Проблемы классификации объектов для целей кадастровой

107078, Москва, ул. Новая Басманная, д. 14, стр. 4
тел.: +7 903 590 86 34, e-mail: info@irt.su
www.irt.su
А.В. Пылаева
Проблемы классификации объектов для целей кадастровой оценки
и налогообложения недвижимости
Аннотация: Метод индивидуальной оценки, в отличие от метода массовой оценки, характеризуется большой затратностью.
Насколько обоснованно его использование? Вопрос не праздный, ведь в настоящее время полным ходом идет подготовка к введению
налога на недвижимость.
Ключевые слова: налогообложение недвижимости, кадастровая оценка, классификация объектов недвижимости
Зарождение, формирование и становление института массовой (в российском контексте — кадастровой) оценки недвижимости
происходило в тех странах, где вводился налог на недвижимость и в качестве налоговой базы была выбрана стоимость последней.
По международному стандарту массовая оценка означает «процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по
состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования» [1].
Похожее определение содержится и в федеральном стандарте: «Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения
стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и
иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» [2]. Из определений следует, что обязательным элементом
массовой оценки является группировка, иначе, классификация объектов. Рассмотрим классификацию объектов недвижимости в целях
кадастровой оценки и налогообложения недвижимости.
Институт Развития Территорий
Как группируются объекты
Цель классификации (группировки) — переход от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству
классов объектов оценки исходя из их функционального назначения, которое и определяет различие в рыночной и кадастровой
стоимости. Как правило, классификация соответствует сегментации рынка недвижимости; основные классы объектов оценки —
квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т. д. [3, с. 19].
При этом каждому классу объектов соответствует определенный метод оценки и своя ставка налога.
К преимуществам метода массовой (кадастровой) оценки можно отнести низкие затраты на ее проведение в пересчете на один объект
налогообложения. Именно поэтому данный метод был взят за основу при определении кадастровой стоимости земельных участков для
целей введения земельного налога в России.
Структура налоговой базы в разрезе категорий земель выглядит следующим образом: 82,2% приходится на земли населенных пунктов
(1,2% общей площади РФ); 9,2% — на земли сельскохозяйственного назначения (25% общей площади РФ); 4,5% — на земли лесного
фонда (68,9% общей площади РФ) [4, с. 112].
В качестве примера рассмотрим классификацию наиболее значимой для налогообложения категории земель «Земли населенных
пунктов».
Для целей кадастровой оценки классификация земельных участков в составе указанной категории земель была впервые введена в 2002
году и изменена в 2007 и 2011 годах. Неизменными остались цели и принципы классификации — функциональное назначение объектов и
соответствие классов методам оценки.
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
2
Институт Развития Территорий
Когда используется индивидуальная оценка
На практике не всегда получается прибегнуть к методу массовой оценки: из-за недостаточности информации о рыночной стоимости
объектов нельзя использовать метод построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости. Тогда, согласно методическим
рекомендациям, должен применяться метод индивидуальной оценки. Он характеризуется значительными затратами в пересчете на один
объект налогообложения.
Так, при определении кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в 2007—2008 гг. в
индивидуальном порядке оценивались земельные участки гостиниц, рекреаций, электростанций, вокзалов [5, с. 61—62]. Статистические
данные о количестве указанных объектов в разрезе классов представлены в табл. 1.
В настоящее время одним из направлений повышения эффективности налоговой политики государства является реформирование
системы налогообложения в части введения налога на недвижимость и установления в качестве налоговой базы кадастровой стоимости
недвижимости. Поручением Правительства Российской Федерации предусмотрен комплекс мероприятий, направленных на создание
условий введения местного налога на недвижимость в Российской Федерации [2].
Минфином России и Министерством экономического развития России согласован план мероприятий, обеспечивающих введение на
территории Российской Федерации местного налога на недвижимость. В соответствии с Планом мероприятий, вся подготовительная
работа для введения налога на недвижимость должна быть завершена к концу 2012 года, в том числе должны быть выполнены работы по
кадастровой оценке объектов недвижимости. Планируемые изменения налогов, связанных с недвижимостью, приведены в Таблице 1.
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
3
Институт Развития Территорий
Таблица 1
Количество земельных участков в разрезе классов по субъектам Федерации
Количество земельных участков
Субъект Федерации
Кемеровская область
Вологодская область
Республика Татарстан
Амурская область
Ивановская область
Костромская область
Красноярский край
Свердловская область
Нижегородская область
общее
гостиниц
рекреаций
электростанций
вокзалов
719 615
348 003
720265
245 479
295 315
252 594
306 946
887 505
925 653
50
37
81
60
45
36
51
82
81
166
68
66
82
44
29
136
299
144
29
7
0
6
14
55
15
24
19
75
17
36
21
27
23
45
59
45
Сравнение суммы налога и затрат на определение налоговой базы
Исследуем соотношение максимально возможной суммы налога в условиях действующего законодательства и затрат на определение
налоговой базы для тех классов объектов, кадастровая стоимость которых определяется индивидуально.
