Шарф Тема 3 Оценка бизнеса

Оценка стоимости бизнеса
Автор: к.эк.н.,
доцент кафедры ЭПР
И.В. Шарф
Темы
Тема 1. Классификация недвижимого имущества и
выбор базы оценки
Тема 2. Доходный подход к оценке недвижимого и
другого имущества предприятий
Тема 3. Сравнительный подход к оценке
недвижимого и другого имущества предприятий
И.В.Шарф
2
Тема 3. Сравнительный подход к оценке
недвижимого и другого имущества предприятий
3.1 Характеристика сравнительного метода
3.2 Техника корректировок
3.3 Метод сравнительных продаж
И.В.Шарф
3
Сравнительный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта
оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении
которых
имеется
информация
о
ценах.
п.14 ФСО №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению
оценки»
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Условия применимости:
наличие
развитого
рынка недвижимости
(наличие аналогов)
доступность
и
достоверность
информации
Предполагается, что при наличии на свободном и
конкурентом рынке объектов, схожих по своим
характеристикам, благоразумный покупатель
не заплатит за объект большую сумму, чем та, в
которую ему обойдется покупка аналогичного
по назначению, качеству и полезности объекта
недвижимости
(принцип замещения).
И.В.Шарф
4
Сравнительный подход
Преимущества
Недостатки
точные результаты при
наличии достаточной
информации об аналогах;
отражает рынок, учитывая
реальное соотношение
спроса и предложения на
подобные объекты;
в цене предприятия
отражаются результаты
его производственнохозяйственной
деятельности.
И.В.Шарф
базируется только на
ретроспективной
информации;
практически не учитывает
перспективы развития
предприятия;
сложность в сборе
информации об аналогах;
необходимость внесения
кооректировок из-за
сильных различий
предприятий между собой;
5
Методы сравнительного анализа
Метод рынка капитала
Метод сделок (продаж)
Метод отраслевых коэффициентов
И.В.Шарф
6
Метод рынка капитала
Метод сделок
Для сравнения берутся
данные по продажам
контрольных пакетов акций
компаний либо о продажах
предприятий целиком,
например, при поглощениях
или слияниях.
Применяется при покупке
контрольного пакета акций
открытого предприятия и
для оценки закрытых
компаний
Включает анализ
мультипликаторов.
Основан на реальных
ценах акций открытых
предприятий,
сложившихся на
фондовом рынке.
Базой для сравнения
служит цена на
единичную акцию
акционерного общества.
Используется для оценки
неконтрольного пакета
акций.
И.В.Шарф
7
И.В.Шарф
8
Этапы метода рынка капитала и метода
сделок
1)
изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок или
котировках акций;
2)
финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости
информации;
3)
расчет оценочных мультипликаторов;
4)
применение мультипликаторов оцениваемого предприятия;
5)
выбор величины стоимости оцениваемого предприятия;
6)
внесение итоговых поправок на степень контроля.
И.В.Шарф
9
Критерии отбора предприятий аналогов
идентичность отрасли и продукции;
сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени
диверсификации
производства,
зрелости
бизнеса,
стратегий развития;
сопоставимость финансовых характеристик;
географическая близость.
И.В.Шарф
10
М — оценочный мультипликатор
ФБ — финансовая база предприятия, аналогичного объекту оценки
или объекта оценки (прибыль, денежный поток, дивидендные
выплаты, выручка от реализации и некоторые другие финансовые
показатели за последний отчетный год, либо за последние 12
месяцев, либо средняя величина за несколько лет,
предшествующих дате оценки)
Ц — цена продажи предприятия-аналога или объекта оценки
И.В.Шарф
11
Пример
Необходимо оценить предприятие, получившее в последнем
финансовом году чистую прибыль в размере 950 тыс. руб.
Аналитик знает, что недавно была продана сходная компания
за 8000 тыс. руб., чистая прибыль которой за аналогичный
период составила 800 тыс. руб.
