экономика недвижимости - Кафедра "Экономика и
реклама
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство по образованию Южно-Уральский государственный университет Кафедра «Экономика и экономическая безопасность» У9(2).я7 С50 В.Н. Смагин, В.А. Киселева ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Челябинск Издательство ЮУрГУ 2009 ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 Одобрено учебно-методической комиссией факультета экономика и предпринимательство Рецензенты: Лутовинов П.П., Аксенов В.М., Грудцына Л.Ю. С50 Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. В.А. Киселева. – Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2009. – 194 с. Смагин, Настоящее учебное пособие является сложным курсом дисциплины «Экономика недвижимости», но полным по охвату изложенных тем, рекомендованных для изучения УМО по образованию в области производственного менеджмента для специальности «Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)». В лаконичной и ясной форме в книге рассматриваются такие вопросы, как рынок недвижимости, оценка стоимости имущества, государственное регулирование сферы и др. Вторая часть пособия включает дополнительный, но важный для практики материал: методы финансовоэкономического анализа операций с недвижимостью. В книге содержится большое число примеров, контрольные вопросы и задачи с решением. Учебное пособие предназначено для студентов вузов экономических специальностей и всех интересующихся вопросами операций с недвижимым имуществом. ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 © Издательство ЮУрГУ, 2009 2 ОГЛАВЛЕНИЕ Предисловие............................................................................................................... 5 Часть I. Основные вопросы функционирования сферы недвижимости. Экономико-правовые основы недвижимости Глава 1. Недвижимое имущество как объект экономических отношений 1.1. Недвижимость как экономический актив ....................................................... 7 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности ........................... 15 Термины и понятия ................................................................................................... 23 Упражнения ............................................................................................................... 23 Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура......................................... 25 2.2. Особенности российского рынка недвижимости ........................................... 33 2.3. Ценообразование на рынке недвижимости ..................................................... 37 2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов .................. 40 Термины и понятия ................................................................................................... 44 Упражнения ............................................................................................................... 45 Глава 3. Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства 3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости .................... 47 3.2. Особенности экономики предприятий отрасли .............................................. 51 3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными ........................... 51 3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы............................. 57 3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм .................. 62 Термины и понятия ................................................................................................... 66 Упражнения ............................................................................................................... 67 Глава 4. Экономика объекта недвижимости 4.1. Формирование и планирование доходов от использования объекта ................... 69 4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта ......................... 75 Термины и понятия ................................................................................................... 77 Упражнения ............................................................................................................... 78 Глава 5. Экономические основы развития Недвижимости 5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости ................................. 80 5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта.......................88 5.3. Способы финансирования недвижимости ....................................................... 90 Термины и понятия ................................................................................................... 97 Упражнения ............................................................................................................... 98 Глава 6. Основы оценки стоимости имущества 6.1. Назначение оценки и основные понятия ......................................................... 100 6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки ........................................................... 104 6.3. Основные методы оценки имущества .............................................................. 107 3 6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости............................................. 108 6.3.2. Сравнительный метод оценки ........................................................................ 111 6.3.3. Доходный метод оценки ................................................................................. 113 6.3.4. Затратный метод оценки................................................................................. 116 Термины и понятия ................................................................................................... 118 Упражнения ............................................................................................................... 119 Глава 7. Государственное регулирование сферы недвижимости 7.1. Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости ................................................................................................ 121 7.2. Налогообложение недвижимости ..................................................................... 126 7.2.1. Налоги на недвижимое имущество ............................................................... 126 7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью ......................................................... 129 Термины и понятия ................................................................................................... 131 Упражнения ............................................................................................................... 132 Ответы и решения к упражнениям .......................................................................... 134 Часть II. методы финансово-экономического анализа операций с недвижимым имуществом Глава 8. Финансовые вычисления в экономике недвижимости – шесть функций сложного процента ........................................... 138 8.1. Первая функция: будущая стоимость денежной единицы FV1 = φ1 ..................... 140 8.2. Вторая функция сложного процента – будущая стоимость единичного аннуитета FVA1 = φ2 ........................................................................... 145 8.3. Третья функция сложного процента – фактор фонда возмещения капитала SFF1 = φ3 .................................................................................................... 147 8.4. Четвертая функция сложного процента – текущая стоимость денежной единицы PV1 = φ4 .................................................................................................................... 149 8.5. Пятая функция: текущая стоимость единичного аннуитета PV1 = φ5 ................... .......151 8.6. Шестая функция: взнос на амортизацию единицы капитала IAO1 = φ6 ................................................................................................................................... 153 Задачи для контрольной работы .............................................................................. 155 Глава 9. Элементы ипотечно-инвестиционного анализа ................................................ 161 9.1. Жилищная ипотека ............................................................................................. 161 9.2. Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты ............................................... 165 9.3. Создание фонда погашения ипотечного кредита ........................................... 168 9.4. Оценка стоимости доходной недвижимости ................................................... 171 Задание к контрольной работе ................................................................................. 175 Глава 10. Планирование и оценка эффективности деятельности риэлтерской фирмы ........................................................................... 180 Приложения: Приложение 1. Программа дисциплины «Экономика недвижимости» .............. 183 Приложение 2. Вопросы к экзаменационным билетам и контрольным работам ............................................................................................ 186 Словарь основных терминов .................................................................................... 188 Библиографический список...................................................................................... 193 4 ПРЕДИСЛОВИЕ Цель книги – подготовить читателя к принятию экономически обоснованных решений в различных ситуациях с недвижимостью. В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности. Но по недвижимости в отечественной практике имеется существенный пробел. В период с 1923 г. по 1994 г. из Гражданского кодекса России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых она поступала. Лишь в некоторых случаях она могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости. В мировой практике недвижимая собственность как объект гражданского права берёт своё начало со времён Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Восстановление в России рыночных отношений в 90-х годах прошлого столетия актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости. Потребовались специалисты в этой области. В учебных заведениях стали читаться курсы специальных дисциплин по недвижимости. Предлагаемая читателю книга написана в соответствии с требованиями государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования для студентов специальности «Экономика и управление недвижимостью», а материал книги структурирован (разделы, подразделы и часы, отводимые на изучение) согласно учебной программе и учебному плану, рекомендованными учебно-методическим объединением по образованию в области производственного менеджмента. Первая часть книги, состоящая из семи разделов, содержит конспективное изложение рекомендованного для изучения в государственных университетах материала. В нем содержится достаточное количество упражнений и задач, позволяющих читателю убедиться в качестве усвоения теоретического материала. Кроме того, в конце первой части содержатся ответы на упражнения и решение задач. Они необходимы для дополнительного контроля точности самостоятельно полученных результатов. Вторая часть книги содержит анализ и решение наиболее типичных задач по экономике недвижимости. Она построена так, что теоретический материал, необходимый для анализа группы однородных задач, сразу иллюстрируется решением конкретных задач. 5 Деление книги на две части отделяет минимально необходимый теоретический материал, требуемый государственным образовательным стандартом, а также рекомендуемый учебными программами и планами, от обширной области разнообразных вопросов, решаемых на практике. Рассмотрение многочисленных практических задач занимает много места, поэтому во второй части рассмотрены типичные и достаточно простые задачи по оценке недвижимости, ипотеке, анализу эффективности работы риэлтерской фирмы. На решение таких задач, как правило, распадается анализ сложных конструкций реальных ситуаций с недвижимостью. Поскольку книга содержит материал для всех категорий обучающихся – очное, вечернее, заочное образование, дополнительное, и второе образование – мы посчитали необходимым предложить той категории читателей, которая связана с преподаванием экономики недвижимости, варианты контрольных работ и экзаменационных вопросов. Они могут быть использованы для составления экзаменационных билетов для образованных ступеней бакалавра, специалиста и магистра. Разумеется, предложения по контрольным работам и экзаменационным билетам являются ориентировочными, они должны быть адаптированы к конкретным учебным программам и учебным планам, содержащим расчасовку по темам, количеству лекционных часов, семинарских и практических занятий, набору контрольных мероприятий, форме обучения, подготовленности обучающихся, их будущей специализации в рамках специальности «Экономика и управление недвижимым имуществом» и другим условиям. Этот материал дан в приложении. 6 Часть I ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ Глава 1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ 1.1. Недвижимость как экономический актив Понятие недвижимости. Физические, экономические, правовые и социальные свойства недвижимости. Недвижимость как товар и как капитал. Право собственности на недвижимость. Земля – базовая недвижимость. Сервитут. Инвестиционная и операционная недвижимость. Термины «актив» и «недвижимость» имеют следующий смысл. Актив (от лат. activus) – деятельный, приносящий доход. Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные и другие естественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю. Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны. Любое понятие предполагает соединенность термина, вкладываемого в него смыслового содержания и перечисление множества предметов, относящихся к понятию. Например, изучаемое понятие характеризуется термином «недвижимость», содержание определяется родовыми (коренными) свойствами – неподвижность, материальность, долговечность и др., перечисление относящихся к понятию объектов – земля, здания, дороги, газопроводы, оборудование и т.п. Исторически сложилось, что недвижимость в законодательных актах разных стран определяют через перечисление предметов, с которыми ассоциируются зримые физические свойства. Дать полное определение «недвижимости» через перечисление только физических признаков невозможно, т. к. понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис. 1.1). 7 Физический объект: – местоположение; – площадь, границы; – ландшафт; – высота, длина, ширина; – залежи полезных ископаемых; – тип почвы и т. д. Экономический объект: – товар; – источник дохода; – спрос, предложение, цена; – издержки содержания; – ликвидность; – налогообложение; – инвестирование и т. д. Недвижимость Правовой объект: – право собственности; – вещные права: право аренды, застройки, залога, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного владения, оперативного управления и т.д. Социальный объект (земля): – место обитания людей; – основа свободы и независимости людей; – невосполнимый природный ресурс; – пространственная основа размещения других объектов; – источник благ; – престижность владения и т. д. Рис. 1.1. Недвижимость как совокупность материальных, экономических, правовых и социальных свойств Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение недвижимости существенно влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность и, таким образом, физические свойства определяют ее экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др. Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п. устанавливается особый правовой режим использования и оборота. На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов. 8 Существуют и иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д. По сути физические, экономические, социальные и правовые свойства оказываются столь тесно переплетенными, что провести грань между ними можно лишь условно. Слияние в одном понятии разнокачественных свойств, не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение недвижимости, к тому же пригодное для практического применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяется перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости. Так в статье 130 Гражданского кодекса РФ (1994 г.) сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». К родовым признакам недвижимости относятся неподвижность, материальность, долговечность. Заметим, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторые явно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести и неопределенное «иное имущество». Подобное определение, стирает в некоторых случаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительные трудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью. В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и т. п.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды, и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами в сделках с недвижимостью. В РФ для обозначения «пограничных» состояний между движимыми и недвижимыми вещами используют термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей». К первым (например, лифт в здании, система водоснабжения и др.) относят то, что не может быть отторгнуто без соразмерного ущерба и объекту недвижимости и отделяемой части. К «принадлежностям» (например люстра, встроенная мебель и др.) относятся вещи, которые могут по решению собственника отделяться от недвижимости. 9 При отнесении того или иного пограничного предмета к недвижимости или личной собственности учитываются одновременно три фактора: 1) характер связи с объектом недвижимости (сильная, слабая); 2) намерение сторон (оставить или изъять при сделке); 3) срок использования (если срок службы меньше года, предмет не является компонентом недвижимости). Сложности с разграничением имущества на движимое и недвижимое возникают в юридической практике всех стран и преодолевают их по разному – учитывая национальные особенности, предисторию развития вопроса, необходимость участия в международном рынке недвижимости и другие факторы. Понятие «недвижимость» (синоним – «недвижимое имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая – юридические: Недвижимость ≡ земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3)+ воздушные пространства над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5) Таким образом, частный собственник земельного участка в принципе владеет не только им, но и всем, что над ним и под ним, включая запасы минеральных ископаемых. Но из этого правила нередко делаются исключения: правительство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны, да и права на подземные минеральные ресурсы часто тоже принадлежат не собственнику земельного участка, а государству. Аналогичное положение имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые, вроде песка, глины и т. п., а залежи угля, руды, нефти и др. принадлежат полностью государству. Не включается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство над земельным участком, если он принадлежит частному лицу. Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости. Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др. Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т. д. Имеется много видов недвижимости. Масштаб ее многообразия 10 виден из упрощенной общей классификации объектов недвижимости (лишь по 5ти признакам) (табл. 1.1). Признаки классификации, приведенные на табл. 1.1, представляют недвижимость в основном как материальный, экономический и социальный объект. Теперь рассмотрим недвижимость как правовой объект. Таблица 1.1 Краткая классификация объектов недвижимости Объекты недвижимости Признаки Виды недвижимости 1. Происхождение Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения. 2. Функциональное назначение Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т. п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения 3. Форма собственности Частные Государственные Смешанные Общественных организаций 4. Отраслевая принадлежность Промышленные Строительные Транспортные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т. д. 5. Возможность приватизации Запрещенные По разрешению правительства Свободно приватизируемые Предварительно заметим, что «недвижимость» как экономический объект может быть и товаром и капиталом. Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенци11 альные потребности сторон сделок. Недвижимость как капитал (от лат. Capitalis – главный) – это ее способность приносить доход. Как правило, капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг1. С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами. Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости, как к своей или как к чужой (рис. 1.2). Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия: – право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта; – право пользования является основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств; – право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать. Недвижимость как капитал, отражается в бухгалтерском балансе в разделе активы (имущество) в подразделе основные средства, например, «Баланс предприятия на 31.12.200x г.» 1 Актив (имущество), млн. руб. 1. Основные средства – 500 в т.ч. – земля – 200 – здания, машины – 250 – финансовые активы – 50 2. Оборотные средства – 400 в т.ч. – сырье – 150 – готовая продукция – 50 – дебиторская задолженность – 150 – касса – 50 Итого: 900 Пассив (капитал), млн. руб. 1. Собственный капитал – 600 в т.ч. – уставной – 100 – нераспределенная прибыль –500 2. Заемный капитал – 300 в т.ч. – долгосрочные ссуды – 50 – кредиторская задолженность – 200 – банковские кредиты –500 Итого: 900 12 Субъекты права: физические и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципалитеты Объекты права: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др. Правовые отношения субъекта к объекту Право собственности на недвижимость: – владение; – пользование; – распоряжение Вещные права на чужую недвижимость: – постоянного бессрочного пользования землей; – пожизненного наследуемого владения землей; – хозяйственного ведения; – оперативного управления; – право пользования чужими жилыми помещениями (для члена семьи собственника, по договору пожизненного содержание и др.) Ограничение прав собственности (принудительное со стороны власти): – отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национализацию; – целевое использование, лицензирование и т.п.; – строительные нормы, зонирование, экологические требования и др. Договорное ограничение прав собственности и вещных прав Механизм ограничений: договора ипотеки, траста, аренды, лизинга; сервитуты; концессии; арест имущества кредитором и др. Рис. 1.2. Права собственности и вещные права на недвижимое имущество Основными видами собственности являются (ст. 212 ГК РФ): частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.). 13 Наряду с правом собственности в ГК РФ выделяются следующие вещные права: пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, хозяйственного ведения имуществом, оперативного управления имуществом, сервитуты. Легко понять, что это позволяет собственнику выделить из «пучка правомочий» некоторую часть и наделить ею субъектов, которые за определенную компенсацию на основе полученного правомочия смогут заниматься предпринимательской деятельностью. Например, собственник здания может одну ее часть использовать в личных интересах (жилье, зимний сад и др.), другую часть здания использовать для собственной коммерческой деятельности (юридическая консультация, ателье и пр.), еще одну часть сдавать в аренду под офисы, объекты питания, торговли и т.д. Часть земельного участка, где расположено здание, и которое взято у муниципалитета в аренду, можно сдать в субаренду для организаций платной автостоянки и т.д. Рациональное распределение прав на недвижимость между различными пользователями, может существенно (иногда в разы) поднять стоимость недвижимости, повысить ценность этого экономического актива. Базовым материальным объектом для всех видов недвижимости является земля, на ней размещаются другие составляющие недвижимости, она является и предметом труда, и средством производства и местом проживания людей. Объектом экономических отношений служат отдельные земельные участки. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельные участки различны по потребительским свойствам (назначению). В РФ на начало 2001 г. они разделялись на: – сельскохозяйственные земли (≈ 24 % общего земельного фонда); – леса (≈ 64 %); – природоохранные и т.п. земли (≈ 2 %); – земли промышленности, транспорта и т.п. (≈ 1 %); – земли населенных пунктов (≈ 1 %); – земли водного (водоемы, болота, ледники и пр.) фонда (≈ 2 %); – земли запаса (≈ 6 %). Относительно небольшая доля сельскохозяйственных земель в общем фонде объясняется тем, что 65 % земли находится в зоне вечной мерзлоты. С правом собственности на землю связано понятие сервитута (от лат. servitus – подчинение, рабство). Сервитут является признанным законом правом пользования чужим имуществом в определенных пределах, например, право прокладывать муниципальными службами через частный земельный участок необходимые коммуникации, черпать воду на соседнем земельном участке, если ее нет в близких окрестностях, или проезжать через соседний участок, если иной вариант невозможен, и т.п. Одновременно сервитут ограничивает кое в чем и собственника – нельзя, например, прорубать из дома окно в соседний двор. Сервитут является обременением земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ). 14 Подробнее с правами собственности можно познакомиться в ГК РФ: раздел II «Право собственности и другие вещные права», ст. 209 – 306. Земельные участки являются невоспроизводимой недвижимостью. С ней тесно связана воспроизводимая (рис. 1.2). В экономическом плане и та, и другая недвижимость является экономическим ресурсом, способным либо удовлетворять потребность людей, или служить источником получения дохода. В этом случае, если недвижимость удовлетворяет личные потребности (например, в жилье), она не является капиталом, приносящим прибыль. Как только недвижимость приобретается для производительного использования, она становится капиталом. Она может приносить доход непосредственно, например, через сдачу в аренду или продажу. Тогда она называется инвестиционной недвижимостью. Если недвижимость становиться частью реальных активов предприятия и создает условия для производства товаров, приносящих прибыль, то такая недвижимость называется операционной. Разумеется, и инвестиционная недвижимость и операционная являются экономическим активом, приносящим собственнику доход. 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта. Экономические особенности недвижимости, вызывающие цикличность движения. Понятие о сроках физической, экономической жизни, эффективном возрасте недвижимости. Износ и амортизация недвижимости. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности. Государственная регистрация прав на недвижимость. Рассмотрим экономический оборот недвижимости для искусственных (воспроизводимых) объектов, у которых есть моменты ввода в эксплуатацию и вывода. Между этими моментами времени недвижимость проходит через несколько характерных этапов, образующих жизненный цикл (рис. 1.3). Цикличность жизни недвижимости связана с ее экономическими особенностями, к которым относятся: 1) непостоянство денежных потоков, обусловленных деловым циклом – возникновение, подъем, зрелость, спад, конец экономической жизни. В результате денежные потоки не только разные по величине, но обязательно отрицательные на начальных и конечных стадиях делового цикла, и положительные хотя и переменные, на промежуточных; 15 3. Этап функционального, экономического устаревания (прибыли мало или она отсутствует) 4. Капитальный ремонт. Модернизация. Изменение функционального назначения 5. Смена собственника 6. Конец экономического срока жизни (невозможно рентабельное владение имуществом) 2. Этап эксплуатации. Получение прибыли 1. Этап создания: – прединвестиционный период – проектирование, строительство – ввод в эксплуатацию 7. Конец физического срока жизни: естественное разрушение, снос Государственная регистрация Рис. 1.3. Жизненный цикл искусственной недвижимости как материального объекта 2) различие в налогообложении недвижимости, которая связана с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений, используемых инвалидами, пенсионерами и др.; 3) многообразие комбинаций вещных прав собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, пятые – в государственной собственности и т. д. По оценкам специалистов возможно порядка 1500 различных комбинаций прав на недвижимое имущество; 4) жесткая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта недвижимости, оценку, прием-сдачу и другие процедуры, защищающие интересы физических и юридических лиц, общества, органов местной власти и иных субъектов права. 5) широкий диапазон ликвидности, т. е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи. В конце 90-х годов в Москве офисные площади в пределах Садового кольца продавались или сдавались в аренду за 7–10 16 дней, ликвидность квартир за пределами МКАД в среднем составляла 4–5 месяцев, а земельных участков в дальнем Подмосковье 2–3 года. Эти и некоторые другие особенности обуславливают высокие различия в длительности жизненного цикла, в пределах которого этапы со 2-го по 5-й (внутренний цикл) могут многократно и на разном уровне доходности повторяться пока не подойдут этапы 6 и 7. Смена собственника объекта недвижимости происходит не только в результате купли-продажи, но и в результате приватизации, банкротства, перехода контрольного пакета акций (для коммерческих организаций) в другие руки и сопровождается изменениями организационной структуры, структуры управления, смены технологий и т.д. В результате ценность недвижимости или экономического актива может существенно изменяться. Но все равно для воспроизводимой недвижимости наступает момент ее окончательного устаревания. Для объектов недвижимости, тесно связанных с землей – природные, историко-культурные комплексы и др. – срок окончания существования может и не наступить. Посредством восстановительных и реставрационных работ их пригодность может неограниченно продляться. Последние два этапа связаны с понятием экономического и физического сроков жизни, предложенными для недвижимости Харрисоном (Харрисон Г. Оценка недвижимости. – пер. с англ. – М., 1994). Смысл этих понятий поясняется на рис. 1.4. Дата ввода Дата оценки Улучшения объекта не увеличивает стоимость Хронологический возраст – Тх Дата сноса Оставшийся срок экономической жизни – Тоэ Эффективный возраст – Тэ Срок экономической жизни – Тэж Срок физической жизни – Тфж Рис. 1.4. Срок жизни искусственного объекта недвижимости Срок экономической жизни (Тэж) показывает время прибыльного использования объекта недвижимости, в течение которого вносимые через модернизацию улучшения увеличивают стоимость недвижимости. 17 Срок физической жизни (Тфж) показывает время реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до сноса или естественного разрушения. Он может быть нормативным, заданным в нормах амортизации основных фондов, и фактическим, который может быть больше нормативного из-за внесенных улучшений. Эффективный возраст (Тэ) основывается на экспертной оценке внешнего вида и технического состояния. Например, если 30-летний дом выглядит и имеет техническое состояние 20-летнего дома, то его эффективный возраст равен 20 годам. Оставшийся срок экономической жизни (Тоэ) исчисляется от даты экспертной оценки до окончания возможного срока экономической жизни, которая продляется, до известного предела, ремонтами и улучшениями. Физический срок жизни определяется усиливающимися процессами естественного (физического) старения, которое не может быть полностью компенсировано никакими улучшениями, и которое после определенного предела приводит к полной утрате недвижимостью полезных свойств. Конец физической жизни недвижимости не означает конца ее экономической жизни. Через механизм амортизации недвижимость сохраняется в стоимостной форме (недвижимость как капитал) и затем возрождается в новой материальной оболочке. Для этого рассмотрим понятие износа недвижимости и амортизации ее стоимости. Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по ряду причин (рис. 1.5). Потеря стоимости капитала, помещенного в недвижимость, в связи с износом последней, компенсируется посредством механизма амортизации, суть которого в том, что стоимость изношенной части недвижимости в виде амортизационных отчислений переносится на стоимость выработанной продукции или оказанных услуг и после получения выручки за продукцию или услуги отделяется и направляется в амортизационный фонд. Через время, равное сроку использования недвижимости, в нем накопятся денежные средства в размере равном стоимости, прекратившей свою материальную жизнь недвижимости. Далее возвратившийся через механизм амортизации капитал по желанию собственника может снова материализоваться в товарной форме такой же или другой недвижимости, и даже товара совершенно другого рода, чем недвижимость. 18 Износ недвижимости – потеря пригодности и уменьшение стоимости Моральный / функциональный – обесценивание объекта независимо от его физического состояния вследствие удешевления; производства аналогичных новых (1-го рода), а также создания новых более экономичных (2-го рода); – потеря стоимости из-за несоответствия современным стандартам и требованиям (например, размер кухни, высота потолков, особенности планировки и др.) Физический – потеря потребительских свойств пропорционально интенсивности и времени использования объекта (1-го рода), а также под влиянием природных условий (2-го рода) Внешний – обесценивание объекта из-за неблагоприятных внешних факторов (например, близость к ж/дорогам, автострадам, стадионам, бензоколонкам, неудовлетворительный ландшафт и др.) Рис. 1.5. Причины износа недвижимости и потери ее пригодности Для расчета размера годовых амортизационных отчислений используется понятие нормативного срока службы объекта недвижимости. Его задает государство в виде обязательных для исполнения норм амортизационных отчислений по основным фондам РФ, которые обратно пропорциональны нормативному сроку службы. Амортизация равна А На Сб С 100% б , руб./год, 100% Тн 100% (1) где Тн – нормативный срок службы, год; Сб – балансовая стоимость объекта недвижимости, руб.; На – норма амортизации, равная 100/Тн, % в год. Амортизация является стоимостной мерой износа в течение одного года. А общий износ пропорционален фактическому сроку использования недвижимости и равен: Тф (2) И С б , руб., Тн где Тф – фактический срок использования недвижимости. 19 ПРИМЕР 1 Кузнечный пресс, стоящий на балансе предприятия, стоит 600 тыс. руб. Он отработал Тф = 9 лет, а нормативный срок использования составляет Тн = 25 лет. Рассчитать годовой размер амортизационных отчислений, общую величину износа в стоимостной форме и остаточную стоимость пресса. Решение По формулам (1) и (2) находим: 600тыс . руб . =24 тыс. руб./год; А 25 лет И 9 лет 600 тыс. руб. = 216 тыс. руб. 25 лет Осталось самортизировать: Иост. = Сб – И = 600 тыс. руб. – 216 тыс. руб. = 384 тыс. руб. Нормы амортизации (На) устанавливаются государством по всем видам недвижимости. Причина их централизованного назначения в том, что амортизация служит налоговым щитом для прибыли, когда недвижимость является инвестиционным или операционным активом, приносящим собственнику доход: выше амортизация, больше издержки производства, меньше прибыль и, соответственно, снижается налогооблагаемая база для налога на прибыль. Амортизация, начисляемая по формуле (1), называется равномерной или пропорциональной, поскольку ее величина не меняется год от года. Помимо метода равномерной амортизации существует метод ускоренной амортизации, страхующий от морального износа и позволяющий быстро формировать амортизационный фонд. В РФ с 1994 г. предприятиям для активной части основных средств (оборудование, вычислительная техника и т.п.) разрешено увеличивать норму амортизации на коэффициент ускорения, но не более чем в два раза. В развитых странах расчеты ускоренной амортизации чаще всего принимают форму метода «суммы чисел», когда при заданном нормативном сроке службы формируется норма износа по правилу «Больше суммы амортизации в более ранние сроки». ПРИМЕР Оборудование служит 5 лет. Требуется по методу суммы чисел (кумулятивный метод) рассчитать нормы амортизации по отдельным годам. Заметим, что при равномерной амортизации норма амортизации будет На = 1:5 = 0,2 (или 20 % в год). Составим таблицу расчета норм амортизации по годам методом суммы чисел, из которой виден смысл этого метода. 20 Год службы Количество лет, записанное в обратном порядке Норма амортизации 1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 5/15 4/15 3/15 2/15 1/15 Всего 15 частей Всего 15/15 В соответствие с этой таблицей в первые 2 года будет самортизирована часть, равная (5+4)/15 = 0,6 стоимости оборудования (или 60 %). При равномерной амортизации была бы перенесена на издержки, часть равная 0,2 + 0,2 = 0,4 стоимости оборудования (40 %), т.е. в 1,5 раза меньше. Мы рассмотрели простейший пример физического износа и амортизации (равномерной), не учитывающий морального (и внешнего износа). Подробнее с этим вопросом можно познакомиться по полным руководствам, приведенным в списке использованной литературы. Помимо ускоренной существует замедленная амортизация, когда в первые годы норма амортизация меньше, чем в последующие. Она имеет смысл тогда, когда прогрессивное, но очень дорогое оборудование может на первых этапах использования значительно повысить себестоимость продукции (услуг) и сделать продукцию неконкурентоспособной. Смягчить ситуацию может метод замедленной амортизации. Суммарный износ по всем причинам (или износ лишь одного вида) (см. рис. 1.5) можно оценить по формуле И Тэ Свос, руб., Т фж (3) где Свос – восстановительная стоимость недвижимости, т.е. стоимость воспроизводства на момент оценки. В общем случае Сб может быть больше, равно или меньше Свос. Заметим, что реальный износ и рассчитанный по формулам (2) или (3) могут не совпадать. Это легко понять, если представить случай, когда в результате технокатастрофы или стихийного бедствия гибнет недвижимость (И = 100 %), а амортизация новой недвижимости еще только начала начисляться. Другой полярный случай – когда здание полностью самортизировано, а его фактический износ составляет менее 50 %, и оно может еще долго эксплуатироваться. Однако в среднем совпадение фактического износа и реального с практической точки зрения является вполне приемлемым. Жизненный цикл присущ недвижимости как экономическому объекту (см. рис. 1.5), но аналогичный жизненный цикл она совершает и как объект собственности (рис. 1.6). 21 2. Владение, пользование: извлечение прибыли, удовлетворения личных потребностей 1. Государственная регистрация приобретения недвижимости: покупка, постройка, наследование и др. 3. Распоряжение собственностью: смена владельцев и пользователей, аренда, залог и др. 5. Государственная регистрация прекращения существования недвижимости в связи с окончанием экономической жизни 4. Прекращение права собственности: продажа, национализации, реквизиция и др. Рис. 1.6. Жизненный цикл искусственной недвижимости как объекта собственности После ст. 130 ГК РФ, определяющей, что относится к недвижимым вещам, идет ст. 131. ГК РФ, выражающая порядок государственной регистрации недвижимости. В ней, в частности, указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Все действия по регистрации регулируются Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (1998 г.), в котором полностью прописаны процедуры оформления самого права и записи в едином государственном реестре прав на недвижимость по всей территории РФ. Регистрация прав собственности на землю в регионах пока осуществляют местные земельные комитеты, а регистрацию прав собственности на здания, строения, сооружения – бюро технической инвентаризации (БТИ). Продажа недвижимости регламентируется ст. 549–558, продажа предприятия – ст. 566–599, аренда зданий и сооружений – ст. 650–655, аренда предприятия – ст. 656–664 ГК РФ. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю осуществляется по договору купли-продажи (с указанием цены недвижимости) и подлежит государственной регистрации. В качестве артефакта прав на недвижимость можно сказать, что сегодня они вышли за пределы Земли. Продаются лунные участки, и каждый желающий может стать владельцем подобной недвижимости. Несколько российских граждан получили иноземное (лунное) гражданство, соответствующий паспорт и лунную карту с указанием его участка. По лунному законодательству участок можно продавать или передавать по наследству. 22 Термины и понятия Недвижимость Материальные признаки недвижимости Экономические свойства недвижимости Правовые свойства недвижимости Социальные свойства недвижимости Недвижимость как товар Недвижимость как капитал Право собственности на недвижимость (владение, пользование, распоряжение) Жизненный цикл недвижимости как материального объекта Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности Сроки жизни недвижимости Износ и амортизация недвижимости Государственная регистрация недвижимости Упражнения Верны ли следующие утверждения? 1. Площадь земельного участка, характеризует экономические свойства недвижимости. 