ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Сибирский федеральный университет»
Автор:
П.К. Вовк
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(название дисциплины)
Учебное пособие по циклу практических и семинарских занятий
Красноярск
2008
Содержание
Введение.
1. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости
2. Временная оценка денежных потоков
3. Задачи по временной оценке денежных потоков
4. Доходный подход
5. Задачи по доходному подходу
6. Сравнительный подход
7. Задачи по сравнительному подходу
8. Применение затратного подхода при определении стоимости недвижимости
8.1. Оценка земельных участков
8.2. Оценка зданий и сооружений
Заключение
Литература и информационные источники
2
3
5
7
13
18
32
34
43
43
51
58
54
2
Введение
По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимости будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» оценка собственности является
обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в
аренду, в качестве вклада в уставные капиталы, при государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Дисциплина «Экономика недвижимости» раскрывает специфическую
сферу экономической науки, занимающуюся проблемами эффективного использования недвижимого имущества как важнейшего ресурса жизнедеятельности человека и развития производства.
Цель изучения дисциплины состоит в освоении студентами основных
методов экономического анализа и принятия решений, направленных на
повышение эффективности управления недвижимостью
Задачи дисциплины заключаются в приобретении студентами:
- теоретических знаний в области экономического содержания и основных понятий , раскрывающих сущность и значение объектов недвижимости,
финансово-правовых основ осуществления операций с недвижимым имуществом, методов исследования рынка недвижимости, методов оценки различных
типов недвижимости, методов управления недвижимым имуществом;
- умений анализировать эффективность использования и оценивать различные объекты недвижимости, принимать решения по наиболее эффективному использованию недвижимого имущества;
- навыков по расчету расходов и доходов от объекта , оценке недвижимости на основе современной методологии.
3
1. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости
При определении стоимости на конечный результат оказывают существенное влияние различные микро- и макроэкономические факторы.
Основными из них являются:
Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от
того, какие доходы приносит объект собственнику, в какое время, с какими
рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного
объекта.
Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера
операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи
объекта после использования. Доход от операционной деятельности, в свою
очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.
Время. Большое значение для формирования стоимости объекта имеет
время получения доходов. Особенно большое значение имеет этот фактор для
недвижимости поскольку периоды инвестирования и возврата капитала
отделены значительным промежутком времени.
Риск. Получение большого приращения дохода связано с большой
степенью риска. В настоящее время нет четкого понятия риска. Вот некоторые
из определений. Риск — это уровень неопределенности в предсказании
результатов; вероятность убытка; вероятность потери части доходов; действие
наудачу в надежде на счастливый исход; опасность потери ресурсов или
дохода; опасность неблагоприятного исхода на одно ожидаемое явление; образ
действий в неясной обстановке; образ действий в неясной обстановке; образ
действий в условиях неопределенности, ведущий в конечном результате к
преобладанию успеха над неудачей; стоимостное выражение вероятностного
события, ведущего к потерям; функция которая является результатом
вероятности и и величины успеха; ситуация неопределенности, в которой
имеется стохастическая зависимость исходов от альтернатив; характеристика
деятельности производителя, отображающая неопределенность ее исхода и
возможные неблагоприятные последствия в случае неуспеха и др.
Применительно к практическим действиям в ситуации риска необходимо
учитывать три главных элемента: вероятность получения желаемого результата
(удачи):; вероятность наступления нежелательных последствий (неудачи) в
ходе выбора альтернативы и ее реализации; вероятность отклонения от выбранной цели (при этом возможны отклонения, как отрицательного свойства, так и
положительного).
Ликвидность — является одним из важнейших факторов влияющих при
оценке на стоимость объекта недвижимости. Рынок готов выплатить премию
при осуществлении сделки купли-продажи за активы, которые могут быстро
обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда
4
стоимость мало ликвидных активов должна быть ниже стоимости высоко
ликвидных.
Ограничения. Стоимость объекта недвижимости реагирует на любые
ограничения. Например, ограничения в использовании земельного участка, или
запрещающие строительство (пристройку) дополнительных площадей или
реконструкцию объекта способствует уменьшению рыночной стоимости
объекта.
Соотношение спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости
наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных
инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал
на финансовый рынок.
На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и
предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы
оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется
текущей стоимостью будущих доходов, которые может получить собственник
от владения этим объектом недвижимости.
Если предложение превышает спрос, то цены диктует покупатель. В
этом случае минимальная цена за продаваемый объект недвижимости
определяется затратами на его возведение.
Итак основными факторами, определяющими оценочную стоимость
являются:
- спрос;
- настоящий и будущий доход оцениваемого объекта;
- затраты на создание аналогичных объектов
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты:
- риск получения доходов;
- Ликвидность объектов.
2. Временная оценка денежных потоков
Теория изменения стоимости денег исходит из предположения, что
деньги, являясь специфическим товаром, со временем изменяют свою
стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег
происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых являются:
инфляция и способность денег приносить доход при условии их разумного
инвестирования в альтернативные проекты.
Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к
сопоставимому виду называется временной оценкой денежных доходов.
Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести
функций сложного процента, или шести функций денежной единицы, которые
позволяют установить взаимосвязь денежных потоков в различные периоды
времени. Для математического описания функций сложного процента
используются следующие обозначения:
5
FV — будущая стоимость капитала;
PV — текущая стоимость капитала;
i — ставка процента по кредиту;
PMT — платеж;
CF — денежный поток, т.е. движение денежных средств в отчетном
периоде;
n — номер анализируемого года.
Первая функция — фактор будущей стоимости капитала:
FV=PV(1+i)n
Вторая функция — фактор текущей стоимости будущего капитала:
1
PV= FV ( (1 +
i) n
Третья функция — фактор будущей стоимости аннуитета.
Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода).
 (1 + i ) n + 1 − 1

FV = PMT 
− 1
i


Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода)
 (1 + i ) n + 1 − 1
FV = PMT 
−
i


1

Четвертая функция — фактор текущей стоимости аннуитета.
Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода)
PV = PMT
1 − (1 + i ) − n
i
Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода)
 1 − (1 + i ) − ( n − 1)

PV = PMT 
+ 1
i


Пятая функция — фактор фонда возмещения. При этом различают
фактор обычного возмещения
PMT = FV
i
(1 + i ) n − 1
6
и фактор фонда авансового возмещения
PMT = FV
i
(1 + i )
n+ 1
− (1 + i )
Шестая функция — фактор амортизации капитала (взнос на
амортизацию). Фактор обычного взноса на амортизацию:
PMT = PV
i
1 − (1 + i ) − n
Фактор авансового взноса в амортизацию
PMT = PV
i
(1 + i ) − (1 + i ) − ( n − 1)
Для удобства при практическом использовании приведенных выше
функций разработаны специальные таблицы, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы для различных временных периодов
и ставок процента. Такие таблицы содержатся в изданиях, указанных в
библиографическом списке под номерами 7,10,14,15.
3. Задачи по временной оценке денежых потоков
3.1. Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс.руб., проценты начисляются ежегодно
по ставке 10%?
Решение
1). Находим страницу таблицы, где указана требуемая ставка 10%.
2). В колонке №1 этой же таблицы найдем фактор, соответствующий периоду накопления 3 года. Фактор равен 1,3310;
3). Рассчитаем сумму накопления:
[ 400 ]103% =
400 * 1,3310 = 532 ,4тыс . руб .
Этот же пример можно решить без использования специальных таблиц.
Рассчитаем сумму накоплений, полученную по годам при 10% годовых:
- первый год: 400*1,1=440 тыс. руб.;
- второй год: 440*1,1=484 тыс. руб.;
- третий год: 484*1,1 =532,4 тыс. руб.
7
3.2. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых,
чтобы через пять лет накопить 1500 тыс. руб.
Решение:
1). Найдем страницу в таблице, где указана ставка 10%;
2). В колонке №4 найдем фактор, исходя из периода дисконтирования 5
лет (0,6209);
3). Определим сумму вклада:
1500 [ PV ]510 % = 1500 * 0.6209 = 931 .4nsche , /
3.3. Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых,
чтобы затем 5 раз снять по 300 тыс. руб.?
Решение:
1) Найдем таблицу, где указано 10%;
2). Найдем фактор текущей стоимости в колонке №5 — 3,7908;
3). Определим текущую стоимость аннуитета:
300 [ PVA ]510 % = 300 * 3.7908 = 1137 тыс . руб .
Эту задачу также можно решить методом депозитной книжки
(табл.8.13);
Метод депозитной книжки
Год
Остаток на
начало года
Плюс 10% на
остаток
Первый
Второй
Третий
Четвертый
Пятый
1137
951
746
521
273
114
95
75
52
27
Таблица 8.13
Минус
Остаток на
годовое
конец года
изъятие
300
951
300
746
300
521
300
273
300
0
3.4. Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получить ежегодный
доход от аренды в сумме 60 тыс. руб. В конце 6 года кафе будет продано за
1350 тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно.
Решение.
8
1). Рассчитаем текущую стоимость потока доходов от аренды:
60 [ PVA ]68% = 60 * 4,6229 = 277 .4тыс . руб .
2). Определим текущую стоимость дохода от продажи:
[
]
1350 (1 − 0,05 ) PV 620 % = 1282 .5 * 0.3349 = 429 ,. 5тыс . руб .
3). Рассчитаем сумму доходов:
277,4+429,5=706,9 тыс. руб.
3.5. Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет,
если первоначальный вклад равен 1500 тыс. руб.? Банк начисляет ежегодно
14% годовых при условии, что снимаемые суммы будут одинаковы.
Решение:
1).Найдем фактор взноса на погашение кредита при условии, что взносов будет 5,а ставка — 14% (колонка №6). Фактор равен 0,2913.
2). Рассчитаем величину аннуитета:
 PMT 
1500 

 PVA 
5$14 %
= 1500 * 0,2913 = 437 тыс . руб .
3). Находим в табл. А-2 фактор текущей стоимости аннуитета, возникающего 5 раз при ставке 14%, 5,5348.
4). Определим величину аннуитета:
 PMT 
1500 

 PVA 
514 %
= 1500 *
1
= 437 тыс . руб .
5,5348
Таким образом, если положить на счет под 14% годовых 1500 тыс. руб.,
можно пять раз в конце года снять по 437 тыс. руб. Дополнительно полученные
деньги в сумме 685 тыс. руб.[(437*5)-1500] являются результатом начисления
процентов на уменьшающийся остаток вклада.
3.6. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 4 лет ежегодно вносить 350 тыс. руб., а банк начисляет на вклад 6% годовых.
Решение:
1). Определим фактор будущей стоимости аннуитета 4-го периода по
ставке 6% (колонка 2) — 4,3746.
9
2). Рассчитаем величину накопления:
350 [ FVA ]
46 %
= 350 * 4,3746 = 1531 тыс . руб .
3). В табл. А находим фактор — 4,3746.
Рассчитаем величину накопления.
350 [ PVA ]46% = 350 * 4.3746 = 1531 тыс . руб .
Таким образом, депонирование 1400 тыс. руб. (350*4) обеспечивает накопление в сумме 1531 тыс. руб. Разница представляет величину процентов, начисленных на возрастающую сумму вклада по технике сложного процента.
.
3.7. Какую сумму следует 5 раз внести в пополняемый депозит под 8%
годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.?