1. Рассчитаем по компании-аналогу мультипликатор цена/чистая
прибыль:
8000 : 800 = 10
2. Определим стоимость оцениваемой компании:
950 * 10 = 9500 тыс. руб.
И.В.Шарф
12
Группы мультипликаторов
Интервальные: в качестве финансовой базы используются
показатели, величина которых формируется в течение
установленного бухгалтерской отчётностью периода времени
Моментальные: для их расчёта
используется информация о состоянии
финансовой базы на конкретную дату
1) цена/прибыль (сумма прибыли,
полученная в последний год перед
датой оценки, среднегодовая
сумма прибыли)
2) цена/денежный поток (любой
показатель прибыли +
амортизация)
3) цена/дивиденды
4) цена/выручка от реализации
1) цена/балансовая
стоимость активов;
2) цена/ чистая
стоимость активов.
Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и
того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк,
поэтому выбор величины мультипликатора является наиболее сложным
этапом
Возможность применения того или иного мультипликатора группы зависит от
целей оценки.
И.В.Шарф
13
Мультипликатор цена/прибыль (Р/Е) выражает связь между рыночной ценой акционерного капитала компании и
её чистой прибылью:
позволяет напрямую оценивать стоимость собственного капитала
показывает, сколько средств готов заплатить заинтересованный инвестор за получаемую компанией прибыль
целесообразно применять в большинстве прибыльных компаний со стабильной структурой капитала, которая
совместима с отобранными компаниями-аналогами.
В качестве базы для расчёта мультипликатора можно использовать среднегодовую величину прибыли,
исчисленную за последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от
имеющейся информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающих основную тенденцию в
динамике прибыли.
Мультипликатор цена/денежный поток (P/CF) чаше всего представляет собой валовой денежный поток, т. е. чистый
доход (чистая прибыль) плюс суммы начисленной амортизации, а не чистый денежный поток. Чистый
денежный поток не используется, поскольку может оказаться достаточно сложно оценить величину данного
показателя для каждой открытой (публичной) компании-аналога. Наиболее распространённой ситуацией
применения мультипликатора P/CF является убыточность либо незначительная величина прибыли, а также
несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации,
принятому в финансовом учёте. Это возможно в случае, когда стоимость активов будет незначительной, хотя
прослужат они довольно долго.
Мультипликатор цена/дивиденды может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и
на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные
дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических
дивидендных выплат и чистой прибыли.
используется достаточно редко, т.к. порядок выплаты дохода инвесторам в открытых и закрытых компаниях
существенно различается
целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в
оцениваемой компании, либо способность компании платить дивиденды может быть обоснованно
спрогнозирована
И.В.Шарф
14
Мультипликатор цена/выручка от реализации (P/S):
применяется для однородных отраслей, где инвесторы ожидают, что выручка создаст
соответствующие объёмы прибыли, или денежного потока;
более подходит для оценки предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и
т. д.);
не зависит от методов ведения бухгалтерского учёта;
универсален, т.к. избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок.
оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если
соотношение собственных и заёмных средств существенно отличается, то оценку лучше проводить на
основе рыночной стоимости инвестированного капитала.
Мультипликатор цена/балансовая стоимость (P/BV):
Для его определения необходимо цену акций компаний-аналогов поделить на величину их
балансовой стоимости на дату оценки. Практически такая информация обычно недоступна. Вместо
этого эксперты-оценщики используют величину реального капитала компании на конец последнего
финансового года. Нельзя использовать величину реального капитала компаний-аналогов,
относящуюся к более поздним, чем момент оценки, датам, за исключением случаев, когда
временные различия относительно несущественны.
Оптимальная сфера применения данного мультипликатора – оценка холдинговых компаний, либо
оценка в случае необходимости срочной продажи крупного пакета акций, входящего в состав
портфеля ценных бумаг оцениваемой компании.
Финансовой базой для расчёта является либо величина чистых активов, либо полная стоимость
активов оцениваемой компании и компаний-аналогов. Причём за основу можно брать как
информацию официальных балансовых отчётов компаний, так и скорректированную величину,
полученную оценщиком расчётным путём.
