Теперь и для советов МКД Нам понравилось слово

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ
1
ЖУРНАЛ
12
5
,
15
П редседатель
я
л
д
и
ь
р
Д
е
К
п
М
е
Т
в
о
т
е
сов
ТСЖ
Евгения ЮНИСОВА:
Нам понравилось
слово «товарищество»
2
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Содержание
На повестке дня
Николай ТЮРИН
Борьба с коррупцией: миссия выполнима?
Председатель ТСЖ | №05(91)/2015
Информационно-аналитический
журнал издается с 2007 года
Юрий ПОЛОНСКИЙ
МКД — это объект недвижимости
Учредители:
ООО РИД «Качум-пресс»,
С. М. Беркимбаева
Николай ТЮРИН
Издатель:
ООО РИД «Качум-пресс»
Александр ГАРКУША
Генеральный директор
Иван Мучак
Тел. +7 (495) 220-09-95
E-mail: kachym@yandex.ru
Обойдемся без статистики?
Делай раз, делай два…
Людмила КАЙСАРОВА
Капремонт уперся в ОДИ
Главный редактор
Сауле Беркимбаева
Тел/факс: +7 (499) 204-34-04
E-mail: eluas@yandex.ru
Александр КОРЖОВ
Выпускающие редакторы
Людмила Кайсарова
Геннадий Мельник
Наталья ШАБУНИНА
Редактор сайта
Людмила Субботина
E-mail: lusubbotina@mail.ru
Специальный корреспондент
Юрий Полонский
E-mail: polonskiyura@yandex.ru
Страсти по капремонту
«Московский Индустриальный Банк»
об особенностях работы со спецсчетами
Михаил МАЛИНИН
Магистраль и тупики самоуправления
Сауле БЕРКИМБАЕВА
ТСЖ-ТСН — два шага налево, два шага направо…
Реклама и маркетинг
Тел. 8 (926) 925-75-25
E-mail: sd41133@gmail.com
Отдел распространения
Тел.: +7 (916) 925-62-04
Подписной индекс 82301 в каталоге
агентства «Роспечать».
Журнал «Председатель ТСЖ» («Председатель товарищества собственников
жилья») зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере
массовых коммуникаций и охране
культурного наследия. Свидетельство
о регистрации средства массовой информации ПИ №ФС 77-29151.
Редакция не несёт ответственности за
содержание и достоверность рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
4
6
7
8
10
12
15
16
18
70 лет Победы
Людмила ВОБЛИКОВА
«Сирень Победы» в ТСЖ «Ломоносовский, 18»
Людмила ВЕРЕВКИНА
Военная история нашей семьи
Федор БЫХАНОВ
Здравствуйте, легко и тяжёло раненые
20
22
23
ТСЖизнь
Евгения ЮНИСОВА
Нам понравилось слово «товарищество»
24
Александр КОРМЫЧ
Отпечатано в ТВВ
111250, Москва,
ул. Красноказарменная, д. 9а
Тираж 5000 экз.
Самое сложное — это совместить человеческие
души и инженерные коммуникации
в единый механизм
29
Содержание
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Владимир САМОШИН
К вопросу об общих собраниях
Валентина СУХИХ
Решаем все вопросы сообща
Валерия МОРОЗОВА
Сети — отдать, трубы — защитить
Лариса БАРАШКОВА
И сердцем, и разумом
32
33
34
36
Правоприменительная практика
Владимир КАНАЕВ
Рекомендации «бывалого»
Мария СЛАВИНА
Ниже плинтуса
По сообщениям ФАС
Прокуратура в действии
38
42
43
44
Техника и технологии
Александр БАЛАХНИН
Организация коммунальной жизни
в Финляндии
Александр БАЛАХНИН
«Крышный» вопрос. Часть первая: Птицы
46
50
Живой город
Круглый стол на выставке
Garden Bild в Крокусе
52
Роман БОРИСОВ
Соблюдение экологического равновесия
при благоустройстве дворов МКД
Подписка
54
56
3
4
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
В недавней «прямой линии» президента В. В. Путина с российским народом было одно обстоятельство, на котором
журнал «Председатель ТСЖ» считает нужным остановиться.
Борьба с коррупцией:
миссия невыполнима?
Данные ВЦИОМ (опрос проведён 14–15.03.2015)
К
ак утверждает социальная психология, в предельно насыщенном информацией современном обществе
даже самая яркая и значимая новость
держится на поверхности общественного внимания не более недели, как максимум — дней десять. Затем её размывают
волны самых последних по времени сообщений. Вот и сейчас, когда вы держите
в руках майский номер нашего журнала,
комментарии по поводу прямой линии
президента Путина с россиянами, состоявшейся 16 апреля с.г., отошли на периферию оперативного информационного
пространства. Однако была в том недавнем диалоге главы государства с народом одна особенность, на которой наше
издание считает нужным остановиться.
О чем речь? Конечно, о том, что в своём
почти четырёхчасовом общении с восьмимиллионной аудиторией президент,
в отличие от многих других высказываний о ЖКХ в аналогичных мероприятиях, обошёл молчанием кипящие проблемы жилищно-коммунального комплекса.
Точно ли «кипящие», нет ли здесь преувеличения? Может, реформа этой сложнейшей сферы нашей экономики уже
привела к её выздоровлению от множества хронических заболеваний? Едва ли,
поскольку в перечне вопросов, заданных президенту накануне телемарафона,
каждый четвёртый касался социальных
гарантий и жилищно-коммунального хозяйства. Это много, это говорит об опасно
высоком градусе данной проблематики!
Но, что называется на языке протоколов:
«разъяснений не последовало».
Рискнём высказать предположение,
что причина здесь не в просчёте экспертов президентской администрации, готовивших тематический план выступления
Путина. И не в его нежелании возвращаться к навязшему в зубах перечислению «итогов и задач» в сфере ЖКХ. На
наш взгляд, и это мнение красноречиво
подтверждают хорошо знакомые с положением дел блогеры от Калининграда до
Камчатки, реформирование сферы упёрлось в нежелание чиновничьего сословия страны понять и принять тот факт,
что без настоящего участия владельцев
жилья ни один из крупных вопросов модернизации ЖКХ сегодня решён быть не
может. А кто представляет интересы собственников на главном, базовом уровне?
Конечно, их объединения — ТСЖ, ЖК,
ЖСК, советы МКД, прошедшие проверку
практикой и получившие доверие людей
управляющие организации. Вот против
них-то и разворачивается агрессивная
кампания административных ужесточений и ограничений, направленная на то,
чтобы свести право собственника управлять обслуживанием своего недвижимого имущества к минимуму.
В своём почти четырёхчасовом общении с восьмимиллионной аудиторией президент
обошёл молчанием кипящие
проблемы жилищно-коммунального хозяйства.
Ведь куда ни посмотри, всюду видно противостояние политических и экономических инстинктов чиновничества
всему, что, по их убеждению, мешает привычно рулить процессом. Много воли
взяли «шибко грамотные» ТСЖ? Вколотим под них клин, введём поправки в Гражданский кодекс РФ, конституирующие
целый табун «троянских коней» — пресловутые товарищества собственников
недвижимости. И одним махом лишаем
легитимности около 65 тыс. ТСЖ, с которыми, видите ли, мы должны договариваться! Слишком строптива управляющая организация? Плевать, что хорошо
работает, лицензию не получит! Имеют
люди право владеть общедомовым имуществом? Да, но будет найдено столько
палок, сколько потребуется, чтобы остановить колёса этого зловредного движения, ибо подвалы, чердаки, придомовые
земельные участки есть наша родовая
вотчина, с кем захотим, с тем и поделимся! Примеров всему этому — сотни, в том
числе в нашем журнале.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
В Институте государственного и муниципального
управления НИУ «Высшая школа экономики» 28 апреля
с.г. состоялась дискуссия за «круглым столом» по теме
«Выявление коррупционных практик в сфере ЖКХ».
Григорий НИКОЛАЕВ
Николай ТЮРИН
Как показывает мировой опыт, баланс
между государством и гражданами — это
очень сложная и хрупкая вещь, чуть не
туда повернул, слишком сильно надавил,
и сломалось доверие, прекратился нормальный диалог. Особенно если «государевы слуги» имеют вековые традиции
«кормления» от той территории и населения, над которыми осуществляют свои
чиновные функции. В случае управления
безразмерным и всепроникающим ЖКХ
это выглядит как питающийся планктоном кит. Вот и попробуйте уговорить это
животное сесть на жёсткую диету или
вообще стать вегетарианцем!
Как показывает весь мировой практический опыт, баланс между государством
и гражданами — это очень
сложная и хрупкая вещь. Чуть
не туда повернул, слишком
сильно надавил, и сломалось
доверие, прекратился нормальный диалог.
Думается, президент Путин понимает,
что в сегодняшних обстоятельствах отдельные энергичные фразы и показательные акции вроде прошлогодней
прокурорской проверки, мгновенно проведённой после жалобы дозвонившейся в эфир «прямой линии» жительницы
Челябинска, не сработают. Впереди финансирование капремонта МКД из кармана миллионов людей, решение острейших инфраструктурных проблем
ЖКХ, требующих огромных инвестиций.
Всё это на фоне кризиса, который, похоже, лишь углубляется. Как поведут себя
россияне в нынешних условиях — большой вопрос. Имея в виду сложившуюся
за последние 15 лет модель управления
страной, остаётся надеяться, что глава
государства не устранился, а взял паузу
для того, чтобы тщательно обдумать качественно новую ситуацию в жилищнокоммунальном комплексе России.
«круглом столе» приняли участие представители профильноВго состоявшемся
комитета Госдумы, Минэкономразвития, омбудсмен в сфере противодействия
коррупции, члены Экспертного совета при Правительстве РФ, руководители
УК, председатели ТСЖ, ЖК, ЖСК и советов МКД, представители «Опоры России»
и НП «ЖКХ-контроль», члены региональных Общественных палат.
Вопросы для обсуждения на «круглом
столе» определились в результате анкетирования компаний, действующих в отрасли жилищно-коммунального сервиса. Вот несколько из наиболее значимых.
Основные коррупционные практики
при оказании жилищных услуг:
1. Предоставление органами МСУ необоснованных преференций другим компаниям при обслуживании придомовой
территории.
2. Административное давление (проверки, штрафы) в случае отказа УК выполнять работы вне рамок установленных
законом.
3. Административное давление (штрафы, проверки) с целью вымогательства
коррупционных платежей.
4. Использование законодательных возможностей для выдавливания с рынка
небольших управляющих компаний.
5. Предоставление различным контролирующим органам широких полномочий по
прекращению деятельности хозяйствующих субъектов.
6. Использование контрольно-надзорных полномочий для коррупционного
давления на УК.
7. Составление рейтингов управляющих
компаний как инструмент, провоцирующий коррупцию.
8. Использование РСО правоохранительными органами для воздействия на неугодных участников рынка с целью коррупционного вымогательства.
9. Установление тарифов на оказание
жилищных услуг без учёта реальных затрат управляющих компаний.
10. Требования вывозить твёрдые бытовые отходы с использованием услуг
определённых компаний, конфликт интересов у местных должностных лиц, курирующих вопросы вывозы ТБО.
Основные коррупционные практики
при оказании коммунальных услуг:
1. Необходимость покупать ресурсы только у монополистов, завышение тарифов
на коммунальные услуги.
2. Предоставление органами МСУ необоснованных преференций определённым
компаниям при вывозе ТБО, требование экологической инспекции заказывать вывоз отходов у определённых организаций.
3. Занижение органами МСУ тарифов на водоснабжение, приводящее к убыткам предприятий, оказывающих услуги по водоснабжению.
4. Двухступенчатая система повышения тарифов на теплоснабжение: установление тарифов органами власти субъекта РФ и МСУ.
5. При подключении к сетям навязывание
дополнительных работ по ремонту (реконструкции) сетей.
6. Привлечение подрядных организаций
через «откат» заказчику услуг.
Как видим, тематика дискуссии предполагала достаточно серьёзный и предметный разговор о действующих механизмах
коррупционных сделок. Да и состав участников выглядел вполне солидно. Однако заявленная в анонсах тема оказалась трудноуловимой: приглашённые за «круглый
стол» многоопытные, отлично знающие ситуацию люди отнюдь не спешили рассказывать о конкретных проявлениях (что называется: «имена, пароли, явки») коррупции
в своей деловой среде. Что взамен? Участники встречи формулировали действительно
актуальные, но хорошо знакомые специалистам проблемы ЖКХ, которые, несомненно,
и являются питательной средой для торговли властными полномочиями в этой сфере.
Скажем, кому сейчас неизвестно, что практикуемые в Москве правительственные субсидии для УК мощно стимулируют хищнические инстинкты всех, кто причастен к этим
деньгам? Для кого сегодня секретна технология разрушения «строптивых» ТСЖ с помощью якобы общих лжесобраний, заведомо согласных с волей чиновников? Кто
может оспорить очевидное: казённые конторы вроде ГБУ «Жилищник», которые как танки штурмуют рынок коммунальных услуг, насаждают монополизм и все его вредоносные
последствия? Как можно спрятать тот факт,
что шесть действующих в небольшом городе УК на самом деле подчинены одной теневой, с которой заключены договоры на консалтинговое обслуживание? Каким образом
все эти вещи могут происходить без прямого
участия властных структур?
То есть разговор за «круглым столом» шёл
о явлениях и тенденциях, существующих не
первый день и потому изученных. На основании полученной информации организаторы
«круглого стола» обещали подготовить предложения в адрес Правительства РФ по устранению коррупционных практик, а также
по привлечению чиновников к ответственности. Ждём.
5
6
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Комитет Торгово-промышленной палаты (ТПП) РФ по ЖКХ
внёс в Общественный совет Росстата предложение о придании МКД надлежащего статуса
МКД — это объект
недвижимости
Материал подготовил
Юрий ПОЛОНСКИЙ
Н
едавно, 31 марта 2015 года, в МИА
«Россия сегодня» председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков
и руководитель Экспертного совета Комитета Александр Вербицкий приняли участие в выездном заседании Общественного совета Федеральной службы
государственной статистики (Росстат),
где обсуждалась проблема формирования информации о жилищном фонде.
Она не решается из-за того, что отечественный жилищный фонд, являющийся почти на 90 % частным, статистическим наблюдением не охвачен, а по ряду
территорий муниципальные образования не располагают первичной информацией даже и по муниципальному жилищному фонду.
Представители ТПП РФ обратили
внимание Общественного совета на то,
что в соответствии с действующим законодательством многоквартирные дома
не являются объектами недвижимости,
не имеют владельца в форме какого-либо объединения собственников жилых
и нежилых помещений и, следовательно, общее имущество в них не стоит на
балансе ни у одного юридического лица.
Это лишает Росстат возможности работать с респондентами в частном секторе жилищной экономики. Поэтому, по
мнению представителей Комитета, в решении Общественного совета было бы
целесообразно указать, что Росстату необходимо обратиться в профильный Комитет Государственной Думы
и Минстрой России с предложением
рассмотреть вопрос о внесении в зако-
нодательство изменений, предусматривающих признание многоквартирных
домов объектами недвижимости, постановку общего имущества собственников помещений в многоквартирных до-
мах на баланс владельцев таких объектов
и введение статистической отчётности
об основных фондах в жилищной сфере
экономики страны в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (код 13 0002000 — здания,
входящие в жилищный фонд).
Андрей Широков заявил о поддержке Комитетом ТПП РФ усилий Росстата
в наведении порядка в сфере учёта и статистики жилого фонда, а также предложил провести ряд совместных заседаний
по данной проблематике на площадках ТПП РФ и Общественной палаты
РФ с привлечением более широкого круга экспертов и представителей заинтересованных федеральных органов государственной власти.
По материалам ТПП РФ.
От редакции
На первый взгляд, вопрос того, как должен отражаться (и как сейчас отражается) жилой фонд России в государственной статистической отчётности, кажется далёким от насущных нужд россиян.
На самом деле это не так. Это необходимые сведения для организации и проведения капитального ремонта.
Как известно, ЖК РФ и закон о местном самоуправлении фактически сняли с органов государственной власти и местного самоуправления ответственность за состояние жилья. Но функция
учёта-то всё равно осталась за государством. Правда, как видите,
исключительно на уровне деклараций, для реального учёта не то
что эффективного механизма, а даже адекватного понятийного
аппарата в нормативно-правовых документах нет. Ну, а если попросту, общее имущество МКД — оно в жизни есть, а в статотчётности фигурируют лишь квадратные метры площади, как будто
дом состоит лишь из квартир. На это нетерпимое обстоятельство
и обратили внимание членов Общественного совета два уважаемых представителя ТПП РФ — с присущей им дипломатичностью.
Будем надеяться, их голос будет услышан.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Обойдёмся без статистики?
Наш журнал прибегает к перепечаткам в крайне редких случаях —
только когда есть несомненный повод обратиться к содействию
коллег по цеху. Надеемся, что публикуемая ниже заметка из газеты
«Коммерсант» от 03.04.2015 как раз имеет признак особо нужной,
достоверной информации для читателей «Председателя ТСЖ».
Материал подготовил Николай ТЮРИН
Жилищный фонд не поддаётся счёту
Федеральная служба государственной статистики не может получить данные о домах и квартирах
тсутствие ответственных за государственный технический учёт жилищного
фонда уже третий год не позволяет Росстату собрать данные о жилье, которые необходимы властям для принятия
управленческих решений. В Росстате особенно опасаются, что отсутствие статданных, в том числе по аварийному жилью,
не позволит оценить исполнение майских
указов президента, а также многомиллиардных жилищных программ.
Как рассказала замглавы Росстата
Ирина Масакова, Росстат уже третий год
не может собрать полную информацию
о состоянии жилищного фонда РФ. «Первичный учёт жилищного фонда отсутствует, и нет субъекта, который бы
нёс за это ответственность», — пояснила она. Как утверждают в Росстате, сейчас ни один из госорганов на федеральном, региональном и муниципальном
уровнях не обладает полной информацией по первичному учёту жилья. Как итог,
частный жилищный фонд статнаблюдением вообще не охвачен, неполна и информация Росстата по муниципальному фонду.
Такая ситуация сложилась из-за нестыковки норм ЖК РФ и закона о кадастре.
В ЖК указано, что госучёт жилищного фонда предусматривает проведение технического учёта, то есть инвентаризацию и паспортизацию. Но с принятием в 2013-м году
закона «О государственном кадастре недвижимости» бюро технической инвентаризации (БТИ), ранее снабжавшие Росстат данными, перестали предоставлять их
О
в полном объёме. Так, в кадастре нет данных о благоустройстве (водоснабжении,
отоплении, газификации или наличии
электроплит), а также об износе зданий.
Из-за этого Росстат не может обеспечить другие ведомства полной информацией о состоянии и движении жилищного
фонда. «На жилищные программы выделяются деньги. Насколько эффективно они используются, мы не можем сказать», — констатирует госпожа Масакова.
Так, Минфин не получает данных для распределения между регионами бюджетных субвенций на оплату ЖКХ отдельными категориями граждан, нет информации
о среднем размере общей площади квартир для определения Минтрудом предельной стоимости найма в расчёте на 1 м2 жилья для госслужащих. Минэкономики не
может определить долю ветхого и аварийного жилья. Нет и информации о доле многоквартирных домов, полностью обеспеченных теплом, водой, электричеством,
газом и канализацией — эти целевые индикаторы заложены в программу Минстроя «Обеспечение доступным и комфортным жильём граждан РФ» (на неё
на 2015-й год выделено 121 млрд рублей).
По словам представителя Росстата, особое
беспокойство вызывает отсутствие в кадастре данных о ликвидации аварийного жилищного фонда (необходимы для реализации одного из майских указов.
Отметим, что Минстрой пытается организовать учёт жилья через ведомственную
ГИС. В Росстате называют эти попытки не-
состоятельными, замглавы департамента ЖКХ Минстроя Олеся Лещенко такую
оценку оспаривает. «В системе Госкадастра мы можем увидеть объекты, которые есть в жилищном фонде. С июня
2015-го года, как мы надеемся, появится мониторинг жилищного фонда, где
все показатели будут отражены», — говорит Олеся Лещенко. Но, по её словам,
проблема в том, что ведомства не могут
согласовать концепцию предоставления
данных. Росстат не может использовать
данные из кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: такая выгрузка информации противоречит
закону о госстатистике, так как использует
иную методологию.
Последние два года Росстат шлёт в Белый дом письма с просьбой разобраться
в ситуации. 31 марта с.г. проблему обсуждал Общественный совет Росстата, который предложил вынести её уже на заседание правительства.
По словам члена совета и директора
института социального анализа РАНХИГС
Татьяны Малеевой, затягивать с решением больше нельзя: «Жильё в России —
больше чем жильё. Оно имеет для населения особую ценность — это чуть ли
не единственный инвестиционный ресурс. И о нём мы ничего не знаем, кроме
квадратных метров ежегодного прироста», — говорит эксперт.
Дарья НИКОЛАЕВА
Источник: www.kommersant.ru/doc/2700006
От редакции
Как видим, система государственного управления в очередной
раз даёт сбой, причём в крайне важном и социально чувствительном секторе экономики. Противоречия в базовых документах плюс инертность и равнодушие чиновников привели к тому,
что грамотной, обеспеченной научными методами статистики по
жилищному фонду страны практически не существует. Невероятно, но факт: более двух лет Росстат стучится в двери высоких инстанций, но встречает лишь отговорки. Почему?
Да потому, что, несмотря на прогрессивные лозунги, в сфере
ЖКХ по-прежнему не в чести учёт и контроль, зато неплохо себя
чувствуют махинаторы всех мастей и калибров.
Мы вовсе не склонны считать госстатистику универсальным
лекарством от застарелых российских болячек. Но для того, чтобы шутить над ней на английский манер: «есть ложь, есть чудовищная ложь и есть статистика», чтобы критиковать те или
иные статистические данные, сомневаться в правильности методов сбора информации, эта функция и её продукт должны быть.
А если их нет — даёшь простор корыстному произволу!
Мы будем признательны читателям журнала за информацию
по данной проблеме в своих регионах.
7
8
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Делай раз, делай два…
Мнение собственника жилья о программе капремонта
по №185-ФЗ и по новой программе капремонта
Я
и мои коллеги, председатели правлений ТСЖ, с воодушевлением
восприняли в 2007-м году Федеральный закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства»: создавался
специальный фонд, в который были перечислены бюджетные средства в размере 240 млрд рублей. Деньги могли
получать все регионы, но лишь после выполнения властями конкретного субъекта Российской Федерации и органами
исполнительной власти его муниципальных образований условий, указанных
в данном федеральном законе.
Регионы должны были обеспечить
условия для развития частного предпринимательства в жилищно-коммунальной
сфере в виде управляющих организаций
(УО) и условия для создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Тем
самым планировалось, что бизнес будет
вкладывать в ЖКХ собственные средства, дома в большинстве своём будут
обслуживаться не ГУПами и МУПами,
а частными управляющими организациями, выбранными и нанятыми собственниками по решению общего собрания или ТСЖ, которые собственники
создадут в своих МКД. Это позволит собственникам самим по-хозяйски контролировать целевое использование средств,
выплаченных ими управляющей организации, а в случае её неудовлетворительной работы — заменять её.
На грани утопии
Однако после первой эйфории и внимательного прочтения данного документа появились серьёзные сомнения в его
реализации. Обоснованную тревогу вызывала статья 14 главы 5 «Условия предоставления финансовой поддержки за
счёт средств Фонда», где в Перечне условий ставились изначально или невыполнимые, или трудно выполнимые, или
ограниченные условия.
Так, количество частных управляющих организаций по управлению многоквартирными домами и оказанию услуг
по содержанию и ремонту общего имущества в МКД должно было составлять:
❏ 25 % в 2009-м году;
❏ 50 % до 1 января 2010 года;
❏ 80 % с 1 января 2010 года;
а количество ТСЖ в МКД:
❏ 5 % в 2009-м году;
❏ 10 % до 1 января 2010 года;
❏ 20 % до 1 января 2011 года.
Мы, председатели правлений ТСЖ, живём и работаем, как говорится, «на земле»,
поэтому могли смело утверждать: «не
пойдёт». На тот момент из 820 МКД в городе Орехово-Зуево Московской области ТСЖ были созданы только в 41 доме.
Это на занятиях по строевой подготовке в войсковом приёмнике с молодыми солдатами получается: «делай раз, делай два», но директивно создать частные
управляющие организации нереально,
а уж «по команде» создать ТСЖ на условиях сознательного проявления активности собственниками — вообще фантастика.
Делай раз
Стараясь попасть в программу софинансирования по №185-ФЗ, мы, все председатели правлений ТСЖ, проводили собрания, составляли сметы и планы, ибо
наши МКД 15-ти и 25-летнего возрастов
действительно нуждались в капремонте систем коммуникаций, крыш, лифтов,
фундаментов и отмосток, других видах
капитальных работ.
На уровне собственникагражданина необходимость
программы реформирования ЖКХ, программы
капремонта не вызывает
отторжения, однако наблюдается резкий контраст между отношением граждан
России к «первой» программе по №185-ФЗ и ко
«второй», установленной
разделом 9 ЖК РФ.
Условия участия собственников в софинансировании работ действительно были реальными и выполнимыми.
Так, при сметной стоимости капремонта
крыши нашего МКД в 1,2 млн рублей мы
легко собирали взнос 5 %, то есть 60 тыс.