Решение:
Находим фактор периодического пятикратного взноса при ставке 8%
(колонка , табл.Б),0,1705;
Определяем величину депозита:
 PMT 
1700 

 FVA 
5 , 8%
= 1700 * 0.1705 = 290 тыс . руб .
Таким образом, суммарный взнос в 1540 тыс. руб. (290*5) при начислении 8% годовых позволит накопить 1700 тыс. руб.
Эту же задачу решаем с помощью табл.А.
1). Находим фактор будущей стоимости аннуитета при ставке сложного
процента 8% по табл. А-4 5,8666;
2). Рассчитаем величину депозита:
1700 *
1
= 290 тыс . руб .
5,8666
3.8. Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8% годовых. Денежный поток возникает в конце года.
Первый год — 100 тыс. руб.;
Второй год — 800 тыс. руб.;
Третий год — 0; Четвертый год — 300 тыс. руб.
3.9. Рассчитать текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшается на 150 тыс. руб. и сохраняется в
10
течение трех лет, после чего возрастает на 360 тыс. руб. и будет поступать еще
2 года. Ставка дисконта — 10%.
3.10. Объект в течение восьми лет обеспечивает в конце года поток
арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составляют 500 тыс.
руб.. Рассчитать совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды
и продажи объекта требует применения ставок дисконта 10 и 20% соответственно.
3.11. Пенсионный фонд принимает взносы под 15% годовых с ежемесячным начислением процентов. Какова сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:
а). 100 руб. в течение 10 лет;
б).300 руб. — в течение 2,5года;
в). 500 тыс. руб. — в течение 5 лет.
3.12. Рассчитать фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего:
а).5раз, ставка дисконта — 15%;
б). 8 раз, ставка дисконта — 8%;
в).14 раз, ставка дисконта — 6%.
3.13. Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить дачу за 400 тыс. руб.?
3.14. Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 30 тыс. руб.
Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 16% годовых, если по условиям договора банк
принимает на себя обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?
3.15. Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет
под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга.
3.16. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце
каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции
— 20%.
11
3.17. На счет помещают 10000000 руб. под 20% годовых. Какова будет
стоимость вклада по истечении 4 лет?
3.18. 2000000 руб. ежегодно помещались на счет с начислением 20% годовых в течение 5 лет. Какова сумма на счете?
3.19. Объект, приобретенный за 300000 долл., ежегодно увеличивается в
цене на 12%. Какова будет стоимость объекта по истечении 5 лет?
3.20. Для осуществления ремонта квартиры владелец решил откладывать
в банк по 3 тыс.руб. в конце каждого года под 15% годовых в течение 3 лет.
Определить, достаточно ли средств накопится на его счете, если стоимость ремонта, по его оценке, составит 10 тыс. руб.
3.21. Нежилое помещение площадью 200 кв.м. сдано в аренду на 5 лет.
Арендная плата составляет 150 долл. За 1 кв.м. в год. Согласно договору аренды платежи вносятся авансом в течение каждого года. Определить стоимость
прав арендодателя, если норма доходности по аналогичным сделкам равна 18%.
3.22. Предприятие предоставило своему сотруднику для приобретения
жилья льготный (беспроцентный) кредит, эквивалентный 5000 долл. Сроком на
5 лет. Определить, какую сумму для возвращения кредита нужно откладывать
сотруднику в банк ежегодно, если ставка на депозит равна 10%. Рассчитать
сумму взноса для следующих случаев:
а) взнос вносится в конце года;
б) взнос вносится в начале года.
3.23. Родители подарили сыну ценную бумагу, согласно которой через 5
лет он сможет получить 40000 руб. Определить текущую стоимость данной
ценной бумаги при условии, что средняя норма прибыли на капитал (по данным
рынка) составляет 15%.
3.24. Дача сдана в аренду на один год. Согласно договору аренды, платежи в размере 900 руб. вносятся в конце каждого расчетного месяца. Определить
текущую стоимость прав аренды (арендных платежей) при рыночной годовой
норме дохода на капитал, равной 12%.
3.25. По расчетам владельцев квартиры для приобретения новой мебели
ему необходимо в течение полутора лет откладывать в банк ежемесячно (в начале каждого месяца) сумму, эквивалентную 50 долл. Процент, предоставляемый банком, составляет 12% годовых. Определить сколько стоит мебель.
12
3.26. Кредит в размере 30000 долл. Выдан на 5 лет под 15% годовых,
погашение ежегодное. Определить величину ежегодного платежа по кредиту,
если:
а) платежи вносятся в конце каждого года;
б) платежи вносятся в начале каждого года.
3.27. Владельцы кондоминиума определили, что через 5 лет необходимо
выполнить капитальный ремонт кровли. С этой целью они зарезервировали
20000 руб. и положили их в банк под 18%. Определить какая сумма накопится к
планируемому сроку проведения ремонта.
3.28. В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за
20000 долл. В год. Платежи будут поступать в конце каждого года. В конце
восьмого года объект будет продан за 150000 долл. Определить текущую стоимость объекта, если годовая рыночная ставка процента равна 14.
4. Доходный подход
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости объекта с текущей
стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и дальнейшей ее продажи.
Основными методами доходного подхода являются:
1. Метод прямой капитализации доходов — это процесс пересчета будущих доходов в текущую стоимость с использованием функций сложного процента.
2. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) — это приведение будущих доходов от использования недвижимости в текущую стоимость. Он основан на предположении, что инвестор не
заплатит за объект сумму большую, чем текущая сумму будущих доходов.
Метод прямой капитализации дохода применяется, когда будущий доход
от использования недвижимости будет стабильным в анализируемый период
времени.
При этом методе используются арендная плата, которая затем пересчитывается в чистый операционный доход и коэффициент капитализации — процентная ставка, используемая для пересчета чистого операционного дохода в
рыночную стоимость
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Наиболее часто используются в практике оценки недвижимости следующие:
- метод анализа сравниваемых продаж. Коэффициент капитализации (Кк)
определяется как отношение чистого операционного дохода(ЧОДа) к цене аналога (Ца)
13
Кк=ЧОДа/Ца
- метод кумулятивного построения. Метод основан на предположении,
что ставу капитализации можно представить в виде суммы рисков, которые
присущи данному объекту оценки. При расчете ставки капитализации учитываются :
- безрисковая ставка;
- Премия за риск;
- премия за низкую ликвидность недвижимости;
-премия за инвестиционный менеджмент;
Ставка капитализации (СТкап) определяется по формуле:
СТкап=Пб+Пр+Пл+Пт
-метод коэффициента покрытия долга (Кпд) — отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга
(ФИЗ):
Кпд= ЧОД/Физ
- метод остатка — используется когда при оценке объекта недвижимости
можно определить долю земли (Дз) и зданий (Дзд) в общей стоимости объекта
недвижимости, а также известны коэффициенты капитализации для земли(СТкз)
и коэффициент капитализации для здания(СТкзд)
СТк=Дз×СТкз+Дзд×СТкзд
- метод Ринга — предполагает, что возмещение основной суммы происходит равномерными частями, сумма которых равна инвестированному капиталу. Используется в том случае, когда прогнозируемый денежный поток доходов
будет систематически снижаться при возмещении основной суммы инвестиций равными долями.
Ставка капитализации представляет собой сумму ставки дохода на инвестиции
СТк=(СТин) + СТвоз
- метод Инвуда (аннуитетный метод) — применяется, если в течение
всего прогнозируемого периода ожидаются в каждый год срока полезной жизни
постоянные равновеликие доходы. Доход включает в себя доход на инвестиции
и сумму возмещения инвестиций.
Ставка капитализации при этом методе включает ставку дохода на инвестиции (СТин) и ставку возмещения капиталовложений (СТвоз.).
14
СТк=СТин+СТвоз.=СТин+СТин/[(1+СТин)т-1]
- метод Хоскольда — используется в том случае, когда ставка дохода,
приносимого первоначальными инвестициями, очень высока, осуществление
реинвестирования по этой ставке маловероятно. Поэтому для реинвестируемых
средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Для расчета ставки капитализации необходимо:
1). Указать ставку доходности на инвестиции (СТд.ин);
2). Указать срок полезной жизни объекта (Т);
3).задать безрисковую ставку реинвестирования (СТб.р.);
4).рассчитать норму возврата на инвестиции с помощью фактора фонда
возмещения:
СТвозм.=СТ безр./[(1+СТбезр)т-1]
5). Определить общую ставку капитализации.
СТк=СТд.ин.+СТвоз
- метод связанных инвестиций — применяется . если объект недвижимости покупается с помощью как собственных средств, так и заемных. Расчет
ставки капитализации осуществляется в такой последовательности:
1). Задается размет инвестиций (ИН) и размер собственных средств в инвестициях (СОБк);
2). Задается ставка доходности на инвестиции (СТд.ин.);
3) рассчитывается доля собственных (Дс) и доля заемных(Дз)средств;
Дс=СОБк/ИН;
Дз=1-Дс
4). Рассчитывается ставка капитализации для собственного капитала
(СТк.с.) путем деления годового денежного потока до выплаты налогов (ДПд.нал.)
на величину собственного капитала в инвестициях
СОБк/СТк.с.=ДПд.нал./СОБк;.
Рассчитывается ставка капитализации для заемных средств (СТк.з.) делением ежегодных выплат ежегодных выплат по обслуживанию долга (ПЛкр) к
сумме использованных заемных средств (ЗС)
6). Ставка капитализации рассчитывается путем сложения ставки процента за кредит (СТкр.) и фактора фонда возмещения (СТвозм.):
СТк.з.=СТкр.+СТвозм.=СТкр.+СТбр/[1+СТбр.)т-1]
15
- метод прямой капитализации — используется когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций , и прогнозируется поступление равновеликих доходов. Для расчета ставки капитализации необходимо:
1). Определить чистый операционный доход от инвестиций (ЧОД);
2).указать стоимость реализуемого объекта (Со);
3). Рассчитать ставку капитализации.
СТк=ЧОД/Со.
2. Метод дисконтирования денежных потоков предполагает ежегодный
прогноз будущих доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Для приведения будущих доходов к текущей стоимости объекта (РV), используется
ставка дисконтирования. При этом возможно применение различных видов дохода, но чаще всего для этих целей применяется чистый денежный поток.
Ставка дисконтирования и ставка капитализации должны определяться
применительно к соответствующим видам дохода: чистого денежного потока,
чистого дохода (прибыли), дивидендным и другим видам дохода.
Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода производятся на основе прогноза выручки от реализации, затрат и инвестиционного
капитала.
Общая модель метода дисконтирования имеет вид:
РV=Σ(ЧОД/(1+Rd)к+FVN/(1+Rd)N.. k=1, N,
где ЧОД — чистый операционный доход в k-й период;
N — число периодов;
Rd — ставка дисконтирования;
FVN — цена перепродажи объекта в конце периода владения.
Rd=Rf+β (Rm+Rf)+S1+S2+C,
где
Rd — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);
Rf — бездисковая ставка дохода;
β — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в
стране);
Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
S1 — премия для малых предприятий;
S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании;
16
C — страновой риск.
