Как купить недвижимость в Швейцарии

Как купить недвижимость в Швейцарии
В настоящем проспекте компании Naiman Trust Solutions Ltd. рассказывается
о том, как лица, не являющиеся гражданами Государств – Членов
Европейского Союза, могут приобрести недвижимость в Швейцарии. Цель
данного материала – дать краткий обзор правовых особенностей таких
сделок.
I.
Что имеется в виду под «недвижимостью»?
Для простоты изложения мы делим «недвижимость» на следующие три класса:
1. Недвижимость для проживания в Швейцарии (дома, кондоминиумы,
участки земли в зоне жилой застройки);
2. Недвижимость для отдыха (шале, кондоминиумы для отдыха, дачи);
3. Коммерческая недвижимость (склады, офисы, гостиницы, участки земли
в зоне коммерческой / промышленной застройки).
Такое разграничение не является произвольным, а соответствует структуре
законодательства. Краткий обзор истории законодательства показывает, что в
1960-х годах большое количество швейцарской недвижимости было куплено
преимущественно состоятельными немцами. В связи с этим Швейцария, всегда
испытывавшая нехватку площадей для жилья по сравнению с другими
странами,
решила
полностью
запретить
иностранцам
приобретать
недвижимость. В последующие 40 лет этот запрет был ослаблен, и сегодня
приобрести коммерческую недвижимость или недвижимость для отдыха стало
относительно просто.
II.
Недвижимость для проживания
Сразу следует прояснить один аспект: для лица, проживающего в другой
стране, приобрести недвижимость для целей проживания (например,
кондоминиум или дом в городах или других населенных пунктах, таких как
Женева, Цюрих или Базель), не имея вида на жительство в Швейцарии,
невозможно. Даже применение различных правовых схем, таких как трастовые
договоры, финансирование, обеспеченное ипотекой, использование какоголибо юридического лица с иностранным участием в качестве посредника,
наличие права на проживание, производные инструменты и пр., не позволяют
решить эту проблему.
Однако если у лица есть вид на жительство в Швейцарии (категории «В» или
«С»), то такое лицо может купить недвижимость для проживания, но вправе
использовать эту недвижимость только для целей личного проживания, а не
для сдачи в аренду. Любое приобретение с последующей сдачей в аренду
запрещено. В частности, в контексте иммиграции в Швейцарию мы часто
сталкиваемся с ситуацией, когда иммигранты ошибочно полагают, что они
NAIMAN TRUST SOLUTIONS LTD.
SCHEUCHZERSTRASSE 17, 8006 ZURICH, SWITZERLAND
ТЕЛ.: + 41 44 267 85 85 ФАКС: + 41 44 267 85 86 ИНТЕРНЕТ-САЙТ: WWW.NAIMAN-TRUST.COM
могут иммигрировать в «любое место» на территории Швейцарии, а потом
сразу же переехать в Цюрих или Женеву и купить там недвижимость. Это не
так! По этому вопросу обязательно нужно проконсультироваться со
специалистом. Например, может случиться так, что выданный иностранному
гражданину вид на жительство будет отозван.
В целом применимы следующие условия: недвижимость площадью до 3.000
квадратных метров может быть куплена иностранными гражданами без
специальных разрешений при условии, что у них имеется вид на жительство в
Швейцарии (разрешение на постоянное проживание). Если площадь объекта
недвижимости больше, то тогда требуется подать заявку на получение
специального разрешения. Обычно такое разрешение предоставляется при
наличии достаточных оснований для этого.
Если впоследствии данный иностранный гражданин хочет приобрести
дополнительные объекты недвижимости, то тогда он должен будет подать
заявку на получение разрешения. В большинстве случаев такие заявки не
удовлетворяются.
III.
Недвижимость для отдыха
Недвижимость для отдыха может быть приобретена только в отдельных
районах Швейцарии, определяемых Кантоном. Несмотря на это разрешение
все-таки требуется. Порядок получения таких разрешений зависит от Кантона, а
срок получения разрешения составляет от 4 до 6 недель. Иностранный
гражданин, которому требуется разрешение на приобретение недвижимости,
может получить право на приобретение недвижимости для отдыха, если объект
недвижимости расположен в туристическом городе, который признан таковым
Кантоном (примечание: в Кантоне Цюрих нет туристических городов). Каждое из
таких разрешений вычитается из квоты, выделяемой ежегодно Швейцарской
конфедерацией Кантону в форме единиц недвижимости для отдыха и для
проживания в гостиничных апартаментах с гостиничным обслуживанием. На
настоящий момент совокупная квота по Швейцарии составляет 1.500 единиц в
год, и практически всегда эта квота используется полностью.
