Требования к отчету

ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ
г. Москва 2010 г.
.1.
Общие положения
Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с Федеральным Законом РФ №
135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями
и дополнениями); Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»»; Приказом
Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»»; Приказом Минэкономразвития РФ от
20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; стандартами и правилами оценочной
деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой
является оценщик, подготовивший отчет.
.2.
Требования к составлению отчета
При составлении отчета об оценке Оценщик должен придерживаться следующих
принципов:
Принцип «существенности».
В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости
объекта оценки;
Принцип «обоснованности»
Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате
расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки,
должна быть подтверждена;
Принцип «однозначности».
Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об
оценке, а также допускать неоднозначного толкования;
Принцип «проверяемости».
Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание
процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его
к аналогичным результатам;
Принцип «достаточности».
Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении
оценки при определении промежуточных и итоговых результатов;
.3.
Требования к содержанию отчета
В отчете обязательно должны быть указаны следующие сведения, а также информация
об Оценщике, выполнившим данную оценку:
• Дата составления и порядковый номер отчета;
• Основание для проведения Оценщиком оценки объекта оценки;
• Цель – получение кредита в ООО "Барклайс Банк"
• Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего
юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного
объекта оценки;
• Дату осмотра, имя и квалификацию специалиста, который проводил осмотр объекта.
Подтверждение, что данный специалист имеет необходимый опыт и знания, для
осуществления оценки объектов данной категории, расположенных на территории
2
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
данной местности. Отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые
провели оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителем юридического
лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки,
обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень
использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а
также принятые при проведении оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а
также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или
Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью компании, с которой
Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.
Оценка объекта оценки не может проводиться Оценщиком, если он является
учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником
юридического лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте
оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не
относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Какие
рыночные изменение возможны в будущем, и какие из них ООО «Барклайс Банк»
должен учитывать при принятии решения о предоставлении займа.
В ООО «Барклайс Банк» направляется бумажная и электронная версии отчета.
Проведение оценки не допускается, если:
В отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательные права вне
договора;
Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика
либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в
деятельность Оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата
проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов,
подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценочной компании за проведение оценки объекта оценки не может
зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Дополнительные требования к содержанию отчета некоторых видов недвижимости
1 – Коммерческая недвижимость
1. Оценка объекта недвижимости осуществляется по следующим параметрам:
1.1. Рыночная стоимость.
1.2. Рыночная стоимость арендной платы, а также адекватный срок, на который может быть
заключен договор аренды на открытом рынке с учетом мер рыночного стимулирования,
которые необходимы для заключения такого договора;
1.3.Ликвидационная стоимость со сроком экспозиции не более 180 дней, в случае если срок
экспозиции объекта оценки по рыночной стоимости превышает 180 дней..
3
1.4. Может ли данный объект недвижимости являться объектом залога, и какие трудности могут
возникнуть, если ООО «Барклайс Банк» придется реализовать залог.
1.5. Прогноз изменения стоимости объекта недвижимости.
Обратите внимание: При оценке недвижимости, состоящей из нескольких объектов в отчете
должна быть отражена рыночная стоимость каждой единицы объекта недвижимости
зарегистрированной в Государственном реестре объектов недвижимости.
2. Информация об оцениваемом объекте
2.1. Сведения о государственной регистрации Объекта оценки.
2.2. Расположение объекта (приложите план объекта и карту месторасположения), описание
объекта, назначение объекта, внутренние помещения, коммуникации, общая площадь объекта и
спецификация. Приложите цветные фотографии переднего и заднего фасадов (как минимум).
2.3. Дата возведения и состояние несущих, электрических и механических конструкций; тип
конструкции; оставшийся срок полезного использования
2.4. Уровень загрязнения окружающей среды, в том числе загрязнения почвы на территории
объекта или загрязнения прилегающей территории.
2.5. Проектирование или наличие автомагистралей, и другие основополагающие факторы,
влияющие на стоимость недвижимости.
