ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ, ПРОВОДИМЫХ С

УПРАВЛЕНИЕ
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ, ПРОВОДИМЫХ С НЕДВИЖИМЫМ
ИМУЩЕСТВОМ
Дулуева Р.М., к.э.н., докторант Грозненского государственного нефтяного университета
Предлагается методика оценки операций, проводимых с недвижимостью, позволяющая выбирать наиболее выгодные из них.
Ключевые слова: недвижимость, операции с недвижимостью, эффективность операций.
ESTIMATION TO EFFICIENCY OPERATION, CONDUCTED WITH REAL ESTATE
Dulueva R., Ph.D., Grozny state oil university
A method of assessment operations carried out in real estate, allowing to choose the most profitable of them.
Keywords: premises, operations with premises, efficiency operation.
Для оценки эффективности операций с недвижимым имуществом в процессе принятия решений на практике используется достаточно большое число общепринятых методов. Некоторые из них
опираются на прямые подсчеты, другие же носят более сложный
характер.
При этом для оценки эффективности проводимых операций с
недвижимостью, например, для ее покупки при наличии множества альтернатив может быть использован вектор, включающий
следующие основные дифференциальные показатели[1]:
- срок окупаемости (окупаемость);
- валовой рентный мультипликатор;
- общая ставка дохода;
- ставка денежных поступлений на собственный капитал;
- чистый располагаемый доход;
- общие годовые поступления на собственный капитал;
- метод среднегодового дохода;
- чистая текущая стоимость.
Оценка срока окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока
денежных средств в результате эксплуатации купленной недвижимости. Однако она не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с
определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за
вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой
показатель дохода использовать, и не отходить от него.
Данный показатель является одним из наиболее широко применяемых показателей. Он достаточно просто рассчитывается на
основе легкодоступных данных. Однако данный показатель имеет низкую надежность как инструмент оценки. Он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, хотя он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в
финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он так
же не принимает в расчет сумму и время вложения инвестором денежных средств в собственный капитал за вычетом налогов.
Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого
операционного дохода на цену продажи. Получаемый таким образом результат представляет собой ставку дохода и возврата для всего
выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора
(те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).
Ставка денежных поступлений на собственный капитал также
называется методом денежного дохода на денежные средства илу
денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается
путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму
первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода
полученного десятичного результата в проценты.
Однако ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не позволяет оценить конечную отдачу. Тем не менее, данный показатель обычно использу-
ется инвесторами для оценки эффективности операций с недвижимостью.
При использовании показателя чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат
налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Однако получаемая таким образом ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный
износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному
завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие)
годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.
При применении показатели в виде общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных
поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает
ставку дохода за каждый год.
Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данного показателя есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки
дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга, на
тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.
Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя
данный показатель широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, он не учитывает времени
притока средств от инвестиций. Данный метод так же не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступлениями которые ожидаются в отдаленном будущем.
Следует отметить, что у данного показателя имеются два больших плюса. Первый заключается с легкости в расчетах, что, повидимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств
вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального
собственного капитала). Второй плюс состоит в том, что метод
среднегодового дохода показывает приблизительную величину
внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два
условия:
- в течение всего периода владения величина притока средств
от использования объекта остается неизменной;
- выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.
Результаты применения показателя среднегодового дохода к
TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA
87
УПРАВЛЕНИЕ
оцениваемой собственности сильно зависят от избранного периода владения и от того , проводится ли оценка на до налоговой или
после налоговой основе.
Показатель чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем
полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиций (оттока средств). Если величина текущей
стоимости инвестиций превышает текущую стоимость притока
средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются
к рассмотрению.
Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости определяется стоимостью капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать
подходящую ставку.
К сожалению, этот показатель требует использования заранее
определенной “барьерной” (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
Проведенный в работе анализ достоинств и недостатков данных показателей и соответствующих им критериев показал целесообразность оценки эффективности проводимых операций на
основе векторного критерия, включающего все перечисленные
выше показатели, ранжированные в порядки роста их основных
достоинств и оценочных возможностей и снижения недостатков.