рублей или по 9 руб. 40 коп. с квадратного метра. Собственники абсолютно
адекватно и заинтересовано отнеслись
к предлагаемым условиям, были готовы
софинансировать и другие виды работ
для создания благоприятных условий
проживания, капитализации собственных квартир и своего МКД.
Затем решения общих собраний об
участии в муниципальной адресной про-
Александр ГАРКУША, председатель
правления ТСЖ «Флиера 9» (город
Орехово-Зуево Московской области)
грамме по проведению капремонта МКД
были направлены в Орган местного самоуправления. Муниципалитет сформировал общую заявку, включил и наш
МКД в муниципальную программу, потом неоднократно отправлял, привозил
обратно, дополнял и переделывал документы, наконец, всё было передано главе исполнительной власти Московской
области.
Мы все ждали, что:
❏ Правление Фонда вот-вот примет решение о предоставлении региону финансовой поддержки за счёт средств Фонда
в пределах утверждённого для нашего
субъекта РФ лимита финансирования;
❏ деньги, которые невозможно потратить на иные цели, направятся из Фонда через казначейскую систему сначала
на счёт региона, затем и в наш муниципалитет;
❏ муниципалитет перечислит эти средства на специальные расчётные счёта конкретных ТСЖ или УО, с которой
ТСЖ или собрание собственников заключило договор на управление домом.
Тем временем специалисты управления городского хозяйства нашей Орехово-Зуевской администрации многократно ездили с нашими бумагами
в правительство Московской области,
но так «пшиком» всё и закончилось, то
есть — ничего.
А дальше мы просто со стороны смотрели на это «содействие». Наверное,
№185-ФЗ помог где-то и кому-то, но не
нам. Знаю, что только одному МКД в поселении Малая Дубна Орехово-Зуевского
района удалось стараниями председателя поселкового Совета попасть в программу Фонда. Это действительно круто.
Делай два
Наступили новые времена, пришли
к рулю ЖКХ новые люди, и решили они
войти в историю революционными реформами в виде раздела 9 Жилищного
кодекса РФ.
Ни в коем случае не ставлю под сомнение необходимость программы капремонта как таковой. Тема реформирования ЖКХ в РФ является краеугольным
камнем. Такая же проблема с содержанием и ремонтом МКД.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Самое главное для решения этой проблемы — финансирование программы.
Фонд реформирования ЖКХ по закону
№185-ФЗ составлял 240 млрд рублей, для
всех субъектов были установлены свои
лимиты денежных средств, установлены
понятные правила «игры»: доля софинансирования собственниками и доля
участия государства.
В нынешних условиях, согласно разделу 9 ЖК РФ, источником финансирования установлены только взносы
собственников. Изменения в ЖК РФ
в отношении определения региональными органами власти размеров тарифов на капремонт воспринимаются собственниками неоднозначно.
Реально получился непонятный перекос в деятельности региональных органов власти и по времени, и по уровню тарифов. Например, постановлением
правительства Московской области (небедного региона и не самого унылого по
уровню ветхого и аварийного жилья)
определён тариф 7,3 руб/м2 с 1 мая 2014
года, с 1 января 2015 года — 7,8 руб/м2.
А правительство Санкт-Петербурга учредило по 2 руб/м2. Разница в четыре раза!
Не понаслышке, по личному опыту, полагаю, что это «потолочные» цифры, ибо состояние МКД по регионам
Урала, Сибири, особенно Амурской области, Хабаровского края и Приморья
разительно отличается в худшую сторону от состояния МКД Центральной России, а размеры взносов примерно одного уровня.
На повестке дня
В условиях, когда государство переложило на собственников материальную ответственность за содержание и ремонт
личного недвижимого имущества, то не
государство, а собственники, в силу закона, принимают решение о капитальном ремонте, о величине взносов — это
их и право, и обязанность.
Кроме того, собственники не получили от государства ответа о гарантии сохранности своих денег. На деньги
2015-го года сегодня можно купить «дешёвую шубу» для зимы, на эти же деньги
спустя 25 лет — только «дорогие шнурки
к летним сандалиям»!
Здесь бы и применить
принцип: «Не надо ломать
там, где гнётся» — проявить уважение к гражданскому обществу, мотивировать собственников на
сознательное принятие решения. Опыт подсказывает, что собственники готовы
были бы и в гораздо больших масштабах участвовать
в софинансировании капитального ремонта.
И наконец, по проектной документации срок капремонта для домов в монолитном исполнении наступает через
50 лет, а нынешняя Программа капремонта рассчитана на 25 лет — до 2038-го
года. Кому и на что, и для кого жители
Мнение собственников
На уровне собственника-гражданина не- ТСЖ «Монолит» должны платить свои
обходимость программы реформирова- взносы?
ния ЖКХ, программы капремонта не вызывает отторжения, однако наблюдается Отказ Конституционного Суда
резкий контраст между отношением гра- Вот как ответил Конституционный Суд
ждан России к «первой» программе по (письмо секретариата КС РФ от 5 декабря
№185-ФЗ и ко «второй», установленной 2014 года №937/Л5-01/14): «…Для того
разделом 9 Жилищного кодекса Россий- чтобы Конституционный Суд Российской Федерации.
ской Федерации принял жалобу к своему
Одно из успешных товариществ соб- производству, она должна в полной мере
ственников жилья в нашем городе, ТСЖ отвечать требованиям статей 37–39, 96
«Монолит», обратилось в Конституци- и 97 Федерального конституционного
онный Суд РФ, считая, что разделом 9 закона «О Конституционном Суде РосЖК РФ нарушены их конституцион- сийской Федерации», текст которых
ные права в отношении собственности, Вам направляется.
а именно, следующие статьи КонституВ частности, к жалобе, направляемой
ции Российской Федерации:
в Конституционный Суд Российской Фе❏ Статья 2: «Человек, его права и свобо- дерации, прилагается копия официды являются высшей ценностью. При- ального документа, подтверждающезнание, соблюдение и защита прав го применение обжалуемого закона при
и свобод человека и гражданина — обя- разрешении конкретного дела, рассмозанность государства».
трение которого завершено в суде. Вами
❏ Статья 35: «Каждый вправе иметь такой документ не представлен.
имущество в собственности, владеть,
Учитывая изложенное и руководпользоваться и распоряжаться им как ствуясь частью второй статьи 40 Феединолично, так и совместно с другими дерального конституционного закона
лицами».
«О Конституционном Суде Российской
❏ Статья 55: «В Российской Федерации Федерации», уведомляем о несоответне должны издаваться законы, отменяю- ствии Вашего обращения требованищие или умаляющие права и свободы че- ям данного Федерального конституциловека и гражданина».
онного закона.
Направляем справку о возврате государственной пошлины и платёжное поручение о её оплате»…
Я не силен в вопросах права, но мотивировка отказа Конституционного Суда
принять жалобу к рассмотрению вызывает состояние полного ступора — господа судьи, пункт 1 статьи 97 о чём?
Статья 97 Федерального Конституционного закона о Конституционном Суде
РФ (в ред. от 28.12.2010 №8-ФКЗ). Допустимость жалобы: «…Жалоба на нарушение законом конституционных прав
и свобод допустима, если:
1) закон затрагивает конституционные права и свободы граждан;
2) закон применён в конкретном деле,
рассмотрение которого завершено в суде,
при этом жалоба должна быть подана
в срок не позднее одного года после рассмотрения дела в суде…».
Резюме
Программа реформирования ЖКХ по
№185-ФЗ была поставлена в зависимость
от решения (волеизъявления) собственников о софинансировании без административного давления, без нарушения
прав гражданских и конституционных
прав. Нет ничего удивительного, что нынешняя программа капремонта по разделу 9 ЖК РФ вызвала и соответствующую
реакцию. Здесь бы и применить принцип: «Не надо ломать там, где гнётся» —
проявить уважение к гражданскому обществу, мотивировать собственников на
сознательное принятие решения.
Опыт подсказывает, что собственники готовы были бы и в гораздо бóльших
масштабах участвовать в софинансировании капремонта.
Естественно, одним махом отремонтировать все дома невозможно, и действие
№185-ФЗ в плане капитального ремонта
должно было бы закончиться только после ремонта последнего дома «ненормативного состояния».
9
10
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Статья 170 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов формирования
фонда капитального ремонта (пункт 3), решение об определении которого принимается общим собранием согласно статья 44
ЖК РФ (пункт 2, 1.1).
Статья 46 ЖК РФ учреждает, что решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, касающимся общего имущества, принимаются
большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (пункт 1).
Согласно статье 48 ЖК РФ, количество
голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле
в праве общей собственности на общее
имущество в данном доме (пункт 3).
Статья 36 ЖК РФ устанавливает подробный состав общего имущества:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве
общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе
межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном доме
оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не
принадлежащие отдельным собственни-
кам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей
собственников помещений в данном доме,
включая помещения, предназначенные
для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий
физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся
в данном доме за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации
и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности).
Также статья 36 ЖК РФ устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путём его реконструкции (пункт 3), а объекты общего имущества в МКД могут быть переданы
в пользование иным лицам в случае, если
это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем
собрании таких собственников (пункт 4).
Людмила КАЙСАРОВА,
общественный советник
Даниловского района
ЮАО города Москвы
Реализовать Программу
капремонта в соответствии с разделом IX ЖК РФ
возможно лишь при
повсеместном исполнении
статьи 36 раздела II ЖК РФ
Капремонт упёрся в ОДИ
На
сегодняшний день в подавляющем большинстве домов Москвы не определён собственник
помещений и объектов, относящихся
к общему имуществу в соответствии со
статьёй 36 ЖК РФ (то есть имеющих признаки общего имущества), либо таковые
помещения и объекты незаконно отчуждены московской коррупцией и проданы или переданы в пользование третьим
лицам*. Следовательно, реализовать положения раздела IX ЖК РФ смогут только те дома, где имеются активные ТСЖ,
ЖК, ЖСК и советы МКД, которые вопреки давлению коррупции умудрились
сформировать общее имущество своих
* Проблеме возврата ОДИ был посвящён журнал
«Председатель ТСЖ» №8/2014.
домов в соответствии с законодательством. Но таких очень мало даже среди
жилищных объединений с юридическим
лицом, большинство из которых годами
ведут судебные тяжбы за возврат общедолевого имущества. В результате собственники жилья в таких домах лишены
не только своего имущества, но и возможности проводить общее собрание,
поскольку невозможно определить доли
в праве общей собственности на общее
имущество в данных МКД (пункт 3 статьи 48 ЖК РФ).
Статья 170 ЖК РФ предусматривает,
что в случае если собственники помещений в МКД в установленный срок не
выбрали способ формирования фонда
капитального ремонта, то орган местного самоуправления принимает решение
о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счёте
регионального оператора (пункт 7).
Значит, можно предположить, что за
собственников помещений в МКД, где
невозможно исчислить доли по изложенным выше причинам, и где поэтому
невозможно провести в срок общее собрание собственников, решение о формировании фонда капремонта будет «механически» принято органами местного
самоуправления и/или управами (которые в Москве заменяют муниципалитеты), что ещё больше усложнит ситуацию
и более наглядно выявит её коррупционную составляющую, а также увеличит
риск обострения социальной напряжённости, но и попутно понизит уровень собираемости коммунальных платежей.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Рисунок Аллы Кузнецовой
В Москве строка «на капремонт» вводится в ЕПД и начинает начисляться в июле. ЕПД за июль попадут в почтовые ящики в августе, когда люди на дачах и в отпусках. Но в сентябре
все возвращаются в Москву, обнаруживают эту строку и просто вообще перестают оплачивать жилищно-коммунальные
услуги. Тем более что московской администрацией не выполнены обязательства по статье 16 Закона о приватизации, хотя
можно предположить, что «отцы города» браво отрапортовали Президенту об их выполнении, как, например, это было сделано в своё время некоторыми префектурами в докладах мэру
на тему успешного завершения расселения домов сносимых серий или полной разгрузки транзитов по теплу.
Взыскать эту задолженность (ЖКУ + «на капремонт») будет
сложно, поскольку МКД, где нет действующих жилищных объединений, а таких «безголовых» МКД порядка 80 % в Москве,
находятся в управлении ГБУ, ГУП или аффилированных УО, как
правило, на основании фальшивых протоколов общих собраний, сфабрикованных районными ГКУ ИС. Если кто-либо из таких управляющих организаций и осмелится подать в суд на неплательщика (не ранее чем через три месяца!), то первым делом
всплывёт липовый протокол с поддельными или «купленными»
подписями. Полноценные протоколы и договоры бывают только в случае полноценных же жилищных объединений.
Московская коррупция, безусловно, предчувствует взрывоопасную ситуацию в начале осени, однако, видимо, не осознает всей её полноты и думает, в первую очередь, о собираемости
платежей: как бы не задолжать ресурсникам! Вероятно, именно поэтому, опережая события, и вышло распоряжение Правительства Москвы от 29.12.2014 №768-РП, которое вводит плату
за капремонт в ЕПД и гарантирует всем московским льготникам, что уровень их платы за «коммуналку» сохранится на
уровне не более 10 % от дохода.
Рисунок Аллы Кузнецовой
Рисунок Аллы Кузнецовой
Моделируем развитие событий
На повестке дня
По последней переписи населения в Москве проживает
13,77 млн человек, а из предвыборных материалов мэра следует, что льготы и субсидии по «коммуналке» получают минимум 4,5 млн человек. То есть расчёт на то, что треть москвичей
получит от города свои увеличенные на размер сумм «на капремонт» льготы и субсидии и, не задумываясь, перечислит денежки в Банк Москвы. На этой схеме перечисления денег со
счетов на счета подработают и банки, и МФЦ = ЕИРЦ, который берет за свои биллинговые услуги 1 % с оборота.
Вполне возможно предположить, что оплата этого гарантированного равнодушия «льготной» трети москвичей происходит из средств, вырученных от продажи или сдачи в аренду
ОДИ, отчуждённого коррупцией у тех же самых московских
жителей. Эти деньги наверняка поступят в «общий котёл»,
обеспечив треть от запланированной суммы фонда.
Аналогичная ситуация будет и в части собираемости платежей населения за ЖКУ. К концу года ресурсники, наконец,
сообразят, что оплата за тепло, воду и газ в полном объёме
поступает им только по договорам с ТСЖ, ЖК, ЖСК и с респектабельными частными УО, а таких домов в Москве максимум 10–15 %. Ресурсники наверняка начнут жёстко «разруливать» ситуацию, хотя отключать в Москве дома от воды и тепла
не посмеет никто, и в результате столичная коррупция дорого
заплатит за ржавую воду в кране президента…
11
12
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Страсти по капремонту
Даже при поверхностном рассмотрении редакций Программы капитального ремонта многоквартирных домов, например, во Владимирской области, у гражданина Российской
Федерации сразу появляются самые острые вопросы, причём
как к непосредственно составителям Программы, так и к заседающим в Госдуме российским законодателям, в частности.
Похвальное слово Программе
В течение первого года губернатор Владимирской области утверждал два варианта Программы капремонта многоквартирных домов. Во втором варианте из
сводной таблицы исчезла колонка, в которой указывался срок последнего капремонта. Удивляться здесь нечему. Например, заводчик Баранов построил для
своих рабочих несколько жилых зданий ещё до 1914-го года, так что ремонта
в них не было свыше ста лет. Ну, и зачем
обнародовать такие пикантные фактики? А закончить капремонт этих домов
планируется аж в 2043-м году.
И в этот же срок будут отремонтированы новостройки третьего тысячелетия!
То есть законодатель исходит из весьма
здравых положений — дескать, управляющие компании исполняют свои обязанности столь дурно, что всего лишь
через 20–30 лет потребуют капремонта
только что построенные здания, в противном случае капитальный ремонт
вполне исправного дома будет, видимо,
проведён принудительно.
Нет, чисто по-человечески я авторов
Программы понимаю. Растянутость ремонта каждого объекта на два-три десятилетия обеспечивает, конечно, жильцов головной болью на весь этот срок.
Зато весь срок они будут «на крючке» —
ремонт не завершён, так что шутки с неплатежами могут дорого аукнуться!
Любопытна принятая в Программе
очерёдность по видам ремонта. Начинать в подавляющем большинстве домов
области предполагается с кровли. Затем
идёт замена коммуникаций, потом лифтов. Фундаменты и подвалы отодвинуты
на последнюю пятилетку. Такое ощущение, что все кровельщики, разом справившись с работой по специальности,
вдруг переучатся на электриков/сантехников — ну, и далее по предначертаниям Программы.
У меня нет исчерпывающих данных
о жилфонде города и района. Но даже
беглое сопоставление содержания Программы и известных мне фактов наводит на горькое подозрение: таких данных и у авторов документа нет! Первым
моим жилищем в городе, куда я приехал
в 1971-м году, был дом по улице Тереш-
ковой, 7/3. Но в Программе датой его
постройки числится 1986-й год. Далее.
В доме на улице Ленина, 1, где находится
квартира сына, на 2043-й год намечен ремонт подвала. Нам бы только радоваться, но я, к несчастью, знаю, что подвала
в этом доме с магазином нет и никогда не
было, а были (и остаются) складские помещения, которые общим имуществом
ни в коей мере не являются. Это их, выходит, собираются капитально ремонтировать за счёт собранных с меня и с моего сына взносов?
Просматриваю Программу на предмет
такого рода очевидных ляпов. То, что
свыше сотни домов имеют при наличии стен, крыш и фундаментов странную этажность «ноль» — это, возможно,
не повод для оказания авторам Программы неотложной психиатрической помощи, а результат отсутствия сведений. Не
успели собрать за год. Но вот «громадьё
планов» ремонта лифтов в трёх- и даже
двухэтажных домах впечатляет. Или авторам Программы было лень разуть глаза, либо она изначально задумана как
«филькина грамота», которая сочинялась
не в качестве руководства к действию,
а чтоб отвязались. Или чтоб при случае
с чистой совестью откреститься от позорящей их бумаги.
Кто не ошибается?! Однако документ
общерегионального значения, да ещё
и с 30-летним сроком действия и ценой
во многие миллиарды рублей мог бы, как
бы это помягче сказать, в бóльшей степени соответствовать реальности. А если
столь явно не соответствует, не вправе ли каждый из нас усомниться в желании и способности власти его испол-
У меня нет исчерпывающих данных о жилищномфонде города и района.
Но даже беглое сопоставление содержания
Программы капремонта и известных мне фактов наводит на горькое подозрение: таких данных
и у авторов документа нет!
Александр КОРЖОВ,
город Александров
Владимирской области
нять? Кроме части, связанной со сбором
денег, разумеется…
Кто не знает — где дурные деньги, там
и коррупция? Прописанная в законе регулярная «актуализация» — это что, как
не возможность «уточнять» сроки, объёмы и объекты ремонта в рамках Программы? Рамки-то расплывчатые, рубли
в Программе вообще не прописаны, как
в той, давешней, про «построение коммунизма». Ну, и судьба ей суждена ровно
та же. Но понятно, что счастье первоочередного ремонта может быть куплено по
вполне божеской цене. Рынок её продиктует, а уж Региональный оператор сориентируется, если не совсем «лох».
Пока я изучал второй (майский) вариант Программы, вывешенный на официальном сайте жилищного департамента
области, на одном из владимирских сайтов обнаружился третий (ноябрьский)
её вариант. Ляпов в нем чуточку поубавилось, зато мои знакомые обнаружили,
что их домам прописан перенос ремонта
на более поздний срок. Закон это прямо
запрещает, но ведь сайт неофициальный,
на него не сошлёшься. Когда же случится (когда, кстати?) официальная публикация, предыдущая версия будет удалена — и с чем сравнивать, что доказывать,
если не имеете заверенных экземпляров
всех редакций Программы?
Ода Региональному оператору
Неудивительно, что облик Регионального оператора (РО) и управляемого им
Фонда не менее сомнителен и не более
стабилен, нежели бегло охарактеризованная выше Программа капитального
ремонта МКД. Две редакции устава сменили одна другую. Сменились два генеральных директора. И никакого отчёта
о результатах деятельности, хотя прописанные сроки миновали.
Ну, хоть бы опыт переняли! Например,
Региональный оператор Брянской области с подкупающей прямотой регулярно отчитывается… а вот и не угадали!
Дословно и буквально восприняв свою
главную задачу как «собрать с клиентов
денежки», он и отчитывается исключительно о собираемости взносов, напрочь
забыв о цели, ради которой они якобы
собираются.
На правах рекламы.
14
На повестке дня
Чудны дела Твои, Господи! Некоммерческая организация намерена, следуя собственному Уставу, заниматься деятельностью именно коммерческой, а также
брать и выдавать кредиты и выступать
поручителем заёмщиков. Ясно, что гарантий безубыточности ей никто не даст,
а надежда на то, что за 30 лет принципиально рискованных манипуляций вашими средствами не случится ни одного
прокола, является иллюзорной и опытом
не подтверждается.
Хотелось бы, чтобы полной прозрачностью своей работы Фонд наглядно
показывал своё бескорыстие и эффективность. Когда, от кого и сколько получено, на что и сколько истрачено — ну не
в его ли, Фонда, интересе регулярно об
этом сообщать? Увы, этим Фонд и его Региональный оператор нисколько не озабочены. Апрель идёт, но никаких отчётов за прошлый год не опубликовано.
Скажите, что легче: в срок и качественно исполнить капремонт или вовремя прислать извещение о размере
и сроке ежемесячного платежа? Я задаю
этот вопрос потому, что наш РО требует
вносить денежки до 10-го числа, но все
извещения за апрель-август 2014-го года
прислал две недели спустя. А с сентября
вообще передал эту свою функцию некоему ООО «ЕРИЦ». Которое, в отличие от
бескорыстного РО, по самой своей природе создано ради извлечения из своей
деятельности прибыли.
Из каких средств РО оплачивает услуги ещё более нерасторопного «ООО»?
Да из наших же платежей, больше неоткуда! Однако «ООО» не удовлетворяется агентским вознаграждением от Регионального оператора, так что за приём
платежа по Интернету требует от граждан уплаты комиссионных. А назавтра,
не исключено, передаст свою работу какому-нибудь «ЗАО», и будем мы с вами
оплачивать вместо будущего капремонта цепочку ненасытных коммерческих
посредников. Каждый из которых способен, в отличие от РО, исчезнуть мгновенно и бесследно, унося не только наши
платежи, но и все персональные данные,
которыми РО без моего ведома и согласия почему-то снабдил ООО «ЕРИЦ».
Которое, в свою очередь, на своём официальном сайте не разместило вообще
никакой информации о себе!
В моей статье, опубликованной в журнале «Председатель ТСЖ» (№2/2015), Закон о капремонте рассматривается как
законодательно навязанная гражданам
финансовая пирамида.
Мне не нравится закон. Сырой он донельзя, поэтому потребует частых изменений, а это не прибавляет авторитета ни самому документу, ни его авторам.
Момент для его реализации выбран исключительно неудачно, ибо и без него
небогатые граждане получили на свои
головы прорву экономических заморочек на тему выживания. Не нравится
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
мне и принятая в его исполнение региональная Программа, не нравится и устав
Регионального оператора, и его первые
шаги на своём поприще.
В частности, вызывает недоумение
текст предлагаемого мне договора. Его,
по заверению Регионального оператора,
даже подписывать не нужно! Интересно,
каким же образом мои внуки (именно
им достанутся «сладкие» плоды деятельности Регионального оператора!) узнают,
а о чём мы, собственно, договаривались
и договаривались ли вообще? Да не только подписывать необходимо, но и конкретизировать виды, объёмы и сроки
работ. И, конечно, следует предусмотреть — для сохранности — депонирование договоров учредителем Фонда!
А почему Региональный оператор
предлагает сохранять квитанции об
оплате только три года? Он что, считает,
что это и есть срок давности по его обязательствам? А почему вообще не предусмотрен порядок внесения в договор
изменений? Неужели авторы так свято веруют в неизменность нашего бытия, что забыли — две мировых войны
почти уместились в срок, равный сроку
его действия!
Изобилие вопросов свидетельствует
о явной непроработанности всего круга вопросов, возникающих вокруг капремонта. Однако наступит момент, когда
меня принудят к его исполнению, и если
так, то следует попытаться минимизировать вытекающие из исполнения неприятности. Или, на худой конец, хотя бы
представить их размеры.
Нельзя не отметить, что
уж больно много прав у Регионального оператора,
уж больно круто прописаны обязанности граждан.
Даже не верится, что РО
оператор служит интересам квартировладельцев.
Первое побуждение — попытаться доказать, что договор имеет все черты кабального. Государство отказалось от
собственных обязательств, в одночасье переложив их бремя на граждан.
А могло бы, отчасти в рекламных целях,
хотя бы прокредитовать начальный период действия закона. И умерить его категоричность, допустить хоть какое-то
многообразие отношений Регионального оператора с гражданами.
Уж больно много прав у Регионального оператора, уж больно круто прописаны обязанности граждан. Даже не верится, что Региональный оператор служит
интересам квартировладельцев.
Действительно, если бы копить эти
средства доверили мне лично как физическому лицу:
❏ у меня была бы свобода маневра, так
как расходы подвержены сезонным
и всяким прочим колебаниям;
❏ я имел бы процентный доход;
❏ мой вклад был бы автоматически застрахован.
Увы, если Фонд и застрахует наши накопления, то, несомненно, на возмездной основе, то есть за наш счёт. И никакой банк не предложит ему за ведение
счёта таких выгодных условий, которыми пользуются физические лица. Кругом
получается, что мне предписано копить
средства на капремонт способом, самым
невыгодным из всех возможных. Это ли
не кабала?!