2.6. Дайте комментарии, которые Вы считаете необходимыми довести до сведения ООО
«Барклайс Банк» (например, расхождение между предоставленной и действительной
информацией). Имеет ли объект недвижимости дополнительную инвестиционную ценность.
Возникнет ли она в будущем?
2.7. Для случаев, когда объект недвижимости сдается в аренду, проведите анализ текущих
условий договора/договоров аренды: размер арендной платы, срок пересмотра договора,
предусматривает ли договор возможность проведения ремонтных работ, размер коммунальных
платежей, размер не возмещаемых затрат на обслуживание, любые ограничения использования,
, которые негативно сказываются на привлекательности и стоимости объекта недвижимости.
2.8. Опишите процесс оценки объекта в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов в оценке/ или обоснуйте отказ от применения методов того или иного
подходов. Перечислите принятые Вами допущения и ограничительные условия, а также влияние
этих допущений на конечный результат оценки. Предоставьте другие доказательства, на
основании которых Вы сделали окончательное заключение.
2.9. Мы будем благодарны, если Вы укажите, какие нововведения или изменения в целевом
использовании объекта с учетом локальных особенностей, могли бы повлиять на окончательный
результат проведенной Вами оценки.
2 – Коммерческая недвижимость в стадии строительства / реконструкции
1. Оценка объекта собственности осуществляется по следующим параметрам:
1.1. Рыночная стоимость земельного участка/ недвижимости в текущем состоянии.
1.2. Рыночная стоимость строительства к моменту его завершения (и окончательной сдачи
объекта, если подходит).
1.3. Может ли данный объект недвижимости являться залогом, и какие трудности могут
возникнуть, если ООО «Барклайс Банк» придется реализовать залог.
Обратите внимание: При оценке недвижимости, состоящей из нескольких объектов в отчете
должна быть отражена рыночная стоимость каждой единицы объекта недвижимости.
2. Информация об оцениваемом объекте.
2.1. Сведения о государственной регистрации Объекта оценки.
4
2.2. Расположение объекта (включая план объекта) и предполагаемая спецификация зданий и
описание похожих застроек, а также описание прецедентов, на основании оценки которых
возможно сделать положительный прогноз. Приложите цветные фотографии объекта.
2.3. Право собственности или землевладения.
2.4. Факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на успешность
строительства (например, изменение уровня размера арендной платы, доходность инвестиций,
особенности ценообразования и субсидирования на стадии нулевого строительства
планирования, период планирования и проведении тендеров на строительство).
2.5. Уровень спроса на данный вид недвижимости с указанием причин возникновения такого
спроса, а также оценка возможности предварительного заключения договоров аренды.
2.6. Является ли смета затрат реалистичной, будет ли строительство закончено в срок?
Прокомментируйте факторы, которые вероятнее всего приведут к изменению стоимости
строительства в период осуществления строительных работ.
2.7. Оцените, какой период времени понадобиться для того, чтобы продать объект или сдать его
в аренду после окончания строительства, (если применимо).
2.8. Уровень загрязнения окружающей среды, в том числе загрязненная почва на территории
объекта или загрязненная прилегающая территория. Укажите, считаете ли Вы необходимым
провести повторную оценку рисков, связанных с окружающей средой. Обоснуйте свое мнение.
2.9. Сведения, которые Вы считаете необходимым довести до сведения ООО «Барклайс Банк»
(напр., ограничительные условия договора, археологические находки, особенности земельного
участка, на котором ведется застройка, полнота и доступность услуг, проект автомагистрали,
требования Правил проектирования и проведения строительных работ, использование прибыли
застройщиком).
2.10. Для случаев, когда объект недвижимости сдается в аренду, проведите анализ текущих
условий договора/договоров аренды: размер арендной платы, срок пересмотра договора,
предусматривает ли договор возможность проведения ремонтных работ, размер коммунальных
платежей, размер не возмещаемых затрат на обслуживание, любые ограничения использования,
, которые негативно сказываются на привлекательности и стоимости объекта недвижимости.
