Загрузить PDF-версию обзора

СПЕЦОБЗОР
31 января 2011 года
ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛАХ ВЗЫСКАНИЯ И
РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА (НОВЫЙ ЗАКОН
№ 405-ФЗ)
ВВЕДЕНИЕ
7 марта 2012 года вступает в силу Федеральный закон от 06 декабря 2011 г. № 405
-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка
обращения взыскания на заложенное имущество» (далее – «Закон № 405-ФЗ»)1.
Основная часть изменений, вводимых Законом № 405-ФЗ, касается правил возникновения ипотеки в отношении некоторых видов недвижимого имущества, правил регистрации ипотеки, положений, касающихся
обращения взыскания на предмет залога и
его реализации.
В настоящей части обзора (далее –
«Обзор») содержится анализ основных
изменений, вводимых в законодательство
Законом № 405-ФЗ. Полная версия Обзора будет опубликована в номерах 1(7)
и 2 (8) журнала Legal Insight.
I. ПРАВИЛА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ
И РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
1. Условие о возможности обращения
взыскания на заложенное имущество
во внесудебном порядке
1.1. Оформление условия о возможности
обращения взыскания на предмет залога во
внесудебном порядке
Закон № 405-ФЗ исключает термин
«соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество», который
допускал такое его толкование, что указанное соглашение не является соглашением
об условиях залога. Вместо этого термина
Закон № 405-ФЗ использует следующие:
«договор о залоге, содержащий условие об
обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке», «договор
об ипотеке (договор, влекущий за собой
возникновение ипотеки в силу закона)2,
который содержит условие о возможности
обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке»,
«закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное
имущество во внесудебном порядке».
Таким образом, в соответствии с Законом
№ 405-ФЗ для согласования сторонами
условия о возможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке такое условие должно быть включено
в договор залога (договор ипотеки). При
этом в случае возникновения залога в силу
закона сторонам для согласования условия
о внесудебном порядке необходимо заключить договор залога (положения которого
могут быть включены в договор, влекущий
за собой возникновение залога в силу закона)3.
1.2. Нотариальное удостоверение договора
залога
В тех случаях, когда залогодержатель желает иметь возможность обратиться к процедуре принудительного обращения взыскания на основании исполнительной надписи
нотариуса (являющейся исполнительным
документом), требуется нотариальное удостоверение договора залога, а в случае
возникновения ипотеки в силу закона –
договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что
для нотариально удостоверенного договора
ипотеки (договора, влекущего за собой
возникновение ипотеки в силу закона) Закон № 405-ФЗ предусматривает ряд
«преимуществ» по сравнению с такими
договорами, которые не были нотариально
удостоверены:
наличие сведений в ЕГРП о возможности внесудебного обращения взыскания
на предмет ипотеки: сведения о возможности обращения взыскания на
заложенное имущество во внесудебном
порядке должны вноситься в ЕГРП4;
сокращенный срок государственной
регистрации ипотеки: государственная
регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в
течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации
(общий же срок составляет пятнадцать
Обзор подготовлен юристами «Линии права».
Наши специалисты будут рады рассмотреть иные интересующие
Вас вопросы в рамках еженедельного обзора законодательства.
Ваши вопросы и предложения по улучшению нашей работы просим
направлять партнеру Линии права
Юрию Туктарову (Yury.Tuktarov@lp.ru).
С более подробной информацией о наших услугах Вы можете ознакомиться на нашем сайте www.lp.ru.
рабочих дней со дня приема заявления
и документов, необходимых для государственной регистрации)5.
1.3. Исключено требование оформлять нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения
взыскания
Закон № 405-ФЗ исключает требование
оформлять нотариально удостоверенное
согласие залогодателя на внесудебный
порядок обращения взыскания, которое до
вступления его в силу требуется в случае
(а) если залогодателем является физическое лицо, или (б) если внесудебный порядок согласовывается в отношении предмета
ипотеки6.
В указанных случаях в соответствии с Законом № 405-ФЗ для надлежащего оформления условия о возможности обращения
взыскания на предмет залога во внесудебном порядке достаточно наличия данного
условия в таком договоре, а (при ипотеке)
если права залогодержателя удостоверены
закладной – также в закладной.
1.4 Способы реализации предмета залога
1.4.1. При согласовании условия о возможности обращения взыскания на заложенное
имущество во внесудебном порядке не требуется обязательное указание способа реализации
При согласовании условия о возможности
обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не требуется обязательное указание способа реализации.
В отношении предмета залога – недвижимого имущества – такая возможность
является новой, поскольку до вступления в
силу Закона № 405-ФЗ указание на способ
реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием
соглашения залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество7.
1.4.2. Способы реализации в отношении
предмета залога – движимого имущества
По общему правилу при внесудебном обращении взыскания на предмет залога – движимое имущество могут использоваться
следующие три способа реализации предмета залога:
а) открытый аукцион (используется, если
иной способ не согласован сторонами)
при этом:
Законом № 405-ФЗ исключена возможность реализации предмета залога, на
который обращено взыскание во внесудебном порядке, посредством проведения закрытого аукциона8;
в договоре залога, содержащем условие
об обращении взыскания на заложенное
имущество во внесудебном порядке,
должна быть указана начальная продажная цена заложенного движимого
1. За исключением статьи 7 Закона № 405-ФЗ, вступившей в силу 7 января 2012 года. Статьей 7 внесены поправки в статьи 333.24 и 333.25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, изменяющие размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий.
2. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с Законом № 405-ФЗ договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания
на заложенное имущество во внесудебном порядке, (например, кредитный договор о предоставлении кредита на строительство здания с условием об обращении взыскания на предмет
ипотеки во внесудебном порядке) должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 3 статьи 339 Гражданского кодекса в редакции Закона
№ 405-ФЗ).
3. Пункт 8 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
4. Пункт 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Закона № 405-ФЗ. Такая же специальная отметка должна указываться в том случае, если договор ипотеки (договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона) содержит условие о способе и порядке реализации
предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда (при условии, что такой договор нотариально удостоверен).
5. Пункт 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Закона № 405-ФЗ, пункт 5 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ.
6. Это требование было введено Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с
совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
7. Подпункт 3 пункта 4 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, пункт 28 Постановления Пленума ВАС № 10.
8. Пункт 1 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
имущества или порядок ее определения9;
б) оставление за собой предмета залога
залогодержателем (если сторонами договора залога являются юридические лица и
(или) индивидуальные предприниматели, и
договор залога заключен в обеспечение
обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью);
довательности или в зависимости от какихлибо иных условий (если договором не
предусмотрено иное)13. До вступления в
силу Закона № 405-ФЗ указание нескольких
способов внесудебной реализации предмета
ипотеки влечет несогласованность условия
о внесудебном обращении взыскания, и
возможность взыскания на предмет ипотеки
в таком случае существует только по решению суда14.
в) продажа предмета залога третьему лицу
залогодержателем или комиссионером,
действующим на основании заключенного
между ним и залогодержателем договора
комиссии (если сторонами договора залога
являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, и договор
залога заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской
деятельностью).
2. Залогодатель и залогодержатель
могут согласовать условие о способе и
порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на
него по решению суда
При этом могут быть предусмотрены несколько способов реализации заложенного
движимого имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему
усмотрению, в том числе в определенной
последовательности или в зависимости от
каких-либо иных условий (если договором
не предусмотрено иное)10.
Закон № 405-ФЗ предоставляет залогодателю и залогодержателю новую возможность:
договориться о способе и порядке реализации предмета залога при обращении взыскания на него по решению суда15.
1.4.3. Способы реализации в отношении
предмета залога – недвижимого имущества
При внесудебном обращении взыскания на
предмет залога – недвижимое имущество
могут использоваться следующие два способа реализации предмета залога:
открытый аукцион (используется, если
иной способ не согласован сторонами);
оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (если сторонами договора ипотеки являются юридические лица и (или) индивидуальные
предприниматели, и договор ипотеки
заключен в обеспечение обязательств,
связанных с предпринимательской деятельностью11). При этом такой способ
может быть предусмотрен и при ипотеке земельного участка (ранее это допускалось только при ипотеке земельных
участков (права аренды земельных
участков), на которых расположены
здания и сооружения, передаваемые в
ипотеку одному и тому же залогодержателю12).
При этом Законом № 405-ФЗ исключен такой способ реализации, как приобретение
заложенного имущества залогодержателем
для третьих лиц, который предусматривается в Федеральном законе «Об ипотеке» в
редакции до вступления в силу Закона
№ 405-ФЗ. Это означает увеличение срока
фактической продажи залогодержателем
предмета залога третьему лицу, так как для
такой продажи залогодержатель должен
будет сначала оформить оставление предмета ипотеки за собой.
Другим нововведением Закона № 405-ФЗ
является возможность предусмотреть в
договоре несколько способов реализации
предмета ипотеки, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной после-
2.1. Возможность установить способ и порядок реализации заложенного имущества
при обращении взыскания на него по решению суда
Это означает, что залогодержатель, обращаясь в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, вправе требовать
реализации такого предмета залога в соответствии с соглашением между залогодателем и залогодержателем. В частности, такое соглашение может предусматривать
реализацию предмета залога не только на
публичных торгах, но и любым иным допустимым законом способом реализации предмета залога (такие способы перечисляются
в законодательстве применительно к внесудебному обращению взыскания на предмет
залога).
3.1. Случаи, действующие в отношении
любого предмета залога
Закон № 405-ФЗ уточняет прежние и вводит новые случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по
решению суда:
а) случай «залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно»
уточнен
следующим
образом:
«залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно
отсутствующим»17;
б) исключен случай: «для заключения договора о залоге имущества физического лица
требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа»;
В частности, это означает, что допускается
предусматривать условие о возможном
обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при предоставлении физическим лицом доли (части
доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью18, при предоставлении в залог движимого имущества,
находящегося в общей совместной собственности;
в) установлены новые случаи:
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются
разный порядок обращения взыскания
на предмет залога или разные способы
реализации заложенного имущества19;
имущество заложено в обеспечение
исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям20.
В этом случае суд, принимая решение об
обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает способ и порядок
реализации заложенного имущества в соответствии с условиями о способе и порядке,
установленными указанным соглашением.
3.2. Случаи, действующие в отношении
предмета ипотеки
2.2. Требования к оформлению условия о
способе и порядке реализации заложенного
имущества при обращении взыскания на
него по решению суда
В частности:
Способ и порядок реализации заложенного
имущества при обращении взыскания на
него по решению суда являются условиями
договора залога (договора ипотеки) и не
могут быть согласованы сторонами в отдельном соглашении, не являющемся частью договора залога (договора ипотеки).
Если же ипотека возникает в силу закона,
стороны вправе предусмотреть в отдельном
соглашении условие о способах и порядке
реализации заложенного имущества при
обращении взыскания на предмет ипотеки
по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные
федеральным законом для договора ипотеки16.