2. Издержки содержания недвижимости определяют ее как экономический объект. 3. Земля как место обитания людей, отражает ее материальные свойства. 4. Ликвидность предприятия определяет правовые свойства недвижимости 5. Право аренды является экономической характеристикой недвижимости. 6. Космическая станция согласно ГК РФ относится к движимым вещам. 7. Ландшафт характеризует социальные свойства земельного участка. 8. Недвижимость как товар определяет возможность получения дохода. 9. Лифт в многоэтажном здании относится к движимым вещам. 10. Сдача недвижимости в аренду означает реализацию права пользования. 11. Способность недвижимости приносить владельцу доход характеризует ее как капитал. 12. Недвижимость имеет невысокую ликвидность. 13. Права собственности регулируются статьями Конституции РФ. 14. Государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет целью защиту интересов общества, местной власти и других субъектов права. 15. Недвижимость в балансе предприятия отражается в пассиве, в разделе «собственный капитал». 16. Износ – это потеря полезных свойств и стоимости недвижимости. 17. Получение прибыли от недвижимости есть реализация права владения. 18. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. 19. Экономический оборот воспроизводимой недвижимости определяется ограниченностью ее срока жизни до естественного разрушения. 20. Основным видом износа недвижимости является моральный. 23 21. Внешний износ вызывается производством более совершенных и экономичных объектов недвижимости в настоящее время. 22. Государственный реестр прав на недвижимость содержит сведения обо всей недвижимости на территории РФ. 23. Недвижимость как объект собственности имеет жизненный цикл. 24. Стоимостной размер износа и размер начислений амортизации всегда совпадают. 25. Различия в налогообложении недвижимого имущества разного вида отсутствуют. 26. Эффективный возраст недвижимости – это время получения прибыли от недвижимости. 27. Амортизация – это процесс переноса стоимости износа на производимую продукцию/услуги, имеющий целью сохранение капитала, вещная/материальная оболочка которого имеет ограниченный срок службы. 24 Глава 2 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура Рынок недвижимости и его участники. Особенности недвижимости как товара. Особенности рынка недвижимости. Цикличность движения рынка недвижимости. Сегментация рынка недвижимости. Роль рынка недвижимости в реальной экономике. Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдаче в аренду, доверительное управление, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), а чаще всего с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др. ПРИМЕР 1 Инвестор купил складское помещение за 1000 тыс. руб. и сдал его в аренду на 3 году за ежегодную плату 200 тыс. руб. Через три года инвестор продал помещение за 1300 тыс. руб. Найти доходность инвестиций. Доход инвестора складывается: а) от сдачи склада в аренду – 600 тыс. (200 тыс. руб./год в течение трех лет); б) от перепродажи склада – 300 тыс. руб. (1300 тыс. руб. – 1000 тыс. руб.). Доходность инвестиций равна: 600тыс.руб. 300тыс.руб 100 % = 90 % за 3 года (или 30 % годовых). 1000тыс.руб Инвестиции в недвижимость, как правило, имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, что и делает выгодным приобретение недвижимости за счет заемных средств. ПРИМЕР 2 Инвестор приобрел складское помещение за счет ипотечного кредита, взятого под 12 % годовых. В этом случае (для упрощения будем начислять простые проценты) платеж составит 0,12 1000 тыс. руб. 3 года = 360 тыс. руб. Доходность инвестиций будет: 25 600 300 360 100 % = 54 % за 3 года (18 % годовых). 1000 Если годовая доходность устраивает инвестора, по инвестиции в покупку складского помещения целесообразны. Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодействует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости. Имеется четыре группы участников: продавцы, покупатели, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (рис. 2.1). Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников как покупатели и продавцы является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти. Посредники или профессиональные участники получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара (рис. 2.2). Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, и государство получает право вводить ограничение прав собственника. Основными властными полномочиями государства являются: а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества; б) принудительное изъятие недвижимости в интересах общества со справедливой компенсацией ее владельцу; в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ; г) передача недвижимости во временное ведение – пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.; д) строительные ограничения, системы зонирования территорий, законодательство по застройке и развитию, контроль за окружающей средой и т.д. 26 1. Покупатели – юридические лица (предприятии и др.); – физические лица; – инвесторы; – иностранные лица и государства и др. 2. Продавцы – юридические лица (предприятия и др.); – физические лица; – фонды имущества; – органы, уполномоченные местной властью; – конкурсные управляющие; и др. Участники рынка недвижимости 3. Профессиональные участники (посредники) – агентства оценщиков; – фирмы-риелторы; – рекламные агентства; – юридические фирмы; – страховые компании; – биржа недвижимости; – банки (в т.ч. ипотечные) и др. 4. Государственные органы – бюро технической инвентаризации; – комитеты по управлению имуществом; – нотариальные конторы; – налоговые инспекции; – арбитражный суд; – учреждения Минюста РФ; – органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы; и др. Рис. 2.1. Участники рынка недвижимости Высокая стоимость и длительный жизненный цикл Невысокая ликвидность (продажа и покупка занимает много времени) Высокой «пороговый» уровень капитала для вхождения на рынок недвижимости Основные особенности товаров на рынке недвижимости Относительно меньший инвестиционный риск и большая доходность по сравнению с другими товарами Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и высоких затратах по ее обслуживанию Необходимость доказательства прав на приобретенный объект через государственную регистрацию сделки Рис. 2.2. Основные особенности недвижимости как товара 27 Такое правовое положение с национальными вариациями утверждено высшими судебными инстанциями всех развитых стран еще в конце XIX века. Недвижимость наиболее долговечный товар из существующих: земля по своей сути вечна, здания и сооружения служат по 20–200 лет, оборудование – 5–30 лет, предприятия как имущественные комплексы создаются, как правило, на бессрочный период. Жизненный цикл, даже искусственный, недвижимости длителен и включает стадии: создание (проектирование, строительство), эксплуатация (ввод, подъем, зрелость), устаревание (спад, реконструкция и возвращение к стадии выгодной эксплуатации), ликвидация. Высокие затраты на создание и эксплуатацию недвижимости, и высокий доход, который она приносит, делают ее дорогим товаром, стоимость которого на несколько порядков превышает стоимость обычных товаров. С долговечностью и высокой стоимостью связана низкая ликвидность (лат. liquidus – жидкий, текучий) недвижимости, т.е. способность быстро и без потери стоимости превращаться в деньги. Время на продажу такого товара может занимать несколько месяцев из-за сложности оценки стоимости товара, подбора профиля индивидуальных особенностей товара профилю индивидуальных предпочтений покупателя, проверки юридической чистоты объекта (доказательства объема прав продавца), письменного оформления элементов процедур продажи, государственной регистрации и многих других деталей сделки. Сложные условия совершения сделок с недвижимостью порождают не только низкую ликвидность, но и высокий уровень затрат на их осуществление (трансакционные издержки), который может достигать 5–10 % от стоимости недвижимости. Этого нет по другим товарам. Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов. Основные игроки рынка недвижимости должны обладать достаточным объемом капитала, чтобы их присутствие на рынке было не эпизодическим, а регулярным, приносящим нужный уровень дохода. Дороговизна товара, сложность сделок с ним приводят в большей степени, чем с другим товаром, мотивацию незаконным путем нажиться за счет некомпетенции другой стороны. Повысить степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций призвана государственная система регистрации сделок с недвижимостью. Недвижимость не только долговечный и дорогой товара, но еще и сложный в потреблении. Он требует профессионального владения, например, вопросами эксплуатации зданий и сооружений, поддержания их в рабочем состоянии, ремонта, обеспечения сервиса, руководства обслуживающим персоналом, определения условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы, организации охраны и много другого в интересах собственника недвижимости, который, как правило, этими навыками не обладает. Профессиональное управление недвижимостью – это еще одно ее существенное отличие от других товаров. Низкий инвестиционный риск сделок с недвижимостью связан с ее физической осязаемостью и неперемещаемостью в пространстве. Недвижимость нельзя спрятать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. Инвести28 ции в недвижимость в отличие от других товаров, как показывает опыт, мало теряют в цене от инфляции, имеют в среднем более высокую доходность, заметно превышающую стоимость кредитных ресурсов, что и делает выгодным ее приобретение за счет заемных средств, а она сама при этом становится надежным залогом. Специфические особенности недвижимости как товара ведут к определенным чертам рынка недвижимости, основные особенности, отличающие его от рынка других товаров (рис. 2.3). Классификатор отраслей народного хозяйства РФ «операции с недвижимым имуществом», осуществляемые на рынке недвижимости, выделяет в самостоятельную область экономической деятельности (код 83000), подчеркивая, таким образом, значение недвижимости для народного хозяйства. На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства недвижимости не эластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено. На этом рынке действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена сильно зависит от месторасположения объекта и других факторов, не позволяющих продавать по образцам. По этим мотивам рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции, это рынок монополистической конкуренции, либо, и это случается достаточно часто, олигополистической конкуренции. Покупатели озабочены мошенничеством на этом рынке и предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими высокий деловой имидж и незапятнанную репутацию, что ограничивает число продавцов. Осуществимость сделки определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Как показывает опыт, если ожидания расходятся на 10–15 %, то они преодолимы. Но если разница достигает 50 %, то сделка, как правило, не совершается. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен. Величина спроса на объекты недвижимости, который не взаимозаменяем с другими товарами, зависит от географических (местонахождение на территории города, региона), исторических (дома дореволюционной, сталинской, хрущевской, брежневской застройки и т.д.), инфраструктурных (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест массового отдыха и т.д.) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, тарифы на коммунальные услуги, налогообложение недвижимости и многое другое. 29 Вид конкуренции – монополистическая конкуренция и олигополистическая; – контроль над ценами низок; – вступление на рынок затруднено из-за высокого порогового значения начального капитала Локальность рынка – неподвижность объектов; – высокая уникальность объектов и невозможность продаж по образцам; – высокая зависимость цен от местоположения объекта Степень информационной открытости – сделки конфиденциальны; – публикуемая информация неполна, неточна, а иногда сознательно искажена; – сделки могут совершаться под влиянием слухов, психологических факторов, плохой информированности участников Рынок недвижимости Спрос и предложение – спрос изменчив и сильно влияет на цены недвижимости; – предложение неэластичное и при росте цен на недвижимость мало увеличивается Осуществление сделок – высокая длительность подготовки, как правило, участие профессиональных посредников; – большие юридические сложности, учитывающие многочисленные ограничения и условия; – государственная регистрация сделок Конкурентоспособность товара – определяется не только физическими характеристиками, но и внешними к объекту факторами: принадлежность к определенным зонам, близостью к промышленным, водными, лесным объектам, к социальной инфраструктуре и т.п.; – зависит от соседства, индивидуальных предпочтений покупателей, тенденций к стабилизации или росту цен, наличия дефицита и т.д. Рис. 2.3. Основные особенности рынка недвижимости 30 Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Статистика показывает на высокую степень связи этих циклов с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует спад экономический. Этот сдвиг циклов составляет несколько, иногда много, месяцев и используется в прогнозировании экономических циклов. Национальный рынок недвижимости складывается из региональных и локальных рынков. Они сильно отличаются друг от друга уровнем цен и рисков, качеством объектов недвижимости и их доходностью, условиями получения прав на строительство недвижимости, условиями совершения сделок (характер регистрации, сроки) и т.д. К особенностям формирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации относятся: искусственное разграничение прав собственности на объект недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура; низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой сфере предпринимательства. Отечественный рынок недвижимости отличается высокими трансакционными издержками (затратами на заключение сделок). Они достигают 10 % от стоимости объекта недвижимости. Это вдвое выше, чем в странах с развитым рынком недвижимости. Получение информации о состоянии рынка недвижимости затруднено, сведения о фактических ценах и условиях сделок малодоступны. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.п. Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий, как правило, не органам власти и строительным компаниям, а иным физическим и юридическим лицам. Подобное деление рынка имеет место и для других потребительских товаров, на рынке ценных бумаг и т.д., но на них товары свободно перемещаются в пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, району и даже микрорайону. Сегодня потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости, далеки от удовлетворения, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет связано с новым строительством и более быстрым развитием первичного рынка. Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким – то причинам в регионе (спад деловой активности, плохая экологическая 31 обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке. Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2.1). Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций: – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости; – регулирующая, с помощью, которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы; – коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли; – санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных; – стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества; – социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов. Таблица 2.1 Сегментация рынка недвижимости Признак классификации 1. Вид объектов 2. Вид сделок 3. Функциональное назначение объектов Вид рынка недвижимости – Земля – Здания и сооружения – Предприятия – Помещения – Многолетние насаждения – Вещные права – Иные объекты – Купля-продажа – Аренда – Ипотека – Вещные права – Иные сделки – Производственные здания – Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.) – Жилье – Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д. 32 Окончание табл. 2.1. Признак классификации Вид рынка недвижимости 4. Географический фактор – Местный – Городской – Региональный – Национальный – Мировой 5. Отраслевая принадлежность – Промышленные объекты – Сельскохозяйственные объекты – Общественные здания 6. Степень готовности к эксплуатации – Существующие объекты (уже эксплуатируемые) – Незавершенное строительство – Новое строительство 7. Форма собственности объектов – Частная – Федеральная, региональная, и муниципальная 2.2. Особенности российского рынка недвижимости Приватизация как основа создания национального рынка недвижимости. Модели и способы приватизации. Этапы создания рынка недвижимости и основные тенденции развития. Отечественный рынок появился в 90-х годах ХХ в. в результате разгосударствления собственности в форме передачи государственного имущества в собственность физических и юридических лиц – приватизации. Целями приватизации были: – превращение наемных работников в собственников; – повышение эффективности деятельности предприятия и жизненного уровня людей; – социальная защита населения и прав собственников; – привлечение в производство инвестиций; – создание конкурентной среды в экономике; – освобождение государства от убыточных предприятий; – стимулирование производительности труда и предпринимательской деятельности; Возникновение рынка недвижимости началось с принятия Законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» в 1991 г. В приватизации государственного имущества участвовали и сегодня участвуют четыре группы субъектов (рис. 2.4). 33 В основу приватизации положены определенные модели, действующие в РФ. Они представлены в табл. 2.2. 2. Продавцы и организаторы: – Мингосимущество и его территориальные агентства; – Федеральный фонд имущества и назначенные им представители 1. Покупатели: – физические лица; – юридические лица; – члены трудового коллектива предприятия, 50 % которого создали юридическое лицо Субъекты приватизации 3. Государственные органы: – органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципалитетов; – Мингосимущество и его территориальные органы; – министерства и ведомства; – антимонопольный комитет; – арбитражный суд; – финансовые органы 4. Профессиональные участники: – инвестиционные фонды; – коммерческие банки; – консультационные фирмы; – эксперты Рис. 2.4. Классификация субъектов приватизации Таблица 2.2 Основные модели приватизации Модель Признаки 1. База экономических отношений 2. Способ осуществления 3. Форма собственности 4. Экономическая форма предприятия Коллективистская Акционерная Либеральная Собственник – трудовой коллектив предприятия Передача имущества трудовым коллективам (бесплатно, про – дажа со скидкой, аренда с выкупом) Общая совместная и общая долевая Работник – совладелец предприятия Преобразование госпредприятий в акционерные общества Гражданин – собственник Народное – коллективное хозяйство 34 Собственность общества и акционеров Акционерное общество (открытое, закрытое) Раздел госимущества между гражданами по сертификатам, спецсчетам и др. Частная собственность Частная (общество с ограниченной ответственностью и др.) Выбор способа приватизации осуществляют органы исполнительной власти или органы по управлению госимуществом Преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100 % акций в государственной собственности Продажа имущества на аукционе Продажа акций на специализированном аукционе Продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50 % акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями Продажа акций работникам предприятий Внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ Выкуп арендованного имущества Рис. 2.5. Способы приватизации государственного и муниципального имущества Таблица 2.3 Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ Характеристики рынка Начальный уровень цен Прирост количества сделок Состояние законодательной базы Типы недвижимости Основные этапы становления рынка Начальный Продвинутый Завершающий (1991–1993) (1993–1995) (1995–1999) Низкий Высокий Предельный Быстрый Умеренный «правовой вакуум» В основном жилье Конкуренция на рынке Низкая Взаимодействие рынка недвижимости и Отсутствуют финансового рынка Состояние спроса и предложения – на первичном рынке Спрос > предложение – на вторичном рынке Спрос > предложение 35 Стабилизация Фрагментарность Стабилизация Жилье и коммерческая недвижимость (торговля, офисы и т.п.) Умеренная Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля Высокая Налаживание постоянного взаимодействия Единичные случаи Спрос > предложе- Спрос < предложение ние Спрос < предложе- Спрос ≈ предложение ние Способы приватизации, реализуемые сегодня в соответствии с Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 1997 г., представлены на рис. 2.5. В результате приватизации в России возник рынок недвижимости, который в своем становлении прошел несколько этапов (табл. 2.3). С 2000 г. рынок недвижимости развивается эволюционно, как достаточно сложившийся и в котором сегодня идет профессиональное взаимодействие между участниками, и отчетливо прослеживаются средне – и долгосрочные тенденции. Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня являются: 1. На рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок не решает уже обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды (малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.). 2. Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене. Диапазон цен на рынке жилья в ближайшие годы будет находиться в ценовом диапазоне от $ 200 до $ 3000 за м2. 3. Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости в направлении роста качества и многофункциональности (торговоразвлекательные центры, гостиничные комплексы и т.п.) 4. Усиливается спрос на услуги рекреационной (от лат. recreatio – восстановление, отдых) недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений, гольфклубы, аквапарки и др.). 5. Растет количество и многообразие фирм, оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги на рынке недвижимости. 6. Видоизменяются брокерские компании – растет их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от эскро-услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, от функций страхования и госрегистрации и др.) 7. Дифференцируются фирмы: выделяются малые, занятые, главным образом, брокерской деятельностью; и крупные, связанные тесно с банковской средой, поскольку участвуют в строительстве, реконструкции и управлении недвижимостью. 8. Выделяются девелоперские (от англ. develop – развивать) компании в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости. Они часто не занимаются строительством недвижимости, их основные функции: выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания; получение проектно-строительной документации и разрешения на строительство; поиск инвесторов; определение условий привлечения подрядчиков; контроль за осуществлением строительства. 9. Снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, поднимается 36 уровень конкуренции и доля организованного рынка, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п. Имеются и другие тенденции развития, с которыми можно познакомиться по полным руководствам. 2.3. Ценообразование на рынке недвижимости Спрос и предложение на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на спрос. Цена на недвижимость в зависимости от ожидаемой доходности. Практические способы установления цен на недвижимость. Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентом рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла создания недвижимости слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это особенно наглядно при установлении цен на землю (рис. 2.6). Из рисунка следует, что цена земли, как точка равновесия между спросом и предложением, растет или убывает вместе с изменением спроса и не зависит от предложения, которое не эластично по цене. Следует заметить, что это справедливо для экономической системы в целом. Цена, руб. Предложение земли П Ц1 С1 Ц0 Спрос на землю С0 0 П Площадь, м2 Рис. 2.6. Цена земли (Ц) в зависимости от спроса (С) и предложения (П) 37 Конкретный пользователь земли может увеличить свою долю за счет конкурентов, назначая более высокую цену и для него предложение земли будет в определенной степени эластичным. От чего зависит спрос? Влияющих факторов много и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье. Жилье может покупаться и арендоваться. Стоимость жилья и размер арендной платы связаны между собой известной формулой: арендная плата = цена жилья рыночная ставка процента Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, количества потребителей услуг и размера их дохода. В свою очередь число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому: спрос = ƒ (арендная плата, состояние экономики); предложение = const для фиксированного времени. В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем: ƒ (арендная плата, состояние экономики) = const, и, следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. А доходность равна отношению арендной платы к стоимости жилья: доходность жилья = арендная плата / цена жилья В тех случаях, когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет приниматься. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным. Не одна доходность влияет на решение об инвестировании в жилье. Другими факторами являются: – стабильность дохода. Для недвижимости стабильность выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но зато доходность ниже; – независимость доходности от инфляции. Для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая – вместе с инфляцией растет арендная плата. – уровень налогов на недвижимость, повышающих арендную плату и снижающих спрос; – ставка процента по долгосрочным займам, которые обычно используются для инвестирования в недвижимость. Рост ставки ведет к снижению спроса; – риски, связанные с владением недвижимостью, приводят к необходимости страхования, что понижает спрос; 38 – рост доходности государственных ценных бумаг ведет к оттоку инвестиций в недвижимость; спрос, а вместе с ним цена, падает. Влияние названных и других факторов более сложно, чем только что описанное. Имеются лаги (англ. lag – запаздывание) в начале действия фактора и в отклике на рынке недвижимости. А в силу специфики недвижимости – высокие инвестиции и сроки их освоения – не всегда удается точно проследить действие каждого фактора в отдельности и тем более совместное. Например, рост стоимости денег и сокращение денежной массы заставляет потребителей отказаться от капитальных услуг, и в первую очередь от спроса на недвижимость. Падение спроса и цены приводит к избытку предложения над спросом на рынке недвижимости и имеет следствием с определенной задержкой сокращение производства строительных материалов, оборудования и т.д. Волна подобных сокращений последовательно приходит по связанным с инвестиционным комплексом отраслям производств и завершается в нижней точке экономического цикла перестройкой строительных технологий, заменой на более эффективные, созданием новых мест развития недвижимости, перспективных объектов и т.п. Далее с ростом доходов, увеличением денежной массы и ожиданий потребителей спрос на недвижимость начинает расти и рынок недвижимости становится «точкой роста» для смежных рынков: финансового, подрядных работ, строительных материалов, машин и др. Выше говорилось о факторах, влияющих на цену недвижимости вообще. А какова конкретная рыночная цена конкретного объекта? Заметим, что рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых: 1) уникальность каждого объекта недвижимости; 2) большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.); 3) высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее ассиметричность для покупателей, продавцов, посредников; 4) значительная длительность продажи, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект. Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости. Иногда посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от трех вещей: местоположения, местоположения и еще раз местоположения». Конечно, это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме, ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала (возле автомагистрали, внутри квартала), от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома; от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха, возможности найти работу и многих других обстоятельств. 39 Вот почему оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости, как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие от государственных органов лицензию на этот вид деятельности. В разделе 6 «Основы оценки стоимости имущества» об этом будет говориться подробнее. А пока скажем, что оценка производится многими методами, каждый из которых уделяет основное внимание специфичной для него группе, влияющих на оценку факторов. Методы приводят к разным результатам, которые нужно согласовывать между собой, согласование является субъективным, и поэтому говорят, что оно является экзаменом совести для оценщика. Взаимосвязь между рынком недвижимости, финансовым рынком, реальной экономикой и социальными условиями не просто сложна, она во многом противоречива, происходящие процессы обуславливаются многочисленными факторами, причинные связи между которыми не могут быть установлены, например, такими как: ожиданиями в обществе, особенностями правовой среды, устойчивостью банковской системы, колебаниями курсов ценных бумаг, условиями ипотечного кредитования и т.д. и т.п. Разумеется, теоретические сложности проблемы ценообразования на рынке недвижимости не могут остановить реальной экономики, которая на опыте нашла (и много столетий использует) достаточно удобные, простые и приемлемые по точности способы решения практических задач. Например, сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга соотношение «цена – арендная плата» в конце ХХ в. начале XXI в. сложилась на уровне примерно 4–5 к 1. Т.е. годовая доходность недвижимости составляет 20–25 % (или 1: 5 – 1 : 4). При уровне инфляции в эти годы в 12–15 % чистая доходность недвижимости близка к «мировой норме» ≈ 8–10 %. Правда, зарубежные инвесторы, учитывая всю совокупность действующих в России рисков, соглашаются инвестировать под доходность значительно большую, а именно 35–40 %, что означает возврат вложений капитала за 2,5–3 года. Российские инвесторы либо более рискованны, либо лучше знают ситуацию, имеют больший опыт снижения рисков и поэтому их устраивает меньшая доходность. 2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов Цели анализа. Источники информации и потребители переработанной информации. Сегментация рынка по объектам недвижимости и ее покупателям. Позиционирование. Определение емкости рынка. Рынок недвижимости является несовершенным, как правило, либо монополистической конкуренции, либо олигополистической. Причины: слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки – 1,5–2 40 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступна в разной мере для продавца и покупателя) информация. В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной, информации имеет особое значение. Цель анализа – определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам и рынка в целом. Информация может быть получена через разовое изучение состояния и тенденций развития и через мониторинг рынка, т.е. длительное непрерывное отслеживание многообразных параметров. Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках. Потребителями результатов анализа, прежде всего, являются риелторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, банки, страховые компании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др. Условия получения информации: – отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации; – низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и ряда других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости – договорами мены, дарения и пр.; – многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок; – несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр. Переработанная информация систематизируется и принимает вид удобный для потребителя (рис. 2.7). Как правило, она содержит: – уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости; – сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов; – емкость рынка в целом и по отдельным сегментам; – срок экспозиции объектов на рынке; – численность, структура и динамика сделок с недвижимостью; – размер издержек по совершению сделок с недвижимостью; – количество строящихся объектов, их назначение, виды; – уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. 41 Таблица 2.4 Основные источники и виды информации Источники информации 1. Комитеты: – по управлению имуществом; – по строительству; – по градостроительству и архитектуре и др. Характер информации Данные о: – параметрах и характеристиках объектов недвижимости; – условиях совершения сделок и ценах; – заданиях на строительство и реконструкцию жилого фонда и т.п. 2. Бюро: Данные о: – технической инвентаризации; – технических характеристиках объектов недвижимости; – регистрации прав и сделок с – количестве заявок на регистрацию сделок с недвижинедвижимостью; мостью и совершенных сделок (по видам); – по региональному ценообразо- – количество заключенных инвестиционных договоров; ванию в строительстве и т.п. – величине и структуре затрат на строительную продукцию и др. 1. Фирмы: Данные о: – риэлтерские; – ценах, условиях и видах совершенных сделок с недви– строительные; жимостью; – девелоперские; – количестве поданных заявок на продажу (сдачу в арен– проектные организации и ду) и покупку объектов недвижимости; т.д. – ценах и характеристиках строящихся и вновь построенных объектов жилой недвижимости; – квартирографии, планировке и площади утвержденных объектов и др. При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся: – точное описание вида показателя, т.к., например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру – цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п. – правильный выбор единицы сравнения – цена и арендная плата в расчете на 2 м общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются; – точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, т.к., например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не говорят о стоимости жилья в другом районе. При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, какие представлены на рис. 2.7. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей. Критерии сегментации не задаются заранее (до накопленного опыта) и не остаются неизменными. Они изменчивы, как изменчив сам рынок недвижимости. 42 Например, сегментация жилья на вторичном рынке может иметь вид: 1) старое жилье; 2) старое жилье после капитального ремонта; 3) дома сталинского периода; 4) хрущевки; 5) брежневки; 6) панельные дома 60–70-х годов; 7) панельные дома 80–90-х годов; 8) кирпичные дома. Они отличаются типом материала, районом расположения, качеством перекрытий, размером комнат, кухни и других вспомогательных помещений и вследствие этого ценами. Сегментация жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: 1) элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, подземный гараж, стоянка, охрана, социальная однородность, площадь кухни от 15 м2, жилая площадь от 50 м 2 , холл, лоджия и др.); 2) качественное жилье (престижный район, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры более 40 м2 для однокомнатной, лоджия или балкон); 3) типовое (экологически безопасное, кирпичное или панельное здание современных серий с изолированными комнатами и кухней более 8 м2, балкон); 4) дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам). Количество строительных организаций Объем ж илищного строите льства Ед. Тыс. м. кв. 600 350 500 300 250 Всего 400 Всего 200 300 Частные инвестиции 200 Бюджетные средства 100 2001 2002 2003 2004 100 50 Т 0 Коммерческие 150 Государственные 0 2005 2001 2002 2003 2004 2005 Количество продаж жилья в 200Х г. Средние цены в 200Х г. ед./мес. Тыс. руб. за м. кв. 16 1000 На вторичном рынке 800 На вторичном рынке 600 Первичный рынок 10 Вторичный рынок 8 На первичном рынке 400 14 12 6 4 200 2 0 0 3 Месяцы 6 9 3 12 6 Месяцы 9 Рис. 2.7. Фрагменты анализа рынка недвижимости в городе Х 43 12 За основу сегментации могут быть взяты потребители, а не объекты недвижимости. Например, помещения коммерческого назначения различны по функциональным особенностям и ценам в зависимости от потенциального потребителя: 1) учреждения, страховые, финансовые и т.п. организации, для которых характерна работа с потоками посетителей и для эффективной деятельности которых необходимы постоянные контакты между собой и органами власти. Они готовы на выплату высокой арендной платы в центре города; 2) производственные организации, которые интересуются небольшими представительскими офисами в центре города, а рабочие офисы и производственные офисы предпочитают размещать на периферии с низким уровнем арендной платы; 3) торговые организации, у которых потоки посетителей зависят от типа товаров (промышленные, продовольственные), от покупателей (рядовые, элитные) и др. условий, определяющих размер получаемого дохода, в зависимости от которого строится политика в отношении арендной платы. На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся на рынке, его достоинства, характеризующие этот сегмент. Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить для продавца основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости. Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания представления у клиента о соответствии качества и цены товара и позволяют получить предпринимателю максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции. Размер получаемого дохода зависит от емкости рынка. Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени. При определении емкости рынка (по сегментам) учитывается объем продаж в прошлом периоде, соотношение фактического спроса и предложения, динамика занятости и доходов населения, возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, величина расходов на содержание жилья, динамика образования и распада семей, ожидания населения относительно инфляции, налогов и многие другие факторы. Определение емкости рынка в целом и по сегментам, как впрочем, и других параметров рынка, очень сложная задача, но без ее решения нельзя рассчитывать на успех – максимизацию объемов продажи и получение высокой прибыли. Термины и понятия Рынок недвижимости Первичный и вторичный рынки недвижимости Сегментация рынка недвижимости Трансакционные издержки Приватизация 44 Модели приватизации Способы приватизации Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения Равновесная цена Цены на жилье и размер арендной платы Соотношение «цена – арендная плата» Упражнения 1. Для каждого термина (1, 2, 3…) подберите соответствующее определение (а, б, в…). 1. Рынок недвижимости 2. Инвестиции 3. Брокер, риэлтер 4. Девелопер 5. Аренда 6. Рента 7. Ипотека 8. Недвижимость 9. Приватизация 10. Сегмент рынка а. Продажа или безвозмездная передача объектов государственной собственности в руки трудовых коллективов и частных лиц. б. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды. в. Посредник между продавцами и покупателями недвижимости. г. Предоставление недвижимости во временное пользование на договорных условиях другим лицам за плату. д. Долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли. е. Доход, получаемый регулярно владельцем недвижимости, не требующий предпринимательской деятельности, путем передачи права пользования недвижимостью. ж. Часть рынка, выделенная по какому-либо признаку: виду товара, территории, социальным особенностям покупателей и т. п. з. Средство осуществления перехода недвижимости и юридических прав на нее от продавцов к покупателям или пользователям на основе конкурентного спроса и предложения. и. Предприниматель, получающий доход путем создания, реконструкции, развития недвижимости и реализующий ее потребителям. к. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода и др. минеральные и растительные ресурсы), зданиями и сооружениями. 45 2. Верны ли следующие утверждения? 1. Развитие рынка жилья сдерживают низкие доходы населения, отсутствие действенной системы ипотечного кредитования и плохой инвестиционный климат. 2. Рынок недвижимости по однородным признакам делится на сегменты – региональный, жилищный, вещных прав, промышленных объектов и т.д. 3. Недвижимость как товар характеризуется высокой ликвидностью, коротким жизненным циклом, отсутствием необходимости регистрации прав. 4. Наиболее развитым рынком недвижимости РФ является рынок жилья. 5. Уровень цен на недвижимость в основном определяется ее предложением. 6. Связь между ценой жилья и величиной арендной платы пропорциональна рыночной ставке процента. 7. Емкость сегмента рынка определяется возможным объемом продаж. 