Практические аспекты реализации кредитными - Lot

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
РЕАЛИЗАЦИИ КРЕДИТНЫМИ
ОРГАНИЗАЦИЯМИ
ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА В
ПРОЦЕДУРАХ БАНКРОТСТВА
1
2015
ИЗМЕНЕНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ ЗАЛОГОВОГО КРЕДИТОРА
ПРИ ПРОДАЖЕ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
В конце 2014 года приняты федеральные законы, существенно изменившие
регулирование
процесса реализации имущества в ходе процедур
банкротства:
№ 366-ФЗ от 24.11.2014 – «отмена НДС при реализации имущества в процедуре
банкротства»
№ 432-ФЗ от 22.12.2014 – «повышение цены на публичном предложении»
№ 482-ФЗ от 29.12.2014 – «новый порядок утверждения порядка и условий
проведения торгов»
ЗАКОН «О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)» ПРИМЕНЯЕТСЯ
В РЕДАКЦИИ 482-ФЗ:
- К ПРОЦЕДУРАМ, ВВЕДЕННЫМ ПОСЛЕ ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ 482-ФЗ
/29.01.2015/;
- К
ДЕЛАМ О БАНКРОТСТВЕ, ПРОИЗВОДСТВО ПО КОТОРЫМ
ВОЗБУЖДЕНО ПОСЛЕ ВСТУПЛЕНИЯ ЗАКОНА В СИЛУ.
В РЕДАКЦИИ 482-ФЗ:
ВО ВСЕХ ПРОЦЕДУРАХ НЕЗАВИСИМО ОТ ДАТЫ ВОЗБУЖДЕНИЯ ДЕЛА О
БАНКРОТСТВЕ
2
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА –
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
Конкурсный кредитор,
требования которого
обеспечены залогом
определяет:
• начальную продажную цену предмета залога
• порядок и условия проведения торгов
• порядок и условия обеспечения сохранности
предмета залога
Арбитражный
управляющий
включает сведения в ЕФРСБ не позднее чем за
15 дней до начала продажи предмета залога за
счет средств должника
Лица, участвующие в деле
В случае разногласий в течение 10 дней с даты
включения сведений в ЕФРСБ вправе обратиться в суд
с заявлением о разрешении разногласий.
По результатам рассмотрения разногласий суд
выносит определение.
что понимает законодатель под «сохранностью» ?
может ли кредитор формировать порядок и условия обеспечения
сохранности до начала продажи (после открытия конкурса) ?
могут ли кредитор и управляющий согласовать иное
распределение расходов ?
3
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА –
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
возможность повышения цены на публичном предложении
(вступает в силу с 22.06.2015)
распространяются ли на публичное предложение требования о
размере «шага аукциона» (п.13 ст.110 ЗоБ) ?
будет ли цена с повышением на 1 рубль признаваться
максимальной ценой ?
возможно ли дальнейшее повышение цены, если участники
торгов видят, что сделано предложение с ценой повышения ?
4
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА –
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
право залогового кредитора оставить предмет залога за собой в ходе торгов
по продаже имущества должника посредством публичного предложения на
любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на
участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены
имущества, при
ОДНОВРЕМЕННОМ
направлении конкурсному
управляющему заявления об
оставлении предмета залога за
собой
перечислении денежных средств
на специальный банковский счет в
размере, определенном в
соответствии с п.1 и 2 ст. 138
Закона о несостоятельности
Торги завершаются с даты поступления заявления и д/с
как должен поступить организатор при наличии заявки залогового
кредитора об оставлении и заявки на повышение цены или
поступлении заявки по цене периода на минуту позже заявки
залогового кредитора ?
как в случае оставления за собой решается вопрос о
распределении расходов на сохранность ?
5
Проблемы оценки залогов с учетом изменений в НК в части исключения
налогообложения операций по продаже имущества в банкротстве.
ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости» :
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Разумность действия сторон означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых
по разумным соображениям цен для продавца, и наименьшая из достижимых по
разумным соображениям цен для покупателя.
Следовательно, в момент совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости,
цена сделки должна содержать НДС и залоговая политика большинства кредитных
организаций предполагает, что залоговая стоимость определяется на основании
применения залоговых дисконтов к рыночной стоимости с НДС.