Нет! Знакомый юрист разъяснил мне,
что условия, прямо предписанные законом, не могут квалифицироваться как
кабальные. Хотя пропагандисты благодеяния по имени «Капремонт» свищут
так заливисто, что всякому ясно: денег
не будет!
Как же быть? Но, пусть сегодня у собственника жилплощади в МКД решительно отсутствуют поводы для оптимизма, надежда всё-таки есть. Надежда
на то, что всякая пирамида держится на
возрастающем энтузиазме её участников — и непременно рухнет, когда энтузиазм пойдёт на убыль.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
15
«Московский Индустриальный
Банк» об особенностях
работы со спецсчетами
Наталья Ивановна ШАБУНИНА,
начальник управления
государственных программ
и проектов ОАО «Московский
Индустриальный Банк»
Со внесением изменений в Жилищный кодекс РФ множество
вопросов в части ведения фонда капитального ремонта остаются
для собственников жилья неразрешёнными. Поэтому «Московский
Индустриальный Банк» (МИнБ) ведёт активную консультационную
деятельность, раскрывая особенности новой государственной
программы по ремонту многоквартирных домов (МКД) на различных
семинарах и собраниях. Сегодня на вопросы о специфике накопления
средств на капитальный ремонт ответит Наталья Ивановна ШАБУНИНА,
начальник управления по работе с государственными программами
ОАО «Московский Индустриальный Банк».
Наталья Ивановна, «Московский Индустриальный Банк» вошёл в число
банков, рекомендованных Правительством Российской Федерации для открытия спецсчетов на капитальный
ремонт многоквартирных домов. Как
ваш банк выстраивает взаимоотношения с управляющими организациямивладельцами спецсчетов?
— Расширение сотрудничества с управляющими организациями жилищнокоммунальной сферы является одним из
приоритетных направлений деятельности нашего банка. В среднем, фонд для
капремонта МКД в каждом регионе присутствия банка составляет порядка полутора-двух миллиардов рублей ежегодно. И это без учёта Москвы.
МИнБ не только входит в Перечень
кредитных организаций, которые могут
открывать и вести спецсчёта для формирования фонда капремонта жилых МКД
в Москве и регионах, но и активно занимается разъяснениями по данным вопросам, подробно рассказывая об особенностях работы со спецсчетами.
Мы принимаем участие во встречах
с руководителями ТСЖ и УК в префектурах Москвы, посвящённых региональной программе капремонта многоквартирных домов, а также в мероприятиях
по практическим аспектам работы со
специальными счетами для формирования фонда капремонта МКД в Москве,
проводимых Международной финансовой корпорацией (International Finance
Corporation, IFC).
шего банка принимали активное участие
в конкурсах, проводимых Региональными
операторами по выбору банков для обслуживания специальных счетов для аккумуляции средств на ремонт многоквартирных домов. В 2014-м году МИнБ
выиграл 10 тендеров в шести субъектах
РФ. На сегодняшний день в региональных филиалах МИнБа открыто уже более 400 спецсчетов ТСЖ и жилищных
кооперативов.
Можете поподробнее рассказать об
особенностях работы МИнБа с организациями сферы ЖКХ?
— Мы предлагаем предприятиям жилищно-коммунальной сферы уникальный
продукт, сочетающий в себе высокую
технологичность, значительные скидки
и высокие проценты на остатки средств
на счёте. Полный комплекс расчётнокассового обслуживания, включая установку многофункционального продукта
«Интернет-Банк», позволяющего осуществлять акцепт платежей и контроль за
Какие результаты в этом направлении расходованием средств, наш банк предодостигнуты вашим банком?
ставляет бесплатно.
— На начальных этапах реализации гоНачисление процентов на среднедневсударственной программы филиалы на- ные остатки на специальном счёте со-
ставляет до 11 процентов годовых в рублях, а на неснижаемый остаток средств —
до 14 процентов годовых.
Кроме того, вплоть до начала июля
2015-го года в нашем банке действует акция для организаций сферы ЖКХ, которые открыли расчётный или специальный счёт в банке. В период проведения
акции они могут бесплатно открыть расчётный или специальный счёт в любом
офисе МИнБа и получить скидку 50 процентов на приём и пересчёт наличных
денежных средств для зачисления на расчётный или специальный счёт.
Разработана ли у вас программа кредитования ТСЖ (ЖСК)?
— Да, такой продукт в нашем банке есть.
В соответствии с утверждёнными условиями кредитования по программе «Новый дом», ТСЖ, ЖСК или УК могут получить кредит в размере 50 процентов
от суммы, требующейся для проведения
ремонта, под залог уступки прав требования по поступающим платежам на
капремонт собственников жилья, поручительство Регоператора и другое обеспечение. Срок кредита — до двух лет.
Процентная ставка зависит от суммы
кредита, срока и статистики собираемости платежей на капитальный ремонт.
По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC), которая принимает активное участие в процессе реализации программы капитального ремонта
в России, наш банк является одним из
самых компетентных и «продвинутых»
участников процесса организации сбора
средств на капремонт, а также их расходования и владеет обширными теоретическими знаниями и практическими навыками в этой сфере.
16
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
Михаил МАЛИНИН
Магистраль и тупики
самоуправления
Большинство россиян уже давно являются собственниками
жилья. Тем не менее, за 20 лет жилищной приватизации
в сознании наших граждан почти ничего не изменилось.
Не прибавилось у собственников юридических знаний своих
прав и обязанностей. Сложившуюся ситуацию надо менять.
С
татистика утверждает, что к настоящему времени на основе принятого в 1991-м году закона «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» в стране приватизировано
90 % жилых помещений. Что меняется
в сознании и поведении людей, ставших
около 20 лет назад собственниками жилья? Увы, почти ничего. В Москве, где
насчитывается 32,5 тыс. жилых домов,
как утверждают юристы из Общества
защиты прав потребителей, «правовая
грамотность москвичей очень низкая,
несмотря на огромное количество проводимой разъяснительной работы и наличие сети интернет».
С учётом многомиллионной армии
собственников жилья, их низкой правовой грамотности и фактического отсутствия самоуправления общим имуществом, то есть всем тем, что находится
в доме помимо квартир, естественно возникает вопрос об объединении собственников в единую организацию для защиты своих прав и законных интересов,
повышения своего культурного уровня.
Думается, что именно в значительной по
масштабам структуре может и должна
кристаллизоваться новая психология
управления своим имуществом.
В начале прошлого года я обратился
в районную управу с просьбой содействовать созыву собрания собственников на-
шего района. Оказалось, что такое предложение уже вносилось и другими инициативными людьми. Однако в управе,
видимо, сочли, что объединение собственников на уровне целого района может
стать конкуренцией самой управе. Встреча собственников при участии управы
так и не состоялась.
Отсутствие правовой грамотности населения и самоуправления в МКД компенсируется растущей
специфической активностью
исполнительной власти. Самостоятельность людей отодвигается «на потом», а ведь
проблемы ЖКХ должны решаться в установленном порядке и в рамках ЖК РФ.
Что же дальше? Объединению и воспитанию ответственных собственников
выдвинута своеобразная альтернатива. В соответствии с решением правительства Москвы, в третью среду каждого месяца управы районов организуют
встречи с населением. Для массовости
на эти встречи привлекают сотрудников обслуживающих организаций. И это
помимо установленного графика приёма населения в управе. Встречи с населением по существу являются пропагандой универсальной дееспособности
исполнительной власти, проводятся по
принципу: «если жители не идут на приём в управу, то управа идёт к жителям».
Так что отсутствие правовой грамотности населения и самоуправления
в многоквартирном жилом доме компенсируется растущей специфической активностью исполнительной власти. У вас
есть вопросы по дому? Приходите на
встречу с управой и вместе мы их решим!
Таким образом, самостоятельность людей отодвигается «на потом», а ведь проблемы ЖКХ должны решаться в установленном порядке и в рамках Жилищного
кодекса, а не на этих встречах.
Соответствующим образом ведётся
и просвещение собственников в свете
изменений жилищного законодательства. В 2014-м году в ЖК РФ включён
раздел о проведении капремонта МКД.
Взносы на капремонт собственники могут собирать на общем или специальном
счёте специально созданной организации — регионального оператора. «Общий котёл» предполагает, что собственники будут осуществлять минимальный
контроль за ходом капремонта и расходованием своих средств. Кроме того,
«общий котёл», как утверждают непредвзятые эксперты, может вообще оказаться пустым на вроде бы законных основаниях. А специальный счёт требует
постоянного согласования с собственниками и контроля с их стороны за капремонтом, за тем, куда конкретно и для
чего идут деньги со счёта. Однако вот
как преподносит изменения в ЖК РФ газета префектуры ЮЗАО города Москвы.
По новой схеме, сказано здесь чёрным по
белому, «собственники квартир будут
ежемесячно оплачивать будущее благоустройство, средства на него должны собираться во внебюджетный “общий котёл”». О специальном счёте — ни слова.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Следует отметить и создание при московских районных управах в конце
2013-го года института общественных
советников, за которым ясно видно намерение исполнительной власти поставить под контроль наиболее активную
часть населения. В чём здесь дело?
Конституция РФ, как известно, предусматривает две основные формы участия граждан в управлении делами государства: опосредованную, то есть через
избрание ими представителей законодательной и исполнительной власти, и непосредственную, через индивидуальные и коллективные обращения граждан
в органы власти, создание ими политических и общественных объединений
и т.д. Одной из форм прямого участия
жителей в управлении своего города
должны были стать общественные советники — активно проявляющие себя
жители города.
Принятое правительством Москвы
«Положение о содействии развитию
форм общественного контроля за деятельностью органов исполнительной
власти города Москвы» и предусмотрело создание общественных советников,
как одну из форм осуществления общественного контроля за исполнительной
властью. Правовое регулирование отношений между советниками и управами
предлагалось оформить в виде соглашения о взаимодействии. Заключение такого соглашения, по существу, было актом признания конкретного гражданина
общественным советником. Однако чиновники, поскольку инициатива заключения соглашения исходила от них, истолковывали заключение соглашений
в свою пользу, то есть не как гарантию
создания независимого и объективного общественного контроля за исполнительной властью и продвижения в городе общественных интересов, а как
защиту интересов чиновников, в том
числе от этого самого контроля.
Характерно, что газета префектуры
ЮЗАО «Москва. За Калужской» в статье
«Вся власть… советникам!» так сформулировала качества общественного активиста: «Общественным советником
может стать каждый, кто обладает активной жизненной позицией и разделяет
взгляды руководства города по вопросам
развития и совершенствования городской среды». А если не разделяет, если
он независим и вольнодумец, то, стало
быть, и не советник?
Ещё одна проблема, над которой следует подумать — ЖК РФ утверждает,
что собственники помещений в МКД
раз в год обязаны проводить общее собрание по вопросам управления общим
имуществом и придомовой территорией.
Но кто конкретно из собственников несёт на себе эту обязанность, Жилищный
кодекс не поясняет. В свою очередь, люди
отчётливо понимают, что если нанятая
ими управляющая компания обслужи-
На повестке дня
вает их дом на возмездной основе, а совет МКД должен функционировать на
общественных началах, то в совете МКД
им делать нечего. Как следствие, предоставление услуг по обслуживанию общей долевой собственности, не будучи
ни профессиональным, ни возмездным,
превращает собрание и совет МКД в неэффективные организации.
Общее собрание и совет
тоже являются органом
управления домом и контроля за управляющей организацией. Их дублирующие функции очевидны.
В 2013-м году в Москве в управлении 128 ГУП ДЕЗ находилось 61 % жилищного фонда, в управлении 324 частных управляющих компаний — 31 %,
а остальные 8 % — ТСЖ и ЖСК. О чём
говорят эти цифры? Вряд ли будет преувеличением сказать, что действующие
нормы ЖК РФ создают не реальные правоотношения по самоуправлению домом, а видимость такого управления.
Нельзя не сказать и об общем собрании собственников жилья, которое зачастую становится для многих
неподъёмной ношей. Оно считается состоявшимся, если в нем приняли участие
собственники более 50 % долей в общем
долевом имуществе. В нынешней ситуации большинство собственников предпочитают игнорировать общее собрание.
Сошлюсь на недавний личный опыт.
В своём доме я являюсь избранным
председателем совета МКД. В ходе комплексного капремонта дома был утеплён фасад, что, как известно, влечёт за
собой сбережение энергии на отопление и снижение оплаты за него. В 2013-м
году, после настойчивых обращений совета в уполномоченные организации,
показатель расхода тепла в доме снизился почти вдвое. В той же пропорции снизилась и плата за отопление. На общем
собрании по итогам работы в 2013-м
годы повесткой дня предлагалось высказаться о работе совета, а также о страховании общего имущества дома в размере
шести рублей на квартиру.
В доме насчитывается 84 квартиры,
из них 70 частных и 14 государственных.
За государственные квартиры высказалась инженерная служба, согласившись
со страхованием общего имущества. Из
частных квартир голосовали 24, то есть
на данном собрании кворума не было.
Замечу, что не участвовали в собрании
собственники всех квартир, не живущие
в доме, а сдающие их другим лицам.
А ведь собственникам предстоит выбрать, на какой счёт ими будут перечисляться средства для проведения капитального ремонта: на общий или на
специальный. Согласитесь, этот важнейший вопрос трудно переоценить…
Какие же здесь возможны выводы?
Реально функционирующий совет МКД
обязаны содержать собственники жилья.
И никто другой. А вот необходим ли такой совет, надо ещё подумать. Ведь, согласно договору управления МКД, дом
управляется за вознаграждение управляющей организацией, компанией.
В большинстве случаев это «Жилищник» такого-то района Москвы. Общее
собрание и совет тоже являются органом
управления домом и контроля за управляющей организацией. Их дублирующие
функции очевидны.
Думаю, что жилищное законодательство в части управления МКД необходимо переосмыслить. Общее собрание
и советы появились в ЖК РФ в 2011-м
году, после того как собственники протестовали против искусственного создания ТСЖ органами исполнительной
власти города. Законодатель пошёл на
уступки и создал декоративную структуру в форме общих собраний и советов.
В результате конкретные собственники перестали нести ответственность за
свой МКД, охотно делегируя свои полномочия «в никуда». Вот что действительно
произошло, и это, по моему мнению, следует решительно изменить.
Демократические методы должны сочетаться с экономическими. Например,
неучастие в собрании должно квалифицироваться как фактический отказ от
управления долей в общем имуществе.
То есть как нарушение норм демократии
и правил экономики. Воспрепятствовать
такому нарушению можно и штрафом,
и сокращением кворума собрания на
число нарушителей. Штраф явится экономическим стимулом для соблюдения
интересов всех собственников, сокращение кворума собрания — стимулом для
соблюдения принципов, без которых не
бывает демократии. Полагаю, что только
реальными и энергичными мерами можно продвигаться сейчас в сложном деле
воспитания настоящих собственников
своего дома.
17
18
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
На повестке дня
В октябре 2014-го года председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников поручил руководителю
аппарата Комитета ответить на вопросы журнала «Председатель ТСЖ», возникшие у наших
читателей после вступления в действие поправок в ГК РФ, касающихся правового статуса ТСЖ.
Ответы мы разместили на сайте журнала. Далее события развивались следующим образом.
ТСЖ-ТСН — два шага налево,
два шага направо…
Письмо Минстроя и ЖКХ РФ от 10.04.2015
№10407-АЧ/04 «Об отдельных вопросах,
возникающих в связи с регистрацией ТСЖ»
В связи с поступлением многочисленных обращений по вопросам, связанным с регистрацией товариществ собственников жилья (далее — ТСЖ), а также с приведением учредительных документов и наименований юридических лиц
в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса
Российской Федерации созданных ранее ТСЖ направляю
прилагаемую к настоящему письму информацию по указанному вопросу и прошу довести её до органов государственного жилищного надзора, а также иных заинтересованных лиц.
А.В. ЧИБИС, заместитель министра,
главный государственный жилищный инспектор РФ
П
равоприменительная практика реализации Федерального закона №99-ФЗ от 5 мая 2014 года «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса
РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» показала следующее:
❏ в регионах было практически невозможно зарегистрировать ни ТСЖ, ни ТСН — в одних регионах жилинспекции
не принимали на рассмотрение документы ТСН, поскольку
в ЖК РФ понятие «ТСН» отсутствует, а в других, наоборот,
слышать не хотели о ТСЖ и настаивали на ТСН;
❏ налоговая инспекция (письмо ФНС РФ от 27.03.2015
№СА-17-14/33 «О государственной регистрации ТСЖ как
самостоятельной организационно-правовой формы») декларировала, что нет оснований для госрегистрации ТСЖ
как самостоятельной организационно-правовой формы;
❏ под «шумок» нашлось немало разного рода УО, желающих прибрать к рукам успешные ТСЖ, коли такая организационно-правовая форма из законодательства исчезла;
Приложение к письму от 10.04.2015 №10407-АЧ/04
Информация по вопросу деятельности ТСЖ
Федеральным законом от 05.05.2014 №99-ФЗ «О внесении изме- Кроме того, Минстрой России просит обратить внимание, что дейнений в главу 4 части первой Гражданского кодекса РФ и о при- ствующим законодательством Российской Федерации, в том числе
знании утратившими силу отдельных положений законодатель- Законом №99-ФЗ не установлено требование об осуществлении
ных актов РФ» (далее — Закон №99-ФЗ), вступившим в силу перерегистрации ТСЖ в ТСН (часть 10 статьи 3 Закона №99-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 3 Закона №99-ФЗ учредительс 01.09.2014 (за исключением отдельных положений), введена
новая организационно-правовая форма юридического лица — ные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до дня
вступления в силу указанного закона, подлежат приведению в сотоварищество собственников недвижимости (далее — ТСН).
Таким образом, с 01.09.2014 товарищество собственников жи- ответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской
лья (далее — ТСЖ) в соответствии с Законом №99-ФЗ является ви- Федерации (в редакции Закона №99-ФЗ) при первом изменении
дом юридического лица, создаваемым в организационно-право- учредительных документов таких ТСЖ. Изменение наименования
ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами главой форме ТСН.
В соответствии с пунктом 6 статьи 50 Гражданского кодекса вы 4 ГК РФ (в редакции Закона №99-ФЗ) не требует внесения изРоссийской Федерации (далее — ГК РФ) к отношениям по осу- менений в правоустанавливающие и иные документы, содержаществлению некоммерческими организациями своей основной щие его прежнее наименование. Учредительные документы таких
деятельности, а также к другим отношениям с их участием, не от- ТСЖ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ
носящимся к предмету гражданского законодательства (статья 2 (в редакции Закона №99-ФЗ) действуют в части, не противоречаГК РФ), правила ГК РФ не применяются, если законом или уста- щей указанным нормам.
На основании вышеизложенного и во избежание возникновом некоммерческой организации не предусмотрено иное. При
этом в соответствии с пунктом 2 статьи 291 ГК РФ ТСЖ является вения дополнительного социального напряжения среди граждан
некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в вопросах управления многоквартирными домами, Минстрой
в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. России считает необходимым обратить внимание органов госуВ настоящее время таким законом является Жилищный кодекс дарственного жилищного надзора на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода доРоссийской Федерации (далее — ЖК РФ).
Таким образом, даже с учётом принятия Закона №99-ФЗ, со- кументов о необходимости осуществления перерегистрации ТСЖ,
здание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ
должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 7 статьи 3 Закона №99-ФЗ.
всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
❏ возникла проблема существования
открытых и вновь открываемых спецсчетов на капремонт, владельцем которого является ТСЖ;
❏ успешно действующие ТСЖ направили многочисленные обращения депутатам и различным общественным
организациям о сохранении ТСЖ как самостоятельной правовой формы.
В результате 10 апреля 2015 года Министерство строительства и ЖКХ РФ
опубликовало письмо №10407-АЧ/04
«По вопросу деятельности товариществ
собственников жилья».
Во избежание новых конфликтов
и роста напряжённости на местах, Минстрой России обращает внимание на недопустимость направления в адрес ТСЖ
требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости
осуществления перерегистрации ТСЖ,
а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 7 статьи 3 Закона №99-ФЗ.
Эксперты с депутатами Госдумы тоже
обсудили правовое положение ТСЖ и в
результате приняли решение о необходимости сохранить ТСЖ как самостоятельную организационно-правовую форму.
В итоге одновременно с появлением
письма Минстроя тоже 10 апреля 2015
года в Госдуму был внесён проект Федерального закона №766233-6 «О внесении
изменений в часть первую Гражданского
кодекса РФ в части деятельности юридических лиц, а также в отдельные законодательные акты РФ». Авторы законопроекта: Крашенинников П. В., Качкаев П. Р.,
Сидякин А. Г. и Кинский В.В.
Кроме того, 24 апреля 2015 года депутатами Госдумы Хованской Г. П. и Мироновым С. М. был внесён ещё один законопроект — №777831-6 «О внесении
изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Законопроект устанавливает приоритет
специальных норм ЖК РФ при создании
и деятельности ТСЖ.
На повестке дня
Оба законопроекта предусматривают сохранение организационно-правовой формы товариществ собственников жилья
и регистрацию новых ТСЖ. Однако у экспертов-практиков в отношении регулирования правовых отношений жилищных объединений по-прежнему осталось
больше вопросов, чем ответов.
Так, Сергей Атаманенко, председатель
ТСЖ «Калининец», председатель президиума Ростовской ассоциации ТСЖ,
председатель экспертного совета по вопросам ЖКХ при администрации города
Ростова-на-Дону, секретарь Общественного совета при Министерстве ЖКХ
Ростовской области считает: «Законопроект №766233-6, по сути, ничего не
меняет, а наоборот — создаёт ещё больше трудностей для существования некоммерческих организаций в общем
и, в частности, для ТСЖ. Статья шестая названного законопроекта оставляет в силе абракадабру “ТСН-ТСЖ”».
Дело не только в запутанной процедуре перерегистрации ТСЖ в ТСН, а в том,
что включение ТСЖ в состав регистрируемых ТСН никаких содержательных
улучшений для объединений собственников помещений в МКД не несёт. Более того, возникают законодательные
неувязки. В статье 23.13 «Имущество то-
варищества собственников недвижимости» говорится, что общее имущество
в МКД принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности. Но это
не соответствует положениям ЖК РФ,
так как общее имущество в доле принадлежит каждому собственнику, а не только членам ТСЖ. Это чревато конфликтами среди собственников и может вызвать
неоднозначную судебную практику.
Также напомню, что налоговый кодекс
РФ предоставляет льготы по НДС для
ТСЖ, но не для ТСН. Кроме того, ТСН,
в отличие от ТСЖ, не могут открывать
специальные счета для формирования
фонда капремонта, значит, региональный фонд капитального ремонта не сможет открыть финансирование капитального ремонта для ТСН.
Оба законопроекта предусматривают сохранение
организационно-правовой
формы ТСЖ и регистрацию
новых ТСЖ. Однако нужно
заметить, что предложенный новый законопроект
№777831-6 от 24.04.2015
позволит ТСЖ вернуться на своё место в организационно-правовом поле
только при одном условии,
если пункт «а» части 2 статьи 1 будет исключён из
данного законопроекта.
Таким образом, предложенный новый
законопроект №777831-6 от 24.04.2015
позволит ТСЖ вернуться на своё место
в организационно-правовом поле только при одном условии, если пункт «а» части 2 статьи 1 будет исключён из данного
законопроекта. То есть организационноправовая форма ТСЖ не должна быть
никаким образом связана с организационно-правовой формой ТСН.
19
20
70 лет Победы
Людмила ВОБЛИКОВА
«Сирень Победы»
в ТСЖ «Ломоносовский, 18»
юбилею Великой Победы мы готовиКпусклись
загодя. Был выпущен спецвыбюллетеня «Календарь ТСЖ». В нём
кустарников. Думали, что будем высажи- Правление ТСЖ благодарит за органивать сирень в присутствии наших ветера- зацию праздника:
нов, но они сами вызвались нам помочь. ❏ членов правления ТСЖ Басову В. Г.,
наши ветераны поделились своими вос- Было весьма трогательно наблюдать за Палехову М. Е., Грач И. Л., Солодовникопоминаниями. Пригласили на праздник их работой. Запечатлев на память ре- ву А. В. и Колударова В. В.;
учащихся соседнего лицея информаци- зультаты совместного труда, все вместе ❏ членов Общественного совета ТСЖ
онных технологий — у них великолепная пошли на чаепитие. От каждого из на- Давидовича Я. А., Барбараш Л. В., Татьконцертная программа для ветеранов ших ветеранов: Токан Р. А., Шиндер Е. И., янина В. А.;
ВОВ. Ботанический сад МГУ и ГУ ИС рай- Барабаш Н. Л., Ширяева А. И. мы услы- ❏ жителей дома Шматикова М. Ж., Гриона выделил саженцы сирени. Для их шали слова благодарности в адрес прав- горьеву Т., Мирза А., Александрову Н.,
посадки мы расчистили зону отдыха для ления и общественного совета ТСЖ.
Сергееву Н. Н.
пожилых людей в нашем дворе от других
Мы гордимся этим.