46 Глава 3 ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ КАК ОТРАСЛЬ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА 3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости Основные секторы отрасли недвижимости. Субъекты, действующие в секторах и выполняемые ими функции. Отрасль – это совокупность фирм, предприятий, производств, объединенных схожестью производимой продукции, услуг и удовлетворяемых ими потребностей. Предприятия, совершающие операции с недвижимым имуществом разнообразны – строители и риэлтеры, оценщики и рекламные агентства, юридические фирмы и страховые компании, банки и биржи недвижимости, Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков и другие, некоммерческие и коммерческие организации. Значение отрасли в народном хозяйстве высоко. Недвижимость играет фундаментальную роль в социальной и экономической жизни – она является естественным пространственным базисом, на котором разворачивается социальная жизнь и хозяйственная деятельность, служит составной частью активов любого предприятия и учреждения, может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта управления, быть инвестиционным активом и т.д. Деление субъектов отрасли на функционально однородные секторы дано на рис. 3.1. Первый сектор отрасли (создание и развитие объектов недвижимости) является базовым. Ключевой фигурой в создании и развитии недвижимости является девелопер (от англ. developer – застройщик). Его функция – освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов. Сама предпринимательская деятельность называется девелопмент (от англ. development – развитие, новое строительство, застройка). Как правило, девелопер сам не строит, он координирует работу участников этого сектора отрасли – отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат взятых кредитов, несет ответственность перед государственными органами за качество проекта, перед подрядчиками за своевременность финансирования работ, перед потребителями (заказчиками) за сроки и качество сдаваемой недвижимости и т.д. Следующим фигурантом в секторе развития недвижимости являются инвесторы, обеспечивающие работу девелопера финансовыми ресурсами. Инвесторы могут быть: 1) индивидуальные (физические лица); 2) институциональные или коллективные – государственные и муниципальные органы управления, инвестиционные компании и фонды, специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.); 3) профессиональные – банки и финансовые компании, риелторские фирмы и т.д. 47 – – – – – Сектор развития (создания) объектов недвижимости девелоперы (обустройщики территорий); инвесторы (дольщики); кредиторы; проектировщики; строители Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости Все участники отношений недвижимости: – собственники и пользователи; – инвесторы; – профессиональные управляющие и посредники (риелторы); – уполномоченные государственные органы; – организации инфраструктуры Сектор оборота прав на недвижимость – – – – – – – – продавцы и арендодатели; покупатели и арендаторы; риэлторы (брокеры); оценщики; маркетологи, рекламщики; юристы; страховщики; некоммерческие организации; и т.п. Институциональный сектор – органы законодательной, исполнительной и судебной властей, определяющих и регулирующих цели и средства развития недвижимости; – госорганы специального учета недвижимости Рис. 3.1. Деление на секторы субъектов отрасли народного хозяйства, занимающейся недвижимым имуществом Банки и финансовые компании вкладывают деньги в инвестиционные и девелоперские проекты, кредитуют их под залог недвижимости, создают собственные риэлтерские фирмы, осуществляют ипотечное кредитование при покупке жилья и таким образом получают прибыль на рынке недвижимости. Сектор управления (эксплуатации) это особый вид предпринимательской деятельности, более разнообразный и сложный, чем, например, обычные риэлтер48 ские операции. Управляющий недвижимым имуществом является юридическим или физическим лицом, который по договору с собственником недвижимости и в его интересах совершает физические и юридические действия. Эти действия включают в себя владение и пользование (но не распоряжение), строительные и залоговые операции, трастовые и обменные, инвестиционные и риелторские и т.д. Объектами управления являются жилые, офисные, производственные, складские отдельные здания и строения, имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный), земельный фонд, лесной фонд и др. Например, управление зданиями и сооружениями предполагает осуществление действий и операций по поддержанию их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание необходимых условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и многое другое в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Субъектами управления являются: собственники недвижимости, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные и муниципальные органы. Стратегической целью управления служит сохранение и по возможности увеличение рыночной стоимости доверенных субъекту управления объектов недвижимости, определение справедливой базы для арендных платежей и налогов с учетом происходящих общеэкономических, рыночных, инфраструктурных изменений и пр. Это предполагает прогнозирование динамики внешних и внутренних условий, оценку рисков, доходности, выбор, исходя из стратегических целей, тактических и оперативных, разработку конкретных мероприятий, составление графика работ, контроль и оценку результатов управления недвижимостью, корректировку управленческих мероприятий и т.д. Институциональный сектор (лат. institutum – устанавливающий, учреждающий, регулирующий) вводит цели (материальные, социальные, духовные) и мотивы работы в отрасли в определенное русло, задавая «правила игры», гарантирует законность совершаемых действий и соблюдение прав всех участников. Эта работа направляется: – органами законодательной власти (Федеральное Собрание: Госдума и Совет Федерации; органы представительной власти субъектов РФ, городов и районов), имеющих комиссии по собственности и приватизации; по бюджету, налогам, банкам и финансам; экономической политике, аграрным и земельным отношениям, социальным вопросам и др. – органами исполнительной власти: Мингосимущество, Российский фонд федерального имущества, Федеральное управление по банкротству, Министерство по антимонопольной политике, Госкомзем, Госкомитет по строительству, архитектуре и жилищной политике, Минюст (органы регистрации прав на недвижимость, суды), территориальные органы перечисленных министерств и ведомств; – госорганами специального учета состояния и движения недвижимости (Главное управление Федеральной регистрационной службы и ее региональные 49 подразделения, БТИ, нотариальные конторы, районные земельные комитеты, комитеты муниципального жилья, Госстрахнадзор, органы архитектуры и градостроительства и др.) Институциональный сектор создает нормативную базу для работы отрасли (законы, положения, инструкции, правила и т.п.), отбирает и удовлетворяет статус профессиональных участников (лицензирование, регистрации, предоставление прав уполномоченным лицам), устанавливает обязательные требования к содержанию и качеству различных видов деятельности по операциям с недвижимостью, контролирует выполнение установленных норм и правил, а за их нарушение вводит санкции и запреты на деятельность; выкупает для общественных нужд объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности и пр. Институциональный сектор управляет не только с помощью административных методов. Он использует также экономические: налогообложение имущества и льготы по налогам, выпуск жилищных сертификатов, амортизационная политика, предоставление безвозмездных субсидий и льготных ссуд для определенных категорий граждан, разработка целевых программ (развития малых и средних городов, государственная программа жилищной реформы «Жилье» и др.). Сектор оборота прав на недвижимость. Центральными фигурами на нем являются продавцы, покупатели недвижимости и посредники между ними – риелторы (брокеры). В этом им помогают оценщики недвижимости, маркетологи, рекламно – информационные агентства, юридические и страховые компании, банки (в т.ч. ипотечные), биржи недвижимости, некоммерческие организации. К некоммерческим организациям, относятся Российская гильдия риелтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они организуют обучение и сертификацию риэлтеров, разрабатывают аналитические обзоры состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами и т.д. Основной деятельностью в этом секторе рынка является брокерская (от англ. broker – маклер, посредник). Брокеры, занимающиеся недвижимостью, обычно называются риелторами (от англ. real – действительный, настоящий). В русском языке существует ряд синонимичных написаний этого слова – риэлтор, риэлтер, риелтор и др. Риелтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлтерских операций обычно включаются: продажа (сдача в 50 аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, сделки купли-продажи, дарения, обмена, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей реконструируемых домов, сдача в аренду земельных участков и т.п. Основная масса посреднических операций сегодня проходит через специализированные фирмы – риелторские и брокерские. 3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм Виды сделок с недвижимостью и условий их действительности. Сделки оспоримые суду и ничтожные. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы. Деление фирм на мелкие, средние, крупные. Финансово-промышленные группы. Оценка затрат, доходов и эффективности риэлтерской фирмы. 3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными Работа риелтерских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью риэлтерских фирм. Они не продают и не покупают недвижимость – это цель продавца и покупателя. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости. Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Регулярное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам. В операциях с недвижимостью роль государственного регулирования и регламентации подчеркнуто высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате. Высокая сложность риелтерских операций и длительность их подготовки, а для участников, которые являются физическими лицами (покупателями или продавцами), как показывает опыт, это еще и существенная стрессовая ситуация, приводит к большим трансакционным издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости. Без создания особого психологического климата, выражающего отношения доверия, партнерства, успешный риэлтерский бизнес невозможен. Рассмотрим основные виды сделок, совершаемых риелтерской фирмой, и условий, при которых она считается действительной (рис. 3.2). 51 Условия действительности сделок Виды сделок с недвижимостью Купля – продажа Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям Аренда, лизинг, залог Совершена правоспособными юрлицами и дееспособными гражданами Совершена лицензированными профессиональными посредниками Дарение, наследование, обмен Приватизация государственных объектов Хозяйственное ведение и оперативное управление В сделке есть соответствие воли и волеизъявления, т.е. она совершена без принуждения и обмана и т.п. Страхование, доверительное управление Соблюдена единственно возможная форма сделки и государственная регистрация Иные Несоблюдение даже одного условия «действительности» влечет «недействительность» сделки с момента ее свершения Рис. 3.2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия признания их действительными Купля-продажа – это сделка, при которой продавец передает покупателю недвижимость за определенную цену в собственность и право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользовании земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли – продажи считается недействительным. 52 При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но и права, и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия. Купля-продажа предприятия может проходить в разных формах: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки. Выбор способа продажи зависит от целей. Например, быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных торгах. Инвестиционный конкурс преследует цель подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкции объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом. Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники. Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить некоторым условиям (социальным и/или инвестиционным), выдвигаемых организаторами конкурса. Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс – для мелких и средних предприятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предприятий. Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использовании объектов социальной сферы и пр.) и дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретаемого объекта. Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога, копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов. Любая форма сделок с недвижимым имуществом обязательно заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на недвижимость (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.). 53 Аренда (среднелат. arrendare – отдавать в наем) – это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудования и другие объекты, сохраняющие натуральные свойства в процессе использования. Лизинг (англ. leasing – аренда) – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудования, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продляет срок договора, либо выкупает имущество по остаточной стоимости. Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke – заклад, залог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств (как правило, возврата полученного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставивший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества – предприятия, земли, здания и пр. Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме – закладного обязательства (закладной). Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходят права собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной. Есть ограничения и запреты на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарения государственным служащим и др., чтобы избежать растраты имущества и злоупотреблений. Наследование – переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или при его отсутствии по закону – родственникам. Обмен (мена) – переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собственности и пр. Приватизация (лат. privatus – частный) – процесс перехода государственного имущества в собственность физических и юридических лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аукционе, продажу через коммерческий или инвестиционный конкурс через аренду с последующим выкупом и др. Хозяйственное ведение – право, на основании которого государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника – государства, муниципалитета. Собственник назначает директора, определяет цели деятельности и контролирует использование и сохранность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, залог или как-то еще распоряжаться без согласия собственника. Оперативное управление – право, на основании которого казенное предприятие или учреждение в пределах, установленных законом, заданиями собственника (государства) и назначением имущества осуществляет свою деятельность. Ка54 зенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов определяется тоже собственником имущества казенного предприятия. Страхование – сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторона (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах установленного в страховом договоре размера. Доверительное управление или траст (англ. trust – доверие; опека над имуществом) – сделка, по которой доверенное лицо управляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упоминанием о доверительном управлении, а в подписываемых им документах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управлении имуществом за счет получаемых доходов. Вознаграждение устанавливается либо в процентах от получаемой прибыли, либо иным способом. Доверенное лицо несет и ответственность за отсутствие «должной заботливости» о доверенном ему имуществе и обязано возместить упущенную выгоду, а также убытки, причиненные утратой и повреждением имущества. Сделки, признаваемые недействительными, в юридической практике делятся на «оспоримые по суду» и «ничтожные». Последние находятся вне правового пространства, они недействительны с момента их совершения даже без решения суда (ст. ГК РФ 22, 75, 77, 162, 165, 169–179, 346, 572). Первые четыре позиции «ничтожных» сделок, представленных на рис. 3.3, в комментариях не нуждаются, по позиции «мнимые и притворные» можно сказать следующее. Мнимые сделки совершаются для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия и часто преследуют противозаконные цели. Например, дарение или купля – продажа имущества с целью укрыть его от конфискации или от взыскания по требованию кредиторов. Притворные сделки совершаются для прикрытия фактической сделки. Например, 1) купля-продажа дома прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки; 2) оформляется залог недвижимости, чтобы избежать ее продажи на аукционе при банкротстве; 3) оформляют аренду помещения гражданина для маскировки оплаты его труда с целью уклонения от перечисления денежных средств в фонды социального обеспечения и медицинского страхования и многое другое. Подробная и четкая регламентация осуществления риэлтерских сделок необходима в связи с распространением мошенничества на рынке недвижимости, которое совершается как по отношению как покупателю, так и продавцу. Мошенничество – завладение имуществом или приобретение прав на него путем обмана или злоупотребления доверием. 55 Недействительные сделки с недвижимостью Оспоримые По суду – – – – Ничтожные Недействительные с самого начала, независимо от решения суда – направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан; – противоречащие основам правопорядка и нравственности; – совершенные недееспособными лицами и малолетними (до 14 лет); – совершенные с нарушением строго обязательной формы государственной регистрации и нотариального удостоверения (когда это предусмотрено ГК РФ); – мнимые и притворные; – другие совершенные посредниками без лицензии и/или без соблюдения письменной формы; осуществленные несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) без согласия их родителей или попечителей; совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, в состоянии аффекта; другие Рис. 3.3. Краткая классификация недействительных сделок с недвижимостью Мошенничество по отношению к покупателям принимает формы: присвоение денег до оформления сделки; совершение сделки лицом, не являющимся собственником, по поддельным, краденым документам, дубликатам и т.п.; продажа или сдача в аренду одного и того же имущества сразу нескольким лицам; продажа имущества, находящегося в споре; продажа имущества, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом и т.д. Мошенничество по отношению к продавцу принимает формы: манипуляции при расчетах с продавцом (фальшивые купюры, «куклы» и др.); вымогательство имущества под грозой насилия и оформление купли-продажи; переход заложенного имущества в собственность кредитора-мошенника даже в случае возврата кредита с процентами и т.д. Защитой от простейших видов мошенничества – присвоение денег до сделки или манипуляций с деньгами при расчетах – служит обращение риелтеров к услугам специализированных эскро-фирм (от англ. escrow – хранение у третьего лица), принимающих на себя обязательства по сохранности средств, передаваемых ей в уплату за недвижимость, и их передачу продавцу после получения и проверки всех надлежаще оформленных документов по принципу «деньги против доку56 ментов». Подобные эскро-услуги в отечественной практике часто оказывают коммерческие банки и нотариальные конторы. Уникальность объектов недвижимости, сложность и разнообразие сделок, высокие и многочисленные риски, необходимость затрат на их снижение, сильно поднимают трансакционные издержки, доходящие до 10 % стоимости недвижимости. Это на порядок, а иногда и на два, выше трансакционных издержек по большинству других товаров. И связано это со специфическими расходами, вклющающими: – затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, проверке технического состояния объекта недвижимости, сбору информации о ценах на аналогичные объекты; – затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки; – затраты на проведение анализа и установления цены объекта с учетом его характеристик и условий заключения сделки; – затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире); – затраты по обеспечению соблюдения участниками достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки – выписки, передачи квартиры, точности и своевременности расчетов по сделке). 3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает: – совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений; – продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе; – сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц; – заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др. Основной функцией в работе является оказание консультационнопосреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недвижимости представлены на рис. 3.4. 57 1. Заявка на продажу 8. Внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро – фирму) 9. Нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины 2. Поиск покупателя 7. Подписание договора 10. Государственная регистрация договора и уплата пошлины 3. Проведение переговоров 6. Подготовка договора, согласование схемы расчетов 4. При достижении согласия открытие сделки 5. Сбор и проверка документов 11. Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса, в эскро-фирме) 12. Закрытие сделки Рис. 3.4. Типичные этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую фирму именно этого и ждет грамотный клиент, полагая что трансакционные издержки сделки, осуществляемый с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины трансакционных издержек в фирмах с хорошей репутацией называется 4–6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг. Еще подробнее о функциях риелтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности) на основные, поддерживающие и дополнительные (рис. 3.5). Выше кратко говорилось практически обо всех видах деятельности кроме обозначенного в дополнительной деятельности страхования титула. Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания. Титул (от лат. titulus – надпись, почетное звание) – набор имеющих юридическую силу документов, содержащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и 58 доброкачественность титула при его регистрации. Он доказывает право собственности лица, которому титул будет передан. Зарубежный опыт показывает, что 70–80 % общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлтерские фирмы. Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и персонала. Основными требованиями к офису являются: 1) близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта; 2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала; 3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы; 4) отдельные помещения должны быть предусмотрены для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п. Главным активом риэлтерской фирмы является ее персонал. Риэлтерский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать. Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись. Чем больше видов деятельности осуществляет риелтерская фирма (см. рис. 3.5), тем сложнее ее организационная структура и разветвленная управленческая: линейная, функциональная, линейно-функциональная. Основной вид деятельности Консультирование Поддерживающие виды деятельности – оценка стоимости; – маркетинг; – обеспечение расчетов по сделкам Дополнительные виды деятельности – ипотечное кредитование; – инвестиционная деятельность; – девелопмент; – управление недвижимостью; – финансовые услуги; – страхование титула Рис 3.5. Виды деятельности риелторской фирмы 59 По мере роста масштабов деятельности, отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе территориального сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных районах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты и т.п.) по-прежнему расположены в головном офисе. Дальнейшее расширение работы риэлтерской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности (см. рис. 3.5), прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводит к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, ремонт недвижимости, строительство, транспортные услуги, эскро-услуги и т.д. Организационная и управленческая структуры весьма разнообразны и вряд ли целесообразно на этапе развития и становления риелтерских фирм выделять типовые и на этой основе их классифицировать. Проще дается классификация на базе численности работающих: малая, средняя, большая риэлтерская фирма (рис. 3.6). По критериям, принятым, например, Национальной ассоциации риэлтеров США, в основу классификации фирм по размеру положено число агентов (брокеров): малая фирма – 1–10 агентов, средняя – 11–50 агентов, крупная – более 50 агентов. Рост фирм обычно приводит к проблемам получения и распространения (как внутри, так и вне фирмы) информации и при расширении деятельности появляется в структуре специализированное подразделение – информационное. Затем аналогично появляются отделы рекламы и «public relations»; маркетинга, чтобы оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации. Следующий шаг – формируется служба управления персоналом, юридическая служба и т.д. Рост масштабов деятельности риэлтерской фирмы неуклонно ведет к преобразованию первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвленные с подвижными и эластичными внутрифирменными связями, в результате которых линейно – функциональные структуры перерастают в дивизиональные, матричные с адаптивными элементами. Крупные риэлтерские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы (ФПГ), холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные, предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными в текущей деятельности подразделениями со стороны головной фирмы, которая должна, превратившись в холдинговую компанию, сохранить финансовое единство разнородных предприятий при оперативной их самостоятельности. 60 Достоинства 1) стабильность финансового положения; 2) участие в больших проектах; 3) большая прибыль, за счет большого оборота Крупная фирма, многопрофильная (более 50–60 чел.) Средняя фирма, многопрофильная (30–50 чел.) Малая фирма, узкопрофильная (до 30 чел.) Недостатки 1) сложность управления и внутреннего контроля; 2) замкнутость на себе, рост издержек из-за не использования услуг конкурирующих фирм с меньшими затратами по некоторым операциям Достоинства 1) высокая управляемость, прозрачность общей деятельности и затрат по услугам; 2) высокий профессионализм небольшого штата сотрудников Недостатки 1) отсутствие свободных средств в значительных объемах; 2) сложность восполнения возникающих финансовых потерь Достоинства 1) высококлассные специалисты, ориентированные на узкие сегменты рынка; 2) глубокая проработка сделок Недостатки 1) узость выбранной рыночной ниши и опасность ее выработки; 2) малоизвестность из-за недостатка средств на рекламу, проблемы с колебаниями спроса на услуги Рис. 3.6. Достоинства и недостатки крупных, средних и мелких риэлтерских фирм Примерами таких гигантских фирм являются, например, в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11-ти предприятий, численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк, с общей численностью работающих в ФПГ около 6 тыс. человек. 61 3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы Затраты. Несмотря на высокое разнообразие для риэлтерских фирм величин расходов по отдельным статьям затрат, их составляющие весьма похожи и складываются из следующих позиций: 1) арендная плата; 2) коммунальные платежи; 3) зарплата работников; 4) расходы на рекламу; 5) расходы по обеспечению безопасности; 6) расходы на информационное обеспечение и содержание оргтехники; 7) налоговые отчисления; 8) прочие расходы (оплата лицензии, оплата услуг по получению документов, договоры с регистрирующими органами и т.п.). Величина расходов даже по отдельным позициям (структура затрат) весьма вариативна, зависит от многих факторов, в том числе от величины фирмы. Например, удельный вес расходов на рекламу нередко составляет 20–30 % в суммарных текущих расходах. В абсолютных величинах минимальный уровень расходов на рекламу лишь иногда опускается ниже $ 500 в месяц. У крупных фирм эти расходы находятся в диапазоне от $ 5 тыс. до $ 10 тыс. в месяц. Рекламные расходы, как правило, одни из самых существенных. Еще одна значительная статья расходов – арендные платежи. Учитывая, что риэлтерские фирмы в местоположении тяготеют к центру города, где уровень аренды наиболее высок, эти расходы велики. Арендная плата без коммунальных платежей (чистая рента) может составлять около $ 100 за м2 в год. При площади офиса в 100–150 м2, которая необходима для средней фирмы с числом сотрудников около 50 человек, общая величина аренды (с коммунальными платежами) составляет примерно $ 1,5–2 тыс. в месяц. Оплата труда штатных сотрудников (менеджеры, бухгалтерия, диспетчеры, секретари), без оплаты труда основных работников (агентов по недвижимости), для небольшой фирмы составляет около $ 1,5–2 тыс. в месяц. В результате, реклама, аренда с коммунальными платежами и оплата штатных сотрудников, без агентов по недвижимости, составляет около $ 4–5 тыс. в месяц. Если добавить расходы на информационное обслуживание, безопасность, налоги, обслуживание и приобретение техники, то уровень расходов поднимается до $ 8–10 тыс. в месяц. Оплата труда агентов по недвижимости осуществляется по двум основным схемам: 1) в форме процентов от общей суммы комиссионных по сделке и эта величина может составлять от 10 до 60 % в зависимости от статуса агента, времени работы в фирме, абсолютной величины комиссионных, размера помощи других сотрудников; 62 2) контрактная ставка, в виде фиксированной суммы, плюс проценты от комиссионных. Вторая схема оплаты труда агентов по недвижимости наиболее целесообразна и получила распространение в хорошо работающих фирмах. Практика выплаты процентов от прибыли не нашла широкого распространения и используется, главным образом, в отношении высших менеджеров. Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге среднее число агентов, работающих в одной риэлтерской фирме, находится в интервале 20–40, т.е. примерно один агент на 6–9 тыс. жителей. Для сравнения с США 1 агент по недвижимости приходится на 300 жителей. Разумеется, следует иметь ввиду, что в Москве и СанктПетербурге на первичном и вторичном рынке жилья обращается около 3 % всего жилого фонда, в то время как в США 15–20 %. Серьезной проблемой является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами. Последние часто рассматривают фирму, особенно ее руководство, как эксплуататоров их нелегкого труда. Отношения фирмы и агентов не назовешь партнерскими из-за нечеткого разделения прав и обязанностей, определение вклада каждой стороны в успех дела. Одним их вариантов преодоления этих сложностей может быть постепенная трансформация агентов фирмы в брокеров, зарегистрированных в качестве частных предпринимателей, самостоятельно ведущих сделки под торговой маркой риэлтерской фирмы и оплачивающих фирме услуги по рекламе, предоставлению рабочих мест и др. Итак, выше было показано, что для средней фирмы текущие операционные расходы могут составлять около $ 6–8 тыс. в месяц. Разумеется, эта величина является гипотетической. Чтобы назвать более точную цифру нужно детально рассмотреть ситуацию, условия, место и время. ПРИМЕР Основным видом деятельности фирмы является купля – продажа квартир. Допустим, средняя цена квартиры $ 50 тыс.; сложившийся в результате конкуренции на рынке процент комиссионных равен 4 %; прибыль по отношению к затратам (рентабельность затрат) считается приемлемой, если составляет 20 %. Полные затраты равны $ 10 тыс. в месяц. Из этого следует, что фирма должна обеспечить себе месячный доход в размере: доход = затраты (1 + рентабельность) = 20% = $ 10 тыс. в мес. (1 + ) = $ 12 тыс. в месяц 100% Это возможно, если фирма будет осуществлять число сделок в месяц, равное доход $12 тыс. стоимость сделки % комиссионных $50 тыс. 4% 100% = 6 сделок в месяц. 63 Эффективность работы. Она показывает величину полезного результата в расчете на единицу затраченных усилий. Обычно под полезным результатом понимается прибыль, а под усилиями либо капитал, обусловивший получение прибыли, либо денежные потоки, характеризующие оборот фирмы или издержки: рентабельность = прибыль 100% оборот(выр учка) рентабельность активов = прибыль 100%; активы рентабельность собственного капитала = прибыль 100%. собственный капитал Первый показатель отражает долю прибыли в рубле продаж (выручке). Эта величина достаточно стабильна, но, как правило, зависит от масштаба деятельности, а точнее снижается с ростом оборота. Более интересны два последних показателя, характеризующие скорость роста капитала и, следовательно, целесообразность соответствующего вида деятельности. Верхняя граница рентабельности капитала изменчива и тесно связана с риском предпринимательской деятельности – она прямо пропорциональна риску. Нижняя граница находится возле процентной ставки по долгосрочным кредитам. В нормальной ситуации рентабельность активов (по чистой прибыли) несколько выше процента по долгосрочным кредитам (с множителем 1,2–1,4), что делает использование заемных средств выгодным и повышает за счет финансового рычага рентабельность собственного капитала. Если рентабельность активов продолжает снижаться и становится равной или даже меньше рыночной кредитной ставки, предпринимательская деятельность в данной сфере становится целесообразной из–за несоответствия высокого риска и низкой отдачи на вложенный капитал. Заметим, что не существует «идеальных» значений показателей. Все показатели в экономике относительны и сказать насколько хорош показатель нельзя, пока мы не найдем с чем его сравнивать. Обычно в качестве базы сравнения выбираются показатели лучших предприятий или основных конкурентов, либо среднеотраслевые значения. Но это часто затруднено, поскольку нет статистических данных для получения среднеотраслевых показателей, а лучшие предприятия и основные конкуренты вряд ли их предоставят, разумеется, кроме случая, когда они являются открытыми акционерными обществами, обязанными публиковать бухгалтерскую отчетность. Поэтому чаще всего сравнение полученных показателей производится с их значениями в прошлом периоде и, таким образом, оцениваются плюсы и минусы в формирующихся тенденциях эффективности на своем предприятии. И часто этого 64 достаточно, поскольку позволяет ориентировать подготавливаемые управленческие решения в нужном направлении. ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИМЕРА Предположим активы предприятия равны $ 110 тыс., из них доля собственного капитала 85 %. Чистая прибыль составила $ 27 тыс. в год. При месячном доходе, как выше приводилось, в размере $ 12 тыс. в месяц, годовой оборот будет $ 12 тыс. в мес. 12 мес. = $ 144 тыс. в год. Рассчитаем показатели рентабельности: рентабельность оборота = рентабельность активов = $27тыс .в год $144 тыс . в год ×100 % = 18,75 % $27тыс . в год ×100 % = 24,5 5 годовых; $110 тыс . $27 тыс . в год рентабельность собственного капитала = = 28,9 % годовых. $110 тыс . 0,85 Т.е. в рубле выручки содержится чистой прибыли 18,75 %, доходность активов составляет 24,5 % в год. Если процент по долгосрочным кредитам равен, например, 19 % годовых, то использовать заемные средства выгодно, т.к. разница в 5,5 % (24,5 % – 19 %) поднимает рентабельность собственного капитала и тем значительнее, чем больше доля заемных средств в финансировании компании. Рентабельность собственного капитала равна 28,9 % годовых. Если инфляция составляет, допустим, 12 % в год, то чистая доходность собственного капитала составляет около 17 % годовых. Это по мировым меркам, даже с учетом высокого риска инвестиций в России, вполне достаточно, чтобы предприятие расширяло масштаб своей деятельности. С высокими темпами развития (высокая рентабельность) связан риск потери финансовой устойчивости и банкротства. Поэтому менеджерам приходится искать компромисс между высокими темпами роста и способностью отвечать по финансовым обязательствам. Последнее характеризуется показателями (коэффициентами) платежеспособности: К тек. лик. = К сроч. лик. = Кабс. лик. = оборотные активы краткосрочные обязательства оборотные активы запасы краткосрочные обязятельства ; ; оборотные активы запасы дебиторская задолженность краткосрочные обязательства 65 ; где К тек. лик. – коэффициент текущей ликвидности, показывает способность фирмы расплачиваться по обязательствам, взятым на срок до 1 года. Заимодавцы благосклонно относятся к фирмам и дают им кредиты на срок до года, если коэффициент равен 1,5–2 (с учетом отраслевых, региональных и ряда других особенностей); К сроч. лик. – коэффициент срочной ликвидности, отражает возможность фирмы отвечать по обязательствам, взятым на 3–6 месяцев. Кредиторы обычно предоставляют займы, если коэффициент находится в пределах 1,0; К абс. лик. – коэффициент абсолютной ликвидности характеризует возможности гасить долги, взятые на срок до одного месяца. Кредиторы, как правило, предоставляют кредиты на такой срок, если коэффициент не ниже 0,2. ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИМЕРА П. 3.2.3. Оборотные активы составляют $33 тыс., из них на долю материальных запасов приходится $ 18,1 тыс., а дебиторской задолженности – $ 11,5 тыс. краткосрочные обязательства равны $ 16,2 тыс. Коэффициенты ликвидности будут составлять: К тек. лик. = К сроч. лик. = К абс. лик. = $33тыс. 2,04; $16,2тыс. $33тыс. $18,1тыс. 0,92; $16,2тыс. $33тыс. $18,1тыс. $11,5тыс. 0,21 . $16,2тыс. В целом показатели платежеспособности фирмы приемлемы (со сделанной выше оговоркой об условности принятых среднеэкономических нормативов, которые должны уточняться с учетом конкретных условий, места, времени и др. обстоятельств) и она вполне может рассчитывать на получение краткосрочных кредитов. Рассмотренные здесь лишь для примера показатели эффективности деятельности риэлтерской фирмы и ее платежеспособности на самом деле более многоплановы и изощренны, содержат несколько десятков показателей. Познакомиться с ними в полном объеме можно по руководствам, описывающим управление финансами предприятия (см. Список использованной литературы). Термины и понятия Недвижимость как отрасль народного хозяйства Секторы создания и управления объектами недвижимости Сектор оборота прав на недвижимость Институциональный сектор отрасли Основные виды сделок с недвижимостью Условия действительности сделок с недвижимостью Недействительные сделки с недвижимостью Этапы проведения сделок с недвижимостью Виды деятельности риэлтерской фирмы 66 Организационные и управленческие структуры риэлтерской фирмы Структура расходов риэлтерской фирмы Доходы и оценка эффективности работы риэлтерской фирмы Упражнения 1. Укажите, какие из перечисленных положений правильные. 1. Основными субъектами в секторе развития недвижимости являются: а) маркетологи и рекламщики; б) девелоперы и инвесторы; в) уполномоченные государственные органы; г) организации инфраструктуры; д) проектировщики и строители; 2. Основными функциями институционального сектора операций с недвижимостью является: а) управление объектами недвижимости; б) страхование недвижимости; в) создание «правил игры» в операциях с недвижимостью; г) соблюдение прав и гарантий всех участников в операциях с недвижимстью; д) направление целей и мотивов деятельности главных участников рынка недвижимости на решение экономических и социальных вопросов. 3. Управление недвижимостью имеет своими задачами: а) сохранение и увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества; б) обеспечение ремонта объекта недвижимости и руководство обслуживающим персоналом; в) выполнение проектных работ по реставрации или реконструкции объекта недвижимости; г) подготовку законодательных и иных актов по обороту прав на недвижимость; д) определение условий сдачи имущества в аренду и сбор арендной платы. 2. Верны ли следующие утверждения: а) 1. Хозяйственное ведение, лизинг, страхование, приватизация не являются видами сделок с недвижимостью; 2. Государственная регистрация сделок не всегда обязательна; 3. В сделке обязательно соответствие «воли» (чего я хочу) и «волеизъявления» (что я для этого делаю); 4. Для признания сделки недействительной не имеет значение, что одна из сторон действовала в состоянии аффекта или заблуждения; 5. Мнимые и притворные сделки являются недействительными; 6. Управление недвижимостью и девелопмент относится к основным видам деятельности риэлтерской фирмы; 7. Ипотечное кредитование и страхование титула являются дополнительными видами деятельности риэлтерской фирмы; 67 8. Риэлтерская фирма теряет свой статус, становясь финансово-промышленной группой, в которой основные виды деятельности занимают мало места, а доминируют поддерживающие и дополнительные; 9. Риэлтерская фирма может иметь дивизиональную и матричную структуры управления. б) 1. Расходы на рекламу не имеют большого значения для риэлтерской фирмы; 2. Арендные платежи являются значимыми в структуре расходов риэлтерской фирмы; 3. Если рентабельность активов фирмы ниже долгосрочной кредитной ставки, то заемные средства выгодно использовать; 4. Чтобы фирма считалась платежеспособной, ее оборотные активы должны превосходить долгосрочные обязательства; 5. Существует связь между ростом рентабельности фирмы и снижением ее платежеспособности. 