Модель кумулятивного построения ставки дисконтирования используется
в случаях, когда фондовый рынок недостаточно развит или акции компании не
обращаются на рынке, а предприятие-аналог найти сложно
При построении ставки дисконта за основу расчета берется безрисковая
норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную компанию. Таким образом, ставка дисконтирования по
модели кумулятивного построения включает:
- безрисковую норму доходности;
При определении величины безрисковой ставки в качестве безрисковой
нормы доходности можно брать доходность по государственным ценным бумагам.
- норму доходности, покрывающую несистематические риски, характерные для оцениваемого объекта. Ниже в таблице приведен перечень факторов
риска и их оценка, которая составлена по материалам исследований Института
экономического развития Мирового банка
При построении ставки дисконтирования эти факторы должны быть проанализированы.(табл. 4.1.)
Таблица 4.1
Факторы риска
Премия за
риск, %
Ключевая фигура в руководстве; качество руководства 0 — 5
Размер компании
0—5
Финансовая структура
0—5
Диверсификация производственная и территориальная 0 —5
Диверсификация клиентуры
0—5
Доходы: рентабельность и прогнозируемость
0 —5
Прочие особенные риски
0—5
Вкладывая средства в компанию, инвесторы ориентируются на соотношение доходность — риск, то есть чем выше риск, тем выше требуемая доходность. В этой связи использование кумулятивной модель должно осуществляться на основе поэлементного анализа рисков. В случае отсутствия несистематических рисков вообще ставка дисконта будет равна безрисковой ставке.
Основные этапы оценки объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков:
1) определение чистого операционного дохода (ЧОД);
2) расчетзначения текущей стоимости единицы чистого дохода в каждый
k-й период по формуле:
17
ТС1=1/(1+Rd)N
3) расчет текущей стоимости чистого операционного дохода каждого периода;
4) расчет текущей стоимости продажи объекта недвижимости после срока владения этим объектом по формуле:
ТСпрд=FVN/(1+Rd)N
5) расчет рыночной стоимости объекта недвижимости:
Ср=ΣТСодк+ТС прд.
5. Задачи по доходному подходу
5.1 Инвестор приобретает объект недвижимости с целью получения дохода от его эксплуатации в течение 4 лет и последующей его продажи. Прогнозируемая сумма чистого операционного дохода будет составлять2000, 2500;
3000 и 3000 тыс. руб. соответственно по годам. Инвестор полагает, что после
срока эксплуатации данный объект недвижимости можно продать за 12000 тыс.
руб. Определить текущую стоимость данного объекта вижимости, если ставка
дисконтирования с 15% увеличивается каждый год на 2%.Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Решение
Основные этапы решения задачи результаты расчетов представлены в
табл. 2.1.
18
Год Годовая
арендная плата, тыс. руб.
1
2000
2
2500
3
3000
Текущая стоимость
ден. ед.при 15% годовых
1/1,15=0,869565
1/1,15х1,17=0,74322
1/1,15х1,17х1,19=0,624
55
4
3000
1/1,15х1,17х1,192=0,524
83
Суммарная текущая стоимость чистого операционного дохода
Текущая стоимость
реверсии
Текущая стоимость объекта недвижимости
Текущая стоимость чистого
операционного дохода, (реверсии), тыс. руб.
2000х0,869565=1739,13
2500х0,74322=1858,05
3000х0,62455=1873,65
3000х0,52483=1574,49
7042,32
12000х0,52483=6297,96
7045,32+6297,96=13343,28
5.2. Инвестор взял кредит для приобретения объекта недвижимости на
условиях: самоамортизация под 15% годовых за 5 лет и возврат полностью полученного кредита. Определить коэффициент капитализации.
Решение.
Кредит взят на 5 лет. Поэтому ставка возмещения
СТвозм=100%/5 =20%
Ставка капитализации
СТк=15+20=35%
5.3. Определить изменение ставки капитализации для объекта недвижимости в зависимости от изменения ставки дохода на инвестиции от 20% до
25%, если срок полезной жизни объекта недвижимости 10лет.
Решение.
Годовая норма возмещения капитала
СТвозм.(10лет)=100/10=10%;
Ежегодно будет возвращаться 10% первоначальных инвестиций.
Ставка капитализации
СТк = СТин+СТвозв
СТк(20%)=20+10=30%,
СТк(25%)=25+10=35%.
19
5.3. Определить изменение общей ставки капитализации объекта недвижимости при изменении срока полезной жизни объекта от 4 до 5 лет и ставке
дохода на инвестиции 15%
Решение.
При заданном значении будет изменяться значение ставки капитализации фонда возмещения:
СТвозм=СТин/1[(1+СТин)т-1]
СТвозм(4 года)=0,15/(1,154-1)=0,2003
СТвозм(5 лет)=0,15/1,155-1)=0,1483
Увеличение срока полезной жизни объекта привело к снижению ставки
фонда возмещения на 0,052 (0,1483-02003) или на 14,84%.
Значение общей ставки капитализации:
СТк(4 года)=0,15+0,2003=0,3503
СТк(5 лет)=0,15+0,1483=0,2983
Изменение ставки капитализации
∆СТк=0,2983-0,3503=-0,052;
Тпр=0,052/0,3503х100=-14,84%,
С увеличением срока жизни на 1 год ставка капитализации снизилась на
14,84%.
5.4. Инвестируются средства в проект сроком на 4 года.
Определить ставку капитализации, если суммы процентов от инвестиций при планируемой ставке доходности 15% и если суммы, получаемые в счет
возврата инвестиций, могут быть без риска инвестированы в бизнес под 5% годовых.
Решение.
Если безрисковая ставка реинвестирования 5%, то норма возврата на
инвестиции по этой ставке составит:
20
СТвозм=СТбр/[(1+СТбр)т-1].
СТвозм(4года)=0,05/[(1+0,05)4-1]=0,232
Ставка капитализации СТвозм(4года)=15+23,2=38,2%
5.5. Инвестиции в недвижимость сроком полезной жизни 4 года составят 6000 тыс. руб. Структура инвестиций характеризуется соотношением заемных и собственных средств 2:3. Ежегодный денежный доход от инвестиций до
выплаты налогов должен составить 1600 тыс. руб., плата за использование
заемного капитала 18% годовых. Плата за использование собственного капитала 10% годовых. Ставка дохода на инвестиции 15%.
Решение.
Доля собственного и заемного капитала Дс=2/5=0,4; Дз=0,6.Ставка капитализации для собственного капитала определится из формулы:
СТкс=ДПд.нал./СОБк=1600/0,4х6000=1600/2400=0,6667
Ставка капитализации по заемному капиталу соответствует размеру взноса за амортизацию объекта недвижимости:
СТкз=СТвозм=СТин/[1-1/(1+СТин)т]=0,15/[1-1/(1,15)4=0,3503
Общая ставка капитализации:
СТк=0,4х0,6667+0,6х0,3503=0,4769, или 47,69%.
5.6. Два сопоставимых объекта недвижимости имеют активы 7000
тыс.руб. и 8200 тыс. руб. и чистый операционный доход 2150 тыс. руб. и 3140
тыс. руб. соответственно.
Рассчитать ставку капитализации для оцениваемой недвижимости.
СТк1=ЧОД/Са=2150/7000=0,307143 или 30,71%;
СТк2=3140/8200=0,3829,или38,29%
Средняя ставка капитализации для объекта оценки
Ск=(0,3071+0,3829)/2=0,345 или 34,50%.
5.7. Для осуществления инвестиционного проекта необходимо 8000тыс.
руб. на 5 лет. Используя метод Хоскольда, определить ставку капитализации и
21
суммы процентов от инвестиций при планировании ставки доходности 24% и
если суммы, получаемые в счет возвроата инвестиций, могут быть без риска инвестированы под 8% годовых
Решение.
Если безрисковая ставка рефинансирования 8%, то норма возврата на
инвестиции по этой ставке СТвозм=СТбр/[(1+СТбр)т-1];
СТвозм(5 лет)=0,08/[(1+0,08)5-1]=0,1705, или 17,05%
Общая ставка капитализации будет равна:
Ск(5лет)=24+17,05=41,05%.
Общий ожидаемый доход, доход от инвестиций и размер возврата
основной суммы по годам соответственно составят:
Доб.=(1год)=8000х0,4105=3284 тыс. руб.
Дин(1 год)=8000х0,24=1920 тыс. руб.
Двозв.(1 год)=3284-1920=1364 тыс. руб.
5.8. Текущие доходы в объект недвижимости составляют 3500 тыс. руб.
в год при ставке доходности 18%. По прогнозу ожидается, что в течение последующих 6 лет стоимость объекта может возрасти при оптимистичном развитии
экономических событий на 48%,наиболее вероятном развитии — на 32%, а при
пессимистическом прогнозе — на 10%. Определить коэффициент капитализации, текущую стоимость объекта оценки и стоимость перепродажи через 6 лет,
учитывая, что вероятность оптимистического прогноза 20%, пессимистического — 30%.
Решение.
Рассчитаем ставку фактора возмещения с учетом ставки доходности
18% на инвестиции.
СТвозв.=СТд.ин./[(1+СТд.ин.)т-1]=0,18/[(1+0,18)6-1]=0,1059
Рассмотрым 1-й вариант (опримистичный) — прирост инвестиций на
48%
Ставка отложенного дохода
22
СТо.д.=0,48х0,1059=0,0508.
Поправка на ставку капитализации
СТод=СТд.ин-СТ од= 18-5,08=12,92%
Текущая стоимость объектп оценки
ТС(опт)=3500/0,1291=27090тыс.руб.
Стоимость перепродажи объекта 48 % прироста стоимости.
СТ пер(опт)=ТС(опт)хТр=27090х1,48=40093 тыс.руб.
Рассмотрим второй вариант (наиболее вероятный) — прирост инвестиций на 32%
Ставка отложенного дохода
Тод(вер)=0,32х0,1059=0,0339.
Поправочная ставка капитализации
СТк(вер)=СРд.ин-СТотд.(вер)=18-3,39=14,61%.
Текущая стоимость объекта оценки
ТС (вер)=3500/0,1461=23956 тыс. руб.
Стоимость перепродажи объекта с учетом 32% прироста стоимости
СТпер(вер)=ТС (вер)хТр=23956х132=31622 тыс. руб.
СТпер(опт)=ТС(опт)хТр=27090х1,48=40093 тыс. руб.
Рассмотрим третий вариант(пессимистический) — прирост инвестиций
на 10%.
Ставка отложнггого дохода
СТод(вер)=0,10х0,1059=0,0106.
Поправочная ставка капитализации
СТ кап(пес) =СТдин-СТотд9пес)=18-1,06=16,94%
23
Текущая стоимость объекта оценки
ТС(вер)=3500/0,1694=20661 тыс. руб.
Стоимость перепродажи объекта с учетом 10% прироста стоимости
СТпер(пес)=ТС (пес)хТр(пес)=20661х1,10=22727 тыс. руб.
Используя значения текущей стоимости и стоимости его перепродажи,рассчитаем средневзвешенные значения этих показателей и результаты
сведем в табл. 5.1.
На основе полученных данных можно сделать выводы.
Уменьшение темпов прироста доходов от объекта недвижимости в будущем приводит к снижению ставки отложенного дохода, а это в свою очередь,
ведет к росту поправочной ставки капитализации дохода и, следовательно, к
снижению текущей стоимости и стоимости перепродажи объекта оценки.
