Виды договора найма жилого помещения в Республике Беларусь

Проблемы современной науки
ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
Пофа Максим Васильевич
Администрация Фрунзенского района города Минска
TYPES OF TENANCY AGREEMENT FOR LIVING QUARTERS IN BELARUS
Статья посвящена видам договора найма жилого помещения в Республике Беларусь.
Выявлены существующие в настоящее время разновидности договора найма жилого
помещения.
Построена и предложена авторская единая классификационная система на основе
выделенных разновидностей.
The article is devoted to the types of tenancy agreement for living quarters in the Republic of
Belarus. There are several varieties of tenancy agreement for living quarters that currently exists.
The author 's unified classification system is based and build on the selected species.
Ключевые слова: виды договора найма жилого помещения; разновидности договора
найма жилого помещения; нормативная классификация; типы договора найма жилого
помещения; единая классификационная система.
Types of tenancy agreement for living quarters; varieties of tenancy agreement for living
quarters; regulatory classification; common classification system.
Введение
Вопрос о видах договора найма жилого помещения является одним из наиболее сложных
и противоречивых, поскольку в настоящее время, наука не пришла к единому мнению
относительно их количества. Дополнительную сложность вызывает то обстоятельство, что
количество разновидностей договора найма жилого помещения является величиной не
постоянной.
Некоторые вопросы вызывает и сама существующая нормативная классификация
разновидностей договора найма жилого помещения.
В данном контексте, в круг задач настоящей статьи будут входить следующие аспекты:
выделение существующих разновидностей договора найма жилого помещения;
формирование единой классификационной системы на основе выделенных разновидностей.
Основная часть
Законодательное и доктринальное решение вопроса о выделяемых разновидностях
договора найма жилого помещения существенно отличаются.
Например, В.Ф. Чигир выделяет два вида договора найма жилого помещения, это –
договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и в домах
частного жилищного фонда.
По мнению В.Ф. Чигиря, договор найма жилого помещения в домах государственного
жилищного фонда включает в себя следующие разновидности договора найма жилого
помещения: найма жилого помещения, предоставленного гражданам на общих основаниях;
найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным
гражданам состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также
гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди; найма жилого
помещения в специальном доме; найма служебного жилого помещения; найма жилого
помещения в общежитии.
В свою очередь договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда,
объединяет собой следующие договоры: договор найма жилого помещения в домах
(квартирах), находящихся в собственности граждан; договор найма жилого помещения в
домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных
263
Сборник научных трудов. Выпуск 5
кооперативов, молодежных жилищных комплексов, коллективов индивидуальных
застройщиков); договор найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих
организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности [9, с.
39-40].
Как видно из приведенного мнения ведущего белорусского ученого-правоведа, им
выделяется десять разновидностей договора найма жилого помещения. При этом два из них
являются представителями разных видов, а остальные разновидности входят в их состав.
Иную точку зрения на данную проблему имеет Д.А. Колбасин, он выделяет всего четыре
разновидности договора найма жилого помещения, и в отличие от В.Ф. Чигира, каждую из
выделенных разновидностей именует видом. Среди выделенных Д.А. Колбасиным видов
договора найма жилого помещения, находятся: договор найма жилого помещения
государственного жилищного фонда (договор социального найма); договор найма
служебного жилого помещения; договор найма жилого помещения в общежитиях; договор
найма жилого помещения в специальном доме [10, с. 189].
Вопрос о количестве разновидностей договора найма жилого помещения поможет
разрешить тщательная проработка нормативных правовых актов законодательства
регулирующего жилищные правоотношения.
В силу части второй подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от
29 ноября 2005 г. № 565 (далее – Указ № 565) [1] государственный жилищный фонд
включает жилые помещения местных исполнительных и распорядительных органов, иных
государственных органов и других государственных организаций, в том числе жилые
помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения
специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые
помещения коммерческого использования, жилые помещения в общежитиях.
С учетом изложенного, структура государственного жилищного фонда в настоящее
время представлена следующими видами жилых помещений: жилые помещения местных
исполнительных и распорядительных органов, предоставляемые гражданам на основании
договоров найма жилого помещения и не входящие в состав жилых помещений социального
пользования; жилые помещения государственных юридических лиц; жилые помещения
социального пользования; служебные жилые помещения; жилые помещения специального
служебного жилищного фонда; специальные жилые помещения; жилые помещения
коммерческого использования; государственные общежития.
В соответствии с частью третьей подпункта 1.3 пункта 1 Указа № 565, частный
жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или
организаций негосударственной формы собственности.
Таким образом, структура частного жилищного фонда в настоящее время включает
следующие виды жилых помещений: жилые помещения, находящиеся в собственности
граждан; жилые помещения, находящиеся в собственности организаций негосударственной
формы собственности.
Выделение законодателем различных видов жилых помещений позволяет предположить
наличие определенных особенностей касающихся вопроса сдачи данных жилых помещений
по договору найма, что в свою очередь позволяет также предположить, что каждому из
выделенных видов должна соответствовать определенная разновидность договора найма
жилого помещения.
Для закрепления нашего вывода проанализируем нормы Жилищного кодекса
Республики Беларусь (далее – ЖК Республики Беларусь).
ЖК Республики Беларусь содержит всего два определения договора найма жилого
помещения. Причем данными определениями являются: собственно понятие договора найма
жилого помещения раскрытое в ст. 27 ЖК Республики Беларусь и понятие договора найма
жилого помещения государственного жилищного фонда. Вместе с тем, в пятой главе,
264
Проблемы современной науки
относящейся к государственному жилищному фонду, содержатся еще несколько статей,
позволяющих сделать вывод о существовании других разновидностей рассматриваемого
договора. Это ст. 95, 97, 99 ЖК Республики Беларусь.
Вывод о том, что указанные статьи содержат положения о некоторых разновидностях
договора найма жилого помещения, вытекает из их содержания.
Название статьи 95 ЖК Республики Беларусь «Договор найма служебного жилого
помещения» говорит само за себя и прямо выделяет одну из разновидностей договора найма,
а именно – договор найма служебного жилого помещения.
Статья 97 «Общежития» и следующая за ней статья 98 «Выселение из общежития» ЖК
Республики Беларусь, не содержат названия закрепленной в них разновидности договора
найма жилого помещения. Тем не менее, содержание указанных статей позволяет сделать
вывод о том, что они говорят именно о такой разновидности.
Заключительной из обозначенных в Главе 5 ЖК Республики Беларусь разновидностей
договора найма жилого помещения является – договор найма жилого помещения в
специальном доме. Данному договору посвящены две статьи ЖК Республики Беларусь – 99
«Жилые помещения в специальных домах» и 100 «Выселение из жилых помещений в
специальных домах».
Общим для всех указанных разновидностей договора найма, является то, что предмет
договора найма, то есть жилое помещение, в каждом из выделенных случаев имеет
некоторое особенности, как по сравнению с обычным жилым помещением, так и в сравнении
друг с другом. Различны также основания и условия присущие заключению договора найма
указанных жилых помещений, равно как основания и условия его расторжения.
Возвращаясь к поиску разновидностей договора найма жилого помещения выделенных в
ЖК Республики Беларусь, отметим, что наличие определения договора найма жилого
помещения государственного жилищного фонда, позволяет, опираясь на п. 1, ст. 213 ГК
«Формы и субъекты права собственности», закрепляющей положение о том, что
«Собственность может быть государственной и частной», а также на вышеприведенные
нормы Указа 565, сделать вывод о том, что существует также и договор, регулирующий найм
жилого помещения частного жилищного фонда.
ЖК Республики Беларусь имеет в своем составе главу 6 «Частный жилищный фонд».
В состав названной главы входит статья 101 закрепляющая право граждан и
юридических лиц негосударственной формы собственности сдавать по договору найма
жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности.
Таким образом, ЖК Республики Беларусь содержит норму, в соответствии с которой,
можно сделать вывод о существовании еще одной разновидности договора найма жилого
помещения.
В результате анализа норм ЖК Республики Беларусь можно сделать вывод о том, что
законодатель предполагает наличие как минимум пяти разновидностей договора найма
жилого помещения. Определить данные разновидности можно следующим образом: договор
найма жилого помещения государственного жилищного фонда; договор найма служебного
жилого помещения; договор найма жилого помещения в общежитии; договор найма жилого
помещения в специальном доме; договор найма жилого помещения частного жилищного
фонда.
Кроме того, не стоит упускать из вида тот факт, что Типовые договоры, утвержденные в
установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную
группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями, в связи с
чем необходимо проанализировать также имеющиеся разновидности типовых договоров
найма жилого помещения.
В настоящее время имеется всего 7 нормативных правовых актов, которые утверждают
12 различных договоров найма жилых помещений: постановлением Совета Министров
265
Сборник научных трудов. Выпуск 5
Республики Беларусь от 15.09.1999 № 1437 [2], утвержден Типовой договор найма жилого
помещения государственного жилищного фонда в общежитии; постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 07.03.2003 № 318 [3] утвержден Типовой договор найма
жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде;
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.03.2006 № 371 [4]
утверждены: Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного
фонда, Типовой договор найма жилого помещения социального пользования
государственного жилищного фонда, Типовой договор найма служебного жилого
помещения государственного жилищного фонда; постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 [5] утверждены: форма договора найма жилого
помещения частного жилищного фонда граждан, форма договора поднайма жилого
помещения государственного жилищного фонда; постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 27.12.2006 № 1733 [7] утверждены: Типовой договор найма жилого
помещения (части жилого помещения), принадлежащего обязанным лицам на праве
собственности, Типовой договор поднайма жилого помещения (части жилого помещения),
занимаемого обязанными лицами по договору найма жилого помещения государственного
жилищного фонда; постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008
№ 1408 [6] утверждены: Типовой договор найма специального жилого помещения
государственного жилищного фонда, Типовой договор найма жилого помещения частного
жилищного фонда юридических лиц; постановлением Совета Министров Республики
Беларусь от 27.12.2011 № 1739 [8] утвержден Типовой договор найма жилого помещения
коммерческого использования государственного жилищного фонда.
Необходимо отметить, что законодатель при разработке и утверждении указанных
разновидностей был последователен, поскольку каждая из утвержденных форм отражает тот
или иной вид жилых помещений, входящих в государственный или частный жилищный
фонд.
Таким образом, мы можем отметить, что в результате анализа ЖК Республики Беларусь,
Указа 565 и вышеприведенных постановлений Совета Министров Республики Беларусь
можно выделить всего 12 разновидностей договора найма жилого помещения, среди них:
договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии;
договор найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном
жилищном фонде; договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда;
договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного
фонда; договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;
договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан; договора поднайма
жилого помещения государственного жилищного фонда; договор найма жилого помещения
(части жилого помещения), принадлежащего обязанным лицам на праве собственности;
договор поднайма жилого помещения (части жилого помещения), занимаемого обязанными
лицами по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда; договор
найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда; договор найма
жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц; договор найма жилого
помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.
Далее необходимо решить вопрос с классификацией данных разновидностей и отнесения
их к различным видам и подвидам рассматриваемого договора, с целью построения единой
системы.
Для построения систематизированной классификации, целесообразно обратиться к
опыту других государств, в частности интересным для нас будет опыт Российской
Федерации.
Изучение научных трудов и публикаций российских юристов позволяет сделать вывод, о
том, что в российской практике общепринято разделять договоры найма на две большие
266
Проблемы современной науки
группы – договоры коммерческого и социального найма.
Юридическая конструкция главы 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет и разграничивает два основных вида
договоров найма: договор социального найма и договор найма жилого помещения, под
которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма. Кроме
того Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) содержит определение
договора найма специализированного жилого помещения.
Таким образом, при изучении двух указанных нормативных правовых актов, невозможно
получить представления об имеющихся видах рассматриваемого договора. Что подталкивает
для обращения к научным исследованиям данного вопроса.
Изучение научных публикаций российских юристов, позволяет сделать вывод о том, что
в российской практике принято выделять два основных вида договора найма жилого
помещения. Это социальный и коммерческий договоры найма. Отдельно выделяется третий
вид – это договор найма специализированного жилого помещения.
Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК
РФ, в то время как договор социального найма жилого помещения, помимо норм ГК РФ,
урегулирован также нормами ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого
помещения полностью находится в сфере регулирования ЖК РФ.
На наш взгляд видится целесообразным заимствование российской классификации
договора найма жилого помещения на социальный, коммерческий и специализированный,
что послужит первоначальным типовым признаком разделения.
Таким образом, нами обозначены типы договора найма, для чего за основу взята
общепринятая в российской практике классификация.
В свою очередь к каждому из выделенных типов договоров найма жилого помещения
относятся различные договоры найма жилого помещения, которые внутри типового деления
будут соотноситься между собой как виды.
По нашему мнению к выделенному нами типу социального договора найма жилого
помещения относятся два вида договора найма жилого помещения: для особых социальных
групп и без особых социальных групп.
В каждый из выделенных видов входят также различные подвиды договора найма
жилого помещения.
Вид договора найма жилого помещения для особых социальных групп, по нашему
мнению, включает в свой состав следующие подвиды: договор найма жилого помещения
социального пользования государственного жилищного фонда; договор найма жилого
помещения (части жилого помещения) принадлежащего обязанным лицам; договор
поднайма жилого помещения (части жилого помещения), занимаемого обязанными лицами
по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда.
Вид договора найма жилого помещения без особых социальных групп, будет включать в
свой состав такие подвиды как: договор найма жилого помещения государственного
жилищного фонда; договор поднайма жилого помещения государственного жилищного
фонда; договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.
К выделенному нами типу договора коммерческого найма жилого помещения будут
относиться такие виды договоров найма жилого помещения как: договор коммерческого
найма государственного жилищного фонда; договор коммерческого найма частного
жилищного фонда граждан; договор коммерческого найма частного жилищного фонда
юридических лиц.
Третий выделенный нами тип договор найма специального жилого помещения
объединяет два вида договора найма жилого помещения, а именно: договор найма
специального жилого помещения государственного жилищного фонда и договор найма
служебного жилого помещения.
267
Сборник научных трудов. Выпуск 5
В свою очередь договор найма специального жилого помещения государственного
жилищного фонда, как вид, имеет следующие подвиды: договор найма жилого помещения в
детских домах семейного типа, детских деревнях (городках), детских интернатных
учреждениях; договор найма жилого помещения маневренного фонда; договор найма
жилого помещения, предназначенного для временного отселения граждан в безопасные
районы, в связи с введением военного либо чрезвычайного положения; договор найма
жилого помещения, предназначенного для временного проживания иностранных граждан и
лиц без гражданства, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо
временная защита в Республике Беларусь; договор найма жилого помещения,
расположенного на закрытых территориях (военные городки); договор найма жилого
помещения, предназначенного для проживания военнослужащих органов пограничной
службы Республики Беларусь, проходящих военную службу в подразделениях,
непосредственно охраняющих государственную границу, расположенных вне закрытых
территорий; договор найма жилого помещения Управления делами Президента Республики
Беларусь, предназначенного для проживания работников организаций, подчиненных
Управлению делами Президента Республики Беларусь; договор найма жилого помещения,
расположенного на территории иностранного государства и предназначенного для
проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений
Республики Беларусь (специальные жилые помещения Министерства иностранных дел);
договор найма жилого помещения в административных и общественных зданиях органов
государственной безопасности.
Вид договора найма служебного жилого помещения, в настоящее время, подвидов не
имеет.
Заключение
В результате проведенного исследования были сделаны следующие выводы:
1) Договор найма жилого помещения имеет множество разновидностей, среди них
необходимо выделить три различных типа договора найма жилого помещения: социальный
договор найма жилого помещения; договор коммерческого найма жилого помещения;
договор найма специального жилого помещения.
2) Социальный договор найма жилого помещения включает в себя два вида договора
найма жилого помещения, в состав которых входят по три разновидности договора,
являющиеся подвидами.
3) Договор коммерческого найма жилого помещения включает в свой состав три вида
договора найма жилого помещения.
4) Договор найма специального жилого помещения включает в свой состав два вида
договора найма жилого помещения, в состав одного из видов входит девять подвидов, в
составе второго вида подвиды не выделяются.
Таким образом, договор найма жилого помещения в настоящее время имеет три
различных типа, семь видов и пятнадцать подвидов.
Список литературы:
1. О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений : Указ Президента Респ.
Беларусь от 08 апр. 2006 г., № 565 : в ред. Указа Президента Респ. Беларусь от 01.03.2007 № 116 //
Консультант Плюс: Беларусь. Технология Проф [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац.
центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2011. – Дата доступа: 29.09.2011.
2. Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого
помещения государственного жилищного фонда в общежитии: Постановление Совета министров
Республики Беларусь 15 сентября 1999 г. № 1437 с изм. и доп. от 29 марта 2012 г. № 281 //
Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац.
центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата доступа: 13.04.2012.
3. Об утверждении Типового договора найма жилого помещения и пользования имуществом
268
Проблемы современной науки
в специальном служебном жилищном фонде: Постановление Совета Министров Республики
Беларусь от 7 марта 2003 г. № 318; с изм. и доп. от 9 июля 2010 г. № 1040 // Консультант Плюс:
Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой
информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата доступа: 10.04.2012.
4. Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного
жилищного фонда: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006
г. № 371; с изм. и доп. от от 27 января 2009 г. № 99 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология
3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. −
Минск, 2012. – Дата доступа: 10.04.2012.
5. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497:
Постановление Совета Министров Республики Беларусь 12 сентября 2006 г. № 1191; с изм. и доп.
от 23 июля 2010 г. № 1103 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный
ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата
доступа: 10.04.2012.
6. О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 03.06.2008 № 292:
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 № 1408; с изм. и доп. от 9
декабря 2011 г. № 1663 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /
ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата доступа:
10.04.2012.
7. О некоторых вопросах сдачи жилых помещений лиц, обязанных возмещать расходы,
затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении:
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27 декабря 2006 г. № 1733; с изм. и
доп. от 24 июля 2009 г. № 968 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный
ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата
доступа: 10.04.2012.
8. О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 8 ноября
2011 г. № 512: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27 декабря 2011 г. №
1739 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО
«ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. − Минск, 2012. – Дата доступа:
10.04.2012.
9. Чигир, В.Ф. Договор найма жилого помещения: По новому жилищ. Законодательству /
В.Ф. Чигир.- Мн.: Амалфея, 2001.- 368 с.
10. Колбасин, Д. А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие / Д. А. Колбасин. –
Мн.: Амалфея, 2006. – 768 с.
269