Любые приобретенные и учтенные в балансе нематериальные активы должны быть исключены из
балансов как для компаний-аналогов, так и для компании, подлежащей оценке. Речь идет о том, что
P/BV-мультипликаторы должны рассчитываться и применяться только в расчёте на материальную
часть акционерного капитала
И.В.Шарф
15
Весовой коэффициент должен учитывать сопоставимость аналога и объекта
оценки
И.В.Шарф
16
Метод отраслевых коэффициентов
не является распространенным в России
Заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с
использованием соотношений или показателей, основанных на
данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их
конкретную специфику.
Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе статистических
наблюдений спец. исслед. институтами за ценой продажи
предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми
характеристиками.
В результате обобщения были разработаны достаточно простые формулы
определения стоимости оцениваемого предприятия.
Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 2,0 месячной выручки. Цена предприятия розничной торговли : 0,75 1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость
оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое
предприятие.
И.В.Шарф
17
Критерии сходности
объектов и субъектов
рынка недвижимого
и другого имущества
предприятий
И.В.Шарф
18
Этапы реализации сравнительного подхода
1)
2)
3)
4)
Анализ рынка: состояние и тенденции развития,
сегментирование, выявление объектов-аналогов;
Сбор и анализ информации по объектам-аналогам;
сравнение с оцениваемым объектом;
Внесение поправки в цены продаж сопоставимых аналогов
на
выделенные
различия
в
ценообразующих
характеристиках сравниваемых объектов;
Согласование скорректированных цен объектов-аналогов,
вывод итоговой величина рыночной стоимости объекта.
Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
количество отобранных аналогов минимально
величины их скорректированных цен достаточно близки
И.В.Шарф
19
Критерии выбора сопоставимых объектов
(аналогов)
права собственности на недвижимость. Определение и
корректировка права собственности есть не что иное, как
разница между рыночной и договорной арендной платой,
поскольку полное право собственности определяется при
рыночной
арендной
плате
и
доступном
текущем
финансировании
условия финансирования. Если рассматриваемая сделка куплипродажи объекта недвижимого имущества (например, в случае
ее полного кредитования) относится к нетипичным условиям
финансирования, то необходим тщательный анализ, в
результате которого вносится соответствующая поправка к цене
данной сделки
И.В.Шарф
20
Критерии выбора сопоставимых объектов
(аналогов)
условия и время продажи. Время продажи один из основных элементов сравнения
сопоставимых продаж. Для внесения поправки
на данную характеристику в цену продажи
объекта-аналога необходимо знать тенденции
изменения цен на рынке недвижимости с
течением времени.
местоположение
физические характеристики - размеры, вид,
состояние и степень изношенности объекта и
другие характеристики, на которые также
вносятся поправки.
И.В.Шарф
21
Анализ цен объектов-аналогов включает
расчетные процедуры
Определение стоимости дополнительных элементов
Определение корректирующих коэффициентов в случае
наличия различий по техническим и размерным параметрам
Расчет стоимости по удельным показателям, когда объектыаналоги однородны
Расчет стоимости с помощью мультипликаторного дохода
(доход на акцию (Р/Е), отношение цены объекта-аналога к
валовой ренте его владельца (ВРМ))
Расчет стоимости объекта-аналога с помощью корреляционной
модели – наличие большого количества объектов аналогов
требует построения корреляционной зависимости цены от 2-3
их основных параметров
И.В.Шарф
22
Поправки
Процентные
Стоимостные (денежные)
путем умножения цены
продажи объекта-аналога
или его единицы сравнения
на коэффициент,
отражающий степень
различий в характеристиках
объекта- аналога и
оцениваемого объекта.
к ним относятся поправки на
местоположение, износ,
время продажи.
a) Относительные - вносимые
к единице сравнения
(например, условия
продажи, финансирования,
переданные права
собственности)
b) Абсолютные – изменяют
стоимость объекта в целом
вследствие наличия или
отсутствия дополнительных
улучшений (складских
пристроек, стоянок
автотранспорта).
