«Анализ спроса на рынке строящейся недвижимости Санкт
advertisement
«Анализ спроса на рынке строящейся недвижимости Санкт-Петербурга и влияние изменения структуры спроса на динамику цены предложения» График 1. Общий объем застройки в Санкт-Петербурге (тыс. кв. м) 8000 7119 7000 6000 5897 5987 22% 20% 5818 5385 25% 15% 5000 4000 10% 9% 3000 5% 2% 2000 1000 0% -3% 0 -5% 1 кв 2005 1кв 2006 1кв 2007 Санкт-Петербург 1кв 2008 прирост 2кв 2008 Таблица 1. Распределение застройки по районам в долях (тыс. кв. м) Район 2005 2006 2007 1кв 2008 2 кв 2008 Адмиралтейский 0% 0% 0% 1% 1% ВО 6% 6% 4% 4% 3% Выборгский 13% 12% 11% 12% 13% Калининский 11% 12% 13% 10% 11% Кировский 8% 6% 6% 5% 3% Красногвардейский 4% 5% 4% 3% 2% Красносельский 6% 5% 5% 4% 4% Московский 8% 10% 13% 18% 14% Невский 7% 7% 8% 6% 6% Петроградский 4% 7% 6% 5% 4% Приморский 20% 16% 14% 22% 31% Фрунзенский 10% 12% 13% 9% 8% Центральный 2% 2% 2% 2% 1% 1. Приморский район – 31%; 2. Московский район – 14%; 3. Выборгский район – 13%; 4. Калининский район – 11%. Таблица 2. Планируемые крупные объекты (свыше 1 млн. кв. м) комплексной застройки на территории СПб и его окрестностей Проект Площадь участка Инвестор Планируемый объем застройки, «Балтийская жемчужина» 205 га Шанхайская индустриальная инвестиционная компания 1,7 млн. кв. м «Морской фасад» 476 га “Терра Нова”, входящая в группу компаний под Около 3 млн. кв. м «Евроград» Осиновая роща 2 участка 222 га и 214 га «Пантикапей» 1 млн. кв. м «Кудрово-град» 120 га «Отделстрой» и «Строительный трест» более 1,3 млн. кв. м проект в Кудрово 495 га «SVP-Group» и «Setl City» 1,6 млн. кв. м управлением УК “Морской фасад” Проект Площадь участка Инвестор Планируемый объем застройки, «Славянка» 220га «Балтсрос» 1,4 млн. кв. м «Новая Ижора» 285га «Балтрос» 500-600тыс кв. м жилья "Ново-Орловский лесопарк" 2 участка 46 га «ЮИТ Лентек» 1 млн. кв. м «Конная Лахта», территория между пос. Ольгино и Каменка 437 га «Главстрой» 4,9 млн. кв. м «Северная Долина» 269,4 га 40,8 га Израильская Industrial Building Corporation 1 млн. кв. м «Югорский край» 207га Ханты-мансийские инвесторы 1,5 млн. кв.м «Цветной город» 274 га Группа ЛСР 2,1 млн.кв. м Между Московским и Пулковским шоссе Всего к 2013 году на рынок региона могут выйти около 30 проектов жилой недвижимости площадью порядка 1млн. кв. м График 2. Структура предложения строящегося жилья «массового спроса» в Санкт-Петербурге по конструктивным типам домов на 2кв 2008 года 97% 100% 90% 3605 3600 80% 3500 70% 3395 60% 50% 3200 30% 3139 3100 20% 1% 3000 2% 0% 2900 Кирпич Панель Средневзвешенная цена $,кв.м • • • 3400 3300 40% 10% 3700 Монолит Объем прдложения, % Всего в предложении находятся 163 объекта (только строящиеся). Суммарная площадь квартир, находящихся в продаже, порядка 1,5 млн. кв.м. 40% - сокращение объема предложения за год . График 3. Объем предложения и удельная цена предложения на жилье «массового спроса» в Санкт-Петербурге на первичном рынке многоквартирных жилых домов на 2 кв 2008 года 35% 11000 29% 30% 25% 5546 20% 18% 4407 3782 4266 15% 9000 7000 19% 3539 3449 Объем предложения,% 1. Приморский район – 29% (3298$/кв.м); 2. Московский район – 19% (3539$/кв.м); 3. Выборгский район – 18% (3782 $/кв.м); ск ий зе н ру н ел ьс ки й Ф Кр а сн ос ов ск ий ий рд е йс к ск ий ев Н Кр а сн ог ва П ри м ор ск ий ск ий ин ин ки й Ка л М ос к ов с ки й бо рг с ро в ст Вы ск ий й ы ил ео 5% 1000 -1000 Ва с Ц ен тр ал ьн ки й йс лт е ир а 5000 3000 2% 0,01% 0% дм 3041 4% Ки р 0,2% 5% 5% 4% 5% А 3133 3236 9% 10% • • • 3248 3297 3298 Средневзвешенная цена $, кв.м Таблица 3. Динамика удельной цены предложения на рынке Строящегося жилья массового спроса в Санкт-Петербурге в разрезе по районам ($/кв. м) Район Адмиралтейский 1кв 2006 1кв 2007 1кв 2008 2кв 2008 1372 4338 5910 4266 216% 36% -28% 2948 3612 4407 118% 23% 22% 2474 3104 3782 137% 25% 22% 2265 3029 3449 127% 34% 14% 2288 2579 3236 111% 13% 25% 2139 2654 3248 105% 24% 22% 2063 2616 3133 91% 27% 20% 2304 2799 3539 83% 21% 26% 2168 2713 3297 117% 25% 22% 2288 2654 3298 109% 16% 24% 1944 2422 3041 116% 25% 26% 3830 5408 5546 152% 41% 3% прирост,% Василеостровский 1353 прирост,% Выборгский 1043 прирост,% Калининский 996 прирост,% Кировский 1086 прирост,% Красногвардейский 