3. Изменены случаи, когда не допускается обращение взыскания на предмет
залога во внесудебном порядке
Закон № 405-ФЗ уточняет прежние и вводит новые случаи, когда взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только
по решению суда.
а) случай, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения, уточнен
и распространяется только на такие земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения:
на которых отсутствуют здание, строение, сооружение21, либо
которые предоставлены гражданину для
индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества22;
б) исключен случай, когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в
общей собственности, и кто-либо из его
собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным
законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке23.
9. Пункт 12 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
10. Пункт 4 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ, пункт 5 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ. До принятия Закона № 405-ФЗ вывод
о возможности установления нескольких различных способов реализации предмета залога и праве залогодержателя выбрать конкретный способ реализации был закреплен в Постановлении Пленума ВАС № 10 (пункт 29).
11. До Закона № 405-ФЗ такой способ реализации («приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя») мог быть предусмотрен вне зависимости от субъектного состава и вида обеспечиваемого обязательства.
12. В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, см. пункт 28 Постановления Пленума
ВАС № 10.
13. Пункт 5 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
14. Пункт 28 Постановления Пленума ВАС № 10.
15. Пункт 2 статьи 339 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ, пункт 3 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ, пункт 1.1 статьи 9 Федерального
закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ.
16. Пункт 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ. Это правило отличается от правила, установленного для договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащего условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В таком случае такой договор не подлежит государственной регистрации, хотя и прилагается к заявлению о государственной регистрации ипотеки. Условие же об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество может быть предусмотрено только в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона (доп. соглашении к такому договору), или договоре ипотеки.
17. Подпункт 3 пункта 3 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
18. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» прямо дополнен нормой о том, что обращение взыскания на долю или часть доли участника общества в
уставном капитале общества допускается во внесудебном порядке на основании договора залога, содержащего условие о возможном обращении взыскания на заложенное имущество
во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 25 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в редакции Закона № 405-ФЗ).
19. Подпункт 4 пункта 3 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
20. Подпункт 5 пункта 3 статьи 349 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
21. Подпункт 5 пункта 5 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ.
22. Такой запрет также распространяется на здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке (подпункт 6 пункта 5 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ).
23. Подпункт 4 пункта 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ.
4. Уточнены правила, когда обращение взыскания на предмет залога не
допускается
Закон 405-ФЗ уточняет нормы, исключающие возможность обращения взыскания на
предмет залога:
а) незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя:
Несоразмерность требований залогодержателя должна определяться исходя из стоимости предмета залога, а не оценки предмета залога. То есть исходя из рыночной
стоимости предмета залога, доказанной
залогодателем (а не залоговой стоимости,
указанной в договоре залога)24.
б) систематичность нарушения сроков внесения периодических платежей:
Систематичность нарушения сроков внесения периодических платежей (нарушение
сроков внесения платежей более чем три
раза в течение двенадцати месяцев) должна определяться к (при судебном обращении взыскания) дате обращения в суд или
(при внесудебном обращении взыскания)
дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке25.
5. Момент начала реализации заложенного движимого имущества
5.1. Уведомление об обращении взыскания
на предмет залога
В соответствии с Законом «О залоге» в
редакции до вступления в силу Закона
№ 405-ФЗ процедура обращения взыскания
на предмет залога во внесудебном порядке
начинается с момента направления залогодержателем залогодателю уведомления о
начале обращения взыскания на предмет
залога26.
Закон «О залоге» в редакции Закона
№ 405-ФЗ не содержит прямого указания
на необходимость направления залогодержателем уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Однако данное уведомление указывается в других нормах Гражданского кодекса27, Закона «О залоге»28 в редакции Закона № 405-ФЗ.
В связи с этим представляется, что необходимость в направлении такого документа по
-прежнему имеется. При составлении данного уведомления залогодержателю целесообразно руководствоваться пунктом 9
статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции
Закона № 405-ФЗ (чтобы снизить риски,
связанные с возражениями залогодателя о
нарушении процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога), который устанавливает содержание для уведомления, содержащего предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство,
которое, в свою очередь, должно направляться только в том случае, когда сторонами согласовано условие о внесудебном
порядке обращения взыскания и предмет
залога находится у залогодержателя.
В отношении уведомления сторон договора
залога Закон «О залоге» в редакции Закона
№ 405-ФЗ предусматривает подробные
правила порядка направления уведомления
и определения момента, когда сторона договора залога считается получившей соответствующее уведомление (статья 28.6)29.
5.2. Новые правила определения момента, с
которого допускается реализация предмета
залога
Закон № 405-ФЗ устанавливает новые правила определения момента, с которого допускается реализация предмета залога.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
реализация заложенного движимого имущества допускается с момента истечения десяти дней со дня получения уведомления
залогодателем либо сорока пяти дней со
дня направления залогодержателем или
организатором торгов такого уведомления
залогодателю, если этот срок истекает ранее30.
Закон № 405-ФЗ содержит две нормы о
моменте, с которого допускается реализация предмета залога:
а) если более длительный срок не установлен договором о залоге между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения десяти дней со дня,
когда залогодатель в соответствии с Законом «О залоге» считается получившим
«соответствующее уведомление»31; и
б) залогодержатель вправе реализовать
предмет залога в соответствии с условиями
договора о залоге, если залогодатель в
течение двадцати дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, не представил документы, подтверждающие факт
исполнения обеспеченного залогом обязательства32.