И.В.Шарф
23
Методы расчета и внесения поправок
Методы, основанные на анализе парных продаж
Экспертные методы
Статистические методы
И.В.Шарф
24
Парная продажа – продажа двух объектов, в идеале являющихся
точной копией друг друга, за исключением одного параметра
(например, местоположения), наличием которого и объясняется
разница в цене этих объектов.
Позволяет рассчитать
поправку на одну
характеристику, по
которой различаются
парные объекты, и
использовать ее для
корректировки на этот
параметр цены продажи
сопоставимого с
объектом оценки
объекта-аналога.
Ограниченность
применения
объясняется
сложностью подбора
объектов парной
продажи, поиском и
проработкой большого
количества информации
И.В.Шарф
25
Экспертный метод
Основывается на представлениях оценщика о том,
является ли объект оценки хуже или лучше аналога
Пэ% - процентная поправка, определенная экспертным
методом,
если объект оценки лучше аналога на Пэ% то «+», если
объект оценки хуже аналога на Пэ% то «-»
Обычно рассматриваются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные денежные поправки, но известна
рыночная информация о процентных различиях.
И.В.Шарф
26
Метод
корреляционно-регрессионного анализа
состоит в допустимой формализации зависимости
между изменениями цен объектов недвижимости и
изменениями каких-либо его характеристик.
Особенности метода:
Трудоемкость, т.к. предполагает анализ большого
количества репрезентативных выборок из базы
данных
Наличие достаточно развитого рынка недвижимости,
так как метод.
И.В.Шарф
27
Метод сравнительных продаж – методы,
основанные на соотношении доходов и
продажной цены
В качестве единиц сравнения при оценке на основе
соотношения дохода и цены продажи используются:
валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
общий коэффициент капитализации (ОКК)
И.В.Шарф
28
Валовой рентный мультипликатор
Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта
ПВДо – ПВД оцениваемого объекта
ВРМан – усредненный ВРМ по аналогам
Цia – цена продажи i-того сопоставимого аналога
ПВДia – ПВД i-того сопоставимого аналога
m – количество отобранных аналогов
И.В.Шарф
29
Валовой рентный мультипликатор
ВРМ не корректируется на
удобства и другие различия
между объектом оценки и
сопоставимыми аналогами,
так как в основе расчета
положены фактические
значения арендных ставок и
цен аналогов, в которых уже
учтены указанные различия.
Метод применяется для оценки
коммерческой
недвижимости.
Недостатки:
в полной мере не учитывает
разницу в рисках между
объектом оценки и его
сопоставимым аналогом;
не учитывает разницу в
чистых операционных
доходах.
И.В.Шарф
30
Общий коэффициент капитализации
1)
2)
3)
осуществляется подбор сопоставимых (в том числе по
степени риска и доходам) продаж в данном сегменте
рынка недвижимости;
рассчитывается общий усредненный коэффициент
капитализации с использованием ЧОД i-того
сопоставимого аналога
определятся
оценки:
вероятная
И.В.Шарф
цена
продажи
объекта
31
Вопросы по теме
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
13)
14)
15)
16)
17)
Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в
сравнительном подходе.
В чем особенности применения сравнительного подхода?
Как реализуется сравнительный подход на практике?
Каковы критерии сходности объектов и субъектов рынка недвижимости?
Какие стоимостные поправки вам известны?
В чем особенности оценки соотношения дохода и цены продажи?
Что такое валовой рентный мультипликатор?
В чем заключается механизм применения метода валовой ренты?
Как применяют общий коэффициент капитализации при сравнительном подходе?
В чем заключается общая идея сравнительного подхода к оценке бизнеса?
Что такое ценовые мультипликаторы? Как их классифицируют?
Каков алгоритм метода рынка капитала?
Каковы критерии подбора компании-аналога?
В чем заключается отличие рынка капитала от метода сделок?
В чем сущность метода отраслевых коэффициентов?
Перечислите основные виды поправок, вносимых оценщиком
И.В.Шарф
32