2.11. Опишите процесс оценки объекта в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов к оценке/ или обоснуйте отказ от применения методов того или иного
подходов. Перечислите принятые Вами допущения и ограничительные условия, а также влияние
этих допущений на результат оценки. Предоставьте другие доказательства, на основании
которых Вы сделали окончательное заключение.
2.12. Мы будем благодарны, если Вы укажите, какие нововведения или изменения в целевом
использовании земельного участка или прилегающих территорий могли бы повлиять на
окончательный результат проведенной Вами оценки. Имеет ли объект недвижимости
дополнительную покупательскую ценность (например, среди молодоженов или других
категорий населения)? Возникнет ли она в будущем? Если имеет, то оцените эту ценность в
стоимостном выражении.
3 – Сельскохозяйственная недвижимость
1.
Оценка объекта собственности осуществляется по следующим параметрам:
1.1 Рыночная стоимость.
1.2 Может ли данная сельскохозяйственная недвижимость/ земельный участок/ являться
залогом, и какие трудности могут возникнуть, если ООО «Барклайс Банк» придется реализовать
залог.
1.3 Ожидается ли повышение или понижение стоимости сельскохозяйственной недвижимости
/ земельного участка/ или стоимость данных объектов не изменится.
5
Обратите внимание: При оценке недвижимости, состоящей из нескольких объектов,
отражайте в отчете рыночную стоимость каждого объекта недвижимости/ права
собственности.
2.
Включите в отчет следующую подробную информацию об объекте. Не забудьте дать свои
комментарии.
2.1. Сведения о государственной регистрации Объекта оценки.
2.2. Месторасположение объекта (включая климатические условия), описание объекта,
качество земли и тип почвы (бонитет), состояние поверхности и дренажа, размер и качество
сооружений, доступность коммуникаций и сервиса. Приложите цветные фотографии объекта.
2.3. Условия, тип конструкции, возможно ли целевая переориентация и дополнительное
развитие объекта; прогноз изменения стоимости в краткосрочной перспективе.
2.4. Уровень загрязненности окружающей среды, в том числе загрязнение почвы на
территории объекта или загрязнение прилегающей территории. Укажите, считаете ли Вы
необходимым провести повторную оценку рисков, связанных с окружающей средой. Обоснуйте
свое мнение.
2.5. Территория, на которой расположен объект недвижимости, подвержена наводнениям?
Какое влияние имеет данный фактор на результат оценки?;
2.6. Подробное описание каждого объекта недвижимости, ограничение в использовании,
соглашения о сроках аренды и занимаемых площадях.
2.7. Информация, которую Вы считаете необходимой довести до сведения ООО «Барклайс
Банк» (например, расхождение между предоставленной информацией и действительным
положение вещей). Имеет ли объект собственности дополнительную покупательскую ценность
(например, среди молодоженов или других категорий населения)? Возникнет ли она в будущем?
Если имеет, то оцените ее в стоимостном выражении.
2.8. Для случаев, когда объект недвижимости сдается в аренду, проведите анализ текущих
условий договора/договоров аренды: размер арендной платы, срок пересмотра договора, любые
ограничения использования, которые негативно сказываются на привлекательности и стоимости
объекта недвижимости.
2.9. Укажите, какие фактические или потенциальные нововведения в данной местности
могли бы повлиять на оценку данного объекта недвижимости.
2.10. Опишите процесс оценки объекта в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов к оценке/ или обоснуйте отказ от применения методов того или иного
подходов. Перечислите принятые Вами допущения и ограничительные условия, а также влияние
этих допущений на результат оценки. Предоставьте другие доказательства, на основании
которых Вы сделали окончательное заключение.
4 - Концерны (гостиницы, частные больницы, автозаправки и т.д.)
1.
Оценка объекта собственности осуществляется по следующим параметрам:
1.1.рыночная стоимость
1.2.может ли данный объект собственности являться залогом, и какие трудности могут
возникнуть, если ООО «Барклайс Банк» придется реализовать залог?