68 Глава 4 ЭКОНОМИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1. Формирование и планирование доходов от использования объекта недвижимости Операционная и инвестиционная недвижимость. Арендный договор. Арендная плата. Потенциальный и реальный валовые доходы собственника. Чистый доход собственника. Объекты недвижимости с позиции способа, обеспечивающего реализацию экономических интересов собственника, разделяются на два больших класса: 1) операционная недвижимость, которая используется собственником для самостоятельного ведения определенной деятельности: производственно – коммерческой, административной, культурной и т.д. 2) инвестиционная недвижимость, которая используется собственником для получения дохода в виде арендной платы, а также прироста стоимости. Операционная недвижимость является частью активов предприятия или организации и ее использование определяется целями предприятия – получение прибыли, осуществление управления и другое. Доходы и издержки от такой недвижимости определяются весьма разнообразно, т.к. полностью вытекают из специфических особенностей деятельности собственника и рассматриваются в курсах «Экономика предприятия» в отраслевом разрезе. Дальнейшее изложение связано с определением дохода от инвестиционной недвижимости в форме арендной платы. Для получения арендной платы собственник недвижимости (арендодатель) и пользователь (арендатор) должны вступить в арендные отношения на основании договора (рис. 4.1). Основными принципами арендных отношений являются: равноправие сторон на основе договора, возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме, платность за пользование недвижимостью, материальная ответственность сторон на основе договора, нерасторжимость арендного договора при смене собственника недвижимости в пределах оговоренного срока. Сдача в аренду выгодна собственнику, поскольку взявшие в аренду его недвижимость часто лучше ею распоряжаются не только из-за профессиональных умений, но и по причине изменения социального статуса арендаторов. Они из наемных работников становятся хозяевами имущества, не исполнителями, а распорядителями, выполняют не только прямые обязанности, а еще и управленческие функции, что приводит в действие скрытые для наемных работников резервы роста эффективности производства. Арендаторы становятся предпринимателями, поскольку расширяются мотивы их деятельности: к фондам заработной платы и материального поощрения добавляется присвоение прибавочного продукта, прибыли. Прибыль делится на основе договора аренды между арендодателем и арендатором, и это деление определяется размером арендной платы (рис. 4.2). 69 Размер арендной платы зависит от: 1) стоимости и состояния объекта недвижимости, от долговечности и нормы амортизации, от его местонахождения; т.е. собственно от объекта недвижимости; 2) от вида деятельности, которая осуществляется с помощью недвижимости, от ставки ссудного процента; т.е. от рыночной ситуации. При этом размер арендной платы должен обеспечить собственнику имущества: 1) возмещение убывающей со временем из-за износа стоимости недвижимости, так называемая возвратная стоимость; 2) обеспечить накопление капитала и стимулировать предпринимательскую активность собственника недвижимости. Величина возвратной стоимости не может быть предметом рыночного торга между арендодателем и арендатором по поводу арендной платы. Функция возвратной стоимости – сохранить капитал собственника, овеществленный в недвижимости, обеспечить его простое воспроизводство. Арендодатель (собственник недвижимости) Арендатор (пользователь недвижимости) Арендный договор Права Права – своевременное получать арендную плату; – растрогать договор, если: а) имущество используется не по назначению; б) не в соответствии с условиями договора; в) арендатор ухудшает состояние имущества или более двух раз подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ) – получать своевременно имущество в пользование или компенсацию убытка; – при обнаружении существенных недостатков требовать их устранения или уменьшения арендной платы; – требовать снижения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных в договоре прав третьих лиц на имущество; – сдать с согласия арендодателя имущество в субаренду (ст. 611, 612, 615, 621, ГК РФ) Обязанности – передать недвижимость арендатору своевременно и в надлежащем состоянии; – отвечать за недостатки имущества; – предупредить арендатора о правах третьих лиц; –произвести за свой счет капремонт имущества если иное не предусмотрено договором или Законом (ст. 611, 612, 613, 614, ГК РФ) Обязанности – своевременно и полностью вносить арендную плату; – пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 614 ГК РФ) Рис. 4.1. Содержание договора между арендодателем и арендатором объекта недвижимости 70 Арендная плата Возвратная стоимость Арендный процент – амортизация на полное восстановление недвижимости; – амортизация на капитальный ремонт; – налог на имущество – ставка ссудного процента; – надбавка, стимулирующая предпринимательскую деятельность собственника объекта недвижимости Часть эксплуатационных расходов Рис. 4.2. Структура и состав арендной платы Арендный процент в отличие от возвратной стоимости, напротив, является предметом рыночного торга по поводу разделения между арендатором и арендодателем вновь созданной стоимости. Величина арендного процента в нормальной экономической ситуации выше ссудного процента, поскольку риск активной производительной деятельности больше. Но насколько он больше ссудного процента, зависит от макро- и микроэкономической обстановки. При деловом спаде арендный процент может даже оказаться меньше ставки ссудного процента. Более того, опыт развитых стран свидетельствует, что даже в условиях экономического подъема до 5 % недвижимости остается невостребованной, а при спаде доля невостребованной недвижимости поднимается до 25 % и больше. При этом арендный процент в некоторых случаях опускается до нулевой отметки, а все равно недвижимость спросом не пользуется. В этом случае собственник недвижимости несет убытки, оплачивая расходы по содержанию и сохранности объекта. Таким образом, в штатной экономической ситуации, верхняя граница арендной платы равна сумме возвратной стоимости, обеспечивающей простое воспроизводство недвижимости, и максимальной в создавшихся условиях норме прибыли; нижняя граница арендной платы равна только возвратной стоимости; в форс – мажорной для собственника недвижимости ситуации экономического спада собственник может, желая снизить свои экономические потери, пойти на арендную плату меньшую нижней границы. В договоре указывается, как текущие эксплуатационные расходы разделяются между сторонами. Например, текущий ремонт и техническое обслуживание оборудования, заработанная плата рабочих и служащих, силовая электроэнергия и т.п. расходы естественно должны оплачиваться напрямую арендатором, включаться в себестоимость готовой продукции и в арендную плату не должны входить. А вот отопительная и осветительная энергия помещения, где установлено оборудование, охрана помещения и им подобные составляющие затрат, величина 71 которых не всегда зависит от деятельности арендатора, могут по условиям договора включаться в арендную плату или же оплачиваться непосредственно арендатором. Арендная плата может по условиям договора перечисляться периодически, быть разовой или с авансовым взносом, выплачиваться равными величинами, возрастающими, убывающими или вноситься сезонно, иметь денежную, натуральную или смешанную форму. Арендная плата в форме натуральных платежей, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с помощью арендованной недвижимости или путем оказания арендатору встречных услуг, позволяет начинающим предпринимательскую деятельность арендаторам сначала достичь нужной прибыльности, а затем начать расчеты по аренде в полном объеме. Такое законом допускается (ст. 614 ГК). Разнообразие форм арендных платежей велико и имеет целью удовлетворить интересы обеих сторон. Как определяется конкретная величина арендной платы? Общего ответа нет. Например, для нежилых помещений государственной и муниципальной собственности разработаны и периодически обновляются подробные методики, утвержденные соответствующими органами власти, которые учитывают стоимость 1м2 нового строительства, коэффициент износа сдаваемого в найм помещения, коэффициент зонального расположения (близко, далеко от центра), тип помещения (складное, производственное, подвальное, надземное, отапливаемое, имеющее водопровод и канализацию и т. д.), вид предполагаемой деятельности (посредническая, торговля, научная, медицина и спорт, памятники истории) и др. Для организаций, выполняющих значимые социальные функции, применяются льготные понижающие арендную плату коэффициенты. К таким организациям относятся: учреждения культуры, финансируемые из бюджета; предприятия, применяющие труд инвалидов; общественные организации (ветеранские, детей, подростков, женские и творческие и т. п.); организации РФ, органов юстиции, судов прокуратуры и др. Размер арендной платы для жилых помещений определяется риэлтерскими фирмами двумя основными способами: 1) методом рыночных сравнений, при котором размеры арендной платы в состоявшихся сделках сопоставляются с особенностями жилья (удаление от центра, этаж, лифт, размер кухни, балкон, телефон, мусоропровод, окна, экология района, состояние квартиры и пр.); 2) в виде фиксированного процента (5–12 % в год) от стоимости жилого помещения. Стоимость жилого помещения определяется следующим образом. Жилые дома делятся на несколько категорий (пятиэтажки разных годов постройки, девяти – и шестнадцатиэтажные дома, кирпичные, панельные и т.д.). Для каждой категории по данным риэлтерских фирм и публикуемых в средствах массовой информации вычисляют среднюю стоимость 1м2 жилья. Затем устанавливаются экспертным путем (в качестве экспертов выступают опытные брокеры) поправочные коэффициенты, учитывающие качество жилья в зависимости от факторов названных в первом методе. 72 Разумеется, первый метод объективнее и точнее, но требует развитого рынка жилья и обширной, достоверной информации. Сегодня, из– за недостатка информации, чаще используют второй метод. Сдача в аренду имущественных комплексов, земельных участков, участков недр, лесного фонда, водных объектов тоже требует определения размера арендной платы. Вспомним, об этом уже говорилось не раз, что рынок недвижимости несовершенен и определение цены на недвижимость рыночными методами затруднено. Как правило, цены и арендная плата определяются по методикам арендодателя – уполномоченных государственных и муниципальных органов, указанных в земельном, лесном, водном, градостроительном, жилищном кодексах РФ, а также законах РФ «О недрах», «Об охране окружающей среды», «О плате за землю», «Об основах федеральной жилищной политики», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др. Знание арендной платы необходимо для определения дохода, который приносит собственнику недвижимость. Схема расчета арендной платы представлена в табл. 4.1, а приводимый ниже пример иллюстрирует ее применение на практике. ПРИМЕР Объектом недвижимости является помещение площадью 1400 м2, которое сдается в аренду. Арендаторами являются юридические и физические лица. Арендная ставка составляет в среднем $ 120 за м2 площади в год. В ней учтено, что полезная площадь составляет примерно 2/3 общей, а дополнительные площади оплачиваются по пониженной ставке. В рассматриваемом примере потенциальный валовой доход (ПВД) равен (п. 1, табл. 4.1): ПВД = 1400 м2 $ 120 за м2/год = $ 168 000 в год Рассчитаем возможные потери и дополнительный доход (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 табл. 4.1). Таблица 4.1 Расчет арендной платы за недвижимое имущество Операция – Статья Потенциальный валовой доход (ПВД) Потери от недогрузки и льгот по аренде Номера статей и схема расчета Результаты расчета 1 $ 168 000 1.1 $ 9 156 – Потери от неплатежей 1.2 $ 2 520 + Дополнительный доход 1.3 $ 12 000 73 = Действительный валовой доход (ДВД) – Операционные расходы (ОР) = Чистый операционный доход (ЧОД) – 2 = 1 – 1.1 – 1.2 + 1.3 $ 168 366 3 $ 77 000 4=2–3 $ 91 366 Расходы по обслуживанию долга (РДЛ) 5 $ 64 000 = Доход до налогообложения (ДН) 6=4–5 $ 27 366 – Налог на доход (НД) 7 $ 3557 = Чистый доход (ЧД) 8=6–7 $ 23 809 Потери, которые возникают от смены арендаторов и связанные с временной незанятостью площадей, рассчитываются следующим образом. По данным за прошлый период известно, что оборачиваемость помещений, сдаваемых под офисы, составляет 15 % в год, а срок экспозиции помещения на этом рынке равен 2 мес. Поэтому коэффициент незанятости будет составлять: Кнез. = 15 % в год (2 мес./12 мес. в году) = 2,5 % Кроме того, часть площадей сдается по льготным расценкам (например, медицинским и ряду др. организаций). Предположим, что доля площадей сдаваемых по льготным расценкам равна 20 %, а средний размер льгот составляет 15 %. Ситуация со льготами снижает потенциальный валовой доход еще на: К льг. = (1 2,5% 20 % ) 15 % 2,925% 100 % 100 % По прошлому опыту известно, что часть арендаторов съезжает с занимаемых площадей не рассчитавшись полностью за аренду, и эти потери для арендодателей составляют около 1,5 %. Таким образом, общие потери потенциального валового дохода равны: 2,5 % + 2,925 % + 1,5 % = 6,925 % 7 % Есть обстоятельства, которые увеличивают доход. Например, на территории, прилегающей к помещению имеется круглосуточно охраняемая автомобильная стоянка, или оказываются услуги связи (подключение к информационным сетям) и т.п. Допустим, этот дополнительный доход равен $ 12 000 в год. Теперь можно рассчитать действительный валовой доход, который будет (п.2): ДВД = $ 168 000 (1 – 0,025 – 0,0295 – 0,015) + $ 12 000 = $ 168 366. 74 Предположим, что операционные расходы составляют $ 55 на м2 общей площади в год (материал о том, как они определяются изложен в разделе 4.2). Тогда операционные расходы будут (п. 3): ОР = $ 55 м 2/год 1400 м 2 = $ 77 000 в год. Это позволяет рассчитать чистый операционный доход (п. 4): ЧОД = РВД – ОР = $168 366 – $ 77 000 = $ 91366 в год. Расходы по обслуживанию долга (ипотечного кредита), состоящие из процентов на остаток долга и погашения основного долга, предположим, равны (п. 5): РОДЛ = $ 64 000 в год. Доход до налогообложения составит величину (п.6 = п. 4 – п. 5): ДН = ЧОД – РОДЛ = $ 91 366 – $ 64 000 = $ 27 366 в год. Налог на доход, допустим, составляет 13 %. Тогда величина налога равна (п.7): НД = 0,13 ДН = 0,13 $ 27 366 = $ 3557 в год. В результате (п. 8 = п. 6 – п. 7): получаем чистый доход собственника недвижимости ЧД = $ 27 366 – $ 3557 = $ 23 809 в год. А теперь вернемся к более подробному рассмотрению операционных расходов, цель которых обеспечить нормальное функционирование объекта недвижимости и, следовательно, воспроизводство действительного валового дохода. 4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости Операционные расходы. Валовая, чистая и абсолютно чистая аренды. Постоянные и переменные расходы в составе операционных. Резерв расходов на замещение недолговечных элементов недвижимости Заметим, что в состав операционных расходов, назначение которых в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не входит амортизация, уже, поэтому их нельзя отождествлять с себестоимостью услуг/продукции. Амортизация входит в арендную плату и поэтому чистый доход собственника (п. 8 табл. 4.1) содержит амортизацию и чистую прибыль. Следует еще отметить, 75 что в зависимости от разделения операционных расходов между арендодателем и арендатором мировая практика различает три типа аренды: 1) валовая аренда (англ. – gross lease), при которой все операционные расходы лежат на собственнике объекта недвижимости; 2) чистая аренда (англ. – net lease), когда все операционные расходы, за исключением налоговых платежей, страховки, управления и капитального ремонта лежат на арендаторе; 3) абсолютно чистая аренда (англ. – absolute net lease), когда арендатор платит за все, кроме расходов, связанных с управлением объектом недвижимости. «Под управлением недвижимостью понимается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника» (Толковый словарь по недвижимости – Лондон, 1993 г.). «Национальная ассоциация управляющих недвижимостью России» дает более широкую трактовку управления, которая помимо сказанного включает девелопмент, куплю-продажу, утилизацию. В России управляющие компании вырастают из риелтерских фирм и компаний-застройщиков, которые после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей фирмы, а далее, по мере расширения функций, перерастают в управляющие компании. Операционные расходы, также как и в других отраслях производства, могут быть разделены на постоянные и переменные. К постоянным расходам относят не зависящие от степени загрузки объекта недвижимости: – налоги на недвижимое имущество; – расходы по страхованию имущества; – расходы на обеспечение противопожарной безопасности, охрану здания в целом; – часть затрат на управление; – часть эксплуатационных затрат, когда, например, при центральном отоплении здания у собственника нет возможности отключить отопление от неиспользуемых помещений и т.п. К переменным расходам относят непосредственно зависящие от степени загрузки объекта: – коммунальные услуги; – расходы на заработанную плату обслуживающего персонала; – основная часть расходов по управлению; – расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, юридические услуги); – расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений; – расходы на содержание территории; – расходы по обеспечению безопасности; 76 – резерв на замещение. Резерв на замещение – это резерв на предстоящие расходы, связанные с заменой тех элементов объекта недвижимости, которые менее долговечны и которые периодически (хотя и не ежегодно) должны обновляться, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта (кровля, пол, элементы отделки, лифт, сантехника, электрооборудование, мебель и т. п.). Варианты учета операционных расходов разнообразны, ниже приведен для образца один из возможных (табл. 4.2). Таблица 4.2 Образец учета операционных расходов Статья Размер, долл. 1. Текущие операционные расходы: – коммунальные услуги – платежи управляющему – зарплата – налоги на зарплату – ремонт – запасы – реклама – юридические и бухгалтерские услуги – страховка – налоги на собственность – прочие расходы 71 000 10 200 5850 4500 900 6800 4200 11 900 13 600 4100 7900 1050 2. Резерв на замещение 3. Общие операционные расходы (п. 1 + п. 2) 6000 77 000 Рост размера операционных расходов понижает величину чистого дохода собственника. Однако качество работ, вызывающих операционные расходы, прямо влияет на привлекательность помещений для арендаторов, размер арендной платы и, следовательно, на уровень получаемого валового дохода. Поэтому нахождение рационального сочетания размера операционных расходов и величины арендной платы является искусством и зависит от опыта и умений управляющего недвижимостью. Термины и понятия Операционная и инвестиционная недвижимость Арендный договор Арендная плата Верхняя и нижняя граница арендной платы 77 Потенциальный и реальный валовой доход собственника Чистый доход собственника недвижимости Операционные расходы Упражнения 1. Укажите, какие положения являются правильными. a) Инвестиционная недвижимость используется собственником для самостоятельного ведения производственно – коммерческой деятельности. б) Операционная недвижимость используется собственником для сдачи в аренду. в) Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не вносит более двух раз подряд арендную плату. г) Арендатор может требовать снижения арендной платы при обнаружении существенных недостатков в арендуемом имуществе; д) Возвратная стоимость арендной платы является процентом на капитал, стимулирующим собственника недвижимости. е) Арендный процент обеспечивает простое воспроизводство недвижимости, сдаваемой в аренду. ж) Арендный процент может равняться нулю. з) Недвижимость, как правило, может быть полностью сдана в аренду, если арендная плата низкая. и) Реальный валовой доход от аренды показывает максимальную величину получаемого дохода. к) Расходы по обслуживанию ипотечного кредита представляют собой амортизацию основного долга плюс проценты на остаток долга. л) Назначение операционных расходов в поддержании недвижимости в работоспособном состоянии. м) Коммунальные услуги в составе операционных расходов относятся к переменным расходам. н) Резерв на замещение это текущие расходы на замену тех элементов недвижимости, которые выходят из строя и должны ежегодно заменяться. 2. В аренду сдается 20-квартирный дом. Требуется рассчитать ПВД, РВД и чистый доход собственника в соответствии с исходными данными. Кол-во квартир Описание Арендная плата, долл. в мес. 4 Двухкомнатная 4 х 290 12 Трехкомнатная 12 х 390 4 Четырехкомнатная 4 х 470 78 Статьи расходов Сумма, долл. 1. Поправка на недогрузку и потерь при сборе арендной платы, (4 %) 2. Дополнительный доход 2800 3. Текущие операционные расходы (долл. в год) – коммунальные услуги – ремонт – содержание бассейна – платеж управляющему – зарплата персонала с начислениями – запасы – расходы на рекламу – юридические и бухгалтерские услуги – страховка – налоги на собственность – прочие расходы 4. Резерв на замещение 3100 2000 1000 6000 3900 1400 500 1200 2000 7100 1200 1700 5. Обслуживание долга (амортизация долга + проценты) 6. Налог на доход (13 %) 79 33 000 Глава 5 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости Экономический результат инвестиций. Оценочные критерии. Коэффициенты дисконтирования и капитализации Инвестиции (англ. invest – вкладывать) – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и приумножение или удовлетворяющие личные потребности. Вложить свободные деньги можно в фондовые ценности (акции, облигации, опционы) или в реальные, имущественные ценности (земля, постройки, оборудование и т.п.). Выбор направления инвестирования связан с предпочтениями инвестора, с оценкой ожидаемого дохода и связанных с этим рисков. Чтобы проиллюстрировать связь доходности инвестиций с риском на примере недвижимости, разделим ее на условные три группы: 1) личная недвижимость; 2) недвижимость, приносящая доход; 3) спекулятивная недвижимость. К личной недвижимости относятся квартиры, коттеджи, кондоминиумы и др. Вкладывать в нее деньги безопасно, риск потери стоимости в результате инфляции, как показывает мировой и отечественный опыт, минимален. Рыночная стоимость личной недвижимости растет практически с темпом обесценивание денег. Потеря капитала в результате пожара, стихийного бедствия, технокатастрофы и т.п. исключается посредством страхования. Недвижимость, приносящая доход, состоит из многоквартирных домов, коттеджей на несколько семей, офисных зданий, торговых центров, в общем, всего, что сдается в аренду. Ее стоимость может расти быстрее, чем личной недвижимости, в результате локального улучшения микроэкономической ситуации, роста численности населения, заметного превышения спроса над предложением, но одновременно могут появиться убытки, связанные с плохим управлением недвижимостью, небрежностью арендаторов, перемещением деловой активности на соседнюю территорию и т.п. Как показывает статистика, риск потери дохода от инвестиций в доходную недвижимость заметно выше, чем в личную недвижимость, но и заметно выше отдача от вложений. К спекулятивной недвижимости относятся та, которая покупается с целью перепродажи, по более высокой цене – земельные участки, бензозаправочные станции, специальные здания и сооружения и т.д. Риск возникает от высокой неопределенности со спросом. Так это произошло, например, с земельными участками в г. Сочи, в районе предполагаемого проведения зимний олимпийских игр 2014 г. Еще не было решения международного олимпийского комитета (2007 г.) о месте их проведения, а цены на землю подскочили в 4–5 в 2006 г., как только стало известно, что г. Сочи оказался в числе основных претендентов на их проведение. Экономические потери могут возникнуть и у инвесторов, которые 80 слишком поздно придут на рынок земельных участков и у тех, которые придут достаточно рано, но упустят момент продажи, если поднявшее цены событие не состоится. Здесь заработать и потерять, как показывает практика, можно несколько сот процентов. Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, инвесторы для себя должны решить, сколько они хотят заработать, но возможно и потерять, какие инвестиционные риски им по карману. Процесс инвестирования в недвижимость показан на рис. 5.1. Инвестиции в недвижимость Объект недвижимости: земля под застройку, здание под реконструкцию и т.п. Девелопер (застройщик) 1.Выбор экономически наиболее выгодного варианта 2. Получение согласований и разрешений на застройку 3. Выбор источников и форм финансирования, механизмов возврата финансовых ресурсов 6. Возврат финансовых ресурсов с положительным эффектом 5. Продажа созданного или преобразованного объекта 4. Выбор подрядчиков, контроль за их работой Результаты (эффекты) Экономический Народнохозяйственный – прибыль; – доходность инвестиций; – др. финансовые показатели – экономический рост; – повышение занятости; – рост уровня жизни и др. Бюджетный Экологический – рост поступлений (налогов, пошлины, выручки от приватизации и др.); – рост расходов на социальные цели – восстановление и улучшение природной среды; – экономное использование природных ресурсов Рис. 5.1. Содержание и цели деятельности по инвестированию в недвижимость 81 Инвестиции в недвижимость имеют следующие особенности: – долгосрочность вложений и длительность оборота капитала; – низкая ликвидность, из-за большого времени на продажу и покупку объекта; – необходимость доказательства прав на объект путем государственной регистрации; – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и в высоких затратах по ее обслуживанию; – относительно высокая надежность и эффективность вложений; – большой размер инвестиций и отсюда многообразие источников финансирования (стоимость кредита, как правило, заметно ниже доходности и поэтому доля заемного капитала может быть значительной). Инвестиции в недвижимость это всегда вложения в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий, сооружений и т.п., что требует, как правило, разрешения органов власти. Инвестиции осуществляются в двух формах. Прямые инвестиции – вложения в строительство зданий, сооружений и других объектов непосредственно. Портфельные инвестиции – опосредованное вложение денег в подобные объекты путем предоставления финансовых средств непосредственным участникам инвестиционного процесса через покупку у последних акций, облигаций, долей и паев. Чтобы начать инвестиционный процесс, сначала нужно убедиться, что в этом есть экономический смысл, что отдача, которую получают инвесторы, будет соответствовать их ожиданиям или даже может превзойти их. Для этого нужно рассчитать экономический эффект. Если он окажется достаточным, то дальше необходимо заручиться поддержкой муниципальной и/или федеральной власти и получить у них «добро» на реализацию проекта в виде разрешений и согласований. Для этого нужно найти эффекты – народнохозяйственный, бюджетный, экологический, – которые используются как аргументы в диалоге с властью. Все расчеты ведутся на базе официального документа «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденного Минэкономики, Минфином РФ, ГК РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. Этот документ учитывает основные положения «Руководства по оценке эффективности инвестиций», выпущенного впервые в 1978 г. ЮНИДО – структурным подразделением Организации Объединенных Наций по промышленному развитию стран – членов ООН. Не касаясь специальных вопросов оценки эффективности инвестиций, изложенных в обозначенном и многих других руководствах, отметим основные оценочные критерии, которые используются. n Di Pi i0 ( 1 E )i ЧДД (NPV) = 82 > 0; (1) n Di Pi ЧДД = 0 i 0 ( 1 ВНД )i и n Di i0 ( i E )i ИД (PI) = ( ВНД (IRR) > E; n Pi i0 ( 1 Е )i : ) > 1,0. (2) (3) Критерий чистого дисконтированного дохода – ЧДД (в англоязычной литературе NPV – Net Present Value – чистой текущей стоимости) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор с позиции текущего момента времени после окончания проекта. Если, например, речь идет о предприятии, осуществляющем реконструкцию, то ЧДД (ф-ла 5.1) показывает насколько возрастет рыночная стоимость предприятия после реконструкции. И если ЧДД > 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции неоправданны. У всех абсолютных показателей, и ЧДД тоже, имеется недостаток. Одного и того же результата, например, ЧДД = 1 млн. руб., можно достичь, вложив 5, 10 или 20 млн. руб. Легко понять, что инвестора больше устраивает вложение 5, чем 10 или 20 млн. руб. Поэтому представляют интерес относительные показатели, указывающие размер результата в расчете на единицу вложений. Наиболее важным из них является критерий внутренней нормы доходности (рентабельности) – ВНД (в англоязычной литературе IRR – Internal Rate of Return), который имеет размерность (руб./год) /руб. = 1/год и выражает среднюю за срок проекта рентабельность инвестиций. Он показывает, сколько в среднем за срок жизни проекта получает рублей в год инвестор с рубля вложений или, что аналогично, максимально возможный размер платы за привлеченные к реализации проекта инвестиционные ресурсы, если бы проект осуществлялся на заемные средства; при Е=ВНД дисконтированные (с помощью коэффициента Е) доходы и расходы сравняются и в результате проект не даст отдачи. Проект – см. формулу (2) – окажется невыгодным: ЧДД = 0 при Е = ВНД. Проект экономически оправдан, если ВНД > Е (и тогда всегда ЧДД > 0). Показатель ВНД не заменяет показателя ЧДД. Дело в том, что показатель ЧДД позволяет оптимизировать инвестиционные портфели, т.к. обладает свойством аддитивности (сложения) результатов. Для двух независимых инвестиционных проектов А и В, имеющих результаты, допустим, в размер ЧДД (А) = 3 и ЧДД (В) = 9 млн. руб., имеет место выражение ЧДД (А+В) = ЧДД (А) + ЧДД (В) = 9 млн. руб., показывающее, что портфель из двух инвестиционных проектов даст отдачу, равную сумме отдач от двух независимых вложений. В то же время, если доходность проекта А равна, например, 20 копеек в год с рубля вложений, т.е. ВНД (А) = 0,2 1 /год, а доходность проекта В равна ВНД (В) = 0,3 1/год, то отдача на единицу вложений от портфеля А + В, т.е. суммы проектов будет находится в промежутке от 20 до 30 копеек в год с рубля инвестиций, а вовсе не 50 копеек в год на рубль, т.е. ВНД (А + В) < ВНД (А) + ВНД (В) = 0,2 + 0,3 = 0,5 1/год. 83 Достоинство показателя ЧДД в том, что он прямо отражает цель инвестиционной деятельности – увеличение рыночной стоимости недвижимости. Достоинство показателя ВНД в том, что он позволяет оценить «запас прочности» проекта по отношению к ошибкам в оценке будущих денежных потоков. Именно на основе прогноза арендной платы делается вывод о выгодности вложений в недвижимость. Если незначительные ошибки в денежных потоках приводят к изменению вывода о выгодности вложений, то с таким проектом лучше не связываться. Например, инвестора устаивает доходность Е = 0,2 1/год, а расчет доходности по формуле (2) дает результат ВНД = 0,21 1/год. В этом случае ЧДД > 0, но небольшие неизбежные отклонения в величинах денежных потоков могут снизить доходность до ВНД = 0,19 1/год и в результате ситуация, когда ЧДД >0, ВНД > Е поменяется на обратную ЧДД < 0, ВНД < Е, что означает смену выгодности проекта на убыточность. Но если окажется ВНД = 0,4 1/год, т.е. проект содержит в себе двукратный запас прочности по доходности (Е = 0,2), то даже заметные (разумеется, до известного предела) отклонения в величинах денежных потоков не смогут изменить вывода о целесообразности инвестиций. Показателем, выражающим общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index). Он безразмерен и характеризует во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты (3). Если ИД > 1, то инвестиции выгодны. С формальной точки зрения коэффициент Е имеет следующий смысл. Из формул (1) – (3) следует, что получаемый по ним результат зависит напрямую от коэффициента дисконтирования Е. Когда Е возрастает от нуля, то ЧДД при прочих равных условиях убывает и при достижении значения Е = ВНД проект становится невыгодным (ЧДД = 0, ИД = 1). Дальнейшее увеличение Е, сверх ВНД, приводит ко все большему снижению уже отрицательного значения ЧДД и уменьшению ИД, который (индекс доходности) все более приближается к своей нижней границе, равной нулю. С содержательной точки зрения Е является минимально приемлемой для инвестора доходностью его капиталовложений. Имеется в виду, что существуют альтернативные варианты для инвестиций с отдачей Е. И если он выбирает данный вариант инвестиций, то он надеется получить отдачу большую Е, а точнее равную ВНД. Заметим, что при ВНД > Е, имеет место ЧДД > 0 и ИД > 1. С позиции количественной определенности Е является суммой безрисковой доходности и надбавки за риск инвестирования в недвижимость (метод кумулятивного построения), т.е. Е = Кбр + ΔКриск. Безрисковая доходность определяется по формуле И. Фишера Кбр = r + s + r · s, где 84 (4) r – реальная безрисковая ставка процента равная, например, доходности по государственным долгосрочным обязательствам; s – инфляционные ожидания. Допустим, что r = 0,03 1/год, s = 0,09 1/год, тогда Кбр = 0,03 + 0,09 + 0,03 · 0,09 = 0,123 1/год (12,3 % годовых). Часто в российской практике за безрисковую доходность принимают также ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая включает в себя инфляцию и доходность по депозитам в банках особой надежности (например, Сбербанка). Надбавка за риск инвестирования ΔКриск. менее определена, т.к. устанавливается экспертами на основании их субъективно – интуитивного мнения по рациональности соотношения прибыли и риска, но, что очень важно, учитывает специфику конкретного объекта недвижимости. ПРИМЕР 1 Инвестор приобретает доходный дом. Процентная ставка по безрисковым инвестициям, допустим, равна 12,3 % годовых. Инвестиции в доходный дом являются долгосрочными и нет уверенности, что, предположим, через 5 или 7 лет его можно продать за ту же сумму, что покупается сегодня. Поэтому инвестор (с помощью экспертов) устанавливает надбавку 3 %. В отличие от ценных бумаг, для продажи недвижимости без потери стоимости, требуется значительное время и в качестве компенсации за низкую ликвидность добавляется еще, например, 2,7 %. Кроме того, инвестиции в недвижимость требуют затрат на управление (сбор арендной платы, организация ремонта, ведение финансовой отчетности и др.). Оплата менеджмента, допустим, происходит за счет доходов собственника и установлена в размере 2,5 %. В результате по методу кумулятивного построения находим коэффициент дисконтирования Е: 1. Процентная ставка по безрисковым инвестициям (Кбр) 2. Процентная надбавка на риск долгосрочных вложений 3. Процентная надбавка за низкую ликвидность 4. Процентная оплата менеджмента 12,3 % 3% 2,7 % 2,5 % 5. Базовая процентная ставка (Е = Кбр + ∆Криск. = 1 + 2 + 3 + 4) 20,5 % ПРИМЕР 2 Приобретается фирма, производящая щебенку для строительства. Требуется рассчитать ставку дисконта методом кумулятивного построения. Решение представлено в таблице. Пункты со 2 по 7 показывают установленную экспертами процентную надбавку к безрисковой ставке за соответствующий риск: 85 Компоненты ставки 1. Безрисковая ставка (Кбр) Комментарии Значение, % Доходность по депозитам в Сбербанке 11 2. Качество управления Высококвалифицированная команда управленцев. Зависимость от конкретной фигуры мала и мал риск. 1 3. Размер фирмы Фирма малая, доходная, риск средний. 2 4. Диверсификация продукции Производится щебень различных фракций, риск малый. 2 5. Диверсификация покупателей Постоянные покупатели, но их мало и риск средний. 3 6. Доходность Показатели рентабельности хорошие, но региональная экономика нестабильная и достоверность будущего денежного потока невысока. 3 7. Риск специфики бизнеса Строительство на подъеме, продукция востребована, клиенты стабильные. Риск незначительный. 1 8. Ставка дисконтирования (базовая ставка) Является суммой п.п. с 1 по 7 23 В рассмотренных выше примерах предполагалось, что недвижимость приобретается только на собственный капитал. Однако, как правило, инвестор использует и капитал, который заимствует на финансовом рынке. В этом случае чистый доход будет распределятся между инвестором и арендатором и поэтому из – за разности стоимости (нормы доходности) собственного и заемного капитала возникает ситуация, известная как финансовый леверидж, или финансовый рычаг. Для таких инвестиционных проектов базовая ставка процента (коэффициент дисконтирования) рассчитывается как средневзвешенная ожидаемых ставок процента для каждого участника инвестиционного проекта (метод связанных инвестиций). ПРИМЕР 3 Инвестор, приобретая недвижимость, вносит 20 % ее цены в форме первого взноса, а на остальные 80 % берет ипотечный кредит из расчета 16 % годовых под залог недвижимости. Базовая ставка процента рассчитывается как средневзвешенная ставка процента – ССП (в англоязычной литературе WACC – Weighted Average Cost of Capital). Если ожидаемая инвестором норма прибыли равна 23 %, то Е = ССП (WACC) = 23 % ∙ 0,2 + 16 % ∙ 0,8 = 17,4 % в год. Полученный коэффициент дисконтирования позволяет рассчитать по формулам (1) – (3) абсолютный эффект инвестиций – ЧДД, относительный, т.е. на единицу инвестиций – ИД и аналог рентабельности активов – ВНД. 86 На практике риелторы, оценщики, аудиторы используют достаточно простые методы оценки стоимости недвижимости (доходной), которые, однако тесно связаны с оценкой эффективности инвестиций. На практике используется формула R= ЧОД , V (4) где R – общая ставка капитализации, 1/год; ЧОД – чистый операционный доход, руб./год (см. табл. 4.1); V – рыночная цена недвижимости, руб. ПРИМЕР 4 Оценивая недвижимость, риелтор нашел аналогичный объект, который был продан за 20 млн. руб. и приносил чистый доход 5 млн. руб./год. Поэтому ставка капитализации по формуле (4) будет равна: R= 5 млн. руб./год 0,25 1/год (25 % годовых) 20 млн. руб. В дальнейшем для объектов с этого же сегмента рынка, зная (рассчитывая) приносимый или чистый операционный доход ЧОД, определяется стоимость объектов по формуле: V = ЧОД ׃R. Заметим, что величина обратная R, является периодом времени, за который чистый операционный доход покроет стоимость приобретенной недвижимости и называется сроком окупаемости – Ток = 1 ׃R, год. Имеется ли связь между коэффициентом дисконтирования Е в формулах (1) – (3) и ставкой капитализации R в формуле (4)? Покажем, что связь тесная. Предположим, что формуле (1) чистые операционные доходы всех лет одинаковы, т.е. Д i – Pi = ЧОД i = const, и недвижимость существует неограниченно долго (амортизация равна нулю), т.е. nа = 0. Тогда получим (суммируя геометрическую прогрессию со знаменателем (1 + Е)-1): ЧДД = i0 ЧОД ЧОД V Е ( 1 Е )i (5) Формула (5) тождественна формуле (4); в них используются лишь разные обозначения одних и тех же понятий: ЧДД = V, R = E. Равенство R = E справедливо, если недвижимость служит бесконечно долго и, следовательно, если амортизация равна нулю. На практике срок службы недвижимости (если это не земля) ограничен, и поэтому R > E. В этом случае коэффициент капитализации R и базовая процентная ставка rбаз = Е связаны между собой соотношением, учитывающим норму амортизации (nа): R = rбаз + nа = Е + nа 87 (6) Если в рассмотренных выше примерах, считать срок службы доходного дома Тсл = 30 лет, а предприятия по выпуску щебенки 20 лет, то для доходного дома nа = 1/30 = 0,0333 (или 3,33 % в год), а для щебеночного предприятия n а = 1/20 = 0,05 (или 5 % в год). В результате общий коэффициент капитализации, который будет участвовать в оценке недвижимости, станет равным: а) доходный дом: R = 20,5 % + 3,33 % = 23,83 % в год б) щебеночное предприятие: R = 23 % + 5 % = 28 % в год Коэффициент общей капитализации (см. формулу (6)) состоит из двух слагаемых. Первое показывает ставку дохода на капитал (норму прибыли), второе – норму возврата (простого возмещения) капитала через механизм амортизации. Формула (6) простейшая, в ней предполагается, что амортизация равномерная и стоимость недвижимости стабильная во времени, что недвижимость не отягощена ипотечным кредитом. Эти и другие специфические особенности, встречающиеся в действительности, учитываются с помощью разнообразных методов инвестиционно-ипотечного анализа, с которыми можно познакомиться по более полным руководствам. Но в основе всех методов лежит теоретическая посылка – стоимость недвижимости является капитализацией приносимых ею доходов. 5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости Правовая обоснованность, физическая осуществимость, финансовая возможность. Максимум стоимости объекта недвижимости при анализе альтернатив Собственник распоряжается объектом недвижимости в соответствии с правилами рационального экономического поведения, т.е. так, чтобы объект приносил максимальный доход и/или имел наибольшую стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но с учетом всех альтернативных вариантов, в том числе и предусматривающих улучшение объекта. При этом рассматриваемые альтернативные варианты должны отбираться с учетом правовой обоснованности, физической и технологической осуществимости, финансовой обеспеченности. 