Таблица 5.1
Расчет текущей стоимости и перепродажи объекта
с учетом прироста стоимости
Показатели
Текущий доход в объект недвижимости, тыс.руб.
Темп прироста дохода, %20
Ставка фактора возмещения,
%
Ставка отложенного дохода,
%
Поправочная ставка капитализации,%
Текущая стоимость объекта,
тыс.руб.
Стоимость объекта перепродажи,тыс. руб.
Средневзвешенная текущая
стоимость, тыс. руб.
Вероятная средневзвешенная текущая стоимость, тыс.
руб.
Средневзвешенная стоимсть
Вариант прогнозирования
оптимистиче- Наиболее веский
роятный
3500
3500
пессимистический
3500
50
10,59
30
10,59
10,59
5,08
3,39
1,06
12,92
14,61
16,94
27090
23956
20661
40093
31622
22727
27090х0,10=
23956х0,50=
2709
11978
2709+11978+6198=20885
20661х0,30=
61298
40093х0,10=
22727х0,30=
31622х0,50=
24
объекта перепродажи, тыс. 4009,3
15811
руб.
Вероятная средневзвешен4009,3+15811+6818,1=26638,4
ная стоимость перепродажи,
тыс. руб.
6818,1
5.9. Используя метод чувствительности, оценить, как изменится коэффициент капитализации при вложении стедств в инвестиционный проект при выполнении следующих условий:
1) доля собственного капитала в инвестиционном проекте 60%, заемного
— 40%;
2) ставка по заемному капиталу составит 21%;
3)наиболее вероятная ставка капитализации собственного капитала 28%;
Ожидаемые изменения:
1) ставка капитализации собственного капитала может быть увеличена в
1,14 раза;
2) ставка капитализации собственного капитала может быть уменьшена
на 4%.
Решение
Проанализируем изменение коэффициента капитализации инвестиционного проекта при изменении цены собственного капиталаи результаты представим в табл. 5.2.
Таблица 5.2.
Расчет стоимости инвестиционногопроекта
при
изменении цены собственного капитала
Расчетные данные по вариантам
Показатели
Ставка капитализации собственного капитала, СТсобс,
%
Взвешенная оценка цены
собственного капитала,Rсобст
Взвешенная оценка стоимости заемного капитала,
Rpr
Общий коэффициет капитализации для инвести-
1-й
2-й
3-й
28
28х1,14=31,92
28-4=24
0.6х0.28=0.168
0.6х0,3192=
0.1915
0.6х0.24=0.144
0,4х0,21=0,084
0,4х0,21= 0,084 0,4х0,21=0,084
0,168+0,084=
0,252
0,1915+0,084=0 0,144+0,084=
,2755
0,228
25
ций,Rо
Изменение коэффициента капитализации по
отношению к 1-му варианту,∆Rо
Темп прироста коэффициента капитализации,
%, по отношению к 1-му варианту
Темп прироста коэффициента капитализации
собственного капитала, Тпр (СТсобс.), по отношению к первому варианту
Коэффициент чувствительноси
Кчв=Тпр(Rо/Тпр(СТск), по отношению к 1-му варианту
0,2755-0,252=
0,0235
0,0235/0,252х
100=9,33
(31,92-28)/28х
100=14
0,228-0,252=
0,024
-0,024/0,252х
100=9,52
(24-28)/28х
100=14,29
9,33/14=0,6664
0,6662
При увеличении цены собственного капитала на 1% коэффициент
капитализации увеличивается на 0,67%, что приводит к увеличению уровня
риска вложения средств в инвестиционные проекты, характеризуемые указанными факторами
5.10. Инвестор решает приобрести объект недвижимости за 8000 тыс.
руб. с целью получения арендных платежей в конце каждого года в течение 5
лет. Прогнозируемая сумма арендной платы в первый год составляет 1200 тыс.
руб., а в каждый последующий будет увеличиваться в среднем на 15%. Инвеспор считает, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить 9000
тыс. руб. Определить текущую стоимость объекта недвижимости, если ставка
дисконтирования 18%.
Рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости, учитывая, что
осуществлялось дисконтирование по наиболее вероятной ставке 18%. возможна
оптимистичная ставка 12% и продажа объекта недвижимости после этого за
11000 тыс. руб., а при пессимистической ставке 25% возможна продажа объекта
оценки лишь за 7500 тыс. руб.
Решение
Все промежуточные этапы выполнения оценки и расчет рыночной стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков приведены в табл.
5.3.
Таблица 5.3
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
тыс. руб.
26
Год Годовая арендная Текущая стоимость де- Текущая стоимость
плата
нежной единицы
(арендного платежа, реверсии)
Наиболее вероятный прогноз при 18% годовых
0
8000
1
1200
1/1,18=0,847458
1200х0,847458=1016,95
2
2
1200х1,15=1380
1/1,18 =0,718184
1380х0,7118184=982,31
3
3
1380х1,15=1587
1/1,18 =0,608631
1587х0,608631=965,90
4
4
1587х1,15=1825
1/1,18 =0,515789
1825х0,515789=941,31
5
5
1825х1,15=2099
1/1,18 =0,437109
2099х0,437109=917,49
Суммарная текущая стоимость арендного плате- 4823,96
жа
Текущая стоимость реверсии
9000х0,437109=3933,98
Текущая стоимость объекта недвижимости при 4823,96+3933,98=8757,9
наиболее вероятном ватианте прогноза
4
Оптимистичный прогноз при 12% годовых
0
8000
1
1200
1/1,12=0,892857
1200х0,892857=1071,43
2
2
1200х1,15=1380
1/1,12 =0,798194
1380х0,797194=1100,13
3
3
1380х1,15=1587
1/1,12 =0,71178
1587х0,71178=1129,59
4
4
1587х1,15=1825
1/1,12 =0,635518
1825х0,635518=1159,82
5
5
1825х1,15=2009
1/1,12 =0,567427
2099х0,567427=1191,03
Суммарная текущая стоимость арендного плате- 5652
жа
Текущая стоимость реверсии
11000х0,567427=6241,72
Текущая стоимость объекта недвижимости при 5652+6241=11893
оптимистичном варианте прогноза
Пессимистический прогноз при 25% годовых
0
8000
1
1200
1/1,25=0,8
1200х0,8=960
2
2
1200х1,15=1380 1/1,25 =0,64
1380х0,64=883,20
3
3
1380х1,15=1587 1/1,25 =0,512
1587х0,512=812,54
4
4
1587х1,15=1825 1/125 =0,4096
1825х0,4096=746,52
5
5
1825х1,15=2099 1/1,25 =0,32768
2099х0,32768=687,80
Суммарная текущая стоимость арендного плате- 4091,06
жа
Текущая стоимость реверсии
7500х0,32768=2457,60
Текущая стоимость объекта недвижимости при- 4091,06+2457,60=6548,6
пессимистичном варианте прогноза
6
27
Год Годовая арендная плата
Текущая стоимость
ден. ед.
Средневзвешенная доходность объекта оценки:
первый вариант:
ТС=(ТСопт+4хТСн.вер+ТСпес.)/6
Средневзвешенная доходность объекта оценки:
2-й вариант:
ТС=Р1хТСопт+Р2хТСн.вер.+Р3хТСпес.
Текущая
стоимость(арендного
платежа, реверсии)
(11893+4х8757,94+6548,
66)/6=8912,24
0,1х11893+0,5х8757,94+
0,4х6548,66=8187,73
Р1=0,1; Р2=0,5; Р3=0,4
Текущая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости при наиболее вероятном прогнозе составит 8757,94 тыс. руб., что больше цены, по которой инвестор покупает этот объект. При сохранении условий финансирования и эксплуатации инвестор имеет при покупке дополнительный доход в размере 757,94 тыс. руб.
При оптимистичном варианте прогноза текущая стоимость объекта недвижимости составит 11893 тыс. руб., дополнительный доход при сохранении
условий финансирования и эксплуатации будет 3893 тыс. руб.
При пессимистическом варианте прогноза текущая стоимость объекта
недвижимости составит 6548,66 тыс. руб. В этом случае инвестор от вложения
средств в объект недвижимости получит убыток в размере 1451,34 тыс. руб.
Средний доход от инвестиций в объект недвижимости составит 8187,73 тыс.
руб.
5.11. Определить коэффициент капитализации для объекта недвижимости, срок полезной жизни которого 4 года, требуемая ставка на инвестиции в
данный объект 15%, и предполагается, что в течение этого периода прирост инвестиций составит 25%.
5.12. Определить текущую рыночную стоимость нежилого здания методом прямой капитализации на основе следующих данных:.
- полезная стоимость здания — 700 кв.м.;
- Арендная плата за 1 кв.м.в месяц — 200 руб.;
- в аренду сданы 85% полезной площади здания;
- Расходы по эксплуатации здания в расчете на 1 кв.м. в месяц — 80
руб.;
- отчисления на капитальный ремонт производятся в размере 2% от действительного валового дохода;
- известны также цены продаж и чистые операционные доходы по трем
объектам-аналогам, которые приведены в табл.5.4.
Таблица 5.4
28
Объекты-аналоги
Показатели
Цена продажи, тыс. руб.
Чистый операционный доход,
тыс.руб.
1
2
3
3170
380
3500
450
4700
520
5.13. Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе
существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к работе его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Затраты на эти цели составят 50000 долл., продолжительность работ —
полгода. В результате будет получено 2000 кв.м. полезной площади, которую
можно будет сдавать в аренду. В конце периода использования здание можно
будет продать.
Определить текущую рыночную стоимость здания, используя приведенные ниже данные, которые получены в результате анализа рынка коммерческой недвижимости:
- арендная плата в аналогичных бизнес-центрах составляет в среднем 10
долл. За 1 кв.м. в месяц и имеет тенденцию к росту 5% в год;
- наиболее распространенный период коммерческого использования таких объектов — 5 лет;
- коэффициент заполняемости в первый год использования подобных
зданий составляет 0,5; во второй — 0,75; в третий — 0,9; в четвертый и пятый
—0,95;
- расходы по эксплуатации зданий такого типа составляют в среднем
30% от ставки арендной платы;
- коэффициент капитализации для зданий такого типа — 0,18;
- ставка дисконтирования определена на уровне 15%: в год.
5.14. В течение 5 лет объект недвижимости может сдаваться в аренду,
прогнозируемый чистый доход составит 10000 долл. в год. Платежи будут поступать равномерно в конце каждого года. В конце пятого года объект может
быть продан за 40000 долл. Ставка дисконтирования определена на уровне
15%.
Определить текущую рыночную стоимость объекта.
5.15. Объект недвижимости приносит годовой доход в размере18000
долл. Определить возможную цену продажи объекта в конце пятилетнего периода его использования, если известно, что, начиная, со второго года доход от
объекта будет расти на 10% в год. Ставка капитализации для данного типа зданий — 25%
29
5.16. К оценщику за консультацией обращается инвестор, которому
предложили приобрести нежилое здание за 3500 тыс.долл. Общая площадь помещений здания 2500 кв.м. На момент продажи здание полностью арендуется,
срок аренды заканчивается через 2 года. Согласно договору аренды арендатор
выплачивает авансовую арендную плату в размере 120 долл. за 1 кв.м в год. По
окончанию срока аренды здание будет освобождено. Выполненный оценщиком
анализ наиболее эффективного использования здания после его освобождения
показал, что необходима реконструкция , которая позволит на 20% увеличить
полезную площадь здания и оборудовать в нем современный бизнес-центр. Расходы на реконструкцию составят 500000 долл., продолжительность работ — 5
месяцев. После реконструкции арендная плата может возрасти до 240 долл. за
1кв.м. в год. В первые семь месяцев работы бизнес-центра после реконструкции
планируется сдать в аренду 75% полезной площади, в дальнейшем заполняемость будет на уровне 95%. Суммарные расходы по содержанию здания оцениваются в размере 6 долл. за 1 кв.м в месяц.