Учитывая, что Закон № 405-ФЗ устанавливает специальные правила уведомления
залогодателя в том случае, когда предмет
залога находится у залогодержателя, то, по
всей видимости, указанные выше правила
означают, что реализация предмета залога
допускается с одного из следующих моментов:
(если предмет залога не находится у
залогодержателя) по истечении десяти
дней со дня, когда залогодатель в соответствии с Законом «О залоге» считается получившим уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество;
(если предмет залога находится у залогодержателя) по истечении двадцати
дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его
адрес уведомление, содержащее предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство (при отсутствии у
залогодержателя документов, подтверждающих факт исполнения обеспеченного залогом обязательства).
При этом в договоре залога стороны могут
согласовать срок, в течение которого должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества. В этом случае
такой срок отсчитывается по истечении
десяти дней со дня, когда залогодатель в
соответствии с Законом «О залоге» считается получившим уведомление об обращении
взыскания на заложенное имущество33, а
если предмет залога находится у залогодержателя – по истечении двадцати дней с
даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес уведомление, содержащее предложение исполнить
обеспеченное залогом обязательство
(поскольку именно с указанных моментов
допускается реализация предмета залога).
5.3. Последствия пропуска срока реализации предмета залога
Закон № 405-ФЗ прямо указывает, что в
случае пропуска срока реализации предмета залога, определенного в соответствии с
Законом «О залоге» или договором залога34
залогодатель вправе требовать возмещения
убытков, вызванных реализацией предмета
залога, по истечении установленного срока35.
При этом залогодержатель не утрачивает
права на реализацию заложенного имущества способом, указанным им в соответствующем уведомлении36.
6. Изменены правила совершения исполнительной надписи на договоре
залога, договоре, влекущем за собой
возникновение ипотеки в силу закона,
закладной
Исполнительная надпись нотариуса, как и
до вступления в силу Закона № 405-ФЗ,
требуется для осуществления процедуры
обращения взыскания на предмет залога в
принудительном порядке (установленном
законодательством об исполнительном производстве), но без обращения в суд, в тех
случаях, когда стороны согласовали условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, но
залогодержатель лишен возможности беспрепятственного осуществления процедуры
обращения взыскания на предмет залога
(например, если залогодатель отказывается
передать залогодержателю предмет залога
и документы, необходимые для его реализации)37. При этом исполнительная надпись
нотариуса (и, соответственно, нотариальное
удостоверение договора залога) не требуется, если договор залога содержит условие
об обращении взыскания на предмет залога
во внесудебном порядке, и в соответствии с
договором залога предмет залога находится
у залогодержателя38.
Закон № 405-ФЗ изменяет правила, которые регулируют порядок проставления
такой исполнительной надписи нотариуса:
а) Исполнительная надпись нотариуса может быть проставлена только при условии,
если договор, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество
24. См. также пункт 19 Постановления Пленума ВАС № 10. При этом применительно к обращению взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке прямо установлено, что условия о
незначительности нарушения и несоразмерности требований залогодержателя должны соблюдаться на момент принятия судом решения об обращении взыскания (пункт 1 статьи 54.1
Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ).
25. См. также пункт 18 Постановления Пленума ВАС № 10.
26. Пункт 2 статьи 24.1.
27. Пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
28. Пункт 5 статьи 28.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
29. При применении указанных норм Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ необходимо иметь в виду, что уведомления, предусмотренные как данным Законом, так и договором залога, должны направляться по двум адресам: 1) адресу, указанному в договоре залога, и 2) по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица,
определяемым в соответствии с данными Единого государственного реестра юридических лиц (Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей). Однако момент
получения уведомления соответствующей стороной привязан к адресу (месту нахождения, месту жительства), указанному в договоре залога (пункт 3 статьи 28.6 Закона «О залоге» в
редакции Закона № 405-ФЗ), а при отсутствии в договоре залога адреса для направления уведомлений, момент получения уведомления, по всей видимости, должен определяться
применительно к адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей).
30. Пункт 3 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ.
31. Пункт 6 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
32. Пункт 6 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
33. Пункт 8 статьи 28.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
34. Применительно к ипотеке, по всей видимости, должны применяться аналогичные положения (по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса, см. также пункт 30 Постановления Пленума ВАС № 10)).
35. Пункт 8 статьи 28.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
36. Пункт 30 Постановления Пленума ВАС № 10.
37. Необходимо иметь в виду, что совершение нотариусом исполнительной надписи не препятствует обращению залогодателя или другого заинтересованного лица, согласно части 2
статьи 49 Основ законодательства о нотариате, в суд с иском к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (см. пункт 21 Постановления Пленума
ВАС № 10).
38. Пункт 7 статьи 24.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
При согласовании залогодателем и залогодержателем условия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке для получения возможности
совершения исполнительной надписи нотариуса соответствующий договор залога
(договор, влекущий за собой возникновение
ипотеки в силу закона) должен быть нотариально удостоверен.
должнику по обеспеченному залогом обязательству уведомление о предложении исполнить обеспеченное залогом обязательство46.
б) Со дня, когда обязательство должно
было быть исполнено, прошло не более чем
два года.
д) После получения уведомления залогодателю предоставляется 14 дней для предоставления документов, подтверждающих
факт исполнения обеспеченного залогом
обязательства.
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате
(далее – «Основы законодательства о нотариате») в редакции Закона № 405-ФЗ исполнительная надпись совершается, если со
дня, когда обязательство39 должно было
быть исполнено, прошло не более чем два
года40.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
исполнительная надпись может быть совершена, если с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество
прошло не более чем три года41.
в) Уточнены требования к документам,
представляемым нотариусу для совершения
исполнительной надписи.
