ФСО 1,2,3 Особенности применения

Составление отчета об оценке
в соответствии с новыми
требованиями законодательства
Ю.В.Козырь,
д.э.н., Председатель Экспертного Совета РОО,
В.М.Круглякова,
д.э.н., Член Президиума ЭС РОО
Законодательные новации
•
08.06.2015 г. и 13.07.2015 г. были внесены изменения в Закон «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.
•
20 мая 2015 г. приказами Минэкономразвития России №№297, 298, 299 были утверждены новые
редакции федеральных стандартов оценки:
- «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;
- «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Обновленные стандарты вступили в силу 29.09.2015 г. на основании приказа Минэкономразвития
России №467 о признании утратившими силу предыдущих приказов №№255, 256, 257 от 20 июня
2007 г.
•
Приказами №326, 327, 328 от 01.06.2015 г. Минэкономразвития России утвердило новые
федеральные стандарты оценки:
- «Оценка бизнеса (ФСО N 8)»;
- «Оценка для целей залога (ФСО N 9)»;
- «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)».
•
Приказом №385 от 22 июня 2015 г. Минэкономразвития России утвердило федеральный стандарт
оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)».
Настоящие федеральные стандарты оценки вступили в силу со дня вступления в силу приказов
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. об утверждении новых редакций ФСО-1-3 (т.е. с
29.09.2015)
Изменения в редакции части 3 ст. 8 ФЗ-135 «Об ОД»
Обязательность проведения оценки объектов оценки
(ред. от 13.07.2015, вступ. в силу с 01.01.2016 г.)
Старая редакция
Новая редакция
В отношении государственного или
муниципального имущества,
передаваемого по концессионному
соглашению концедентом
концессионеру, установление
рыночной стоимости такого имущества
не является обязательным, если иное
не установлено федеральным законом
В отношении государственного или
муниципального имущества,
передаваемого по концессионному
соглашению концедентом
концессионеру или по соглашению о
государственно-частном партнерстве,
соглашению о муниципально-частном
партнерстве публичным партнером
частному партнеру, установление
рыночной стоимости такого имущества
не является обязательным, если иное
не установлено федеральным законом
Изменение в абзаце 4 второй части ст. 8 ФЗ-135 «Об ОД»
(ред. от 13.07.2015 на основе изм. в ФЗ 216 от 13.07.2015
(в связи с созданием ГК «Роскосмос»))
Старая редакция
Новая редакция
Действия статьи не распространяются на
оценку:
Действия статьи не распространяются на
оценку:
в случаях, установленных
Федеральным
законом
"Об
особенностях управления
и
распоряжения
имуществом
железнодорожного транспорта" и
Федеральным
законом
"Об
особенностях управления
и
распоряжения имуществом и акциями
организаций,
осуществляющих
деятельность
в
области
использования атомной энергии, и о
внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской
Федерации";
в случаях, установленных
Федеральным
законом
от 27
февраля 2003 года N29-ФЗ "Об
особенностях управления
и
распоряжения
имуществом
железнодорожного транспорта»,
Федеральным
законом
от 5
февраля 2007 года N13-ФЗ "Об
особенностях управления
и
распоряжения имуществом и акциями
организаций,
осуществляющих
деятельность
в
области
использования атомной энергии, и о
внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской
Федерации« и Федеральным законом «О
государственной корпорации по
Новая редакция ст. 17.1 Экспертиза отчета
(в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N145-ФЗ)
•
Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета
понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации
оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками,
являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона,
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного
федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной
деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении
рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения
рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
•
Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида
стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в
части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности
проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом
оценки.
Изменения абзаца 18 части первой ст. 22.3
Раскрытие информации СРОО
(вступили в силу с 01.07.2015)
Старая редакция
Новая редакция
Информация о приостановлении права
осуществления оценочной деятельности
членом саморегулируемой организации
оценщиков;
Информация о приостановлении права
осуществления оценочной деятельности
членом саморегулируемой организации
оценщиков, в том числе о периоде и
об основаниях приостановления
такого права;
О размещении СРОО информации на
сайте
+Ст. 22.3 дополнена абзацем:
Информацию об утвержденном размере
платы за проведение экспертизы отчета,
о порядке проведения экспертизы отчета
и о результатах экспертизы,
проведенной ее членами, с указанием
даты составления и порядкового номера
отчета, (+ то же) экспертного
заключения, сведений об эксперте или
экспертах (ФИО), …, вывода,
полученного в рез-те проведения такой
экспертизы
Изменения статьи 24.2.