Помимо квот, существуют также ограничения на размер жилой площади
недвижимости иностранного гражданина. Чистая жилая площадь, как правило,
не должна превышать 200 кв.м., а земельный участок – 1.000 кв.м. Однако на
практике наблюдаются некоторые незначительные отклонения от этих величин.
Излюбленными местами для приобретения недвижимости для отдыха
являются Санкт-Мориц, Давос, Ароза, Церматт и Вербье. Более того, такие
«разрешенные» города, как Энгельберг, Везен и Айнзидельн, расположены
всего лишь в 40 минутах – часе езды от Цюриха.
IV.
Коммерческая недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости для целей бизнеса или торговли не
требует получения разрешения. В такого рода сделках свидетельство о покупке
(договор купли-продажи) должно указывать, что объект недвижимости и какиелибо дополнительные площади служит исключительно коммерческим целям и
NAIMAN TRUST SOLUTIONS LTD.
SCHEUCHZERSTRASSE 17, 8006 ZURICH, SWITZERLAND
ТЕЛ.: + 41 44 267 85 85 ФАКС: + 41 44 267 85 86 ИНТЕРНЕТ-САЙТ: WWW.NAIMAN-TRUST.COM
не включают какие-либо жилые помещения. Законодательство даже позволяет
приобретать без получения разрешения коммерческую недвижимость не для
использования покупателем, а для сдачи в аренду третьим лицам. Если
приобретается участок земли без строений или элементов сооружений (участок
под застройку), то должно быть предоставлено доказательство в форме
специальной отметки в свидетельстве о покупке о том, что в течение разумного
срока (не более 3 лет) на этом участке будет построено здание, которое будет
использоваться для целей осуществления деятельности. Участки земли,
купленные в качестве коммерческой недвижимости, могут сдаваться в аренду
без проблем. По опыту можно сказать, что рентабельность вложений
составляет от 2,5% до 4,0%.
Хотелось бы отметить, что гостиницы считаются коммерческой недвижимостью
и могут быть приобретены без разрешения. Но если строится или покупается
многоквартирный дом, квартиры в котором сдаются в аренду, то это не
считается коммерческой недвижимостью.
V.
Примечание к вопросам аренды
В принципе в Швейцарии разрешается арендовать любую недвижимость без
получения разрешения. Даже в таких городах, как Цюрих, Цуг и Женева, жилая
недвижимость может быть арендована без каких-либо проблем. Однако
следует отметить, что аренда жилой недвижимости должна быть «в пределах
нормы». В Швейцарии любой договор аренды жилой недвижимости,
заключенный, например, на срок 10 лет, считается попыткой обойти
законодательство. Поэтому такие договоры аренды признаются ничтожными.
VI.
Примечание к вопросу о специальных разрешениях
Некоторые консалтинговые фирмы и агенты по недвижимости рассказывают о
том, что шансы на получение «специального разрешения» есть. Но это все
сказки. Теоретически закон предусматривает возможность получения таких
разрешений. Однако это недействующее положение законодательства, что
означает, что такие разрешения не выдавались и не будут выдаваться.
VII.
Примечание о компаниях, занимающихся недвижимостью и
прошедших листинг на фондовой бирже
Любой иностранный гражданин может владеть любым количеством акций
швейцарских компаний из сферы недвижимости, прошедших листинг на
фондовой бирже, при условии, что акции такой компании вложены
исключительно или преимущественно в коммерческую недвижимость
(ориентировочный уровень: 66% акций). По законодательству, иностранному
гражданину не требуется разрешение на приобретение паев фонда
недвижимости при условии, что такие паи регулярно обращаются на рынке.
Однако разрешения на покупку акций компании, занимающейся жилой
недвижимостью, не выдаются.
NAIMAN TRUST SOLUTIONS LTD.
SCHEUCHZERSTRASSE 17, 8006 ZURICH, SWITZERLAND
ТЕЛ.: + 41 44 267 85 85 ФАКС: + 41 44 267 85 86 ИНТЕРНЕТ-САЙТ: WWW.NAIMAN-TRUST.COM
VIII.