По рыночным данным ставка дисконта для аналогичных объектов составляет
22%. Анализ рынка показал также, что типичный период коммерческого использования здания составляет 5 лет, затем здание может быть продано, при
этом коэффициент капитализации определен в размере 28%.
Определить текущую рыночную стоимость здания и сформулировать
рекомендации клиенту-инвестору относительно приобретения данного здания.
5.17. Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости
на основе следующей информации:
- действительный валовой доход от объекта недвижимости в первый год
его использования определен в размере 90000 долл. и в дальнейшем будет расти на 5% в год;
- суммарные расходы по содержанию здания в первый год составят
30000 долл. и далее будут расти на 4% в год:
- ставка дисконтирования — 15%;
- период использования здания — 7 лет;
- коэффициент капитализации — 20%.
5.18. Инвестор рассматривает предлагаемый к продаже земельный участок, на котором можно построить автозаправочную станцию на три колонки.
Совокупные издержки на оборудование одной колонки составят 1200 тыс.руб.
Анализ рынка продаж бензина показывает, что на аналогичных по местоположению станциях заправляется в среднем 5 автомобилей в час на одной колонке. Одна заправка в среднем равна 20 литров. Чистый доход от продажи одного
литра бензина составляет 1,2 руб. Автозаправочные станции работают круглосуточно, вынужденные простои составляют 5% рабочего времени. Коэффициенты капитализации определены по данным рынка и составляют для сооруже30
ний — 0,28, для земли — 0,18. Определить рыночную стоимость земельного
участка, предлагаемого под строительство автозаправочной станции.
5.19. Определить ставку капитализации методом Ринга при условии инвестирования:
- сумма равна 2000 долл.;
- срок равен 5 годам;
- ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. Прямолинейная ежегодная норма возврата капитала составит 20%,
19так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5=20). В этом случае коэффициент капитализации составит 0,32 (0,2+0,12).
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400
долл.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в
абсолютном выражении будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять240
долл.; для второго — 192; для третьего —144; для четвертого —96; для пятого
— 48 долл.
5.20. Оценщик определил, что стоимость земли составляет 30% от стоимости всего объекта недвижимости (включая постройки). Анализ рынка показал, что ставка капитализации для земли составляет 15%, а для здания — 22%.
Определить ставку капитализации для объекта в целом.
5.21. Определить ставку капитализации для оцениваемого объекта, если
аналогичный объект в том же секторе рынка, приносивший ежегодный чистый
доход в размере 395 тыс. руб. был продан за 1580 тыс. руб.
5.22. Инвестор рассматривает приобретение нежилого здания, приносящего чистый операционный доход в размере 50000 долл. Для покупки инвестор
может получить кредит, составляющий 70% стоимости здания, под 18% годовых. Собственные средства инвестор вкладывает в проекты, приносящие не менее 20% дохода. Определить общую ставку капитализации и стоимость здания.
5.23. Определить ставку капитализации при условиях инвестирования:
- инвестиции — 2000 долл.
- срок равен 5 годам;
- ставка дохода на капитал составляет 12%.
5.24. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение 5 лет и составит 40%. Используя метод
Хоскольда , определить коэффициент капитализации.
31
5..25. Определить ставку капитализации для объекта, в который вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств составляет 60%,
ставка капитализации заемных средств равна 14%. В объект вложены собственные средства инвестора в размере 2300 тыс. руб., которые приносят ежегодный
доход в 550 тыс. руб.
5.26. На момент оценки бизнес-центра доходность правительственных
среднесрочных облигаций составляла 8%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в данный объект по сравнению с правительственными облигациями составляет 5%. Кроме того, риск, связанный с
управлением инвестициями оценен экспертом в 2%. Учитывая то, что продажа
объекта в случае необходимости займет определенное время, риск, связанный с
низкой ликвидностью, установлен в размере 3%. Время, которое потребуется
для возврата вложенного в объект капитала, составляет 20 лет. Определить
ставку дисконтирования и коэффициент капитализации для данного объекта.
5.27. В аренду на 5 лет сдается недвижимое имущество, представляющее
собой комплекс специализированных зданий по обслуживанию аэропорта. Как
показали проведенные в процессе оценки исследования, рыночная стоимость
комплекса на дату заключения договора аренды составляет 140 тыс. дол. Величина ставки дисконтирования 15%. Необходимо определить годовую рыночную величину арендной платы за комплекс при условии авансового взноса
арендной платы с учетом того, что:
а).стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 30%;
б). стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 100%;
в). Стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 20%.
6. Сравнительный (рыночный) подход
Применение сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества возможно при условии наличия достоверной рыночной информации о недавно совершенных сделках купли-продажи объектов.
При этом используются следующие методы:
-рынка капитала, который основан на использовании рыночных цен акций
схожих предприятий, акции которых не участвуют в операциях на фондовых
рынках;
-. сравнения продаж предусматривает сопоставление и анализ информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние
3-6 месяцев. Основной метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не
32
заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.
Метод сравнения продаж включает несколько этапов:
1.Выбор объектов недвижимости аналогов. Для более объективной оценки
необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.
2.Выбор факторов сравнения, по которым требуется корректировка объекта аналога с
3.Оценка поправок по элементам и корректировка стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
4. Определение стоимости оцениваемого объекта
- валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода),
который заключается в выборе объектов-аналогов по недавно совершенным
сделкам купли-продажи и затем для каждого аналога рассчитывается соотношение между ценой продажи аналога и каким-либо финансовым показателем. Таким показателем может быть: прибыль , действительный валовой доход, чистый операционный доход и др.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение продажной цены, к валовому доходу исходя
их недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
С о = Д р * ВРМ
С анал
ПВД анал
,
где Со — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др — рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ — валовой рентный мультипликатор;
Саанал.— цена продажи аналога;
ПВДанал.— потенциальный валовой доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости,
так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
- отраслевых коэффициентов позволяет рассчитать ориентировочную стоимость объектов недвижимости по формулам, выведенных на базе отраслевой
статистики. Он ориентирован на использование рекомендуемых соотношений
между ценой и определенными финансовыми параметрами.
33
Задачи по сравнителбному подходу
6.1. Рассчитать с помощью метода парных продаж стоимость одноэтажного здания. Здание-аналог отличается от оцениваемого наличием веранды. Цена
продажи аналога 920 тыс. руб. Кроме того, имеются данные по объектам аналогам, которые приведены в табл.6.1.
Таблица 6.1
Сведения о проданных объектах-аналогах
№
Наличие веранды Характеристики объекта
объекта
1
Имеется
Одноэтажное кирпичное здание
2
нет
Одноэтажное кирпичное здание
Цена продаж,
тыс. руб.
903
795
Решение
Поскольку объекты №1 и №2 полностью схожи между собой, за исключением одного элемента — веранды, то определим влияние этого элемента на
стоимость объекта-аналога.
Стоимость веранды (Св) Судет равна:
Св= С1-С2=903-795=108 тыс. руб.
Поскольку проданный за 920 тыс. руб. объект-аналог не имел веранды, то
из цены продажи необходимо вычесть затраты, приходящиеся на пристройку
веранды (Св). Тогда стоимость объекта оценки (Со) составит:
Со= Са-Св=920-108=812 тыс. руб.
6.2. Оценить стоимость здания склада, у которого износ составляет 20%.
Сведения об износе объектов сравнения приведены в табл.6.2.
Таблица 6.2
Данные для корректировки цены продажи по износу
№ объекта
Износ, %
Цена продаж, тыс. руб.
1
2
2
4
5
25
29
30
26
48
3420
3150
3000
3260
2900
34
Решение
При определении корректирующих коэффициентов в расчет принимаются аналоги, имеющие незначительные отклонения по износу. В нашем примере
объект №5, имеющий износ 48% в расчетах не принимается.
Рассчитываем поправочный коэффициент на износ (Киз.) по формуле:
Киз.=(100-Киз.о)/(100-Киз.а),
где Киз.о и Киз.а— износ оцениваемого объекта и аналога в процентах соответственно.
Киз.1=(100-20)/(100-25)=1,066
Киз.2=(100-20)/(100-29)=1,13
Киз. 3=(100-20)/(100-30)=1,14
Киз.4=(100-20)/(100-26)=1,081
Далее определяем скорректированную цену (Ц) каждого объекта-аналога.
Ц1к=Ц1а×Киз.1=3420×1,066=3645,72
Ц2к=Ц1а×Киз.2=3150×1,13=3559,5
Ц3к=Ц1а×Киз.3=3000×1,14=3420,0
Ц4к=Ц1а×Киз.4=3260×1,081=3524,06
Определим стоимость оцениваемого объекта, которая будет равна среднему арифметическому значению скорректированным стоимостям объектованалогов.
Со=(Ц1к +Ц2к +Ц3к +Ц4к)/4=3537,32 тыс. руб.
Таким образом, с учетом корректировки цен объектов-аналогов по износу определена стоимость объекта оценки, которая составила 3537,32 тыс. руб.
6.3. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под
офис , расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был
определен аналог — двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1250000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл.6.3).
Таблица 6.3.
35
Номер
объекта
Местоположение,
округ
Физические характеристики и назначение объекта
Цена, долл.
1
«Юг»
400000
2
3
«Север»
«Север»
4
«Юг»
Одноэтажное блочное здание под офис
То же
Двухэтажное кирпичное
здание под магазин
То же
950000
1250000
900000
Решение.
Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением
цен парных продаж объектов №1 и №2. Объекты №3 и №4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позволяет отнести их к тому
же, что и наш объект, сегменту рынка.
Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:
П м=
Ц1
Ц1
Ц2
=
400000
= 0,42
950000
где
Пм — поправка на местоположение;
Ц1 — цена продажи объекта №1;
Ц2 — цена продажи объекта №2
Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на
который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.
6.4. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100000 долл. Кроме того,
есть данные по следующим по следующим объектам-аналогам (табл.6.4)
Таблица 6.4
Номер
объекта
Наличие
веранды
Физические характеристики и
назначение объекта
Цена, долл.
1
2
Есть
нет
Трехэтажное блочное здание
То же
125000
118000
Решение
36
Из анализа объектов №1 и №2 можно предположить, что разница в их
цене обусловлена наличием или отсутствием веранды при условии допущения
равенства прочих физических характеристик.
где
П3 = Ц1-Ц2=125000-118000=7000 долл.
П3 — поправка на наличие веранды;
Ц1 — цена объекта №1;
Ц2 — Цена объекта №2.
Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей фор-
муле:
Со=Cанал.+П3 = 100000+7000 = 107000 долл.,
где
Со — вероятная стоимость объекта;
Санал. — цена продажи аналога;
П3 — поправка на наличие веранды.