70 лет Победы
21
22
70 лет Победы
Л.П. ВЕРЁВКИНА,
ТСЖ «Новая жизнь» (город Люберцы
Московской области), кв. 289
Военная история
нашей семьи
В ежемесячном бюллетене ТСЖ «Новая жизнь» (город Люберцы)
председатель правления Татьяна Склярова предложила к 70-летию Великой Победы создать Книгу памяти членов ТСЖ об отцах,
дедах, прадедах, о тех, кто участвовал в Великой Отечественной
войне. Татьяна Склярова сама первой подготовила такую историю
о своём отце А.Ф. Ерёмине, вернувшемся с Великой Отечественной войны инвалидом, а ему тогда ещё не исполнилось и 22-х лет.
Вскоре собственники жилья стали присылать в бюллетень
ТСЖ «Новая Жизнь» свои истории. Публикуем одну из них.
К
аждая российская семья имеет свою
военную историю. Не обошла война и нашу семью. Начну с рассказа о моем деде — Быкове Андрияне. Он
воевал в Первую Мировую войну, затем
в Гражданскую. Дед мой был кавалеристом. Погиб он на Гражданской войне,
и где находится его могила — неизвестно.
Когда началась Великая Отечественная война, мой отец, Пётр Андриянович, ушёл на фронт. Дома нас осталось
семь человек: четверо маленьких детей,
мама, бабушка и дедушка. Дедушку на
фронт не взяли, так как в Первую Мировую войну он попал в плен к немцам, где
работал на соляных рудниках. Там он научился понимать немецкий язык.
Когда в сентябре 1941-го года немцы вошли в наше село Пеньшино Орловской области, немецкий штаб расположился в нашем доме из двух комнат:
передняя с земляным полом и вторая
комната, где был деревянный пол. Немцы заняли комнату с деревянным полом,
выселив при этом всю семью в переднюю. Из рассказов матери запомнилась
одна история: у годовалого брата Леонида за обеденным столом было определено своё место. И когда немецкий офицер
садился за стол на его место, малыш походил к нему, брал немца за рукав и плача, пытался вытащить его из-за стола.
И, кроме этого, Леонид часто плакал по
ночам. Немецкий офицер не хотел терпеть подобные неудобства и отдал приказ застрелить ребёнка. К счастью, мой
дедушка, который, как уже было сказано, понимал по-немецки, услышал это
и сказал моей маме, что Лёню приказано
убить. Мама спешно забрала детей и тайком убежала на другой конец села ко второй бабушке. Тем временем немцы стали
искать «матку» с «киндером». Но бабушка с дедушкой объяснили им, что женщина с детьми ушла и больше не придёт.
Однако немцы заметили, что дедушка
прислушивается к их разговорам и понимает, что они говорят, и решили его
расстрелять. Немецкий солдат повёл дедушку на расстрел. Вывел его за село. Там
начиналось поле, где стояли неубранные
копны соломы. Понимая, что происхо-
Фото деда автора, Андрияна Быкова
дит, дедушка обратился к немцу с просьбой, чтобы тот разрешил ему «опорожниться перед смертью».
Немец брезгливо позволил ему сделать это за копной соломы. Как только дедушка зашёл за копну, то побежал
к другой копне, потом к третьей и т.д.
Немец выстрелил ему вслед несколько
раз, не попал. Таким образом, дедушка
остался жив.
Отец мой, Пётр Андриянович, прошёл всю войну. Награждён Орденом
Красной Звезды, медалями «За боевые
заслуги», «За оборону Москвы», «За оборону Сталинграда», «За оборону Кавказа», «За победу над Германией».
В кармане гимнастёрки он носил фотографию своего отца, на обратной стороне которой была сделана надпись: «Он
защищал Родину в годы Гражданской войны — сейчас он вместе со мной на Отечественной войне»
С войны мой отец вернулся в декабре
1945-го года в звании капитана. Всю последующую жизнь он очень плохо слышал, а в его теле была немецкая пуля.
Умер он в 1985-м году, унося с собой
в могилу остатки прежней войны — эту
немецкую пулю.
Брат мой, Леонид Петрович, которого
немцы хотели застрелить в 1941-м году,
окончил Тамбовское военное училище,
затем академию. В настоящее время он
полковник, живёт в Санкт-Петербурге, преподаёт в Ленинградской военной
академии.
23
70 лет Победы
«Здравствуйте, легко
и тяжело раненые»
Всякий раз, когда на экране появляются титры художественного фильма «Дорогой мой человек», слёзы наворачиваются
на глазах Тамары Денисовой. В этом фильме частица её собственного детства, опалённого Великой Отечественной войной.
Р
анним утром солдатская вдова и её
восьмилетняя дочь принимались за
дело в тыловом госпитале в городе Выкса. Госпиталь располагался в православном Храме, ранее превращённом
в Дом культуры. А теперь здесь разместили на излечение раненых бойцов.
Мама работала санитаркой в аптеке, отстирывала окровавленные бинты. Часто
рядом тем же самым, по мере сил, занималась дочка — Томочка. Для неё имелись особые поручения. Она неутомимо,
трижды в день, поднималась по крутой
винтовой лестнице прямо на звонницу,
где вывешивала для просушки перевязочные материалы, и доставляла обратно уже просушенные, готовые к новому
использованию бинты. И ещё её прихода с некоторых пор стали с нетерпением
ждать выздоравливающие воины, размещённые в самом большом общем зале.
По словам Тамары Павловны, всё началось с того, что, не поверив похоронке,
она постоянно выбегала во двор госпиталя к приезду очередной машины с ранеными. Мечтала встретить среди них
своего отца. Для самих солдат, очень скучавших по родным, оставленным дома,
появление пусть и чужой девчушки вызывало в душах добрые чувства. Они
вспоминали о своих собственных детях.
И, как заметили медики, быстрее шли на
поправку. Так и начались с лета 1943-го
года, по рекомендации заведующей аптекой Зои Канесевой, своеобразные детские концерты маленькой артистки, декламировавшей стихи, которыми порой
её учили сами зрители, и певшей популярные песни, вроде той, где говорилось о герое Гражданской войны Щорсе. Всякий раз она появлялась в большой
и гулкой от высокого свода палате со своим звонким приветствием: «Здравствуйте, товарищи!»
Так было до тех пор, пока однажды,
когда смолкли последние аплодисменты,
Тамару пригласил подойти к нему один
из раненых, приготовивший для солистки особый подарок, а не обычный рафинад, от которого девочка всегда наотрез
отказывалась. Незнакомец протянул ей
коробку цветных карандашей, сказав,
что сыну, почти ровеснику Тамары, до-
станет ещё такие же. Потом расспросил
про родителей. Одобрил неверие в гибель на фронте отца. И дал конкретный
совет по поводу того, как следует представляться зрителям.
— Ну, какие мы тебе товарищи, — услышала тогда Тамара. — Мы уже взрослые
люди, а ты ещё совсем ребёнок. И тут же
посоветовал обращаться иначе: «Здравствуйте, легко и тяжело раненые!» Да
ещё заметил, когда девочка последовала его предложению, не забыть этот день,
потому что он ещё напомнит о себе.
Пришло время, когда долечиваться
этого раненого, оказавшегося военным
журналистом, перевели в другое место.
По весне мама и дочь Семеновы тоже по-
Тамара Павловна оказывает посильную
помощь журналу «Председатель ТСЖ».
Наша редакция искренне желает ей
счастья, здоровья и долголетия!
Фёдор БЫХАНОВ
кинули Выксу. Тамаре нужно было учиться. Так что Елена Ивановна откликнулась
на предложение деревенской родни —
перебраться к ним, где была и школа,
и присмотр за девочкой. Снова горожанами они стали уже после Великой Победы, перебравшись в Москву. Однажды,
решив провести досуг в кинотеатре, Тамара взяла билет на премьеру фильма
«Дорогой мой человек», где совершенно
неожиданно увидела себя в образе девочки, вышедшей выступать перед бойцами из госпиталя, и, самое главное, приветствовавшей публику незабываемыми
словами, придуманными для маленькой
Тамары военным журналистом: «Здравствуйте, легко и тяжело раненые!»
Тогда платка не хватило, чтобы утереть все те слезы, которые покатились из
глаз этой зрительницы. Впрочем, тогда
плакали и многие другие зрители, сидевшие в кинозале, таким пронзительным
по правде отображения действительности оказался фильм. Но Тамара Павловна и теперь, спустя более полувека, снова
и снова переживает те же самые чувства.
Будто как не было прошедших десятилетий. Впрочем, однажды довелось ей поговорить обо всех особенностях фильма «Дорогой мой человек», снятого по
сценарию бывшего военного журналиста Юрия Германа, ещё с одним персонажем, выведенном на экране. Когда, помогая матери собрать «пенсионный стаж»,
разыскала и всласть наговорилась с бывшей заведующей госпитальной аптекой
Зоей Дмитриевной Канесевой.
Судьба никогда не была особенно
снисходительной к Тамаре Павловне. Но
никогда она не опускала рук. Много трудилась, занималась общественной работой. И хотя так и не стала знаменитой артисткой, как предрекали ей «легко
и тяжело раненые» зрители, но и сейчас
у Тамары, взявшей после замужества фамилию Денисова, каждый день бывает
более сотни поклонников. Именно столько человек уже подписались на блог, который Тамара Павловна ведёт в Facebook.
Не обходится она и без непосредственного общения со «зрителями» — оказывает посильную помощь редакции журнала
«Председатель ТСЖ».
24
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Нам понравилось
слово «товарищество»
Понимание того, что нашу «общую крышу» надо
сохранить (и сделать это можно только сообща),
пришло к нам естественным путём. Ещё до того,
как мы стали собственниками своего жилья.
Евгения ЮНИСОВА, генеральный директор
НП «Управдом», исполнительный директор
Ассоциации НКО по содействию развития ТСЖ и ЖСК
«Единым росчерком пера»
Не хочу никуда уезжать!
Перенесёмся в 1991-й год. Нас, жителей
двух строений дома №11/13 в Трёхпрудном переулке, тогда встряхнула и заставила объединиться критическая ситуация: Юрий Лужков одним «росчерком
пера» передал два наших дома коммерческой группе «Мост» — для отселения
жителей, реконструкции и последующего выхода с этим жильём на рынок.
Надо сказать, основания для такого решения были. Наш дом в Трёхпрудном переулке в центре Москвы был построен в 1910–1911-х годах, и нетрудно
догадаться, в каком состоянии он оказался на 80-м году жизни. Крыша текла, в фундаменте разрастались трещины,
инженерные коммуникации требовали
замены, межэтажные перекрытия просели так, что возникала угроза безопасности. Квартиры были, в основном, коммунальными, жители (особенно в двух
крайних подъездах) донимали местные
власти просьбами улучшить их жилищные условия.
Надо сказать, «лужковское» постановление многим нашим жителям по сердцу не пришлось. Перспектива уехать из
центра Москвы, где всё у тебя под рукой, рядом метро, одних только театров
в шаговой доступности девять штук —
куда-то за «кольцевую», то ли в Южное
Бутово, то ли в Северное Митино — людей не прельщала. Но, справедливости
ради, были и другие, им, в первую очередь, хотелось отдельную полнометражную квартиру, а где — неважно.
В результате, «на волне» демократии,
катившейся тогда по стране, у нас образовалась инициативная группа. Немалая,
в неё постоянно входило человек 20–30.
И мы решили организоваться в некое
объединение жителей, чтобы сообща
отстаивать свои права. Тогда люди чувствовали себя свободными в принятии
решений, к тому же все ждали приватизацию. Кстати, жители соседних домов,
которые тоже попали под «юрисдикцию»
группы «Мост», но нашему примеру не
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
последовали, все безвозвратно разъехались… Слова «ТСЖ» мы ещё не знали,
собственниками не были, так что для решения своих проблем создали ТОО. Более подходящей правовой формы в то
время не было, а слово «товарищество»
нам понравилось.
Думайте сами, решайте сами:
иметь или не иметь?
Первым делом мы познакомились с тогдашним префектом ЦАО Александром
Ильичом Музыкантским и его помощником Галиной Петровной Хованской.
Наше объединение было в столице вторым по счёту (первым было на Солянке, дом 1), вскоре в Москве подобные
объединения стали возникать «как грибы», и Галина Петровна занималась изучением опыта самоорганизации граждан и организацией их взаимодействия.
Позже, став депутатом, она добилась, что
Мосгордума в 1994-м году приняла постановление в поддержку таких товариществ — за два года до появления федерального закона о создании товариществ
собственников жилья.
В ходе начавшегося диалога о судьбе
домов префект А. Музыкантский поставил перед нами триединую задачу:
1. Предложить альтернативный способ
капитально отремонтировать дом и найти для этого средства — учитывая, что
ни тогда, ни позже денег для этого в московской казне не было (первая столичная программа капремонта появилась
16 лет спустя).
2. Найти способ удовлетворить потребность части наших жителей в улучшении
жилищных условий — тех, которые ждали расселения как манны небесной.
Достижения ТСЖ «Трёхпрудный» отмечены почётными грамотами и дипломами
Начали мы с того, что привели в действие человеческий потенциал. Среди
наших жителей нашлось много квалифицированных специалистов. И строители,
и архитекторы, и инженеры, и историки,
и психологи, и социологи — кого только
не было. Первым делом мы провели серию социсследований и выяснили у людей, кто чего хочет. Наши архитекторы
разработали эскизную концепцию развития дома и оценили возможности его
модернизации. И тут нам здорово помогла память об успешном опыте коммуны 1920-х годов, старожилы всё это
помнили. Оказалось, у нас есть немалые
ресурсы: подвалы и чердаки, большая
территория вокруг — и всё это можно
с толком использовать. Например, осушить наши полузатопленные подвалы,
отремонтировать и сдавать в аренду или
разместить в них собственные службы.
Мы подумали: неплохо бы восстановить единую территорию, которая изначально охватывала эти домовладения.
Установка ограды вокруг нашего общего
двора и организация охраняемой автостоянки сразу подняли у людей настроение. Раньше были случаи — купил человек новую машину, оставил у дома, а на
следующий день её уже нет. Теперь машины были под охраной, и, хотя дом ещё
числился ветхим, он стал более привлекательным для состоятельных людей.
А среди жителей дома стали преобладать рабочие. В годы гражданской войны и военного коммунизма никто жильё
не обслуживал, в результате инженерные коммуникации пришли в негодность, трубы отопления полопались. Чтобы преодолеть разруху, в 1920-е годы
с помощью той же типографии, где работало большинство наших жителей, была
организована коммуна. И она всё привела в порядок. Всё заработало, появилось домоуправление во главе с председателем, который организовывал вывоз
мусора, уборку снега, ремонт и т.д. По-
том на смену коммунам пришли советские жилконторы. В доме постоянно происходили какие-то изменения,
одни люди приезжали, другие уезжали,
квартиры то укрупнялись, то, наоборот, делились. Мама рассказывала:
перед войной она, готовясь к выпускному сочинению в 10-м классе на тему
«Моя малая Родина», узнала в домоуправлении, что в нашем доме живёт
более 6000 человек. А в 1991-м году,
когда у нас возник «кризис расселения», жителей оказалось втрое меньше — всего 2000.
3. Научиться договариваться между собой внутри дома, чтобы не было внутренних конфликтов и раздоров.
«Как найдёте ответы на эти вопросы — тогда и приходите. И я вынесу на
правительство Москвы вопрос об отмене
постановления», — сказал нам Александр
Ильич. И мы отправились восвояси — на
поиски решения триединой задачи.
Засучив рукава
Немного истории
До революции это был доходный дом
для господ «средней руки». Рядом
была первая в Москве типография
«Скоропечатня Левинсона», так что
квартиры похуже (а квартиры в доме
все разные, двух одинаковых нет) могли снять и рабочие типографии, зарплата позволяла. После революции
«Скоропечатня» превратилась в 16-ю
типографию «Искра Революции» (она
стала известной благодаря созданному в ней первому пионерскому отряду, воспитанницей которого была
моя мама, родившаяся в 1919-м году).
25
26
ТСЖизнь
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Мы приступили к ремонту нашего дома засучив рукава
А значит, расселение коммуналок пошло.
Тем более что мы сами стали этим заниматься — подбирали варианты обмена,
предлагали людям, и у нас возникло нечто вроде риэлтерского агентства.
Люди, въезжая в дом, первым делом
хотели сделать перепланировку в бывших коммунальных квартирах. Чтобы
не пускать это на самотёк, пришлось создать профильную службу, которая занималась проектами, получением необходимых разрешений и согласований,
следила за производством работ.
Что касается капремонта — мы пошли
по пути формирования длительного поэтапного плана, рассчитанного на 15 лет.
И мы его выполняли: заменили систему отопления, отремонтировали перекрытия, привели в порядок электрическое хозяйство, укрепили фундамент.
Средства добывали сами, самыми разными способами — начиная от сдачи
подвалов в аренду и кончая организацией собственного продуктового магазина и стола заказов. Неплохие деньги
мы зарабатывали на ремонтных работах, наши бригады были хорошо известны далеко за пределами дома. В поисках
отечественного производителя недорогих деревянных окон мы наткнулись на
завод «Содружество» в Санкт-Петербурге. Окна оказались хорошими, и через
некоторое время мы оказались в роли
московского дилера этого завода.
В доме появился хозяин
Спустя некоторое время наш дом в глазах окружающих, что называется, заиграл всеми цветами радуги — у нас была
большая ухоженная территория с охраняемой автостоянкой, видеонаблюдение,
чистые подъезды и т.д. По всему чувствовалось — в доме появился хозяин.
И это давало нам серьёзное конкурентное преимущество, наше жильё казалось
людям более привлекательным и стоило дороже. А значит, процесс расселения
пошёл ещё быстрее. И нам удалось расселить даже те квартиры, которые казались безнадёжными, например, те, для
расселения которых надо было купить
пять отдельных. Сейчас у нас нет ни одной коммуналки. А от прежнего состава
жильцов осталось 10–15 %…
В общем, спустя примерно год после судьбоносного разговора с А. Музыкантским у нас уже было, что ему сказать.
Наши архитекторы подготовили проектное предложение, в котором обрисовали этапы комплексной реконструкции
дома, отразив в нём источники, за счёт
которых всё это будет сделано. Префект
увидел в наших глазах твёрдую решимость, представленные документы тоже
показались ему серьёзными, и он пошёл
нам навстречу — в 1992-м году решение
Лужкова было отменено.
С капремонтом мы пошли
по пути формирования длительного поэтапного плана, рассчитанного на 15 лет.
И мы его выполняли: заменили систему отопления, отремонтировали перекрытия, привели в порядок
электрическое хозяйство,
укрепили фундамент. Средства добывали сами.
Разумеется, для выполнения намеченного нам потребовалось несколько больше времени, около 10 лет. И процесс этот
продолжается и по сей день, например,
ремонт подъездов перешёл в стадию отделки их мрамором и керамогранитом.
Что касается экономики дома в целом,
то поступления от коммерческого использования общего имущества сейчас
больше, чем все платежи жителей. От городского бюджета мы все эти годы не получили ни копейки, единственно, в рамках городской программы Москва два
года назад нам поменяла лифты и обновила фасад. И на том спасибо.
И мы своего Александра Ильича ни
в коей мере не подвели.
Нужда всему научит
Итак, в начале 1990-х годов, попав в критическую ситуацию, мы сумели самоорганизоваться и нашли в себе силы, средства и возможности превратить ветхий
дом в комфортное и привлекательное
жилье. Причём мы доказали жизнеспособность объединения жителей в то время, когда ещё не было ни организационной, ни законодательной поддержки
такого рода деятельности со стороны государства. Многие москвичи (особенно в центре столицы) в те годы оказались в схожей ситуации. В минуту общей
опасности людей заставляло объединиться понимание, что если этого не сделать — будет плохо.
Последующая приватизация жилья
и получение свидетельства на право собственности дали россиянам (в том числе, конечно, и нам) возможность продать, купить, завещать свою комнату или
квартиру. Но сам по себе этот шаг не принёс многим из россиян понимания, что
надо заботиться о своём общем имуществе. Иначе дом придёт в упадок, квартира потеряет потребительские свойства
и упадёт в цене.
А у нас это ощущение, что «общую
крышу» надо сохранить (причём только сообща, в одиночку это сделать невозможно!), возникло сразу, естественным
путём. Ещё до того, как мы стали собственниками. Обратите внимание, наше
товарищество было зарегистрировано
в 1991-м году как ТОО «Волоцкие дома»,
а слова «собственность» и «товарищество собственников жилья» для нас наполнились смыслом значительно позже,
после 1996-го года, когда мы окончательно сняли с наших домов «клеймо» ветхости. А до этого приватизация жилья
у нас была запрещена. Так что первоначально нами двигала отнюдь не коммерческая выгода, а чувство самосохранения,
потребность сохранить и улучшить среду обитания. А «Волоцкие дома» мы перерегистрировали в ТСЖ лишь в конце
1990-х, когда число собственников жилья
перевалило за 50 %.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Кстати, свидетельство о собственности
рождает у человека ощущение, что квартиру у него не отберут. Ничего подобного. Решение властей о точечной застройке,
сносе, реконструкции дома — и человек
отправляется за пределы исторических
окраин города… Неважно, собственник
ты или наниматель — в одиночку противостоять этому невозможно. Лишь сообща.
Выбрался сам — помоги другим
Московские кооперативы в 1990-е годы
тоже оказались в трудном положении,
ибо их ремонтные накопления в одночасье «сгорели». Характер управленческой
деятельности ЖСК с выплаченными паями и ТСЖ одинаков, поэтому возникли
контакты и общие мероприятия. Многие стали интересоваться нашим опытом,
приезжали за консультациями.
Этот общественный интерес (и возникшее затем регулярное общение) вскоре
вылилось в создание на базе нашего жилищного объединения некой информационной «площадки» для обмена опытом.
Чтобы придать этой востребованной
и общественно значимой деятельности
положительные черты профессионализма, в 2002-м году появилось Некоммерческое Партнёрство (НП) жилищных
объединений и граждан «За сохранение
и улучшение жилища «Управдом».
Чтобы донести знания до возможно
более широкой аудитории, вслед за консультациями мы начали организовывать
семинары. Следующий шаг в развитии —
выпуск методической литературы. Так,
например, у кооперативов была потребность в корректировках уставных документов — и мы разработали примерный
Устав ЖСК.
Когда стало понятно, что людям требуется от нас не только методическая
помощь, но и правовая защита — в НП
«Управдом» появилась служба юридического сопровождения. Позже к ней добавились услуги по проведению анализа
финансово-хозяйственной деятельности.
Это нечто вроде аудита, но с учётом специфики ЖКХ и особенностей деятель-
Г. П. Хованская на Первом Всероссийском совещании ТСЖ, ЖСК, ЖК 4 июня 2007 года
ности жилищных объединений. Обычно такие услуги требуются, когда в ТСЖ,
ЖСК есть работоспособное правление,
но ревизионная комиссия «слабовата».
Как известно, «сон разума рождает чудовищ», а отсутствие внятного отчёта
ревизионной комиссии может вызвать
ненужные слухи и серьёзно осложнить
психологическую атмосферу в доме.
Наши навыки техпомощи себе и другим в организации ремонта — обследовании дома, подготовке проектно-сметной документации, поиске подрядчиков,
приёма результатов работ и т.д. — тоже
не остаются без применения. Как и услуги по содержанию МКД. Сейчас в столице малый и средний бизнес постепенно
вытесняется с рынка, и жилищные услуги становится все более и более востребованным. Ведь многие ТСЖ, ЖСК нуждаются не в управлении, а именно
в услугах по содержанию и ремонту дома.
А их-то оказывать некому. Крупные компании берутся лишь за управление, причём они привыкли к «стрельбе по площадям», вникать в местные особенности
отдельно взятого МКД они не желают.
А жилищные объединения такой подход
не удовлетворяет.
На федеральный уровень
К середине 2000-х годов мы постепенно
включились в образовательные проекты
всероссийского масштаба. В частности,
в 2006–2007-м нас пригласили поучаствовать в создании «Сети школ жилищного просвещения» на базе региональных
некоммерческих организаций (НКО).
Проект оказался успешным, начали мы
с семи некоммерческих организаций,
а в итоге было создано 15 региональных
просветительских центров.
В процессе создания этой «Сети» естественным образом возникла идея провести Всероссийское совещание товариществ собственников жилья. На нём
прозвучало предложение создать Всероссийскую ассоциацию поддержки ТСЖ,
ЖСК, ЖК. Что и было сделано в течение
следующего года. Важно, что эта Ассоциация была создана по инициативе снизу, она объединяет действующие региональные организации. Которые сказали:
«Нам нужен федеральный центр — организация, которая будет отстаивать
наши интересы (в том числе в части законодательства) во всероссийском масштабе». Что мы и пытаемся делать по
мере своих сил.
Участники Первого Всероссийского совещания ТСЖ, ЖСК, ЖК — полный зал и огромный интерес
27
28
ТСЖизнь
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Обмен опытом председателей товариществ собственников жилья
Нам удалось сделать следующее:
❏ добиться возможности для собственников деньги на капремонт аккумулировать на спецсчёте (а вначале предполагался только «котёл» и более ничего,
зампред Дмитрий Козак, курирующий
в правительстве тему ЖКХ, ни о чём другом и слушать не хотел!);
❏ избежать введения обязательного саморегулирования в ЖКХ (особенно в части ТСЖ и ЖСК), предоставив эту возможность тем, кто видит в этом для себя
необходимость;
❏ исключить ТСЖ, ЖСК, ЖК из обязательного лицензирования.
