ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВА
реклама
Обзор подготовлен экспертами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Март 2012 г. Москва ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВА 1 квартал 2012 года 2 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года Москва ОЛЬГА ЗБРУЕВА Руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate ВВОД НОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ Активность игроков рынка коммерческой недвижимости остается на достаточно высоком уровне. КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ В сегменте торговых центров ситуация характеризуется стабильностью. Низкий объем предложения и активный спрос на торговые площади удерживают уровень вакантности площадей в торговых объектах на практически нулевых показателях. Размер арендных ставок в данном сегменте не претерпел изменений. В условиях недостатка нового предложения привлекательность функционирующих торговых центров для арендаторов повышается. Собственники торговых центров стремятся активно повысить эффективность своего бизнеса за счет ротации арендаторов, внедрения маркетинговых программ и программ лояльности. Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы по итогам 1 кв. 2012 г. Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы по итогам 1 кв. 2012 г. Общая площадь, кв.м 6 028 090 Арендопригодная площадь, кв.м Введено в эксплуатацию в 1 кв. 2012 г. Общая площадь, кв.м Низкий объем ввода нового качественного предложения торговых объектов заставляет торговых операторов рассматривать помещения формата street-retail. В сегменте street retail спрос фокусируется на помещениях, которые в наибольшей степени соответствуют не только заявленным требованиям конкретной сети, но и заданному бюджету. В помещениях формата street retail, которые имеют высокий потенциал по доходности торговой точки, сетевые ритейлеры активно заменяют неэффективных операторов. В частности, несетевые магазины, аптеки и кафе заменяются сетевыми предприятиями этого же профиля. Низкомаржинальных операторов (например, детские товары, операторы услуг) теснят с центральных магистралей ритейлеры, представляющие более доходные сегменты. Размер арендных ставок в помещениях формата street retail достиг максимума. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты не находят своего клиента из-за несоответствия уровня арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между собственником помещения и арендатором. В связи с активностью операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки на рынке торговой недвижимости имеют определенный потенциал роста на 5-15%, особенно по ликвидным помещениям в торговых центрах и сегменте street retail. Однако учитывая тенденцию ужесточения требований операторов к помещениям, серьезного роста ставок аренды не предвидится. Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать бизнес в Московской области. Города Подмосковья являются площадкой для активного развития сетевой розницы не только в формате торговых центров, но и в сегменте street retail: банков, продовольственных магазинов, аптек, магазинов товаров для дома, предприятий общественного питания. 3 296 550 Арендопригодная площадь, кв.м Источник: ASTERA 119 079 41 047 Средние ставки аренды на рынке помещений street retail Москвы, 1 кв. 2012 г. Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год В пределах Садового 1900-2500 кольца Между Садовым 1400-2000 кольцом и ТТК Между ТТК и МКАД 700-1300 (спальные районы) Источник: ASTERA *На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены. 3 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года ПРЕДЛОЖЕНИЕ Москва Динамика ввода объектов торговой недвижимости, 2003- 2012 гг. Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2012 г. 1400 1 046 1200 1000 1 196 790 800 По итогам 1 квартала 2012 года в Москве введено 119 079 кв.м качественных торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию ТЦ Калейдоскоп. Объем нового предложения за 1 кв. 2012 г. соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Однако он не является достаточным для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве. 600 349 400 119 200 0 2008 2009 2010 2011 1 кв. 2012 Источник: ASTERA Новое предложение торговых площадей в 1 кв. 2012 г. Название объекта Тип Калейдоскоп ТРЦ Адрес Химкинский бульвар, 7-23 ИТОГО Источник: ASTERA Общая Арендопригодная площадь, кв.м площадь, кв.