1043 прирост,% Красносельский 1081 прирост,% Московский 1256 прирост,% Невский 997 прирост,% Приморский 1096 прирост,% Фрунзенский 899 прирост,% Центральный 1520 прирост,% Таблица 4. Динамика цены предложения на рынке Строящейся недвижимости «массового спроса» по типам квартир в СанктПетербурге($, кв. м) Тип квартир 1кв 2006 1кв 2007 1кв 2008 студия 1ккв 2ккв 3ккв 4ккв 1112 1093 1046 1037 1121 2413 2395 2220 2131 2561 2464 2908 2749 2555 2977 Прирост, % 2кв 2008 за квартал 3465 41% 3536 22% 3468 26% 3286 29% 3554 19% График 4. Цена предложения на рынке Строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге по классам жилья «массового спроса» в период с 1кв 2006 года по 2 кв 2008 года, ($, кв. м) 13% 1кв 2006 1171 1035 9% 1кв 2007 2372 2183 37% 1кв 2008 3526 2582 14% 2кв 2008 3744 3274 0 500 Эконом 1000 1500 2000 2500 Повышенной комфортности 3000 3500 4000 разрыв между классами,% Таблица 5. Прирост цены предложения на жилье массового спроса на рынке Строящейся недвижимости за период с 1кв 2006 года по 2кв 2008 года Период эконом повышенной комфортности 1кв 2007 111% 103% 1кв 2008 18% 49% 2кв 2008 27% 6% 1кв 2006 График 5. Изменение структуры покупательской активности в сегменте Строящейся недвижимости 3 2,5 2 1,5 1 0,5 -1 • • • индекс роста с исключенной сезонностью (к среднему значению мая) индекс роста к базовому периоду (к январю 2005) 17% - сокращение относительно февраля 2008 года; 81% -прирост уровня спроса относительно января 2008 года; 59% -сокращение относительно февраля 2008 года; май.08 мар.08 янв.08 ноя.07 сен.07 июл.07 май.07 мар.07 янв.07 ноя.06 сен.06 июл.06 май.06 мар.06 янв.06 ноя.05 сен.05 июл.05 май.05 мар.05 -0,5 янв.05 0 График 6. Изменение структуры спроса Строящегося жилья по типу квартир за период с 1 квартала 2006 года по 2 квартал 2008 года 50% 45% 46% 43% 45% 40% 41% 43% 35% 20% 33% 28% 30% 25% 23% 17% 23% 15% 22% 19% 17% 13% 31% 33% 29% 29% 24% 26% 20% 24% 26% 19% 18% 13% 2% 20% 11% 6% 1% 28% 17% 13% 5% 28% 24% 23% 21% 20% 16% 10% 42% 2% 0% 1% 1% 10% 10% 0% 0% 0% 1% 1 кв 2006 2 кв 2006 3 кв 2006 4 кв 2006 1 кв 2007 2 кв 2007 3 кв 2007 4 кв 2007 1 кв 2008 2 кв 2008 студии до 34 м 1ккв 2ккв 3ккв 4ккв График 7. Динамика средневзвешенной цены спроса на жилье класса «Эконом» и «Повышенной комфортности» в СанктПетербурге за период январь 2006-мая 2008 года 4000 3524 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 май.08 мар.08 янв.08 ноя.07 сен.07 июл.07 май.07 мар.07 янв.07 ноя.06 сен.06 июл.06 май.06 мар.06 янв.06 0 $986 / кв.м - средневзвешенная цена спроса на 1кв 2006 года; $2188 / кв.м - средневзвешенная цена спроса на 1кв 2007 года; $2659 / кв.м - средневзвешенная цена спроса на 1кв 2008 года; 6,2% - средний рост средневзвешенной цены спроса на 1-2 квартал 2008 года; 33% - прирост средневзвешенной цены спроса с начала 2008 года; Таблица 6. Средневзвешенная цена спроса 1 кв.м на рынке Строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге в разрезе по типам квартир ($, м.кв) Тип квартир янв.06 янв.07 дек.07 янв.08 фев.08 мар.08 апр.08 май.08 Прирост к янв. 2006г Прирост к янв. 2007г Прирост к янв. 2008г Студии 1350 2236 2642 2629 2749 3208 3453 3639 170% 63% 38% Однокомнатная квартира 986 2269 2680 2706 2725 3175 3419 3616 267% 59% 34% Двухкомнатная квартира 1001 2327 2614 2583 2660 3175 3381 3325 232% 43% 29% Трехкомнатная квартира 899 2009 2508 2613 2696 3004 3027 3527 292% 76% 35% Средневзвешенная цена 986 2188 2602 2659 2712 3145 3351 3524 257% 61% 33% Таблица 7. Цена спроса на рынке Строящейся недвижимости в СанктПетербурге, $ Тип квартир янв.06 янв.07 дек.07 янв.08 фев.08 мар.08 апр.08 май.08 Студии 33750 63312 74461 74477 83323 95825 108389 109647 Однокомнатная квартира 44597 82564 108279 109415 107354 127849 138483 147024 Двухкомнатная квартира 69089 134224 159192 175740 150893 208142 200671 209208 Трехкомнатная квартира 83395 162103 243919 238099 256500 267246 271003 225698 График 8. Разрыв между ценой спроса и ценой предложения на рынке Строящейся недвижимости Санкт-Петербурга 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 -0,05 1кв 2006 1кв 2007 1кв 2008 Ценовая динамика до конца года не превысит 15-20%. Прирост за 2008 год составит 40%. 2 кв 2008 Спасибо за внимание!