Это потребовало больших усилий от всего жилищного сообщества: контактов
с Г. Хованской, Е. Николаевой, П. Качкаевым и другими членами профильного Комитета Госдумы, участия в работе Общественных и Экспертных советов
разного уровня при Госдуме, Минрегионе (а затем Минстрой), ФСТ, проведения
слушаний в Общественной палате РФ,
многочисленных выступлений в СМИ,
работы в соцсетях, организации коллективных обращений граждан и т.д.
Например, лоббируя спецсчёт на капремонт, мы аргументировали эту необходимость 90-летним опытом работы
ЖСК (в Москве есть несколько коопе-
ративов, которые сохранились с 1920-х
годов, несмотря на все репрессии). Построенные в 1924–1926-м годах дома
на Яузском бульваре или на углу Малого Козихинского и Малой Бронной сейчас в прекрасном состоянии, никому не
придёт в голову признать их аварийными. Более того, и по всей России ни один
кооперативный дом не признан аварийным! Опыт показывает, что когда средствами распоряжаются собственники, капремонт проходит качественно
и эффективно, с меньшими затратами,
а главное — в те сроки, когда это необходимо Дому, а не чиновникам.
«Прекрасное далеко,
не будь ко мне жестоко…»
Сейчас у нас на повестке дня, во-первых,
льготное кредитование для владельцев
спецсчёта, что, безусловно, требует государственной поддержки. Кооперативные дома строились с помощью 3 %-го
кредита. Причём все ЖСК за кредиты
расплатились, ни одного должника нет.
И сейчас есть аналогичные прецеденты —
Фонд поддержки малого и среднего бизнеса, Агентство кредитных гарантий —
почему бы не распространить сферу
их деятельности на капремонт в ЖКХ?
И, во-вторых, обязательно нужны меры
На консультации у председателя президиума НП «Управдом» Лукиной Н. С.
по обеспечению сохранности денег на
спецсчётах, например, путём страхования. На семинарах люди нас первым делом спрашивают: «А где гарантия, что
наши средства сохранятся?»
Сейчас вклады физлиц страхуются государством в размере 1,4 млн рублей, а взносы на капремонт, по существу,
те же вклады физлиц.
Ещё одна задача — обеспечение устойчивости работы ТСЖ, ЖСК по управлению МКД. Сейчас законодательство позволяет собравшимся на собрании в ¼
голосов собственников сменить способ
управления — с ТСЖ, ЖСК на управляющую организацию. Несмотря на то,
что при создании ТСЖ больше половины
собственников изначально проголосовало за управление посредством жилищного объединения. Разве это справедливо? К тому же это создаёт большие риски
для кредитования. Представьте, что сегодня ТСЖ как владелец спецсчёта взяло кредит на капремонт, а завтра четверть собственников отдали дом под
управление другой организации… Разве
не очевидно, что все способы управления должны находиться в равных условиях? И у меньшинства собственников
не должно быть возможности навязать
своё решение большинству?
Хочу подчеркнуть, что жилищные объединения —
это очень эффективный инструмент управления МКД,
а главное — гибкий. Каждый дом уникален, в нём
может быть реализована
своя наиболее выгодная
модель управления.
В завершение хочу подчеркнуть, что
жилищные объединения — это очень
эффективный инструмент управления
МКД, а главное — гибкий. Каждый дом
уникален, в нём может быть реализована
своя модель управления, наиболее выгодная как с технико-технологической
точки зрения, так и в плане менталитета жителей. Например, в Ростовской области большинство домов ТСЖ, ЖСК
не только на самоуправлении, но и на
самообслуживании, даже небольшие
дома имеют свой собственный персонал — видимо, ростовчане по казачьей
традиции тяготеют к самостоятельности
и независимости. А вот москвичи, привыкшие к тому, что за них всё решают
городские власти, с лёгким сердцем отдают «на сторону» функции как обслуживания, так и зачастую управления.
Так что люди при желании всегда могут
выбрать себе оптимальную точку внутри широкого диапазона возможностей.
Что я и хочу пожелать всем читателям
журнала «Председатель ТСЖ».
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
29
Александр КОРМЫЧ, председатель
ТСЖ «Центральное» (город Железнодорожный Московской области)
«Самое сложное — это совместить
человеческие души и инженерные
коммуникации в единый механизм»
Человек с большим житейским опытом и навыками руководящей работы, кадровый
офицер, прослуживший более 20 лет, прошедший Афганистан и вышедший в отставку
в звании подполковника, Александр Степанович и на «гражданке» остался верен своей
роли организатора — был начальником отдела снабжения производственного объединения,
управляющим универмагом. В конце концов, стал председателем ТСЖ.
С
разу скажу, что во всех наших домах
установлены коллективные приборы учёта — электрической, тепловой энергии, горячей и холодной воды.
В 100 % помещений имеются индивидуальные приборы учёта электричества, холодной и горячей воды. Жители оплачивают потребление электричества в квартире и свою часть общедомового потребления, которое определяется по отдельному счётчику. Если есть перерасход
потребления воды (он возникает, в основном, из-за неодновременности сдачи
показаний квартирных счётчиков), мы
покрываем его за счёт экономии на теплоэнергии и, чтобы не было «копеечных»
скандалов, отдельные счёта жителям не
выставляем. Тут у нас вопросов не возникает. Кстати, в нашем городе некоторые
управляющие организации, в отличие от
ТСЖ, не рассчитываются с «ресурсниками» за общедомовое потребление. Потому что жители платят РСО за воду и тепло напрямую. А если кто не платит — это
проблема РСО, а не УО.
Потребление тепловой энергии из
года в год — на уровне 9900 Гкал/год. Количество вывозимого мусора тоже ста-
бильное — около 230 м3 в месяц, стоимость — 1,77 руб/м2, оплата — по факту.
Земельные участки у нас не оформлены,
так как дворы проходные, идёт большой
поток людей и машин. При ограждении
территории понадобится шесть проходов, из них четыре въездных. По моему
мнению, ограждать территорию нерационально, а если нельзя поставить забор — зачем оформлять землю?
Точечная застройка у нас вряд ли будет, ибо вся наша земля изрыта коммуникациями. А вот проблемы с парковкой есть, на 78 проектных машиномест
ставится 220 автомобилей.
Во всех наших домах установлены коллективные
приборы учёта — электро- и тепловой энергии,
горячей и холодной воды.
В 100 % помещений имеются индивидуальные приборы учёта электричества,
холодной и горячей воды.
Деньги на капитальный ремонт мы начали собирать с 2007-го года в размере 1,49 руб/м2. С мая 2014-го года статья называется «Резервный фонд», сбор
0,75 руб/м2. Хотя дома наши сравнительно новые, каждый год мы проводим
и будем проводить немалый объём ремонтных работ: меняем трубы, ремонтируем крыши, утепляем швы.
30
ТСЖизнь
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Что касается нынешнего Фонда регионального капремонта, то, поскольку у нас
многодомовое ТСЖ, и ЖК РФ нас от
спецсчетов «отодвинул», а собрания собственников по домам не состоялись из-за
отсутствия кворума, по умолчанию решено пока формировать фонды для каждого из домов в «общем котле» у регионального оператора. Заключили с ним
договор и включили сбор взносов собственников в нашу квитанцию. В итоге получили обязанность перечислить
за год в региональный Фонд 3,4 млн рублей, при этом нужно постоянно изыскивать дополнительные средства для работ
капитального характера — если потекла
крыша или трубы прогнили через 12 лет,
то не ждать же ещё 12 лет, пока до наших домов по нормативу дойдёт очередь. Многие жители наших домов такого «долгоиграющего» ремонта могут не
дождаться, но это пока мало кто из них
понимает…
Все остальное решается путём личных
переговоров, предупреждений, убеждений и ограничений. Суд только фиксирует долги, чтобы они не списались по
истечению трёх лет, и стремится к тому,
чтобы поменьше истребовать с ответчика. Пени уменьшают на 80 %, судебные
издержки — на 50 %, или совсем освобождают от уплаты и т.д. За четыре года из
сумм 10 исков ТСЖ вернулось 7 %! Неплательщики при этом одни и те же. По
суду с них в первую очередь взыскивают долги за алименты, потом кредиты,
а нам — что останется. В администрации
только руками разводят: «Да, с приставами проблема. Ну, что ж, работайте!»
Правда, после того, как на ЖКХ вообще и на УК и ТСЖ, в частности, приклеили ярлыки «воров» — проблема неплатежей отодвинулась на второй план.
Причём «охота на ведьм» набирает всё
новые обороты по восходящей спирали.
Уже никого не удивляет факт штрафо-
частую вызывает дополнительные затраты, не предусмотренные сметами и бюджетом. Это общеизвестная тема, и она
весьма существенная.
Я стал председателем в 2008-м году
после маленькой «гражданской войны»
в ТСЖ, когда никто не хотел становиться во главе товарищества. А я как раз искал работу, ну и подумал: дай попробую!
Получилось! А потом гляжу — пожалуй,
справлюсь, можно работать… Хозяйственный опыт у меня был, в особенности местной обстановки вник быстро.
Самое важное моё достижение — это
установление стабильности финансовых поступлений и трат. Я принял дома
с задолженностью перед поставщиками
услуг в размере 1,5 млн рублей, даже стоял вопрос о нашем отключении или подаче воды по графику. Но уже за первые
полтора года погасил все долги — в основном, за счёт летних платежей за тепло
(отопление мы оплачиваем круглый год
Услугами ЕРЦ мы не пользуемся из-за
их дороговизны (5 % — шутка ли?), начисляем плату и печатаем квитанции
жителям сами. Стоимость содержания,
технического обслуживания и текущего ремонта в товариществе составляет
31,9 руб/м2 (включая содержание, техобслуживание и освидетельствование лифтов, сбор и вывоз мусора), что ниже общегородского тарифа, составляющего
сейчас 37,64 руб/м2.
Оплата жителей за ЖКУ по ТСЖ составляет в среднем 98 %. При этом общая
задолженность только четырёх квартир
(из них три квартиры — муниципальные) составляет 1,5 млн рублей! С этими людьми даже судебные приставы ничего не могут сделать! Вот это проблема.
вания УК или ТСЖ на 250 тыс. рублей
только за то, что в подвале хранится песок для посыпки дорог зимой или какие-то материалы. Придумываются всё
новые и новые отчёты, формы, таблицы, представления и т.п. — только успеваешь отписываться, а то сразу грозят
штрафом. Сразу минимум 250 тыс. рублей, и на руководителя ещё 25–50 тыс.
сверху. Несмотря на все старания, однажды и мне пришлось заплатить 25 тыс.
рублей, и ТСЖ — 250 тыс. Из-за бумажки по лифтам, некогда утерянной моими предшественниками. Очень трудно объяснить собственникам, почему
в их частную собственность так активно
вмешиваются государственные органы,
при этом выполнение их требований за-
по «1/12»). Без каких-то дополнительных
сборов общегородского тарифа по статье
«Содержание и ремонт жилья» оказалось
достаточно. Прежние председатели считали эти платежи экономией и выписывали всем премии. Как только эту практику я прекратил — всё сразу же встало
на свои места.
Для закрепления кадров была повышена зарплата обслуживающему персоналу. Круглогодично ТСЖ рассчитывается с поставщиками ресурсов
незамедлительно по поступлении счётов на оплату. Из года в год у нас снижается тариф по статье «Содержание
и ремонт жилья», сейчас он меньше общегородского на 6,5 руб/м2, а за год это
составляет 2 858 700 рублей, оставшихся
ТСЖ «ЦЕНТРАЛЬНОЕ»
Товарищество собственников жилья «Центральное» было создано в городе Железнодорожном Московской области в 2002-м году, ещё до выхода нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Первоначально оно
представляло собой кондоминиум, учреждённый застройщиком (компанией ООО «Дионикс») сразу после
сдачи домов в эксплуатацию. Эта же компания выступала в роли управляющей домами. С апреля 2004-го года
кондоминиум был преобразован в ТСЖ «Центральное»,
которое вскоре перешло на полное самоуправление
в соответствии с российскими законами.
Товарищество управляет тремя домами: дома №4 и №8
по улице Колхозной (14-этажные, 11 подъездов, 509 квартир) и дом 6 (16-этажный, два подъезда, 120 квартир
+ первый этаж нежилой).
Общая площадь всех домов — 47 720,9 м2. Из них находящаяся в собственности и по которой рассчитываются
коммунальные платежи составляет 36 650 м2. Обслуживаемая площадь составляет 39 133,3 м2 (включая землю,
дороги, газоны, тротуары, крыши домов, чердаки, подвалы, лифты и иное). 894 собственника владеют 627 жилыми и шестью нежилыми помещениями.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
в кошельках жителей. При этом на расчётном счёте ТСЖ находится несколько
миллионов свободных денег, используемых как резервный фонд.
Однажды с помощью этих денег нам
пришлось выкупать одно из помещений дома. Когда застройщик сдавал дом,
это помещение фигурировало как диспетчерская для лифтовой службы. А потом вдруг оказалось, что он оформил его
в свою собственность. И предложил нам
выкупить за 4 млн рублей. Что делать?
Стали мы торговаться, в конце концов,
сошлись на 3,3 млн рублей и по решению
правления ТСЖ выкупили. Потом я на
собрании отчитался, народ все понял
и утвердил трату. Теперь в этом помещении (мы его оформили в собственность
ТСЖ) размещается правление товарищества, диспетчерская и собственная
круглосуточная лифтовая служба (застревание людей в лифте ликвидируется за пять-десять минут). А многие УК,
наоборот, идут на сокращение в своих
штатных расписаниях диспетчерской
лифтовой службы, вот что значит некоммерческая организация — ТСЖ!
У всех пяти членов правления ТСЖ
высшее образование: юридическое, экономическое, военное, гуманитарное, инженерно-техническое, что позволяет
принимать грамотные и обоснованные
решения по управлению МКД.
Обслуживает наши дома небольшой,
но дружный коллектив одной подрядной организации. Она нам предоставляют услуги: сантехника, электрика, дворников, уборки помещений, сбор мусора
(вывоз, конечно, отдельно). Это очень
удобно, держать свой персонал — большая морока: охрана труда, аттестация рабочих мест, соцначисления и т.д., это вышло бы нам дороже. Рекомендую связку
«ТСЖ — сервисная компания» всем товариществам.
Непосредственное руководство всеми
работами осуществляю лично, взвалив
на себя функции главного инженера, техника и прораба, а также всю отчётность
и переписку (чтобы не перепроверять
выполнение указаний и не разочаровываться в неправильном исполнении). По
жизни у меня натура такая, «тащить воз»
не впервой… Например, зачастую могу
побывать на аварии раньше сантехника
и сразу выдать ему решения проблемы,
благо опыт и знания позволяют.
Самое сложное в работе настоящего председателя — это совместить человеческие души и инженерные коммуникации в один механизм. Кредо в работе:
«собственник — мой («наш» или «ваш»,
в зависимости от ситуации) работодатель». И это я считаю большим достижением — моим и коллектива. Мы никогда
не доводим решение проблем до жалоб
жителей в надзорные инстанции — себе
дороже. Отсюда и наше спокойствие, а со
стороны жителей — понимание и уважение, которое я чувствую.
ТСЖизнь
По ресурсосбережению работы ведутся
постоянно. Все лампы накаливания мы
заменили сначала на энергосберегающие,
а потом на светодиодные. Добились 100 %
замены установки ИПУ в квартирах. Во
всех домах установлены общедомовые
ПУ, проводится их своевременное обслуживание и поверка. Установлены новые
современные входные двери в подъезды
домов с доводчиками. Замечу, что нашим
домам, которым по 12 лет, присвоены
классы энергоэффективности «С» и «D».
Что касается взаимоотношений с органами власти, то, на мой взгляд, строить
их на чем-либо, кроме полной лояльности — бесперспективное дело. Я — бывший военный, человек законопослушный, и мне это не в тягость, но, глядя на
некоторых своих коллег-«правдорубов»
и реакцию властей на них (хотя коллеги
и абсолютно правы в своих претензиях!),
я снова и снова в этом убеждаюсь.
Меня другое заботит — мне уже за
60 лет, пора и о смене подумать. Но
где она, смена?! Сейчас не 1990-е годы
и даже не 2000-е, когда я стал председателем, и можно было относиться к этой
работе любительски. Не то, что хороших
специалистов, просто желающих нет.
Почему? Для ответа на этот вопрос достаточно взглянуть на мой график: своими домами я начинаю заниматься только после шести вечера. А до этого сижу
за компьютером, пишу и отправляю сам,
Из года в год у нас снижается тариф по статье «Содержание и ремонт жилья»,
сейчас он меньше общегородского на 6,5 руб/м2,
а за год это составляет
2 858 700 рублей, оставшихся в кошельках жителей.
При этом на расчётном счёте ТСЖ находится несколько миллионов «свободных»
рублей в качестве резерва.
проверяю и подписываю разные бумаги,
отчёты-переучёты других исполнителей,
зачастую всё это надо отсканировать
и представить в бумажном и электронном виде! Вот сейчас надо подготовить
и выставить в мае на сайт очередную
форму — на 72 листах — так называемое
«раскрытие информации». «Отписываться» приходится часто и много, но больше всего в управление ЖКХ, управление
экономики, а через них в жилинспекцию. Под лозунгом защиты интересов
собственника этому же собственнику
усложняют выживание. «Гайки закручиваются» всё туже и туже… Так что работа по дому сейчас у меня уже идёт, можно сказать, «на автопилоте», а в «фокусе»
моего внимания совсем другая задача —
как бы удовлетворить тех, кто «там, наверху». Причём впечатление такое, что
нас подталкивают, чтобы товарищество
отдало все функции управления «на сторону», а само заняло позицию этакого соглядатая. Вроде сегодняшнего «старшего
по дому». Особенно рьяно они следят за
численным составом товарищества. Для
этого требуется ежегодное представление реестра членов ТСЖ с расширенной информацией о них, и, если, не дай
Бог, нас будет меньше 50 %, — всё, сразу
проведут собрание, и «привет»! А если
жалоба — замучают проверками. Причём комплексно, а не по факту жалобы.
Но, слава Богу, со стороны жителей жалоб в инстанции у нас практически нет.
И это я хочу занести в свой актив и актив всего коллектива.
Что меня радует (и за это хочу сказать
большое «спасибо» правлению и другим
активным членам ТСЖ!), так это понимание и доверие со стороны собственников наших домов. Видя результаты моей
работы и то, что я управляю ТСЖ квалифицированно и несу полную ответственность за всё, что есть и будет, они выдали
мне некий «карт-бланш». И внутри товарищества работаю сейчас без излишнего
контроля, утомительных проверок и согласований, люди мне доверяют и не дёргают по мелочам.
31
32
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
К вопросу
об общих собраниях
В жизни председателей ТСЖ, ЖСК, ЖК и самих совладельцев МКД есть серьёзные сложности в организации
и проведении общих собраний из-за отсутствия кворума.
Поэтому делюсь опытом с коллегами.
Т
ри года назад, когда Министерством
экономического развития РФ командовала Эльвира Набиуллина, меня
вместе с моим соавтором по книгам на
жилищную тематику Сергеем Глазуновым (не путайте с г-ном С. Ю. Глазьевым)
пригласили в министерство на консультацию по вопросу проведения общих собраний в МКД России. Не потому, что мы
постоянно контактировали накоротке по
разным вопросам с высокими федеральными чиновниками, а в силу того, что
их самих крепко «припёрло». Вот о нас
и «вспомнили».
Поручение первого лица государства
российского предписывало аж десяти (!)
федеральным министерствам в короткий срок создать механизм обеспечения
кворума на общих собраниях МКД, наладить их организацию и легитимность.
С госпожой Набиуллиной я познакомился года за три до этого, работая над общественным проектом «Российский дом
будущего», инициатором и экспертом
которого я являлся вместе с Вячеславом
Леонидовичем Глазычевым (светлая ему
память). И я очень доверял ей как должностному лицу в новом качестве творческого министра.
К предстоящей встрече готовился основательно, срочно написал несколько аналитических записок с описанием
От редакции
В настоящее время в Госдуме находится на рассмотрении законопроект
№500410-6 (так называемый «Законопроект о неплатежах»). В соответствии
с данным законопроектом расширяется перечень возможных форм проведения общего собрания собственников помещений в МКД путём введения
очно-заочной формы проведения общего собрания. Законопроект предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи в установленный срок в место или по адресу, которые
указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, лично или посредством почтовой, телеграфной связи или иной
определённой на общем собрании собственников помещений МКД связи,
в том числе электронной, которая обеспечивает аутентичность передаваемых и принимаемых сообщений и их документальное подтверждение.
В тоже время данный законопроект предусматривает обязательство управляющей организации, органов управления ТСЖ, ЖК по обращению собственника помещения организовать созыв и проведение общего собрания
собственников помещений. Одновременно законопроект вводит неустойку
за неправильный расчёт платы за коммунальные услуги и предусматривает увеличение пени для потребителей за просрочку оплаты коммунальных
услуг свыше полутора месяцев, а также вводится пеня в отношении исполнителей коммунальных услуг в пользу РСО за несвоевременную или неполную оплату коммунального ресурса.
Владимир САМОШИН,
председатель ТСЖ «Яхрома-СБ»,
член Научно-консультативного
совета Общественной Палаты РФ
практического применения как отрицательного, так и немногочисленного положительного опыта. Совещание проводили руководители двух департаментов
министерства, выступая попеременно и предпочитая больше слушать нас,
приглашённых. Ещё было вокруг с полдюжины начальников отделов и подотделов, секторов, а также их советников. Двухчасовую беседу записывали на
магнитофон, стенографировали. Затем
поблагодарили, пообещали, что будут
приглашать часто и проводили до гардероба. Какой материал по итогам нашей
консультации был отправлен наверх,
к президенту страны, не знаю. Как и то,
было ли поручение снято с контроля.
Однако в жизни председателей ТСЖ,
ЖСК, ЖК и самих совладельцев МКД,
как и тогда, есть серьёзные сложности
в организации и проведении общих собраний из-за отсутствия кворума. Поэтому делюсь опытом с коллегами.
С 1999-го года я впервые использовал
«совмещённый» метод (явочный и заочный) для выражения воли совладельцев общего долевого имущества в ТСЖ
«Яхрома-СБ» и протоколирования этой
воли совладельцев в виде документа, обязательного для исполнения всеми членами товарищества. Правда, тогда
ещё не были введены эти нормы в законодательство, и я действовал по принципу логики, в интересах как нашего
товарищества в целом, так и его отдельных членов. Теперь ЖК РФ слишком подробно описывает, как проводить очные собрания и заочные собрания, в том
числе с помощью доверенностей от отсутствующих на очном собрании лиц.
Но нигде не сказано (даже в подзаконных актах), можно ли совместить очное и заочное проведение общих собраний и считать протокол такого собрания
полноценным и действительным. Я лично у себя в товариществе продолжаю так
делать уже 15 лет, и все довольны. Практически все члены нашего ТСЖ участвуют в коллективном управлении общего
имущества, обеспечивают поступательное развитие товарищества.
А что скажут на этот счёт юристы жилищной сферы и мои коллеги?
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Решаем все вопросы
сообща
ТСЖ «Надежда», созданное в 2001-м году, на сегодняшний
момент включает в себя более 200 членов. И уже 10 лет
это ТСЖ проводит свои собрания в очной форме.
Н
аше ТСЖ «Надежда» было создано
в 2001-м году. На сегодняшний день
все собственники, а это более 200
человек, являются членами товарищества. Мне доверили возглавить правление ТСЖ в 2005-м году. И с того времени
пять раз подряд я избиралась председателем правления. Сегодня мой стаж составляет 10 лет. В самом начале своего пути
мне, неопытному председателю, хотелось,
чтобы моими помощниками, главными
советчиками стали сами собственники
нашего дома, чтобы все решения принимались коллективно, а вся деятельность
ТСЖ была бы прозрачной. Мне хотелось
скорее узнать всех своих членов ТСЖ
по именам, общаться с ними, привлекать к жизни в товариществе. Могу сказать, что за прошедшие годы удалось всё
это сделать, хотя поначалу было непросто
находить контакт со многими жильцами. Но в итоге мысль о том, что наш дом
принадлежит нам, что никто, кроме нас,
его не будет беречь, ремонтировать, создавать условия для комфортной жизни,
стала объединяющей всех жильцов. И во
многом нам помогают общие собрания.
Вот уже на протяжении 10 лет мы
ежегодно проводим свои собрания в очной форме, при совместном присутствии
собственников и при наличии кворума.
Все знают, что это организовать непросто. Но у меня сильная команда — правление ТСЖ, в составе которого пять человек, включая председателя. Все члены
правления являются старшими подъездов (их четверо).
Всю разъяснительную и организационную работу среди жильцов своего
подъезда ведут члены правления.
Общие собрания мы проводим в подвальном помещении дома. Там у нас чисто и сухо, потому что на средства, собранные на текущий и капитальный
ремонт, мы, прежде всего, произвели
капремонт. Выделили помещение для
работы правления. Закупили скамейки,
сделали информационный стенд для размещения материалов собрания.