Органы саморегулируемой организации оценщиков
Статья касается компетенций Общего собрания членов СРОО,
коллегиального органа управления СРОО, единоличного
исполнительного органа и образования Экспертного совета СРОО.
Эти положения касаются процессуальных норм функционирования
СРОО и непосредственно не отражаются на процессе оценки.
Изменения части первой статьи 24.16
Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости
Старая редакция
Новая редакция
Исполнитель
работ
обязан
обеспечить проведение экспертизы
отчета об определении кадастровой
стоимости, в том числе повторной,
саморегулируемой
организации
оценщиков,
членами
которой
являются
оценщики,
осуществившие
определение
кадастровой стоимости, в течение
тридцати рабочих дней с даты
представления такого отчета в эту
саморегулируемую
организацию
оценщиков.
Исполнитель
работ
обязан
обеспечить проведение экспертизы
отчета об определении кадастровой
стоимости, в том числе повторной,
саморегулируемой
организацией
оценщиков,
членами
которой
являются
оценщики,
осуществившие
определение
кадастровой стоимости, в течение
сорока пяти рабочих дней с даты
представления такого отчета в эту
саморегулируемую
организацию
оценщиков.
Изменения шестого абзаца части 16 ст. 24.18.
Рассмотрение споров о результатах определения
кадастровой стоимости
Старая редакция
Новая редакция
Положительное экспертное заключение на
бумажном носителе и в форме электронного
документа, подготовленное экспертом или
экспертами СРО оценщиков, членом которой
является оценщик, составивший отчет, о
соответствии отчета об оценке рыночной
стоимости объекта оценки требованиям
законодательства
РФ
об
ОД,
в
т.ч.
требованиям настоящего ФЗ, ФСО и др. актов
уполномоченного фед-го органа, осущ.-го
функции
по
нормативно-правовому
регулированию ОД, требованиям стандартов и
правил
ОД
такой
СРО
в
случаях,
установленных
этим
уполномоченным
федеральным органом, и в порядке, которые
предусмотрены порядком создания и работы
комиссии.
Положительное экспертное заключение на
бумажном носителе и в форме электронного
документа
в
отношении
отчета
об
определении рыночной стоимости объекта
недвижимости, подготовленное экспертом
или экспертами СРО оценщиков, членом
которой является оценщик, составивший отчет,
в случаях, установленных уполномоченным
федеральным
органом,
осуществляющим
функции
по
нормативно-правовому
регулированию ОД, и в порядке, который
предусмотрен порядком создания и работы
комиссии.
При
этом
договором
на
проведение
оценки
может
быть
установлена
обязанность
исполнителя
обеспечить проведение экспертизы отчета.
Дополнение статьи 24.18 частями 31-32
(на основе изменений, внесенных 08.06.2015 г. 145-ФЗ,
вступивших в силу с 08.06.2015 г.)
•
В случаях, определенных уполномоченным федеральным органом,
осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию
оценочной деятельности, размер платы за проведение экспертизы
отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
для целей пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим
лицам и предназначенным для их проживания, ведения личного
подсобного
хозяйства,
дачного
хозяйства,
садоводства,
огородничества, не может превышать максимальный размер платы за
проведение такой экспертизы, установленной указанным органом.
•
Максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для
целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и
предназначенным для их проживания, ведения личного подсобного
хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, подлежит
пересмотру один раз в три года.