Примечание к вопросам иммиграции
Иммиграция в Швейцарию – это не только очень сложный, но и очень
дорогостоящий процесс. В законодательстве содержится окончательный
перечень требований по иммиграции, которые должны быть выполнены для
получения вида на жительство. На практике применяются следующие
основания для иммиграции:
-
Иммиграция в качестве «крупного налогоплательщика»
Термин «крупный налогоплательщик» в разных Кантонах определяется
по-разному и в денежном выражении может означать от 280.000 до 1,5
млн швейцарских франков в год.
-
Иммиграция в качестве инвестора / предпринимателя
Создание рабочих мест в высокооплачиваемых отраслях является
обязательным условием. Обычно требуется, чтобы была создана новая
компания, или обеспечивалось функционирование действующей
компании, при этом количество рабочих мест должно быть не менее 4 –
10 (в зависимости от Кантона).
-
Иммиграция в качестве специалиста / менеджера
Иммигрирующее лицо должно быть определенного возраста, иметь
образование и обладать руководящим опытом в профессиональной
сфере. Помимо этого, рекомендуется назначить такому лицу адекватную
заработную плату, и швейцарская компания должна доказать, что
специалиста такой квалификации нельзя было найти в Швейцарии или в
Европейском союзе.
-
Иммиграция при выходе на пенсию
Минимальный возраст – 55 лет, наличие средств для проживания,
наличие определенных связей со Швейцарией и отсутствие каких-либо
деловых отношений со Швейцарией.
Хотелось бы отметить, что возможности для иммиграции в Швейцарию очень
ограничены, и действовать в этом направлении следует с большой
осторожностью: любая корреспонденция сканируется и хранится в центральной
базе данных органов по делам иммиграции. Налоговые органы, посольства,
органы по делам иммиграции, полиция и органы социального обеспечения
имеют неограниченный доступ к этим базам данных. В принципе, практически
невозможно что-либо исправить, если заявление на иммиграцию было
отклонено. Naiman Trust Solutions Ltd. обладает многолетним опытом работы с
иммигрантами из следующих стран: Россия, Украина, Казахстан, Израиль,
Беларусь, Чешская республика, Словакия, Польша, Ливан, Саудовская Аравия
и Сирия. Более того, у нас есть все необходимые связи в иммиграционных и
налоговых органах различных Кантонов.
NAIMAN TRUST SOLUTIONS LTD.
SCHEUCHZERSTRASSE 17, 8006 ZURICH, SWITZERLAND
ТЕЛ.: + 41 44 267 85 85 ФАКС: + 41 44 267 85 86 ИНТЕРНЕТ-САЙТ: WWW.NAIMAN-TRUST.COM
Данный информационный вестник не отражает официальные рекомендации от Naiman Trust Solutions Ltd., Швейцария.
Вы берете на себя риск при использовании данной информации. Вы несете полную ответственность за любые потери в
связи с использованием информации в этом документе. Ни Naiman Trust Solutions Ltd., ни любое другое дочернее или
связанное с ним юридическое лицо, партнеры, директора, владельцы или работники, не будут нести ответственность за
любые прямые или косвенные убытки, или любые другие убытки, понесенные с связи с заключением сделок,
контрактов, по закону или в связи с нанесением вреда третьим лицам, или же в любой другой форме, с связи с
использованием информации, полученной в этом документе. Этот документ и информация, содержащаяся в нем,
представлены в той же форме, в которой они были получены. Naiman Trust Solutions не дают никаких гарантий
касательно этого документа или информации. Этот документ служит цели предоставления общей информации по
конкретным вопросам и не является полным отражением все возможной информации по этим вопросам. Поэтому,
информация, содержащаяся в этом документе, не достаточна для того, чтобы считаться полной консультацией или
услугами по вопросам налогообложения, бухгалтерского учета, а также юридическим, инвестиционным или
консультационным или иным профессиональным вопросам. Учитывая все вышеуказанное, Naiman Trust Solutions Ltd.
не гарантируют, что документ или информация в нем не будет содержать ошибок или же будет полностью
соответствовать определенным критериям исполнения или качества.
NAIMAN TRUST SOLUTIONS LTD.
SCHEUCHZERSTRASSE 17, 8006 ZURICH, SWITZERLAND
ТЕЛ.: + 41 44 267 85 85 ФАКС: + 41 44 267 85 86 ИНТЕРНЕТ-САЙТ: WWW.NAIMAN-TRUST.COM