НО,
для принятия решения банку о целесообразности применения в расчетах и в
итоговой рыночной стоимости объектов залога НДС необходимо учитывать
варианты продажи объекта при невозможности возврата долга.
6
Наиболее частые варианты продажи залогов при дефолте заемщика
Добровольная
реализация
залогодателем с
согласия Банка
Принятие и
последующая
реализация с
Баланса Банка
Цена реализации залога включает НДС
ДЕНЕГ БОЛЬШЕ
Исполнительное
производство
Организатор торгов
является налоговым
агентом
Реализация в
рамках процедуры
банкротства
Статья 149 НК РФ:
сделки по
реализации в
банкротстве не
облагаются НДС
ДЕНЕГ МЕНЬШЕ
Вывод: Проблема учета НДС или не учета НДС не имеет прямого отношения к
рыночной стоимости и может быть решена кредитными организациями в рамках
своей залоговой политики и анализа статистики реализации залогов в
различных вариантах с возможностью рассчитывать на получение НДС и без
отсутствия таковой.
7
Особенности продажи имущества в банкротстве
Ликвидно
Пром.
площадка
Включение
неликвидного
имущества в
один лот с
ликвидным
+
Неликвидно
Офисная
мебель
Животные
на откорме
+
С/Х
комплекс
При формировании лотов из разных помещений целесообразно
включать в состав одного лота помещения с одними точками подключения. В
ситуации реализации помещений в бизнес центрах точки подключения могут
быть сосредоточены в одном помещении, часто на первом этаже.
8
Продажа коммуникаций вместе с объектом недвижимости
Учесть коммуникации и объект
недвижимости совместно
следует:
1. На этапе инвентаризации.
2. В решении собрания
кредиторов о совместной
продаже залога и незалога.
3. При проведении оценки.
4. В публикации о торгах.
+
Положительная для залогодержателей судебная практика - Постановление
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 N по делу N А5630457/2009/Ж.19 – оспаривалась правомерность передачи совместно с автозаправкой
входящих в ее состав резервуаров и топливо-раздаточных колонок.
Здания продаются вместе с землей. Встречаются ситуации продажи здания в
одной процедуре банкротства, а земли в другой. Выход - предусмотреть в положении о
продаже земельного участка преимущественное право покупки участка целиком
собственником здания (пункт 3 статьи 35 ЗК, Постановление ФАС СЗО от 19.01.15 по делу
А52-2860/2011) либо выделить участок под зданием и без преимущественного права
реализовывать не занятый зданием земельный участок.
Избежать технологической
ловушки при планировании
хронологии продажи.
Стоимость комбикорма составляет 70% себестоимости яйца и мяса. При планировании
продажи комплекса птицефабрики целесообразно не допустить реализацию комбикормового завода,
как правило более дешевого, чем фабрика, ранее самой фабрики. Поскольку покупка комбикормового
завода, при отсутствии рядом конкурирующего завода, ставит его покупателя в преимущественное
положение на торгах птицефабрикой.
Важным моментом является прекращение договоров аренды в отношении залога,
заключенных без согласия банка, поскольку договор аренды с арендной ставкой ниже рыночной
снижает стоимость залога. Нормативное регулирование – часть 2 ст. 40 ФЗ Об ипотеке.
Судебная практика– Постановление ФАС СЗО от А56-38300/2013 от 18.04.2014 – в банкротстве
такие договоры прекращаются с момента вынесения судебного акта об утверждении условий продажи
залога. Даже зарегистрированный договор аренды, заключенный без согласия залогодержателя не
должен учитываться при оценке залога.
Противодействие контролируемым торгам.
1.
2.
3.
4.
Существенный задаток (20%) по активам с высокой заинтересованностью рынка.
Жалоба в антимонопольный орган (компетенция ФАС по рассмотрению таких жалоб
подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ №17974/13).
Иск в суд (Постановление Президиума ВАС РФ №3894/14).
Обращение в Росреестр за внесением отметки о нахождении имущества в споре или о
возражении против регистрации права на имущество (п. 7,8 ст. 8.1 ГК РФ).