Такое ранжирование обусловлено общим для них основным недостатком- низкой адекватностью оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, связанным с невозможностью получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых
альтернативных операций проводимых предпринимателем на рынке недвижимости.
В этом случае для выбора наиболее эффективной операции
выполняется сравнение соответствующих им векторов и выбирается та операция, у которой основные показатели имеют максимальное значение с поправкой на риски ее реализации.
Однако использование векторной оценки также сопровождается определенным трудностями выбора наиболее эффективной
альтернативы, например, когда покупка одного объекта недвижимости эффективней по одним основным показателям, но хуже по
другим. Обойти указанный недостаток можно путем использова-
ния для оценки эффективности выполняемых операций интегральный показатель, получаемый путем аддитивного свертывания элементов векторного показателя проводимого с учетом поправок на
риски и степень их важности для принятия оптимального решения.
Для получения такого интегрального показателя каждой отдельной оценки Qi в векторе оценки присваивается коэффициент
ki ее важности для принятия оптимального решения[2]. Значения
данных коэффициентов определяется на основе обобщения накопленного опыта проведения операций с недвижимым имуществом
путем ранжирования показателей по адекватности получаемой на
их основе оценки в текущей ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Обычно коэффициенты значимости показателей оценки ki выбираются таким образом, что бы они удовлетворяли следующему условию:
n
0 ≤ ki ≤ 1 ,
∑k
i =1
=1
i
,
где n – общее число показателей, участвующих в интегральной
оценке.
Тогда интегральный показатель Qiи оценки эффективности для
каждой i операции с недвижимостью будет вычисляться согласно
выражению:
n
Qi и = γ i ∑ k i Qi ,
i =1
где
γ i - риски связанные с выполнением i операции на рынке
недвижимости; n- количество дифференциальных показателей участвующих в интегральной оценке.
При этом выбирается альтернатива операция с недвижимостью,
для которой показатель Qiи принимает максимальное значение.
Литература:
1. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости /Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.
2. Даудова Р.М., Курбанова Э.К. Методы и модели повышения эффективности управления недвижимостью. –Махачкала: НИЛ
РЭП, 2007.
МЕТОДЫ АНАЛИЗА И УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСОВЫМ СОСТОЯНИЕМ И
РЕЗУЛЬТАТАМИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО
ПРЕДПРИЯТИЯ
Абдурахманов Д.В., к.э.н., докторант Грозненского государственного нефтяного университета
Совершенствуются методы анализа, и предлагается ситуационная система управления финансовым состоянием и результатами
производственной деятельности строительного предприятия.
Ключевые слова: финансовый анализ, строительное предприятие, ситуационное управление.
METHODS OF THE ANALYSIS AND FINANCIAL CONDITION MANAGEMENT AND
RESULT TO PRODUCTION ACTIVITY OF THE BUILDING ENTERPRISE
Abdurahmanov D., Ph.D., doctorant, Grozny state oil university
Improving methods of analysis, and situational control system is proposed financial condition and results of operations of the construction enterprise.
Keywords: financial analysis, building enterprise, situation management.
Большинство методик анализа финансового состояния строительного предприятия предполагает расчет следующих групп показателей[1]:
- платежеспособности;
- кредитоспособности;
- финансовой устойчивости.
Оценка платежеспособности предприятия производится с
помощью коэффициентов платежеспособности, являющихся относительными величинами. Коэффициенты платежеспособности
88 TRANSPORT BUSINESS IN RUSSIA
обычно отражают возможность предприятия погасить краткосрочную задолженность за счет имеющихся у него оборотных средств.
Коэффициент абсолютной ликвидности Кла показывает, какая
часть краткосрочной задолженности может быть покрыта наиболее ликвидными оборотными активами – денежными средствами и
краткосрочными финансовыми вложениями:
Кла=
ДС
КП
,