Закон № 405-ФЗ уточняет некоторые требования, которые предъявляются к документам, на основании которых нотариус совершает исполнительную надпись.
В частности, к следующим документам:
расчет задолженности должника – такой расчет должен содержать информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств
должника по договору, обеспеченному
залогом42;
выписка из ЕГРП, подтверждающая, что
ипотека не прекращена, – такая выписка должна быть с датой выдачи не позднее чем за две недели до обращения к
нотариусу43.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
нотариус должен направлять уведомление о
предстоящем совершении исполнительной
надписи.
С даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом
обязательство, направленное ему нотариусом, залогодателю предоставляется 14
дней, для того чтобы предоставить нотариусу следующие документы, при отсутствии
которых нотариус совершает исполнительную надпись:
документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства; либо
документы, подтверждающие отсутствие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество или
наличие оснований, по которым обращение взыскания не допускается; либо
доказательства, подтверждающие принятие судом, арбитражным судом обеспечительных мер в отношении заложенного имущества47 (в соответствии с
Основами законодательства о нотариате
в редакции Закона № 405-ФЗ в случае
принятия судом в отношении заложенного имущества обеспечительных мер,
установленных процессуальным законодательством, совершение нотариальных
действий должно быть отложено до
отмены судом соответствующих обеспечительных мер48).
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
залогодателю предоставляются 7 дней, для
того чтобы направить нотариусу свои возражения; при этом факт поступления нотариусу возражений должника или залогодателя относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания
на предмет залога является достаточным
для отказа в совершении нотариусом исполнительной надписи49.
Кроме того, если права залогодержателя по
обеспеченному ипотекой обязательству
удостоверены закладной, то залогодержатель не обязан предоставлять нотариусу
договор ипотеки (договор, влекущий за
собой возникновение ипотеки в силу закона), если у него такие договоры отсутствуют. В этом случае нотариус запрашивает у
органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заверенную этим органом копию соответствующего договора44
(для такого запроса Закон № 405-ФЗ наделяет нотариуса соответствующими полномочиями, в том числе закрепленными в
Федеральном законе «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»45).
е) Установлен четкий перечень оснований
для отказа нотариуса в обращении взыскания на заложенное имущество.
г) Направление нотариусом залогодателю и
должнику по обеспеченному залогом обязательству уведомления о предложении исполнить указанное обязательство.
Такими основаниями являются следующие обстоятельства:
В соответствии с Законом № 405-ФЗ нотариус должен направить залогодателю и
Основы законодательства о нотариате в
редакции Закона № 405-ФЗ дополнены
новой статьей, которая прямо устанавливает основания для непроставления нотариусом исполнительной надписи на договоре
залога (договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, закладной)50.
представление указанных выше документов, при отсутствии которых нотариус
с ов е р ш а е т
и с п ол н и т е л ь н ую
надпись51; либо
установление нотариусом отсутствия
основания для обращения взыскания на
предмет залога; либо
установление нотариусом недопустимости обращения взыскания на предмет
залога (в том числе, если допущенное
должником нарушение обеспеченного
залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости
заложенного имущества52).
7. Правила проведения торгов при
реализации заложенного движимого
имущества
Закон № 405-ФЗ изменяет ряд правил проведения торгов при реализации заложенного движимого имущества. В частности, устанавливается срок оплаты победителем торгов покупной цены за реализованный предмет залога (в течение пяти рабочих дней по
окончании торгов), срок возврата участникам торгов внесенного ими задатка (не
позднее чем через пять рабочих дней по
окончании торгов), прямо указывается на
необходимость подписания по окончании
торгов не только протокола о результатах
торгов, но и договора купли-продажи53.
Кроме того, внесены следующие изменения
в правила проведения торгов при реализации заложенного движимого имущества:
7.1. Торги могут проводиться только в форме открытого аукциона
Торги могут проводиться только в форме
открытого аукциона (см. выше подпункт
1.4.2).
7.2. Изменены сроки публикации извещения
о проведении торгов
Извещение о проведении торгов (как при
обращении взыскания на основании решения суда, так и при обращении взыскания
во внесудебном порядке) должно быть осуществлено организатором торгов не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за
тридцать дней до их проведения54
(аналогичные сроки установлены в действующем Федеральном законе «Об ипотеке»
применительно к публичным торгам в ходе
исполнительного производства).
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
такой срок составляет не менее чем за
тридцать дней до их проведения при реализации заложенного движимого имущества55.
7.3. Установлены места публикации извещения о проведении торгов
Организатор торгов должен опубликовать
извещение о проведении торгов (как при
обращении взыскания на основании решения суда, так и при обращении взыскания
во внесудебном порядке) в периодическом
издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной
власти субъекта Российской Федерации, по
месту проведения торгов, а также направить соответствующую информацию для
размещения в сети «Интернет» в порядке,
установленном Правительством Российской
Федерации56 (аналогичные правила уста-
39. По всей видимости, имеется в виду обязательство залогодателя по передаче предмета залога залогодержателю для реализации (поскольку именно это обязательство принудительно исполняется без обращения в суд на основании исполнительной надписи нотариуса).
40. Пункт 2 части 1 статьи 91 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
41. Статья 91 Основ законодательства о нотариате в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, пункт 21 Постановления Пленума ВАС № 10.
42. Пункт 3 части 1 статьи 94.1 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
43. Пункт 5 части 1 статьи 94.1 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
44. Часть 3 статьи 94.1 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
45. Пункт 3 статьи 7, пункт 2 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Закона № 405-ФЗ.