Изменения абзаца 10 части 1 статьи 8
(Обязательность проведения оценки объектов оценки)
(ред. от 08.03.2015, с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2015)
Старая редакция
Новая редакция
при выкупе или ином
при изъятии имущества для
предусмотренном
государственных или
законодательством
муниципальных нужд;
Российской Федерации изъятии
имущества у собственников для
государственных или
муниципальных нужд;
Изменения абзаца пятого части второй статьи 8
Старая редакция
Новая редакция
В связи с передачей находящихся в
федеральной собственности земельных
участков, в том числе с расположенными
на них и находящимися в федеральной
собственности объектами недвижимого
имущества,
и
находящегося
в
федеральной собственности другого
имущества,
для
формирования
имущества
Федерального
фонда
содействия
развитию
жилищного
строительства в соответствии с
Федеральным законом от 24 июля
2008 года N 161-ФЗ «О содействии
развитию
жилищного
строительства»;
В связи с передачей находящихся в
федеральной собственности земельных
участков, в том числе с расположенными
на них и находящимися в федеральной
собственности объектами недвижимого
имущества,
и
находящегося
в
федеральной собственности другого
имущества, и в отношении которых
Федеральный
фонд
содействия
развитию жилищного строительства
в соответствии с Федеральным
законом от 24 июля 2008 года N 161ФЗ
«О
содействии
развитию
жилищного
строительства»
выполняет
функции
агента
Российской Федерации;
Сравнительный анализ редакций
ФСО №1, ФСО №2 И ФСО №3
– изменения и неоднозначные
интерпретации
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
Новый вариант
4. При определении цены объекта оценки определяется
денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или
уплаченная за объект оценки участниками совершенной
или планируемой сделки.
4. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая,
предлагаемая или уплачиваемая участниками в
результате совершенной или предполагаемой сделки.
5. При определении стоимости объекта оценки
определяется расчетная величина цены объекта оценки,
определенная на дату оценки в соответствии с выбранным
видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки
не является необходимым условием для установления его
стоимости.
5. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная
расчетная величина, определенная на дату оценки в
соответствии с выбранным видом стоимости согласно
требованиям Федерального стандарта оценки «Цель
оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется
путем расчета стоимости объекта оценки при
использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов,
полученных в рамках применения различных подходов к
оценке.
6. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта
оценки, рассчитанная при использовании подходов к
оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках
применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке представляет собой совокупность
методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной для данного
метода информации определить стоимость объекта
оценки в рамках одного из подходов к оценке.
7. Подход к оценке - это совокупность методов оценки,
объединенных
общей
методологией.
Метод
проведения
оценки
объекта
оценки
это
последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного
из подходов к оценке.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
8. Датой оценки (датой проведения оценки,
датой определения стоимости) является дата,
по состоянию на которую определяется
стоимость
объекта
оценки.
Если
в
соответствии
с
законодательством
Российской
Федерации
проведение
оценки является обязательным, то с даты
оценки до даты составления отчета об
оценке должно пройти не более трех
месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством
Российской
Федерации установлено иное.
П.19 абз.7. Оценщик при проведении
оценки
не
может
использовать
информацию о событиях, произошедших
после даты оценки
Новый вариант
8. Дата определения стоимости объекта
оценки (дата проведения оценки, дата
оценки) - это дата по состоянию на которую
определена стоимость объекта оценки.
Информация, о событиях произошедших
после
даты
оценки,
может
быть
использована для определения стоимости
объекта оценки только для подтверждения
тенденций, сложившихся на дату оценки, в
том случае, когда такая информация
соответствует сложившимся ожиданиям
рынка на дату оценки.
(исключено требование об ограничении тремя
месяцами интервала между датой оценки и
датой
составления
отчета
в
случае
обязательного проведения оценки)
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
Новый вариант
9.
При
установлении
затрат
определяется денежное выражение
величины ресурсов, требуемых для
создания
или
производства
объекта
оценки,
либо
цену,
уплаченную покупателем за объект
оценки.
10. При определении наиболее
эффективного
использования
объекта
оценки
определяется
использование объекта оценки, при
котором его стоимость будет
наибольшей.
9. Допущение – предположение,
принимаемое
как
верное
и
касающееся фактов, условий или
обстоятельств,
связанных
с
объектом оценки или подходами к
оценке,
которые
не
требуют
проверки оценщиком в процессе
оценки.
10. Объект-аналог объект,
сходный
объекту
оценки
по
основным
экономическим,
материальным,
техническим
и
другим
характеристикам,
определяющим его стоимость.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
Новый вариант
11. При проведении экспертизы отчета об
оценке
осуществляется
совокупность
мероприятий по проверке соблюдения
оценщиком при проведении оценки объекта
оценки
требований
законодательства
Российской
Федерации
об
оценочной
деятельности и договора об оценке, а также
достаточности и достоверности используемой
информации, обоснованности сделанных
оценщиком допущений, использования или
отказа от использования подходов к оценке,
согласования
(обобщения)
результатов
расчетов стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке
и методов оценки.
