Как купить дом на море

34
Вести Майорка
Сервис
Маргарита Репина
Покупая недвижимость
в Испании, иностранный
гражданин становится собственником на тех же правах и имеет такие же обязанности, как и гражданин
Испании.
Однако, приобрести недвижимость в условиях
другой страны – означает
не только перевести определённую сумму денежных
средств на счёт продавца.
Перед оформлением купли-продажи необходимо
ответить на ряд вопросов:
Какова форма перевода
денежных средств? Как
происходит оформление
недвижимости в собственность, и как защитить себя
от юридических рисков?
Алгоритм оформления
купли-продажи включает в
себя несколько важных
стадий:
Выписка из Регистра
собственности
Регистр собственности –
это официальный государственный орган, в котором
регистрируется недвижимая собственность.
Выписка из Коммерческого Регистра
Входит в полномочия
представителя в случае
приобретения собственности от юр. лица.
Получение NIE (ИНН)
Все иностранные граждане, которые имеют экономическое отношение с
Испанией, должны получить номер NIE (ИНН), для
оплаты полагающихся налогов.
Он запрашивается в полицейском участке только
при личном присутствии.
Исключением является договорённость с коллегиями
адвоков, согласно которой,
адвокаты могут получить
NIE по доверенности. В зависимости от округа, получение NIE может занять от
2 до 40 дней.
Составление и подписание контракта о резерве
Как купить дом на море
Алгоритм приобретения недвижимости в Испании и полезные советы от эксперта
Инвестируйте разумно в
Вашу мечту,
обратитесь к
профессионалам, чтобы не
попасть на
уловки машенников
Довольно важным процессом приобретения недвижимости в Испании является оформление предварительного контракта о
резерве недвижимости, посредством которого покупатель блокирует право продать эту недвижимость третьему лицу на определённый период, который, как
правило, не превышает
трёх месяцев. На практике,
для этого продавец обычно
просит оплату, составляющую 10% стоимости жилья.
Содержание этого договора очень важно, поскольку
в нём указываются условия
соглашения между покупателем и продавцом. В случае, если покупатель не
выполняет условия договора, то он теряет оплаченную сумму. Если же продавец не выполняет своих
обязательств, то он обязан
вернуть вдвойне полученную сумму.
Оформление сделки у
нотариуса
Для
нотариального
оформления сделки необходимо личное присутствие продавца и покупателя, либо третьих лиц, на которых оформлены надлежащим образом доверенности. Стороны, не владеющие испанским языком, обязаны прийти с переводчиком.
Нотариус, за несколько
дней до оформления сделки, запрашивает выписку из
Регистра собственности
для подтверждения данных собственников и воз-
можного наличия обременений, затем оповещает об
этом покупателя и зачитывает текст нотариального
договора вслух.
Как правило, текст договора заказывается как минимум за неделю, нотариусу предоставляются заблаговременно все необходимые для договора документы. Таким образом, стороны заранее могут ознакомиться с содержанием нотариального договора.
Оплата налогов
Сделка регистрируется
в налоговом органе, куда
подаётся соответствующая налоговая декларация.
При приобретении вторичной собственности государственный закон предусматривает выплату налога в размере 6% от общей стоимости на передачу
недвижимой собственности
и 4% за передачу мебели.
Однако, каждый автономный округ имеет право
установить свой процент
на передачу недвижимого
имущества. К примеру, на
Балеарских островах применяется процентная шкала в зависимости от стоимости объекта, процентная
ставка начинается от 7%,
В Каталунии, действующая
процентная ставка составляет 10%, с возможностью
уменьшения её на 5% для
отдельных категорий.
Если при покупке недвижимости
оформляется
ипотечный кредит, то нужно
будет заплатить ещё по-
рядка 1% (в зависимости
от автономного округа) от
общей суммы кредита.
При приобретении первичной собственности, существует НДС, который на
данный момент составляет
10% и плюс от 0,5 до 1,2%,
в зависимости от автономного округа за нотариальные документы, в сделках, которые облагаются
НДС (на Балеарских островах 1,2%).
То есть, при приобретении нового жилья налогообложение составляет в
среднем 11%.
Регистрация сделки и
нового собственника в
Регистре собственности
В Регистре собственности регистрируется сделка, и
прописываются новые владельцы, после чего покупатель получает нотариальный документ о собственности с печатью и выпиской
из Регистра собственности.
Общие расходы по
оформлению сделки
Порядка 12 – 13 % от
стоимости объекта, составляют:
- налоговые обязательства
- расходы на нотариуса
- Регистр собственности
- гонорар за регистрацию
сделки и погашение налогов
- гонорар адвоката, если
покупатель желает защитить свои интересы.
Если оформляется кредит, то следует добавить
еще 2-2,5 % на расходы.
Агентский гонорар
Как правило гонорар
риелторов уже включён в
общую стоимость объекта,
поскольку он получает свой
гонорар от продавца. Исключением является случай, когда риелтор действует по заказу от покупателя,
тогда между риелторм и
покупателям могут быть дополнительные договорённости о гонораре риелтору
за поиск и нахождение желаемого объекта.
Правовые риски
При оформлении передачи собственности, а
именно контракта куплипродажи,
существуют
определённые риски, но
этих рисков можно избежать, своевременно обратившись к профессиональному адвокату.
Среди возможных рисков можно отметить неподтверждённые полномочия представителя юридического лица. При подписании сделки лицом, которое
не является действующим
представителем юр.лица –
владельца объекта недвижимости, сделка может
быть анулированна. Единственным ответсвенным за
операцию является физическое лицо, которое её
подписало.
На практике приходилось встречаться со случаями обмана при передачи
собственности с непогашенным ипотечным кредитом. Мошенники признавали в нотариальном документе своё обязательство
погасить кредит, но впоследствии «с лёгкостью»
его не выполняли, и объявили свою компанию (застройщика) банкротом. В
таких случаях вопрос решается только в судебном
порядке, и процесс может
длиться годами, в результате чего мошенники, возможно, понесут уголовную
ответственность. Если они
не являются платёжеспособными, то обманутым
покупателям будет практически невозможно получить обратно свои средства, а приобретённая недвижимость будет продана
банком на аукционе.
Вторичная продажа
объекта
Если при приобретении
недвижимости покупатель
не зарегистрировал её в
Регистре собственности,
то есть риск вторичной
продажи. Соответсвенно,
подобная «двойная» продажа подлежит уголовной
ответсвенности за мошенничество, однако, если мошенник не платёжеспособен, то ситуация плачевно
окончится для обманутого
покупателя.
Оформление долгосрочных операций
Операции,
которые
оформляются в частных
договорах с передачей
средств от покупателя
продавцу, по договорённости сторон, возможно
нотариально оформить
после полной выплаты
суммы. Но такие операции являются рискованными для покупателя, даже при добросовестном
поведении продавца, поскольку недвижимость может быть обремена за
этот период третьим лицом. Например, за невыплаченный продавцом
кредит, абсолютно не связанный с объектом недвижимости. Также, в сделках, по которым оплата
проводится в рассрочку,
существуют законные пути, с помощью которых
можно избежать нежелательных рисков и последствий.
Автор статьи: Адвокат коллегии адвокатов
Балеарских островов.
Тел.: 971-098-873
Моб.: 692-208-354
[email protected]
www.koperus.com