Максимально возможная сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости объекта налогообложения и
максимально возможной для данного класса объектов ставки налога (табл. 2, гр. 7).
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
4
Институт Развития Территорий
Таблица 2
Соотношение величины налоговой базы и затрат на ее определение
Субъект
Федерации
Вид использования
земельного
участка
Значение
УПКСЗ1
УПКСЗ ,
руб./кв. м
Площадь,
кв. м
1
2
3
4
5
6
7
Среднее
1310
2950
11 594
Минимальное
282
1915
Среднее
2455
Минимальное
Среднее
Республика
Татарстан
Гостиницы
Кемеровская
область
Гостиницы
Вологодская
область
Вокзалы
Минимальное
1
Сумма налога, руб.
Затраты,
руб.
максимальная
минимальная
(гр. 4 ∙ гр. 5 ∙ 0,3%) (гр. 4 ∙ гр. 5 ∙ 1,5%)
Превышение затрат
над суммой налога
минимальной
(гр. 8 : гр. 6)
максимальной
(гр. 8 : гр. 7)
8
9
10
57 968
55 000
4,74
0,95
1 620
8 100
55 000
33,95
6,79
4360
32 111
160 557
55 000
1,71
0,34
479
1331
1 913
9 563
55 000
28,76
5,75
1054
13931
44 050
220 249
55 000
1,25
0,25
75
4650
1 046
5 231
55 000
52,57
10,51
Затраты на определение налоговой базы (табл. 2, гр. 8) складываются из затрат на определение кадастровой стоимости 2 и затрат на
проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости3, что является обязательным требованием законодательства [6,
ст. 24.16].
_____________________
1
УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земель
2
Работы по определению рыночной стоимости (индивидуальная оценка объекта) оцениваются в сумме свыше 30 000 руб. URL: http://www.profocenka.nn.ru/tariff.htm;
http://www.fin-audit.nnov.ru/detail/tarif/full_price.php; http://ocenka.auditinform.ru/aupages-tarifs.html, http://www.russcon8.ru/7.php
3
Стоимость прохождения экспертизы отчета (индивидуальная экспертиза) превышает 25 000 руб. URL: http://www.kadastrocenkanp.ru/expertise/tariffs_examination/index.php; http://www.nkso.ru/exsovet4.html; http://smao.ru/ru/service/index.html
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
5
Институт Развития Территорий
Как видно, чем меньшее число объектов по сравнению с их общим количеством оценивается, тем существеннее превышение затрат над
максимально возможной суммой налога (см. табл. 2, гр. 10). То есть доходы от налога будут значительно меньше затрат на его
определение, что противоречит принципу экономности налогообложения.
Возникает вопрос: насколько обоснованно выделение немногочисленных классов объектов недвижимости, требующих значительных
затрат на определение налоговой базы? Ответ на него актуален не только для рассмотренных классов земельных участков, но и для
объектов недвижимости — зданий, сооружений, помещений, — неразрывно связанных с этими земельными участками из-за
предстоящего введения налога на недвижимость. Ведь земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило,
имеют одинаковое функциональное назначение, использование, которое является основой классификации объектов недвижимости в
целях кадастровой оценки и налогообложения.
***
Обобщив вышеизложенное, можно сформулировать предложения по совершенствованию классификации объектов недвижимости для
кадастровой оценки и налогообложения:




необходимо проанализировать экономическую эффективность и социальную значимость классификации объектов недвижимости;
целесообразно оценить обоснованность выделения малочисленных классов объектов недвижимости и применения наиболее
затратных методов определения кадастровой стоимости;
нужно рассмотреть возможность объединения малочисленных классов объектов недвижимости с более общими классами
объектов недвижимости, схожими по функциональному назначению, на основании аналогичности принципа формирования
доходности;
следует обеспечить преемственность классификации земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий, сооружений,
помещений в процессе введения налога на недвижимость.
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
6
Институт Развития Территорий
Литература
1. Стандарт по массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Standard on mass appraisal of real property / Международное
общество налоговых оценщиков (МОНО). URL: http://www.iaao.org
2. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4): утв. приказом
Минэкономразвития России от 22 окт. 2010 г. № 508. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы
«КонсультантПлюс».
3. Пылаева А.В. Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в
налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 12.
4. Мишустин М.В. Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов: моногр. М.: Изд-во ЮнитиДана, 2007.
5. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: моногр. Н. Новгород: Изд-во
ННГАСУ, 2011.
6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изм. и доп.).
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
7
Институт Развития Территорий
Об авторе
А.В. Пылаева, научный руководитель АНО «Институт развития территорий», координатор проекта Международного банка реконструкции
и развития «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации», кандидат
экономических наук
Проблемы классификации объектов для целей кадастровой оценки и налогообложения недвижимости
/ Статья / Пылаева А.В. - Налоговая политика и практика. – № 8, 2011 г.
107078, Москва, ул.Новая Басманная, д.14, стр.4
тел.: +7 903 590 86 34 e-mail: info@irt.su
www.irt.su
8