11. Основными подходами, используемыми
при
проведении
оценки,
являются
сравнительный, доходный и затратный
подходы. При выборе используемых при
проведении
оценки
подходов
следует
учитывать
не
только
возможность
применения каждого их подходов, но и цели
и
задачи
оценки,
предполагаемое
использование
результатов
оценки,
допущения,
полноту
и
достоверность
исходной информации. На основе указанных
факторов обосновывается выбор подходов,
используемых оценщиком.
12. Срок экспозиции объекта оценки
рассчитывается с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта
оценки до даты совершения сделки с ним.
Понятие «срок экспозиции» исключено
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
15. Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении
затрат,
необходимых
для
воспроизводства
либо
замещения
объекта оценки с учетом износа и
устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необходимые
для создания точной копии объекта
оценки
с
использованием
применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта
оценки являются затраты, необходимые
для создания аналогичного объекта с
использованием
материалов
и
технологий, применяющихся на дату
оценки.
Новый вариант
18. Затратный подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта
оценки,
основанных
на
определении
затрат,
необходимых
для
приобретения, воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устареваний.
19. Затратный подход преимущественно применяется
в тех случаях, когда существует достоверная
информация, позволяющая определить затраты на
приобретение, воспроизводство либо замещение
объекта оценки.
20. В рамках затратного подхода применяются
различные методы, основанные на определении
затрат на создание точной копии объекта оценки или
объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.
Критерии признания объекта точной копией объекта
оценки или объектом, имеющим сопоставимые
полезные свойства, определяются федеральными
стандартами оценки, устанавливающими требования
к проведению оценки отдельных видов объектов
оценки и (или) для специальных целей.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
Новый вариант
21.
Доходный
подход
применяется, когда существует
достоверная
информация,
позволяющая прогнозировать
будущие
доходы,
которые
объект
оценки
способен
приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы.
При применении доходного
подхода оценщик определяет
величину будущих доходов и
расходов и моменты их
получения.
Доходный подход
16.
Доходный
подход
рекомендуется применять, когда
существует
достоверная
информация,
позволяющая
прогнозировать будущие доходы,
которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы.
17. В рамках доходного подхода
применяются различные методы,
основанные на дисконтировании
денежных
потоков
и
капитализации дохода
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
14. Сравнительный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с объектами - аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом - аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим,
материальным,
техническим
и
другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
22. Сравнительный подход применяется, когда
существует достоверная и доступная для анализа
информация о ценах и характеристиках объектованалогов. Применяя сравнительный подход к
оценке, оценщик должен: (а) выбрать единицы
сравнения..,
(б)
скорректировать
единицы
сравнения…
(в)
согласовать
результаты
корректирования значений единиц сравнения…
Новый вариант
Сравнительный подход
12. Сравнительный подход - совокупность
методов оценки, основанных на получении
стоимости объекта оценки путем сравнения
оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
13. Сравнительный подход рекомендуется
применять, когда существует достоверная и
доступная для анализа информация о ценах и
характеристиках объектов-аналогов. При этом
могут применяться как цены реальных сделок,
так и цены предложений.
14. В рамках сравнительного подхода
применяются различные методы, основанные
как на прямом сопоставлении оцениваемого
объекта и объектов-аналогов, так и методы,
основанные на анализе статистических данных
и информации о рынке объекта оценки.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
17. Задание на оценку должно
содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект
оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с
этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на
которых должна основываться оценка.
Новый вариант
IV. Задание на оценку
21. Задание на оценку является неотъемлемой частью
договора (контракта) на проведение оценки.
Задание на оценку должно содержать следующую
информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при
определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки (указания задачи оценки не
предусмотрено);
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться
оценка;
з) иную информацию, предусмотренную
федеральными стандартами оценки.
22. Дополнительные требования к заданию на оценку
могут быть регламентированы соответствующими
федеральными стандартами оценки.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
П. 19, абзац 4. Если в качестве информации,
существенной для определения стоимости объекта
оценки, используется экспертное суждение оценщика
или
привлеченного
оценщиком
специалиста
(эксперта), для характеристик, значение которых
оценивается таким образом, должны быть описаны
условия, при которых указанные характеристики
могут достигать тех или иных значений. Если при
проведении оценки оценщиком привлекаются
специалисты (эксперты), оценщик должен указать в
отчете их квалификацию и степень их участия в
проведении
оценки,
а
также
обосновать
необходимость их привлечения. Оценщик при
проведении оценки не может использовать
информацию о событиях, произошедших после
даты оценки.
20. Оценщик при проведении оценки обязан
использовать затратный, сравнительный и доходный
подходы к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода. Оценщик
вправе самостоятельно определять конкретные
методы оценки в рамках применения каждого из
подходов.
Новый вариант
П.24. Оценщик вправе
самостоятельно определять
необходимость
применения тех или иных
подходов к оценке и
конкретных методов
оценки в рамках в рамках
применения каждого из
подходов.
ФСО №1
основные понятия
Старый вариант
Новый вариант
24. Оценщик для получения итоговой стоимости
объекта
оценки
осуществляет
согласование
(обобщение) результатов расчета стоимости объекта
оценки при использовании различных подходов к
оценке и методов оценки. Если в рамках применения
какого-либо подхода оценщиком использовано более
одного метода оценки, результаты применения
методов оценки должны быть согласованы с целью
определения
стоимости
объекта
оценки,
установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости
объекта оценки должны учитываться вид стоимости,
установленный в задании на оценку, а также
суждения оценщика о качестве результатов,
полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а
также
все
сделанные
оценщиком
при
осуществлении согласования результатов суждения,
допущения и использованная информация должны
быть обоснованы. В случае применения для
согласования процедуры взвешивания оценщик
должен обосновать выбор использованных весов.
25. В случае использования нескольких подходов к
оценке, а также использования в рамках какого-либо из
подходов к оценке
нескольких методов оценки
выполняется
предварительное
согласование
их
результатов с целью получения промежуточного
результата оценки объекта оценки данным подходом. При
согласовании
существенно
отличающихся
промежуточных результатов оценки, полученных
различными подходами или методами, в отчете
необходимо
отразить
проведенный
анализ
и
установленную причину расхождений. Существенным
признается такое отличие, при котором результат,
полученный при применении одного подхода (метода),
находится вне границ определенного и обоснованного
оценщиком диапазона стоимости, полученного при
применении другого подхода (методов). (при наличии).
26. После проведения процедуры согласования
оценщик, помимо указания в отчете об оценке
итоговой величины стоимости объекта оценки, имеет
право приводить свое суждение о возможных
границах интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость, если в задании
на оценку не указано иное.
ФСО №2
Старый вариант
Новый вариант
II. Цель оценки и
предполагаемое
использование результата
оценки
3. Целью оценки является
определение
стоимости
объекта оценки, вид которой
определяется в задании на
оценку.
II. Цель оценки и
предполагаемое
использование результата
оценки
3. Целью оценки является
определение
стоимости
объекта оценки, вид которой
определяется в задании на
оценку
с
учетом
предполагаемого
использования
результата
оценки.
ФСО №2
Старый вариант
Новый вариант
III. Виды стоимости
5. При использовании понятия
стоимости при осуществлении
оценочной
деятельности
указывается
конкретный
вид
стоимости, который определяется
предполагаемым использованием
результата
оценки.
При осуществлении оценочной
деятельности
используются
следующие
виды
стоимости
объекта оценки:
• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
5. При использовании понятия
стоимости объекта оценки при
осуществлении
оценочной
деятельности
указывается
конкретный вид стоимости, который
определяется
предполагаемым
использованием результата оценки
<…>. Данный перечень видов
стоимости
не
является
исчерпывающим. Оценщик вправе
использовать
другие
виды
стоимости
в
соответствии
с
действующим законодательством
РФ а также международными
стандартами оценки.
Примечание:
определение
рыночной
и
кадастровой стоимости приведено
только в Законе ФЗ-135.
ФСО №3
Старый вариант
5. Копия отчета об оценке должна храниться
оценщиком с даты составления отчета в
течение общего срока исковой давности,
установленного законодательством РФ.
6. Отчет об оценке должен быть
пронумерован
постранично,
прошит,
подписан оценщиком или оценщиками,
которые провели оценку, а также скреплен
личной печатью оценщика… или печатью и
подписью руководителя юридического
лица, с которым оценщик заключил
трудовой договор
Новый вариант
6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и
(или) в форме электронного документа в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. №
63-ФЗ
«Об
электронной
подписи»…,
настоящим
Федеральным
стандартом
оценки,
стандартами
и правилами оценочной деятельности, установленными
саморегулируемой организацией оценщиков, членом
которой является оценщик, подготовивший и подписавший
отчет.
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован
постранично,
прошит,
подписан
оценщиком
или
оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен
личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью и
подписью руководителя юридического лица, с которым
оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа
должен быть пронумерован постранично подписан
усиленной квалифицированной электронной подписью в
соответствии с законодательством Российской Федерации
оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а
также подписью руководителя юридического лица, с
которым оценщик или оценщики заключили трудовой
договор.
ФСО 3, требования к содержанию отчета об оценке (п.8)
Старый вариант
а) основные факты и выводы. В разделе
основных фактов и выводов должны
содержаться:
• общая информация, идентифицирующая
объект оценки;
• результаты оценки, полученные при
применении различных подходов к
оценке;
• итоговая величина стоимости объекта
оценки;
б) задание на оценку…;
в) сведения о заказчике оценки и об
оценщике…;
г) допущения и ограничительные условия,
использованные при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной
деятельности;
е) описание объекта оценки
Новый вариант
Дата составления и номер;
а) задание на оценку…
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике… (данные о
заказчике не регламентируются, данные по оценщику
сокращены);
д) информация обо всех привлеченных к проведению
оценки специалистах и организациях с указанием их
квалификации и степени их участия…;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и
выводов должны содержаться:
•
основание для проведения оценщиком оценки объекта
оценки;
•
общая информация, идентифицирующая объект
оценки;
•
результаты оценки, полученные при применении
различных подходов к оценке;
•
итоговая величина стоимости объекта оценки;
•
ограничения и пределы применения полученной
итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня
документов…; (балансовая стоимость указывается при
наличии)
ФСО №3
Старый вариант
ж) анализ рынка объекта оценки, а
также анализ других внешних
факторов,
не
относящихся
непосредственно
к
объекту
оценки, но влияющих на его
стоимость. В разделе анализа
рынка должна быть представлена
информация
по
всем
ценообразующим
факторам,
использовавшимся
при
определении
стоимости,
и
содержаться
обоснование
значений
или
диапазонов
значений
ценообразующих
факторов;
Новый вариант
з) анализ рынка объекта
оценки, ценообразующих
факторов, а также внешних
факторов, влияющих на его
стоимость;
ФСО №3
Старый вариант
з) описание процесса оценки
объекта
оценки
в
части
применения доходного, затратного
и сравнительного подходов к
оценке. В данном разделе должно
быть
описано
применение
подходов к оценке с приведением
расчетов или обоснован отказ от
применения подходов к оценке
объекта оценки;
Новый вариант
и) описание процесса оценки объекта
оценки, в части применения подхода
(подходов) к оценке. В данном разделе
должно быть описано обоснование
применимости
используемых
подходов к оценке и методов в рамках
каждого из применяемых подходов,
приведена
последовательность
определения
стоимости
объекта
оценки,
а
также
приведены
соответствующие расчеты. При этом
такое описание должно позволять
пользователю отчета об оценке понять
логику
процесса
определения
стоимости и соответствие выбранного
оценщиком метода (методов) объекту
оценки,
определяемому
виду
стоимости
и
предполагаемому
использованию результатов оценки;
ФСО №3
Старый вариант
Новый вариант
и) согласование результатов. В разделе
согласования
результатов
должно
быть
приведено согласование результатов расчетов,
полученных
с
применением
различных
подходов.
При согласовании результатов, полученных при
применении различных подходов к оценке, а
также использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода, оценщик должен
привести в отчете об оценке описание
процедуры соответствующего согласования. Если
при согласовании используется взвешивание
результатов, полученных при применении
различных подходов к оценке, а также
использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода, оценщик должен
обосновать выбор использованных весов,
присваиваемых результатам, полученным при
применении различных подходов к оценке, а
также использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода.