1.3.ожидается ли повышение или понижение стоимости недвижимости или стоимость не
изменится?
Обратите внимание: При оценке недвижимости, состоящей из нескольких объектов в отчете
должна быть отражена рыночная стоимость каждой единицы объекта недвижимости
зарегистрированной в Государственном реестре недвижимого имущества.
2.
6
Включите в отчет следующую подробную информацию об объекте:
2.1. Сведения о государственной регистрации Объекта оценки.
2.2. Месторасположение объекта (приложите план объекта), описание объекта, внутренние
помещения, доступ к сервисным услугам, общая площадь и спецификация. Приложите цветные
фотографии переднего и заднего фасадов (как минимум).
2.3. Дата постройки и состояние несущих, электрических и механических конструкций; тип
конструкции; индикаторы того, что зданием будет приносить экономическую пользу в течении
не менее 25ти лет;
2.4. Уровень загрязнения окружающей среды, в том числе загрязненная почва на территории
объекта или загрязненная прилегающая территория. Мы просим Вас упомянуть в отчете об
индикаторах состояния окружающей среды, которое указывают на то, что в будущем,
возможно, возникнет необходимость очистки окружающей среды / обязательство, которое
ляжет на настоящего или будущего собственника (в том числе кредитора получившего
имущество по отступной).
2.5. Проектирование, наличие автомагистралей, и другие основополагающие факторы (такие
как лицензирование, регистрация, противопожарная безопасность).
2.6. Информация, которую Вы считаете необходимым довести до сведения ООО «Барклайс
Банк» (например, расхождение между предоставленной информацией и действительным
положение вещей). Имеет ли объект недвижимости дополнительную покупательскую ценность
(например, среди молодоженов или других категорий населения)? Возникнет ли она в будущем?
Если имеет, то оцените ее в стоимостном выражении.
2.7. Для случаев, когда объект недвижимости сдается в аренду, проведите анализ текущих
условий договора/договоров аренды: размер арендной платы, срок пересмотра договора,
предусматривает ли договор возможность проведения ремонтных работ, размер коммунальных
платежей, размер не возмещаемых затрат на обслуживание, любые ограничения использования,
которые негативно сказываются на привлекательности и стоимости объекта недвижимости.
2.8. Пожалуйста, четко определите источник доходов (текущего, ожидаемого и
предполагаемого) и перечислите допущения и ограничительные условия, на которые вы
полагались, при определении стоимости недвижимости. Опишите процесс оценки объекта в
части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке/ или обоснуйте
отказ от применения методов того или иного подходов. Предоставьте другие доказательства, на
основании которых Вы сделали окончательное заключение.
2.9. В частности, укажите, какие коэффициенты прибыли Вы использовали и почему. Укажите,
какие сделки были приняты Вами во внимание при принятии окончательного решения.
2.11.Оцените уровень устойчивости коммерческой деятельности, осуществляемой данным
объектом недвижимости и возможность колебаний, которые повлияют на стабильность дохода
объекта.
2.12.Оцените уровень явной или скрытой конкурентной борьбы в сфере коммерческой
деятельности, осуществляемой на базе данного объекта. Укажите, какие нововведения или
изменения в целевом использовании объекта могли бы повлиять на окончательный результат
проведенной Вами оценки.
5 – Машины и оборудование
1. Оцените, насколько рыночная стоимость отражает реальную цену, в которую войдет
стоимость расходов, связанных с расходами покупателя на демонтаж и вывоз данного
имущества.
Обратите внимание: При оценке собственности, состоящей из нескольких объектов,
отражайте в отчете рыночную стоимость каждого объекта.
2. Проведите оценку объекта собственности по следующим параметрам:
2.1. Прогноз изменения стоимости;
7
2.2. В случае реализации имущества, какой порядок продажи Вы порекомендуете? В течение,
какого периода времени имущество будет продано?