6.5. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью
400 кв.м., нуждающееся в ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 кв.м., в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога — 250000 долл. В базе данных были
найдены следующие сведения по парным продажам (табл.6.6).
Таблица 6.6
Номер
объекта
1
Физические характеристики и назначение объекта
Одноэтажное офисное кирпичное
здание площадью 150 кв.м.
2
Одноэтажное кирпичное офисное
здание площадью 200 кв.м.
Состояние
объекта
Требуется
косметический
ремонт
Проведен
косметический
ремонт
Цена,
долл.
80000
160000
Решение
При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косметическим ремонтом.
37
Пр =
Ц1 Ц 2
80000 1600000
−
=
−
=
S1
S2
150
200
533,33-800=-266,67 долл.
где Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. площади
здания);
Ц1 — цена объекта №1;
Ц2 — цена объекта №2;
S1 — площадь объекта №1;
S2 — площадь объекта №2.
Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что
цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного
косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого
объекта, которая рассчитывается по формуле:
Со =
C анал .
250000
+ Пр *S =
+ (− 266 .67 ) = 179046 .долл .
S анал .
350
где
Со — вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Санал. — цена продажи аналога;
Sанал. — площадь аналога;
Sпр — площадь оцениваемого объекта.
В данном примере наиболее вероятная стоимость объекта оценки с
учетом поправки на косметический ремонт составляет 179046 долл.
6.7. Оценить административное здание с учетом поправки на износ.
Фактический износ оцениваемого здания составляет 15%. Имеются
следующие данные по недавно проданным объектам (табл6.7).
Таблица 6.7
Номер
объекта
1
2
3
Процент износа
Цена, долл.
20
95
25
75400
30680
70600
Решение
С1=75400*[(100-15):(100-20)]=80113 долл.
С3=70600*[(100-15):(100-25)]=80013долл.
38
Объект 2 вообще не использовался в качестве аналога, так как его износ выше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается следующим образом:
Со=(80013+80013):2=80063 долл.
Наиболее вероятная рыночная стоимость объекта с учетом поправки
по износу объекта составляет 80063 долл.
6.8. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 15000долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных объектах, которые представлены в табл.6.8.
Таблица 6.8
Аналог
Цена продажи,
долл.
80000
95000
65000
А
В
С
ПВД
16000
17500
13500
Решение.
1. Определяем валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для каждого
объекта по формуле:
Санал
ВРМ= ПВДанал
где
.
,
ВРМ — валовой рентный мультипликатор;
Санал. — цена продажи аналога;
ПВДанал. — потенциальный валовой доход аналога.
80000
ВРМА= 16000
95000
ВРМВ = 17500
= 5
= 5,43
65000
= 4,8
ВРМС = 13500
2. Определяем среднее значение валового рентного мультипликатора
39
ВРМср= (5+5,43+4,8):3=5
2. Определяем наиболее вероятную рыночную стоимость объекта
оценки по формуле:
V= Др*ВРМ,
где
V — наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Др — рентный доход (ПВД) оцениваемого объекта.
V= 15000*5=75000долл.
6.9. Определить стоимость объекта оценки на 01.04, используя данные по недавно проданным объектам(табл.6.9), индекс покупательной способности рубля на 01.04 составил 0,87.
Таблица 6.9
Данные по проданным объектам-аналогам
№
объекта
1
2
3
4
Дата
продажи
1.03
23.03
27.03
29.03
Индекс покупательной способности
рубля на дату совершения сделки
0,95
0,84
0,83
0,79
Цена продаж,
тыс. руб.
8000
6700
8500
9120
6.10. В табл. 6.10... приведены рыночные данные по ценам продаж однотипных загородных домов, которые объединены в пары. Определить величину
корректировки на наличие сада на основе:
1). медианы; 2). моды; 3). средней арифметической.
Таблица 6.10
Объект
Дом с садом
Дом без сада
Цена продажи, долл.
Пара 1
Пара 2
60000
65000
56000
62000
Пара 3
57700
55000
Пара 4
52700
50000
Пара 5
54500
48000
6.11. Оцениваемый объект представляет коттедж, сдаваемый в аренду.
Годовая арендная плата для такого типа объектов по данным рынка составляет
40
4500 долл. Определить стоимость оцениваемого объекта с помощью данных
приведенных в таблице 6.11.
Таблица 6.11
Показатели
Цена продажи, долл.
Годовая арендная
плата, долл.
1
69090
4200
2
70950
4300
3
72380
4350
4
74500
4500
5
63180
3900
6.12. На основе данных, приведенных в таблице, определить:
1) величину корректировок на разницу в площади;
2) величину корректировки на наличие погреба;
3) величину корректировки на наличие бани.
6.13. Определить стоимость дачного домика со следующими характеристиками:
- полезная площадь — 70 кв.м.;
- Количество комнат — 4
Площадь земельного участка — 12 соток.
Анализ рыночной информации позволил выбрать в качестве сопоставимых объектов четыре проданные в том же районе дачи, характеристики которых приведены в табл. 6.12.
Таблица 6.12
Характеристика
объекта
Цена продажи,
тыс. руб.
Полезная
площадь, кв.м.
Условия расчета
Оценив
аемый
объект
1
2
3
4
565
485
418
585
70
65
55
75
Рыночн Рыночн
ые
ые
Рыночн
ые
Рыночн
ые
6
месяцев
назад
12
6
месяцев
назад
12
Цена
завышена
на 5%
4 месяца
назад
6
6
70
Дата продажи
Площадь
земельного
участка, сотки
Объекты
12
1 месяц
назад
41
Количество
комнат, шт
Транспортная
доступность
4
4
4
3
3
Лучше
Аналог
Лучше
Лучше
6.14. Укажите, для оценки какого из перечисленных типов недвижимости метод сравнительного анализа продаж наиболее приемлем: больницы,
церкви, квартиры, правительственные здания. Почему ?
615. В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за
20000долл. в год. Платежи будут поступать в конце каждого года. В конце 8
года объект будет продан за 150000 долл. Какова текущая стоимость объекта,
если годовая рыночная ставка равна 14%.
7. Затратный подход
Этот подход включает этапы:
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся
здания и сооружения.
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения
здания или сооружения на действительную дату оценки..
3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их
физического, функционального, технологического и экономического
устаревания.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность
между стоимостью воспроизводства и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством
прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости
земельного участка.
При оценке стоимости земельных участков применяются следующие
методы:
- метод техники остатка для земли;
- метод средневзвешенного коэффициента капитализации;
- метод сравнения продаж;
- метод разбиения;
- метод капитализации;
Метод валового рентного мультипликатора.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения
осуществляется:
- Методом сравнительной единицы;
- Методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
- Индексным способом оценки.
Метод сравнительной единицы включает несколько этапов:
42
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов
разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м., на 1
куб.м. здания) или можно воспользоваться разработками Центрального научноисследовательского института экономики и управления Коинвеста и др., где
даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной
продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и
прогнозном уровне цен.
Определение стоимости зданий и сооружений методом поэлементного
расчета осуществляется в следующей последовательности:
1. Здание разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас,
крышу и т.д.)
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в
строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и
косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
Далее определяется износ зданий и сооружений. В практике оценки
основными методами определения износа являются:
- метод срока жизни;
- метод разбиения.
Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым
относятся:
- Устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний (экономический) износ.
Завершающим этапом определения стоимости объекта недвижимости
затратным подходом является расчет полной стоимости объекта путем
прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости
земельного участка.
Применение затратного подхода при решении задач
а). Оценка земельных участков
7.1. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450000 долл.
Продолжительность их экономической жизни — 50 лет, соответствующая им
ставка дохода на инвестиции — 12%. В первый год эксплуатации, данный
имущественный комплекс (земельный участок и сооружения) принес чистый
операционный доход в 65000 долл.Определить стоимость земельного участка
Решение.
1. Определяется чистый операционный доход, приносимый сооружениями
(ЧОД).
43
ЧОД=65000*0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента; 50 лет;
12%)=54187 долл.
2. Определяется чистый операционный доход, приносимый землей
(ЧОДзем.).
ЧОДзем.=65000долл. – 54187долл.=10813 долл.
3. Определяется стоимость земельного участка (Сзем.)
Сзем.=10813 : 0,12 = 90108долл.
7.2. Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом.
Базовая ставка арендной платы составляет 12 руб.за кв. м. в год.
Кд=3 — коэффициент вида деятельности арендатора;
Км=2 — коэффициент коммерческой ценности местоположения
земельного участка. Требуемая ставка доходности составляет 20%.
S — площадь земельного участка.
Определить стоимость земельного участка.
Решение.
1. Определяется величина годовой арендной платы за участок (земельная
рента) по формуле:
А=Сб х Кд х Км х S = 12 х 3 х 2 х 3000 =216000.
2. Определяется стоимость земельного участка
V = 216000 / 0,2 = 1080000 руб.
7.3. Определить стоимость земельного участка, используя данные о сопоставимых земельных участках, проданных три месяца назад. Значения показателей сравнения приведены в таблице 8.1.
Таблица 8.1
Сведения об объектах-аналогах
№
продажи
Цена продажи, тыс.руб.
1
270
2
240
3
310
4
320
Факторы. Учитываемые при сравнении с объектом оценки
Ф1
Ф2
Ф3
Ф4
Ф5 (тип
(Местоположе (Окружающи (рельеф (расстоян почвы)
ние)
й ландшафт) )
ие до
города)
Лучше на 10% Такой же
Хуже
Ближе на
Аналогич
на 8%
5%
ный
Аналогичное
Лучше на 2% Лучше Такое же
Хуже на
на 5%
5%
Хуже на 5%
Лучше на 7% Аналог Дальше на Лучше на
ичный
8%
12%
Аналогичное
Такой же
Лучше Такое же
Хуже на
на 2%
9%
44
Решение.
Рассчитываем общий коэффициент корректировки аналогов путем
определения корректирующего коэффициента в долях к каждому
учитываемому фактору (табл. 8.2).
Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту
оценки: если сравниваемый объект хуже оцениваемого корректировка будет
прибавляться (если хуже на 20%, то корректировочный коэффициент — 1,2,
если лучше па 20% — 0,8).
Таблица 8.2
Определение общего коэффициента корректировки цен аналогов
№
Поправка для фактора
продажи Ф1
Ф2
Ф3
Ф4
Ф5
1
2
3
4
0,95
1
1,08
1
1
1,05
0,88
1,09
0,9
1
1,05
1
1
0,98
0,93
1
1,08
0,95
1
0,98
Общий
корректирующий
коэффициент
0,92
0,98
0,93
1,07
Далее рассчитываем скорректированную стоимость каждого аналога.
Используя полученный общий коэффициент корректировки. Результаты
расчета показаны в табл.8.3.
Таблица 8,3
Расчет скорректированных цен объектов-аналогов
№ продажи
Цена продажи, тыс.
руб.
1
2
3
4
270
240
310
320
Коэффициент
корректировки
цены аналога
0,92
0,98
0,93
1,07
Скорректированная
цена аналога, тыс.
руб.
248,4
235,2
288,3
342,4
Определяем стоимость оцениваемого земельного участка
Сз.у.= (248,4+235,2+288,3+342,4)/4=274,08 тыс. руб.
Если информации о продажах земельных участков недостаточно, то
используется метод распределения.