46. При этом данное уведомление должно направляться в порядке, установленном законодательством о залоге для направления уведомлений залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному залогом (часть 5 статьи 94.2 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ).
47. Статья 94.3 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
48. Часть 7 статьи 41 Основ законодательства о нотариате в редакции Закона № 405-ФЗ.
49. Пункт 21 Постановления Пленума ВАС № 10.
50. Статья 94.4.
51. Такие документы может предоставить в том числе должник по обеспеченному залогом обязательству.
52. Пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса в редакции Закона № 405-ФЗ.
53. Несмотря на то, что на практике по результатам торгов организатор торгов и победитель подписывают и протокол о результатах торгов, и договор купли-продажи, законодательство подписание такого договора купли-продажи не требует (в соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают
в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора). Тем самым, Закон № 405-ФЗ установил требование, аналогичное требованию,
закрепленному в Федеральном законе «Об ипотеке» (пункт 8 статьи 57).
54. Пункт 5 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
55. Пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса.
56. Пункт 5 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
законе «Об ипотеке» применительно к публичным торгам в ходе исполнительного
производства).
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
законодательство не указывает конкретные
места публикации извещения о проведении
торгов при реализации заложенного движимого имущества57.
7.4. Установлено более подробное содержание извещения о проведении торгов
Законом № 405-ФЗ установлено более подробное содержание извещения о проведении торгов при реализации движимого имущества (как при обращении взыскания на
основании решения суда, так и при обращении взыскания во внесудебном порядке).
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ при
реализации заложенного движимого имущества такое извещение должно содержать в
обязательном порядке сведения о времени,
месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица,
выигравшего торги, а также сведения о
начальной цене58.
Закон «О залоге» в редакции Закона № 405
-ФЗ дополняет указанное содержание. В
частности, следующими сведениями:
основание для реализации на торгах
заложенного движимого имущества
(решение суда или исполнительная
надпись нотариуса в случае внесудебного обращения взыскания на такое движимое имущество);
сведения о заложенном движимом имуществе, реализуемом на торгах, его
составе, характеристиках, описание
такого заложенного имущества, порядок
ознакомления с заложенным движимым
имуществом, сведения о наличии или об
отсутствии обременений и об иных правах третьих лиц на такое заложенное
имущество;
проект договора купли-продажи заложенного движимого имущества и порядок заключения указанного договора;
сроки платежей, реквизиты счетов, на
которые вносятся платежи59.
7.5. Установлен максимальный размер задатка при проведении торгов
Законом № 405-ФЗ установлен максимальный размер задатка, который может быть
установлен при проведении торгов (как при
обращении взыскания на основании решения суда, так и при обращении взыскания
во внесудебном порядке). Такой максимальный размер составляет пять процентов
начальной продажной цены заложенного
движимого имущества60 (аналогичные правила установлены в действующем Федеральном законе «Об ипотеке применительно к торгам).
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ при
реализации заложенного движимого имущества законодательство не предусматривает
максимальный размер задатка.
7.6. Дополнен порядок определения
начальной продажной цены при обращении
взыскания на предмет залога в судебном
порядке
Законом № 405-ФЗ установлено дополнительное требование к определению в судебном порядке начальной продажной цены
заложенного движимого имущества. Указанная цена определяется судом на основании
соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим
судом. При этом если начальная продажная
цена заложенного движимого имущества
определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного
имущества, с которой начинаются торги,
устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика61.
Аналогичные дополнения внесены в Федеральный закон «Об ипотеке» – для определения начальной продажной цены предмета
ипотеки судом62.
7.7. Изменены случаи обязательного привлечения оценщика при определении
начальной продажной цены заложенного
движимого имущества, с которой начинаются торги
В соответствии с Законом № 405-ФЗ при
реализации предмета залога на торгах
необходимость обязательного привлечения
оценщика определяется не в зависимости
от способа обращения взыскания
(судебный63 или внесудебный), а в зависимости от имущества, являющегося предметом залога. При этом список такого имущества, в сравнении с редакцией до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, в целом
остался прежним, но с некоторыми исключениями. В частности, к таким исключениям
относятся:
инвестиционные паи открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов требуют оценки оценщиком в том
случае, когда такие ценные бумаги не
обращаются на организованных торгах
(до вступления в силу Закона № 405-ФЗ
инвестиционные паи открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов не требуют проведения оценки
оценщиком вне зависимости от того,
обращаются ли они на организованных
торгах или нет)64;
указание на необходимость проведения
оценки оценщиком в отношении вещи,
стоимость которой по договору залога
превышает пятьсот тысяч рублей, расширена указанием на имущество с оценкой по договору залога в указанном
размере65.
7.8. Выплата вознаграждения организатору
торгов за счет залогодателя, если залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога
В соответствии с Законом № 405-ФЗ в случае, если заложенное движимое имущество
не было реализовано путем продажи на
торгах, оплата услуг организатора торгов
осуществляется за счет залогодержателя,
оставившего за собой предмет залога, или в
случае, если залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет
залога, – за счет залогодателя66.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
оплата услуг организатора торгов осуществляется за счет залогодержателя вне зависи-
мости от того, воспользовался ли залогодержатель правом оставить за собой предмет залога67.
8. Ценные бумаги, обращающиеся на
организованных торгах, могут быть
оставлены залогодержателем за собой
при внесудебном обращении взыскания на предмет залога по цене, определенной в договоре залога
В соответствии с Законом № 405-ФЗ стороны могут предусмотреть в договоре залога,
по которому предметом залога являются
ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, такие способы реализации, как оставление залогодержателем
имущества за собой или продажа предмета
залога третьему лицу залогодержателем
или комиссионером68 (при соблюдении общего условия, что сторонами договора залога являются юридические лица и (или)
индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью).