2.3. Вероятность морального износа;
2.4. Информация, которую Вы считаете необходимой довести до сведения ООО «Барклайс
Банк».
6 – Жилая недвижимость в стадии стройки или реконструкции
1. Оценка объекта собственности осуществляется по следующим параметрам:
1.1 Рыночная стоимость земельного участка/ недвижимости в текущем состоянии;
1.2 Прогнозируемая на этапе строительства рыночная стоимость дома/ квартиры, к моменту
завершения строительства (и окончательной сдачи объекта, (если подходит)) с разбивкой по
каждой единице застройки.
1.3 Может ли данный объект недвижимости являться залогом, и какие трудности могут
возникнуть, если ООО «Барклайс Банк» придется реализовать данную недвижимость?
Обратите внимание: При оценке земельного участка/ недвижимости, состоящей из нескольких
объектов, отражайте в отчете рыночную стоимость каждого земельного участка/ объекта
недвижимости зарегистрированных в Государственном реестре недвижимого имущества
2. Включите в отчет следующую информацию об объекте:
2.1. Месторасположение объекта (включая план объекта), предполагаемая спецификация
зданий, описание похожих застроек. Описание прецедентов в поддержку допущений, сделанных
в рамках процедуры оценки, а также прецедентов в поддержку Вашего мнения об уровне
рыночного спроса. Приложите цветные фотографии объекта.
2.2. Оцените оптимальный срок владения собственностью, приобретаемой для продажи или
сдачи в аренду.
2.3. Факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на успешность
строительства (например, изменения стоимости проектирования и проведения строительных
работ на этапе строительства). Пойдет ли на пользу строительству изменение спецификации?
2.4. Предполагаемый уровень спроса на готовое жилье (квартиры, дома). Оценка
предполагаемого уровня продаж, а также вероятности продажи жилья до завершения
строительства.
2.5. Предполагаемый уровень спроса на жилье (если применимо).
2.6. Является ли смета затрат реалистичной? Прокомментируйте факторы, которые вероятнее
всего приведут к изменению стоимости строительства в период осуществления строительных
работ.
2.7. Адекватное распределение этапов проведения строительных работ. Будет ли строительство
закончено в срок?
2.8. Оцените, какой период времени необходим для того, чтобы продать объект или сдать его в
аренду после окончания строительства, (если применимо).
2.9. Соответствует ли утвержденный проект существующему спросу на жилье? Как это
отразиться на успешной реализации проекта?
2.10.Уровень загрязнения окружающей среды, в том числе загрязненная почва на территории
объекта или загрязненная прилегающая территория. Мы просим Вас упомянуть в отчете об
индикаторах состояния окружающей среды, которое указывают на то, что в будущем,
возможно, возникнет необходимость очистки окружающей среды / обязательство, которое
ляжет на настоящего или будущего собственника (в том числе кредитора получившего
имущества по отступной).
2.11.Информация, которую Вы считаете необходимой довести до сведения ООО «Барклайс
Банк» (напр., ограничительные условия договора, археологические находки, особенности
8
земельного участка, на котором ведется застройка, полнота и доступность услуг, проект
автомагистрали, требования Правил проектирования и проведения строительных работ,
использование прибыли застройщиком).
2.12.Опишите процесс оценки объекта в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов к оценке/ или обоснуйте отказ от применения методов того или иного
подходов. Перечислите принятые Вами допущения и ограничительные условия, а также влияние
этих допущений на результат оценки. Предоставьте другие доказательства, на основании
которых Вы сделали окончательное заключение.
2.13.Мы будем благодарны, если Вы укажите, какие нововведения или изменения в целевом
использовании земельного участка или прилегающих территорий могли бы коренным образом
повлиять на оценку данного объекта. Имеет ли объект недвижимости дополнительную
покупательскую ценность (например, среди молодоженов или других категорий населения)?
Возникнет ли она в будущем? Если имеет, то оцените ее в стоимостном выражении.
9