м 119 079* 41 047 119 079 41 047 Ввод нового ТЦ в Москве в 1 кв. 2012 г. *Объект введен в эксплуатацию, официальное открытие планируется в июне 2012 г. Согласно официально заявленным планам девелоперов до конца 2012 года в Москве ожидается ввод 12 торговых центров общей площадью 481 935 кв.м. Сроки ввода некоторых проектов уже в начале текущего года были скорректированы и перенесены на 2013 год (River Mall, Outlet Village Kievsky). В итоге в условиях исполнения сроков заявленных проектов общий объем качественных торговых площадей в столице может составить 6 млн. 515 кв.м (GLA – 3 млн. 614 кв.м). Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2012 г.* Название объекта Goodzone РИО Отрада, 2-4 фаза Outlet village Белая Дача Fashion House Moscow Тип ТЦ ТРЦ ТРЦ Аутлет г. Котельники 40 800 38 000 Аутлет Ленинградское шоссе 38 800 28 765 35 500 18 000 30 000 19 780 24 820 13 300 18 215 18 000 6 200 12 400 17 000 6 500 7 800 5 500 481 935 313 435 Парус ТЦ Москворечье ТРЦ Панфиловский ТЦ Свиблово МЦ ТЦ ТЦ Сомбреро ТЦ ТЦ на Профсоюзной ИТОГО Общая Арендопригодная площадь, кв.м площадь, кв.м Каширское ш, 12 120 000 70 000 Ленинский просп., 109 76 000 45 000 Пятницкое шоссе,5 55 000 50 000 Адрес Новокуркинское шоссе, 1 Каширское шоссе, 52 Зеленоград, Панфиловский проспект ул. Снежная, 27 А,Б,Г ул. Миклухо-Маклая,36 Варшавское шоссе, 152А ул. Профсоюзная, 118 ТЦ Калейдоскоп Структура существующих ТЦ Москвы, 1 кв. 2012 г. 21,18% 18,34% 47,05% Суперрегиональные Суперокружные и региональные Районные Окружные *Данные составлены на основании официальных планов девелоперов на момент подготовки аналитического отчета. 13,43% Москва СПРОС Структура спроса Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости продолжает проявлять высокую активность. Сетевые ритейлеры активно ищут новые площадки для развития, планируют открытие новых точек продаж, некоторые из операторов экспериментируют с новыми форматами торговли. В 1 квартале 2012 года по-прежнему самый востребованный формат помещений в торговых центрах - до 100 кв.м (53% в общем объеме спроса). При этом, наблюдается рост спроса в торговых центрах на помещения площадью 100250 кв.м (23% в общем объеме спроса). Новые планы выхода на рынок В 2012 год ряд компаний заявили о своих планах выхода на рынок Москвы. Группа «Мираторг», российский мясопереработчик, планирует создать в Москве собственную сеть супермаркетов. Бывшие совладельцы «Лента» планируют открыть 30 мелкооптовых комплексов - аналогов американских магазинов Costco и Sam's Club. Х5 Retail Group заявляет о планах по возвращению к развитию сети магазинов «у дома» под брендом «Копейка». На рынке БТЭ ярким событием стало поглощение компанией «Эльдорадо» сети «Берингов». Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах в 1 кв. 2012 г. 4% 5% Продовольствие Цветы Магазин-склад Общепит Аксессуары Обувь Товары для дома Общепит Поиск новых форматов В начале 2012 года продолжилась тенденция апробирования ритейлерами новых форматов. Компания «36.6» планирует перевод части аптек под новый бренд «Аптечный склад». ОТП Банк заявил об открытии в 2012 году порядка 50 новых миниофисов «ОТП-Лайт». Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд. «Реал - Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя формате «городской гипермаркет» в г. Щелково Московской области. 23% 27% Бренды, заявившие о планах выхода на рынок в 2012 г. Название бренда Профиль деятельности Мираторг Новая Голландия Энель Cosi Cosmopolitan Fine Jewellery & Accessories Kari SIA Home Fashion Toridoll Corp Источник: ASTERA 15% 26% от 1000 кв.м. 250-500 кв.м. 50-100 кв.м. 500-1000 кв.м. 100-250 кв.м. До 50 кв.м. Источник: ASTERA В помещениях формата street retail на центральных торговых коридорах наиболее активными арендаторами выступают предприятия общественного питания. В спальных районах по-прежнему продолжают развиваться демократические сетевые рестораны и продуктовые супермаркеты, сетевые аптеки и магазины детских товаров. Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения street retail в Москве в 1 кв. 2012 г. Продукты; 17% Прочее; 13% Общепит; 24% Новые площадки для развития Ритейлеры продолжают активно осваивать регионы. С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек. «Детский мир» планирует открывать магазины в городах Московской области и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью. Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города. «Связной» планирует весной текущего года открытие флагманских салонов под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери. Услуги; 11% Банки; 4% Товары народного потреблен ия; 8% Источник: ASTERA Одежда и обувь; 16% 5 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года Ключевые сделки по аренде Наиболее заметные сделки в торговых центрах Москвы в 1 кв. 2012 г. Компанияарендатор Арендуемая площадь, кв.м Inditex Кронверк Синема О’КЕЙ-Экспресс MaxFitness Домаркет Kanzler 5 000 4 000 2 000 1 400 1 000 1 500 Торговый центр Весна Весна Сомбреро Ереван Плаза МЦ Мега Белая Дача Адрес Алтуфьевское шоссе Алтуфьевское шоссе Варшавское шоссе, д.152А ул. Б. Тульская, д. 13 ул. Миклухо-Макалая, вл. 36 г. Котельники Источник: ASTERA Москва Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы Профиль якорного арендатора Арендная ставка*, долл./кв.м в год Кинотеатр 120-250 DIY Продукты Товары для дома Товары для детей Бытовая техника 100-150 120-400 250-400 300-600 200-400 Одежда и обувь 400-600 Источник: ASTERA АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Размер арендных ставок на помещения формата street retail в Москве достиг своего потолка. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты с удачным местоположением не находят своего клиента из-за несоответствия уровня ставки аренды реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды. Уровень арендных ставок на помещения в торговых центрах остается стабильным как для якорных операторов, так и для арендаторов торговых галерей. Уровень вакантных площадей Стабильный спрос на торговые помещения в Москве и отсутствие нового предложения в центре приводят к дальнейшему сокращению уровня вакантных площадей. В перспективе двух лет при существующих темпах строительства торговых объектов это может обернуться серьезным дефицитом торговых помещений в Москве. Изменение доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы, 2009 - 2012 гг. 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Источник: ASTERA * Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов Основные операторы торговых галерей в торговых центрах Москвы Арендная Профиль Площадь, ставка*, оператора кв.м долл./кв.м в год Общепит 50-300 800-3000 Одежда и обувь Парфюмерия, косметика Аксессуары, бижутерия Сотовая связь 50-200 700-3000 50-300 1500-3000 30-60 1500-3000 30-80 2500-4000 Источник: ASTERA * Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов Средний уровень арендных ставок помещений street retail по основным торговым коридорам Москвы в 1 кв. 2012 г. Арендная ставка, Торговый коридор долл./кв.м в год Ул. Тверская 2000-7000 Ул. Петровка 2000-4200 Ул. Арбат 1800-3000 Ул. 1-я Тверская – Ямская 1700-3000 Кутузовский пр. 1700-2800 Ленинградский пр. 1300-3000 Пр. Мира 1300-2100 Ул. Маросейка 2000-2800 Ул. Большая Дмитровка 1800-3000 Ул. Пятницкая 1200-2000 Ленинский пр-т 1100-3000 Ул. Кузнецкий Мост 1800-2900 Ул. Мясницкая 1200-2800 6 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года О КОМПАНИИ ASTERA АЛЕКСЕЙ ФИЛИМОНОВ Генеральный директор [email protected] АЛЕКСАНДР ШЕЛУХИН Директор по инвестиционным проектам [email protected] Москва ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate – международная консалтинговая компания, оказывающие профессиональные услуги в сфере коммерческой и элитной жилой недвижимости. Компания активно работает на рынке коммерческой недвижимости с 1992 года. Офисы компании расположены в Москве, СанктПетербурге, Киеве. BNP Paribas Real Estate — ведущая международная компания в сфере недвижимости, лидер рынка Европы по объему оборота среди консалтинговых компаний по итогам 2009 и 2010 года. Альянс с компанией BNP Paribas Real Estate дает компании ASTERA возможность представлять интересы клиентов за рубежом и привлекать зарубежные инвестиции в российские девелоперские проекты. АЛЕКСЕЙ РЯБИЧЕВ Руководитель отдела офисной недвижимости [email protected] ОЛЬГА ЗБРУЕВА Руководитель департамента по работе с клиентами [email protected] ASTERA – ЛИДЕРСТВО, ОСНОВАННОЕ НА КАЧЕСТВЕ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ Более 500 реализованных проектов стратегического и инвестиционного консалтинга; Собственная эксклюзивная база из 30 000 объектов торговой, офисной, индустриальной и элитной жилой недвижимости; Более 6 000 000 кв.м коммерческих площадей реализовано консультантами компании ASTERA с 1992 года; Заключено более 8 500 сделок на рынке коммерческой недвижимости России и Украины; Клиентами ASTERA стали более 4 000 компаний, включая международные и российские финансовые, инвестиционные, торговые и промышленные корпорации и сети.