Ежегодно всем собственникам перед
собранием раздаются материалы собрания в каждую квартиру: финансовый отчёт и отчёт о выполненных работах за
предшествующий год, проект сметы до-
ходов и расходов, из которой складываются тарифы на содержание, текущий
и капитальный ремонт общего имущества на предстоящий год. Также мы предлагаем проект плана ремонтных работ
в доме на следующий период. Собственники идут на собрание уже осведомленными и с подготовленными вопросами,
предложениями, советами. На собраниях при совместном присутствии жильцы
вместе обсуждают вопросы, поставленные на голосование, именно здесь стараемся договориться, прийти к единому
мнению. И потом в течение года никто
не задаёт вопросы по оплате содержания общего имущества, по плану и стоимости работ по текущему и капитальному ремонту. Наши «тарифы» на текущий
и капитальный ремонт устанавливаются
и принимаются общим собранием, в соответствии с принятыми планом и сметами ремонтных работ. В течение 10 лет
мы платим меньше, чем собственники
жилья в нашем регионе. И каждый год
мы выполняем ремонт в доме лишь на
Особенно хочу отметить,
что сегодня я чувствую
взаимопонимание и поддержку членов нашего товарищества, а это, пожалуй,
самое главное в работе
председателя правления:
я не одна, мы — вместе.
Валентина СУХИХ,
председатель ТСЖ «Надежда»,
(Удмуртская Республика, город
Ижевск, ул. Дзержинского, д. 21а)
имеющиеся средства собственников, за
помощью к вышестоящим органам не
обращались.
В своём доме мы за эти годы полностью заменили инженерные коммуникации горячего, холодного водоснабжения,
отопления и канализации, причём не
только в подвале, но и по стоякам. У нас
свой индивидуальный тепловой пункт.
И здесь мы полностью заменили старое
теплообменное оборудование на новое:
бойлеры ГВС и отопления, повысительные и циркуляционные насосы (всё это
позволило экономить в дальнейшем на
оплате ЖКУ и получать более качественные коммунальные услуги). В подъездах
все стены окрашены в светлые тона, всегда есть ощущение, что входишь в новостройку. Также благоустроили территорию дома. Сделали асфальтированную
парковку для автомобилей, посадили кустарники и деревья на газонах. На пешеходных дорожках сделали частичный ремонт асфальтового покрытия.
С этого года мы перешли на новое
финансирование капитального ремонта. Средства на капитальный ремонт будут собираться на наш специальный расчётный счёт, открытый в банке. Решение
также принималось на общем собрании
членов ТСЖ. Мы надеемся, что и в дальнейшем наше ТСЖ самостоятельно будет принимать решения, когда и что ремонтировать в нашем доме.
Наш дом оснащён общедомовыми
приборами учёта, а это значит, что плату за коммунальные услуги своим жильцам мы ежемесячно начисляем по факту
(по показаниям счётчиков), и с ресурсоснабжающими организациями ежемесячно рассчитываемся также по показаниям общедомовых приборов учёта.
Поэтому серьёзных спорных ситуаций
по начислениям и оплатам за коммунальные услуги в моей практике не возникало. Расчёт производится стабильно
ежемесячно, и среди жильцов злостных
неплательщиков нет. Наверное, потому, что люди сами сообща решают, за что
и сколько платить. Хочу отметить, что
сегодня я чувствую взаимопонимание
и поддержку членов товарищества, а это,
пожалуй, главное в работе председателя
правления: я не одна, мы — вместе.
33
34
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Сети — отдать,
трубы — защитить!
По традиции, в последний понедельник месяца в администрации Петроградского района Санкт-Петербурга состоялось
очередное ежемесячное заседание Координационного совета
председателей ТСЖ и ЖСК района.
Председатели ТСЖ на заседании Координационного совета
П
риглашения на эти заседания вместе с повесткой дня всегда рассылаются всем участникам заранее, тем
более, особо приглашённым сотрудникам государственной службы. Так было
и в апреле 2015-го года. Однако официальный эксперт по первому пункту повестки дня, заместитель руководителя
нового Комитета имущественных отношений Александр Никонов на заседание не явился. Поэтому председатели так
и не смогли узнать, каким образом, по
мнению Комитета, нужно отличать помещения, не обладающие признаками
общедомового имущества (ОДИ), от помещений, которые таковыми признаками обладают, но, тем не менее, незаконно
отчуждаются в городе. Проблема крайне
актуальная, ведь если бы на руках у обеих сторон — чиновников и председателей — был единый документ с внятным
списком отличий, достаточно было бы
провести совместный осмотр спорных
помещений, заактировать процесс…
Из-за отсутствия А. Никонова сразу
перешли ко второму пункту повестки —
разграничение балансовой принадлежности электрических сетей.
Ответственность за проложенные кабели электрообеспечения волнует всех
Валерия МОРОЗОВА
Проблему обсудили подробно. Суть проблемы такова: граница между внутридомовыми инженерными сетями, находящимися в общедолевой собственности,
и внешними, за которые отвечают соответствующие монополисты, обычно находится в МКД и опознать её можно по
прибору учёта. В случае с электрическими сетями имеется непонятный кусок
кабеля, который под землёй (а то и под
асфальтом) тянется до кабельного «киоска». Это десятки метров сети, которые
оказались на балансе у ТСЖ, но доступа
к ним (для профилактики, ремонта и т.д.)
жилищные объединения не имеют. Равно
как и средств, ведь всё, что собственники
платят «за свет», уходит РСО. И монополистам совершенно не импонирует идея
с кем-либо делиться.
У представителя Госжилинспекции
Санкт-Петербурга позиция формальная:
существует акт о технологическом присоединении, который подписывают две
стороны, собственно, в нём-то и зафиксировано, где находится граница ответственности. Проблема в том, что в 2006-м
году, когда массово подписывались такие акты, председатели правления товариществ собственников жилья были ещё
неопытными. Собственно, РСО должна
была понимать, какую ответственность
она возлагает на жилищные объединения. Но вот сами-то ТСЖ этого тогда совершенно не понимали.
Увы, документ подписан и ничего тут
не поделаешь, считают сотрудники ГЖИ.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Полагаю, в нашем доме не менее 50 процентов владельцев квартир пожелали бы
увеличить мощность минимум раза
в два. Если производить какие-либо работы, чтобы обеспечить и надёжность
кабеля и потребности “энок”, то на это
потребуется миллиона два рублей —
у нас 60 метров кабеля числится на балансе, хотя он находится за пределами
дома! Для нас это большое обременение,
мы не хотим нести ответственность —
на городской-то территории! — за участок сети, который, по большому счёту,
не является общедолевым имуществом.
Подводящий кабель должен быть в сфере
ответственности “Ленэнерго”, а мы можем позволить себе заниматься только
внутридомовыми сетями».
Схема разграничения балансовой принадлежности инженерных сетей
Жилищный комитет Санкт-Петербурга,
в свою очередь, настроен более конструктивно. Здесь согласны разбираться с ситуацией, и вначале предлагают получить
от РСО мотивированный отказ в пересмотре границ балансовой принадлежности, чтобы на его основе подготовить
обращение к вице-губернатору, курирующему сферу ЖКХ.
По мнению Натальи Николаевой, координатора Координационного совета
председателей ТСЖ и ЖСК Петроградского района, речь идёт о необходимости приведении практики и разного рода
документов в соответствие с федеральным законодательством.
Кстати, в части 1 ПП РФ №491 «Правила содержания общего имущества»
указано, что «…границей эксплуатационной ответственности при наличии
коллективного (общедомового) прибора учёта… (является) место соединения
коллективного (общедомового) прибора
учёта с соответствующей инженерной
сетью…» Получается, никаких общедомовых приборов учёта за пределами самого дома быть не должно?
В Москве, например, по словам Николаевой, граница проходит через ГРЩ.
«На наш дом, где 61 квартира, — прибавляет она, — выделена мощность в 81 киловатт, при этом владельцы нежилых
помещений хотят получить 15 киловатт. А у нас такая ситуация, что я,
например, включаю или стиральную машинку, или утюг, но не всё вместе!
СПбГБУ «Центр энергосбережения» — это подведомственное учреждение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга, которое выполняет функцию координатора Плана мероприятий по реализации
на территории Санкт-Петербурга Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (23.11.2009
№261-ФЗ) и Региональной программы Санкт-Петербурга в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности.
Самое существенное: «Центр» призван не только демонстрировать энергосберегающие технологии, но и помогать заключать энергосервисные контракты. Так, «Центром» разработан алгоритм реализации энергосервисного
контракта в МКД, состоящий из семи пунктов:
1. Проведение Центром камерального анализа МКД.
2. Определение и согласование списка МКД — потенциальных участников.
3. Привлечение инвесторов для обследования МКД и подготовки заключения о целесообразности внедрения энергосервисного контракта.
4 и 5. Разработка методических материалов, информационная работа.
6 и 7. Разработка собственно контракта и его заключение.
На данный момент на сайте «Центра» уже выложены рекомендации по подготовке энергосервисного контракта на тепловых системах МКД, определены
компании, готовые на подобный формат взаимодействия. К сожалению, не
так много фирм согласны подписывать энергосервисные контракты с ТСЖ,
поскольку председатели могут меняться раз в два года, есть риск изменения
формы управления, но, с другой стороны, а какой ещё выход, кроме энергосервисного контракта, чтобы оперативно изменить ситуацию к лучшему?
В итоге участники заседания договорились, что как
только будет получен ответ от РСО по поводу пересмотра границ балансовой
принадлежности, положительный или отрицательный, вопрос сразу же будет поднят на заседании,
будут приглашены и комитеты, и представители
«Ленэнерго».
В ТСЖ «Каменноостровский-34» об
увеличении мощности даже не мечтают — не было бы новой аварии! «Дом
старый, — говорит председатель правления Наталья Варганова, — 1958-го года
постройки. Некоторые квартиры преобразованы собственниками в нежилые,
туда пустили различных арендаторов —
магазин с холодильным оборудованием,
кафе с плитами и прочими приборами.
Нагрузка на сети увеличилась многократно. Кабель просто сгорел! За ремонт
70-ти лишних для нас метров нужно платить миллионы рублей…»
В итоге участники заседания договорились, что как только будет получен ответ от РСО по поводу пересмотра
границ балансовой принадлежности, положительный или отрицательный, вопрос сразу же будет поднят на заседании,
будут приглашены и комитеты, и представители «Ленэнерго».
Пунктом №3 повестки заседания была
презентация «Центра энергосбережения» (сайт www.gbuce.ru), которую провёл его генеральный директор Евгений
Барановский.
P.S. В день проведения заседания температура на
улице составила +15 °C. Наталья Николаева специально озвучила ещё одну цифру: +45 °С. Такая
температура воздуха была зафиксирована в парадном её дома, хотя, по идее, подачу тепла при
таких погодных условиях можно было бы и временно приостановить. Так что, есть ещё к чему
стремиться по части энергосбережения!
35
36
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
И сердцем, и разумом
Наше ТСЖ «Кондоминимум №1» сегодня во Владимире
довольно известное. Существует оно уже около 20 лет. За
эти годы в его истории было много самых разных страниц.
Могу сказать, что поначалу оно влачило довольно жалкое
существование. Было очень много нерешённых проблем…
С
толкнулась я с ними как рядовой
житель, когда в 2000-м году переехала во Владимир по семейным
обстоятельствам и купила две пустующих квартиры в доме, где сейчас живу, —
для себя и дочери. Дом был построен
в так называемые «лихие девяностые»
с огромным количеством недоделок, как
по строительной, так и по инженерной
части. Вот и я поначалу пришла в ужас от
жуткого холода, который царил в комнатах, когда включили сезонное отопление — температура не поднималась
выше +10 °C. «Почему?» — задалась я вопросом. Вразумительного ответа от тогдашнего руководства товарищества
собственников жилья я не получила.
С этого и начала знакомство с домовым хозяйством, спустилась в подвал
посмотреть на приборы теплоснабжения. Тут, скажу без ложной скромности,
я знаю, что к чему. Мне, как энергетику по образованию и деятельности в системе Минэнерго (работала руководителем на разных постах в Воронежских
тепловых сетях), разобраться в недостатках оказалось несложно. На ближайшем собрании жильцов рассказала, какие недостатки обнаружила, как можно
исправить положение. Была создана
ревизионная комиссия, чтобы досконально разобраться со всем домовым
хозяйством. Нелёгкое это было дело. Несколько месяцев документы разбирали,
порядок наводили, сделали баланс, выяснили, что у нас на грани остановки
было и тепло-, и энергоснабжение. Всё
это доложили на очередном собрании.
Тогда мне и предложили возглавить
наше товарищество собственников жилья в доме.
За те несколько месяцев, что проводилась ревизия, я поближе познакомилась
с соседями, выяснила, кто неравнодушен
к проблемам нашего дома. Они и составили вместе со мной, начиная с 2000-го
года, новую управленческую команду —
по два человека от каждого подъезда.
В организации работы роль правления
велика, так как от их понимания поставленных задач и участия в решении зависит конечный результат.
Не могу не назвать своих коллег по
именам. Это экономист Лидия Васильевна Шалунова, бухгалтер Евгения Евгеньевна Лазарева, инженер Вячеслав
Николаевич Семёнов, аудитор Евгений
Викторович Никитин…
На земле, полученной ТСЖ «Кондоминимум №1», устроен и чудесный цветник
Лариса БАРАШКОВА, председатель
правления ТСЖ «Кондоминимум №1»
(город Владимир, ул. Василисина, д. 8б)
Скажу откровенно — наша борьба за благосостояние ТСЖ не всегда сопровождалась успехом, несмотря на большой опыт
управленческой работы. Практически
все вопросы решались с большим трудом, ведь поначалу оплата за содержание общего имущества поступала плохо, так как сбор средств составлял всего
50 %, а оплата за коммунальные услуги —
50–60 %. Приходилось много и не по одному разу беседовать с людьми индивидуально, убеждать их в том, что мы
можем переломить ситуацию, что из иж-
Дом был построен в так называемые «лихие девяностые» с огромным количеством недоделок, как по
строительной, так и по инженерной части. Вот и я поначалу пришла в ужас от
жуткого холода, который
царил в комнатах, когда
включили сезонное отопление — температура не поднималась выше +10 °C.
дивенцев мы можем стать реальными
собственниками своего жилья, хозяевами не только квартир, но и других помещений в доме, а также земельного участка.
Кстати, вопросы отвода земли решались
семь лет (с 2003-го по 2011-й годы), так
как на земельном участке у нашего дома
был ещё участок, принадлежащий городу,
где планировалась постройка. Но, в конце концов, мы своего добились — включили землю в состав ОДИ.
Должна сказать, что нам очень помогли Фонд реформирования ЖКХ и областной департамент ЖКХ, которые помогли нам в проведении ремонтных
работ на сумму 3,2 млн рублей. Целевые
взносы собственников составили 5 % от
этой суммы. Сегодня формирование нашего фонда капремонта производится
на открытый в банке специальный счёт.
С апреля 2014-го года размер взноса у нас
установлен администрацией области из
расчёта 6,5 рублей за квадратный метр
жилой площади.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ТСЖизнь
Составление энергетического
паспорта позволило выявить
недостатки в энергоснабжении дома и наметить мероприятия по их устранению.
Какие мероприятия по энергосбережению мы провели?
Это выборочное утепление
фасада дома, автоматизация системы горячего водоснабжения, установка датчиков движения по освещению
в подъездах. Выполнение
этих мероприятий в период
2011–2013-го годов позволило сэкономить 395 Гкал теплоэнергии в год. Это составило примерно 600 тыс. рублей.
Электроэнергии сэкономлено
на 700 тыс. рублей.
Прямо под окнами — зелёная детская площадка со всеми развлечениями для детей
Ежегодно на общем собрании утверждаются планы работ и сметы затрат на их
проведение. За минувшие годы выполнен необходимый комплекс ремонтных
работ — обновлена кровля, тепловые
узлы, инженерные сети. Для обеспечения необходимой естественной вентиляции квартир на крыше установлены
новые дефлекторы. Установлены общедомовые приборы учёта тепловой энергии, электроэнергии, холодной и горячей воды. Проводятся работы по замене
аварийных стояков горячей и холодной
воды в квартирах.
Нами составлены энергетический,
электронный и технический паспорта
дома. Так, составление энергетического
паспорта с соответствующим обследованием дома обошлось нам в 60 тыс. рублей. Может, кому-то покажется, что мы
В правлении ТСЖ «Кондоминиум №1»
сорим деньгами, оформляя такие документы. Однако это позволило выявить
недостатки в энергоснабжении дома
и наметить мероприятия по их устранению. Какие мероприятия по энергосбережению мы провели? Это выборочное
утепление фасада дома, автоматизация
системы горячего водоснабжения, установка датчиков движения по освещению в подъездах. Выполнение этих мероприятий в период 2011–2013-го годов
позволило сэкономить 395 Гкал теплоэнергии в год. Это 12 % от годового потребления (примерно 600 тыс. рублей).
Электроэнергии сэкономлено на 700 тыс.
рублей. Средний срок окупаемости затрат — один год.
В 2012-м году мы аттестовали рабочие
места председателя, бухгалтера, слесарясантехника, слесаря-электрика, уборщи-
цы, дворника. Аттестована комиссия по
проверке знаний персонала.
В целом, штат у нас надёжный и стабильный. На базе нашего штата создана
аварийно-диспетчерская служба.
Сегодня наше ТСЖ сдаёт в аренду
конструктивные элементы здания для
установки специального оборудования.
Заключены договоры аренды с несколькими организациями. Это у нас единственная возможность получить какие-то доходы, которые используются на
общие нужды — текущий ремонт подъездов, замену стояков, благоустройство
придомовой территории.
Приятно ощущать, что наш опыт востребован. Люди идут к нам, спрашивают, как мы смогли добиться ощутимых
результатов, вдохнуть жизнь в скучную,
на первый взгляд, управленческую деятельность. Секрет прост. Взявшись за
дело, надо жить и сердцем, и разумом.
В ноябре 2013-го года и апреле 2014-го
года я проводила во Владимирском Государственном университете и Институте бизнеса занятия по повышению квалификации председателей товарищества
собственников жилья.
В апреле 2007-го года был создан Владимирский координационный совет
поддержки ТСЖ, ЖСК, участие в работе которого мы считаем для себя весьма
важным. За прошедший период согласовано с администрацией города и области включение в Федеральную программу капремонта более 100 жилых домов.
Выпустили руководство по преобразованию ЖСК в ТСЖ (закон №185-ФЗ требовал увеличения количества ТСЖ в регионах нашей страны).
Сейчас большое внимание уделяется
общественному контролю в сфере ЖКХ.
В общественном совете города и области представлен и наш Координационный совет.
37
38
Правоприменительная практика
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Рекомендации
«бывалого»
Создание нового товарищества собственников жилья
и разрыв отношений с прежней управляющей компанией —
это весьма конфликтная коллизия. В этой статье представлены рекомендации по правовому обеспечению данного
процесса для минимизации самого объёма конфликта.
С
Владимир КАНАЕВ, юрист,
председатель ЖСК «Рыбак Заполярья»
оздание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управ- субъект — товарищество собственников жилья с полутысячей
лявшей домом, мне всегда напоминал бракоразводный жильцов, которые не знают, куда уже и обратиться, хотя в капроцесс по эмоциональному накалу и количеству выли- кую сторону ни плюнь — попадёшь на погон. Органы местваемого в оба адреса негатива. Исключения — редки, и этому ного самоуправления выработали регламенты передачи доесть совершенно логичное объяснение. С одной стороны, в по- мов при смене формы управления. Сформировалась судебная
давляющем большинстве случаев собственники жилья уходят практика. Однако при всем кажущемся благолепии представот УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они доведены ляется совершенно очевидным, что в случае возникновения
до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественны- конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ поми услугами. Реже — романтики и авантюристы, которые, на- следнее оказывается в менее выгодном положении и наимесмотревшись на состоявшиеся крепкие товарищества, искрен- нее защищённым. У управляющей компании есть опыт, штат,
не полагают, что достаточно зарегистрировать товарищество в том числе юристов, административный, материальный ресобственников жилья, и все земные блага прольются на дом сурс, а у ТСЖ — голый энтузиазм, правда, зачастую настолько
обильным дождём. С другой стороны, для УК как коммерче- взрывоопасный, что впору крепости брать, а не дом.
ской организации, пусть трижды добросовестной, каждый
дом — это источник дохода, и потеря дома означает потерю Из собственного опыта
части прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие войны раз- Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или
ворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, до- участником которых мне приходилось быть, я бы отметил две
мофоны, приборы учёта, срываются и меняются по пять раз основные, на мой взгляд, ошибки собственников. Не будь этих
на дню замки. Редко обходится без рукоприкладства. В орби- ошибок, удалось бы избежать многих негативных последствий
ту спора оказываются втянутыми значительные людские силы, возникшей конфронтации.
казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке
в управлении домом. Ну и — «двойные» квитанции, как непре- за пределами МКД тот факт, что в доме планируется создание
менный атрибут спора хозяйствующих субъектов, где залож- ТСЖ. Ещё будет для этого время. У «новорождённого» ТСЖ
есть неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала
никами, как всегда, оказываются жильцы.
нужно как минимум зарегистрироваться и пережить «послеродовую лихорадку», что уже удаётся не всем.
Следует отдавать себе отчёт, что УК вам в этом деле не тольВо-первых, не следует придавать широкой огласко не помощник, но и первый враг, и вредитель, причём деяке за пределами многоквартирного дома тот факт,
тельный. Для УК опасна даже не сама потеря отдельно взятого
что в доме создаётся товарищество собственников
дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас отжилья. Сначала нужно как минимум зарегистриропустят с миром, да ещё «дадут пирожков на дорожку». Обычно
ваться. Во-вторых, нужно заблаговременно взять
наоборот. Поэтому управляющая компания на вашем примере
под контроль доступ в помещения общего пользопостарается сделать всё, чтобы показать другим всю пагубность
вания и технические помещения с инженерным
отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав, что
оборудованием и сетями. Попросту говоря, смев доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания,
нить замки на тепловых пунктах, электрощитовых,
как правило, начинает активную пропагандистскую компачердачных помещениях и подвалах.
нию, используя «агентов влияния», проживающих в доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества,
проводя пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьёзным
Слава Богу, пик этих войн прошёл, и у сторон наработался работам по ремонту, благоустройству и пр. При этом, с учётом
какой-никакой опыт более цивилизованного и безболезненно- невысокой правовой грамотности, а зачастую и интеллекта отго решения подобных коллизий. Контролирующие и надзор- дельных собственников, методы не отличаются особой замысные органы натоптали под собой определённую позицию, а то ловатостью и представляют собой банальную ложь. И чем боведь раньше они выступали в виде зрителей, а то и откровен- лее она нелепа, тем более вероятность того, что она сработает.
но лоббировали УК, надо полагать, небескорыстно. Прокура- Наиболее уязвимыми оказываются бабушки. Если вежливый
тура, последние десятилетия занимающаяся исключительно и представительный мужчина в галстуке доверительно шепнёт
правовыми подрядами, тоже «насупила бровушки». Раньше на им, что ТСЖ — это тоталитарная секта, а инициативная групвсе случаи была одна мантра: «Прокуратура не подменяет со- па состоит сплошь из ведьм и упырей, они тотчас в это уверубой иных органов. Если вы считаете свои права нарушенны- ют, а через день ещё и разнесут по всем окрестностям. Чиноми, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, почитание в преклонном возрасте обостряется до патологии,
хоть с топором в голове приди. Или: «Прокуратура не вмеши- а информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки,
вается в споры хозяйствующих субъектов». А хозяйствующий способен втянуть в себя любой бред.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями. Попросту говоря,
сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне регистрации ТСЖ выводили из
строя или меняли коллективные приборы учёта на «нерасчётные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали»
электронные платы вводных устройств домофонов, меняли
дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешёвые аналоги, разбалансировали
систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ
или ещё кто либо. На этом этапе борьбы вы будете «один на
один» с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал.
А упомянутая «святая рать», как всегда, займёт в лучшем
случае созерцательную позицию. Это тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного самоуправления,
для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после того,
когда вы делом докажете свою состоятельность, напористость,
целеустремлённость, научитесь «показывать зубы», а не «стелиться» под власть, тогда вас начнут воспринимать всерьёз.
А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации.
Часто приходится с сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по принципу «кому
больше делать нечего», последний, в силу отсутствия как чёткого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит свою деятельность к «надуванию щёк»
и покрикиванию на нерадивого дворника, собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения
первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений
(в первую очередь, с РСО), претензионных вопросов, земель-
Правоприменительная практика
Известно множество случаев, когда сотрудники
управляющей компании накануне регистрации
товарищества собственников жилья выводили из строя или меняли коллективные приборы
учёта на «нерасчётные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные
платы вводных устройств домофонов, меняли
дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешёвые аналоги, разбалансировали систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом
противостоянии вам как-то поможет полиция,
прокуратура, Государственная жилищная инспекция или ещё кто либо. На этом этапе борьбы вы будете «один на один» с управляющей
компанией, и рассчитывать можете только на
свой потенциал.
ных проблем, ОДИ и др. Эти судьбоносные для дома вопросы
председателем попросту либо не решаются, либо отдаются на
откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой
природы и при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ
и возвратом под очередную УК.
Страшно это ещё и тем, что девальвируется сама идея ТСЖ,
и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе, хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного, квалифицированного управленца.
Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа неблагодарная, а должность эта в реалиях сегодняшнего дня — почти
«расстрельная».
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических «страшилок», можно перейти к позитиву.
П
режде всего, необходимо напомнить, для чего в доме
нужна техническая и иная документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных
муниципальных, региональных и федеральных программах
софинансирования ремонтов, чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их
отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с многочисленными
надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня «как тараканов за печкой», и ещё для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объём документации
на дом, включая рабочий или, на худой конец, типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей
и оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые
приборы учёта, документацию паспортного учёта, свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора
персональных данных и ещё много чего.