1) Правовая обоснованность означает, что проекты должны отвечать правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, строительному и жилищному кодексам, учитывать установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения и пр. В отдельных случаях девелопер предоставляет 10 % квартир в многоквартирных домах людям с низким уровнем дохода по ценам, ниже рыночных или сниженным ставкам арендной платы, что влияет на эффективность инвестиционного проекта. Следует учитывать, что на земельном участке могут находиться исторические 88 здания, не подлежащие сносу, или захоронения. В любом случае, правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, должны пройти правовую экспертизу у юристов, имеющих соответствующую лицензию. 2) Физическая и технологическая осуществимость означает, что следует учитывать размер и форму участка, наличие склонов и затопляемых зон (что неприемлемое для некоторых построек), крупных скальных образований (потребуются дорогостоящие взрывные работы) и растительности, знать несущее качество почвы и ее дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, этажность построек. Необходимо учесть наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны. Если она предназначена для крупного промышленного предприятия с вредными для окружающей среды отходами производства, то строительство жилого квартала вряд ли имеет смысл (недвижимость будет иметь низкую цену), лучше разместить здесь складские помещения. Важна живописность участка, его престижность и т.п. 3) Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от строящегося на земле объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, что он позволит вернуть вложенных капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и получением отдачи, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта. Если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки не могут рассматриваться. Однако если есть информация, что в будущем нормы зонирования для данного участка земли будут пересмотрены, то нынешние ограничения не должны исключать вариантов нежилой застройки, разумеется, с учетом сдвига во времени финансовых потоков для некоторых альтернативных вариантов. Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости. Рассмотрим анализ альтернатив на примере оценки земельного участка (результаты расчета вариантов представлены в табл. 5.1). Таблица 5.1. Оценка стоимости земельного участка путем сравнения альтернативных вариантов его использования № Показатели Торговый центр Офисное здание Жилой дом 500 300 350 170 150 130 1. Выручка от реализации (без налога с оборота) 400 2. Затраты на производство реализованной продукции 300 3. Балансовая прибыль (п.1 – п.2) 100 89 Окончание табл. 5.1 № Показатели Торговый центр Офисное здание Жилой дом 4. Стоимость строительства 395 550 580 5. Коэффициент капитализации по балансовой прибыли 0,21 0,25 0,2 6. Прибыль, относимая к постройкам (п.4 п.5) 83 138 116 7. Прибыль, относимая к земле (п.3 – п.6) 17 12 14 8. Расчетная стоимость земельного участка при коэффициенте капитализации 17 % (п.7 ׃0,17) 100 70 85 Три варианта освоения земельного участка рассчитаны исходя из потенциала его месторасположения (привлекательности для возможных пользователей), правовых возможностей реализации проектов, грунтовых и топографических условий, технологической и финансовой обоснованности и т.п. Далее определяются выручка, затраты и прибыль по каждому варианту. Центральным пунктом является разделение получаемой прибыли на относящуюся к построенным зданиям и к земельному участку. Это разделение выполняется путем расчета коэффициента капитализации для каждого варианта (строка 5). Коэффициенты учитывают специфические риски каждого проекта, структуру финансирования, допустимый для инвесторов срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости каждой постройки и прочие условия. Находится прибыль, относимая к постройкам (строка 6). Затем прибыль, относящаяся к земле капитализируется (в данном случае по коэффициенту 17 % годовых) и определяется стоимость земельного участка (строка 8). Поскольку вариант строительства торгового центра обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка, он и является лучшим среди альтернативных с позиции произведенной оценки. 5.3. Способы финансирования недвижимости Классификация источников финансирования. Финансовый леверидж. Риск кредитора. Ипотека. Закладная. Кратко срочное, долгосрочное и смешанное кредитование. Российский рынок финансирования недвижимости Недвижимость – дорогой товар и при его создании или приобретении трудно и не рационально обходиться только собственными средствами. Обращает на себя внимание разнообразие источников финансирования (рис. 5.2). Они имеют для инвестора разную доступность и заметно отличаются по цене. Количественные 90 характеристики источников финансирования находятся в постоянном движении из-за изменения общей, региональной и локальной экономических ситуаций. На выборе источников финансирования сказываются и индивидуальные предпочтения участвующих в финансировании недвижимости сторон. Не может быть общих рекомендаций, чему следует отдать предпочтение, многое зависит от взгляда на текущее состояние, от необходимости учитывать средне- и долгосрочную перспективу и многих других обстоятельств. Прибыль, если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. Инвестировать можно только чистую прибыль, и поэтому, чтобы подойти к ее использованию, необходимо учесть налог на полученную прибыль – сегодня это 24 %. Далее, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная. Источники финансирования недвижимости Собственные средства – – – – – Заемные средства прибыль; амортизация; накопления граждан и юрлиц; уставный и резервный фонды; выплаты страховых компаний. – – – – Привлеченные средства облигационные займы; кредиты банков; иностранные кредиты; иные. Ассигнования – продажа акций; – паевые, долевые взносы физических и юридических лиц – государственных бюджетов; – местных бюджетов; – внебюджетных фондов Рис. 5.2. Источники финансовых ресурсов инвестирования в недвижимость Другой составляющей чистого денежного потока, идущего на предприятие, помимо чистой прибыли является амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо 91 за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств. На долю собственных средств в настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией. При недостаточности прибыли и амортизации в условиях растущего рыночного спроса собственные средства увеличивают, привлекая их через выпуск акций, продажу паев и долей – это так называемые привлеченные средства. Последний путь может быть очень важным для развития, но он затрудняет принятие ответственных решений по причине появления большого числа новых акционеров и может привести к утрате контроля над собственной фирмой. Определенную, хотя и незначительную роль, играют ассигнования из бюджетов и внебюджетных фондов. Они усиливают инфляцию и затрудняют преобразование форм собственности, но играют важную социальную роль. Так из федерального бюджета финансируется строительство жилья для военнослужащих; лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера; строительство объектов коммунального хозяйства межрегионального назначения и т.п. Из местных бюджетов выделяются ассигнования на строительство жилищного социального фонда для очередников бюджетных организаций, строительство объектов коммунального хозяйства, социальной инфраструктуры и др. В финансировании недвижимости велика роль заемных средств (рис. 5.3). Четвертый пункт достоинств и третий недостатков связаны с понятием финансового рычага / левериджа. Эффект финансового рычага (заемных средств) тем значительнее, чем больше разница в доходности недвижимости и ставки ссудного процента (дифференциал финансового рычага) и чем больше заемных средств приходится на рубль собственных (плечо финансового рычага). Например, если рентабельность активов составляет 25 %, а ссудная ставка 15 %, то разница в 10 % с рубля заемных средств будет отнесена в доход собственника и повысит рентабельность его средств. Но если случается обратное, то возвращать кредитору приходится больше, чем на его деньгах удается заработать и это ведет к убыткам. Способ финансирования оказывает значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости. С первого взгляда это кажется странным, поскольку физическое содержание недвижимости является неизменным при любом способе финансирования. Причина в том, что рыночная цена связана с величиной денежных потоков и доходностью инвестиций. В простейшем случае эта связь описывается зависимостью: цена равна отношению чистого денежного потока, генерируемого недвижимостью, к доходности инвестиций в недвижимость. 92 Заемные средства Достоинства Недостатки 1. Возможность приобрести объект существенно большей стоимости, чем собственные средства и возникающие при этом налоговые выгоды, т.к. процент, уплачиваемый за кредит, исключается из дохода, который облагается налогом. 1. Необходимость вернуть кредитору большую (на величину процента) сумму, чем сделанный заем. 2. Снизить риск за счет диверсификации инвестиционного портфеля через вложения своих средств в иные объекты недвижимости, высвободившихся в результате кредита. 3. Возможность получения убытков от ссуды, когда снижение операционного дохода понижает рентабельность активов ниже ссудного процента. 3. Возможность приобретения недвижимости в рассрочку и погашения долга из дохода, получаемого от недвижимости. 4. Нарушение графика выплаты долга и продажа недвижимости для удовлетворения требований кредитора дает остаток заметно меньший, чем погашенный долг 2. Необходимость возврата долга, иногда большими разовыми суммами, что снижает платежеспособность 4. Возможность повысить рентабельность собственного капитала при положительном эффекте финансового рычага Рис. 5.3. Достоинства и недостатки заемных средств для инвестора Размер чистого денежного потока зависит от способа финансирования – собственные средства или заемные. В последнем случае важно, под какой процент, на какой срок взят в долг, какой график погашения основного долга предусматривается кредитным договором. Влияет и доходность на цену: при большом дифференциале и плече финансового левериджа доходность собственного капитала растет, но растет и риск неполучения запланированного дохода и сохранения собственного капитала инвестора. Обязательства по ипотечным кредитам далеко не всегда автоматически переходят к покупателю. Это может иметь место, если кредитор одобряет сделку. Но часто закладные предусматривают положение о возможном сокращении срока кредита в случае последующей перепродажи недвижимости. В тех случаях, когда текущая ставка процента стала выше номинальной ставки по закладной, кредитор может одобрить перепродажу только в случае, если ставка по ипотеке поднимается до уровня текущей процентной ставки. Продажа некоторых объектов недвижимости финансируется самим продавцом. Такое случается в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые 93 институты опасаются кредитовать неосвоенную землю, они предпочитают финансировать приобретение недвижимости, уже приносящей доход. По этой причине продавцы спекулятивной недвижимости вынуждены финансировать покупателей. Они предлагают ему объект по разным ценам: по низкой, при покупке за наличные, и по более высокой, если они кредитуют покупателя. Причем цена тем выше, чем больше срок кредита, ниже процент, т.е. чем меньше ежегодных платеж на рыночную стоимость недвижимости. В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости, который значительно снижает риск кредитора и уменьшает ставку ссудного процента. Она в штатной экономической ситуации примерно раза в полтора ниже доходности объекта недвижимости, что и дает положительный эффект финансового рычага. Снижение риска кредитора обусловлено следующими причинами: 1) кредитуемый объект не подлежит быстрой физической порче, транспортировке, обычно застрахован и до погашения задолженности его состояние контролируется кредитором; 2) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней (в т.ч. ипотеки) является юридической гарантией исполнения кредитного договора; 3) недвижимость не подвержена резкому экономическому обесценению и при правильно установленной залоговой стоимости кредитор получит назад долг вместе с процентами; 4) юридическое оформление «закладных» по ипотечным кредитам позволяет кредитору пускать закладные в оборот и пополнять свои кредитные ресурсы; 5) гибкие условия кредитных договоров позволяют кредитору своевременно реагировать на изменение рыночных ставок ссудного процента, на изменение платежеспособности и финансовой устойчивости заемщика и влиять на возможность перепродажи кредитуемого объекта до истечения срока погашения долга. Залоговые операции регулируются Законом РФ «О залоге» (1992 г.), ГК РФ (гл. 23 § 3 «Залог»), Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 г.). Ипотека (от греч. hipotheke – залог, заклад) – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. И залогодатель уже не является полным собственником имущества т.к. из полной триады собственника: «владение, пользование, распоряжение» у него остается только «владение» и «пользование». Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости, является ценной бумагой, называемой «закладной». В случае невыполнения платежных обязательств заемщиком, кредитор может продать недвижимость по цене, достаточной для покрытия долга. Столь высокая гарантия возврата долга позволяет получать более крупные займы под более низкие проценты на больший срок, чем при других формах обеспечения займов. 94 Ипотечный кредит существует во многих формах, обозначим кратко некоторые: 1) ипотека с шаровым платежом, предполагающая периодические выплаты только процентов. А основной долг гасится в конце срока кредитования одним или серией платежей; 2) ипотека «пружинная», предусматривающая равновеликие периодические платежи в счет погашения основного долга и процентных выплат на остаток долга; 3) ипотека с участием кредитора в текущем доходе и/или в приросте стоимости при продаже недвижимости; 4) ипотека с меняющейся процентной ставкой, снижающая риск кредитора и предполагающая адаптирование ипотечной ставки к меняющейся рыночной доходности ссудного капитала. Названные для примера, а также другие формы ипотеки существуют в нескольких подформах, и это многообразие позволяет гибко совместить профили интересов и возможностей должника и кредитора. Конкретные расчеты, учитывающие специфику каждой ипотеки составляют содержание не рассматриваемого здесь ипотечно-инвестиционного анализа. Приведем лишь несколько примеров для первоначального знакомства с оценкой эффективности ипотеки. Важную роль в оценке имеют понятия коэффициента ипотечной задолженности, ипотечной постоянной и ставки доходности собственного капитала. Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости: КИЗ = И 100 %, б/разм. , К где И – сумма ипотечного кредита; К – стоимость недвижимости. ПРИМЕР 1 Гражданин купил коттедж за 4000 тыс. руб. (при этом собственный капитал составляет 1200 тыс. руб.), а заемный (ипотечный кредит) равен 2800 тыс. руб. КИЗ будет равен: КИЗ = 2800 тыс. руб. 100 % 70 % 4000 тыс. руб. Ипотечная постоянная показывает отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга (ПОД) к величине ипотечного кредита (И): ИП = ПОД 100 %, % в год . И 95 ПРИМЕР 1 При сумме ипотечного кредита И = 2800 тыс. руб., который взят на 7 лет по процентной ставке ипотечного кредита СИК = 15 % годовых, годовые платежи по обслуживанию долга ПОД = 560 тыс. руб. Ипотечная постоянная будет: ИП = 560 100% 20% годовых 2800 Поскольку ИП = 20 % > СИК = 15 %, то ПОД обеспечивает выплату основной суммы долга, (но не обязательно процента). Если ИП = СИК, то погашение первоначальной суммы кредита должно осуществиться «шаровым», т.е. разовым платежом в конце срока кредита. При ИП < СИК, выплаты по кредиту (ПОД) не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти. Ставка доходности собственного капитала (ДСК) показывает работает ли ипотечный кредит на заемщика или нет. Это достигается сравнением доходности собственного капитала и доходности недвижимости (ДН). Если ДСК > ДН, то эффект финансового рычага/левериджа положителен, в противном случае нет. Расчет ДСК выполняется по простой формуле, справедливой правда только, когда в течении срока кредитования уплачивается лишь сумма начисленных процентов, а основной долг гасится в конце общим платежом. ДСК = ДН СИК , 1 КИЗ 1 /год, где ДН – доходность недвижимости 1/год; СИК – ставка ипотечного кредита 1/год; КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности, б/разм. ПРИМЕР 3 Ставка доходности недвижимости ДН = 25 %, ставка ипотечного процента СИП = 15 %, коэффициент ипотечной задолженности КИЗ = 0,7. Кроме того, по условиям кредитного договора в течение срока его действия уплачиваются только проценты, а основной долг – в конце одноразовым (шаровая ипотека) платежом. Тогда: ДСК = 0,25 0,15 0,33 % годовых 1 0,7 (33) Поскольку ДСК = 33 % > ДН = 25 %, то эффект финансового рычага положительный. Все виды заемного финансирования можно разделить по срокам кредитования на три больших группы: 1. Краткосрочное финансирование (до года), которое осуществляется коммерческими банками. При этом предполагается, что когда объект будет построен девелопером (на его средства и средства коммерческого банка) или возможно по ходу строительства и тем более будет находиться в процессе реализации, под него 96 будет получен долгосрочный ипотечный кредит, который позволит вернуть краткосрочный кредит. 2. Долгосрочное кредитование (более года) заключается в том, что за счет одного инвестора осуществляются и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого кредитора может выступать коммерческий банк, но, как правило, им является «институциональный инвестор» – ипотечный банк, пенсионный фонд, страховая компания и т.п. 3. Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования – смешанное финансирование. Начинает кредитовать коммерческий банк, а потом подключается ипотечный. Вариант наименее рискованный, т.к. ипотечный банк обязуется предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости, либо обязуется выкупить объект недвижимости. Такое соглашение называется «выводящим обязательством», поскольку выводит коммерческий банк из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита. В современных условиях в РФ ежегодный рыночный оборот недвижимости находится на уровне около 3 % от общего фонда недвижимости и, конечно, названные выше способы финансирования только создаются. Основными механизмами мобилизации финансовых ресурсов в России сегодня являются: – «долевое» участие будущих потребителей недвижимости в формах: стопроцентной единовременной оплаты, оплаты по мере строительства объекта, оплаты с зачетом имеющегося жилья; – выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных «облигаций» или сертификатов) для привлечения инвесторов и финансирования строительства; – товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками. Эта форма финансирования является одной из основных. Товарный кредит предполагает поставку стройматериалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой по мере поступления средств от дольщиков по данному объекту застройки. «Зачетная схема» предполагает расчет с подрядчиками «натуральным» способом – квартирами в новом жилье; – краткосрочное банковское кредитование, занимающее незначительную долю в общем финансировании из-за высоких ссудных процентов и отсутствия надежного обеспечения кредита. Применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на срок от 3 до 6 месяцев. Использование заменителей денег в форме разнообразных зачетных схем искажает рыночные отношения, создает многообразие цен на одинаковые объекты, затрудняет учет затрат, не позволяет застройщикам оценивать конкурентоспособность своей продукции, а покупателям рациональность своих приобретений, заметно удлиняет сроки строительства и реализации недвижимости. Термины и понятия Виды эффектов от инвестиций в недвижимость Критерии чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности, индекса доходности 97 Коэффициент дисконтирования Кумулятивное построение коэффициента дисконтирования Коэффициент общей капитализации Метод альтернатив при оценке стоимости недвижимости Финансовый рычаг/леверидж в финансировании недвижимости Риски кредитора при финансировании недвижимости Ипотека Закладная Долевое финансирование, товарное кредитование и «зачеты» Упражнения 1. Верны ли следующие утверждения? 1. Повышение занятости населения является экономическим эффектом. 2. Рост прибыли инвестора характеризует бюджетный эффект. 3.Экономное использование природных ресурсов является народнохозяйственным эффектом. 4. Рост налоговых поступлений относится к бюджетному эффекту. 5. Инвестиции эффективны, если ЧДД > 0. 6. Если ВНД > Е, то инвестиции невыгодны. 7. Коэффициент дисконтирования характеризует нижнюю границу эффективности инвестиций, устраивающую инвестора. 8. Коэффициент дисконтирования равен сумме безрисковой доходности и надбавки за предпринимательский риск. 9. Коэффициенты дисконтирования и капитализации близкие по экономическому смыслу понятия. 10. Коэффициенты общей капитализации и дисконтирования численно отличаются на норму амортизации. 11. Акции, долевые и паевые взносы являются заемными средствами. 12. Облигации являются привлеченными средствами. 13. Финансирование с помощью акций относится к понятию финансового рычага. 14. Ипотека – это кредит под недвижимость, которой может распоряжаться ее собственник. 15. Закладная – это ценная бумага, которая может пускаться в оборот на финансовом рынке. 16. Долю долга в стоимости недвижимости показывает коэффициент ипотечной задолженности. 17. Ипотечная постоянная является отношением ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине кредита. 18. Товарное кредитование, «зачеты» с подрядчиками, «долевое» участие потребителей недвижимости в финансировании строительства являются прогрессивными формами. 19. Финансирование через институциональных инвесторов является перспективным способом. 98 2. Акционерное общество «Молодежная мода» предполагает купить швейную фабрику за 40 млн. руб. и получать чистый операционный доход в течение четырех лет в размерах 15, 17, 15 и 12 млн. руб. Затем по оценкам экспертов фабрику удастся продать за 25 млн. руб. С помощью критерия ЧДД оценить выгодность покупки, если коэффициент дисконтирования равен 20 %. 3. В условиях предыдущей задачи рассчитать индекс доходности и сделать вывод о целесообразности инвестиций. 4. Для условий упр. 2 рассчитать внутреннюю норму доходности и прокомментировать результат. 5. Рассчитать коэффициент капитализации кумулятивным методом при следующих условиях: доходность правительственных облигаций – 12 %, плата за предпринимательский риск – 5 %, оплата управления недвижимостью – 2 %, оплата за недостаточную ликвидность – 2 %. Срок службы недвижимого имущества равен 25 лет и, следовательно, ставка возврата капитала – (1:25 лет) х 100 % = 4%. 6. Оценщику поручено определиться со стоимостью земельного участка. Зонирование разрешает, а технические характеристики допускают строительство аквапарка, гипермаркета и гостиничного комплекса. Коэффициент капитализации для земли равен 0,12. Собранная оценщиком информация такова (в тыс. у.е.): Показатели 1. Стоимость застройки 2. ЧОД 3.Коэффициент капитализации Аквапарк Гипермаркет Гостиница 1200 333 0,27 1500 355 0,23 900 195 0,21 7. Господин Иванов покупает 4-х комнатную квартиру за 90 тыс. у.е. под офис и оценивает доходность недвижимости в 30 % годовых. Он взял в банке ипотечный кредит в размере 60 тыс. у.е. на 5 лет под 14 % годовых, с обязательством выплачивать ежегодно 15 тыс. у.е. и уплатить основную сумму долга и недостающий процент разовым платежом в конце срока кредита. Нужно оценить целесообразность ипотечного кредита и возможность выплаты в срок основного долга. 99 Глава 6 ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА 6.1. Назначение оценки и основные понятия Назначение оценки. Виды стоимостей недвижимости. Определение рыночной стоимости по «ЕСО 2000». Факторы, влияющие на стоимость Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценивание является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны многочисленные условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом. Оценка стоимости – не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рис. 6.1. Стоимость недвижимости понятие неоднозначное. Существует много определений, отражающих разное содержание. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших вида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 6.2). С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в «ЕСО 2000» (Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.П. Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003 г.) определяется следующим образом: «Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения». Близкая трактовка имеется в законе «Об оценочной деятельности в РФ». 100 1. 2. 3. 4. Постановка задачи на оценку стоимости Адрес объекта недвижимости; Текущее использование объекта недвижимости; Оцениваемые права и ограничивающие условия; Определение стоимости и дата оценки Сбор и анализ информации 1. Об объекте: 2. Общая: – история объекта; – природно-климатическая; –местоположение; – социальная и экологическая; – описание объекта – экономико-политическая Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости 1. Физическая осуществимость; 2. Правовая обоснованность; 3. Финансовая возможность; 4. Максимум дохода/рыночной стоимости. Применение методов оценки стоимости 1. Сравнительный 2. Доходный 3. Затратный Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости Рис. 6.1. Процедура оценки стоимости объекта недвижимости 101 Стоимость обмена применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., т.е. на рынке недвижимости Стоимость использования выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать Подвиды 1) рыночная; 2) арендная; 3) залоговая; 4) страховая; 5) ликвидационная Подвиды – инвестиционная; – балансовая; – налогооблагаемая; – восстановительная; – замещения Рис. 6.2. Виды и подвиды стоимости недвижимости Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена). Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта. Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существует более эффективные. Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования. В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости. 102 Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы не будем. Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 6.3). Физические Земля, климат, ресурсы, почва, местоположение, дороги, коммунальные объекты, здания, сооружения, общий вид, привлекательность и т.д. Экономические Экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне, тенденции в изменении дохода, кредитная политика, ставки процента, арендной платы, стоимость строительства, тарифы на э/энергию, транспортные и коммунальные услуги Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости Социальные Тенденции в численности населения, его омоложение или старение; стиль и уровень жизни, размер семьи, уровень образования населения, уровень преступности и др. Административные Ограничительное или либеральное зонирование, строительные нормы и правила; налоговая и финансовая политика; услуги муниципальных служб – дороги, инженерные сооружения, общественный транспорт, противопожарная служба, защита окружающей среды и т.д. Рис. 6.3. Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости 103 При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки. 6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, которые далеко не все известны и взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной на то настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском судах. По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными процедурами и методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок», и при необходимости откорректировать результат. Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил – принципов оценки недвижимости,– которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами) и связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 6.4). Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей: – принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в дан104 ных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя; – принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выберет вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью; – принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Принципы пользователя – полезность; – замещение; – ожидание Принципы рыночной среды – соответствие; – зависимость; – спрос и предложение; – конкуренция; – изменения Принципы, связанные с объектом – остаточная продуктивность; – вклад; – возрастающая и убывающая отдача; – сбалансированность; – оптимальный размер; – экономическое разделение прав Рис. 6.4. Принципы оценки недвижимости Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций: – принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, обратное, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества; – принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения – близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут, как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов; 105 – принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (рис. 6.3); – принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком; – принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок) и в окружающей объект среде. Принципы, связанные с объектом недвижимости и первую очередь с землей, на которой расположен объект. К ним относятся: – принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, что любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см. пример оценки стоимости земли в разделе 5.2); – принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $ 5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., что вклад ремонта равен $ 7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме, его стоимость возрастает на $ 20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $ 30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен; – принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости; – принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства или составляющие объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают полезность и стоимость; – принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования; – принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стои106 мость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. Причем переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду. При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Возможно, часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя, которые должны находиться на первом плане оценочного процесса нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе главного принципа, объединяющего все предшествующие. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он работает, рассматривалось в разделе 5.2. Знать принципы и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Но реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах. 6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости. Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных результатов оценки. Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов. «Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000; п.п А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный,– в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.». 107 Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя. Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном – акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном – главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение. Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам. 6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости Оценка – сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов. I. Определение проблемы: – идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики; – выявление предмета оценки, т.е. того подлежит оценке – весь комплекс имущественных прав или их часть; – определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными; – формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение чего мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (для налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.); – ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; под108 черкивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д. II. Заключение договора на оценку: – предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика; – оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги оценщики и т.д.; – определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.; – составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств. Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости часто занимает 2–3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и сложных объектов. Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до 10 %). Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей заказчика и др. III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке Содержание этого этапа будет рассмотрено в п.п. 6.3.2 – 6.3.4. IV. Согласование результатов оценки Результаты, полученные в трех подходах – сравнительном, доходном, затратном – должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения. Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн. руб. Эксперты – оценщики установили удельные веса методов в 0,6; 0,3 и 109 0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна: V = 0,6 · 170 + 0,3 · 200 + 0,1 · 130 = 102 + 60 + 13 = 175 млн. руб. Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации. Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то доходный подход оценщик посчитает основным. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависят от квалификации и опыта экспертов – оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют «экзаменом совести». V. Написание отчета Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для этого, чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)». Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску» (ЕСО 2000: п. S 9.03). По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу. В то же время, стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке / сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой– либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться» (ЕСО 2000: S 9.28). 110 6.3.2. Сравнительный метод оценки Именно такое название рекомендует ЕСО 2000 (приложение 1: Методология оценки, п. А1.03), а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы». Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности. Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки. Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания. Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовых участков под коттеджи). Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д. Технология оценки: – изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому; – сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту; – выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; – проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом; – согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. ПРИМЕР 1 (АНАЛИЗ ПАРНЫХ ПРОДАЖ) Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м2 с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта полностью аналогичного оцениваемому либо не обнаружено, либо по нему нет информации). 111 Объекты Показатели Площадь Сад Гараж Цена продажи, тыс. долл. 1 200 Есть Есть 50 2 200 Нет Нет 42 3 150 Есть Есть 39 4 150 Есть Нет 36 Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами – они аналогичны по площади оцениваемого, но 1-й отличается от него тем, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада, ни гаража. а) Сравнивая объекты 3 и 4, находим корректировку на наличие гаража: Кгар. = Ц3 – Ц4 = $ 39 тыс. – $ 36 тыс. = $ 3 тыс. б) Корректировка на наличие сада и гаража вытекает из сравнения цен по 2-му и 1-му объектам: Кса+гар. = Ц2 – Ц1 = $ 50 тыс. – $ 42 тыс. = $ 8 тыс. в) Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок: Ксад+гар. и Кгар.: Ксад = Ксад+гар. – Кгар. = $ 8 тыс. – $ 3 тыс = $ 5 тыс. г) Стоимость оцениваемого объекта будет: С = Ц1 – Кгар. = Ц2 + Ксад = $ 50 тыс. – $ 3 тыс. = $ 42 тыс. + $ 5 тыс. = $ 47 тыс. ПРИМЕР 2 (МЕТОД ПРОЦЕНТНЫХ ПОПРАВОК) Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка, показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене $ 700 тыс. Оценщик считает, что: – поправка на местоположение составляет + 3 %; – поправка на общее состояние равна – 7 %; – поправка на окружающий ландшафт составляет – 2 %; – поправка на время продажи равна (инфляция 8 % годовых) + 4 %. Общая поправка равна (+3 – 7 – 2 + 4)% = –2 %. Стоимость оцениваемого объекта будет: С = $ 700 тыс. (1 + 2% = $ 700 тыс. 0,98 = $ 686 тыс. ) 100% ПРИМЕР 3 (МЕТОД ОБЩЕЙ ГРУППИРОВКИ) Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 30; 30,2; 30,3 и 29,8 тыс. у.е. Разброс цен мал и составляет около 1,7%. В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличи112 вать разброс цен и, следовательно, не является ни завышенной, ни заниженной – она объективна): С= 29,8 30,3 = 30,05 тыс. у.е. 2 6.3.3. Доходный метод оценки Базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости. Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования. Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции. Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости. Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс. Результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости. Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: метод мультипликатора валового дохода, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков. Метод мультипликатора валового дохода (МВД) основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду: V = АП МВД, где V – стоимость недвижимости ден. ед.; АП – годовая арендная плата, ден. ед./год; МВД – мультипликатор (лат. multiplicator – множитель) валового дохода, равный отношению «цена/арендная плата», год. 113 При оценке таким методом, оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости. ПРИМЕР 1 Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб./год. Нужно оценить это помещение. Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов. Объект Цена продажи, тыс. руб. Годовая арендная плата, тыс. руб./год 1 2 3 2400 1995 2330 600 570 630 Мультипликатор валового дохода, год 4 3,5 3,7 Среднее значение мультипликатора: МВД = 4 3,5 3,7 = 3,73 года. 3 Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет: V = 650 тыс. руб./год 3,73 год = 2424,5 тыс. руб. Метод прямой капитализации дохода (ПКД) – заключается в использовании классической формулы (см. формулы (4), (5), (6) в подпараграфе 5.1): ЧОД , R где V – стоимость недвижимости, ден. ед.; ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед. / год; R – общая ставка капитализации, 1/год. Расчет ЧОД рассматривался в подпараграфе 4.1 (табл. 4.1), а расчет R – в подпараграфе 5.1 см. формулы (4), (5), (6). Общая ставка капитализации R представляет собой сумму нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающей все виды предпринимательского риска. Экономический смысл оценки стоимости недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (ЧОД = const), не будет меняться ставка капитализации R и доходы не ограничены во времени (см. формулу (7) в подпараграфе 5.1). Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости. V= 114 ПРИМЕР 2 Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс. руб./год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект. Сопоставимый объект был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760 тыс. руб. На основании формулы R = ЧОД: V оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации: R= 760 тыс. руб./год = 0,19 1/год (19 % годовых). 4000 тыс. руб. Теперь можно произвести оценку стоимости продаваемого объекта. Она будет: 900 тыс. руб./год V= = 4737 тыс. руб. 0,19 1 год Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов (см. формулу (1) в подпараграфе 5.1). n ЧОД i i 1 (1 R i ) V = ЧДД = i + Vn 1 (1 R i ) n 1 , ден. ед. Метод ДДП значительно точнее метода ПК, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п. Покажем на примере использование методов ДДП. ПРИМЕР 3 Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком: 1. Чистый операционный доход 1-го года – ЧОД1 = 50 тыс. у.е.; 2. Темп роста ЧОД – g = 0,07/год (7 % в год); 3. Коэффициент рыночной капитализации – Ri = 0,19 1/год; 4. Предполагается продажа лесопильного цеха в 6–м году (реверсия) за 584 тыс. долл. Последняя оценка получена по формуле Гордона: С= ЧОД 6 1 0,07 = 65,5 = 584 тыс. у.е. R g 0,19 0,07 115 Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. у.е. 50 Ставка дисконта di = (1 + 0.19)-i 0,84 Дисконтированный доход ЧОДi di 42 2 53,5 0,706 37,77 3 57,2 0,593 33,92 4 61,2 0,499 30,54 5 65,5 0,419 27,44 6 (реверсия) 584 0,352 205,6 Год владения Прогнозируемый доход ЧОДi = ЧОД1 (1 + 0,07)i–1 1 7 Итого: V= ЧОД i d i 377 1 6.3.4. Затратный метод оценки Основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости. Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости. Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметнонормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.). Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство. 116 Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д. Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ. Технология оценки состоит из пяти этапов. 1-й: Оценка стоимости земельного участка; 2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта; 3-й: Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего; 4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3; 5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости складываются результаты этапов 1и 4. На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого. Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м2, м3 и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научноисследовательском институте Экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений. ПРИМЕР 1 Требуется определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания. Исходные данные: – площадь здания – 3000 м2; – здание построено 15 лет назад; – предполагаемый срок жизни – 60 лет; – практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляет $ 250 за м2. Решение а) Затраты на строительство аналогичного нового здания равны 3000 м2 $ 250 за м2 = $ 750 000; б) Физический износ равен: 15 лет $ 750 000 = $ 187 500 60 лет Остальных видов износа оценщик не обнаружил. в) Остаточная восстановительная стоимость офисного здания равна: 117 $ 750 000 – $ 187 500 = $ 562 500 Поэлементный метод. Точнее предшествующего, т.к. опирается на сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружения здания (затраты на фундамент, стены, кровлю и т.д.) и затем их суммирование. ПРИМЕР 2 Оцениваемое здание имеет площадь в 3000 м2. Аналогичный объект имеет площадь 2500 м2 и восстановительную стоимость $ 600 000. Затраты на фундамент аналога составляют 4 %. Поэтому стоимость фундамента оцениваемого здания будет 4% 3000 м 2 $ 600 000 $ 28 800. 100% 2500 м 2 Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются. Индексный метод оценки состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта посредством умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс удорожания. Индексы по отдельным группам основных фондов утверждаются Правительством РФ. Оценщику нужно только помнить, что балансовая стоимость, а поэтому и восстановительная, не соответствует рыночной стоимости, поскольку зависят от разного набора влияющих на них факторов и это отличие может быть по знаку как отрицательным, так и положительным. Сметный метод. Самый точный, но и наиболее сложный и трудоемкий метод расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта в предположении, что он строится заново. Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа: физического, функционального (морального) и внешнего. Далеко не всегда допустимо считать, как это сделано выше в примере на использование метода сравнительной единицы, физический износ линейной функцией времени. Такое приводит к грубым ошибкам даже при оценке физического износа, если речь идет о зданиях, построенных много десятилетий назад и текущее состояние которых не укладывается в рамки современных строительных нормативов. В этой ситуации мнение квалифицированного эксперта – оценщика значит больше, чем упрощенные модели формальной оценки. Термины и понятия Стоимость обмена и стоимость использования Рыночная стоимость недвижимости Принципы оценки недвижимости; объекта, пользователя, рыночной среды и наилучшего и наиболее эффективного использования 118 Сравнительный подход к оценке Доходный подход к оценке Затратный подход к оценке Согласование результатов, полученных в разных подходах к оценке Упражнения 1. Верны ли следующие утверждения? 1. К стоимости обмена относятся: а) восстановительная; б) инвестиционная; в) залоговая; г) рыночная; д) ликвидационная. 2. К стоимости использования относятся: а) арендная; б) замещения; в) страховая; г) налогооблагаемая; д) балансовая. 3. К принципам пользователя относятся: а) ожидания; б) экономического разделения прав на недвижимость; в) спроса и предложения; г) полезности; д) остаточной продуктивности. 4. К принципам среды относятся: а) изменения; б) вклада; в) замещения; г) соответствия; д) конкуренции. 5. К принципам, связанным с объектом недвижимости относятся: а) полезности; б) спроса и предложения; в) оптимального размера; г) ожидания; д) вклада. 2. Какие объекты недвижимости лучше оценивать по сравнительному методу? а) Индивидуальные жилые дома; б) Муниципальные учреждения; в) Школы; г) Больницы; д) Помещения под офисы; е) складские помещения; ж) Церкви; з) Автостоянки; и) Гостиницы. 3. Методом сравнения продаж определить поправку на наличие бассейна на даче. Эксперт – оценщик нашел четыре пары продаж дач. Вариант продаж 1. Дача с бассейном 2. Дача без бассейна 1 89 75 Номер сравниваемой пары 2 3 80 93 65 77 4 84 69 4. Определить методом корректировки по принципу вклада стоимость коттеджа, для которого оценщик подобрал сопоставимый объект. Характеристика 1. Цена 2. Бассейн 3. Размер участка 4. Финансирование 5. Телефон 6. Газ 7. Ландшафт Оцениваемый коттедж ? нет сопоставимый рыночное есть нет лучше Сопоставимый коттедж 150 000 долл. есть сопоставимый рыночное нет есть хуже Эксперт – оценщик установил следующие корректирующие поправки: 119 К2 = – 15 тыс. долл.; К3 = 0; К4 = 0; К5 = + 5 тыс. долл.; К6 = – 20 тыс. долл.; К7 = + 20 тыс. долл. 5. Оценить стоимость магазина, ожидаемый годовой доход от которого составляет 97 000 долл. На рынке оценщик нашел аналогичные объекты и установил для них следующие данные: Магазины аналоги А В С Доход 75 90 105 Цена продажи 307 315 370 6. Требуется оценить стоимость гаража, который покупатель через три года прогнозирует перепродать. Оценщик установил, что чистый операционный доход 1-го года составляет 40 тыс. долл. Далее ЧОД будет возрастать с темпом 4 % в год. Коэффициент дисконтирования будет составлять R1 = 0,15; R2 = 0,16; R3 = 0,17, далее Ri = const = 0,17. Стоимость продажи (реверсия) оценщик определяет по формуле Гордона: С = ЧОД3 1 g . R4 g 7. Оценить стоимость здания затратным методом, если: – восстановительная стоимость – 370 тыс. долл.; – стоимость земельного участка – 20 тыс. долл.; – эффективный возраст здания – 30 лет; – срок экономической жизни – 70 лет. 120 Глава 7 ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ 7.1. Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости Цели регулирования, функции, методы. Земельный кадастр. Зонирование территорий. Госрегистрация прав на недвижимость Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем, виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении (рис. 7.1). Цели Функции Уровни Методы – государственный; – региональный; – муниципальный – административные; – экономические Рис. 7.1. Государственное регулирование рынка недвижимости Основные цели регулирования: реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество; установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости; обеспечение свободного ценообразования; создание условий для инвестирования в недвижимость; защита участников рынка от мошенничества и преступных действий; оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы; справедливое налогообложение. 121 Основные функции, выполняемые государством: разработка концепции развития рынка недвижимости и законодательное ее оформление; инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу; профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами; эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости; верховный арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью. В организационном плане государственное регулирование осуществляется в формах: Административные методы, которые используют силу государственной власти и включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов: создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т.п.; лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости; установление требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости; контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок; поддержание правопорядка на рынке недвижимости. Экономические методы – посредством: установления ставки налогообложения и льгот; регулирования учетной ставки Центрального Банка; выпуска и обращения жилищных сертификатов; предоставления отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства; амортизационной политики; разработки и реализации государственных целевых программ: жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и т.д. Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а 122 также по уровням властных полномочий – федеральный, региональный, муниципальный. На федеральном уровне Федеральное Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом. Так, в последние годы Федеральное Собрание РФ приняло следующие законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости: Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный, Налоговый, Гражданский Кодексы. Законы об оценочной деятельности, о недрах, о земельном кадастре, об основах федеральной жилищной политики, о приватизации жилищного фонда, о приватизации государственных и муниципальных предприятий, о залоге, о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и др. Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия, учреждения и иное недвижимое имущество, в т.ч. муниципальное. В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем. Так, например, по вопросам недропользования к компетенции федерального уровня относится разработка законодательных актов, установление порядка пользования недрами, определение совместно с субъектами РФ региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным, выделение участков недр федерального значения, регионального значения и местного значения и т.д. К полномочиям регионального и муниципального уровней относятся определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения; лицензирование видов деятельности, связанной с использованием участками недр регионального и местного значения; заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения и т.д. Все уровни власти разрабатывают кадастры (франц. сadastre – лист, реестр) – систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Существуют, например, земельный кадастр, водный, отдельных видов промыслов и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже. 123 Важнейшим является земельный кадастр. Он состоит из следующих разделов: 1) государственная регистрация землепользований и землевладений; 2) количественный учет земель (размеров участков) по угодьям, землепользованиям и землевладениям; 3) характеристика качества земли по признакам, характеризующим естественное плодородие; 4) бонитировка (сравнительная оценка по агрономическим свойствам) почвы; 5) экономическая оценка земли. Завершается земельный кадастр составлением земельно-кадастровых карт, в которых показаны границы землепользований, землевладений, населенных пунктов, сельхозугодий, дается агропроизводственная характеристика земель, производится бонитет (качество) почвы, балл шкалы экономической оценки и другие данные. Федеральные и региональные власти устанавливают ограничения на использование определенных территорий. Например, существуют ограничения/запреты на ведение градостроительной деятельности на территориях залегания полезных ископаемых, в санаторных, природозащитных, водоохранных зонах, в зонах охраны памятников истории и культуры и др. Муниципальные/городские власти делят городские территории на определенные зоны (зонирование) с учетом социально – экономической ценности территорий по удобству проживания и размещения объектов обслуживания (в т.ч. транспортной сети), по санитарно – гигиеническим условиям и природному окружению, по архитектурно – художественным качествам и престижности зоны. Зонирование упорядочивает взаимоотношения муниципалитетов с предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, выступающими заказчиками на отвод земельных участков на все виды строительства. Они должны вносить арендные платежи за земельные ресурсы с учетом затрат на инженерно – транспортное обустройство в зависимости от статуса зоны и типа объекта – промышленное строительство, жилищное, коммунальное, культурно – бытовое, объекты здравоохранения, образования, дошкольных учреждений и др. Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности – законное право на недвижимость. Дело в том, что сами по себе сделки с недвижимостью (долгоживущий товар) не содержат очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юридически подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. В этом нет необходимости в операциях с движимым имуществом. В случае с недвижимым имуществом вся его возможно очень длительная история находится в Едином государственном реестре, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются ошибки вроде недееспособности физических лиц или другие упуще124 ния, то ответственность несут государственные органы, которые должны компенсировать возникшие по этой причине издержки. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента времени (с 01.02.1998 г.) Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней стали юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость. Каждая операция с недвижимостью проводится по системе записей о правах на каждый объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и осуществляется по месту нахождения объекта в регистрационном округе, датой регистрации является день внесения записи о правах в ЕГРП. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Осуществляется регистрация в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость – регистрационной палате. Подлежат регистрации: 1) Объекты недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия, вновь создаваемые объекты, кондоминиумы, незавершенное строительство; 2) Права собственности – государственной, частной, общей совместной, общей долевой, в силу давности приобретения, другие формы; 3) Вещные права – хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, иные права; 4) Ограничения прав – сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, лизинг, другие ограничения; 5) Сделки, обеспечивающие – возникновение прав, изменение прав, подтверждение прав; 6) Особые условия – права, возникшие до 1.02.1998 г., действительны без госрегистрации; госрегистрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 1.02.1998 г. действительна; госрегистрация сделок после 2.02.1998 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 2.02.1998 г. Перечень необходимых документов для регистрации, порядок работы с ними (в т.ч. проверка подлинности), сроки и возникновение ситуации с отказом в регистрации указаны в ФЗ «О государственной регистрации…». 125 7.2. Налогообложение недвижимости 7.2.1. Налоги на недвижимое имущество Налоги и сборы на недвижимость. Налог на имущество предприятий. Земельный налог. Налог на имущество физических лиц. Налог на недвижимость – это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица. Сбор – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.). Налоги и сборы подразделяются на две группы: – налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса; – налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или аренду, ипотека и др. Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст. 13–15 Налогового кодекса РФ) делятся на: – федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минеральносырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы; – региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы; местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы. Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе обложения недвижимости и регулируется Законом РФ «О налоге на имущество предприятий», а также инструкцией МНС РФ № 33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога. Основные положения этого налога (рис. 7.2). 126 Налогообложение имущества предприятий Налогоплательщики Ставка налога на имущество – предприятия, учреждения (включая банки и другие кредитные организации); – предприятия со смешанным капиталом и иностранные компании; – субъекты малого бизнеса; – общественные объединения, ассоциации, ведущие бизнес Конкретные ставки налога устанавливают законодательные органы субъектов РФ в зависимости от вида деятельности предприятия, но не более 2 % от налоговой базы. Объекты налогообложения Налоговая база Недвижимое имущество, находящееся на балансе предприятия, кроме земельных участков Среднегодовая остаточная стоимость (за вычетом износа) недвижимого имущества плюс капиталовложения минус остаточная стоимость льготируемых объектов Рис. 7.2. Основные положения налогообложения имущества предприятий В налогообложении имущества, используемого в личных целях или осуществления бизнеса, как следует из рис. 7.2., отсутствует земельный налог. Он регулируется другими законодательными актами: Законом РФ «О плате за землю», налоговым и земельным кодексами РФ, инструкцией МНС РФ от 21.02.2000 г. № 56 о применении ФЗ «О плате за землю» (рис. 7.3). Земельный налог платят не только предприятия, но и владельцы (пользователи) квартир и домов. В этом случае ставки налога учитывают: зону города; численность населения, проживающих в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры и другие факторы. Налог на имущество физических лиц регулируются законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» (1999 г.) (рис. 7.4). 127 Земельный налог Налогоплательщики Налоговая база – российские предприятия и организации, за исключением уплачивающих единый налог; – иностранные юрлица; – граждане РФ, иностранные и лица без гражданства Площадь земельного участка включает: – землю, занятую строениями; – участки необходимые для содержания строений; – санитарно-защитные зоны; – технические и другие зоны. Ставка налога на землю Объекты налогообложения Устанавливается органами представительной власти РФ и субъектов РФ в виде стабильных платежей за 1га или 1 кв. м площади в расчете на год. По городским землям базовые ставки, утверждаемые федеральным законом для субъектов и республик, корректируются повышающими коэффициентами в – земли с/х назначения; – земли промышленности, транспорта, связи, обороны и т.д.; – земли населенных пунктов; – земли лесного, водного фондов; – земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения зависимости от экономической оценки территорий, ее рекреационной ценности, генплана города и других документов Рис. 7.3. Основные положения платы за землю Не все юридические и физические лица платят налог на имущество. Так, от налога освобождены: среди юридических лиц: ЦБ РФ, органы исполнительной и законодательной власти, пенсионный фонд, фонд социального страхования РФ, коллегия адвокатов, религиозные объединения, общественные организации инвалидов, жилищно-строительные, гаражные кооперативы, садоводческие товарищества, общественные объединения и др. среди физических лиц: герои Советского Союза и РФ; инвалиды I и II групп; инвалиды с детства; участники гражданской войны, ВОВ и других боевых операций по защите СССР; лица пострадавшие от радиационных воздействий и др. 128 Налогообложение имущества физических лиц Налогоплательщики Налоговая база – граждане РФ; – иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории РФ недвижимое имущество – инвентаризационная стоимость объекта, равная восстановительной стоимости за вычетом износа с учетом динамики цен на строительную продукцию; – мощность двигателя, валовая вместимость, пассажироместа Ставки налога Объекты налогообложения – ставки на жилье и строения прогрессивные – они возрастают с увеличением инвентаризационной стоимости имущества с 0,1 % до 2 % стоимости; – ставки для водновоздушных транспортных средств установлены в зависимости от мощности, пасажиромест и др. – жилые дома, дачи, квартиры, гаражи и др. строения; – самолеты, вертолеты, теплоходы, катера, моторные лодки и др. Рис. 7.4. Основные положения налогообложения имущества физических лиц 7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью Операции с недвижимостью, облагаемые налогом. Налогообложение доходов физических лиц. Налог на прибыль предприятий. Налог на добавленную стоимость. Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или в наем; покупка или строительство; оказание риелтерских или жилищнокоммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипо129 тека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции. В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 1.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом обложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества. Основные положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 7.5. Налогообложение физических лиц Налогоплательщик Физическое лицо, шившее сделку Объект налогообложения совер- Доход от операций с недвижимостью Налоговая база Доходы (от продаж, от сдачи в аренду и др.) минус Расходы (оплата товаров, работ, услуг и др.) минус Налоговые вычеты (социальные, профессиональные и др.) Налоговая ставка – 13 % для резидентов – 30 % для налоговых нерезидентов, получающих доходы от российских источников Рис. 7.5. Основные положения налогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется: – 7,5 % в федеральный бюджет; – 14,5 % в бюджеты субъектов РФ; – 2 % в местные бюджеты. 130 Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость. Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ): – реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога; – выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; – передача права собственности на товары на безвозмездной основе; – весь комплекс риелтерских операций; – передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий; – выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости. Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов). Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67 %. При операции с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ и др. С вопросами налогообложения при наследовании или получения недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости. Термины и понятия Государственное регулирование рынка недвижимости Цели, функции, методы регулирования Разделение управления по иерархическим уровням Земельный кадастр Зонирование территории Государственная система регистрации недвижимости Объекты государственной регистрации Титул собственности Налоги и сборы, связанные с недвижимостью Налогообложение имущества предприятий Налогообложение имущества физических лиц Налог на землю Налогообложение доходов от операций с недвижимостью Налог на добавленную стоимость 131 Упражнения Верны ли следующие утверждения? а) 1. Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования. 2. Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства. 3. Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления. 4. Установление ставки налогообложения недвижимости относится к административным методам управления. 5. Амортизационная политика является административным методом управления недвижимости. 6. Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный. 7. Земельный кадастр – это свод сведений о земельных ресурсах государства. 8. Региональная власть не имеет право установить ограничения на использование определенных территорий. 9. Зонирование городских земель разрешает строительство промышленных объектов в любой зоне. 10. Размер арендных платежей зависит от зоны, в которой находится объект недвижимости. 11. Титул собственности – законное право на недвижимость. 12. Государственная регистрация недвижимости, гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости. 13. Такое ограничение прав как сервитуты, ипотека, аренда не подлежит государственной регистрации. 14. Право оперативного управления и хозяйственного ведения не подлежит государственной регистрации. 15. Пожизненное наследуемое владение землей подлежит государственной регистрации. б) 1. Налог является обязательным платежом в бюджет. 2. Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом. 3. Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней. 4. Земельный налог вносится в федеральный бюджет. 5. Лесной налог вносится в федеральный бюджет. 6. Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет. 7. Ставка налога на имущество предприятий может достигать 2 %. 8. Общественные объединения, ведущие бизнес, платят налог на имущество. 9. Земли природоохранного и историко-культурного назначения налогом не облагаются. 10. Катера, моторные лодки являются движимым имуществом и налогом на недвижимость не облагаются. 132 11. Ставки налогообложения на жилье возрастают с ростом инвентаризационной стоимости. 12. Все физические и юридические лица платят налог на имущество. 13. Налогообложение физических и юридических лиц, совершающих операции с недвижимостью, строится одинаково. 14. Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица. 15. Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты. 133 ОТВЕТЫ И РЕШЕНИЯ К УПРАЖНЕНИЯМ Глава 1 1. Нет. Материальные. 2. Да. 3. Нет. Социальные. 4. Нет. Экономические. 5. Нет. Правовой. 6. Нет. К недвижимым. 7. Нет. Физические / материальные. 8. Нет. Быть объектом купли-продажи. 9. Нет. К недвижимым. 10. Нет. Права распоряжения. 11. Да. 12. Да. 13. Нет, ст. ГК РФ. 14. Да. 15. Нет. В активе, в разделе «основные средства». 16. Да. 17. Нет. Право пользования. 18. Да. 19. Нет. Это связано с ограниченностью срока получения прибыли. 20. Нет. Физический. 21. Нет. Это относится к материальному износу. 22. Да. 23. Да. 24. Нет. 25. Неверно. 26. Нет, это условный возраст, определяемый экспертами на основе внешнего вида и технического состояния недвижимости. 27. Да. Глава 2 1. 1 – з, 2 – д, 3 – в, 4 – и, 5 – г, 6 – е, 7 – б, 8 – к, 9 – а, 10 – ж. 2. 1 – верно; 2 – неверно, т.к. признаки разного рода; 3 – неверно; 4 – верно; 5 – неверно; 6 – верно; 7 – неверно, т.к. в определении не хватает указания на период времени. Глава 3 1. б) и д) – правильно; а), в), г) – неправильно; 2. а) и б) – неправильно; в), г), д) – правильно; 3. а), б), д) – правильно; в), г) – неправильно; 2. а) 1 – неверно, 2 – неверно, 3 – верно, 4 – неверно, 5 – верно, 6 – неверно, 7 – верно, 8 – неверно, 9 – верно; б) 1 – нет, 2 – да, 3 – нет, 4 – да, 5 – да. Глава 4 1. Правильно – в, г, ж, к, л, м; неправильно – а, б, д, е, з, и, н. 2. ПВД = (4 ×$ 290 + 12 ×$ 390 + 4 ×$ 470) ×12 мес. = $ 92 640 в год; ДВД = ПВД (1 – 0,04) + $ 2800 = $ 91 734; ОР = $ 28 400 в год; ЧОД = РВД – ОР – Резерв на замещение = = $ 91 734 – $ 28 400 – $ 1700 = $ 61 634 в год; ДН = ЧОД – РОДЛ = $ 61 634 – $ 33 000 = $ 28 634 в год; ЧД = ДН (1 – 0,13) = $ 28 634 х 0,87 = $ 24 912 в год. Глава 5 1. 1. Нет. Народнохозяйственным. 2. Нет. Экономическим. 3. Нет. Экологическим. 4, 5. Да. 6. Нет. Наоборот выгодны. 7, 8, 9, 10. – Да. 11. Нет. Собственными, но привлеченными из вне фирмы. 12. Нет. Заемными. 13. Нет. С этим понятием связано финансирование через облигации. 14. Нет. Он может только владеть и пользоваться, но право распоряжаться теряет. 15, 16, 17. – Да. 18. Нет. Вынужденными. 19. Да. 134 2. По формуле (1) вычисляем: ЧДД = – 40 + 15 17 15 12 25 2 3 4 5 – 40 + 12,5 + 11,8 + 8,68 + 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 + 5,785 + 10,4 = + 8,8 млн. руб. Т.к. ЧДД > 0, то инвестиции выгодны и инвестор получит после реализации проекта, прирост капитала, равный 8,8 млн. руб. 3. По формуле (3) вычисляем: ИД = 12,5 11,8 8,68 5,78 10,4 49,16 1,23 40 40 Т.к. ИД > 1, то инвестиции выгодны и получаемый доход в 1,23 раза окажется больше вложенного капитала. 4. Методом подбора коэффициента дисконтирования Е (см. формулу (2)) находим: ЧДД (при Е = 0,25) = – 40 + ЧДД (при Е = 0,3) = – 40 + 15 17 15 12 25 +2,578 млн. руб. 2 3 4 1,25 1,25 1,25 1,25 1,255 15 17 15 12 25 2 3 4 5 + 0,641 млн. руб. 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 Можно считать, что ВНД = 0,29 1/год, как такое значение Е, при котором ЧДД ≈ 0. Поскольку ВНД = 0,29 > Е = 0,2, то инвестиции выгодны. Еще выводы, которые следуют из полученного результата. Если бы АО «Молодежная мода», брала кредит в 40 млн. руб. под 29 % годовых, то покупка швейной фабрики стала бы нецелесообразной. Или, если бы 40 млн. руб. были собственным капиталом, который в другом месте давал бы отдачу более чем в 29 % годовых, то покупка фабрики опять же оказалась невыгодной. 5. Показатель Величина, % 1. Безрисковая ставка 2. Процент за предпринимательский риск 3. Процент за сниженную ликвидность 4. Плата за управление 5. Базовая процентная ставка (п.1 + п.2 + п.3 + п.4) 6. Ставка возврата капитала 7. Общий коэффициент капитализации (п.5 + п.6) 135 12 5 2 2 21 4 25 6. Показатели Аквапарк 4. ЧОД от сооружений (п. 1 х п. 3) 5. ЧОД от земли (п. 2 – п. 4) 6. Стоимость земли (п. 5 : 0,12) 324 9 75 Гипермаркет Гостиница 345 10 83 189 6 50 Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования участка является строительство гипермаркета. В этом случае стоимость земли максимальная и равна 83 тыс. у.е. 7. а) Коэффициент ипотечной задолженности равен: КИЗ = И 60 тыс. у.е. 100% 100% 0,67 . К 90 тыс. у.е. б) Ипотечная постоянная составляет: ИП = ПОД 15 тыс. у.е. 100% 100% 25% в год. И 60 тыс. у.е. в) Т.к. ИП = 25 % > СИК = 14 %, то основной долг будет выплачен до конца срока кредита. г) Доходность собственного капитала составит: ДН СИК 0,3 0,14 0,485 (48,5 % в год) 1 КИЗ 1 0,67 Ипотечный кредит экономически целесообразен, т.к. доходность собственного капитала заметно превышает доходность недвижимости (ДСК = 48,5 % > ДН = 30 %). Это происходит за счет высоких дифференциала финансового рычага (ДН – ССП = 30 % – 14 % = 16 %) и плеча финансового рычага (долг / собственный капитал = 60 тыс. у.е. / 30 тыс. у.е. = 2,0). ДСК = Глава 6 1. 1. Верно – в), г) и д); неверно – а), б). 2. Верно – б), г) и д); неверно – а), в). 3. Верно – а), г); неверно – б), в), д). 4. Верно – а), г), д); неверно – б), в). 5. Верно – в), д); неверно – а), б), г). 2. а), д), е), з), и). 3. Средняя разница цен продаж по дачам с бассейном и без него равна: (89 75) (80 65) (93 77) (84 69) 14 15 16 15 15 тыс. долл. 4 4 136 Величина поправки на бассейн при покупке-продаже дачи составляет 15 тыс. долл. 4. Стоимость оцениваемого коттеджа равна: (150 – 15 + 0 + 0 + 5 – 20 + 7) тыс. долл. = 127 тыс. долл. 5. Среднее значение мультипликатора валового дохода равно 307 315 370 75 90 105 4,09 3,5 3,52 3,7год МВД = 3 3 Стоимость оцениваемого объекта будет: 97 тыс. долл./год 3,7 год = 359 тыс. долл. 6. Оценка производится методом ДДП (см. п. 6.3.3). 40 40 1,04 40 1,04 2 40 1,043 Сгар.= 1,15 1,15 1,16 1,15 1,16 1,17 0,17 0,04 = 34,78 + 31,18 + 27,72 + 346,11=439,8 тыс. долл. Глава 7 Стоимость здания по затратному методу будет равна: Тэ 30л0л Сзд. = Свос. С зем. 370 тыс. долл. 20 тыс. долл. 178,6 тыс. долл. Тэж 70л0л а) 1, 2, 7, 10, 11, 12, 15 – правильно; 3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14 – неправильно; б) 1, 3, 5, 7, 8, 11, 14, 15 – правильно; 2, 4, 6, 9, 10, 12, 13 – неправильно. 137 ЧАСТЬ II МЕТОДЫ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ Глава 8 ФИНАНСОВЫЕ ВЫЧИСЛЕНИЯ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ – ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА Профессиональная работа с недвижимостью требует знаний и умений при оценивании экономических последствий от операций, совершаемых с недвижимостью. Практика нескольких столетий выработала специальные методы, которые в России до отмены частной собственности были известны под названием «коммерческие вычисления», в странах рыночной экономики называются чаще всего «финансовой математикой». Эти методы постоянно развиваются в соответствии с запросами практики. Так, в последние десятилетия они дополнены специальным аппаратом, позволяющим оценивать фьючеры, опционы, портфели недвижимости, форфейтинговые (трансформирующие торговый кредит в банковский) операции и др. Владение методами финансовой математики стало одной из важных составляющих в качественной подготовке риэлтеров, оценщиков, менеджеров, экономистов, банковских работников, предпринимателей. Изложение начнем с основы финансовой математики, с изложения процентных вычислений, часто объединяемых названием «шесть функций сложного процента» или «шесть функций денежной единицы». В основе финансовых расчетов лежит «принцип неравноценности нынешних и будущих благ», называемый также проблемой «время – деньги». Будущие деньги дешевле сегодняшних не только из-за обесценивающей их инфляции, но, главным образом, из-за потери дохода, которого лишается инвестор, теряющий возможность вложить сегодня в дело будущие деньги. Простейшие финансовые операции, производимые в инвестиционной деятельности, заключаются во вложении/заимствовании капитала на определенный период времени, а затем в получении/возврате увеличенного капитала. Логика этих операций представлена на рис. 8.1. t Настоящее Исходная сумма – PV Процентная ставка – rt Текущая сумма – PV Будущее Капитализация Будущая сумма – FV Дисконтирование Ожидаемый доход – FV Дисконтная ставка – dt Рис. 8.1. Основные финансовые операции 138 PV (от англ. Present Value) – текущая стоимость. Синонимы – стоимость текущего момента времени, настоящая, реальная стоимость; FV (от англ. Future Value) – будущая стоимость. Синонимы – наращенная, аккумулированная, капитализированная стоимость; rt – процентная ставка (если t = 1 год). Синонимы – процент, темп прироста, ставка процента, ставка доходности; dt – дисконтная ставка (если t = 1 год). Синонимы – дисконт, ставка дисконтирования, учетная ставка. Капитализация – процесс определения будущей стоимости денег по их текущей стоимости, т.е. процесс превращения PV в FV. Предполагается, что деньги удерживаются в деле в течение определенного времени, принося периодически процент, который накапливается и тоже приносит доход. Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости денег по будущему доходу от инвестиций, т.е. процесс превращения FV в PV. Математическая связь между капитализацией и дисконтированием простая и задается формулами: FV = PV + rt × PV = PV (1 + rt); PV = FV – dt × FV = FV (1 – dt); 1) Из двух последних выражений путем несложных алгебраических преобразований легко получить: rt = FV PV , PV rt = dt , 1 d t dt = FV PV , FV dt = rt . 1 rt (2) Из последних выражений видно, что всегда (кроме предельного случая: rt = dt = 0) имеет место rt примерно равно dt. Как правило, в финансовых расчетах используется ставка rt, даже когда речь идет о дисконтировании. Таким образом, rt и dt отождествляются. Причина в том, что ставка rt легко определяется по бухгалтерской отчетности, т.е. по прошлому и настоящему, чего нельзя сделать в отношении ставки dt. Разница между rt и dt невелика в штатной для экономики ситуации, когда доходность по инвестициям не превосходит 15–20 %. Сегодняшние расчеты FV нужны лишь в качестве ориентиров при планировании инвестиций, а не как точные величины, по которым в будущем станут производиться расчеты между заинтересованными сторонами. Если же экономика не стабильна, если имеет место высокая инфляция, если процентные ставки окажутся высокими (а разница между rt и dt большой), то в такой экономике любые расчеты становятся ненадежными, и при принятии решений, как показывает опыт, лучше опираться не на формальные методы, а на экспертные 139 оценки – они точнее. Поэтому в обычной (нормальной) экономической ситуации допустимо считать, что rt ≈ dt. Следует также помнить, что инвестиции (затраты) всегда связаны с будущими доходами и в силу имманентно присущей будущему неопределенности, с риском не получения ожидаемого дохода. Доход, как правило, окажется либо больше, либо меньше прогнозируемого. Причины риска весьма разнообразны – экономические, технические, экологические, социальные, природные, политические и др. Оценивать будущие доходы станем по правилу сложного процента, предполагающему его начисление на возрастающую базу (денежную сумму). С финансовыми расчетами тесно связаны специальные математические функции, называемые также «шесть функций сложного процента». Синонимы – шесть функций денежной единицы, шесть функций денег: 1) FV1 – будущая / накопленная / аккумулированная / капитализированная денежная единица; 2) FVА1 – будущая стоимость аннуитета (ренты), т.е. единичного денежного потока; 3) SFF1 (англ. Sinking fund factor) – фактор фонда возмещения, показывающий величину периодического платежа, который позволяет за «n» периодов времени, при заданной ставке процента, накопить одну денежную единицу; 4) РV1 – текущая / дисконтированная / настоящая стоимость денежной единицы; 5) РVА1 – текущая стоимость аннуитета, т.е. сегодняшняя стоимость единичного денежного потока; 6) IАО (англ. Installment of amortise one) – взнос на амортизацию единицы, показывающий размер периодических равных платежей в течение срока кредита, включающих погашение основного долга и уплату процента в расчете на единицу долга. 8.1. ПЕРВАЯ ФУНКЦИЯ: БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ FV1 = Φ1 Капитал, вложенный в недвижимость увеличивает за год свой размер на величину процента, определяемого через ставку процента. Последняя равна отношению чистой прибыли к вложенному капиталу. Рост каждой единицы капитала может исчисляться либо по правилу простого процента, когда процент начисляется только на первоначальную сумму; либо по правилу сложного процента, когда процент начисляется на всю накопленную к началу года сумму. Первый способ проще в вычислениях (FV1 = (1 + r × n)), второй несколько сложнее (FV1 = (1 + r)n). Применение первого оправдано при незначительной ставке процента (r) и малых периодах накопления (n). Применение второго способа объективно правильно, но опирается на допущение, что вложенные деньги не будут изыматься из оборота до конца срока инвестирования. Количественная разница между способами видна из приводимой таблицы. 140 Вклад – 100 ден. ед., ставка процента – 10 % годовых Сложный процент Год Накопленная сумма – FV Процент 0 1 2 3 4 5 10 50 100 110 121 133,1 146,41 161,05 259,37 11739 – 10 11 12,1 13,31 14,64 23,57 1067 Простой процент Накопленная сумма – FV Процент – 10 10 10 10 10 10 10 100 110 120 130 140 150 200 600 В таблице первые строчки для сложного и простого процента, определяющие накопленную сумму на конец года, равны сумме полученного за год процента, начисленного на имеющийся в начале года вклад и накопленного на конец предшествующего года (равно на начало текущего года) вклада. Например, FV (4 год) = 146,41 = 13,31 + 133,1. Различие между способами особенно заметно для n = 50 лет, когда величина процента (сложного), равного 1067 д.е., превосходит всю накопленную по правилу простого процента сумму, равную 600 д.е. Различие также велико даже при небольших n ≥ 5 , если r > 15 % что следует из ниже расположенной таблицы. Вклад – 100 ден. ед., срок вложения – n = 5 лет r Накопленная сумма – FV Сложный процент Простой процент 0,03 116 115 0,05 128 125 0,1 161 150 0,15 201 175 0,3 371 250 0,5 759 350 1,0 3200 600 Первая функция денежной единицы для сложного процента имеет вид: φ1 = FV1 = (1 + r)n, ден. ед., 141 (3) где r – ставка процента, n – количество периодов начислений. Она показывает во сколько раз возрастает одна денежная единица за «n» периодов при ставке процента r. Если речь идет не об одной денежной единице, а величине PV, то: FV = PV ∙ FV1 = PV ∙ (1 + r)n, ден. ед. (4) ПРИМЕР 1 Земельный участок размером в 1500 м2 приобретен сегодня по цене 700 ден. ед./м2. Инвестор считает, что следует ожидать прироста стоимости земли с темпом 7 % в год. После 10 лет владения инвестор предполагает землю продать. Рассчитать ожидаемую рыночную стоимость земли через 10 лет. Решение 7% 10 ) = 100% = 1,05 млн. ден. ед. × 1,967 = 2,065 млн. ден.ед. FV = 1500 м2 × 700 д.е. / м2 × ( ( 1 Если начисление / взимание процентов производится не один раз в год, а несколько раз – «m», например, ежеквартально (m = 4), ежемесячно (m = 12) ежедневно (m = 365) и т.п., то формула (3) видоизменяется. По сложившейся практике заданная годовая процентная ставка в этом случае делится на «m», а число периодов начисления процентов увеличивается в «m» раз, и формула (4) принимает вид: FV = PV × (1 + r n∙m ) , д.е. m (5) ПРИМЕР 2 Вкладчик положил в банк 30 тыс. д.е. под 12 % годовых. Определить аккумулированную сумму через 4 года, если проценты банк будет начислять ежеквартально (m = 4) и ежемесячно (m = 12). Решение 0,12 4 ∙ 4 FV4 = 30 тыс. д.е. × (1 + = 30 ∙ 1,605 = 48,14 тыс. ден. ед. ) 4 0,12 4 ∙ 12 FV12= 30 тыс. д.е. × (1 + = 30 ∙ 1,612 = 48,37 тыс. ден. ед. ) 12 Сравнивая результаты, можно сказать, что капитализация вклада больше при большей частоте начисления процентов, что связано с эффектом «начисления процентов на начисленный процент». Эффект «начисления процента на начисленный процент» приводит к тому, что кредитор фактически процент больше номинального. Этот больший процент называется эффективным rэ и он связан с номинальным «r» формулой: rэ = (1 + r m ) –1 m 142 (6) ПРИМЕР 3 Найти эффективную годовую ставку для r = 0,16 и случаев ежеквартального (m = 4) и ежемесячного (m = 12) начисление процентов. Решение rэ4 = (1 + rэ12 = (1 + 0,16 4 ) – 1 = 0,17; 4 0,16 12 ) – 1 = 0,172. 12 Таким образом, большая частота начисления процентов приводит к росту эффективной ставки процента. Первая функция сложного процента может использоваться и в других задачах. ПРИМЕР 4 Дом продается сегодня за 300 тыс. долл. Через четыре года по оценкам экспертов он может быть продан за 430 тыс. долл. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам равна 8 %. Решение Исходные данные: FV = 430 тыс. долл.; PV = 300 тыс. долл.; n = 4 года; rфакт. = 0,08 1/год. С помощью формулы (4), которая после несложных преобразований принимает вид: r n FV/PV 1 , находим: r= 4 FV 430 0,25 1 ( ) – 1 = 0,094 1/год. PV 300 Т.к. валютные вклады дают 8 %, а покупка и перепродажа дома через 4 года – 9,4 %, то подобную инвестицию следует считать выгодной. ПРИМЕР 5 Предприниматель желает увеличить свой капитал в 2,5 раза посредством помещения денег на депозит под 12 % годовых. Начисление процентов происходит 2 раза в год. Сколько лет потребуется для увеличения капитала в 2,5 раза? 143 Решение Исходные данные: FV / PV = 2,5; r = 12%; m = 2; n=? Из формулы (5), после логарифмирования и несложных преобразований, получаем: FV lg lg 2,5 PV n= = 7,86 года ≈ 8 лет r 2 lg 1,06 m lg 1 m ПРИМЕР 6 Предприниматель желает знать, за какой срок удвоится стоимость земельного участка, если его цена возрастает с темпом 12 % в год. Решение Из формулы примера 5 находим, если в формуле положить m = 1 и n= FV = 2, PV lg2 0,301 = ≈ 6,1 года. lg 1 0,12 0,0492 В большинстве случаев, когда темп роста стоимости находится в практически интересном диапазоне 3–20 %, используют вместо рассмотренной упрощенную формулу, называемую «правилом 72-х»: 72 , r где r – задается в процентах (а не в долях единицы). В нашем примере n n 72 = 6 лет. 12% Эту простую формулу можно использовать и для нахождения нужного темпа роста, обеспечивающего удвоение стоимости за определенное число лет. Например, чтобы удвоить валовой внутренний продукт страны за 10 лет, необходимо, 72 чтобы он возрастал с темпом r = = 7,2 % в год. 10лет 144 8.2. Вторая функция: будущая стоимость единичного аннуитета FVA1 = φ2 Многие финансовые операции имеют вид не разовых платежей / поступлений, а серии регулярных выплат/доходов – арендные взносы, погашение долгосрочного кредита, получение процентов по облигациям, платежи в пенсионный фонд и т.д. Последовательность одинаковых платежей/доходов, производимых/ получаемых через одинаковое время называется аннуитетом (лат. annuitas – ежегодный платеж) или рентой (лат. reddita – возвращенная). Под платежом/взносом называется единовременный вклад/доход, производимый в каждом временном периоде. Он обозначается через РМТ (от англ. payment – платеж). Если платеж делается в конце платежного периода он называется обычным, а если вначале авансовым. Чаще на практике встречается обычный платеж. Формула будущей стоимости единичного аннуитета, как сумма членов геометрической прогрессии имеет вид: (1 r) n 1 φ2 = FVA1 = (7) r Эту формулу также называют фактором фонда накопления капитала, т.к. она показывает накопленную к концу n-го периода денежную сумму, при условии вложения в каждом периоде одной денежной единицы под r процентов. Если платеж не единичный, а равен РМТ, то накопленная сумма к концу n-го периода будет: (1 r)n 1 (8) r Если денежные платежи осуществляются не один раз в год, а «m» раз, то будущая стоимость аннуитета вычисляется по формуле, аналогичной формуле (8): FVA = PMT × FVA1 = PMT × (1 r/m)nm 1 FVA = PMT × r/m (9) ПРИМЕР 7 Помещение сдается в аренду на 5 лет. Арендные платежи вносятся в конце года в размере 300 тыс. ден. ед. в банк на счет владельца помещения. Банк на внесенные суммы начисляет процент по ставке 13 % годовых. Предположим, собственник помещения снимать эти деньги со счета не будет. Какова станет накопленная на банковском счете денежная сумма к концу срока аренды? Решение Исходные данные: РМТ = 300 тыс. ден. ед./год; 145 n = 5 лет; r = 13 % годовых; FVA = ? По формуле (8) вычисляем: 1,135 1 300 тыс. ден.ед./год 6,48год 1944,1тыс.ден.ед . FVA = 300 0,13 Таким образом, арендные выплаты составят: 300 тыс. ден. ед./год × 5 лет = 1500 тыс. ден. ед., а начисленные проценты (1944,1 – 1500) = 444,1 тыс. ден. ед. ПРИМЕР 8 Молодая семья решила накопить деньги на покупку квартиры стоимостью 40 тыс. долл. Для этого ежемесячно в сумме 600 долл. вносятся деньги в банк. И на них начисляется процент по ставке 11 % годовых. Через сколько месяцев будет накоплена необходимая сумма? Решение Исходные данные: PMT = 600 долл./мес.; FVA = 40.000 долл.; m = 12 раз/год; n=? Подставляем исходные данные в формулу (9) и получаем: 0,11 nm (1 ) 1 12 40 000 600 ,или 0,11/12 40 000 0,11 1 1,009167nm , или 600 12 1,6111 1,009167nm , или lg1,6111 n m lg1,009167, или nm lg1,6111 0,20712 52,3мес. 4,35 года lg1,009167 0,003963 ПРИМЕР 9 Предпринимателю предстоит через 2 года и 3 квартала купить недвижимость, которая будет стоить 410 000 долл. Сегодня он имеет возможность вкладывать деньги в размере 10 000 долл. в месяц в банк под 14 % годовых. Альтернативным вариантом вложений, по более рискованным, является приобретение корпоративных облигаций под 17 % годовых. Рассчитать достаточность накоплений 410 000 долл. для 2-х вариантов. 146 Решение Исходные данные: FVA = 410.000 долл.; n = 2 года и 3 квартала; m = 12 1/год; PMT = 10.000 долл.; r1 = 14% годовых; r2 = 17% годовых; FVA(r1) = ?, FVA(r2)= ? По формуле (11) находим: (1 FVA (r=0,14) = 10.000 · 0,14 2 ,7512 ) 1 12 399 600 долл. 0,14 12 0,17 2 ,7512 ) 1 12 417 039 долл. FVA (r=0,17) = 10.000 · 0,17 12 Второй вариант – вложение облигаций более рискован, но дает возможность накопить требуемую (410 000 долл.) сумму. (1 8.3. Третья функция сложного процента: фактор фонда возмещения капитала SFF1 = φ3 Иногда необходимо знать какой платеж нужно ежегодно вносить, чтобы к концу n-го периода времени накопить заданную сумму. Эта задача решается с помощью фактора фонда возмещения капитала SFF1. Если в формуле (8) положить FVA = 1, РМТ = SFF1, то получим: φ3 = SFF1 = r (1 r) n 1 (10) Легко увидеть, если сравнить формулы (8.10) и (8.7), что FVA1 = 1/SFF1. Формула (7) показывает, сколько будет накоплено капитала, если в течении «n» периодов времени вносить по одной денежной единице. А формула (10) показывает какую долю денежной единицы нужно вносить в течении «n» периодов времени, чтобы накопить одну денежную единицу. Таким образом, величины FVA1 и SFF1 взаимно обратные. Формула (10) позволяет ответить на вопрос о величине ежегодного платежа РМТ, обеспечивающего накопление нужной суммы FVA: 147 r (11) (1 r)n 1 В тех случаях, когда платежи делаются «m» раз в год в течении «n» лет, то формула (11) принимает вид: PMT = FVA × SFF1 = FVA × PMT = FVA × r/m (1 r/m)nm 1 (12) ПРИМЕР 10 Владельцы кондоминиума планируют провести внешний ремонт здания через 6 лет и предполагают, что это будет стоить 70 000 долл. Для этого им необходимо в конце каждого года депонировать платеж под 10 % годовых. Какую сумму они должны ежегодно вносить? Решение Исходные данные: FVA = 70 000 долл.; n = 6 лет; r = 10 % годовых; РМТ = ? По формуле (11) вычисляем: РМТ = 70.000 0,1 70.000 долл. 0,12961 / год 9072 долл./год 6 1,1 6 ПРИМЕР 11 Ипотечный кредит (шаровая ипотека) в 150 000 долл. предусматривает периодическую выплату одних процентов. Через 10 лет должна быть погашена основная сумма долга. Чтобы это сделать, заемщик хочет вносить каждый месяц платеж, на который будет начисляться 9 % годовых. В результате создаваемого фонда возмещения, к концу 10-го года должна собраться требуемая сумма. Какой ежемесячный платеж необходимо делать? Решение Исходные данные: FVA = 150.000 долл.; n = 10 лет; m = 12 1/год; r = 9% годовых; РМТ = ? По формуле (12) находим: 148 0,09 12 0,09 1012 РМТ = 150 000 × (1 ) 1 12 150 000 долл. 0,0051671 / мес 775 долл./мес. ПРИМЕР 12 Через 4 года у предпринимателя появится возможность выкупить завод по производству сантехнических изделий, стоимость которого будет предположительно составлять 2,3 млн. долл. Чтобы скопить эту сумму, предприниматель планирует ежеквартально откладывать в банке на свой счет некоторую сумму под 12 % годовых. Какова должна быть величина этой суммы? Решение Исходные данные: FVA = 2 300 000 долл.; n = 4 года; m =4 1/год; r = 12 % годовых; РМТ = ? По формуле (12) вычисляем: PMT 2 300 000 0,12/4 (1 0,12/4)44 1 2 300 000 0,04961 1/ кварт . 114 105 долл./кварт. 8.4. Четвертая функция: текущая стоимость денежной единицы PV1 = φ4 Текущая (в настоящий момент времени) реальная стоимость одной денежной единицы (PV1), получаемой в конце n-го периода времени при известной доходности (r) находится из формулы: φ4 = PV1 = 1 (1 r) n (13) Если нужно узнать текущую стоимость не одной, а FV денежных единиц, то формула (13) принимает вид: 149 PV = FV · PV1 = FV · 1 (1 r) n (14) Разумеется, здесь предполагается, что ставка доходности «r» и ставка дисконтирования «d» равны. Вообще это неверно, но в эволюционно развивающейся экономике при доходности порядка 10–15 % их можно считать равными. В этом случае PV1 показывает какую долю денежной единицы нужно положить на депозит в банк под «r» процентов годовых, чтобы в конце n-го периода эта доля превратилась в денежную единицу. ПРИМЕР 13 Предприниматель считает, что сможет через 2 года продать квартиру за 70 000 долл. За какую цену ее следует купить сегодня, чтобы получаемый им доход давал не менее 20 % годовых. Решение Исходные данные: FV = 70.000 долл.; n = 2 года; r = 20% годовых; PV = ? По формуле (14) вычисляем: PV = 70 000 (1 0,2)2 48 611 долл. Таким образом, цена покупки не должна превосходить эту сумму, чтобы доход давал рентабельность больше или был равен 20 % годовых. В тех случаях, когда проценты начисляются не один раз в год, а «m» раз, то формула (14) принимает вид: PV = FV · PV1 = FV 1 r (1 ) nm m (15) ПРИМЕР 14 Земельный спекулянт приобрел опцион на покупку земельного участка, который он затем планирует продать девелоперу. Опцион дает право купить 150 га земли по цене 7000 долл. за га через 3 года. Какую сумму земельный спекулянт должен сегодня положить в банк под 10 % годовых с ежеквартальным начислением процентов, чтобы к концу 3-го года на его счете в банке была требуемая сумма. 150 Решение Исходные данные: FV = 150 га 7000 долл. за га = 1.050.000 долл.; r = 10% годовых; n = 3 года; m = 4 1/год; PV = ? По формуле (15) вычисляем: PV = 1 050 000 1 1 050 000 0,7436 780 734 долл. 0,1 34 (1 ) 4 8.5. ПЯТАЯ ФУНКЦИЯ: ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЧНОГО АННУИТЕТА PV1 = φ5 Иногда требуется знать текущую стоимость сумм платежей. Например, вы арендовали помещение и по договору должны вносить арендную плату. По некоторым причинам помещение стало Вам не нужным, и Вы решили продать право аренды. Вам необходимо рассчитать текущую стоимость предстоящих арендных платежей, чтобы продать право на аренду помещения без потерь для себя. Другой пример – вы инвестируете некоторую сумму в актив, который будет приносить регулярный доход. Приобретать актив целесообразно, если текущая стоимость будущих доходов будет не меньше стоимости актива. Логика получения пятой функции сложного процента видна из формулы: FVA 1 2 1 (1 r)- n φ5 = PVA1 = FV1 1 r (16) Если начисление процентов происходит не один раз в году, а «m» раз, то формула (16) принимает вид: 1 (1 r/m) nm φ5 = PVA1 = r/m (17) Если аннуитет не единичный, а регулярные платежи равны РМТ, то: PVA = PVA1 × PMT = PMT × φ5 = PMT 1 (1 r) n 2 (18) PVA = PVA1 × PMT = PMT × φ5 = PMT 151 1 (1 r/m) r/m nm ПРИМЕР 15 Помещение сдано в аренду на 12 лет. Арендные платежи составляют 1,5 млн. долл. в год. Желаемая ставка доходности для собственника равна 16 % годовых. Оценить текущую стоимость аренды. Решение Исходные данные: РМТ = 1,5 млн. долл. в год; n = 12 лет; r = 16 % годовых. По первой из формул (18) находим: PVA = 1,5 · млн. долл. 1 (1 0,16) 12 1,5 5,197 год = 7,796 млн. долл. 0,16 год ПРИМЕР 16 До окончания срока ипотечного кредита осталось 9 лет, ежемесячные платежи равны 600 долл. Процентная ставка составляет 10 % годовых. Каков остаток суммы ипотечного кредита на сегодняшний момент времени? Решение Исходные данные: РМТ = 600 долл./мес.; r = 10% годовых; n = 9 лет; m = 12 1/год; По второй формуле (18) вычисляем: 1 (1 0,16/12)912 долл. 600 57,06 мес. 34.236 долл. PVA = 600 0,16/12 мес. ПРИМЕР 17 Вы можете купить недвижимость, которая ежемесячно дает доход в 5000 долл. Через 5 лет недвижимость можно продать предположительно за 430 тыс. долл. За какую максимальную сумму следует купить недвижимость сегодня, чтобы доходность инвестиции была не меньше 21 %? Решение Исходные данные: 152 PMT = 5000 долл./мес.; r = 21 %; n = 5 лет; FV = 430 000 долл. По формулам (18) и (14) вычисляем: PV = PVA + PVпродажа = PMT · φ5 + FV · φ4 = 1 (1 0,21/12)512 1 5.000 430.000 0,21/12 (1 0,21)5 5000 долл. 39,96 мес. 430.000 долл. 0,3855 365.565 долл. мес. 8.6. Шестая функция: взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга) IAO1 = φ6 Под амортизацией здесь понимается не «амортизация основных фондов», а финансовая операция по возврату взятого кредита. Часто план погашения кредита предусматривает возврат долга равными величинами через равные промежутки времени. Т.е. платежи по погашению кредита являются аннуитетами. Каждый такой платеж представляет собой сумму амортизации (погашения) основного долга и процентного платежа на остаток долга. Легко понять, что понижающиеся процентные платежи из-за убывающего остатка долга должны компенсироваться возрастающей амортизацией основного долга, чтобы сумма оставалась постоянной. Величина этой суммы в расчете на единицу долга определяется формулой: φ6 = IOA1 = 1 5 1 r 2 1 (1 r) n (19) Для случая не единичного долга, а долга величиной PV, формулы для платежей в случае начисления процентов один раз в год и «m» раз, соответственно будут: r , 1 (1 r) n r/m PMT = PV · φ6 = PV · 1 (1 r/m) nm PMT = PV · φ6 = PV · ПРИМЕР 18 153 (20) Господин Петров для покупки недвижимости берет ипотечный кредит размером в 120 000 долл. на 10 лет по ставке 14 % годовых. Каким будет ежегодный платеж, чтобы к концу срока кредит полностью погасить (амортизировать)? Решение Исходные данные: PV = 120 000 долл.; r = 14 % годовых; n = 10 лет; PMT = ? По первой из формул (20) находим: PMT = 120 000 0,14 1 долл. 120.000 долл. 0,1917 23.006 10 год год 1 (1 0,14) Заключение. Сведем шесть функций сложного процента в одну таблицу. № п/п 1 № п/п Вид функции φ1 = FV1 = (1+r)n 4 (1 r) 1 φ2 = FVA1 = r 1 r φ3 = SFF1 2 (1 r) n 1 n 2 3 5 6 Вид функции φ4= 1 1 PV1 1 (1 r) n 2 1 (1 r) n PVA 1 φ5= 1 r 1 1 r φ6 = IAO1 5 2 1 (1 r) n Из таблицы видно, что из шести функций (они связаны между собой соотношениями φ1 · φ4 = φ2 · φ3 = φ5 · φ6 = 1) первичными являются только две φ1 и φ2, определяющие будущую стоимость денежной единицы FV1 и единичного аннуитета FVA1. Четвертая и пятая функции, характеризующие текущую стоимость будущей денежной единицы PV1 и единичного аннуитета, являются производными от первых двух: φ4 = 1 ; φ1 φ5 = φ2 φ1 . Третья и шестая функции, выражающие как аннуитетным способом (т.е. с помощью регулярного денежного потока) накопить одну денежную единицу SFF1 или рассчитаться с долгом в одну денежную единицу IAO1, тоже являются производными от первых двух: 154 φ3 = 1 ; φ2 φ6 = φ1 . φ2 ПРИМЕР 19 Господин Иванов приобрел квартиру за 25 000 долл. При покупке он уплатил риэлтерской фирме 7500 долл., а на оставшуюся часть оформил ипотечный кредит на 1,5 года под 14 % годовых. Рассчитать сумму ежемесячных платежей. Решение Исходные данные: PV = 25 000 – 7 500 = 17 500 долл.; r = 14 % годовых; n = 1,5 года; m = 12 1/год. По второй формуле (20) находим: 0,14/12 1 долл. 17.500 долл. 0,08845 1548 мес. мес. 1 (1 0,14/12)1,512 И последнее. Если платежи не являются обычными, т.е. происходят не в конце временного интервала, а являются авансовыми, а значит, производятся в начале каждого временного периода времени, то связь между будущими и текущими стоимостями в случае обычных и авансовых платежей определяется простыми формулами: PMT = 17 500 × FVаван. = (1+r) ×FVобыч., PVаван. = (1+r) ×PVобыч. (21) Аналогичные соотношения имеют место для FVA и PVA: FVAаван. = (1+r) ×FVAобыч., PVAаван. = (1+r) ×PVAобыч. (22) Задачи для контрольной работы После прохождения на практических занятиях темы «Финансовые вычисления в экономике недвижимости» студентам для самостоятельной работы выдается контрольное задание, которое затем сдается для проверки и проведения собеседо155 вания с преподавателем на практических занятиях на предмет получения зачета с оценкой по теме. Каждый студент выполняет свой вариант типового задания. Номер варианта задания определяется через последние две цифры зачетной книжки по схеме (всего 25 вариантов). Последние две цифры номера зачетной книжки, № 01 … 25 Номер варианта, i 26 … 50 i = N – 25 51 … 75 I = N – 50 76 … 100 (номер 100 соответствует цифрам «00») i = N – 75 i=N Значения коэффициентов q1, q 2, q 3, q 4, определяющих исходные данные каждой задачи даны в таблице: i q 1 (i) q 2 (i) q 3 (i) q 4 (i) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 ¼ ¾ 1 ¾ ¼ 0 – 1/4 – 3/4 –1 – 3/4 – 1/4 0 ¼ ¾ 1 ¾ ¼ 0 – 1/4 – 3/4 –1 – 3/4 – 1/4 0 1 /4 ¾ ¼ 0 – 1/4 – 3/4 –1 – 3/4 – 1/4 0 1 /4 3 /4 1 3 /4 1 /4 0 – 1/4 – 3/4 –1 – 3/4 – 1/4 0 1 /4 3 /4 1 0 ¾ 0 – 1/2 –1 – 1/2 0 1 /2 1 ¾ 0 – 1/2 –1 – 1/2 0 1 /2 1 ¾ 0 – 1/2 –1 – 1/2 0 1 /2 1 0 ¾ ¾ 0 – 3/4 – 3/4 0 ¾ ¾ 0 – 3/4 – 3/4 0 ¾ ¾ 0 – 3/4 – 3/4 0 ¾ ¾ 0 – 3/4 – 3/4 0 1 /2 156 Контрольная работа оформляется как обычно: 1)формат листа А4, шрифт Times New Romen – 12, интервал – 1,5; допустим и рукописный вариант; 2) страницы пронумерованы и сброшюрованы; 3) по каждой задаче приводятся ее содержание, исходные данные, расчеты, пояснения и выводы; 4) образец оформления титульного листа дан ниже. МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Наименование университета, наименование факультета, наименование кафедры КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по теме «Финансовые вычисления в экономике недвижимости» по дисциплине «Экономика недвижимости» Выполнил: ____________________________ Ф.И.О. Студент ______ курса, спец. ________________________ Группа_______, № зачетной книжки____________ Вариант ______, Подпись_______, Дата__________ Преподаватель: _____________________________ Ф. И. О. Должность: ____________________________ уч. степень, уч. звание Оценка: _____________________ 157 Подпись _________ Дата _______ Город… 200_ год ЗАДАЧА 1 Строительная фирма получила в банке кредит на сумму PV, сроком на n лет, процентная ставка установлена в размере r. Определить сумму долга, подлежащего погашению по истечении срока займа. Исходные данные: PV = 210 (1+0,5 × q 1 (i)), млн. долл.; r = 10 (1 + 0,3 × q 2 (i)), % в год; n= 3 для i = 1,10 ; 5 для i =11,20 ; лет 7 для i =; 21,30 . ЗАДАЧА 2 Предприниматель предполагает, что покупаемая им недвижимость в виде яхтклуба может быть через n лет продана по цене FV млн. долл. Если не принимать во внимание доходы, получаемые в течение этого срока, оценить за какую сумму стоит совершить покупку, чтобы разница в продаже и покупке обеспечивала доходность r % годовых? Исходные данные: FV = 15 (1+0,4 × q 1 (i)), млн. долл.; r = 12 (1 + 0,2 × q 4 (i)), % в год; n= 3 для i =1,10 ; 4 для i =11,20 ; лет 5 для i = 21,30 . ЗАДАЧА 3 Страховая компания принимает от строительной фирмы платежи два раза в год в размере РМТ в течении n лет. Банк обслуживающий страховую компанию, 158 начисляет проценты m раз в год из расчета r % годовых. Найти сумму, которая будет на счете страховой компании в конце срока договора. Исходные данные: РМТ = 4 (1+0,3 × q 1 (i)), млн. руб./полугодие; 3 для i =1,10 лет 4 для i =11,20 лет n= 5 для i = 21,30 лет m= 1 для i = 21,30 1/год 2 для i =11,20 1/год 4 для i = 1,10 1/год r = 9 (1 + 0,2 × q 3 (i)), % в год. ЗАДАЧА 4 Строительная фирма планирует создание фонда модернизации основных средств в размере FVA в течении n лет. Для этого она должна m раз в год вносить некоторую сумму РМТ на свой счет в банке под r % годовых. Найти регулярный взнос в банк, который должна делать фирма. Исходные данные: FVA = 200 (1 + 0,5 × q 4 (i)), млн. руб.; n= m= 2 для i =1,10 лет 3 для i =11,20 лет 4 для i = 21,30 лет 2 для i =1,15 1/год 4 для i =16,30 1/год r = 12 (1 + 0,3 × q 2 (i)), % в год. ЗАДАЧА 5 Предприниматель сдает в аренду на n лет нежилое помещение. Арендные платежи идут m раз в год в размере РМТ и поступают на банковский счет предпринимателя под r % годовых. Рассчитать текущую стоимость аренды. Исходные данные: РМТ = 1200 (1 + 0,4 · q 1 (i)), долл.; 1 для i =1,10 1/год 2 для i =11,20 1/год 4 для i = 21,30 1/год 159 m= 3 для i = 21,30 лет n= 4 для i =11,20 лет i =q 13,10 r = 15 (1 5+ для 0,2 × (i)),лет % в год. ЗАДАЧА 6 Студенческая семья копит деньги для первоначального взноса за квартиру в размере FVA. Какую сумму им нужно вносить в банк по r % годовых m раз в год, чтобы через n лет накопить требуемую сумму. Исходные данные: FVA = 12000 (1 + 0,25 × q 2 (i)), тыс. долл.; r = 12 (1 + 0,3 × q 3 (i)), в год; 2 для i =1,10 ; 3 для i =11,20 ; лет 4 для i = 21,30 . n= 2 для i = 21,30 1/год 4 для i =11,20 1/год 12 для i = 1,10 1/год m= ЗАДАЧА 7 Для покупки квартиры семья берет в ипотечном банке недостающие деньги в размере PV на n лет под r % годовых с условием внесения равных взносов m раз в год. Найти величину периодического платежа. Исходные данные: PV = 20 (1 + 0,5 × q 1 (i)), тыс. долл.; n= m= 5 для i =1,10 лет 7 для i =11,20 лет 10 для i = 21,30 лет 2 для i = 21,30 1/год 4 для i =11,20 1/год 12 для i = 1,10 1/год 160 Глава 9 ЭЛЕМЕНТЫ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА Свыше 90 % операций с недвижимостью в странах с развитой рыночной экономикой совершается с помощью ипотечного кредитования, положительные и отрицательные стороны которого были рассмотрены в разделе 5.3. Основное назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового дохода покупателей недвижимости. Например, цена жилья превышает годовой доход покупателей в европейских странах, как правило, в 5–15 раз, а в Российской Федерации этот разрыв еще выше. Цель ипотечно-инвестиционного анализа состоит в том, чтобы убедить ипотечных кредиторов в том, что они получают обеспечение выданного кредита в виде залога недвижимости и гарантированную сумму дохода, покрывающую проценты по кредиту и возврат основного долга. Кредиторы имеют первоочередное право на операционный доход заемщика (в случае доходной недвижимости) и его активы, если нарушаются обязательства по взятому долгу. Выгода заемщика в том, что он при покупке недвижимости оплачивает лишь разницу (остаток) между стоимостью недвижимости и размером ипотечного кредита, он получает возможность сразу пользоваться недвижимостью и получать остатки операционного дохода (в случае покупки доходной недвижимости). После выплаты кредита заемщик приобретает все выгоды от дальнейшего использования недвижимости и перепродажи. 9.1. Жилищная ипотека В течение срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда, неполными. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения. Все ипотечные кредиты делятся на два класса: с постоянными и переменными выплатами. Второй класс очень разнообразен и делится на практически неограниченное число подклассов. Мы остановимся на первом классе, к которому относится, как правило, ипотечное кредитование жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела следующие условия: – процентная ставка 15 % годовых (авт. – инфляция 12 %); – размер кредита не менее 30 % и не более 70 % стоимости жилья; 161 – ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35 % от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье не менее прожиточного минимума; – кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет и через 6 месяцев возможно досрочное погашение; – погашение производится равными платежами (авт. – а это и есть первый класс ипотеки). Дополнительные расходы заемщика: – оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья; – комиссионные банку за оформление документов; – оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной; – сборы Федеральной регистрационной службы; – годовой взнос страховой компании; – оплата услуг риэлтерской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей. При расчетах регулярных платежей, погашающих долг, следует иметь в виду, что сумма платежа будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. Решение этой задачи дает финансовая математика, которая предлагает формулу: РМТ = Д · φ1 · φ2 = Д r/m (1 r/m) mn , ден. ед. / период, (1 r/m) mn 1 (1) где Д – величина долга (ипотечного кредита); φ1, φ2 – первая и вторая функции сложного процента (см. раздел 8); РМТ – периодическая срочная уплата; m – число выплат в году и периодов начисления процентов; n – число лет на которые предоставлен кредит; r – ставка процента. Часто при перепродаже недвижимости или других обстоятельствах необходимо знать величину оставшейся суммы кредита после окончания определенного кредитного расчетного периода. Она определяется формулой: Дк = Д (1 r/m) mn (1 r/m) k , ден. ед. (1 r/m) mn 1 (2) где Д – первоначальная величина долга (ипотечный кредит); К – номер закончившегося расчетного периода; Дк – остаток долга после к-го расчетного периода (в начале к + 1 периода). ПРИМЕР 1 Семья Ивановых приобретает квартиру стоимостью 1700 тыс. руб. В ипотечном банке ей предоставляется ссуда в размере 70 % стоимости недвижимости (Д) под 15 % годовых на 20 лет. Требуется определить размер ежемесячного платежа 162 (РМТ), погашающего ипотечный кредит, минимальный размер ежемесячного семейного дохода (СДмес), при котором кредит можно получить, и остаток долга через t = 10 u 15 лет выплат. Число членов семьи S = 5 чел., прожиточный минимум (Пmin), предположим, составляет 5 тыс. руб./чел., а годовые выплаты страховой компании (Рстр), допустим, равны 4% стоимости ипотечного кредита. Исходные данные: Д = 0,7 · 1700 = 1190 тыс. руб.; n = 20 лет; m = 12 1/год; r = 0,15 1/год; Рстр = 0,04 Д = 47,6 тыс.руб./год; S = 5 чел.; Пmin = 5 тыс.руб./мес. на чел.; К1 = t1 × 12 = 10 × 12 = 120 периодов; К2 = t2 × 12 = 15 × 12 = 180 периодов; РМТ = ? СДмес = ? Д120 и Д180 = ? Решение 0,15 / 12 (1 0,15 / 12)1220 = (1 0,15 / 12)1220 1 1 = 1190 тыс. руб. × 0,013168 = 15,7 тыс. руб./мес. мес РМТ = 1190 × Так как по условию кредита нельзя тратить на его погашение больше 35 % чистого ежемесячного дохода семьи, то минимальный месячный доход равен: СДmin = РМТ Р стр /12 0,35 15,7 47,6/12 56,19 тыс.руб./мес. 0,35 Прожиточный минимум для семьи из 5 чел. Равен: Если фактический доход семьи превосходит максимальное значение из двух сем чисел СДмес. и П сем min , т.е. он больше max (СДmin, П min ) = max (56,19; 25) = 56,19 тыс. руб./мес., то получение ипотечного кредита возможно. Остатки ипотечного долга через 10 и 15 лет, т.е. после 120 и 180 ежемесячных выплат долга соответственно будут: Д10 лет = Д120 пер. = 1190 · (1 0,15 / 12)1220 (1 0,15 / 12)1201 = (1 0,15 / 12)1220 1 163 = 1190 · 0,8162 = 971,3 тыс. руб. Д15 лет = Д180 пер. = 1190 · (1 0,15 / 12)1220 (1 0,15 / 12)1801 = (1 0,15 / 12)1220 1 = 1190 · 0,5535 = 658,7 тыс. руб. Таким образом, за половину срока кредита (t = 10) выплачено лишь 18 % (1 – 0,82 = 0,18) основного долга и даже за ¾ срока (t = 15) выплачено только 45 % долга (1 – 0,55 = 0,45). Это связано с тем, что при постоянной сумме платежа (РМТ) на первые годы из-за высокого остатка долга в основном выплачиваются проценты по нему, а на долю амортизации основного долга приходится незначительная часть. В самые последние годы кредитного срока, наоборот, остаток долга мал, проценты по нему незначительны и тогда на долю основного долга приходится основная часть постоянных платежей (РМТ). В случае продажи квартиры семьей Ивановых через 10 лет им придется внести в ипотечный банк остаток долга в 971 тыс. руб. (из взятой ссуды в 1200 тыс. руб.), либо перевести остаток ипотечного долга на покупателя, получив с него сумму, равную разности рыночной стоимости квартиры и остатка ипотечного долга. Полностью долг выплачивается на начало m · n +1 периода, т.е. после m · n = 12 · 20 = 240 ежемесячных выплат. Традиционная схема (равновеликие периодические платежи) погашения ипотечного кредита наиболее часто встречается при жилищных займах. Если берут кредит риэлтеры, девелоперы и др. участники рынка недвижимости, то схема возврата может быть какой угодно: переменные выплаты – возрастающие и убывающие: с меняющейся процентной ставкой; с участием кредитора в доходе, который недвижимость приносит, и с участием в выручке от продажи; с льготным периодом возврата кредита и т.д. Например, если выплата основного долга осуществляется равновеликими суммами, то вместе с понижающими процентными выплатами величина суммарного периодического платежа (РМТ) будет понижаться и формула для регулярных выплат и остатка долга (Дк) принимает вид: РМТк = Д mn Дк = r ед (m n k) m 1 , ден. ./период, (3) Д m n k mn (4) Часто встречается «шаровая» ипотека, когда в течение срока кредита выплачиваются лишь одни проценты, а основной долг разовым (шаровым) платежом в конце срока кредита. Шаровая ипотека может быть такой, что в течении всего срока кредита выплаты вообще отсутствуют, а долг и накопленные по нему проценты возвращаются единым разовым платежом по истечении срока кредитного договора. Имеются и другие схемы шаровой ипотеки. 164 Ограничимся рассмотрением 3-х видов ипотеки – традиционная, рассмотренная в примере 1; с возвратом основного долга равновеликими суммами формулы (2), (3); шаровая ипотека с выплатой одних лишь процентов в течение кредитного срока и возвратом основной суммы долга по его истечении. Результаты расчетов остатка долга (Дк) и величины периодического платежа (РМТк) сведены для сравнения в таблицу: Периодические платежи РМТк и остаток долга Дк тыс.руб. РМТк, период Дк тыс. руб. Номер периода выплат К 1 120 180 240 1 120 180 240 Ипотека: n = 20 лет, r = 15% в год, m = 12 1/год, Д = 1190 тыс. руб. Виды Традиционная С равномерШаровая ным погашением основного долга 15,7 19,8 14.9 – 12,4 – – 8,7 – – 4,96 – 1189,2 (99,93 %) 1185 (99,96 %) 1190 (100 %) 971,1 (82 %) 595 (50 %) 1190 (100 %) 658,7 (55 %) 297,5 (25 %) 1190 (100 %) 0 (0 %) 0 (0 %) 0 (0 %) Результаты расчетов, приведенные в таблице, подчеркивают большие различия в способах погашения долга и динамике его остатка. Реальное разнообразие значительно выше продемонстрированного таблицей и указывает на значительный диапазон возможностей в совмещении профилей интересов кредитора и заемщика. 9.2. Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты На практике ипотечные кредиты иногда предоставляют со льготами заемщику в виде пониженной ставки процента; льготного периода, когда выплачиваются только проценты или вообще ничего не выплачивается и др. Это может быть вызвано социальными, экологическими, политическими, налоговыми, деловыми и иными причинами. В этом случае заемщик получает выгоду, а кредитор несет соответствующие потери. Подобная выгода в финансовой математике называется грант–элементом. Она измеряется как в абсолютных величинах (денежных единицах) так и в относительных (в долях от суммы займа) и определяется, когда погашение кредита осуществляется равными срочными выплатами, с помощью формулы: W = Д · ω = Д (1– 5 (n, r) ) ) , ден. ед. 5 (n, g) (5) где W – абсолютная величина предоставленной льготы (грант–элемент), д. е.; ω – относительная величина предоставленной льготы, б/разм.; Д – сумма долга, 165 д. е.; φ5 (n, r) – пятая функция сложного процента –φ5 (n, r) = 1 (1 r) n : r; n – срок кредита, период; r – рыночная кредитная ставка, 1/период; g – льготная кредитная ставка, 1/период. В тех случаях, когда кредитный договор предусматривает не только льготную ставку процента, но и отсрочку погашения основного долга на Т лет, в течение которых кредитору выплачиваются только льготные проценты, формула (5) принимает вид: (n Т, r) W = Д · ω = Д 1 ( 5 (6) ) 4 (T, r) g 5 (T, r) (n Т, g) 5 где Т – отсрочка в погашении основного долга, период; 4 ( T, r) = (1+ r)-Т – четвертая функция сложного процента. Максимальной льготой является беспроцентный займ с отсрочкой погашения основного долга на Т расчетных периодов. Она определяется по более простой формуле, получаемой из формулы (6) с помощью предельного перехода g > 0. (n Т, r) W = Д · ω = Д 1 5 4 (T, r) n -Т (7) ПРИМЕР 2 Строительная фирма-застройщик (девелопер) получает от региональных/муниципальных властей заказ на строительство социально значимых объектов. Под выполнение заказа она берет долгосрочный льготный кредит в региональном /муниципальном банке. Условия: сумма кредита – 200 млн. руб., срок кредита – 10 лет, рыночная ставка процента – 16 % годовых, погашение кредита идет равновеликими платежами. Льготы по кредиту могут быть следующих видов: 1) льготная процентная ставка составляет половину рыночной; 2) отсрочка возврата основного долга на 3 года; 3) беспроцентный займ без и с 3-х летней отсрочкой платежа. Рассчитать размер получаемой строительной фирмой льготы в процентах от получаемой ссуды и в рублях. Исходные данные: Д = 200 млн. руб.; n = 10 лет; r = 16 % в год; g = 8 % в год; Т = 3 года. Решение 166 1) Используя формулу (5), находим размер льгот в абсолютном и относительном выражении, если льгота выражается в уменьшенной вдвое процентной ставке. 1 (1 0,16)10 φ5 (n, r) = 4,8332 год ; 0,16 1 (1 0,08)10 φ5 (n, g) = 6,710 год ; 0,08 ω=1– 5 (n, r) 4,8332 1 0,28 (28 %); 5 (n, g) 6,7101 W = ω ·Д = 0,28 × 200 млн. руб. = 55,9 млн. руб. 2) Если льгота состоит не только в пониженной ставке процента, но и отсрочке возврата основного долга на три года, то для расчета воспользуемся формулой (6). Сначала вычислим значения пятой функции сложного процента φ5, входящие в формулу (6): φ5 (n – Т, r) = 1 (1 0,16) (103) 4,0386 год; 0,16 φ5 (n – Т, g) = 1 (1 0,08) (103) 5,2064 год; 0,08 φ5 (Т, r) = 1 (1 0,16) 3 2,2459 год; 0,16 φ4(Т, r) = ω=1–( 1 0,6406 ; (1 0,16)3 4,0386 0,6406 0,08 2,2459 ) = 0,3172 (32 %); 5,2064 W = ω · Д = 0,3172 · 200 млн. руб. = 63,45 млн. руб. 3) Величина льготы в случае беспроцентного займа равна: ω=1– 5 (n, r) n 1 4,8332 0,5167 (52%) ; 10 W = ω · Д = 0,5167 · 200 млн. руб. = 103,34 млн. руб. 4) Льгота (грант-элемент) в случае беспроцентного займа и трехлетней отсрочки начала погашения основного долга будет (см. формулу (7)): 167 ω=1– 5 (10 3; 0,16) 10 - 3 1 1 (1 0,16)7 1 1 0,63 (63 %); 3 7 0,016 (1 16) 1,163 W = ω · Д = 0,7412 · 200 млн. руб. = 148,25 млн. руб. Таким образом, предоставляемые экономические льготы в реальном выражении могут быть значительными и приносить фирме прибыль бόльшую, чем нормальная рыночная прибыль на конкурентном рынке строительных услуг. Разметы льгот в рассмотренных трёх случаях соответственно составляли 28, 32,52 и 63 % от величины ипотечного кредита. 9.3. Создание фонда погашения ипотечного кредита Ранее рассматривались случаи погашения ипотечного кредита распределенными во времени выплатами. В практике ипотечного кредитования нередко встречается шаровая ипотека, когда кредитный договор предусматривает выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока. В этих случаях, особенно когда размер кредита большой и разовое погашение долга невозможно, что типично для ипотеки, заемщик заблаговременно начинает формирование погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образовалась сумма, равная долгу. Погасительный фонд создается путем внесения денежных вкладов в финансовое учреждение, и на накапливаемую сумму начисляются проценты. Взносы в финансовое учреждение могут быть постоянными и переменными. Мы рассмотрим первый случай. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в погасительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики накопленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под большие проценты, чем проценты на взятый кредит. ПРИМЕР 3. СОЗДАНИЕ ФОНДА ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА Строительная фирма берет (шаровый ипотечный) кредит в муниципальном банке на сумму Д = 200 млн. руб. под льготную ставку g = 7 % годовых на t = 6 лет и поскольку сумма долга в форме разовой отдачи для фирмы велика, она начинает создавать погасительный фонд, предположим, равновеликими взносами своих свободных средств в другой банк, который начисляет ей проценты по депозитной ставке r = 15 % годовых. Требуется: 1) рассчитать величину (равновеликих) регулярных взносов в погасительный фонд – Ri = R; 2) найти размер ежегодных процентных платежей за взятый кредит – Пi; 3) вычислить ежегодные расходы по амортизации займа – Аi = Ri + Пi; 168 4) вычислить динамику средств в накопительном фонде – Ni; Решение Формулы для решения этой задачи предлагает финансовая математика, и они имеют вид: 1) Регулярные и равные по величине взносы в погасительный фонд определяются по формуле: R= Д r , д.е. / год, ден. ед./год Д 2 (n, r) (1 r ) n 1 (8) где Д – величина ипотечного кредита; φ2 – вторая функция сложного процента; n – срок кредитного договора; r – ставка депозитного процента, под который денежные средства размещаются в банке. 2) Размер ежегодных процентных выплат по ипотечному долгу определяется по формуле: Пi = Д· φ1(i – 1, g) = Д · (1 + g)i-1 · g , где i = 1,2,…,n; g – процентная ставка по ипотечному долгу; φ1 – первая функция сложного процента. 3) Ежегодная амортизация ипотечного кредита определяется выражением: Аi = R + Пi; 4) Накопленная на конец года сумма в погасительном фонде определяется выражением: Ni+1 = Ni (1 + r) + R , i = 0,1, …,n и N0 = 0. Численные значения параметров примера 3 имеют вид: Д = 200 млн. руб.; g = 7 %;r = 15 %;n = 6 лет. По этим данным приведенные формулы позволяют вычислить следующее: R = 200 0,15 22,847 млн. руб./год; 1,15 6 1 Ежегодный взнос в погасительный фонд равен: R = 200 0,15 22,847 млн. руб./год; 1,15 6 1 Процентные платежи по ипотечному долгу равны: П1 = 200 (1 + 0,07)1-1 · 0,07 = 14 млн. руб. П2 = 200 (1 + 0,07)2-1 · 0,07 = 14,98 млн. руб. П3 = 200 (1 + 0,07)3-1 · 0,07 = 16,03 млн. руб. П4 = 200 (1 + 0,07)4-1 · 0,07 = 17,15 млн. руб. П5 = 200 (1 + 0,07)5-1 · 0,07 = 18,35 млн. руб. 169 П6 = 200 (1 + 0,07)6-1 · 0,07 = 19,64 млн. руб. Ежегодные расходы заемщика по амортизации долга равны: А1 = R + Пi = 22,847 + 14 = 36,847 млн. руб. А2 = 22,847 + 14,98 = 37,827 млн. руб. А3 = 22,847 + 16,03 = 38,877 млн. руб. А4 = 22,847 + 17,15 = 39,997 млн. руб. А5 = 22,847 + 18,35 = 41,197 млн. руб. А6 = 22,847 + 19,64 = 42,847 млн. руб. Накопленные взносы в погасительном фонде по годам кредитного договора равны: N1 = N0 (1 + 0,15) + R = 0 · 1,15 + 22,847 = 22,847 млн. руб. N2 = 22,847 · 1,15 + 22,847 = 49,121 млн. руб. N3 = 49,121 · 1,15 + 22,847 = 79,336 млн. руб. N4 = 79,336 · 1,15 + 22,847 = 114,084 млн. руб. N5 = 114,084 · 1,15 + 22,847 = 154,043 млн. руб. N6 = 154 · 1,15 + 22,847 = 200,000 млн. руб. План погашения долга представим в таблице (в млн. руб.): Год Процентные платежи Пi 1 2 3 4 5 6 14 14,98 16,03 17,15 18,35 19,64 Взносы в погасительный фонд Ri = const 22,847 22,847 22,847 22,847 22,847 22,847 Итого 100,15 137,282 Расходы по амортизации долга Ai = Пi + Ri 36,847 37,827 38,877 39,997 41,197 42,847 237,432 Накопления в погасительном фонде Ni 22,847 49,121 79,336 114,084 154,043 200,000 Общая сумма расходов по погашению долга равна, как следует из таблицы, 237,432 млн. руб. А если бы погасительный фонд не создавался, то погашение долга вместе с процентами разовым (шаровым) платежом обошлось бы в 200 (1 + 0,07)6 = 300 млн. руб. Таким образом, создание погасительного фонда принесло экономию, по сравнению с разовым погашением в конце срока кредита, в размере 170 Э = 200 (1 + 0,07)6 – 237,432 = 300 – 237,432 = 62,57 млн. руб. или 21 % ( 62,57 = 0,21). 300 Следует заметить, что выгодность погасительного фонда связана не только с тем, что льготные кредитные проценты g оказались меньше депозитных – g < r. Аналогичный результат будет и в случае g > r, но, разумеется, эффект будет меньшим. ПРИМЕР 4 Строительная фирма берет кредит под g = 15 % годовых и формирует погасительный фонд по депозитной ставке r = 10 % годовых. В этом случае сумма процентных платежей по кредитной ставке g = 0,15 будет равна: 6 1 2 3 4 5 П i 200 0,15 1 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 1 1,156 1 200 0,15 262,6 млн. руб. 0,15 Взносы в погасительный фонд, где начисляются депозитные проценты в размере 10 %, будут равны: 6 0,1 155,52 млн. руб. R i 6 200 6 1 1,1 1 Общая сумма расходов по погашению долга равна: 262,6 + 155,52 = 418,15 млн. руб. Если погасительный фонд не создавать, а рассчитываться за кредит разовым (долг плюс проценты) платежом, то расходы по погашению займа будут: 200 · (1 + 0,15)6 = 462 млн. руб. Таким образом, экономия составляет: Э = 462 – 418,15 = 43,5 млн. руб. или 9,4 % (43,5 : 462 = 0,094). 9.4. Оценка стоимости доходной недвижимости Стоимость недвижимости может быть определена методами ипотечноинвестиционного анализа в двух формах: традиционной техники и техники Элвуда. Вторая форма дает тот же результат, но в ряде случаев более удобна из-за фик171 сирования в ней часто используемых на практике допущений относительно условий финансирования, цены перепродажи недвижимости, оценочного изменения стоимости и т.