Также в договоре может быть предусмотрена цена реализации заложенных ценных
бумаг, обращающихся на организованных
торгах (порядок ее определения)69.
До вступления в силу Закона № 405-ФЗ
ценные бумаги, обращающиеся на организованном
рынке
ценных
бумаг
(организованных торгах), во всех случаях
подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг70.
9. Законом прямо закреплено право
заинтересованного лица требовать от
залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией предмета залога по цене, указанной в отчете об оценке, если оно не согласно с
проведенной оценкой заложенного
имущества
При внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога, когда торги не
проводятся, цена реализации должна определяться в размере не менее рыночной
стоимости предмета залога, указанной в
отчете оценщика.
В соответствии с Законом «О залоге» в
редакции до вступления в силу Закона
№ 405-ФЗ результаты проведения оценки
заложенного движимого имущества могут
быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. При этом
необходимо иметь в виду, что согласно
позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки,
определенной независимым оценщиком,
путем предъявления самостоятельного иска
возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины
для сторон сделки, а оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки
возможно только до момента заключения
договора (пункт 1 Информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 30 мая 2005 г.
№ 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщи-
57. В частности, законодательство об исполнительном производстве указывает только на необходимость публикации такого извещения в информационно-телекоммуникационных сетях
общего пользования, а также в печатных средствах массовой информации (пункт 1 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
58. Пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса.
59. Пункт 6 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
60. Пункт 7 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
61. Пункт 11 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
62. Подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» в редакции Закона № 405-ФЗ.
63. До вступления в силу Закона № 405-ФЗ при реализации предмета залога на торгах на основании решения суда требование об обязательном привлечении оценщика отсутствует.
64. Подпункт 1 пункта 14 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
65. Подпункт 6 пункта 14 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
66. Пункт 6 статьи 28.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ. В Федеральный закон «Об ипотеке» Законом № 405-ФЗ не было внесено изменение о том, что оплата услуг
организатора торгов осуществляется за счет залогодателя, если залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога.
67. См. пункт 35 Постановления Пленума ВАС № 10.
68. Пункт 2 статьи 28.1 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
69. Пункт 5 статьи 28.1, пункт 2 статьи 28.4 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
70. При этом до вступления в силу Закона № 405-ФЗ законодательство не содержит правила определения цены реализации заложенных ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг. Правило для таких случаев содержится лишь применительно к процедуре исполнительного производства (ценные бумаги выставляются на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня (часть 5 статьи 89 Федерального
закона «Об исполнительном производстве»)).
Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС № 10 в случае, когда при
реализации заложенной движимой или
недвижимой вещи во внесудебном порядке
без проведения торгов были нарушены
правила об оценке предмета залога, сделка
по реализации заложенного имущества
может быть оспорена заинтересованным
лицом; такая сделка является оспоримой и
признается судом недействительной, если
будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был
знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель
вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных
реализацией предмета залога с нарушением
правил его оценки71.
Закон «О залоге» в редакции Закона № 405
-ФЗ прямо указывает, что в случае, если
заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного движимого
имущества, оно вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией предмета залога по цене,
указанной в отчете об оценке72.
Аналогичное правило закреплено в Федеральном законе «Об ипотеке» (когда способом реализации предмета ипотеки является
оставление залогодержателем заложенного
имущества за собой73).
10. Если заложенное движимое имущество не было реализовано комиссионером в установленный срок, то такое имущество подлежит реализации
на торгах
Закон «О залоге» в редакции Закона № 405
-ФЗ устанавливает новое правило: в случае
если заложенное движимое имущество не
было реализовано комиссионером в установленный договором залога срок или (если
договором срок для реализации не установлен) в разумный срок, предмет залога подлежит реализации на торгах74.
При этом, по всей видимости, если договор
залога не содержит необходимых условий
для реализации предмета залога на торгах
в соответствии с правилами, установленными статьей 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ для внесудебного
обращения взыскания на предмет залога (в
том числе при отсутствии условия о начальной продажной цене предмета залога), то к
торгам нереализованного в срок комиссионером предмета залога должны применяться правила, установленные в указанной
статье для судебного обращения взыскания
на предмет залога75.
11. Установлены общие правила механизма распределения суммы, вырученной от реализации заложенного
движимого имущества / Уточнен меха-
низм распределения суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества
11.1. Установлены общие правила механизма распределения суммы, вырученной от
реализации заложенного движимого имущества
Закон 405-ФЗ установил правила распределения суммы, вырученной от реализации
заложенного движимого имущества. В целом, данные правила сформулированы по
аналогии с правилами действующего Федерального закона «Об ипотеке».
В частности, устанавливается следующее.
После реализации предмета залога орган,
осуществляющий исполнение судебных
решений (при реализации на основании
решения суда (если отсутствует соглашение
о порядке реализации предмета залога при
обращении взыскания на него по решению
суда)), организатор торгов (при реализации
посредством проведения торгов76) либо
нотариус (при реализации способами, когда
торги не проводятся) распределяет денежные средства между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями77, 78, другими кредиторами залогодателя79 и самим залогодателем.
При этом сумма, вырученная при реализации предмета залога, должна направляться
сначала только на погашение издержек
кредитора по получению исполнения, процентов и основной суммы долга. Задолженность перед залогодержателем по уплате
должником сумм неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих
уплате залогодержателю в соответствии с
условиями обеспеченного залогом обязательства, подлежит уплате за счет суммы,
вырученной при реализации предмета залога, только после погашения указанных сумм
задолженности перед заявившими свои
требования к взысканию залогодержателями.
Кроме того, Закон № 405-ФЗ указывает, что
очередность погашения требований обеспеченных кредиторов (старшинство, приоритет) определяется по двум правилам:
в порядке очередности, установленной
на основании договоров залога; или
(в случае если федеральным законом
предусмотрены учет и (или) регистрация договора залога и залога в силу
закона отдельных объектов движимого
имущества) в порядке очередности,
установленной на основании данных
соответствующего реестра.
11.2. Уточнен механизм распределения
суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества
Закон 405-ФЗ уточняет правила распределения суммы, вырученной от реализации
предмета ипотеки80:
если предмет ипотеки оставляется залогодержателем за собой при внесудебном обращении взыскания на него, распределение указанной суммы осуществляется нотариусом (ранее правило на
этот случай не было предусмотрено);
после распределения указанной суммы
между всеми залогодержателями, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных ЕГРП,
распределяются суммы неустойки, иных
штрафных санкций, а также убытков,
подлежащих уплате залогодержателю в
соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства.
12. В законе установлены специальные правила государственной регистрации прав при переходе права собственности на недвижимое имущество
в результате обращения взыскания на
него
Закон № 405-ФЗ дополняет Федеральный
закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» специальными правилами государственной регистрации права при переходе
права собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания на него81:
В частности, указывается, что государственная регистрация права при переходе права
собственности на недвижимое имущество в
результате обращения взыскания на него
проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя82
или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой83, а также
представления соответствующих документов (в зависимости от способа обращения
взыскания на предмет ипотеки).
Кроме того, устанавливается сокращенный
срок государственной регистрации – пять
рабочих дней со дня приема заявления и
документов (вместо месяца).
Однако, в случае внесудебного обращения
взыскания на предмет ипотеки, когда исполнительная надпись нотариуса не совершается, законом не предусматривается
список документов, которые необходимо
предоставить для государственной регистрации, а также не применяется указанный
сокращенный срок государственной регистрации. Тем не менее, представляется, что
и в этом случае заявление залогодателя не
требуется, а государственная регистрация
должна осуществляться на основании заявления приобретателя и залогодержателя
(залогодержателя, оставляющего предмет
ипотеки за собой) и документов, подтверждающих факт правомерного обращения
взыскания на заложенное имущество84.
71. Пункт 38.
72. Пункт 13 статьи 28.2 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ. В частности, такой иск может быть удовлетворен, если истец докажет недостоверность оценки, указанной в
отчете оценщика и по которой был реализован предмет залога.
73. Напомним, что Законом № 405-ФЗ исключен такой способ реализации предмета ипотеки, как приобретение заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц, который
предусматривается в Федеральном законе «Об ипотеке» в редакции до вступления в силу Закона № 405-ФЗ (см. выше подпункт 1.4.3).
74. Пункт 4 статьи 28.4 Закона «О залоге» в редакции Закона № 405-ФЗ.
75. В связи с этим в том случае, если договор залога предусматривает в качестве внесудебного способа реализации предмета залога продажу предмета залога третьему лицу комиссионером, то целесообразно в договоре залога согласовать соответствующие правила о реализации предмета залога на торгах – на случай, если предмет залога не был реализован комиссионером в установленный срок.
76. За исключением реализации на основании решения суда, когда отсутствует соглашение о порядке реализации предмета залога при обращении взыскания на него по решению суда.
77. По всей видимости, залогодержатели, для того чтобы быть включенными в состав залогодержателей, среди которых распределяется сумма, вырученная при реализации предмета
залога, должны направить соответствующие требования залогодержателю, по требованию которого обращается взыскание на предмет залога, и лицу, распределяющему денежные
средства.
78. Необходимо иметь в виду, что только предшествующий залогодержатель вправе в силу закона требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае
обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом (пункт 4 статьи 342 Гражданского кодекса). Для возможности осуществления
последующим залогодержателем аналогичного права при обращении взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующим залогом, необходимо
закрепление такого права в условиях обеспеченного залогом обязательства.
79. Другие кредиторы залогодателя вправе получить удовлетворение своих требований из суммы, вырученной при реализации заложенного имущества, только после погашения соответствующих требований залогодержателей (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса).
80. Установленные в статье 61 Федерального закона «Об ипотеке».
81. Статья 25.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Закона № 405-ФЗ.
82. До вступления в силу Закона № 405-ФЗ при обращении взыскания и реализации предмета ипотеки на основании решения суда государственная регистрация осуществляется на
основании постановления судебного пристава-исполнителя.
83. Ранее в Постановлении Пленума ВАС № 10 было указано, что для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания
на него не требуется представление заявления залогодателя (пункт 34).
84. См. пункт 34 Постановления Пленума ВАС № 10.
Адвокатское бюро «Линия права» предоставляет еженедельные обзоры законодательства своим клиентам и контрагентам, а также иным лицам, выразившим согласие на получение
наших обзоров. Будем признательны, если Вы сможете рекомендовать нас Вашим коллегам и друзьям, заинтересованным в бесплатном получении наших материалов. Для включения
новых получателей в список рассылки достаточно отправить нам сообщение на адрес электронной почты pr@lp.ru, содержащее Ф.И.О. и электронный адрес лица, выразившего
согласие на получение наших еженедельных новостных обзоров, место его работы, должность и контактные телефоны.