45
Метод основан на том, что между стоимостью земельного участка и
стоимостью возведенных на нем зданий и сооружений существует зависимость,
поэтому стоимость земельного участка рассчитывается на основе соотношения
между стоимостью улучшений и стоимостью земли.
7.4. Определить стоимость земельного участка, используя информацию
об аналогах, представленную в табл. 8.4.
Таблица 8.4
Сведения об объектах-аналогах
№ продажи
Средняя стоимость земли,
тыс. руб.
1
2
3
720
780
550
Средняя стоиДоля стоимости
мость объектаземли в общей
аналога, тыс. руб. стоимости
объекта, тыс. руб.
4560
0,1579
6010
0,1298
5580
0,0986
Решение
Средняя доля стоимости земли будет равна:
(0,1579+0,1298+0,0986)/3=0,1288
Тогда стоимость земельного участка составит:
1780 × 0,1288 = 229,264 тыс. руб.
7.5. Стоимость зданий и сооружений оценена в 90 % от общей стоимости
собственности, а земля — в 10%, продолжительность экономической жизни
зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%, чистый операционный
доход — 65000 долл. Расчет общего коэффициента капитализации показан в
табл.8.5
Таблица 8.5.
Актив
Здания
Земля
Взвешенный
коэффициент
Доля в стоимо- Коэффициент
сти, %
капитализации
90
10
14
12
Взвешенный коэффициент
капитализации
0,126
0,012
0,138
46
капитализации
Остаточная стоимость: 65000/ 0,138 = 471015 (с округлением)
Решение
Стоимость земли — 471015 х 0,1 = 47101,5 долл.;
Стоимость зданий и сооружений — 471015—47101,5 = 423913,5 долл.
7.6. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под
строительство автозаправочной станции (АЗС) на 6 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют885 тыс. руб. Экономический срок жизни
АЗС — 10 лет. Планируемый доход на инвестиции 22%, поправка на риск —
5%.Возмещение инвестиций производится по прямому методу. Анализ эксплуатации действующих аналогичных станций АЗС показал: в среднем в течение
одного часа в сутки с одной колонки продается 45 л бензина, средний доход от
продажи 1л бензина — 1,3 руб. С учетом перерывов между сменами, времени
на текущий ремонт и других потерь АЗС будет работать 310 дней в году.
Решение.
Стоимость строительства АЗС на 6 колонок составит:
Сс = 885×6=5310 тыс. руб.
Норма амортизационных отчислений (На), учитывая срок экономической
жизни (Тэ) и прямолинейный способ начисления амортизации:
Ставка капитализации для АЗС, учитывая норму дохода на инвестиции
(Нин), норму амортизации (На) и поправку на риск (Нр) составит:
Кк = Нин+На+Нр = 0,22+0,10+0,05 = 0,37.
Чистый операционный доход, который приносит сооружение АЗС ЧОДс),
с учетом стоимости строительства (Сс) и коэффициента капитализации (Кк)
составит:
ЧОДс= Сс×Кк = 5310×0,37 = 1964,7 тыс. руб.
Чистый операционный доход от АЗС, учитывая параметры эксплуатации:
Количество рабочих дней (Тр), количество часов работы в сутки (Тч), объем
продаж бензина с одной колонки (Об), число колонок (Чк) и средний доход от
продажи 1л бензина (Дб):
ЧОДазс=Тр×Тч×Об×Чк×Дб = 310×24×45×6×1,3 =2611440 руб.
47
Далее, чтобы получить чистый операционный доход, приходящийся на
земельный участок, необходимо из чистого операционного дохода АЗС вычесть
чистый операционный доход, приносимый сооружениями АЗС.
ЧОД з.у.= ЧОДазс- ЧОДс = 2611,44 – 1964,7 = 646,74 тыс. руб.
Стоимость земельного участка составит:
Сз.у.=ЧОДз.у./Нин =646,44/0,22=2939,7273 тыс. руб.
Стоимость земельного участка, отводимого под строительство АЗС
определена в сумме 2940 руб. с округлением.
7.7. Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход
100 долл.Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%.
Определить рыночную стоимость земельного участка.
Решение
1. Определяется размер годовой ренты: 100 х 4 = 400 долл.
2. Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка:
0,1 = 4000 долл.
400:
7.8. Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход
100 долл.Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%.
Определить рыночную стоимость земельного участка.
Решение
1. Определяется размер годовой ренты: 100 х 4 = 400 долл.
2. Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка:
0,1 = 4000 долл.
400:
7.9. Установлено наиболее эффективное использование свободного земельного участка. При этом ожидается чистый операционный доход (ЧОД) в
размере 90000 долл. за первый год. Затраты на создание улучшений составят
400000 долл.Ставки капитализации для сооружений и земли составят 19% и
13% соответственно.
Оценить стоимость земельного участка.
7.10. Объект был недавно сдан в аренду сроком на 5 лет. Арендная
ставка по договору составляет 40000 долл. в год.. Рыночная арендная ставка
составляет 60000 долл. Арендные ставки являются «чистыми», т.е. совпадают
48
с чистым операционным доходом. Согласно прогнозу владелец объекта
сможет продать его за 250000 долл. по истечении арендного договора. Норма
прибыли составляет 15%. Субарендный договор (избыточная рента) и выручка
от продажи объекта дисконтируется по ставке объекта 20%
Оценить стоимость прав аренды и стоимость прав арендатора.
7.11. На свободном участке земли можно возвести четыре типа зданий:
торговый центр, бизнес-центр, гостиница, кинотеатр. В результате анализа
рынка недвижимости получена информация по аналогичным объектам, представленная в табл.8.6. Определить наилучший и наиболее эффективный
вариант использования земельного участка.
Таблица 8.6
Показатель
Стоимость
строительства,
тыс. руб.
Чистый годовой
операционный
доход, тыс. руб.
Коэффициент
капитализации для
зданий, %
Коэффициент
капитализации для
земли, %
Объекты
Торговый
центр
28500
Бизнесцентр
24000
Гостиница
Кинотеатр
22500
19500
5900
4780
4600
3750
14
15
17
13
12
12
12
12
7.12. На основе дохода, относящегося к земле, определить ННЭИ земельного участка, на котором можно возвести три варианта многоквартирного
жилого дома (табл. 8.7.). Анализ рынка показал, что расходы по эксплуатации
таких зданий составляет 40% от доходов. Норма доходности инвестиций для
застройщика должна быть не менее 20%.
Таблица 8.7.
Показатель
Стоимость строительства в
Варианты
1
160
2
150
3
140
49
расчете на 1 м2 , долл.
Количество квартир в доме: однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных
четырехкомнатных
пятикомнатных
Общая площадь квартир, м2
однокомнатных
двухкомнатных
трехкомнатных
четырехкомнатных
пятикомнатных
Прогнозируемая месячная арендная
плата за квартиру, долл.
днокомнатные
двухкомнатные
трехкомнатные
четырехкомнатные
пятикомнатные
60
10
30
32
46
70
150
320
480
-
20
40
30
-
25
20
40
65
85
-
110
150
200
430
600
-
700
850
7.13. В табл. 8.8. приведены данные, описывающие три варианта использования свободного участка земли.
Таблица 8.8
Показатель
Площадь
зданий, м2
Стоимость
строительства
зданий, руб./м2
Чистый
операционный
доход от всего
объекта, тыс.
руб.
Варианты использования участка земли
СтроительСтроительство
Строительство
ство жилого
офисного здания
торгового здания
здания
7100
8000
5600
6500
5600
6000
12000
13800
14500
50
Коэффициент
капитализации
для зданий
Коэффициент
капитализации
для земли
0,13
0,12
0,14
0,10
0,10
0,10
Определить:
•
стоимость земли;
• вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка;
• общую стоимость объекта для выбранного варианта.
7.14. Предлагается три варианта застройки земельного участка размером
12 соток. Стоимость одной сотки составляет 1000 долл. Первый вариант
предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей
площадью 200кв.м. Стоимость строительства такого же дома в расчете на 1
кв.м. общей площади составляет 250 долл. По второму варианту возможно
строительство индивидуального жилого дома общей площадью 250 кв.м. Стоимость такого дома в расчете на 1 кв.м. общей площади составляет 210 долл.
Третий вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома
общей площадью 310 кв.м. Стоимость строительства такого дома в растете на
1 кв.м. общей площади составляет 190 долл. Известна рыночная стоимость
указанных домов. Так, дом, построенный по первому варианту, можно продать
за 80000 долл., по второму варианту — за 90000 долл., по третьему варианту
— за 94000 долл. На основе ожидаемого дохода от продажи домов определить
вариант наилучшего и наиболее эффективного использования данного
земельного участка.
б). Задачи по оценке зданий и сооружений
7.15. Рыночная информация свидетельствует, что здания, расположенные
вблизи железной дороги, имеют годовую арендную плату на 500 руб./кв.м.
меньше, чем аналогичные здания в других местах.
В оцениваемом объекте доли стоимости земельного участка и зданияясоставляют соответсвенно 20% и 80%. Площадь сдаваемых в аренду
помещений равна 314 кв.м. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2.
Определить внешний износ здания.
51
Решение:
1. Величина рентных потерь для объекта равна 500 х 314 = 157000
руб./год.
2. Доля потерь, приходящаяся на здание: 157 х 0,8 = 125,6 тыс.руб./год.
3. Внешний износ составляет: 125,6 : 0,2 = 628 тыс. руб.
7.16. Здание площадью 3500кв.м.имеет излишне высокие потолки, приводящие к повышенной стоимости здания и дополнительным эксплуатационным
затратам, составляющим 50 тыс. руб. в год. Коэффициент капитализации — 0,2.
Стоимость строительства 1 кв.м. здания с обычными потолками — 11
тыс. руб., с высокими потолками — 12 тыс. руб. Физический износ избыточных
конструктивных элементов (стены) и инженерных систем равен 20%. В то же
время рынок учитывает высокие потолки вкладом (добавочной стоимостью
здания) в размере 500 руб./кв.м.
Определить неустранимый функциональный износ.
Решение.
1. Определяем стоимость избыточного объема:
Сстр. = (12-11) х 3500 = 3,5 млн. руб.
2. Физический износ избыточных элементов составит:
ФИ = 3500 х 0,2 = 0,70 млн. руб.
3. Определяем дополнительные эксплуатационные затраты:
Сд. затр.= 50 : 0,2 = 250 тыс. руб..
4. Добавочная стоимость здания за счет высоких потолков будет равна:
Сдоб.= 500 х 3500 = 1,75 млн. руб.
5. Определяем неустранимый функциональный износ 3-го рода:
НФУ3 = 3,5 – 0,7 + 0,25 – 1,75 =1,3 млн. руб.
7.17. В оцениваемом здании отсутствует лифт. Стоимость монтажа
пристроенного лифта на дату оценки 750 тыс. руб.
Определить устранимое функциональное устаревание 1-го рода.
Решение:
УФУ1 = 750 – 500 = 250 тыс. руб.
8.18, Определить стоимость внешнего износа здания расположенного
вблизи железной дороги. Здание включает в себя и земельный участок, доля
которого в стоимости здания составляет 25%.В аренду предполагается сдавать
450 кв.м площади. Годовая арендная плата 1 кв.м. площади зданий,
расположенных у железной дороги на 1,5 тыс. руб.меньше, чем у других
аналогичных зданий с другим местоположением. Коэффициент капитализации
для зданий равен 0,2.
52
Решение
Определим потери арендных платежей (П) по сдаваемой в аренду
площади
П=1,5×450=506,25 тыс. руб.
Рассчитаем потери (Пзд.), приходящиеся на здание, с учетом того, что
стоимость здания составляет 75%.
Пзд.=675×0,75=506,25 тыс. руб.
Определим внешний (экономический) (Ивн.) износ:
Ивн.=506,25/0,2=2531,25 тыс. руб.
7.19. Определить вид износа в каждом из приведенных ниже случаев:
1.
Многоэтажный дом без лифта.
2.
В доме протекает крыша.
3.
Большой бизнес-центр, не имеющий места для парковки автомашин.
4.
Жилой дом рядом с аэропортом.
5.
В здании неисправна система теплоснабжения.
6.
Торговый центр, расположенный на окраине.
Иэф., эффективный возраст — 12 лет, а затраты на возведение такого
объекта составляют 890 тыс. руб. Стоимость земельного участка — 132 тыс.
руб. Определить стоимость здания,, если известно, что эффективный возраст
аналогичного здания одинаков.
Решение:
1). Определим физический износ (Ифа.) объекта-аналога в стоимостном
измерении методом сравнения продаж, для чего из затрат объекта-аналога (Са)
вычтем разность между ценой продажи (Спа) и стоимостью земельного участка
аналога (Сз.у.а):
Иф.а.=Св.а.-Са-Сз.у.а= 890-900-132=122 тыс. руб.
53
2). Определим величину физического износа объекта-аналога в
процентах для этого сумму физического износа в стоимостном выражении
(Ифа) разделим на затраты по возведению аналога (За):
Иа,%=Ифа/За×100=122/890×100=13,7%
3). Определим износ объекта оценки (Ифоб в денежном исчислении,
используя показатель эффективного возраста, который и у аналога и у объекта
оценки одинаковы (12 лет):
Иф.об=Иа×Сво/100=13,7×800/100=109,6 тыс.руб.
4). Рассчитаем стоимость здания (Сзд), для чего из стоимости
воспроизводства оцениваемого здания (Сво) вычтем стоимость износа (Иф.об.) и
прибавим стоимость земельного участка (Сз.у.):
Сзд=Св.о.-Иф.об.+Сз.у.=800-109,6+132=822,4 тыс. руб.
Таким образом, расчетная стоимость здания составила822,4 тыс.руб.
7.20. Оценить стоимость здания площадью 1200 кв.м., его срок экономической жизни 60 лет, эффективный возраст 8 лет, а стоимость строительства 1
кв.м. аналогичного здания 32500 руб.
Решение.
1). Определим износ здания (Изд.) в процентах методом срока жизни:
Изд.=Тэф./Тн×100=8/60×100=13,33%
2). Определим износ здания в стоимостном выражении путем
умножения стоимости 1 кв.м.(Н) аналога на площадь здания (S) и на
физический износ здания в долях единицы:
Иф= Н×S×Изд.= 32000×1200×0,1333=5118720 Руб.
3). Первоначальная стоимость оцениваемого здания , учитывая его
площадь (S) и стоимость 1 кв.м площади недавно построенного здания (Н)
составляет:
Спер=Н×S=32000×1200=38400000 руб.
4).Определим стоимость продажи объекта оценки:
54
Сзд.=Спер.-Иф=38400000 – 5118720 = 33281280 руб.
Таким образом, расчетная стоимость здания затратным подходом составляет 33281280 руб.
7.21. Изменение схемы районной планировки привело к перемещению
основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого
жилого объекта. Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании
составило в среднем 75 руб. за 1 м2 общей площади жилья по сравнению с
такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь
жилья в оцениваемом здании составляет 1000 м2, на стоимость здания
приходится 80% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для
здания равен 0,25.
Определить вид износа и его величину.
7.22. В оцениваемом офисном здании отсутствует система кондиционирования, затраты на установку которой , по анализу рынка офисных помещений, покроются увеличением арендной платы. Приобретение и установка
кондиционеров обойдутся в 10 000 долл. Если бы кондиционеры были
установлены в процессе строительства, то связанные с этим затраты были бы
на 50% меньше. Определить вид и величину износа здания, связанного с
отсутствием кондиционеров.
7.23. Оцениваемое жилое здание имеет высоту этажа, которая с точки
зрения рынка является избыточной. Текущая восстановительная стоимость
оцениваемого здания равна 5,5 млн. руб., а текущая стоимость аналогичного
здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа равна 5,2
млн. руб. Физический износ оцениваемого здания определен на уровне 40%.
Ежегодные дополнительные эксплуатационные издержки, обусловленные
большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) составляют 15 тыс.
руб. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2. Определить вид и
величину износа.
55
Ответы на задачи
3. Задачи по временной оценке денежых потоков
3.8. 1449,26 тыс. руб.
3.9. 684,31 тыс. руб.
3.10. 2211,66 тыс.руб.
3.11. 45755 руб.
3.12. а) 3,35216; б) 5,74664; в) 9,29498
3.13. 72250 руб.
3.14. 9162 руб.
3.15. 48 тыс. руб.
3.16.1022,65 тыс. руб.
3.17. 20736000 руб.
3.18. 4976640 руб.
3.19. 528702 долл.
3.20. Достаточно, сумма накоплений составит10,42 тыс. руб.
56
3.21. 99533 долл.
3.22. а) 819 долл.; б) 744,5 долл.
3.23. 19888 руб.
3.24. 10125 руб.
3.26. а) 8949 долл.; б) 7782 долл.
3.27. 45755 руб.
3.28. 145370 долл.
5. Задачи по доходному подходу
5.11. 40%.
5.12. 10087218 руб.
5.13. 1265835,2 долл.
5.14. 72922 долл.
5.15. 79200 долл.
5.16. 2496226 долл.
5.17. 441301,3
5.18. 1946667 руб.
5.19. 32%
5.20. 19,9%
5.21. 25%
5.22. 19,2%
5.23. 32%
5.24. Ск=0,12-0,063=5,7%
5.25. 18%
5.26. 23% и 18%
5.27. а) 23678 долл. в год;
б) 36317 долл. в год;
в) 14650 долл. в год
Задачи по сравнителбному подходу
6.9. 7639 тыс. руб.
57
6.10. 1) 8000 долл.; 2) 2000 долл.; 3) 3180долл.
6.11. 73668 долл.
6.13. 606,2 тыс. руб.
6.14. Квартиры, так как этот вид недвижимости на рынке имеет достаточно обширную информацию о прошедших сделках купли-продажи, что позволяет выбрать объекты-аналоги
6.15. 20736000 руб.
Оценка земельных участков
7.9. .Стоимость земли — 107692 долл.
7.10. Стоимость прав аренды — 367140 долл.; стоимость прав арендатор5а — 723387 долл.
7.11. Наилучший и наиболее эффективный вариант использования —
торговый центр, так как он обеспечивает наибольшую стоимость земли —
15916,67 тыс.руб.
7.12. . ,ННЭИ— строительство жилого дома по второму варианту, так
как он обеспечивает наибольший доход, относящийся к земле — 131560 тыс.
руб.
7.13. Стоимость земли 60005 тыс. руб.; 84240 тыс.руб.; 97960 тыс.руб.
ННЭИ — строительство торгового здания. Общая стоимость объекта Ќ 131560
тыс. руб.
7.14. ННЭИ — строительство дома по второму варианту, так как в этом
случае может быть получен самый высокий доход от продажи — 15500 долл.
7.15. В первом и третьем случае имеет место функциональный износ, во
втором и пятом —физический, в четвертом и шестом — внешний.
7.16. В данном случае имеет место внешний износ, величина которого
составляет 240 тыс. руб.
7.21. Внешний износ, 240 тыс. руб.
7.22. Износ функциональный, 5000 долл.
58
7.23. Износ — неустранимый функциональный, величина 0,255 млн.
руб.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. М.: ИНФРА-М,
Норма. 1996.
2. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на
недвижимоеимущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21.07.97 г.
3. Федеральный Закон «Об ипотеке» № от 29.05.98 г.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 22.07.98 г. №135-Ф3;
5. Постановление Совета Министров - Правительства РФ «Об
утверждениипорядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков»
№ 503 от30.05.93 г.
6. «Стандарты оценки», утвержденные постановлением Правительства РФ от
59
6.07.01 г. №519.
7. Бюллетени «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ, М. 2002;
8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. «Экономика недвижимости» (Учебник). М.,
«Филинъ», 1999.
9. Ковалев А.Л. «Оценка стоимости активной части основных фондов.
Учебно-методическое пособие. М., «Финстатинформ», 1997.
10. Коростелев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости».
Учебное пособие. М., «Русская деловая литература», 1998.
11. Максимов С.Н. «Экономика недвижимости» (Учебное пособие). СПб:
Изд-во Санкт-Петербургского Ун - та, 1999.
12. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Серия «Оценочная
деятельность». Учебное и практическое пособие. М., «Дело», 1998.
13. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. «Экономика недвижимости»..
Ред. Грабовского П.Г. М.: изд-во «АСВ», 1999.
14. «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов»/ Учебное
пособие/ Под ред. Краюхина ГА, СПб.: СПбГИЭА, 1999
15. Тарасевич Е,И, «Оценка недвижимости», СПб ГТУ, СПб, 1997.
16. Оценка бизнеса». Учебник Под ред. Грязновой А,Г, и Федотовой М,А, М.,
«Финансы и статистика» 2003.
17. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий
и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС №№ 1-35).
18. Васильева Н,В, «Экономика недвижимости». Задачи, игры, тесты – СанктПетербург, СПб ГИЭУ, 2001.
20. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости» -М.: РИО,
Мособлупрпомграфиздат, 1994.
21. Черняк А,В, Оценка городской недвижимости» - М.: РОЛ, 1996.
22. Булычава Г,В,, Демшин В,В «Практические аспекты применения доходного
подхода к оценке Российских предприятий». Учебное пособие. М., Финансовая
академия при Правительстве РФ, 1999.
23. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия
(бизнеса). Серия «Учебники и учебные пособия». - Ростов н/Д: «Феникс», 2003
24. Валдайцев С.В. «Оценка бизнеса»: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во
Проспект, 2003.
25. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. «Оценка бизнеса»: Учебное
пособие. – ЗАО Издательский дом «Питер», 2007
60
26. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков»: Учебное пособие —
М: «Кнорус», 2008
27. Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. «Оценка бизнеса: теория и практика».
Серия Высшее образование» Ростов-на-Дону: «Феникс», 2007.
28. Л.А. Филиппов. «Оценка бизнеса»: Учебное пособие. — М., «Кнорус»,2007
29. Г.В. Булычева, В.В. Демшин «Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий»: Учебное пособие . — Финансовая академия при Правительстве РФ, М,1999.
30. Е.И. Иванова «Оценка стоимости недвижимости».Учебное пособие. —
«Кнорус», М. 2008
31. Л.С. Васильева «Экономика недвижимости»: учебник— М.:Эксмо, 2008 —
480с. — (Высшее экономическое образование)
32.А.Н. Асаул «Экономика недвижимости»: учебник, 2-е издание — Питер,
2008.
61