Аренда с вариантами

Телеграф.lv : Новости Латвии : Политика : Экономика : Спорт : Общество
Page 1 of 3
Аренда с вариантами
Анжела РЖИЩЕВА 08:15 09.05.2011
Латвийское законодательство, регулирующее рынок недвижимости, несовершенно.
Квартира во весь голос
Выгодно приобрести жилье или арендовать офис недостаточно. Чтобы недвижимость не
превратилась в тяжкий груз, важно знать юридические особенности эксплуатации
недвижимости.
Как рассказал Деловому Телеграфу присяжный адвокат, партнер SORAINEN Гирт Руда, с
2010 года действует Закон об управлении жилыми домами, а с 1 января этого года вступил
в силу новый Закон о собственности квартир, который значительно расширяет
возможности владельцев в плане эксплуатации, проведения ремонтов и т.д. Согласно этому
закону, решения принимаются большинством (50% плюс 1 голос). Собственник имеет
столько голосов, сколько у него квартир (исключение составляют владельцы более 50%
квартир в одном доме, которые имеют не больше 50% голосов). Мнение владельцев можно
узнать как на собрании, так и через Интернет. При принятии глобальных решений (к
примеру, планируется изменить площадь совместной собственности), необходимо согласие
100% собственников.
Больной вопрос — долги
http://www.telegraf.lv/news/arenda-s-variantami/print
9.05.2011
Телеграф.lv : Новости Латвии : Политика : Экономика : Спорт : Общество
Page 2 of 3
«Долг за потребленную электроэнергию, газ и тепло по всей Латвии составляет порядка
60—80 млн латов, — говорит Г.Руда. — За период с 2008 по 2010 год в районных судах
прибавилось порядка 30 тыс. дел. В среднем на одного судью в районном суде приходится
56,1 дела, из них решения вынесены по 54,2. В новостройках можно прекратить подачу
тепла, электричества и газа индивидуально каждому должнику. В серийных проектах легче
всего отключить электричество, газ и, наконец, отопление (у всего дома!). Газ
(необходимый и для выработки теплоэнергии) Латвия покупает у России по рыночной
стоимости. Вследствие огромных долгов, возможно повышение тарифов, пострадают все
потребители».
Юристы предлагают внести поправки в Гражданский процессуальный закон (ГПЗ), ускорив
взимание задолженностей до 1500 латов. Рассматривать такие дела планируется в 2-х
инстанциях вместо трех (районный, Окружной и Верховный суд), в письменном виде, не
приглашая ответчика. Поправки к ГПЗ находятся в Сейме, их планируется принять до
середины лета.
Г.Руда признал, что повышение ставки налога на недвижимость повлечет увеличение
долговых обязательств. Вместе с тем за собственность необходимо платить. Каждый вправе
узнать объем налога и разбить платеж на три части. Также юристы обсуждают поправки к
ГПЗ, на основании которых до 2015 года 10% от суммы от продажи на аукционе
недвижимой собственности должников банков будут направлены на погашение долгов за
коммунальные услуги.
С учетом ситуации
Говоря об особенностях эксплуатации коммерческой недвижимости, присяжный адвокат
LAWIN Kļaviņš & Slaidiņš Санда Лаце отметила, что следует отличать два юридических
термина. При сдаче жилой недвижимости заключается договор найма, коммерческой —
договор аренды, который регулирует Гражданский закон. Предпринимателю важно знать о
ряде юридических нюансов. Например, как будут рассчитываться коммунальные и прочие
платежи. Это особо актуально в зданиях довоенной и советской постройки. В недавно
отстроенных офисных центрах — коммуникации нового поколения, более экономичные и
эффективные в эксплуатации, а также более точно установлен порядок платежей. Второй
момент — что входит в коммунальные и платежи по эксплуатации? Если этого не
предусмотреть, помимо оплаты за потребленную теплоэнергию, воду и электричество,
возможно, придется покрывать налоги на недвижимость, землю и др. Следует также
письменно оговорить потолок увеличения арендной платы (например, то, что он не
превысит определенный процент от прошлогодней аренды). Часто предлагается повышать
этот показатель с учетом рыночной ситуации, что весьма субъективно. Это же относится к
такому критерию, как индекс потребительских цен, который характеризует уровень жизни
населения, но несравним с ценами на аренду коммерческой недвижимости.
«В Гражданском законе нормы аренды коммерческой недвижимости определены в общем
плане. Нельзя сказать, что документ никуда не годится, он вполне жизнеспособен. Однако
стоит разработать подзаконные акты, где по пунктам был бы оговорен ряд моментов, —
http://www.telegraf.lv/news/arenda-s-variantami/print
9.05.2011
Телеграф.lv : Новости Латвии : Политика : Экономика : Спорт : Общество
Page 3 of 3
рассказывает С.Лаце. — Латвийским юристам приходится предусмотреть массу нюансов, с
учетом интересов клиента. В жизни бывают разные повороты, все не предугадаешь. К
примеру, широко распространено включение в договора аренды условия о том, что
предприниматель обязан сообщить о расторжении договора, например, за 6—12 месяцев.
Это значит, фирма обязана платить ежемесячную аренду до конца действия договора (в
латвийских судах сотни подобных дел!). В соседних Литве и Эстонии законодательство
изменено с учетом экономической ситуации — при досрочном расторжении соглашения об
аренде, предприниматели не несут дополнительные убытки. К примеру, в Литве, чтобы
прекратить аренду в торговых центрах, фирме предлагается найти замену, тогда
отсутствуют штрафные санкции».
Как подчеркнула С.Лаце, в Латвии рынок аренды жилья в стадии формирования. Поэтому
обеим сторонам следует обратить внимание на условия договора. В большинстве серийных
проектов, помимо аренды владелец взимает плату за эксплуатационные расходы (0,30—1 и
более латов за кв. м, в зависимости от того, кто эксплуатирует объект). В «старой» Европе,
как правило, они включены в арендную плату. Подобная система практикуется в рижских
новостройках (к примеру, в Panorama Plaza).
Касательно аренды на 99 лет (с соответствующей записью в Земельной книге), важно
понимать, что данная недвижимость не является собственностью арендатора (хотя право
такой аренды продают за несколько тысяч латов). Здесь стоит оценить риск роста платы за
эксплуатационные расходы, как следствие, возникновение долгов за квартплату и
необходимость подыскивать другое жилье.
http://www.telegraf.lv/news/arenda-s-variantami/print
9.05.2011