Преимущества и недостатки непосредственного управления

Преимущества и недостатки
непосредственного управления
многоквартирным жилым домом
В статье 161 Жилищного кодекса РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом
регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц,
государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов,
необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в
соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными
Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать
один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме; такое решение является обязательным для всех. Согласно п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли
участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью
процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются
большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в
многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по
организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.
При непосредственном управлении жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по
управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные
отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предусмотрен
п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание,
поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах,
создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом. При реализации
этого способа управления заключается две группы договоров:
1. Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст. 164 ГК РФ) – направлены на обеспечение общих
потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома
(договоры обслуживания внутридомовых инженерных систем, по уборке, вывозу мусора, эксплуатации лифтового
оборудования и т.п.). Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания
общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества,
принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или)
выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Договор по оказанию услуг и выполнению работ, направленный на содержание и ремонт общего имущества
многоквартирного жилого дома, должен заключаться собственниками жилых помещений на основании решения их
общего собрания. Стороной в таких договорах выступают все или большинство собственников помещений в
многоквартирном доме. Под большинством в данном случае следует понимать собственников, доля которых в праве
общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более 50%. В таком случае от имени всех
собственников может действовать и один из них, но на основании решения общего собрания или на основании
доверенностей, выданных всеми собственниками.
2) Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-,
газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться
каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от
своего имени. Такая система договорных связей основана на Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг,
утвержденных Постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. № 354, предусматривающих, что обязательства по
предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми
потребителями.
В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии,
газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Граница ответственности за
обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах.
Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а
внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в
многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами,
привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.
В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, установлено, что лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при
непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение
своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с
законодательством РФ и договором.
Плюсы и минусы непосредственной формы управления многоквартирным домом
Преимущества непосредственной формы управления многоквартирным домом
1. Главное достоинство непосредственной формы управления многоквартирным домом в том, что функция
управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации.
Ситуация, в которой решение на проведение каких-либо работ по дому может быть принято без ведома
собственников, исключена. Существенным моментом является запрет на применение “котлового метода”, при котором
средства одного многоквартирного дома могут пойти на нужды другого. Выгода от непосредственного управления
наиболее явно проявляется именно для добросовестных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку
делает возможным сохранить денежные средства собственников, предназначенные на содержание и ремонт
общедомового имущества.
2. При осуществлении управления жилыми домами управляющая компания не может отказать поставщику в оплате
коммунального ресурса даже в части средств, не поступивших фактически от потребителя ресурса. Это связано с тем,
что в отношениях с поставщиками коммунальных услуг управляющая компания является коммерческой организацией
со всеми вытекающими из этого статуса последствиями. Поэтому для того, чтобы избежать накопления долга за
коммунальные услуги и последующего отключения от ресурсоснабжения всего дома, управляющая компания
вынуждена направлять на оплату долга за коммунальные услуги денежные средства, поступившие на статьи расходов за
содержание и ремонт жилья. Это приводит к тому, что при необходимости проведения текущего ремонта для
благоустройства прилегающей территории денег на соответствующих статьях в достаточном количестве не оказывается.
Переход на непосредственное управление позволит избежать таких ситуаций.
3. Еще одно преимущество – собственники на равных взаимодействуют с ресурсоснабжающими организациями
Наличие у каждого собственника индивидуального договора холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения,
электроснабжения, отопления с ресурсоснабжающими организациями служит своего рода защитой от применения этими
организациями санкций в виде прекращения подачи коммунальных ресурсов для целого дома в связи с наличием
задолженности у жильцов дома, как это может произойти, когда дом обслуживает жилищная управляющая компания.
При непосредственном управлении такого рода санкции применяются лишь в отношении неплательщика, но никак не
всего дома. У собственников появляется возможность требования перерасчётов за предоставленные услуги
ненадлежащего качества или не в полном объёме непосредственно у ресурсоснабжающей организации, минуя
посредника в лице управляющей компании, что облегчает решение таких вопросов.
4. Непосредственное управление многоквартирным домом наиболее экономное, т.к. отсутствуют расходы на
содержание управленческого аппарата.
Недостатки непосредственной формы управления многоквартирным домом
1. Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем
работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома может быть значительным, и одному человеку,
уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по
ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в
хорошем состоянии. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем
больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. Найти такого управляющего,
который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, сложно.
2. Законом предусмотрены одинаковые обязанности по ремонту и содержанию дома независимо от способа
управления домом. Деньги из городского, регионального или федерального бюджета, на капитальный ремонт дома,
находившегося в непосредственном управлении, получить очень сложно, т.к. предпочтение отдается ТСЖ и домам,
находившимся в управлении управляющей организации. Законодательством не предусмотрено выделение денежных
средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства при непосредственной форме управления многоквартирным домом. Это значит, что для старых домов
непосредственное управление наименее приемлемо, поскольку требует больших капиталовложений на ремонт общего
имущества.
3. Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и
ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил.
4. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут
выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести
такую же, что несла управляющая организация. Однако это не так. В соответствии с действующим законодательством
жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с
собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те
работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном
управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд.
Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае,
если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с
непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с
жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.
5. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что
может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а
не жителей. Не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества, не определены
периодичность и форма отчета управляющей организации.
6. Не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного
самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы
подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других
организационных вопросов.
Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность
самих жителей. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим
домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы. Если собственники дома считают, что результаты голосования за
переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов
в Прокуратуру или в суд. При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного
дома и бюллетени для голосования на предмет выявления фальсификаций. Если в ходе проверки будет выявлены, что
результаты голосования не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников
многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.
Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»
http://www.mibs-vlz.ru/