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент очередного просветления дал новорождённым товариществам собственников жилья замечательный козырь. Не разыграть его в отношениях с прежней
управляющей компанией мне представляется крайне неразумным, ибо карту эту ещё никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по данной категории споров
сегодня на стороне товарищества собственников жилья.
Речь идёт о праве вновь избранной (назначенной) управляющей компании или товарищества собственников жилья
истребовать у предыдущего управляющего субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву обязанность последнего данную документацию
передать, а в случае отсутствия таковой — за свой счёт восстановить и опять же передать.
Отсутствие таковой документации у эксплуатирующей
МКД организации порождает две проблемы. Первая — невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения
плановых, аварийных, регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых счётов,
контроля за переходом права собственности на помещения с целью своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме объектов повышенной
опасности (тепловые энергоустановки — теплообменники,
лифты, мини-котельные и пр.) ситуацию усугубляют.
О второй проблеме я умолчу, дабы не дать возможности
кровожадным и недобросовестным сотрудникам контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого
председателя товарищества собственников приходится как
блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и без того доведённых до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми законотворческими и правоприменительными излияниями.
39
40
Правоприменительная практика
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной практики.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное товарищество собственников жилья может использовать как правовое основание искового заявления.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса
РФ, управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать
техническую документацию на многоквартирный дом и иные
связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае
непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников,
указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения
в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать,
хранить и передавать техническую документацию (пункт 27
«Правил содержания общего имущества в многоквартирных
домах», утверждённых Постановлением Правительства РФ от
13.08.2006 №491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может
являться основанием для прекращения данной обязанности.
В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счёт обязанного лица.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от
29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных
с управлением МКД в соответствии с положениями раздела
VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 пункта 1 статьи 8 ГК РФ в своей взаимосвязи
с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусматривает обязанность
по передаче документации, в частности, при наличии такого
юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со статьёй 397 Гражданского кодекса РФ,
в случае неисполнения должником обязательства передать
вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение
обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных
правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесённых необходимых
расходов и других убытков.
Статьёй 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения
обязательства передать индивидуально-определённую вещь
кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи
у должника и передачи её кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытка.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми
актами и не следует из существа обязательства, выбор способа
защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей
волей и в своём интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 24, 26 и 27 «Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме…», утверждённых Постановлением Правительства РФ №491, техническая
документация на МКД включает в себя:
а) «документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приёмке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электри-
ческого, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме,
конструктивных частей многоквартирного дома (крыши,
ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке,
и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям».
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) «копия кадастрового плана (карты) земельного участка,
удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по
ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим
имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка
по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых
осуществлялись на основании разрешения на строительство,
полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного
участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по
государственному учёту объектов недвижимого имущества
плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые
изменения, связанные с управлением общим имуществом».
В соответствии с пунктом 1.5 «Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, в состав технической документации длительного хранения входит:
❏ «план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями
и сооружениями, расположенными на нём;
❏ проектно-сметная документация, а также исполнительные чертежи на каждый дом;
❏ акты приёмки жилых домов от строительных организаций;
❏ акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
❏ схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации,
центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
❏ паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
❏ паспорта лифтового хозяйства;
❏ паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
❏ исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий,
имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока её действия, входят:
❏ сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
❏ акты технических осмотров;
❏ журналы заявок жителей;
❏ протоколы измерения сопротивления электросетей;
❏ протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные
должны своевременно вносить изменения в исполнительную
документацию по планировке помещений, конструктивным
элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок».
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, Истцу также необходимы учётно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учёту граждан по месту
пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации (в редакции Приказа ФМС РФ от 23.12.2009 №364):
6. «Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный приём от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учёта по
месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учёта предусмотренных учётных документов, являются:
❏ должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль
за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда;
❏ собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации,
ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда;
❏ уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за
регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
❏ уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых
людей, гостиницах-приютах и других учреждениях социального
назначения».
Правоприменительная практика
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных
за регистрацию, утверждённым ПП РФ от 17.07.1995 №713 в редакции от 28.03.2008 №220, к таковым в том числе относятся:
2. «Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ
либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда».
В соответствии с пунктами 6 и 58 «Административного
регламента предоставления Федеральной миграционной
службой государственной услуги по регистрационному учёту граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства
в пределах РФ», утверждённого Приказом Федеральной миграционной службы РФ от 20.09.2007 №298, должностные лица,
ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только
осуществлять первичный приём соответствующих документов
от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться, в первую очередь, на
постановление Президиума ВАС от 30.09.2010 №17074/09. Мой
низкий поклон ТСЖ «Дом на Поварской», которое, наконец,
своими стараниями привело к общему знаменателю всю чехарду правоприменительной практики в данном вопросе. Сказывается, очевидно, соседство с Верховным Судом РФ.
Кроме этого, статья 7.23.2 КоАП РФ (введена Федеральным
законом от 05.05.2014 №121-ФЗ) предусматривает серьёзную
ответственность за нарушение требований законодательства
о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление №17 ААП (от 23.12.2014 №17АП-15831/
2014-АК) и др. Главное — не пропустите двухмесячный срок,
который начинает течь с даты общего собрания собственников
о создании ТСЖ. Тысяч на 100 «угреть» нерадивую «управляшку» можно вполне. Неплохо бы ещё в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании техническую и иную документацию». Тогда к вам, как говорится,
и «на кривой козе» не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести
к ситуации, которая в своё время сложилась в ТСЖ «Робеспьера, 4» в нашей «колыбели революции», городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого
арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 по делу №А5633201/2009 и находится в открытом доступе. Прочитаете —
и сразу станет понятно, какой дамоклов меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт
написан доходчивым языком и побуждает к действиям.
41
42
Правоприменительная практика
Ниже плинтуса
История о том, как ТСЖ смогло поставить на место
нарушителя Закона и отстояло свои права
Н
едавно ТСЖ «На Советской» направило в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее Служба) сведения
о поступлении взносов по капремонту на
спецсчёт за ноябрь-декабрь 2014-го года.
Эта информация была передана на адрес
электронной почты сотрудника отдела
надзора за организациями, управляющими МКД. Служба этим обстоятельством не
удовлетворилась и потребовала поместить
информацию на сайте tsg.bingosoft.ru.
Товарищество собственников жилья не
смогло в установленный срок разместить
информацию из-за технического сбоя на
самом сайте. После его устранения сведения были успешно загружены. Правление ТСЖ занялось подготовкой к отчётно-выборному собранию, назначенному
на 25 февраля 2015 года.
Однако 19 февраля в адрес ТСЖ поступило уведомление о необходимости
явиться 24 февраля в Службу «для составления и подписания протокола об административном правонарушении», заключающимся в непредоставлении сведений
о состоянии спецсчёта на 11 февраля 2015
года. Управляющий ТСЖ, руководствуясь статьёй 25.1, часть 1 КоАП РФ, ходатайствовал перед Службой о переносе
даты составления и подписания данного
протокола в связи с проведением запланированного общего собрания. Личная
занятость управляющего и председателя ТСЖ подготовкой отчётных документов и самой организацией собрания не
позволяла им отбыть в трёхдневную командировку — от Минусинска до Красноярска рейсовым автобусом восемь часов езды (это 450 км).
В ТСЖ ожидали новую дату составления протокола, а получили «Протокол об административном правонарушении», составленный 24 февраля 2015 года
без их участия. Заметим, что в Минусинске из 475 МКД только три дома, включая ТСЖ «На Советской», выбрали самостоятельный спецсчёт для сбора средств
на капитальный ремонт.
В Минусинске из 475 МКД
только три дома, включая ТСЖ
«На Советской», выбрали самостоятельный спецсчёт для
сбора средств на капремонт.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
«Я не опускаю людей
ниже плинтуса —
они сами опускаются туда
в моих глазах»…
Материал подготовила Мария СЛАВИНА
Зайков гарантировал прибытие законного представителя ТСЖ при условии
предварительного уведомления. Ответов
не последовало.
Правление ТСЖ было вынуждено обратиться в суд с ходатайством «оставить
протокол без рассмотрения по существу,
и на основании части 4 статьи 29.4
КоАП РФ вернуть протокол об административном правонарушении в орган,
который его составил».
Факты фальсификации
Суд удовлетворил заявление ТСЖ
Законным представителем ТСЖ в про- «На Советской» и вернул этот протокол
токоле значилась некая Ю. М. Андриен- в Службу — ТСЖ «На Советской» отко, «которой были разъяснены её права стояло свои права.
и обязанности». Какие документы, подтверждающие её полномочия как пред- Потери моральные
ставителя ТСЖ «На Советской», мог- и материальные
ла представить некая Андриенко Ю. М., Вред от нервной обстановки в правлении
в ТСЖ никто не понял. Нет человека ТСЖ и дестабилизацию работы управс такой фамилией ни среди членов ТСЖ, ленческого персонала оценить в денежни среди остальных собственников.
ных знаках сложно, но можно, исходя из
Факт нарушения был подтверждён средних расценок юридических фирм на
скриншотом с экрана информационной подготовку документов: первичное хобазы данных «Енисей-Жилинспектор», датайство в жилинспекцию о переносе
хотя согласно инструкции самой же срока составления акта; вторичное хоСлужбы, информацию о поступлениях датайство в Госжилинспекцию; ходатайвзносов на капремонт ТСЖ следовало ство в суд; участие в судебном процессе.
загрузить на сайт tsg.bingosoft.ru.
Юридическая фирма за всё это взяБолее того, сотрудница Службы, ука- ла бы от 30 до 70 тыс. рублей.
занная в протоколе как его составитель,
Если к этой сумме прибавить стоина вопросы ТСЖ заявила: «О ТСЖ “На мость трудозатрат управляющего ТСЖ
Советской” из Минусинска ничего не на консультации с юристами, на телезнаю, протокол об административном фонные переговоры с жилинспекцией,
правонарушении не составляла».
стоимость самих междугородних переТаким образом, содержание протоко- говоров Минусинск-Красноярск, стоила, составленного Службой, не соответ- мость заказных почтовых отправлествовало фактическим обстоятельствам ний, стоимость проезда из Минусинска
и содержало нарушения норм КоАП РФ. в Красноярск, то общая сумма затрат
ТСЖ может дойти до 100 тыс. рублей.
Что в итоге
А с учётом налогов граждан, на которые
Законный представитель ТСЖ «На Со- содержатся сотрудники надзорных орветской» председатель ТСЖ А. М. Зай- ганов, задействованные в данной истоков дважды обращался к руководителю рии, сумма в 100 тыс. рублей может знаСлужбы А. Е. Пряничникову: просил ан- чительно возрасти.
нулировать некорректно составленный
Но вред нанесён не только ТСЖ. Надпротокол об административном право- зорный орган, обязанный контролиронарушении и назначить новую дату со- вать исполнение Закона, но сам не исставления и подписания протокола. полняющий его, роняет моральный
В повторном обращении Зайков просил авторитет государственной структуры
«воспользоваться теми правами, кото- «ниже плинтуса».
рые были разъяснены неизвестной Андриенко Ю. М.», а именно: ознакомиться P.S. Ходатайство товарищества собственников жис материалами дела, представить пись- лья «На Советской» в суд с просьбой оставить променные и устные объяснения, а также токол об административно-правовом нарушении
рассмотрения по существу и на основании
представить все необходимые документы, без
КоАП РФ (статья 29.4, часть 4) вернуть в Службу
подтверждающие полномочия законно- размещено на сайте журнала «Председатель ТСЖ»
го представителя ТСЖ «На Советской». в кратком содержании №5(91)/2015.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Правоприменительная практика
По сообщениям ФАС
Разные цены на один и тот же коммунальный ресурс
Четыре пермских ТСЖ обратились в УФАС
с жалобой на ПМУЖЭП «Моторостроитель»,
которое снабжает дома горячей водой. Муниципальное предприятие устанавливало
для них различные цены. Приготовление горячей воды производится в бойлерной №2,
которая на правах хозяйственного ведения
принадлежит «Моторостроителю», а тепловая энергия поступает в неё по сетям «ТГК-9».
Выставляя ТСЖ счёта, «Моторостроитель»
применял различную стоимость компонента
«тепловая энергия»: одни ТСЖ платили по тарифу «ТГК-9», а другие — на 400–500 рублей
больше за каждую Гкал (по тарифу «ПСК»).
«Муниципальное предприятие устанавливает две разные цены на один и тот же
ресурс. При этом горячая вода приготовлена из одних и тех же компонентов и поставляется по сетям ПМУЖЭП. Антимонопольный орган считает, что применение
тарифа на теплоэнергию, установленного для “ПСК”, является неправомерным
и накладывает на жильцов дополнительные расходы», — отметил начальник отдела
контроля естественных монополий пермского УФАС Андрей Ульяновский.
ПМУЖЭП «Моторостроитель» признавалось нарушителем антимонопольного законодательства и ранее. В ноябре 2013-го года
предприятие обязали заключить договоры
на ГВС с тремя ТСЖ, поскольку оно необоснованно уклонялось от договорных отношений.
Правота УФАС была подтверждена в суде.
Наружная реклама — вид из окна
УФАС Москвы отреагировало на заявление жителя дома 44 (корп. 1) по Рублёвскому шоссе, который жаловался на ухудшение
условий проживания в связи с воздействием
конструкции наружной рекламы. В результате проверки было выявлено нарушение
требований санитарного законодательства
ООО «Даблл Медиа», которое установило медиафасад на расстоянии 1 м от окна квартиры. Московское управление УФАС назначило
компании наказание в виде штрафа в размере 20 тыс. рублей и предписало устранить нарушение норм российского санитарного законодательства.
Согласно действующим нормам санитарного законодательства, размещение динамичных видеорекламных световых установок
допускается при отсутствии прямой видимости их воздействия в точке, расположенной на расстоянии 1 м от центра светопроёма (окна).
Обязали опломбировать приборы учёта других компаний
Верховный Суд России поддержал позицию
Ростовского УФАС в споре с ООО «Газпром
Межрегионгаз Ростов-на-Дону». В августе
2013-го года в управление поступило заявление ООО «Югмонтажкомплекс» на действия
ООО «Газпром Межрегионгаз Ростов-на-Дону», которое отказывалось от опломбирования газовых счётчиков, установленных ком-
панией в жилых домах. Такие действия были
расценены комиссией Управления Федеральной антимонопольной службы России
как уклонение от своих обязанностей субъектом естественной монополии.
ООО «Газпром Межрегионгаз Ростов-наДону» обжаловало решение УФАС в судебном порядке. Арбитражный суд Ростовской
области и Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставили в силе решение
антимонопольного ведомства, однако суд
кассационной инстанции его отменил. Ростовское УФАС обжаловало решение в Верховный Суд Российской Федерации, который
полностью согласился с доводами надзорного органа.
Платить в РСО можно без комиссии
Бурятское управление Федеральной антимонопольной службы России установило, что
ОАО «ТГК-14» навязывает потребителям условия договора, невыгодные в части способа
оплаты — жители региона не могли вносить
плату напрямую в ОАО «ТГК-14», и им приходилось платить комиссию. Ранее Бурятское
УФАС России признало ОАО «ТГК-14» нарушившим антимонопольное законодательство,
выразившиеся в навязывании потребителям
условий договора, невыгодных для них. Обществу было выдано предписание, согласно
которому ОАО «ТГК-14» надлежало возобновить приём платежей от потребителей непо-
средственно в ресурсоснабжающую организацию наличными денежными средствами.
В связи с судебными разбирательствами
исполнение предписание было приостановлено. Судебными актами решение и предписание антимонопольного органа признаны
законными.
Приборы учёта от РСО будут дороже
УФАС России не нашла нарушений в действиях ОАО «Теплоэнерго», подозревавшегося
в завышении стоимости общедомовых приборов учёта, установленных этой организацией в ряде МКД Нижнего Новгорода. В соответствие с законом, собственники жилья
в МКД должны были самостоятельно установить приборы учёта до 01.06.2013. В тех домах, где это не было сделано, энергетики
установили приборы учёта самостоятельно.
В частности, «Теплоэнерго» установило счётчики почти в 2000 МКД. Причём энергетическая кампания взяла приборы в лизинг, что
привело к их удорожанию (около 500 тыс. за
один счётчик, в то время как самостоятельная установка приборов обходилась, по данным УФАС по Нижегородской области, примерно в 250 тыс. рублей). Жителям МКД
и нижегородским антимонопольщикам стоимость показалась неадекватной. Однако при
рассмотрении дела в ФАС России энергетикам оказалось достаточно доказать обоснованность условий и результатов конкурса
по выбору генподрядчика. Однако и после
того, как УФАС России не усмотрела в действиях ОАО «Теплоэнерго» нарушений антимонопольного законодательства, условия
установки каждого конкретного счётчика
и оплаты этой услуги могут быть обжалованы
собственниками жилья в судебном порядке.
43
44
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Правоприменительная практика
Прокуратура
в действии
Использование общего имущества
В пермскую прокуратуру обратились жители
многоквартирного дома №82 по ул. Юрша,
которые пожаловались на незаконность размещения на крыше здания базовой станции
сотовой связи и иного телекоммуникационного оборудования компании «Вымпелкоммуникации» (торговая марка «Билайн»).
Свои действия по размещению и эксплуатации оборудования сотовой связи провайдер оправдывал договором с предприни-
мателем, который на основании агентского
соглашения с ООО «Управляющая компания «Квартал», имел якобы право действовать в интересах жильцов МКД. Однако проверка прокуратуры показала, что ни один из
собственников МКД не уполномочивал кого-либо осуществлять действия в отношении общего имущества дома. Всё это является нарушением Жилищного кодекса РФ.
По результатам проверки прокурор напра-
вил в суд иск с требованием обязать «Вымпел-коммуникации», ИП и ООО «УК «Квартал» в течение двух месяцев демонтировать
с крыши МКД все телекоммуникационное
оборудование. Решением районного суда
требования прокурора были удовлетворены
в полном объёме. Позже его законность подтверждена краевым судом. Это не первая
претензия прикамской прокуратуры к компании «Вымпелком».
Жители оплачивали ОДН за несуществующий подвал
Проведённая по обращению жителя многоквартирного дома проверка показала, что
на протяжении года собственникам жилья
предъявлялась к оплате завышенная сумма
за потреблённую на общедомовые нужды
электроэнергию. Курганским управлением «Энергосбыт» филиал ОАО «ЭК «Восток»
с декабря 2013-го года при расчёте размера платы необоснованно учитывался под-
вал, информацию о площади которого предоставила управляющая компания ООО «УО
«Риск» (в настоящее время ООО «Содружество»). При этом, в соответствии с данными
технической документации на дом, а также
информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подвал в данном доме отсутствует. В целях восстановления нарушенных жилищных
прав граждан прокуратурой области в адрес
директора Курганского управления «Энергосбыт» филиал ОАО «ЭК «Восток» внесено
представление с требованием о перерасчёте размера платы. В отношении генерального директора за предоставление недостоверной информации, связанной с управлением
домом, возбуждено административное дело
по части 1 статьи 7.23.1 КоАП РФ.
Уголовная ответственность за незаконную перепланировку
Прокуратурой Петроградского района города Санкт-Петербурга в ходе проверки по
коллективной жалобе жильцов МКД №21
по Ординарной улице установлено, что перепланировка в подвальных помещениях указанного жилого дома, 1971-го года постройки, произведена без согласования
с администрацией Петроградского района,
строительные работы в них проведены без
разрешения ООО «Жилкомсервис №1 Петроградского района». Указанные нарушения
требований законодательства при выполне-
нии ремонтных работ привели к конструктивным изменениям здания и его частичному разрушению, что влечёт опасность для
жизни жильцов данного дома.
Принимая во внимание изложенное, прокурором Петроградского района материалы
проведённой проверки направлены в УМВД
России по Петроградскому району для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.
По результатам доследственной проверки ОД УМВД России по Петроградскому району возбуждено уголовное дело по призна-
кам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 330 Уголовного кодекса Российской Федерации — самоуправство, то есть
самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым
актом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если
ими причинен существенный вред.
Ход расследования уголовного дела поставлен на контроль в прокуратуре Петроградского района.
Рекламные конструкции у подъездов МКД
Прокуратура Троицкого административного
округа Москвы по обращению жителей округа провела проверку законности размещения рекламных конструкций под видом «информационных стендов» у подъездов жилых
домов на территории микрорайона «В» города Троицка. Установлено, что ООО «Чистый
город» на стенах при входе в 13 подъездов
жилых МКД установило объекты наружной
рекламы в виде настенных панно, с размещением объявлений о предоставлении различных коммерческих услуг. В соответствии
с требованием Федерального закона «О рекламе» установка рекламной конструкции
допускается при наличии разрешения на
её установку, а в случае, если для установ-
ки и эксплуатации рекламной конструкции
предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно
только при наличии согласия собственников
помещений, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. При этом указанные объекты наружной рекламы и информации размещены управляющей организацией без
получения соответствующих разрешений на
их установку. Кроме этого, общее собрание
собственников жилых помещений по вопросам установки рекламных конструкций не
проводилось, согласие собственников имущества МКД также получено не было.
По данному факту прокурор Троицкого административного округа возбудил в отношении
ООО «Чистый город» дело об административном правонарушении, предусмотренном
статьёй 14.37 (нарушение требований к установке и эксплуатации рекламной конструкции) Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы ООО «Чистый город» привлечено к административной ответственности за указанное правонарушение в виде штрафа на
сумму 500 тыс. рублей.
В адрес руководства ООО «Чистый город»
прокурор внёс представление с требованием устранить выявленные нарушения.
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Правоприменительная практика
Прокуратура
в действии
Уголовная ответственность за подложный протокол
общего собрания собственников МКД
Бутырская межрайонная прокуратура провела проверку по факту незаконно произведённой перепланировки жилого помещения
в многоквартирном доме по улице Плещеева и переводе данного помещения в категорию нежилых.
В ходе проверки установлено, что Государственной жилищной инспекцией города Москвы было выдано соответствующее
заключение о возможности переустройства
и перепланировки данного помещения, находящегося в жилом многоквартирном доме.
В связи с этим Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
в адрес собственников помещений направил уведомление о переводе данного жилого помещения в категорию нежилых.
Предоставленный для оформления пакет документов включал в себя также выпис-
ку из протокола общего (заочного) собрания
жильцов многоквартирного дома о передаче в пользование собственнику одной из
квартир части общего имущества данного
дома, используемого при переустройстве
и перепланировке.
Выписка из протокола была подписана председателем, секретарём собрания
и членом счётной комиссии, который являлся сотрудником государственного казённого учреждения «Инженерная служба района
Бибирево», и заверена печатью.
Вместе с тем, согласно полученной из Государственного казенного учреждения «Инженерная служба района Бибирево» информации, сотрудник инженерной службы
участие в указанном общем собрании не
принимал, выписку из протокола не подписывал и печать не проставлял.
Прокуратура направила материал проверки в следственный орган для решения вопроса об осуществлении уголовного преследования. По результатам его рассмотрения
возбуждено уголовное дело по признакам
преступления, предусмотренного частью 3
статьи 327 Уголовного кодекса Российской
Федерации (использование заведомо подложного документа).
Кроме этого, прокурор направил в Бутырский районный суд города Москвы исковое заявление о признании незаконными
перепланировки данного жилого помещения и перевода его в категорию нежилых,
а также об обязании Департамента жилищной политики и жилищного фонда города
Москвы отозвать решение о согласовании
перепланировки помещения в многоквартирном доме по улице Плещеева.
Жители МКД оплачивали тепло в административных зданиях
В целях сбережения энергетических ресурсов МУП «Жилкомсервис» города Брянска
установила общедомовой прибор учёта тепловой энергии в одном из многоквартирных
домов по улице Димитрова. Только сделали это коммунальщики прямо на транзитном трубопроводе, поставляющем тепловую
энергию ещё и в административные здания,
расположенные по соседству.
Так что учитываться этим прибором стало
не только количество объёма энергетических ресурсов, потреблённых собственниками жилья в многоквартирном доме «со счётчиком», но и иными абонентами, что никак
не позволяло достоверно учитывать объёмы
теплопотребления по этому дому и производить достоверный расчёт платы за потреблённый коммунальный ресурс на основании
данных о количественном значении теплопотребления.
О чём жильцы данного МКД и заявили
в прокуратуру Володарского района. При
проверке факт подтвердился.
В связи с выявленными нарушениями руководству МУП «Жилкомсервис» прокурором внесено представление об устранении
нарушений закона.
С шумного соседа взыскано 50 тыс. рублей
Решением Юрьянского районного суда Кировской области от 20.01.2015 удовлетворены исковые требования П. к М. о компенсации морального вреда, причинённого
повреждением здоровья в результате превышения допустимого уровня шума в жилом
помещении.
В пользу П. взыскана сумма в размере
50 тыс. рублей. В обоснование принятых решений суды первой и апелляционной инстанций указали, что в силу пункта 1 части 1
статьи 8 Федерального закона «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» (далее — Закон) граждане имеют право
на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.
В соответствии с частью 3 статьи 39 Закона соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
На основании статьи 57 Закона вред, причинённый личности или имуществу гражданина вследствие нарушения санитарного
законодательства, подлежит возмещению
в полном объёме в соответствии с законодательством РФ.
