Обзор рынка коммерческой недвижимости Тюмени

Аналитический отчет
«Обзор рынка
коммерческой недвижимости Тюмени»
Демонстрационная версия
Данное исследование подготовлено компанией СТК исключительно в информационных целях.
Информация, представленная в исследовании, получена из открытых источников или собрана с
помощью маркетинговых инструментов, однако компания СТК не гарантирует точности и полноты
информации для любых целей. Компания не несет ответственность за какие-либо убытки или ущерб,
возникшие в результате использования любой третьей стороной информации, содержащейся в
настоящем отчете, включая опубликованные мнения или заключения, а также за последствия,
вызванные неполнотой представленной информации. Данные материалы не могут распространяться
без разрешения компании СТК.
Москва 2006
Описание исследования
______________________________________________________
Исследование представляет собой аналитический обзор, в котором
представлена текущая ситуация в различных сегментах рынка коммерческой
недвижимости Тюмени, а именно: офисной, торговой, складской и гостиничной.
Обзор условно разделен на три части. В первой части раскрываются основные
тенденции развития региональных рынков коммерческой недвижимости по
федеральным округам России; дается классификация офисной, торговой и складской
недвижимости.
Во второй части обзора содержится статистическая информация, дающая
представление о социальном и экономическом потенциале анализируемого региона.
Третья часть посвящена анализу текущей ситуации, сложившихся тенденций,
а также определению перспектив развития выше обозначенных сегментов рынка
коммерческой недвижимости Тюмени.
Аналитическая часть обзора позволяет сформировать полную и всестороннюю
картину рынка, основанную на новейших и профессионально проанализированных
данных, полученных из различных источников.
В силу обобщенного характера данного исследования в анализе
использовались материалы, доступные в открытых общих и специализированных
средствах массовой информации, что позволило с высоким уровнем доверия
оценить ситуацию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости Тюмени.
Содержание исследования
_____________________________________________________
Глава I. Основные тенденции развития региональных рынков коммерческой
недвижимости
1.1. Офисная недвижимость
1.2. Торговая недвижимость
1.3. Складская недвижимость
1.4. Гостиничная недвижимость
Глава II. Социально-демографическая, географическая и экономическая
характеристика
города Тюмень
Глава III. Общая
характеристика
развития
недвижимости Тюмени
3.1. Инвестиционная привлекательность
3.2. Характеристика коммерческой недвижимости
рынка
коммерческой
Глава IV.Анализ рынка офисной недвижимости Тюмени
4.1. Классификация офисной недвижимости
4.2. Спрос и предложение
4.3. Ценовая ситуация
Глава V. Анализ рынка торговой недвижимости Тюмени
5.1. Классификация торговой недвижимости
5.2. Спрос и предложение
5.3. Ценовая ситуация
Глава VI.Анализ рынка складской недвижимости Тюмени
6.1. Классификация складских помещений
6.2. Спрос и предложение
Глава VII. Анализ рынка гостиничной недвижимости Тюмени
Приложение 1. Предложения коммерческих помещений, выставленных на
продажу
Приложение 2. Информация о гостиницах Тюмени
Основные тенденции развития региональных
рынков коммерческой недвижимости
______________________________________________________
На развитие региональных рынков недвижимости оказывает влияние ряд
факторов, основными из которых являются:
Географическое положение и
расположение региона
относительно основных
федеральных транспортных
магистралей
Экономическое развитие
региона
Социально –
демографические
характеристики населения
Региональный
рынок
недвижимости
Эффективность работы местной
администрации в интересах
развития региона и ее
градостроительной политики
Наличие интереса местных и
региональных инвесторов к
развитию рынка недвижимости
Соотношение спроса и
предложения в
различных сегментах
рынка недвижимости
В подавляющем большинстве регионов рост спроса значительно превышает
объем предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости. При этом
наиболее активным по развитию сегментом является торговая недвижимость.
Особенности развития рынка коммерческой
недвижимости Тюмени
______________________________________________________
РА «Эксперт» присвоило Тюмени рейтинг инвестиционной привлекательности
С++ (условия для ведения бизнеса достаточно благоприятные и они улучшаются.
Предприниматели и инвесторы расширяют бизнес). Абсолютно наилучшего
результата в динамике ранга инвестиционного риска добилась Тюменская область (с
55-го на 12-е место). По результатам исследования Тюмень - самый
привлекательный город для инвестиций в Уральском Федеральном округе.
Основными
факторами, способствующими привлечению
относятся:
9
динамика развития областного центра;
9
стабильная макроэкономическая ситуация;
9
сравнительно высокие доходы населения.
