КАК ПОСТРОИТЬ ОТНОШЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ

Уполномоченный
по правам человека
в московской области
Правительство
московской
области
Как построить отношения
с управляющей организацией
В помощь собственнику квартиры
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
Содержание
Введение ................................................................................................................................................4
1. Собственник квартиры и управляющая
организация – стороны договора............................................................................................5
1.1. Управляющая организация – организатор, посредник
и исполнитель......................................................................................................................................5
1.2. С чего начинаются отношения – заключаем договор управления
многоквартирным домом................................................................................................................6
1.3. Существенные условия договора управления
многоквартирным домом................................................................................................................6
1.4. Если управляющая организация уклоняется
от заключения договора..................................................................................................................6
1.5. Расторжение договора управления
многоквартирным домом................................................................................................................7
2. Что должна делать управляющая организация....................................................................9
2.1. За что платит собственник квартиры...............................................................................10
2.2. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом..............................................10
2.3. Содержание и текущий ремонт общего имущества
многоквартирного дома.................................................................................................................11
2.4. Управляющая организация – организатор и исполнитель
коммунальных услуг.......................................................................................................................12
2.5. Как установить факт предоставления услуги
ненадлежащего объема или качества.......................................................................................13
3. Кто может помочь собственнику, если его права нарушены...........................................14
3.1. Общее собрание и Совет многоквартирного дома......................................................16
3.2. Органы местного самоуправления....................................................................................16
3.3. Главное управление Московской области ......................................................................19
3.3. «Государственная жилищная инспекция Московской области».....................................19
3.4. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей
и благополучия человека и ее территориальные органы.................................... 20
3.5. Министерство жилищно-коммунального хозяйства
Московской области..................................................................................................... 21
2
Как построить отношения с управляющей организацией
3.6. Прокуратура...............................................................................................................................22
3.7. Полезные контакты..................................................................................................................23
4. Некоторые вопросы......................................................................................................................25
4.1. Платежный документ: что в нем должно быть.............................................................25
4.2. Требования к качеству коммунальных услуг.................................................................25
4.3. Приборы учета коммунальных ресурсов........................................................................27
4.4. Взнос на капитальный ремонт.............................................................................................29
Список нормативных правовых актов в сфере
жилищно-коммунального хозяйства..........................................................................................31
Приложения........................................................................................................................................34
1. Стандарты управления многоквартирным домом
(извлечение из Правил осуществления деятельности
по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением
Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)..................................................................................38
2. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме,
и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации
от 03.04.2013 № 290) ........................................................................................................................50
3. Форма единого платежного документа для внесения платы за содержание
и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг
(утверждена постановлением Правительства Московской области
от 27.12.2013 № 1161/57).................................................................................................................52
4. Стандарт раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами (утвержден постановлением
Правительства РФ от 23.09.2010 № 731)..................................................................................52
3
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
Введение
Повсеместно жильцы многоквартирных домов сталкиваются с плохой
работой управляющих организаций: не моются лестничные площадки,
мусор вывозится нерегулярно, уборка придомовых территорий производится спустя рукава, не убирается снег и наледь, несвоевременно и некачественно осуществляется текущий ремонт здания и его оборудования,
не поддерживается порядок в подвалах и на чердаках.
В Жилищном кодексе РФ выделены следующие способы управления
многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Эта брошюра посвящена последнему из перечисленных способов. Мы
остановимся на правовом регулировании взаимоотношений собственника квартиры и управляющей организации, расскажем о договоре управления многоквартирным домом, а также поясним, что делать собственнику
квартиры, если управляющая организация недобросовестно исполняет
свои обязанности.
Используемые сокращения
Договор УМКД - договор управления многоквартирным домом.
ЖК РФ – Жилищный Кодекс Российской Федерации.
МКД – многоквартирный дом.
УО – управляющая организация.
ТСЖ – товарищество собственников жилья.
ГЖИ – Главное управление Московской области
«Государственная жилищная инспекция Московской области».
Роспотребнадзор - Федеральная служба по надзору в сфере защиты
прав потребителей и благополучия человека.
4
Как построить отношения с управляющей организацией
1. Собственник квартиры и управляющая
организация – стороны договора
1.1. Управляющая организация – организатор, посредник
и исполнитель
Самый распространенный способ управления многоквартирным домом –
с помощью управляющей организации. Перед собственниками помещений
УО несет ответственность за:
- оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее
содержание общего имущества в МКД;
- предоставление качественных коммунальных услуг.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений МКД. В случае если собственники не провели в течение года собрание, орган местного самоуправления организует открытый конкурс по выбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Выбранная на общем собрании или по итогам открытого конкурса управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом на
основании договора управления.
После заключения договора управления многоквартирным домом УО
принимает и хранит техническую документацию на многоквартирный дом и
иные связанные с управлением документы.
Далее управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями о поставке в многоквартирный дом воды, тепла и пр.,
организует работы и услуги, осуществляемые собственными силами или третьими лицами.
Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ
(ч. 10 ст. 161 ЖК РФ) к информации:
- об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;
- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и условиях их
оказания, выполнения и стоимости;
- о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг;
5
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- к другой информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства
РФ от 23.09.2010 № 731.
Управляющая организация ежегодно представляют общему собранию
собственников помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении
договора управления.
1.2. С чего начинаются отношения – заключаем договор управления
многоквартирным домом
После выбора управляющей организации с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных
в решении общего собрания собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Условия,
перечисленные в тексте заключаемого договора управления, требуют серьёзного обдумывания. Проект такого договора необходимо заранее предоставлять жильцам для обсуждения, внесения поправок и изменений.
Если управляющая организация выбрана по итогам открытого конкурса, то орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня его проведения уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном
доме о результатах и об условиях договора управления этим домом. В
течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса управляющая
организация направляет им подписанные проекты договоров управления многоквартирным домом в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ
(п. 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ
от 06.02.2006 № 75).
Если гражданин (дольщик) принял квартиру от застройщика, то с ним
также заключается договор управления многоквартирным домом (ч. 1.1
ст. 162 ЖК РФ). Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод
дома в эксплуатацию. В течение 10 дней со дня его проведения орган
местного самоуправления уведомляет дольщиков о результатах конкурса и об условиях договора управления данным домом. До проведения
открытого конкурса по отбору УО управление многоквартирным домом
6
Как построить отношения с управляющей организацией
осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен
договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5
дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
1.3. Существенные условия договора управления многоквартирным
домом
По договору управления многоквартирным домом одна сторона
(управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме) договора в течение согласованного
срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.
2 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:
- адрес многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- состав общего имущества такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,
которые предоставляет УО, порядок изменения такого перечня;
- перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая
организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а
также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Сегодня Правительством Российской Федерации установлены конкретные перечни работ и услуг, производимые управляющими организациями. Эти перечни размещаются в договоре УМКД. Таким образом,
каждый собственник вправе и должен иметь текст принятых управля-
7
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
ющей организацией обязательств с указанием всех работ и услуг, их качеством и периодичностью. Наличие у жильцов полного, соответствующего современным требованиям договора УМКД – залог успеха в отношениях с УО.
1.4. Если управляющая организация уклоняется от заключения
договора
К сожалению, практика показывает, что УО, пользуясь отсутствием реальной конкуренции, стараются выстроить отношения с жильцами с максимальной для себя выгодой. Они сворачивают обсуждение условий договора
УМКД до минимума. На собрание выносится выхолощенный текст основных его условий.
Есть случаи, когда некие активисты обходят квартиры с протоколом
заочного голосования, в котором среди прочих помещена строка «С условиями договора УМКД – согласен». При этом текст условий не предоставляется, требования наиболее принципиальных собственников квартир игнорируются. В результате таких действий УО получает протокол с
одобрением условий договора УМКД.
Далее, в соответствии с п. 22 Правил, утвержденных Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354, УО обязана в течение 20 рабочих
дней (с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления) передать подписанный ею проект договора
в 2 экземплярах каждому собственнику помещения в многоквартирном
доме. Но что видит гражданин в своем почтовом ящике? Проект договора
УМКД? Нет! Вопреки установленному порядку ему с завидной регулярностью начинают поступать платежные документы.
В то же время процесс заключения договоров с собственниками квартир затягивается на неопределенное время. Текст договора, зачастую, существует в виде заготовки, находящейся в процессе согласования. Всем
собственникам квартир договор УМКД для подписания не рассылается.
И это понятно – юридически подкованные жильцы сразу оспорят те условия договора, которые противоречат законодательству.
На что рассчитывает УО? На правовую неграмотность и традиционную
дисциплинированность жильцов: раз пришла «жировка» – значит надо
платить.
8
Как построить отношения с управляющей организацией
Что делать? Конечно, если есть надежда склонить большинство собственников МКД на свою сторону, необходимо инициировать собрание.
А если нет?
Собственник квартиры в порядке п. 23 тех же Правил вправе инициировать заключение договора в письменной форме путем подачи
в УО по почте заявления о заключении договора. В месте нахождения
управляющей организации собственник может подать документы при
предъявлении документа, удостоверяющего личность. УО, получившая
заявление и прилагаемые к нему документы, обязана их зарегистрировать
в день поступления, сделать на втором экземпляре заявления отметку о
дате принятия заявления и прилагаемых к нему документов и передать их
заявителю.
Не позднее 10 рабочих дней со дня принятия заявления УО обязана
выдать заявителю по месту своего нахождения, по почте или иным согласованным с заявителем способом подписанный проект договора в 2
экземплярах.
Если УО продолжит уклоняться от заключения договора, собственник
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор
УМКД и о возмещении причиненных заявителю убытков (п. 24 Правил).
Недобросовестные УО понимают: не заключив договор, они не вправе
требовать от собственника денежных выплат. Неудивительно, что первые
платежные требования кладутся в почтовые ящики без сопроводительного уведомления, подписанного руководителем новой управляющей компании. А дальше: или безропотно плати, или затевай тяжбу.
Обращаем внимание, заплатив несколько раз новой УО, собственник
тем самым признает правовые отношения с ней. Дальнейшие его действия
по приведению этих отношений в соответствие с законодательством будут менее эффективны. Посудите сами, зачем УО будет проводить хлопотную работу по заключению письменного договора, когда собственник
и без договора платит деньги.
1.5. Расторжение договора управления многоквартирным домом
Очень важно иметь договор на случай отказа от УО. Именно при
невыполнении его условий управляющей организацией собственники помещений на общем собрании в любой момент вправе отказаться
9
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
от исполнения договора и принять решение о выборе иной организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2
ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или
иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом самими собственниками
одному из таких собственников, указанному в решении общего собрания
о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник
не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
10
Как построить отношения с управляющей организацией
2. Что должна делать управляющая организация
2.1. За что платит собственник квартиры
На одном из заседаний президиума Правительства Российской Федерации Владимир Владимирович Путин отметил, что россияне должны
платить лишь за реально потребляемые услуги ЖКХ, а не за то, что им
«рисуют» в квитанциях.
За прошедшее время Правительство Российской Федерации приняло
ряд постановлений, направленных на упорядочение взаимоотношений
жильцов и УО. Вооружившись этими нормативными актами, граждане
могут отстоять свои права. При этом у каждого из них есть два способа.
Первый – не платить за невыполненные работы и услуги. Второй – заставить УО выполнять все работы и услуги с надлежащим объемом и качеством.
Кардинальным образом решить проблему без совместных с другими
собственниками усилий невозможно. Нужно инициировать собрание и
добиться необходимого решения. Активные соседи нужны и для составления актов, фиксирующих какое-либо событие или состояние, а также
для подписания коллективных обращений.
Но и один в поле – воин, если он вооружен знаниями, в том числе изложенными в данной брошюре.
Сначала разберемся с платежами. Частью 2 ст. 154 ЖК РФ установлена
структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату
за услуги и работы:
- по управлению многоквартирным домом;
- по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт (см. в главе 4.4).
В отличие от платы за содержание и ремонт жилого помещения взносом на капитальный ремонт УО не распоряжается.
Проживающим в жилых домах могут оказываться и другие, дополнительные, услуги, например, по подключению к кабельному телевидению,
11
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
устройству и обслуживанию домофонов на входных дверях, охране дома,
услуги по выдаче справок и т.д. Оплата таких услуг выходит за рамки понятия платы за жилое помещение и производится по ценам, предусматриваемым в договорах УМКД или в договорах с другими предоставляющими
эти услуги организациями.
Из структуры платежей видно, какую работу должна производить УО.
Собственник участвует в расходах на содержание МКД и делает это соразмерно своей доле в праве общей собственности. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается самими собственниками помещений на общем собрании (ч. 7 ст. 156
ЖК РФ) на срок не менее чем один год.
Если собственники не установят размер платы, то применяется тариф, установленный органом местного самоуправления. Для примера
возьмем весьма распространенный в Московской области тариф на
содержание и ремонт в размере 20 рублей за кв. м в месяц. Простым
подсчетом для 100-квартирного дома (если средняя площадь квартиры – 50 кв. м) получается, что с каждого такого дома УО получает 100
тысяч рублей в месяц. Эти деньги надо отрабатывать!
Многие жильцы считают тарифы необоснованно завышенными и не
соответствующими объему работы управляющих организаций. Давайте разберемся. Следующие главы посвящены каждому из видов работ
и услуг, оплачиваемых собственниками квартир.
2.2. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом
Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены Постановлением Правительства РФ от
15.05.2013 № 416. В них сказано, что под деятельностью по управлению
многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 ЖК РФ, а также
определенных решением собственников квартир.
В частности, управление многоквартирным домом обеспечивается
выполнением следующих услуг и работ (стандартов):
- организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных
перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания;
- организация и осуществление расчетов;
- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего
12
Как построить отношения с управляющей организацией
имущества МКД для их рассмотрения общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме.
В пункте 4 Правил приведен перечень услуг и работ по управлению
МКД. В Приложении № 1 дан сокращенный вариант этого перечня, но
и по нему видно, насколько важна эта часть обязательной деятельности
управляющей организации.
2.3. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД
Испачканный лифт, неработающий мусоропровод, разбитое стекло в
подъезде, а еще стояки, крыши, подвалы, подъезды – все это относится к
общему имуществу МКД, за содержание которого гражданам ежемесячно
предлагается платить немалую сумму.
Плата за содержание и ремонт общего имущества должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг и работ. Минимальный
перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего
содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от
03.04.2013 № 290 (приведены в Приложении № 2). Деятельность управляющей организации должна им соответствовать.
Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества осуществляются в соответствии с разделом 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
Проект перечня услуг и работ составляется управляющей организацией и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения. Предложения управляющей организации
о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав,
конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома. В
перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.
Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения
13
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме.
В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация по требованию собственников обязана предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного
дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных
дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости – заключения экспертных организаций.
2.4. Управляющая организация – организатор и исполнитель
коммунальных услуг
Коммунальные услуги – осуществление деятельности исполнителя по
подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или
двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений,
общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков
и расположенных на них жилых домов (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
Исполнителем коммунальных услуг может быть любое юридическое
лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные
услуги: ресурсоснабжающая организация, управляющая организация,
ТСЖ, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
В состав платы за коммунальные услуги входит плата за (ч. 4
ст. 154 ЖК РФ):
- горячее водоснабжение;
- холодное водоснабжение;
- водоотведение;
- электроснабжение;
- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива
при наличии печного отопления).
14
Как построить отношения с управляющей организацией
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из
объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном
Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам,
установленным органами государственной власти субъектов Российской
Федерации в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК
РФ).
В Московской области тарифы на все коммунальные услуги устанавливает Комитет по ценам и тарифам Московской области. Нормативы
потребления коммунальных услуг утверждает Министерство жилищнокоммунального хозяйства Московской области.
Иными словами, плата за каждую коммунальную услугу определяется
путем умножения тарифа на коммунальную услугу (цены единицы измерения ресурса – воды, тепла, газа и пр. в м2, м3, Гкал, чел., баллонах) на
объем ее потребления, который, в свою очередь, определяется показанием прибора учета или нормативом потребления коммунальной услуги.
2.5. Как установить факт предоставления услуги ненадлежащего
объема или качества
Чтобы четко реагировать на упущения со стороны работы управляющей организации, необходимо их фиксировать.
Например, факт предоставления коммунальной услуги ненадлежащего
качества устанавливается в порядке, определенном Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В них указано, что при обнаружении факта
нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об
этом аварийно-диспетчерскую службу организации или иную указанную
ею службу. Это можно сделать как в письменной, так и в устной (в том числе
по телефону) форме. Необходимо сообщить своё имя, адрес, а также изложить суть проблемы. В свою очередь, сотрудник аварийно-диспетчерской
службы обязан сообщить своё имя, регистрационный номер заявки и вре-
15
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
мя ее приема. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны
причины происшедшего, он обязан сообщить о них и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации. Эта отметка и будет являться основанием для признания факта непредоставления услуги или предоставления
услуги ненадлежащего качества. Если сотруднику аварийно-диспетчерской
службы неизвестны причины происшедшего, он должен согласовать с потребителем точное время и дату установления факта или согласовать время
и дату проверки качества предоставления услуги.
По результатам проверки составляется акт. Он подписывается собственником (или собственниками, жильцами) и уполномоченными
лицами управляющей организации. Если эти две стороны не приходят к единому мнению, то они назначают новое время для проведения
экспертизы, на которую теперь уже приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения
потребителей.
Аналогичные действия необходимы и в отношении любых работ и
услуг.
В акте должны быть указаны параметры нарушения качества, а также время и дата начала непредоставления услуги (или предоставления
услуги ненадлежащего качества). Очень важно отметить, что началом
непредоставления будет считаться момент, когда была подана заявка в
аварийно-диспетчерскую службу, либо время, указанное в акте, либо
время начала нарушений поставки услуг, которое зафиксировал общедомовой или индивидуальный прибор учета.
Часто управляющая организация недобросовестно исполняет свои обязанности по установлению фактов предоставления услуг ненадлежащего
объема и качества: уклоняется от проведения проверки, плохо организует
работу круглосуточной аварийной службы. В этом случае жители многоквартирного дома имеют право составления актов нарушения в отсутствие
представителей УО. Такой акт подписывается не менее чем двумя собственниками (жильцами) и председателем совета многоквартирного дома.
Акт является основанием для перерасчета размера платы за услуги.
Он составляется в 2 экземплярах для каждой из сторон.
16
Как построить отношения с управляющей организацией
3. Кто может помочь собственнику,
если его права нарушены
3.1. Общее собрание и Совет многоквартирного дома
Помните, что деятельность управляющих организаций подотчетна общему собранию собственников помещений в многоквартирном
доме. Оно является органом управления многоквартирным домом, на котором принимаются (ст. 44 ЖК РФ) решения о:
- выборе способа управления многоквартирным домом;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других
зданий, строений, сооружений;
- капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об
использовании фонда капитального ремонта;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над
установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт,
выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на
установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
- определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных
конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
- определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- избрании совета многоквартирного дома (ст. 161 ЖК РФ);
17
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего
имущества (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006
№ 491).
Решение общего собрания обязательно для всех собственников
помещений в многоквартирном доме. Оно правомочно, если в нем
приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов
от общего числа голосов. Некоторые решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При определении кворума нужно иметь в виду, что на общем собрании
собственников помещений в МКД учитываются в качестве голоса доли
в праве собственности на общее имущество. Здесь действует правило,
предусмотренное ч. 3 ст. 48 ЖК РФ: количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее
имущество в данном доме. Перечень общего имущества собственников
помещений в МКД определен в ст. 36 ЖК РФ. Чтобы определить долю
конкретного собственника, необходимо площадь его помещения, согласно свидетельству о собственности, поделить на сумму площадей жилых и
нежилых помещений в таком доме согласно техническому паспорту дома.
Созвать собрание может любой собственник или инициативная группа. Известить собственников о предстоящем собрании необходимо не позднее 10 дней до даты его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Это можно сделать:
- с помощью вывешивания объявления о собрании в таких местах, где каждый может его увидеть и прочитать, например на информационных стендах
дома;
- извещение может быть вручено всем собственникам под роспись;
- извещение можно направить каждому собственнику в доме заказным
письмом.
В 2011 году в результате изменений, внесенных в Жилищный кодекс
РФ, появилось новое понятие – совет многоквартирного дома (ст. 161.1
ЖК РФ).
В случае если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом
не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным
18
Как построить отношения с управляющей организацией
потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре
квартиры, собственники помещений на общем собрании обязаны избрать
совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном
доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома не принято или не реализовано, орган местного самоуправления
в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме. В повестку дня собрания включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета, или о создании ТСЖ.
Совет МКД избирается на один многоквартирный дом. Если иное не установлено решением общего собрания, количество членов совета МКД устанавливается с учетом имеющегося количества подъездов, этажей, квартир.
Обращаем внимание, что совет МКД осуществляет контроль за оказанием
услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений в
многоквартирном доме.
Кроме того, совет многоквартирного дома:
- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общим
имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на
котором расположен дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке
обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в
отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, и др.;
- представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом,
организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в
данном доме;
- представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании заключение по условиям проектов договоров,
предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;
- представляет на утверждение годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
19
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании избирается председатель.
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании
каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания.
В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть переизбран досрочно.
3.2. Органы местного самоуправления
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в адрес органа местного самоуправления с жалобой на невыполнение управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом (ст. 165 ЖК РФ).
В ответ на поступившее обращение орган местного самоуправления в
пятидневный срок обязан провести проверку деятельности управляющей
организации, и в случае, если по результатам указанной проверки будет
выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора
управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не
позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения обязан
созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об
изменении способа управления данным домом.
Обращаем ваше внимание, что органы местного самоуправления, так
же как и управляющие организации, обязаны предоставлять гражданам
по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги
и работы по содержанию и ремонту в МКД, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и(или) выполняемых работ, о ценах (тарифах)
на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг,
об участии представителей органов местного самоуправления в годовых
и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
20
Как построить отношения с управляющей организацией
3.3. Главное управление Московской области «Государственная
жилищная инспекция Московской области»
В соответствии с постановлением Правительства Московской области
от 02.07.2013 № 485/27 Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» (далее – ГЖИ) создано в целях реализации полномочий Московской области по осуществлению регионального государственного жилищного надзора.
ГЖИ осуществляет надзор за соблюдением требований к:
- содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
- определению состава, содержанию и использованию общего имущества;
- управлению многоквартирными домами;
- установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- раскрытию информации согласно Стандарту раскрытия информации
организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами, утвержденному постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (Приложение № 4);
- предоставлению коммунальных услуг;
- созданию и деятельности советов многоквартирных домов;
- определению размера и внесению платы за коммунальные услуги;
- порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами;
- формированию фондов капитального ремонта;
- и др.
ГЖИ ведет реестр уведомлений о выбранном собственниками жилья
способе формирования фонда капитального ремонта и реестр специальных счетов.
В рамках своих полномочий ГЖИ имеет право запрашивать и получать
информацию, проводить проверки, обследования жилищного фонда,
давать предписания о прекращении нарушений, рассматривать дела об
административных правонарушениях и привлекать правонарушителей
к административной ответственности; передавать материалы по фактам выявленных нарушений, представляющих угрозу жизни, здоровью и
имуществу граждан и государства, в правоохранительные органы; обращаться в установленных законодательством случаях в суд.
21
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
3.4. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав
потребителей и благополучия человека и ее территориальные органы
Роспотребнадзор является уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору
в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка.
Вопрос полномочий органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений по осуществлению контроля за
соответствием жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации установленным санитарным правилам (п. 17 ст. 12 ЖК РФ, ст. 23 и ч. 1
ст. 44 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») является предметом Федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
Граждане вступают в правоотношения, связанные с приобретением и
использованием для потребительских целей соответствующих услуг (п.
10, 11 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ), поэтому обеспечение защиты их прав как потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда с учетом положений ст. 8, п. 18 ст. 12 ЖК РФ и статьи 40 Закона
Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона № 2300-I), должно осуществляться в рамках Федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей.
В рамках своих полномочий Роспотребнадзор и его территориальные
органы вправе (Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты
прав потребителей и благополучия человека от 14.11.2012 № 01/12810-12-32):
- привлекать к административной ответственности лиц, допустивших
нарушение права потребителей на информацию о коммунальных услугах
и их безопасность (подпункт 3 пункта 2, подпункт 5 пункта 4 статьи 40
Закона № 2300-I);
- обращаться в суд с заявлениями в защиту прав потребителей коммунальных услуг, законных интересов неопределенного круга потребителей
коммунальных услуг (подпункт 7 пункта 4 статьи 40 Закона № 2300-I);
- вступать в рассматриваемое судом дело, касающееся защиты прав потребителей коммунальных услуг, по своей инициативе или по инициативе
лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты
прав потребителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 40 Закона № 2300-I).
22
Как построить отношения с управляющей организацией
3.5. Министерство жилищно-коммунального хозяйства
Московской области
Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области является центральным исполнительным органом государственной
власти Московской области специальной компетенции, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в сферах жилищно-коммунального хозяйства, развития
теплоэнергетического комплекса Московской области, проводящим государственную политику, осуществляющим управление и координацию
деятельности в указанных сферах иных центральных и территориальных
исполнительных органов государственной власти Московской области,
государственных органов Московской области и государственных учреждений Московской области, образованных для реализации отдельных
функций государственного управления Московской области (Положение
о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области, утвержденное постановлением Правительства Московской области
от 03.10.2013 № 787/44).
Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области:
- ведет реестр организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами и реестр организаций, осуществляющих
предоставление жилищно-коммунальных услуг на территории Московской области;
- участвует в организации обеспечения населения информацией по вопросам управления многоквартирными домами и системе контроля за
организациями, осуществляющими управление многоквартирными и
жилыми домами, о правах и обязанностях участников жилищных отношений;
- рассчитывает и утверждает нормативы потребления коммунальных
услуг;
- координирует деятельность государственных органов Московской
области и органов местного самоуправления по подготовке объектов
коммунального и жилищного хозяйства и социальной сферы в Московской области к осенне-зимнему периоду и др.
В Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области рассматриваются обращения граждан по перечисленным и другим
вопросам, относящимся к его компетенции.
23
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
3.6. Прокуратура
В соответствии со ст. 21, 26 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-I
«О прокуратуре Российской Федерации» предмет прокурорского надзора в сфере жилищных правоотношений – соблюдение Конституции РФ
и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, соблюдение прав и свобод человека и гражданина при установлении
тарифов за жилищно-коммунальные услуги, а также соответствие законам правовых актов, издаваемых органами местного самоуправления и их
должностными лицами.
Органы прокуратуры обеспечивают системный надзор за исполнением
законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, пресекают
нарушения законодательства в области нормативного и тарифного регулирования, подготовки и прохождения отопительного сезона, факты необоснованного использования организациями коммунального комплекса платежей граждан в собственных целях, предоставление услуг ненадлежащего
качества либо прекращение поставок воды, тепла и иных ресурсов.
3.7. Полезные контакты
Министерство жилищно-коммунального хозяйства
Московской области:
Адрес: 127006, г. Москва,
ул. Садовая-Триумфальная, д. 10/13, стр. 1.
Тел. (495) 699-93-84,
http://mgkh.mosreg.ru, mingkh@mosreg.ru
Главное управление Московской области
«Государственная жилищная инспекция Московской области»:
Адрес: 141400, Московская область,
г. Химки, ул. Ленинградская, д. 1.
Тел.: (495) 730-80-51 (39),
www.gzhi.mosreg.ru, mosobl@gilinspector.ru
Комитет по ценам и тарифам Московской области:
Адрес: 143407, Московская область,
г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 1.
Тел: (498) 602-17-44,
24
Как построить отношения с управляющей организацией
www.ktc.mosreg.ru, mosoblkomzen@mosreg.ru
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Московской области:
Адрес: 141014, Московская область,
г. Мытищи, ул. Семашко, д. 2.
Тел. «горячей линии»: 8-800-100-50-14,
www.50.rospotrebnadzor.ru, org@50.rospotrebnadzor.ru
Прокуратура Московской области:
Адрес: ГСП-6, 107996, г. Москва, Малый Кисельный пер., д. 5,
Тел. (495) 628-27-88,
www.mosoblproc.ru
В случае если принятые меры не дали положительного результата, необходимо обжаловать действия управляющей организации в судебном
порядке. По общему порядку исковые заявления подаются в районный
(городской) суд по месту нахождения организации. При цене иска, не превышающей 50 тыс. руб., дело подсудно мировому судье (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст.
24 ГПК РФ).
Письменную жалобу на решения или действия (бездействие) органов
местного самоуправления и государственной власти Московской области, нарушающих, по мнению заявителя, его жилищные права, можно
направить Уполномоченному по правам человека в Московской области
Александру Евгеньевичу Жарову.
Адрес: 127006, г. Москва, ул. Садовая-Триумфальная,
д. 10/13, строение 1.
Тел. 8 (495) 650-20-38; факс 8(495)650-26-61;
адрес электронной почты: upch@mosobl.ru
На местах жалобы на нарушения в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг принимают представители Уполномоченного по правам
человека в Московской области в муниципальных образованиях.
Информацию о телефонах и графике личного приема населения представителями Уполномоченного по правам человека в Московской области
в муниципальных образованиях, о порядке подачи жалобы Уполномоченному по правам человека в Московской области можно найти на сайте
www.upchmosobl.ru.
25
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
4. Некоторые вопросы
4.1. Платежный документ: что в нем должно быть
Постановлением Правительства Московской области от 27.12.2013 №
1161/57 утверждена форма единого платежного документа для внесения
платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг (приложение № 3).
Планируется, что Московская область полностью перейдет на единый
платёжный документ (далее – ЕПД) к концу первого квартала 2015 года.
ЕПД предложен всем ресурсоснабжающим организациям и управляющим
компаниям для использования в расчётах с гражданами. Этот документ призван решить проблему непрозрачности коммунальных платежей. ЕПД позволит объединить разрозненную информацию субъектов отношений отрасли жилищно-коммунального хозяйства: будет единый порядок документирования и раскрытия информации.
ЕПД имеет четкую структуру: в нем прописаны две составляющие по каждому виду коммунальных услуг – за потребление ресурсов внутри квартиры
и общедомовые нужды; указаны обязательные и дополнительные платежи,
принятые общим собранием собственников; есть графа «сведения о перерасчетах», если услуга оказывалась некачественно или рассчитана неверно;
дополнительная строка о добровольном страховании; содержатся сведения
по поставщикам коммунальных ресурсов, а также справочная информация
по показаниям общедомового прибора учета.
Обращаем ваше внимание, что для повышения уровня защиты персональных данных плательщиков ЕПД будет рассылаться в конвертах.
4.2. Требования к качеству коммунальных услуг
Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления
от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения
размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении № 1 к
Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользо-
26
Как построить отношения с управляющей организацией
вателям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
Водоснабжение (холодное и горячее) должно быть бесперебойным и
круглосуточным в течение года. Допустимая продолжительность перерыва подачи воды: 8 часов (суммарно) в течение месяца, не более 4 часов
единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – не более 24 часов. За каждый час превышения допустимой продолжительности размер
ежемесячной платы снижается на 0,15 %.
Отклонение норм давления, а также состава свойств холодной и горячей воды не допускается. В случае выявления этих нарушений также производится перерасчет.
Температура горячей воды должна быть не менее 60°С в точках разбора.
При снижении температуры горячей воды ниже 40° С оплата потребленной воды производится по тарифу, установленному за холодную воду. Допустимое отклонение в ночное время не более 5° С, в дневное – не более
3° С.
Продолжительность перерыва в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения горячего водоснабжения осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (СанПиН
2.1.4.2496-09) и не должна превышать 14 суток.
Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения – не
более 2 часов при наличии двух независимых источников питания и не
более 24 часов – при наличии одного источника питания. За каждый час
превышения допустимой продолжительности размер ежемесячной платы
снижается на 0,15 %.
Не допускается отклонение напряжения от действующих федеральных
стандартов. За каждый час поставки услуги ненадлежащего качества производится снижение размера платы также на 0,15 %.
Газоснабжение должно быть круглосуточным и бесперебойным. Допустимая продолжительность перерыва – не более 4 часов (суммарно) в
течение месяца. За каждый превышающий данный перерыв час размер
платы снижается на 0,15 %.
Начало и окончание отопительного периода определяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (начало отопительного сезона устанавливается при среднесуточной температуре на-
27
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
ружного воздуха ниже 8° С, а конец отопительного периода – при среднесуточной температуре наружного воздуха выше 8° С в течение пяти суток
подряд).
Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18° С,
в угловых комнатах – не ниже 20° С. Причем допустимое снижение температуры в ночное время – не более 3° С, допустимое превышение – не
более 4° С. Допустимая продолжительность перерыва отопления не должна превышать 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 12° С до 18°
С, 8 часов – при температуре в квартире от 10° С до 12° С, 4 часов – при
температуре от 8° С до 10° С. За каждый час, превышающий допустимую
продолжительность, или за каждый час отклонения температурных показателей размер ежемесячной платы снижается на 0,15 %.
4.3. Приборы учета коммунальных ресурсов
Приборы учета коммунальных ресурсов бывают коллективные и индивидуальные.
Коллективный (общедомовой) прибор учёта – это средство измерения, позволяющее определить объем коммунального ресурса, поданного
в многоквартирный дом.
Индивидуальный прибор учёта (или общий – для коммунальной
квартиры) – это средство измерения, благодаря которому можно установить количество коммунального ресурса, потребленного в конкретной
квартире (или комнате).
Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о
повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязал собственников квартир и многоквартирных домов до 1 июля 2012 года установить
коллективные (общедомовые) приборы учета воды, тепловой и электрической энергии, а также индивидуальные и общие приборы учета воды и
электрической энергии.
Затраты на приобретение и установку приборов учета должны нести
собственники жилья. Следует устанавливать только приборы учета утвержденного типа и прошедшие проверку в соответствии с Федеральным
законом от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений»
Прибор учета в обязательном порядке должен иметь технический па-
28
Как построить отношения с управляющей организацией
спорт. В нем указывается срок, до истечения которого прибор будет соответствовать нормам точности, и срок его необходимой поверки.
Если собственник до 1 июля 2012 года и в последующем не установил
приборы учета, то это могут сделать ресурсоснабжающие организации. В
таком случае собственники компенсируют затраты ресурсоснабжающей
организации на приобретение и установку приборов учета – одномоментно или в рассрочку в течение пяти лет с оплатой равными долями, включая проценты в размере не более ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию осуществляется
управляющей организацией на основании заявки собственника.
В ходе ввода прибора учета в эксплуатацию проверке подлежат:
а) соответствие заводского номера на приборе учета номеру, указанному в его паспорте;
б) соответствие прибора учета технической документации изготовителя прибора, в том числе комплектации и схеме монтажа прибора учета;
в) наличие знаков последней поверки (за исключением новых приборов
учета);
г) работоспособность прибора учета.
Акт ввода прибора учета в эксплуатацию составляется в двух экземплярах и подписывается потребителем и представителями управляющей
организации. Перед этим осуществляется установка контрольных пломб.
Управляющая организация обязана, начиная со дня, следующего за
днем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера
платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета.
В случае выхода прибора учета из строя собственник обязан незамедлительно известить об этом управляющую организацию, сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя и обеспечить устранение выявленной неисправности в течение 30 дней со дня выхода прибора
учета из строя.
Учитывая, что общедомовой прибор учета относится к общему имуществу многоквартирного дома, затраты на его приобретение и установку
распределяются между собственниками пропорционально их долям в
общем имуществе.
Обращаем ваше внимание, что вне зависимости от наличия или отсутствия общедомового прибора учета энергетического ресурса жильцы
29
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
должны оплачивать потребление электроэнергии, холодной и горячей
воды, отпущенные на общедомовые нужды, пропорционально доле собственника в общем имуществе многоквартирного дома. Это означает, что
при отсутствии общедомового прибора учета потребители заплатят по
нормативам потребления, а его установка становится интересом самого
потребителя.
Собственникам следует также помнить, что для проведения начислений по индивидуальным приборам учета необходимо своевременно предоставлять их показания. Предоставление показаний – это право жильцов, а не обязанность. В случае, если вы не предоставляете показания
приборов учета, управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив обязаны начислять счета по среднемесячному потреблению коммунальных услуг, но не
более 6 месяцев. После истечения 6 месяцев управляющая организация
или иной орган управления домом обязаны провести сверку показаний
ваших приборов учета и, при необходимости, сделать перерасчет за коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (п. 84
Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
4.4. Взнос на капитальный ремонт
Внимание! С 1 мая 2014 года у собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, появилась обязанность по уплате минимального размера взноса
на капитальный ремонт общего имущества. Он установлен на уровне
Aедерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения по Московской области на 2014 год, утвержденного постановлением
Правительства РФ от 21.02.2013 № 146, в размере 7 рублей 30 копеек в месяц на один квадратный метр общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику (постановление Правительства Московской
области от 03.12.2013 № 1023/54).
Взнос на капитальный ремонт отражается в платежном документе отдельной строкой.
Напоминаем, что собственники жилья несут расходы по содержанию и
ремонту, включая капитальный ремонт общего имущества многоквартир-
30
Как построить отношения с управляющей организацией
ного дома. Граждане, проживающие в помещениях многоквартирного дома
по договорам социального найма, минимальный размер взноса на капитальный ремонт не оплачивают, так как собственником таких помещений
является муниципальное образование и обязанность по уплате входит в его
компетенцию.
Освобождаются от уплаты взносов и собственники помещений в доме,
который признан аварийным. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в муниципальные и областные программы расселения. Не будут платить и те, чей дом расположен на участке,
который решено изъять для государственных или муниципальных нужд.
Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД, образуют фонд капитального ремонта. Куда перечислять денежные средства, собственники должны решить на общем собрании. Закон
Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
расположенных на территории Московской области» предлагает гражданам
выбор: сформировать специальный счет (далее – спецсчет) многоквартирного дома для сбора средств на капитальный ремонт, а впоследствии провести и оплатить все работы самостоятельно или доверить управление деньгами и ремонтными работами региональному оператору.
Рассмотрим первый способ формирования фонда капитального ремонта.
Владельцем спецсчета, открытого в банке, может быть ТСЖ или жилищностроительный кооператив. Собственники, чьи дома обслуживаются управляющими организациями, могут оформить спецсчет на счете регионального
оператора. В этом случае функции регионального оператора сводятся только к открытию счета. На спецсчете аккумулируются средства собственников
конкретного дома – и только на его ремонт они могут идти. Сами собственники предлагают и определяют срок начала ремонта, перечень и стоимость
работ.
Второй вариант – перечисление взносов на счет регионального оператора. В Подмосковье это некоммерческая организация «Фонд капитального
ремонта многоквартирных домов», которая создана Правительством Московской области. В этом случае собственникам не придется заниматься текущими вопросами: региональный оператор сам по конкурсу выбирает банки, аккумулирует средства, финансирует расходы на капитальный ремонт,
привлекает и контролирует подрядчиков. Однако региональный оператор
вправе использовать средства, собранные одним домов, на ремонт другого,
31
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
которому ремонт нужен раньше. Такое перераспределение возможно в рамках одного муниципального образования и на возвратной основе.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного
самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального
ремонта в отношении этого дома на счете регионального оператора.
Список нормативных правовых актов
в сфере жилищно-коммунального хозяйства
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергоснабжении и о по-
вышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах орга-
низации местного самоуправления в Российской Федерации»
• Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»
• Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 «О государствен-
ном жилищном надзоре»
• Постановление Правительства РФ от 13.05.2013 № 406 «О государствен-
ном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения»
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном
перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и
выполнения»
• Постановление Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных
стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013 – 2015
годы»
32
Как построить отношения с управляющей организацией
• Постановление Правительства РФ от 27.08.2012 № 857 «Об особенностях применения в 2012 2014 гг. Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и
жилых домов»
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов»
• Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утвержде-
нии стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил
изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества
и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
• Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (не действует, за исключением п.п. 15-28, п.п. 1-4 Приложения № 2, которые утратят силу с 01.01.2015)
• Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»
• Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
• Закон Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организа-
ции проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области»
• Закон Московской области от 13.07.2007 № 110/2007-ОЗ «О наделении
органов местного самоуправления муниципальных районов и городских
округов Московской области государственными полномочиями Москов33
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
ской области по организации предоставления гражданам Российской Федерации, имеющим место жительства в Московской области, субсидий на
оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
• Постановление Правительства Московской области от 27.12.2013
№ 1188/58 «Об утверждении региональной программы Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области,
на 2014 – 2038 годы»
•
Постановление Правительства Московской области от 27.12.2013
№ 1161/57 «Об утверждении формы Единого платежного документа для
внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг»
•
Постановление Правительства Московской области от 03.12.2013
№ 1023/54 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных
на территории Московской области»
•
Постановление Правительства Московской области от 02.07.2013
№ 485/27 «Об утверждении Порядка осуществления государственного
жилищного надзора на территории Московской области и Положения о
Главном управлении Московской области «Государственная жилищная
инспекция Московской области»
34
Как построить отношения с управляющей организацией
Приложение № 1
Извлечения
II. Стандарты управления многоквартирным домом
(утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)
4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением
следующих стандартов:
а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов,
предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 13 августа 2006 г. №491, в порядке, установленном настоящими
Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих
общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по
решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или)
на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской
Федерации о защите персональных данных;
в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их
рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:
- разработка с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее
- перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом
товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для
оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с
указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом
рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
- подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления дей-
35
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
ствий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
- подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов
конкурсного отбора;
- обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания
и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
…
д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных
перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
- определение способа оказания услуг и выполнения работ;
- подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
- выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на
условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
- заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме;
- заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;
- заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки
электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего
водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа
(в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими
организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и
пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
- заключение иных договоров, направленных на достижение целей
управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
36
Как построить отношения с управляющей организацией
- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление
приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ
ненадлежащего качества;
- ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений
исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров
оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные
услуги, в том числе:
- начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой
расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- оформление платежных документов и направление их собственникам
и пользователям помещений в многоквартирном доме;
- осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях
обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и
пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги
соответствующего вида;
ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
з) обеспечение … контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению
многоквартирным домом, в том числе:
- предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме
отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным до-
37
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
мом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
- раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;
- прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
- обеспечение участия представителей собственников помещений в
многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.
38
Как построить отношения с управляющей организацией
Приложение № 2
Извлечения
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ
от 03.04.2013 № 290)
I. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций
(фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей,
лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов
1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов:
- проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории
вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;
- проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:
признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;
коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от
вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;
поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами;
при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных
свойств конструкций;
- проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;
- определение и документальное фиксирование температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов.
2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами:
- проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при
выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
- проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков,
39
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в
соответствии с проектными требованиями;
- контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них; устранение выявленных неисправностей.
3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:
- выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей
способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;
- выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения
арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей,
из крупноразмерных блоков;
- выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких
блоков, искусственных и естественных камней;
- выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных,
брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов
крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также
наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;
- в случае выявления повреждений и нарушений – составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.
4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:
- выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;
- выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в
местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;
40
Как построить отношения с управляющей организацией
- выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной
относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке
швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного
настила;
- выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений
состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных
сводов;
- выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в
штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опоры, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения
гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;
- проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии
отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов
многоквартирных домов:
- выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и
величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;
- контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки,
отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными
железобетонными колоннами;
- выявление разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и
перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;
- выявление поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;
- контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
41
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей)
перекрытий и покрытий многоквартирных домов:
- контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;
- выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в
растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;
- выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов,
потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками
перекрытий и покрытий;
- выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков
и трещин в стыках на плоскости скалывания;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:
- проверка кровли на отсутствие протечек;
- проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;
- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций,
антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и
оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных
мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок
внутреннего водостока;
- проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опоры железобетонных коробов и
других элементов на эксплуатируемых крышах;
- проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;
- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
- осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры
42
Как построить отношения с управляющей организацией
наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих
устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и
талых вод;
- проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и
наледи;
- проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;
- проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран
балластного способа соединения кровель;
- проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек
в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;
- проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного
покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;
- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам – незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
8. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов:
- выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;
- выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых
плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами;
- выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками,
коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;
- выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к
балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными
лестницами;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
43
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного
слоя, или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;
- проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными
лестницами.
9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов:
- выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
- контроль состояния и работоспособности подсветки информационных
знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
- выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций,
гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и
козырьках;
- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов
крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
- контроль состояния и восстановление плотности притворов входных
дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных
работ.
10. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах:
- выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами,
перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах
установки санитарно-технических приборов и прохождения различных
трубопроводов;
- проверка звукоизоляции и огнезащиты;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных
работ.
11. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней
отделки многоквартирных домов, проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения
44
Как построить отношения с управляющей организацией
защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – устранение выявленных нарушений.
12. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:
- проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);
- при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных
и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в
многоквартирном доме:
- проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему
имуществу в многоквартирном доме;
- при выявлении нарушений в отопительный период – незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных
работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
II. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем
инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме
14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов
многоквартирных домов:
- проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;
- при выявлении засоров – незамедлительное их устранение;
- чистка, промывка и дезинфекция загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов:
- техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;
45
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых
вибраций и шума при работе вентиляционной установки;
- проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на
них;
- устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссельклапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена
дефективных вытяжных решеток и их креплений;
- проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;
- контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;
- сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;
- контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;
- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных
работ.
16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах:
- определение целостности конструкций и проверка работоспособности
дымоходов печей, каминов и очагов;
- устранение неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение
оголовков дымовых труб (дымоходов);
- очистка от сажи дымоходов и труб печей;
- устранение завалов в дымовых каналах.
17. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах:
- проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах
и водоподкачках в многоквартирных домах;
- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления,
температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности
оборудования;
46
Как построить отношения с управляющей организацией
- гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;
- работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;
- проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при
необходимости), проведение восстановительных работ.
18. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем
водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в
многоквартирных домах:
- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов,
скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);
- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления,
температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;
- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и
отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и
т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их
разгерметизации;
- контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;
- переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
- промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе;
- очистка и промывка водонапорных баков;
47
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- проверка и обеспечение работоспособности местных локальных
очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов;
- промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
19. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных
домах:
- испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;
- проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);
- удаление воздуха из системы отопления;
- промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления
накипно-коррозионных отложений.
20. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме:
- проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы,
щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов,
трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;
- проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;
- техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых
пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах,
наладка электрооборудования;
- контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки
и оборудования пожарной и охранной сигнализации.
21. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:
- организация проверки состояния системы внутридомового газового
оборудования и ее отдельных элементов;
- организация технического обслуживания и ремонта систем контроля
загазованности помещений;
48
Как построить отношения с управляющей организацией
при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях – организация проведения работ по их
устранению.
22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта
лифта (лифтов) в многоквартирном доме:
- организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
- обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт
лифта (лифтов);
- обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
- обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов),
в том числе после замены элементов оборудования.
III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме
23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых
площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных
коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- мытье окон;
- очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
- проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав
общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых
туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.
24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами,
предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее – придомовая территория), в холодный период года:
- очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
- сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега
и льда при наличии колейности свыше 5 см;
49
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или
подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
- очистка придомовой территории от наледи и льда;
- очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка,
уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории
общего имущества многоквартирного дома;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.
25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:
- подметание и уборка придомовой территории;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества
многоквартирного дома;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
26. Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке
жидких бытовых отходов:
- незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более
2,5 куб. метров;
- вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на
придомовой территории;
- вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории;
- организация мест накопления бытовых отходов, сбор отходов I - IV классов
опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов.
27. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и
обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов,
выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.
28. Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения.
50
Как построить отношения с управляющей организацией
Приложение № 3
Подготовлено с использованием системы ГАРАНТ
Утверждена постановлением
Правительства Московской области
от 27.12.2013 № 1161/57
Приложение № 3
Форма Единого платежного документа для внесения платы за содержание
и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг
Почтовый адрес получателя
БЛАНК ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ ПОКАЗАНИЙ ПРИБОРОВ УЧЕТА
-
-
Место для штрих-кода
Показания приборов учета снимаются в период с 15 по 25 число расчетного месяца и вписываются в таблицу ниже.
Заполненный отрывной бланк опустите в ящик управляющей организации
Тип
ХВС
ГВС
ЭЭ
Ото
Газ
Номер
прибора
Послед.
показания
Текущие
показания
Дата снятия
показаний
Номер
прибора
Тип
ХВС
ГВС
ЭЭ
Ото
Газ
Данные подтверждаю
Послед.
показания
Текущие
показания
Дата снятия
показаний
ФИО абонента
Линия отреза
Место для штрих-кода
ИЗВЕЩЕНИЕ
Получатель
платежа
КПП
в
БИК
Адрес:
Контактный центр:
-
КВИТАНЦИЯ
Получатель
платежа
Подпись
№ счета-извещения:
Наименование получателя платежа
1
2
3
м2
м2
Плата за наем
Взнос на капитальный ремонт
м2
м3
Холодное водоснабжение
Холодное водоснабжение для ГВС м3
Подогрев воды для ГВС
Гкал
Водоотведение
м3
Отопление
Гкал
Электроснабжение
кВт*ч
Газоснабжение (в т.ч. газ в
м3
баллонах и твердое топливо)
Дополнительные услуги*:
мес
Добровольное страхование*
руб./м2
Индив.
потреб.
4
Общедом.
нужды
5
6
услуги, руб.
Индив.
потреб.
7
Общедом.
нужды
8
-
-
Расчетный период
201
Начислено за период:
Долг/аванс на начало периода (+/-):
Поступило за период:
Дата последней оплаты:
Итого к оплате:
,
,
,
.
,
Расшифровка счета для внесения платы по видам оказанных услуг
Тариф
Всего Перерас- Льготы,
Объем оказ. услуг
Размер платы за оказ.
Содержание и ремонт жилого
помещения, в т.ч.
- сбор, вывоз ТБО, в т.ч.
утилизация (захоронение)
000-000-000-000-000
Оплатить счет до:
на оказ.
услугу
коп.
Дата
Лицевой
счет:
Тип квартиры:
Общая/ жилая площадь:
Зарегистрировано/ Проживает:
Льготников:
Общая площадь дома
Площадь помещений (жилых и
Площадь мест общего пользования:
ед.
изм.
руб.
Сумма оплаты
-
ФИО абонента
Почтовый адрес абонента
Виды услуг
201
Сумма к оплате
.ru
ИНН
КПП
р/с
в
р/с
БИК
Плательщик: ФИО абонента
Адрес:
Почтовый адрес абонента
Код
постав
щ
000-000-000-000-000
Расчетный период
Адрес получателя платежа
8 (ххх) ххх хх хх
www.
Лицевой счет:
Ф.И.О.
Адрес:
№ счета-извещения:
Наименование получателя платежа
ИНН
р/с
р/с
начисл.
за
период,
руб.
9
четы
всего,
руб.
субсидии,
руб.
10
11
.
.
р.
р.
р.
р.
.
Итого к оплате за расчетный период,
руб.
в том числе
Всего
Индив.
Общедом.
потреб.
нужды
12
13
14
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
51
Итого к оплате за расчетный период:
ИНН
р/с
р/с
КПП
в
БИК
201
Расчетный период
руб.
Сумма к оплате
Адрес:
Адрес получателя платежа
БИБЛИОТЕКА уполномоченного
правамwww.
человека в московской
области
хх хх
.ru
Контактный центр: 8 (ххх) хххпо
-
Лицевой счет:
Ф.И.О.
Адрес:
КВИТАНЦИЯ
Получатель
платежа
Сумма оплаты
-
ФИО абонента
Почтовый адрес абонента
Подпись
№ счета-извещения:
Наименование получателя платежа
Тип квартиры:
Общая/ жилая площадь:
Зарегистрировано/ Проживает:
Льготников:
Общая площадь дома
Площадь помещений (жилых и
Площадь мест общего пользования:
ед.
изм.
1
2
3
Содержание и ремонт жилого
помещения, в т.ч.
- сбор, вывоз ТБО, в т.ч.
утилизация (захоронение)
м2
м2
Плата за наем
Взнос на капитальный ремонт
м2
м3
Холодное водоснабжение
Холодное водоснабжение для ГВС м3
Подогрев воды для ГВС
Гкал
Водоотведение
м3
Отопление
Гкал
Электроснабжение
кВт*ч
Газоснабжение (в т.ч. газ в
м3
баллонах и твердое топливо)
Дополнительные услуги*:
мес
Добровольное страхование*
руб./м2
52
Индив.
потреб.
4
000-000-000-000-000
Общедом.
нужды
5
6
услуги, руб.
Индив.
потреб.
7
Общедом.
нужды
8
-
201
Начислено за период:
Долг/аванс на начало периода (+/-):
Поступило за период:
Дата последней оплаты:
Итого к оплате:
,
,
,
.
,
Оплатить счет до:
на оказ.
услугу
-
Расчетный период
Расшифровка счета для внесения платы по видам оказанных услуг
Тариф
Всего Перерас- Льготы,
Объем оказ. услуг
Размер платы за оказ.
Виды услуг
Дата
Лицевой
счет:
ИНН
КПП
р/с
в
р/с
БИК
Плательщик: ФИО абонента
Адрес:
Почтовый адрес абонента
Код
постав
щ
коп.
начисл.
за
период,
руб.
9
четы
всего,
руб.
субсидии,
руб.
10
11
.
.
р.
р.
р.
р.
.
Итого к оплате за расчетный период,
руб.
в том числе
Всего
Индив.
Общедом.
потреб.
нужды
12
13
14
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
х
Итого к оплате за расчетный период:
Как построить отношения с управляющей организацией
Приложение № 4
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержден постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731)
Под раскрытием информации в настоящем документе понимается
обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны
раскрывать следующую информацию:
а) общую информацию об управляющей организации, о товариществе и кооперативе;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности
управляющей организации (в части исполнения такой управляющей
организацией договоров управления), товарищества и кооператива;
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
4. Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в
установленном законодательством Российской Федерации судебном
порядке.
5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:
а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:
- сайт управляющей организации;
- сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
- сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет
свою деятельность;
53
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
б) опубликования в полном объеме в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов
местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации
осуществляют свою деятельность (далее – официальные печатные издания), в случае, если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет;
в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении
управляющей организации;
г) предоставления информации на основании запросов, поданных в
письменном или электронном виде.
5.1. Товариществами и кооперативами информация раскрывается
путем:
а) обязательного опубликования информации на официальном сайте
в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в
сети Интернет, определяемых по выбору товарищества и кооператива:
- сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
- сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность;
б) размещения информации на информационных стендах (стойках),
расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для
всех собственников помещений в доме (далее - информационные стенды);
в) предоставления информации на основании запросов, поданных в
письменном виде, а при наличии технической возможности – также в
электронном виде.
6. Информация размещается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на официальном сайте в сети Интернет,
определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на сайте в сети Интернет, выбранном управляющей
организацией, товариществом или кооперативом из числа сайтов, указанных в подпункте "а" пункта 5 и подпункте "а" пункта 5.1 настоящего
постановления. При этом информация должна быть доступна в течение
5 лет.
54
Как построить отношения с управляющей организацией
Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны сообщать по запросу потребителей – граждан и организаций, являющихся
собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме
(далее – потребитель), адрес официального сайта в сети Интернет, на
котором размещена информация.
Раскрытие управляющими организациями, товариществами и кооперативами информации на сайтах в сети Интернет, указанных в подпункте "а" пункта 5 и подпункте "а" пункта 5.1 настоящего документа,
осуществляется по формам раскрытия указанными организациями информации, утвержденным Министерством строительства и жилищнокоммунального хозяйства Российской Федерации.
7. Управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации и сообщать по запросу потребителей адрес официального сайта в сети
Интернет, на котором размещена информация, а также наименования
и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация. Товарищество и кооператив обязаны размещать на информационных стендах адрес официального сайта в сети Интернет, на котором
можно получить информацию.
8. В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и
отчество индивидуального предпринимателя;
б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения
и наименование органа, принявшего решение о регистрации);
в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов
управления управляющей организации, контактные телефоны, а также
(при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной
почты;
г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы
диспетчерских служб;
д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении
управляющей организации на основе договора управления, с указанием
адресов этих домов и общей площади помещений в них;
55
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры
управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;
ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой
организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.
8.1. В рамках общей информации о товариществе и кооперативе раскрытию подлежат следующие сведения:
а) наименование товарищества или кооператива;
б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица (основной государственный регистрационный
номер, дата его присвоения, наименование органа, принявшего решение о регистрации);
в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов
управления товарищества или кооператива, контактные телефоны
председателя правления, членов ревизионной комиссии, а также адрес
электронной почты (при наличии);
г) режим работы органов управления товарищества или кооператива, в том числе часы личного приема граждан;
д) фамилии, имена и отчества членов правления, председателя правления и членов ревизионной комиссии товарищества или кооператива;
е) сведения о членстве товарищества или кооператива в объединениях этих организаций с указанием их наименований и адресов, включая
адрес официального сайта в сети Интернет.
9. В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:
а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс
и приложения к нему;
б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению
многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и
расходов);
в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по
управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета
доходов и расходов).
9.1. В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности товарищества или кооператива раскрытию
подлежат следующие сведения:
56
Как построить отношения с управляющей организацией
а) годовая бухгалтерская отчетность товарищества или кооператива,
включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;
б) сметы доходов и расходов товарищества или кооператива на текущий год и год, предшествующий текущему году;
в) отчет о выполнении сметы доходов и расходов товарищества или
кооператива за год, предшествующий текущему году;
г) протоколы общих собраний членов товарищества или кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии товарищества или
кооператива, на которых рассматривались вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и (или)
организацией предоставления коммунальных услуг (за текущий год и
год, предшествующий текущему году);
д) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества или
кооператива по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества или кооператива за текущий год и два
предшествующих года;
е) аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок годовой бухгалтерской отчетности товарищества и кооператива)
за текущий год и два предшествующих года.
9.2. Сведения, указанные в подпункте "а" пункта 9 и пункте 9.1 настоящего документа, размещаются в виде копий указанных документов,
заверенных подписью руководителя управляющей организации и печатью этой организации, подписью председателя правления товарищества
или кооператива и печатью соответствующей организации, а при размещении в сети Интернет – в виде электронного образа (копии) документов, отображающих в том числе подпись указанных руководителей
и печать организаций.
10. В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:
а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего имущества в
многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства
Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным
домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:
57
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
- услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению
поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;
- заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных
решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
- охрана подъезда;
- охрана коллективных автостоянок;
- учет собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные услуги по управлению многоквартирным домом.
11. В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников
жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;
б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в
отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:
- план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на
работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ
(услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах
отклонения от плана;
- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме
за последний календарный год;
- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
- сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ
и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в
оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания
58
Как построить отношения с управляющей организацией
общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домах.
11.1. В рамках информации о порядке и об условиях оказания услуг
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
товариществом или кооперативом раскрытию подлежат следующие сведения:
а) годовой план мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, а также описание содержания каждой работы (услуги);
б) отчет о выполнении годового плана мероприятий по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг;
в) сведения о заключении товариществом или кооперативом договоров об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по
ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению
коммунальных услуг, а также иных договоров, обеспечивающих содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг, с указанием количества заключенных
договоров, сторон этих договоров, сроков и стоимости по каждому договору отдельно;
г) сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или) превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
д) сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и
работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с
устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами
содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
12. В случае привлечения управляющей организации, товарищества
или кооператива в предыдущем календарном году к административной
ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также
меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение
административных санкций.
59
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
13. Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность
выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы
(оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества
работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей
организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме,
на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального
ресурса и др.).
13.1. Информация о средствах товарищества и кооператива должна
содержать:
- размер обязательных платежей и взносов, установленный общим
собранием членов товарищества или кооператива, для членов товарищества или кооператива;
- сведения об образовании резервного фонда товарищества или кооператива, иных специальных фондов товарищества или кооператива,
в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме, с указанием размера таких
фондов.
14. В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:
а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация, товарищество или кооператив закупает у ресурсоснабжающих
организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая
организация, товарищество или кооператив закупает их у ресурсоснабжающих организаций;
б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация, товарищество или кооператив закупает коммунальные ресурсы. При этом
управляющая организация, товарищество или кооператив указывает
60
Как построить отношения с управляющей организацией
реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование
принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены).
Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации, и подлежат обновлению в сроки, указанные в пункте
16 настоящего документа;
в) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией, товариществом или кооперативом для
расчета размера платежей для потребителей;
г) величина установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых
помещений, предусмотренных Положением об установлении и применении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), для потребителей, получающих пенсию по старости и (или)
инвалидности, для потребителей, проживающих в жилых помещениях, отнесенных к аварийному жилищному фонду или жилому фонду со
степенью износа 70% и более, реквизиты нормативных правовых актов
(дата, номер и наименование принявшего акт органа), которыми установлена такая социальная норма, условия применения такой социальной нормы указанными потребителями, случаи неприменения такой
социальной нормы и цены (тарифы) на электрическую энергию (мощность), установленные для населения и приравненных к нему категорий потребителей в пределах и сверх такой социальной нормы, указываемые управляющей организацией, товариществом или кооперативом,
в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об
установлении социальной нормы потребления электрической энергии
(мощности).
15. Информация, подлежащая раскрытию управляющей организацией, товариществом и кооперативом путем размещения на информационных стендах (стойках), должна быть доступна неограниченному
кругу лиц в течение всего рабочего времени управляющей организации.
Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступном
для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно
было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией товарищества и кооператива.
Управляющие организации, товарищества и кооперативы хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в
помещении соответствующей организации (включая все обновления), в
течение 5 лет.
61
БИБЛИОТЕКА уполномоченного по правам человека в московской области
16. Изменения, внесенные в раскрытую информацию, подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:
а) на официальном сайте в сети Интернет, указанном в подпункте "а"
пункта 5 и подпункте "а" пункта 5.1 настоящего документа, - в течение 7
рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
б) в официальных печатных изданиях - в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;
в) на информационных стендах - в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
17. Раскрытие информации может осуществляться на основании
письменного запроса и запроса в электронном виде.
В случае, если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом
объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных
печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить
адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
18. Информация на основании запроса, поступившего в электронном
виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение двух рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией и в течение пяти рабочих дней – товариществом и кооперативом.
19. Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации или индивидуального предпринимателя, члена правления или председателя
правления товарищества или кооператива, направляющих информацию потребителю.
20. Принятые в электронном виде запросы, а также полученные
письменные запросы и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией, товариществом и кооперативом соответственно на
электронном и бумажном носителях не менее 5 лет.
21. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес
потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.
Как построить отношения с управляющей организацией
21.1. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется товариществом и кооперативом лично потребителю по адресу
фактического местонахождения органов управления товарищества или
кооператива в течение 20 дней со дня поступления письменного запроса.
22. Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением
ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации.
23. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются
управляющая организация, товарищество или кооператив, в адрес которых направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование
юридического лица) потребителя, излагается суть заявления, а также
в случае направления письменного запроса управляющей организации
указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, и способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).
63
Издание подготовлено специалистами
Государственного органа Московской области
«Уполномоченный по правам человека в Московской области и его аппарат»
и ГАУ МО «Издательство «Подмосковье»
Формат 60x90/16. Объем 4 п.л. Печать офсетная.
Тираж 20 000 экз. Заказ №
Отпечатано в ОАО «Подольская фабрика офсетной печати».
г. Подольск, Ревпроспект, 80/42.