Согласно пунктам 6, 1, а также Приложению 3 к Санитарным Правилам и Нормам
2.1.2. 2645–10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания
в жилых зданиях и помещениях. Санитарноэпидемиологические правила и нормативы», эквивалентный уровень шума в жилых
комнатах квартир в период времени с 07:00
до 23:00 не должен превышать 40 дБ(А),
а в период времени с 23:00 до 07:00 не должен составлять более 30 дБ(А).
Протоколом измерений шума, составленным филиалом ФБУЗ «Центр гигиены
и эпидемиологии в Кировской области»
в Юрьянском районе, установлено, что экви-
валентный и максимальный уровни шума
в жилой комнате истца для дневного времени суток превышают допустимые уровни. Источником шума является работа музыкальной установки в квартире ответчика.
В результате превышения допустимого
уровня шума в квартире истца на протяжении нескольких месяцев последнему причинены физические и нравственные страдания, выразившиеся в обострении болезней,
что следует из представленных им медицинских документов.
При определении размера компенсации
морального вреда суд учёл положения статей 151, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: степень физических и нравственных страданий, связанных
с индивидуальными особенностями истца,
в частности, его возраст (70 лет), руководствуясь при этом требованиями разумности
и справедливости.
45
46
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Техника и технологии
Александр БАЛАХНИН, председатель
правления общественного
Совета защиты прав населения
(город Отрадное, Ленинградская область)
Организация коммунальной
жизни в Финляндии
За последние восемь лет, побывав в гостях у нашего северного соседа Финляндии
более 70 раз, я изучил порядок и стиль ведения общедомового хозяйства, и сегодня
поделюсь своими наблюдениями. Сразу скажу, что для россиян образ жизни в многоквартирных домах Финляндии можно считать образцово показательным, хотя, конечно,
есть страны, где порядок доведён просто до совершенства.
В
многоквартирных домах живут не
только россияне, но и жители многих европейских стран. Но качество
жизни в этих домах совершенно другое.
И дело здесь не столько в доходах населения, сколько в организации общего жития и отношении друг к другу и общему
имуществу. Даже на первый взгляд видна разница в подходе буквально во всём,
начиная от порядка в подъезде и заканчивая порядком на стоянке. За последние восемь лет, побывав в гостях у нашего северного соседа Финляндии более
70 раз, я изучил порядок и стиль ведения
общедомового хозяйства и сегодня поделюсь своими наблюдениями. Сразу скажу, что для россиян образ жизни в мно-
Русло реки Оос, протекающей по центру
Баден-Бадена, вымощено камнями
гоквартирных домах Финляндии можно
считать образцово показательным, хотя
есть страны, где порядок доведён просто
до совершенства. Это Швеция и Швейцария. Но уровень жизни этих стран позволяет элемент некоторого, по нашим
понятиям, «излишества», и это для нас
может показаться просто сказкой.
Например, в немецком городе БаденБаден русло реки Оос, протекающей по
центру города, вымощено камнями. Или
ковровая дорожка, выложенная на центральной улице того же Баден-Бадена.
В Финляндии всё пропитано духом
практицизма — нет ничего лишнего, но
есть всё необходимое для создания комфорта и экономии энергоресурсов.
Итак, первый опыт и знания построения
коммунального порядка я получил в городе Турку, что находится в западной части страны на берегу Ботнического залива. Дом моего товарища, квартиру
которому вот уже 20 лет снимала его организация, первым попал в мое поле зрения. Удивление вызывало буквально всё,
начиная от стеклянной двери подъезда
(тогда у нас это была просто невидаль)
и лифта без внутренней двери, до установленного в центре двора флагштока
с развевающимся флагом. Впоследствии
оказалось, что он тоже играет большую
роль в укладе местных жителей.
Управление общедомовым имуществом, как и у нас, происходит двумя
способами: управляющими организациями (которых у них именуют операторами) и структурами, аналогичными нашим ТСЖ. В данном случае мне попался
дом именно с такой формой управления.
Как и у нас, всё начинается с общедомового собрания. На нём жители обсуждают актуальные проблемы и прикидывают, сколько надо денег, чтобы эти
проблемы решить. Как правило, собрание устраивают раз в год, и бюджет дома
формируется тоже на год. Проект бюджета представляет управляющий домом.
Он знает все домовые проблемы, потому
Ковровая дорожка на центральной ули- как одновременно является и сантехнице Баден-Бадена
ком, и электриком, и уборщиком, и двор-
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ником. И в подчинении у него никого нет.
В его лице объединена «законодательная»
и «исполнительная» власти. Он уважаемый человек, и ему все верят. Но, если
на его деятельность есть нарекания, то
он, в соответствие с понятиями настоящей демократии, может быть переизбран.
А работа у него очень непростая и нелегкая. Мало того, что надо иметь знания
в области электрики и сантехники, но
надо ещё и подниматься в любое время
дня и ночи, и убирать придомовую территорию, если вдруг внезапно пошел снег.
Никого не волнуют его проблемы. Во
дворе всегда должно быть чисто. Для
этого у него есть машина, оборудованная специальным отвалом. Поэтому снегоборьба здесь производиться не вручную, как у нас, а с помощью техники.
Причём снег со всего двора сталкивается в один специальный угол, а оттуда его
забирает специализированная городская
служба, которая приезжает по первому
«зову» управляющего. Конечно, для полной чистоты приходится иногда и лопатой поработать. Но зарплата у него
высокая, и выполняет он свою работу
добросовестно. Уборка подъездов вещь
условная, так как грязи в городской черте найти практически невозможно. Если
вытирать ноги о приспособления у входа в подъезд и коврики, а также не кидать мусор, то уборку, оказывается, можно проводить всего два раза в год.
Причём производит уборку не сам
«мажордом», а специальная клининговая компания, которая также приезжает по его вызову. Кстати, специалистов
по уборке готовят в учебных заведениях три года. И приезжают они на объект
«упакованными» по полной программе
на все случаи жизни. В основном, поддержка чистоты в подъезде заключается
в разъяснительной работе и фиксации
нарушений «непонятливых» жильцов.
А поскольку в Финляндии таковых практически не осталось, то и порядок поддерживается сам собой. Бывают иногда
случаи, когда неокрепшие умом малолетки начинают писать краской на стенах.
Тогда включается вся мощь полицейского аппарата, и всё быстро прекращается.
ТСЖизнь
Внутренний вид подъезда
Проблема парковки автомобилей, как
и во всём мире, в Финляндии тоже есть.
Во всех городах, кроме приграничной
Иматры, парковки платные. Однако на
придомовой территории, которая относится к ведению домового комитета (или
кондоминиума), парковаться гостям,
а уж тем более хозяевам, можно бесплатно. Но хозяин, как правило, информирует управляющего, что это его гости. Если
места закреплены за конкретными машинами, то хозяева предпочитают ставить «гостей» на свои места. В некоторых домах парковки для хозяев и гостей
разделены. Как правило, «хозяйские» машины ставятся на оборудованной стоянке под открытой площадкой для гостей.
Таким образом, имея крышу над общим
гаражом, машины никогда не надо обметать от снега. К тому же, внутренняя
парковка закрывается на ночь под замок
Как и у нас, всё начинается с общедомового собрания. На нём жители
обсуждают актуальные
проблемы и прикидывают,
сколько надо денег, чтобы эти проблемы решить.
Cобрание устраивают раз
в год, и бюджет дома формируется тоже на год.
«Снегоборьба» производится с помощью техники
Аккуратная лестничная площадка
и оборудована специальными розетками
для подогрева двигателей в зимнее время. Практически все машины Скандинавии оснащены электроподогревателями.
Это не только позволяет легко запускать
двигатель в лютый мороз, но и соблюдать законодательство Финляндии, которое не позволяет просто так держать
двигатель на холостом ходу более четырёх минут зимой и двух минут летом.
Так финны заботятся об экологии.
Очень любят жители Финляндии создавать около своих домов лёгкие навесные конструкции, которые не позволяют
засыпать снегом машины. А иногда можно увидеть общественные закрывающиеся стоянки, но тоже с крышей.
Очень хотелось бы отметить работу
местной полиции, которая ежедневно
заезжает в каждый двор и замечает всё,
что нарушает порядок. Именно поэтому
ни в одном финском дворе нет ни одного
«подснежника». Даже если кто-то надолго оставит машину не в своём дворе, то
может найти у себя под дворником предупреждение от стражей порядка, которое в дальнейшем перейдет в штрафную
квитанцию. По этой же причине на стенах домов нельзя найти «несанкционированных» объявлений. Вся важная информация по дому находится в каждом
подъезде на специальной доске, а все
личные объявления печатаются в местных газетах, которые пачками лежат во
всех магазинах.
Автомобили жильцов и их гостей имеют крышу над головой
47
48
ТСЖизнь
Особое удивление вызывает состояние
подвальных помещений, которые местные жители используют с максимальной
выгодой. В них не найдешь открытых
инженерных коммуникаций и затопленных, как у нас, помещений.
По совместной договорённости жители создают общие холодильники, где
в большом помещении имеются ячейки для хранения продовольственных запасов. Для хранения домашнего скарба
в подвале имеются специальные отделения, которые защищены сеткой и закрываются на замки.
Большое удивление вызвало наличие
в подвале прачечной, небольшого бассейна и сауны. За эти дополнительные
услуги жители платят символическую
плату и пользуются сауной по записи.
Иногда жители соседних домов кооперируются и открывают соседям доступ
к своим «благами цивилизации» взамен
использования в соседских подвалах, например, тренажерных залов.
Вот что значит «продвинутое» мышление жильцов. Ну и, конечно же, все
инженерные коммуникации находятся просто в идеальном состоянии. Больше всего поражает аккуратность и продуманность. Освещение межэтажных
площадок включается по мере появления там людей и гаснет при их отсутствии. Лифт сделан без внутренних дверей. Когда он начинает двигаться вверх,
то одна из стенок «едет» вниз. Поэтому
прикасаться к ней не стоит. Это не очень
большое неудобство, но стоимость лифта при этом уменьшается на порядок.
Особой дисциплинированности от
жителей требует раздельный сбор мусора. Такая методика распространена по
всей Европе, но Финляндия и в этом деле
шагает «впереди планеты всей». Мало
того, что сортируется отдельно бумага,
стекло, металл, пластик и пищевые отходы, но и сами контейнеры доводят просто до совершенства. «Совершенство»
контейнеров заключается в том, чтобы
после их загрузки простому смертному
извлечь мусор обратно уже невозможно.
А уж, тем более, не могут растащить
мусор птицы. Такими новшествами обладают так называемые «заглублённые
контейнеры», которые на две трети вка-
В подвалах нет открытых коммуникаций и тем более нет следов затопления
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
В раздельным сборе мусора финны оказались даже впереди европейцев
пываются в землю. У нас такие контейнеры тоже стали пользоваться спросом,
так как в нашем случае к нарушителям
порядка прибавляются бомжи и бездомные собаки, которых в Финляндии просто нет.
Вокруг таких контейнерных площадок всегда царит идеальная чистота, но
у эксплуатирующей организации появляется дополнительная забота. Дело
в том, что пластмассовый пенал, сделанный из толстостённого пластика, и сам
мешок требуют периодической дезинфекции. «Умельцы» одного нашего города в подобное случае просто отрезали
днище пенала, и все нечистоты «успешно» дренировались в землю. Но это уже
вопрос контроля муниципальных служб.
Раздельный сбор мусора —
это европейская методика,
требующая от жителей особой дисциплинированности, но финны и здесь оказались «впереди планеты
всей». Не только отдельно
сортируется бумага, стекло,
металл, пластик и пищевые
отходы, но и сами контейнеры финны доводят просто до совершенства.
Также в подвалах оборудованы специальные ячейки для хранения вещей
Из-за наплыва большого количества
россиян многие надписи даже на бачках
с мусором делаются на русском языке.
Особо хотелось отметить уборку придомовых территорий. Честно сказать —
дворников, убирающих улицу вручную,
я не заметил. Зато повсеместно снуют
специальные машины по уборке песка,
листьев и прочих природных отходов.
Одно из финских «ноу-хау», которое
сразу же бросается в глаза, — это применение в качестве антигололедного
средства гранитной крошки вместо песка. Крошка размером до сантиметра не
пристает к ногам и колесам автомобилей и, следовательно, не растаскивается
по подъездам и квартирам. Крошка, конечно, дороже песка, но используется
она многократно. По весне, когда сходит
снег, всё собирается в специальные ящики и ждет очередного зимнего сезона.
Скромность — неотъемлемое качество
менталитета финнов, не позволяющее
им «шиковать», разъезжая на машине по
ближайшим магазинам. Для этого они
предпочитают велосипед. Конечно, это
дешевле и полезно для здоровья. Именно поэтому у каждого многоквартирного дома находится оборудованная велосипедная стоянка. В общественной среде
патологически честных и законопослушных финнов воровство — явление крайне редкое. Именно поэтому многие велосипеды стоят не пристегнутые тросиком.
Прачечная, бассейн и сауна в подвале —
к услугам жильцов за небольшую плату
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Все знают, что жители этой страны-сказки очень трепетно относятся к окружающей природе. Если у нас на так называемой «нулевой» стадии строительства всё
вырубается и вычищается, а потом снова засаживается деревьями, то финны
предпочитают максимально сохранить
каждое дерево. Гармония с природой
ощущается сразу, как только выходишь
на балкон квартиры.
Даже в пяти минутах от центра столицы Хельсинки сосны свешивают свои
ветви прямо в окна домов. По этой причине местные белки зачастую «хозяйничают» на кухне, вскрывая продуктовые
припасы. Но жителей такие «гости» почему-то не раздражают, а радуют.
Несмотря на практичность, финны
без особых проблем исполняют законы, которые требуют при строительстве
домов дополнительных затрат, связанных с обеспечением удобств для людей
с ограниченными возможностями. Такие конструкции, которые позволяют
инвалидам (хотя такое слово в европейском обществе неприемлемо) беспрепятственно перемещаться от дома до магазина, присутствуют повсеместно. Даже
в общественном транспорте и в аквапарке есть специальные подъёмники, которые позволяют закатить коляску в автобус, а человека — спустить в бассейн.
Если вход в подъезд жилого дома не позволяет самостоятельно добраться до
лифта, то там обязательно присутствует
специальный подъёмник.
Ещё один факт поражает наших сограждан, невиданный для российской
действительности. В Финляндии совсем
нет бродячих собак. Каждое животное,
появившееся на свет, сразу же приписывается к хозяину, который и отвечает за все его поступки. Именно поэтому
там не увидишь последствий собачьих
прогулок, коими у нас усеяны все дворы,
ТСЖизнь
В Финляндии роскошные сосны заглядывают своими ветвями прямо в вашу спальню
особенно по весне, несмотря на грозные
предупреждения о штрафах. Если гденибудь в Баден-Бадене или Каннах стоят специальные стойки с мешками для
собачьих отходов жизнедеятельности, то
финны носят такие мешочки с собой.
В заключении хотелось бы сказать
об общем отношении людей друг к другу. В центре двора финского дома стоит флагшток с развевающимся флагом.
Оказалось, что это не просто флаг. Это
своеобразный индикатор общественного состояния. Если в доме всё нормально,
то флаг поднят. Если у кого-то горе (умер
человек), то флаг приспускают и все знают, что излишнее веселье здесь просто
неуместно. Тишина — отличительный
признак этого государства. В общественных местах не принято громко разговаривать и тем самым раздражать других людей.
К сожалению, наши соотечественники,
посещая Финляндию, недостаточно хорошо ознакамливаются с правилами поведения в этой стране. По этой причине многие впоследствии лишаются виз,
даже если уплатят все штрафы за своё
неадекватное поведение. Но дотошные
финны ещё на таможне стараются предупредить гостей их страны. Однажды
Велосипед — одно из национальных
предпочтений финнов
Спецтехника убирает городские улицы от природного и бытового мусора
на границе я прочитал такую надпись:
«Противотуманные фары включаются только при наличии тумана. Просто
тьма не является поводом для включения противотуманных фар».
И самое удивительное, что я узнал,
так это то, что неплательщиков финны не наказывают, как у нас. Изначально считается, что если человек не платит, значит, он попал в какую-то беду,
и ему просто надо помочь. Поэтому домовой комитет начинает разбираться,
почему человек потерял платежеспособность. Если у него не стало работы, то
они всем миром начинают ему её подыскивать. А если он не может временно работать по состоянию здоровья, то начинают собирать деньги на его поддержку,
пока социальные службы не оформят соответствующую помощь. Для нашего понимания — это просто фантастика.
49
50
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Техника и технологии
Александр БАЛАХНИН
серьёзная проблема. Однажды, сняв вентиляционную решётку на кухне, я выгреб
почти ведро птичьего помёта вперемежку с костями каких-то археоптериксов.
Судя по гигиеническому состоянию вентиляционного канала, у меня сложилось впечатление, что обслуживание его
управляющей организацией производилось не позднее Юрского периода. Проверив состояние чердачного помещения,
где керамзита не было видно из-за пятисантиметрового слоя «местного гуано», пришлось мобилизовывать местное
население на уборку всего этого добра.
Единственное, о чём я пожалел, когда мы
мешками спускали эти «природные удобрения», что на крыше у нас не было огорода. Тогда можно было бы поднять уро-
«Крышный» вопрос.
Часть первая: Птицы
За техническим состоянием кровли как общего долевого
имущества необходимо систематическое наблюдение, целью
которого является своевременное обнаружение дефектов,
правильная их оценка и своевременное устранение.
П
роблем в домовом хозяйстве много,
но состояние наших крыш волнует жителей больше всего, особенно
обитателей верхних этажей. И здесь не
только проблема протечек. Есть ещё огромное количество параллельных проблем, которые хоть и не могут сравниться с «потолочным водопадом», но зато
таят в себе большие скрытые угрозы для
нашего здоровья. Например, птицы.
Наверняка многие слышали воркование голубей, зайдя в туалет собственной
квартиры. Слышимость птичьего разговора по вентиляционным каналам зачастую доходит и до первого этажа. Но
проблема всё-таки не в этом, а в отходах
жизнедеятельности этой «птицы мира».
Именно в отходах птиц таятся вредоносные грибки и бактерии, которые потенциально опасны для человека. Я уж
не говорю об эстетической стороне вопроса, когда весь чердак «уделан» помётом, а вместе с ним — балконы и карнизы дома.
Как и все «божьи твари», птицы зимой
тянутся к теплу. Выход вентиляционных
каналов — любимое место обитания всех
пернатых, ведь там тёплый воздух помогает им выжить в любой мороз. Сами же
пернатые не задумываются о санитарноэпидемиологических последствиях своего пребывания. А вот для жителей это
жайность, как говорится, не отходя от
кассы. Конечно, птичек жалко, им тоже
надо как-то жить. Но тут мы стоим перед жёстким выбором — или птицы, или
наше здоровье.
Дальнейшая борьба с «крылатыми»
за ареал обитания происходила с переменным успехом. Сообразительность
и самопожертвованность их вызывали уважение. Птицы проявляли смекалку, невероятную, казалось бы, для такого
объёма мозга в их черепной коробке, что
приходилось напрягать весь наш объём, чтобы понять, как они пробираются в, казалось бы, полностью «забаррикадированный» чердак. Оказалось, что
пластмассовые решётки, установленные
нами на «продыхах», голуби проламывают своим телом с разгона. Какие они получают при этом травмы, неведомо, но
факт остаётся фактом — решётки проломлены снаружи вовнутрь, а птицы сидят на своих излюбленных местах. Единственное, о чём они не догадываются, так
это сидеть молча на вентиляционных каГолуби — это опаснейшая антисанитария, ускоренная коррозия металлических кон- налах, так как их «говор» всегда являлся
струкций, шум, беспокойство, масштабные затраты на очистку и многое другое
сигналом для очередной атаки жителей.
Техника и технологии
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Шипы изготавливаются как на гибкой полимерной основе, так и целиком стальные
Как не позволить
голубям «приземлиться»
Борьба с нашествием пернатых имеет много способов. Эта проблема была
известна ещё нашим предкам. Именно поэтому до нас дошли различные
средневековые ограждения с заострёнными краями, как раз и предназначенные только для того, чтобы на них не садились птицы. За последние годы все эти
«изобретения» были существенно усовершенствованы и дополнены новыми
технологиями. В быту появилось электричество, которое тоже было взято на
вооружение для предотвращения несанкционированного проникновения
птиц в наши дома. Появились новые
гуманные и не очень методы. Сегодня
я сделаю обзор всех этих приёмов.
Один из самых простых способов, не
позволяющий голубям «приземлиться»,
это установка специальных устройств,
затрудняющих нахождение в каком-то
определённом месте. Обычно это специальные накладки с заострёнными шипами, то есть так называемые «антиприсадные шипы».
Есть также на рынке специальная шипованная лента из специального полимера, которая позволяет прикреплять её
не только на плоскую поверхность, но
и на криволинейную.
Но существует ещё более простой
способ ограничения «посадочных» мест
для голубей — это натяжение простой
рыболовной лески параллельно плоскости сидения на небольшой высоте. Также
есть «химические» способы отпугивания
при помощи рассыпания различных специй или репеллентов. «Гули» плохо переносят острый перец и горчицу. Но тогда
эти места надо обрабатывать периодически, особенно в сырую погоду.
Защита балкона проволочной спиралью
Существуют способы отпугивания птиц
при помощи различных предметов, например, зеркал или чучел хищников. Но
к неподвижным предметам они быстро
привыкают и впоследствии не реагируют. Наиболее эффективным способом
отпугивания является воспроизведение
голосов хищных птиц, которые записаны электронным способом и включаются от датчика движения при попадании
птиц в зону его действия.
Но самым эффективным способом отваживания голубей от своего места ба-
Эффективная защита вентиляции
На Западе практикуется защита пространства под солнечными панелями
Эффективны и откосы под 45°
зирования — это ограничение возможности их питания. Если нет пропитания,
то птицы улетают сами. Работу в этом вопросе надо начинать с сердобольных, но
несознательных соседей, которые всякий раз пытаются подкормить бедных
птичек, не задумываясь о том, какие последствия могут наступить в результате их необдуманных действий. Лучший
способ открыть таким людям глаза на реальность — это привлечь один разок на
уборку чердака, и всё сразу как рукой
снимет. Положа руку на сердце, всё же
хочется сказать, что главная причина голубиного нашествия — это наши антисанитарные помойки. Такое ощущение,
что все голуби из Финляндии перелетели
в Санкт-Петербург и Ленинградскую область только потому, что там им кушать
нечего. Когда посещаешь нашего северного соседа, то всегда ощущаешь, что чего-то привычного для нас там не хватает. А не хватает именно голубей, потому
что там им действительно нечего есть,
так как все пищевые отходы для них просто недоступны благодаря отработанной
технологии сбора мусора. Когда-то было
принято устраивать на крышах домов голубятни. Может, эта была мода, а может,
способ организации голубиной жизни.
Но мода прошла, а голуби остались.
P. S. В следующей части «Крышного вопроса»
я расскажу о проблемах содержания кровли,
и что может быть в результате её неправильного
содержания и эксплуатации. Под содержанием
надо понимать, прежде всего, безопасность и недопущение несанкционированного присутствия
посторонних лиц в чердачном помещении и на
крыше. По части эксплуатации будут затронуты
инженерные вопросы ремонта и контроля состояния кровли. В основу будет положена информация, полученная на лекциях известного специалиста по эксплуатации зданий, заведующей отделом
ОАО «АКХ имени К. Д. Панфилова», к.т.н. Нины
Михайловны Вавуло.
Электрозащита мест посадки птиц
51
52
ЖИВОЙ ГОРОД
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ЖИВОЙ ГОРОД
53
54
ЖИВОЙ ГОРОД
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
Председатель ТСЖ №05/2015 | www.pr-tsj.ru
ЖИВОЙ ГОРОД
55
Подписка на журнал «Председатель ТСЖ» на 2015 год
Подписаться можно через:
Агентство «Роспечать»
(подписной индекс 82301)
Агентство «Урал-Пресс»
В редакции
Наши реквизиты:
Общество с ограниченной ответственностью «Рекламноиздательский дом «Качум-пресс» (ООО РИД «Качум-пресс»)
Юрид. и фактич. адрес: 127254, г. Москва, ул. Добролюбова, 19-44
ИНН 7715564294
КПП 771501001
р/с №40702810638050106954 в ОАО «Сбербанк России» г. Москва
к/с 30101810400000000225
БИК 044525225
Счёт для оплаты подписки через редакцию можно скачать на сайте журнала www.pr-tsj.ru
Образец заполнения квитанции для индивидуальных подписчиков
Копию платежного поручения
отправьте в отдел подписки:
Тел/факс: (499) 204-34-04
E-mail: eluas@yandex.ru
Оформившие подписку в редакции с опозданием
вместе с очередным номером получат и номера
журнала за предыдущие месяцы полугодия.
П
Председатели
советов многоквартирных
домов и ТСЖ города Костромы вышли
д
на Первомайскую демонстрацию
н
В колонне Костромской ассоциации ТСЖ
и ЖСК граждане шествовали с лозунгами:
«Мир, труд, май!», «За порядок в ЖКХ!»,
«Жилой дом — основа города!», «Общее
имущество неприкосновенно», «Нет коррупции в ЖКХ!», «Закон одинаков для всех».
В демонстрации также приняли участие представители Городского совета управдомов.