инвестиций,
Тюмень выгодно отличается от других территорий с удачным географическим
положением. Город находится на пересечении важных транспортных потоков - из
Европы и стремительно развивающихся восточных стран, часть города и области
находятся на Урале, а другая - в Сибири. Также важна близость к основным
нефтегазодобывающим регионам России. Транспортная доступность и надлежащая
инфраструктура, развитая телекоммуникационная сеть города - все эти факторы в
совокупности во многом предопределили и стратегию ее развития.
Есть еще ряд показателей, характеризующих уровень жизни горожан и
влияющих на привлечение инвесторов. Это высокий уровень отраслевой структуры
экономики. В Тюмени высокими темпами идет строительство и открываются новые
предприятия. Параллельно идет повышение качества жизни горожан, поддержание
высокого уровня доходов населения.
Тюмень развивается за счет денежных потоков, которые идут от нефтегазовой
индустрии. Однако развитию способствуют не только местные фирмы, но и компании
федерального масштаба. Однако подобные компании приходят в регион не массово.
В 2005 году был настоящий бум игровых салонов. По оценкам местных экспертов
рынка, в ближайшее время федеральные игроки будут приходить, но не более 1-2 в
год.
Развитие рынка коммерческой недвижимости в городе сопровождается общим
подъемом градостроительной культуры, включая жилые кварталы и городские зоны
рекреации. Строительство идет такими темпами, что за год-другой здесь появляются
новые улицы. Особо активно застраивается центр города.
По всем трем сегментам на сегодняшний день наблюдается явный,
устойчивый и неудовлетворенный спрос. Предложение постоянно находится в
дефиците, и для клиентов коммерческого сектора существует большая проблема
найти приличное предложение для целей своего бизнеса. Рынок аренды торговых
площадей развивается более активно, чем рынок продажи.
Особенности развития рынка торговой
недвижимости Тюмени
______________________________________________________
Рыночные возможности Тюмени понятны: это второй по политической
активности областной центр региона после Екатеринбурга, а значит, точка
притяжения крупного бизнеса. Кроме того, это центр с огромным бюджетным
ресурсом и, соответственно, спросом во всех связанных сегментах.
Объем инвестиций в торговый сегмент Тюменской области растет с каждым
годом, постоянно появляются ювелирные салоны и крупные магазины бытовой
техники, мебели, строительных материалов. Помимо местных торговых операторов в
город постоянно выходят федеральные бренды и ритейловые сети.
Средняя обеспеченность населения торговыми площадями Тюмени 644 кв.
метра на тысячу жителей. Для сравнения - общемировой уровень 500 кв. метров.
Однако от нормы развитых стран - 1000 кв. метров – Урал в целом и Тюмень в
частности существенно отстает.
Рисунок. Структура торговых площадей Тюмени.
25%
47%
8%
20%
встроенные помещения
отдельно стоящие здания
киоски, павильоны и рынки
торговые центры
Сегодня Тюмень действительно переживает своеобразный торговый бум –
только за последние два года в ней появилось несколько значительных по объему и
оборотам торговых центров, таких как «Премьер», «Мегаполис-Гудвин», «МЕТРО».
А в ближайшее время запланирован ввод еще нескольких значительных
объектов, таких как: «Южный», «Московский», «Мегаполис-Гудвин» (вторая очередь)
и др.
Таким образом, Тюмень можно характеризовать как динамично
развивающийся областной центр с огромными инвестиционными возможностями.
Краткая информация
о компании СТК
______________________________________________________
Компания СТК
- это опытная, динамично развивающаяся организация,
оказывающая своим клиентам широкий спектр консультационных услуг в области
организации и ведения бизнеса по вопросам, связанным с проведением
маркетинговых исследований, оценкой стоимости имущества, разработкой проектов
и бизнес-планов.
Исследование рынка недвижимости является одним из ключевых
направлений деятельности компании СТК, которое включает в себя комплексное
изучение рынка и определение вероятного сценария его развития в разрезе жилой и
коммерческой недвижимости как в Москве, так и других регионах России.
Специалисты компании СТК в зависимости от задачи, которую ставит перед
ними Заказчик, проводят исследование рынка недвижимости по нескольким
направлениям:
1. Сбор и анализ информации о различных сегментах рынка
недвижимости - исследование текущего состояния, новых рыночных возможностей
и перспектив развития.
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка планируемой застройки. Разработка рекомендаций
касательно возможных вариантов использования земельного участка и примерного
соотношения различных видов недвижимости на участке застройки.
3. Изучение и анализ объектов компании Заказчика (квартир, офисов,
торговых помещений и т.п.), основными аспектами которого являются ценовой
анализ конкурентов, изучение существующих аналогов, оценка конкурентных
преимуществ объектов компании Заказчика.
4. Анализ спроса и изучение потребительских предпочтений покупателей
/ арендодателей на рынке недвижимости: сегментация реальных и потенциальных
покупателей / арендодателей по социально-демографическим и поведенческим
характеристикам; составление портрета покупателя жилья.