к) описание процедуры согласования
результатов
оценки
и
выводы,
полученные
на
основании
проведенных расчетов по различным
подходам, а также при использовании
разных методов в рамках применения
каждого
подхода,
с
целью
определения
итоговой
величины
стоимости, либо признание в качестве
итоговой
величины
стоимости
результата одного из подходов.
Дополнительные
пояснения
представлены в п.25 ФСО №1.
ФСО №3
Старый вариант
• Аналогичный
пункт
отсутствует.
Новый вариант
9. В отчет об оценке могут включаться
расчетные величины и выводы по
результатам
дополнительных
исследований,
предусмотренные
заданием на оценку, которые не
рассматриваются
как
результат
оценки в соответствии с Федеральным
стандартом «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», а также иные
сведения, необходимые для полного и
недвусмысленного
толкования
результатов
проведения
оценки
объекта
оценки,
отраженных
в отчете.
ФСО №3
Старый вариант
11. Информация, предоставленная
заказчиком (в том числе справки,
таблицы, бухгалтерские балансы),
должна
быть
подписана
уполномоченным на то лицом и
заверена в установленном порядке, и
в таком случае она считается
достоверной, если у оценщика нет
оснований считать иначе.
12. В случае, если в качестве
информации, существенной для
величины определяемой стоимости,
используется экспертное мнение, в
отчете об оценке должен быть
проведен анализ данного значения
на
соответствие
рыночным
условиям, описанным в разделе
анализа рынка.
Новый вариант
12. Документы, предоставленные
заказчиком (в том числе справки,
таблицы, бухгалтерские балансы),
должны
быть
подписаны
уполномоченным на то лицом и
заверены в установленном порядке и
к отчету прикладываются их копии.
13. В случае, если в качестве
информации,
существенной
для
величины определяемой стоимости
объекта
оценки,
используется
экспертное мнение, в отчете об оценке
должен быть проведен анализ данного
значения на соответствие рыночным
данным (при наличии
рыночной
информации).
ФСО №3
Старый вариант
16. В отчете об оценке
итоговое значение стоимости
после согласования
результатов применения
подходов к оценке может
быть представлено в
округленной форме по
правилам округления.
Новый вариант
14. Итоговая величина
стоимости может быть
представлена в виде
конкретного числа с
округлением по
математическим правилам
округления, либо в виде
интервала значений, если
такое представление
предусмотрено
законодательством РФ или
заданием на оценку.
Дополнительная информация
к размышлению
Вопросы, вызывающие неоднозначное
толкование
Возможная интерпретация
Применение редакции ФСО в условиях, когда на дату
оценки и (или) дату заключения договора
действовала старая редакция стандартов, а дата
составления отчета – после даты вступления в силу
новой редакции ФСО
Возникает проблема несоответствия условий
договора на проведение оценки по составу
применяемых стандартов и стандартам,
действующим на дату составления отчета.
Рекомендация – в силу неоднозначности трактовки,
возможно (при наличии согласия заказчика)
подписания дополнительного соглашения к договору
с изменением данных о применяемых стандартах
оценки.
К вопросу о подготовке отчета в электронном виде:
если отчет об оценке имеет значительный объем, то
может ли часть приложений к отчету быть
представлена на электронном носителе с указанием
в отчете перечня этих приложений?
Подготовленный в таком виде отчет не может
считаться оформленным в бумажной форме.
Необходимо либо полностью распечатать
приложения (как вариант, в нескольких томах) или
предусмотреть в договоре в качестве основного
результата оказания услуг представление отчета в
электронной форме с его удостоверением ЭЦП
оценщика и руководителя Исполнителя.
К вопросу о применимости информации о событиях,
произошедших после даты оценки:
Информация по объектам-аналогам, необходимым
для применения метода корректировок, размещена
после даты оценки. Можно ли ее применить для
определения состава и характеристик объектованалогов с последующим проведением расчета
Нет, нельзя. По существу, ограничения в применении
точных данных по конкретному объекту при их
размещении, трактуемом как событие, после даты
оценки, остались в силе.
Спасибо за внимание!
[email protected]