п. Это дает возможность предварительно рассчитать нужные коэффициенты, которые позволяют быстро с помощью простой формулы (Элвуда), произвести оценку стоимости, что удобно при проведении многовариантных расчетов. Традиционная техника имеет прозрачный экономический смысл и позволяет, пусть более громоздким способом, получить результат и тогда, когда допущения, принятые в технике Элвуда, не выполняются. Далее будет идти речь о традиционной технике, а желающие познакомиться с техникой Элвуда могут обратиться к более полным руководствам или специальной литературе. Традиционная техника в основу расчетов кладет очевидную формулу: Стоимость недвижимости = = Величина инвестированного собственного капитала + + Величина ипотечного кредита (11) Для доходной недвижимости эта формула, учитывающая еще возможность перепродажи недвижимости через некоторое время (называемое прогнозным периодом), принимает вид: Стоимость недвижимости = Текущая стоимость аннуитета (в виде чистого операционного дохода за вычетом обслуживания ипотечного кредита) + + Текущая стоимость выручки от перепродажи через некоторое время недвижимости за вычетом остатка ипотечного долга + + Величина ипотечного кредита в текущий момент (12) Формула (12) позволяет произвести необходимые расчеты в форме таблиц или иных логически последовательных действий, но при этом процедура теряет свою наглядность. Обычно в литературе прибегают к смысловой записи формулы (12) с использованием описательных аббревиатур, в результате чего формула в русскоязычном варианте может быть представлена в виде: СН = (ЧОД – ОбИК) · φ5 (r, n) + + (PH – ОСиК) · φ4 (r, n) + ИК, ден. ед., (13) где СН – стоимость недвижимости в текущий момент времени, ден. ед.; ЧОД – чистый операционный доход от недвижимости, ден. ед./год; ОбИК – обслуживание ипотечного кредита (проценты плюс амортизация основного долга), ден. ед./год; φ5 (r, n) = PVA1 (r, n) = [(1 – (1+r)-n/r] – пятая функция сложного процента, определяющая текущую стоимость единичного аннуитета в течение срока «n» с 172 устраивающей инвестора ставкой доходности «r», год.; РН – реверсия недвижимости (от лат. reversio – возврат), т.е. текущая стоимость цены перепродажи в момент времени «n», ден. ед.; ОсИК – остаток ипотечного кредита после «n» периодов использования недвижимости, ден. ед.; φ4 (r, n) = PV1 (r, n) = (1+r)-n – четвертая функция сложного процента, показывающая текущую стоимость денежной единицы, безразмерная величина; ИК – инвестиционный кредит в текущий момент времени, д.е. В формуле (13) первые два слагаемых равны собственному капиталу инвестора, а последнее определяет капитал кредитора. Чтобы ей воспользоваться нужно знать, во что обходится обслуживание ипотечного кредита (ОбИК) и остаток ипотечного кредита (ОсИК) на момент перепродажи недвижимости. Для частного, но весьма распространенного, случая, когда ипотечный кредит возвращается равновеликими суммами (амортизация основного долга плюс проценты на остаток долга равна постоянной величине), формулы имеют вид (см. формулы (1) и (2)): ОбИК = РМТ = ИК · φ1 · φ2 = ИК rк (1 rк ) N , д.е./год (1 rк ) N 1 (14) и ОсИК = ИК (1 rк ) N (1 rк ) n , д.е. (1 rк ) N 1 (15) где ИК – инвестиционный кредит, д.е.; rк – процентная ставка по кредиту, 1/год; N – срок инвестиционного кредита, год; n – время использования недвижимости до перепродажи, год. Рассмотрим на примере использование формулы для оценки стоимости (13) в различных ситуациях. ПРИМЕР 5 Произвести оценку стоимости промышленного склада, обремененного ипотечной задолженностью. Склад через «n» лет будет продан за известную сегодня сумму. Исходные данные ИК = 200.000 долл. – величина ипотечного кредита; rк = 12 % – ставка доходности ипотечного кредитора; N = 25 лет – срок ипотечного кредита; n = 10 лет – время, через которое склад будет продан; РН = 250 000 долл. – цена перепродажи склада через 10 лет (реверсия недвижимости); r = 17 % – ставка доходности собственника склада; 173 ЧОД = 40.000 долл./год – чистый операционный доход, приносимый собственнику склада. Решение Рассчитаем входящие в формулу (13) величины, которых нет в исходных данных: φ5, φ4, ОбИК, ОсИК. а) Текущая стоимость единичного аннуитета: 1 (1 0,17) 10 φ5 (r, n) = PVA1 (r, n) = = 4,659 года 0,17 б) Текущая стоимость денежной единицы (реверсия ден. ед.): φ4 (r, n) = PV1 (r, n) = 1 = 0,208. (1 0,17)10 в) Обслуживание ипотечного кредита (на условиях равновеликих платежей) находим по формуле (14): 0,12(1 0,12) 25 ОбИК = 200 000 = 200 000 долл. · 0,1275 1/год = 25 (1 0,12) 1 = 25 500 долл./год. г) Остаток ипотечного кредита через 10 лет использования склада находим по формуле (15): (1 0,12) 25 (1 0,12)10 ОсНК = 200 000 = = (1 0,12) 25 1 = 200 000 долл. · 0,8684 = 173 677 долл. Рассчитаем по формуле (13) текущую стоимость склада: СН = (40 000 – 25 500) долл./год · 4,659 + + (250 000 – 173,677) долл. · 0,208 + 200 000 = = 67 555 + 15 875 + 200 000 = 283 430 долл. Формула (13) может быть использована не только с исходными данными, в ней прямо присутствующими. Чаще всего цена перепродажи недвижимости не известна заранее, а прогнозируются ее изменения в процентах от текущей цены. Может быть неизвестна ипотечная задолженность, а только коэффициент ипотечного долга. Рассмотрим для примера и такие задачи. ПРИМЕР 6 Произвести оценку стоимости промышленного склада. Исходные данные, как в примере 5, но теперь известна не цена перепродажи (реверсии) в денежном вы174 ражении, а известно, что цена перепродажи вырастет по сравнению с текущей ценой на 14 %. Решение В формуле (13) произведем замену реверсии недвижимости PH на 1,1×СН, и в результате получим выражение: СН = (40 000 – 25 500) · 4,659 + + (1,14 · СН – 173 677) · 0,208 + 200 000 из последнего выражения найдем СН: СН · (1 – 1,14 · 0,208) = (40 000 – 25 500) · 4,659 – – 173,677 · 0,208 + 200 000 или СН = (40.000 25.500)·4,659- 173.677·0,208 200.000 = 303.363 долл. 1 1,14· 0,208 ПРИМЕР 7 Оценить стоимость склада, если известен коэффициент ипотечной задолженности (К = ИК : СН) и цена перепродажи в процентах от текущей цены. Остальные данные как в примере 5 . Исходные данные К = ИК : СН = 0,7 (откуда ИК = 0,7 · СН); РН = 1,1 · СН. Подставляя значения ипотечного кредита и реверсии недвижимости (цены перепродажи) в формулу (3) получим, с учетом, что теперь изменится и обслуживание ипотечного долга и его остаток (формулы (14) и (15)), выражение: СН = (40.000 – 0,7 · СН · 0,1275) · 4,659 + + (1,1 · СН – 0,7 · СН · 0,8684) · 0,208 + 0,7 · СН или СН · 0,6134 = 186.360, откуда находим: СН = 303.815 ден. ед. Задачи для контрольной работы ЗАДАЧА 1 Постановка задачи Господин Петров приобретает квартиру стоимостью СК. В ипотечном банке он берет ссуду размером Д в размере, составляющем долю Р от стоимости квар175 тиры под процент r на n лет. Взносы в страховую компанию равны Рстр. Семья Петрова состоит из S человек. Прожиточный минимум на одного человека в момент получение кредита составляет Пmin. Особенности жилищной ипотеки характеризуются условиями, описанными в преамбуле к п. 9.1. Исходные данные Индивидуализируются с помощью двух последних цифр зачетной книжки студента, так как это сделано в контрольной работе к разделу 8 «Финансовые вычисления в экономике недвижимости». 1) Стоимость квартиры: СК = 70000 (1 + 0,7 q1 (i)), ден. ед.; 2) Размер кредита в долях стоимости недвижимости: а = 0,5 + 0,2 · q 2 (i), безразм.; 3) Размер ипотечного долга: Д = а · СК, ден. ед.; 4) Срок ипотечного договора: 10 лет для i =1,10 ; n = 15 лет для i =11,20 ; 20 лет для i = 21,30 . 5) Взносы в страховую компанию: Рстр = (0,05 + 0,02 q 3 (i)) · Д, д.е./год; 6) Число членов семьи Петрова: 2 для i =1,5 ; 3 для i = 6,10 ; S= 4 для i =12,19 ; 5 для i = 20,25 . 7) Прожиточный минимум: Пmin = 200 + 50 × q 4 (i), ден. ед./мес.; Необходимо определить характеристики ипотеки для Петрова, для чего нужно: а) вычислить размер ежемесячного платежа, погашающего займ по традиционной (равновеликими суммами) схеме – РМТ; б) определить минимальный размер семейного дохода семьи Петрова, исходя из условия, что месячные ипотечные платежи вместе со страховкой не должны превышать 35 % чистого семейного дохода – СДmin; в) определить размер прожиточного минимума для семьи Петрова – Пmin; г) установить, возможен ли ипотечный займ для г. Петрова с учетом размера месячного семейного дохода и необходимого прожиточного минимума. Если не возможен ипотечный кредит по причине малого дохода семьи, установить нижнюю границу дохода, при которой он доступен, и в дальнейшем считать, что такой доход семья имеет; д) найти долю оставшегося ипотечного долга через 0,5 и 0,75 срока кредитного договора; е) рассчитать размеры регулярных платежей (РТМ) и остатка долга (Дк) для традиционной ипотеки с равномерным погашением основного долга и шаровой 176 ипотеки; составить сводную таблицу, характеризующую динамику РМТ и Дк для трех видов ипотечного займа, как это сделано в разделе 9.1. ж) в заключении написать выводы по результатам проведенных расчетов и оформить работу по типичному образу для контрольных работ (см. раздел 8.7). Задача 2 Постановка задачи Строительная фирма получает от муниципалитета заказ на строительство 100квартирного дома для работников бюджетной сферы. Под выполнение заказа строительная фирма берет долгосрочный льготный кредит в муниципальном банке. Исходные данные 1. Размер ипотечного кредита (долга): Д = 6000 (1 + 0,3 q1 (i)) тыс. д.е. 2. Срок ипотечного кредита: n= 5 для i = 1,7 лет 7 для i = 8,15 лет 10 для i = 16,25 лет 3. Рыночная кредитная ставка: r = 0,16 (1+ 0,4 · q 2 (i)), 1/год; 4. Льготная кредитная ставка: g = 0,10 (1+ 0,2 · q 3 (i)), 1/год; 5. Отсрочка в погашении основного долга: Т = (0,3 + 0,2 q 4 (i)) · n, лет. Значение Т, подсчитанное в п. 5 округляется до ближайшего целого числа. Необходимо определить: а) относительную и абсолютную величину льгот (грант-элементов), предоставляемых строительной фирме муниципальной властью; б) выполнить расчеты выполнить для льгот следующих видов: пониженная ставка процента (g < r); пониженная ставка процента плюс отсрочка времени начала погашения основного долга; беспроцентная ссуда; беспроцентная ссуда плюс отсрочка времени начала погашения основного долга. Методической базой решения задачи 2 является материал, данный в разделе 9.2 «Льготные долгосрочные кредиты». После проведения расчетов, проанализировать результаты, сделать выводы и оформить задачу в соответствии с правилами выполнения контрольных работ, изложенным выше. ЗАДАЧА 3 177 Постановка задачи Девелоперская фирма берет в муниципальном банке ипотечный кредит (Д) по льготной ставке g на n лет. Кредит берется в форме шаровой ипотеки. Поскольку разовое (шаровое) погашение долга для фирмы слишком сложно, она начинает заблаговременно создавать погасительный фонд посредством равновеликих взносов своих свободных средств в другой банк, где начисляются проценты по депозитной ставке r. Исходные данные 1) Ипотечный долг фирмы: Д = 10 000 (1+ 0,4 · q 1 (i)), тыс. ден. ед.; 2) Ставка ипотечного кредита: g = 10 (1+ 0,3 · q 2 (i)), процент годовых; 3) Срок ипотечного кредита: n= 4 для i = 1,7 лет 6 для i = 8,15 лет 8 для i =16,21 лет 10 для 2 = 22,25 лет 4) Депозитная ставка процента: r = 15 (1+ 0,2 · q 3 (i)), процент годовых. Необходимо определить: а) размер регулярных взносов в погасительный фонд – R; б) процентные платежи – Пi и ежемесячные расходы по амортизации долга Аi = R + Пi; в) динамику средств в накопительном фонде Ni , представив расчеты в таблице «план погашения долга»; г) рассчитать в абсолютном и относительном выражении экономию, возникающую от создания фонда погашения ипотечного кредита по сравнению с разовым (шаровым) погашением долга; д) провести расчеты экономики в абсолютном и относительном выражении, если депозитная ставка процента в банке, где накапливается погасительный фонд, составляет 75 % от ставки ипотечного кредита (r = 0,75 × g). Методической основой решения задачи 3 является материал, рассмотренный в разделе 9.3 «Создание фонда погашения ипотечного кредита». По результатам анализа проведенных расчетов написать заключение и оформить задачу в соответствии с правилами выполнения контрольных работ. ЗАДАЧА 4 Постановка задачи Офисное здание имеет ипотечную задолженность, характеризуемую коэффициентом К = ИК: СН (где ИК – размер ипотечного кредита, СН – стоимость недвижимости). Через n лет предполагается продажа офисного здания (реверсия 178 стоимости) по цене, составляющей определенную величину от сегодняшней стоимости. Известен чистый операционных доход (ЧОД), приносимый собственнику офисным зданием, ставка ипотечного кредита (rк) и желаемая доходность для собственного капитала (r). Определить текущую стоимость офисного здания. Исходные данные 1) Коэффициент ипотечной задолженности – К = 0,6 (1+ 0,1 × q 1 (i)), безразм. 2) Срок ипотечного кредита 15 для i = 1,10 ; n = 20 для i =11,20 ; 25 для i = 21,25 . 3) Прогнозный период использования офисного здания до перепродажи: n= 5 для i =1,10 лет 10 для i =11,25 лет 4) Реверсия недвижимости (цена перепродажи): РН = СН (1+ 0,1 · q 2 (i)). 5) Ставка ипотечного кредита: rк = 10 (1+ 0,2 · q 3 (i)), процент годовых. 6) Желаемая для инвестора доходность собственного капитала: r = 15 (1+ 0,2 · q 4 (i)), процент годовых. 7) Чистый операционный доход, приносимый недвижимостью: ЧОД = 90 000 (1+ 0,2 · q 1 (i)), ден. ед./год. Необходимо определить: а) Стоимость недвижимости (СН) для предложенных исходных данных; б) Уменьшив и увеличив коэффициент ипотечной задолженности (К) на 10 % от исходного значения, рассчитать стоимость недвижимости; в) Уменьшив и увеличив стоимость перепродажи недвижимости (РН) на 10 % от исходного значения, рассчитать стоимость недвижимости; г) Уменьшив и увеличив ставку доходности для собственного капитала на 10 % от исходного уровня, повторить расчеты стоимости недвижимости. Расчеты по п.п. б), в), г) выполняются при неизменных остальных значениях исходных величин, которые остаются на уровне значений, принятых в п. а). Составить сводную таблицу полученных результатов, отражающую влияние на стоимость недвижимости (СН) изменения коэффициента ипотечной задолженности (К), стоимости реверсии (РН) и ставки доходности на собственный капитал (r). Сделав выводы по результатам расчетов и оформить задачу по правилам оформления контрольных работ. 179 Глава 10 ПЛАНИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЕЛТЕРСКОЙ ФИРМЫ Эта глава является наиболее краткой, т.к. в отличие от глав 8 и 9 не нуждается в пояснении методических основ анализа операций с недвижимостью. Они сделаны в основном тексте – см. часть I, глава 3, раздел 3.2, пункт 3.2.3 «Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм». Обойти в контрольных мероприятиях этот важный для риэлтерских фирм материал, было бы неправильно, но поскольку он уже изложен, ниже приводится только индивидуализированная контрольная задача по теме. Постановка задачи Риелтерская фирма расходует ежегодно на аренду помещения, коммунальные платежи, рекламу, заработную плату, информационное обеспечение, обеспечение безопасности и т.п. величину «Р». Рентабельность издержек производства считается достаточной, если она равна «rизд». Приемлемым для риэлтерской фирмы считается коэффициент ресурсоотдачи (выручка от реализации / активы) равный «кро». Доля собственного капитала в пассивах риэлтерской фирмы равна αск. Доля оборотного капитала в активах равна αоб.к, а его структура следующая: доля материальных затрат – αмз, доля дебиторской задолженности – αдз, доля денежных средств – αдс = 1 – αмз – αдз. Величина краткосрочных обязательств равна КрОб. Предположим, что фирма занимается в основном сделками купли–продажи и средняя стоимость одной сделки равна С, а доля трансакционных издержек составляет β в стоимости. Предположим, что чистая прибыль (ЧП) составляет долю λ от балансовой (БП). Исходные данные 1. Расходы риэлтерской фирмы: Р = 200 (1 + 0,5 × q1 (i)), тыс. долл. в год. 2. Рентабельность издержек: rизд = 0,2 (1 + 0,4 × q2 (i)), 1/год. 3. Коэффициент ресурсоотдачи: кро = 1,5 (1 + 0,3 × q3 (i)) , 1/год. 4. Доля собственного капитала в финансировании фирмы: αск = = 0,7 (1 + 0,2 × q4 (i)), безразм. 5. Доля оборотного капитала в активах: αоб.к = 0,4 (1 + 0,25 × q1 (i)), безразм. 6. Доля материальных затрат в оборотном капитале: αмз = 0,3 (1 + 0,2 × q 2 (i)), безразм. 180 7. Доля дебиторской задолженности в оборотном капитале: αдз = 0,4 (1 + 0,1 × q3 (i)), безразм. 8. Краткосрочные обязательства фирмы: КрОб = 0,6 (1 + 0,15 × q4(i)), безразм. 9. Средняя стоимость одной сделки «купля-продажа»: С = 30 (1 + 0,3 × q1 (i)), тыс. ден. ед./ед.; 10. Доля транзакционных издержек в стоимости сделки: β = 0,06 (1 + 0,2 × q2 (i)), безразм. 11. Доля чистой прибыли в балансовой прибыли: λ = 0,6 (1 + 0,15 × (q 3(i)), безразм. Требуется: 1) рассчитать минимальное число сделок купли-продажи в год (nmin), которые должна совершить фирма, чтобы обеспечить себе требуемую рентабельность издержек (rизд); 2) определить размер выручки от реализации (ВР); 3) найти типичную величину активов фирмы А, соответствующих ее обороту (выручке); 4) вычислить рентабельность активов RA и собственного капитала Rск; 5) определить финансовую устойчивость Кф.у и коэффициенты текущей Ктек. л, срочной – Кср. л и абсолютной – Каб. л ликвидности; 6) повторить расчеты, изменив количество сделок на 20% в сторону увеличения и уменьшения по сравнению с минимальным количеством при неизменных издержках, и рассчитать влияние на эффективность фирмы изменение в сторону увеличения и уменьшения расходов при неизменном (минимальном) числе сделок. Заполнить таблицу. Выходные показатели Варианты параметров RA RCK nmin; Р 0,8∙nmin; Р 1,2∙nmin; Р nmin; 0,8∙Р nmin; 1,2∙Р По результатам расчетов сделать выводы о влиянии на доходность (рентабельность) инвестиций капитала в риэлтерскую фирму количества сделок и издержек по содержанию фирмы. 181 N 13. При проведении вариантных расчетов, считать что во 2 и 3 вариантах размер основного капитала в активах (А = Аосн. + Аоб.) остается как в 1-м варианте, а размер оборотного меняется в зависимости от изменения величины выручки, т.е. Аоб. i = (ВРi / BP1) Aоб. 1. В 4 и 5 вариантах размер активов и структура пассива баланса считаются неизменными, т.е. как в 1-м варианте. Все формулы необходимые для выполнения расчетов, приведены ниже без пояснений в произвольном порядке. В них нужно разобраться по конспекту лекций (см. 3.2.3) самостоятельно и выстроить в последовательность, обеспечивающую получение ответов на поставленные в задаче вопросы: а) рентабельность активов и собственного капитала: Ra = ЧП : А, Rcк = ЧП : (αск · А); б) Балансовая и чистая прибыль фирмы: БП = ВР – Р, ЧП = λ · БП; в) выручка от реализации, обеспечивающая заданную рентабельность издержек: ВР = n · С · β, Р (1 + rизд) = nmin · C · β; г) коэффициент ресурсоотдачи и размера оборотного и основного капитала: Кро = ВР : А, Аоб. = αоб.к · А, Аосн. = А – Аоб. д) коэффициенты финансовой устойчивости, текущей, срочной и абсолютной ликвидности: Кф.у = αск : (1– αск); Ктек.л = Аоб : КрОб; Кср.л = Аоб (1 – αмз) : КрОб; Каб. л = А (1 – αмз – αдз) : КрОб. По результатам расчетов сделать необходимые выводы; оформить задачу по правилам выполнения контрольных работ. 182 ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Вопросы к экзаменационным билетам и контрольным работам Экзаменационные вопросы предлагаются нами как один из многих возможных вариантов. Более точная позиция преподавателя с выбором конкретного содержания вопросов и задач определяются решением кафедры. 1. Понятие недвижимости, ее родовые свойства; физические, экономические, правовые, социальные характеристики. 2. Недвижимость как товар и как капитал. 3. Право собственности на недвижимость: владение, пользование, распоряжение. 4. Классификация объектов недвижимости по происхождению, функциональному назначению, отраслевой принадлежности, форме собственности, возможности приватизации. 5. Жизненный цикл недвижимости как материального объекта. 6. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности. 7. Сроки жизни недвижимости, причины износа и амортизация. 8. Рынок недвижимости, его основные участники и связь с рынком финансов, труда и товаров. Преобладающий тип конкуренции. 9. Основные особенности недвижимости как товара. 10. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Сегментация рынка недвижимости. 11. Основные модели приватизации государственного имущества в РФ. Субъекты приватизации и способы приватизации. 12. Характеристика основных этапов становления рынка недвижимости в РФ через динамику основных показателей рынка. 13. Основные средне- и долгосрочные тенденции в развитии рынка недвижимости в РФ. 14. Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения в кратко- и долгосрочном периоде. 15. Основные факторы, влияющие на спрос и предложение недвижимости. 16. Соотношение между ценой и арендной платой для недвижимости. 17. Операции с недвижимостью как отрасль народного хозяйства. Субъекты отрасли. 183 18. Характеристика основных субъектов сектора оборота прав на недвижимость в отрасли «операции с недвижимым имуществом»: риэлтеры, оценщики, продавцы и покупатели, некоммерческие организации и т.д. 19. Характеристика сектора создания и управления объектами недвижимости. 20. Институциональный сектор отрасли «операции с недвижимостью». 21. Виды сделок с недвижимым имуществом и условия признания их действительными. 22. Классификация недействительных сделок с недвижимостью: оспоримые по суду и ничтожные. 23. Типичные этапы проведения сделок с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы. Основные виды деятельности риэлтерской фирмы. 24. Организационные и управленческие структуры риэлтерской фирмы. Классификация фирм по численности работающих. Достоинства и недостатки крупных, средних, мелких фирм. 25. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм. 26. Инвестиционная недвижимость как средство получения дохода от сдачи в аренду. Арендный договор и арендная плата. 27. Потенциальный и действительный валовой доход от инвестиционной недвижимости, чистый операционный доход, чистый доход. 28. Состав операционных расходов, текущие и общие операционные расходы. 29. Цели инвестирования в недвижимость, содержание деятельности девелопера (застройщика). 30. Показатели эффективности инвестиций – чистый дисконтированный доход (ЧДД или NPV), внутренняя норма доходности (ВНД или IRR), индекс доходности (ИД или ID). Содержание показателей и взаимосвязь. 31. Содержательная и количественная определенность нормы дисконтирования. Кумулятивный метод ее построения. 32. Коэффициент общей капитализации чистого операционного дохода и его связь с нормой дисконтирования. 33. Метод альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости. 34. Источники финансирования недвижимости: собственные и заемные средства, привлеченные средства и ассигнования. 35. Достоинства и недостатки заемных средств, роль кратко- и долгосрочного кредитования недвижимости. 36. Ипотека, ее виды, коэффициент ипотечной задолженности, ипотечная постоянная. 37. Финансовый леверидж, связь доходности недвижимости, доходности собственного капитала с ипотечным кредитом. 38. Назначение и содержание оценки стоимости имущества. 39. Стоимость обмена, стоимость использования и рыночная стоимость недвижимости; факторы, влияющие на стоимость. 40. Принципы оценки недвижимости: пользователя, объекта, рыночной среды наилучшего и наиболее эффективного использования. 184 41. Основные методы оценки стоимости, технологические этапы оценки; согласование результатов оценок, полученных разными методами. 42. Сравнительный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения. 43. Доходный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения. 44. Затратный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения. 45. Государственное регулирование рынка недвижимости: цели, функции, методы, иерархические уровни. 46. Содержание земельного кадастра и зонирование территории. 47. Налогообложение недвижимости: плательщики налога, объекты налогообложения, налоговая база, ставки налога, льготы. 48. Земельный налог: плательщики, объекты, база, ставки налога. 49. Налогообложение имущества физических лиц: плательщики, объекты, база, ставки налога. 50. Налоги на операции с недвижимостью: плательщик, объект, база, ставки. Налог на добавленную стоимость предприятий, совершающих сделки с недвижимостью. 185 Приложение 2 Примерные темы курсовых работ; семинарские занятия и лабораторные работы 1. Недвижимость и ее виды. 2. Рынок недвижимости. 3. Право собственности на недвижимость. 4. Управление недвижимостью. 5. Девелопмент. 6. Операции на рынке недвижимости. 7. Государственная регистрация прав на недвижимость. 8. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости. 9. Ценообразование на рынке недвижимости. 10. Экономический оборот недвижимости, износ и амортизация. 11. Аренда недвижимости. 12. Рынок земельных участков. 13. Залог недвижимости и ипотечное кредитование. 14. Оценка стоимости недвижимости. 15. Коэффициент капитализации и методы его определения. 16. Мировые, европейские стандарты оценки недвижимости и российский опыт. 17. Налоги на недвижимое имущество и на операции с ним. 18. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости. 19. Жилищная ипотека. 20. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ; 21. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда; 22. Портфель вложений в недвижимое имущество; 23. Оценка стоимости бизнеса; 24. Финансирование создания недвижимости; 25. Риэлтерская фирма: роль, функции, оценка деятельности. Список тем может быть продолжен, темы могут быть заменены или уточнены, исходя из специальности и специализации студентов, конкретного учебного плана. Здесь названо 25 тем, по типичному числу студентов в группе. Иногда учебным планом предусматриваются семинарские занятия. Они являются особой формой группового изучения дисциплины (темы, вопросов), где ак186 тивную роль играют учащиеся. Преподаватель готовит семинар: очерчивает круг изучаемых проблем, назначает докладчиков, оппонентов, координирует выступления, вопросы, делает выводы, подводит итоги. Любая из названных выше тем для курсовых работ может быть вынесена на семинарские занятия. В учебном плане могут быть и лабораторные работы. В применении к дисциплине «Экономика недвижимости» лабораторные работы могут принять форму занятий в компьютерном классе, где изучаются эффективность различных решений об инвестициях в недвижимость на базе компьютерных имитирующих систем, например, таких как программный комплекс «Альт-Инвест V3» (СанктПетербург, ИКФ «Альт»), «Project Expert 6 Professional» (Москва, ПроИнвестКонсалт), ТЭО-ИНВЕСТ (Институт проблем управления РАН). Еще лучше, если будут использованы специализированные программные продукты, ориентированные непосредственно на недвижимость. Например, научнопроизводственный центр инновационных технологий в недвижимости «Интехнедвижимость» предлагает программные комплексы ValMaster FM (автоматизация управления корпоративной недвижимостью предприятия или организации), ValMaster ВП (автоматизация технической инвентаризации и учета недвижимости), ValMaster А (автоматизация оценки рыночной стоимости недвижимости) и др. Организовать лабораторные работы несложно, т.к. имеется много соответствующих программных продуктов, нужно лишь определиться с направлением интересов кафедры в подготовке студентов. 187 СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ Агент по недвижимости (син. брокер, маклер) – консультант по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог и т.п.), имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества. Амортизация – потеря стоимости недвижимости в связи с уменьшением ее полезности. Амортизация кредита – процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам. Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Безвозмездное пользование имуществом – договор, по которому ссудодатель передает ссудополучателю недвижимость в безвозмездное временное пользование, с обязательством вернуть недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Безрисковая ставка процента – процентная ставка по инвестициям с минимальным риском (покупка государственных обязательств, проценты по депозитам в наиболее надежных банках и т.п.) Брокер – агент или посредник в сделке, представляющий интересы покупателя или продавца. Брокерская деятельность требует наличия лицензии. Брокер по недвижимости называется маклер. БТИ (бюро технической инвентаризации) – местный регистрационный орган кадастровой системы, ведущий информацию о составе недвижимости, границах участков и ее владельцах. Валовой рентный мультипликатор – результат деления рыночной (продажной) цены недвижимости на валовой доход; период времени, за который валовой доход покроет расходы на покупку недвижимости. Внутренняя норма доходности (ВНД, англ. – JRR) – ставка дисконтирования, при которой дисконтированные доходы равны дисконтированным расходам; средняя доходность инвестиций за период действия проекта. Генеральный план – официально утвержденный местными органами власти действующий план функционального зонирования территории. Девелопмент – проведение комплекса строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях, сооружениях. 188 Дисконт (англ. discount – скидка) денежная сумма, выплачиваемая за получаемый кредит. Во время получения кредита вычитается из его суммы. Дисконтирование – процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денег. Договор купли-продажи – документ, удостоверяющий согласие покупателя приобрести недвижимость, а продавца – продать на установленных в нем условиях. Долговое финансирование – использование заемных средств для приобретения недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости – один из трех традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что ее стоимость равна текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет. Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000) – называемые также «Голубой книгой», включают в себя 9 стандартов, 13 руководств по применению стандартов при оценке различных объектов и 9 приложений, освещающих вопросы сертификации и этики оценщиков, рецензирования отчетов и т.п. Они находятся в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО). Изданы в России в 2003 г. Российским обществом оценщиков. Закладная – ценная бумага, обеспечивающая кредитору право при невозврате кредита продать заложенное имущество должнику. Залог (син. – ипотека) – операция на рынке недвижимости, представляющая собой имущественное обеспечение денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику – залогодателю. Застройщик (син. – девелопер) – предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся проектированием, финансированием и превращением неосвоенного земельного участка в законченную и действующую недвижимость путем создания транспортной сети, инженерных сооружений, зданий, проведения ландшафтных мероприятий и т.п. с последующей реализацией на рынке недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости – заключается в оценке рыночной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий с нормальной прибылью и прочего, необходимого для создания недвижимости с полезностью, равной оцениваемой. Земельный участок – часть территории, снабженная выходом к дороге и возможностью вести застройку. Зонирование – устанавливаемые местными властями ограничения и правила на использование земельных участков. Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность. Установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, предусмотрена отмена дарения ввиду обхода законодательства о банкротстве и т.п. Доверительное управление – передача на определенный срок за оговоренное вознаграждение имущества учредителя управления (собственника) доверительному управляющему, который обязуется действовать в интересах собственника. 189 Инвестор – предприниматель на рынке недвижимости, делающий капиталовложения с целью получения дохода. Ипотека – форма кредита, возврат которого гарантируется недвижимостью должника. Кадастр – систематически обновляемый публичный свод сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности. Капитализация дохода – процесс пересчета ожидаемых доходов от недвижимости в ее текущую (настоящую) стоимость (капитал). Кондоминиум (лат. condominium – совладение) – правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной и элементы совместной собственности. Лизинг (англ. leasing – долгосрочная аренда) – форма передачи оборудования, недвижимости, завода в аренду с правом ее продления и даже выкупа по остаточной стоимости. Ликвидность – легкость реализации/продажи, т.е. превращение недвижимости в наличные деньги. Мена – операция на рынке недвижимости, состоящая в передаче одной стороной в собственность другой стороне товара в обмен на другой товар с компенсацией разности в ценах. Методы оценки недвижимости – способы установления стоимости недвижимости. Наиболее распространены три – сравнительный, доходный, затратный. Наследование – переход в случае смерти гражданина права собственности на имущество по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Недвижимая собственность – юридический термин, означающий совокупность прав собственности на недвижимое имущество: владение, пользование, распоряжение, присвоение дохода от владения и от использования. Недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, минеральными и растительными ресурсами), а также принадлежащими ему зданиями и сооружениями. Норма капитализации – процент дохода, который ежегодно предположительно будут приносить инвестиции в недвижимость. Облигация жилищного займа – ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры (например 0,1 кв.м или 1 кв.м). Обслуживание долга – выплаты основной суммы кредита и процентов по нему. Окончательная оценка стоимости – оценка стоимости, установленная оценщиком после анализа результатов, полученных с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного, затратного), и с учетом интуиции, опыта и другой неформализуемой информации. 190 Операционная недвижимость – недвижимость, используемая для хозяйственной, культурной или иной деятельности собственника (в том числе, для проживания), в отличии от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода. Операционные расходы – расходы на эксплуатацию приносящей доход недвижимости, не включая обслуживание долга и подоходные налоги. Остаточная стоимость – разность между первоначальной стоимостью недвижимости и начисленного износа. Отдача от капитала – процент, получаемый инвестором на вложенный капитал. Отягощения (обременения, сервитуты) – интересы или требования на недвижимость других лиц, снижающие стоимость недвижимости. Оценка стоимости – расчетно или экспертно устанавливаемая стоимость недвижимости. Передача права – документально оформленная передача вещного интереса от одного лица другому посредством договоров купли – продажи, аренды, долговых обязательств, дарения, обмена, завещания и т.д. Право собственности – право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования, включая право передачи собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, раздела участка и т.д. Приватизация – переход прав собственности от общественной / государственной к частной. Принципы оценки недвижимости – методические правила, выработанные многолетним опытом профессиональных оценщиков, позволяющие правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость недвижимости (спроса и предложения, изменения, замещения, соответствия среды, наилучшего и наиболее эффективного использования и др). Реверсия (лат. reversio – возврат) выручка от перепродажи оцениваемой недвижимости после некоторого времени пользования ею. Регистр – список, указатель, реестр, учетная книга. Например, регистр поземельный, недвижимости, аренды и т.п. в реестре прав на недвижимость. Реестр прав на недвижимость – свод сведений о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведется в масштабе страны и регионов. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательной регистрации в реестре. Регистрация прав на недвижимость – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Рента – регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации; платежи за пользование недвижимостью. Реституция (лат. restitutio – восстановление) – возвращение собственности законному владельцу; восстановление в прежнем правовом имущественном положении. Риэлтер – торговец недвижимостью. Синонимы – брокер, маклер, агент по продаже недвижимости. 191 Рынок недвижимости – совокупность операций с недвижимостью, включая передачу прав на недвижимость, развитие, финасирование, управление недвижимостью с использованием и посредством рыночных механизмов. Рыночная стоимость недвижимости наиболее вероятная цена недвижимости на конкурентном, открытом рынке с соблюдением условий справедливой сделки между продавцом и покупателем. Рыночная цена недвижимости – договорная цена в свершившейся сделке, реализованной после переговоров между покупателем и продавцом. Рыночная цена может быть больше, равна или меньше рыночной стоимости. Сегментация рынка – разделение рынка недвижимости на однородные по поведенческому принципу (или какому-либо другому признаку) группы покупателей или объектов недвижимости. Сервитут – установленное законом или предусмотренное договором право частичного пользования земельным участком лицами, не являющимися собственниками. Сравнительный подход к оценке – заключается в сравнении недавних продаж / сдач в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и введение корректировок, учитывающих различия между ними. Текущая стоимость – стоимость будущих денежных поступлений от использования собственности и выручки от перепродажи (реверсии), приведенных (дисконтированных) к настоящему / текущему моменту времени по определенной ставке дисконта. Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу. Транзакционные издержки – издержки, связанные с покупкой и продажей или совершением иных сделок с недвижимостью. Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Финансовый леверидж/рычаг – использование заемных средств для приобретения финансового актива; использование заемных средств для повышения доходности собственных средств. Шесть функций денежной единицы – 1) сложный процент; 2) накопление единицы за период; 3) фонд возмещения; 4) текущая стоимость единицы; 5) текущая стоимость единичного денежного потока (аннуитета); 6) взнос на амортизацию единицы. Эффективная ставка процента – ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком. Она выше или равна номинальной ставке процента. Юридический кадастр – систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод сведений о правах на недвижимость, их правообладателях и переходах прав. 192 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Законы РФ: О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации; О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации; Об обороте земель сельскохозяйственного назначения; О плате за землю; О недрах; Об оценочной деятельности в Российской Федерации; Об основах федеральной жилищной политики; Основы лесного законодательства РФ; Об особо охраняемых природных территориях. 2. Кодексы РФ: Водный, Градостроительный, Гражданский, Жилищный, Земельный, Лесной, Налоговый. 3. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов / А.Н. Асаул; 2-е изд. – СПб: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. 4. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник (для студентов, аспирантов, преподавателей экономических и юридических факультетов вузов) / В.А. Горемыкин. – М.: Проспект, 2004. – 835 с. 5. Горемыкин, В.А. Недвижимость: Экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник / В.А. Горемыкин. – М.: КНОРУС, 2006. – 662 с. 6. Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г.И. Микерина и др./М.: Российское общество оценщиков, 2003. – 258 с. 7. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. – СПб.: Изд-во «Лань», 2001.– 480 с. 8. Максимов, С.А. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.А. Максимов. – СПб: Питер, 2000. – 272 с. 9. Максимов, С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование / С.Н. Максимов. – СПб: Питер, 2003. – 256 с. 10. Мелкумов, Я.С. Финансовые вычисления. Теория и практика: Учебносправочное пособие для студентов экономических специальностей / Я.С. Мелкумов. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 381 с. 11. Озеров, Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта. Учебное пособие / Е.С. Озеров. – СПб: Изд-во СПбГПУ, 2004. – 389 с. 12. Управление недвижимым имуществом: Учебник для студентов, обучающихся по специальности 080502 (060800) – Экономика и управление на предпри193 ятиях отрасли (операции с недвижимым имуществом). Под редакцией С.Н. Максимова. – СПб: СПбГИЭУ, 2005. – 469 с. 13. Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 291500 – Экспертиза и управление недвижимостью. Под общей редакцией П.Г. Грабового. – М.: Реалпроспект, 2005. – 471 с. 14. Фридман, Дж. Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности / Дж. Ордуэй Н. Фридман; пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. 15. Четыркин, Е.М. Финансовая математика: Учеб. по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» и «Мировая экономика» / Е.М. Четыркин. – М.: Дело, 2003. – 396 с. АДРЕСА НЕКОТОРЫХ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ С ИНФОРМАЦИЕЙ ПО НЕДВИЖИМОСТИ 1. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – /www.rosim.ru 2. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – /www.kadastr.ru 3. Министерство экономического развития и торговли – /www.economy.gov.ru 4. Российское общество оценщиков – http: /www.mrsra.ru 5. Центр независимой экспертизы собственности – /www.centeriep.ru/home.htm 6. Виртуальный клуб оценочных технологий – /www.appraiser.ru/info/rate/index.htm 7. Архив «Эксперт» – http: /www.expert.ru/expert/arhiv/ 194 http: http: http: http: http:
