Санация жилья по доступным ценам

РЕАЛІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ
Енергоефективність
Санация жилья
по доступным ценам
Какими должны быть инструменты развития жилищной политики
Досье
Toмас ЯНИЦКИ
Член Инициативы "Жилищное хозяйство
в Восточной Европе", ИВО и консультант
правления.
Правительственный директор министер#
ства транспорта, строительства и городско#
го развития Федеративной Республики
Германии. В 90#е годы отвечал за жилищ#
ные реформы в Восточной Германии.
Позже Уполномоченный министра по
кооперации Восточной Европы в области
строительства и жилищного хозяйства
Федерального министерства транспорта,
строительства и городского хозяйства Гер#
мании.
26
В каком направлении развивается жилищная политика
Восточной Европы?
Жилищная политика 90#х годов в Восточной Европе началась с иллюзий. Следуя
рекомендациям западных экспертов, многие думали, что с приватизацией жилищного
фонда заботу о нем можно переложить в частные руки, а потребность в комфорте лю#
дей с растущими доходами можно удовлетворить за счет строительства нового жилья.
Результатом 20#летней государственной пассивности является низкий процент роста
новостроек и высокий процент ухудшения состояния жилищного фонда, а также бло#
када инвестиций в модернизацию домов. Ситуация усугубляется еще и тем фактом, что
энергоэффективность нового строительства неудовлетворительна. И это при растущих
ценах на энергию и технологической революции в области ее возобновляемых источ#
ников! Вопрос состоит в том, можно ли и дальше занимать выжидающую позицию и
довольствоваться лишь корректировками жилищного и строительного законодатель#
ства, управлять аварийным жилищным фондом, ремонтируя только необходимое,
или нужно разработать концепцию доступных финансовых моделей для комплексной
энергосберегающей санации?
ЖИТЛОВО#КОМУНАЛЬНЕ ГОСПОДАРСТВО УКРАЇНИ
Енергоефективність
Скрестили ужа и ежа
Каковы основные причины упадка жилья в Украине?
Главной причиной является отсутствие сбалансированных
рамочных условий для одновременного активирования трех
важных финансовых источников санации жилищного фонда:
собственный капитал жильцов, кредитный капитал и государ#
ственные поддержки, которые существуют в Западной Европе и
уже находят практическое применение во многих восточно#ев#
ропейских странах ЕС.
Кроме того, отсутствуют механизмы принуждения, направлен#
ные на выполнение требований по совместным инвестициям на
содержание общей собственности жильцов дома. Жилищное за#
конодательство требует объединить жильцов с разными платеж#
ными возможностями в сообщества, которые не в состоянии при#
нимать решения по основным, прежде всего энергосберегающим,
мероприятиям санации. А все потому, что значительная часть со#
общества не имеет средств на такие инвестиции, в то время как,
возможно, другая часть, с большим доходом, могла бы это сде#
лать без особых затруднений. Если государство не подключится к
решению этой проблемы, то те жители, которые проголосовали за
санацию, должны будут нести всю финансовую нагрузку, в том
числе и за неимущих. Такая модель практически невозможна!
Наконец, к этой тупиковой ситуации нужно добавить неуве#
ренность участников в решении вопросов организации и фи#
нансирования жилой собственности в силу отсутствия опыта и
необходимого ноу#хау в этой области.
Как выйти из этой ситуации?
1. Для существующего жилищного фонда и новостроек
необходимо определить новые приоритеты, предпочте<
ние < существующему жилищному фонду.
Так как строительство нового жилья при растущем доходе
населения развивается в соответствии со спросом на рынке, по#
литика в этом секторе может ограничиться установлением соот#
ветствующих требований и норм, а также более действенным
контролем для улучшения энергоэффективности. Прежде всего
требования и контроль должны быть направлены на понижение
стоимости, которая может быть достигнута стимулированием
конкуренции и ценопонижающим градостроительным и зе#
мельным планированием. Об уменьшении расходов должна за#
ботиться в первую очередь направленная на усиление конку#
ренции, стабилизирующая финансовая политика. Она необхо#
дима также для существующего жилищного фонда.
Жилищная политика для старого фонда # наиболее комплек#
сная, и поэтому должна получить высший приоритет по сравне#
нию с новостройками. Реконструировать жилье намного дешев#
ле, чем его построить # в Германии эти затраты соcтавляют 1 к 3.
Кроме того, нужно поставить цель: увеличить количество сани#
рованных зданий в год до 3% жилищного фонда. К сожалению,
строительство нового жилья редко достигает 1%, так как рост
доходов населения замедлился. Обновление жилого фонда за
счет новостроек при 1% прироста недостаточно. Пройдет мини#
мум 100 лет, прежде чем жилищный фонд будет обновлен!
2. Как могли бы выглядеть финансовые модели для
энергосберегающей санации украинского жилья?
Ответ на этот вопрос можно попробовать получить на осно#
ве расчетной модели, по которой расходы на модернизацию
№ 9(42) ЛИСТОПАД
РЕАЛІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ
(строительные затраты, планирование и контроллинг) сопостав#
ляются с расходами на финансирование санации и из этого со#
отношения определяется месячная нагрузка для собственника.
Комплексный пакет по санации здания, включающий рекон#
струкцию всего корпуса здания, инженерного оборудования, а
также подъездов и лестничных площадок, составляет, включая
затраты на планирование и контроллинг, по опыту Восточной
Германии, около 10000#12000 евро для квартиры 50#60 кв. м. В
Украине цифра может быть ниже, так как уровень заработной
платы не так высок.
Если взять за основу сумму 8000 евро для квартиры 50#60
кв. м, то эти расходы должны финансироваться собственным ка#
питалом и долгосрочным кредитом, как это принято в Западной
Европе. Допустим, собственного капитала не существует (частый
случай!), тогда расходы по финансированию санации соответ#
ствуют начисленным процентам на заемный капитал. В Герма#
нии существует, например, банковский кредит с 4% годовых
при инфляции около 2% в год. Если улучшить рамочные условия
в украинском банковском секторе, то и в Украине были бы воз#
можны кредиты с реальной ставкой 2%.
Например, при уровне инфляции около 10% аннуитетный
кредит с процентной ставкой 12% годовых и начальным погаше#
нием 1,2%, можно выплатить через 20 лет. Для погашения кре#
дита 8000 евро нужно отчислять 88 евро в месяц. При средне#
месячных расходах на коммунальные услуги на квартиру (для
несанированного фонда) в размере около 30 евро, эта сумма
возрастет до 118 евро (88 + 30). Если исходить, как это принято
в Западной Европе, из того, что социально приемлемо в среднем
30% дохода семьи расходовать на жилье, то все семьи, имею#
щие доход 393 евро, могут себе позволить модернизировать
квартиру с учетом энергоэффективности и соответствующего со#
временного комфорта. В Киеве, как и в других больших горо#
дах, такой семейный доход в основном имеется, особенно если
два члена семьи получают зарплату.
Что нужно сделать, чтобы финансирование комплексной са#
нации стало возможно для семей со средним или даже низким
доходом?
27
РЕАЛІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ
3. Снижение финансовой нагрузки < вклад финансово<
кредитной политики, которая может существенно снизить
расходы на модернизацию.
При проведении последовательной политики, направлен#
ной на стабилизацию денежных средств, можно снизить месяч#
ную кредитную нагрузку. Если бы инфляция упала до 5%, то ме#
сячная кредитная нагрузка при 7% годовых и при начальном по#
гашении 2,3% для кредита продолжительностью в 20 лет была
бы только 62 евро вместо 88 евро, как было указано в нашем из#
начальном примере. Это составило бы для семьи 92 евро в ме#
сяц (62 евро # кредит + 30 евро # расход на коммунальные услу#
ги). Это означает, что уже семьи с доходом 307 евро в месяц
могли бы нести эту нагрузку. При этом могли бы быть понижены
не только проценты, а также одновременно установлены дей#
ственные стимулы для накопления капитала, потому что сбере#
жениям больше не грозит обесценивание. Вопрос состоит в том,
как семьи посредством предварительного накопления средств
могут дальше снизить кредитную нагрузку.
4. Понижение финансовой нагрузки за счет увеличения
доли собственного капитала и повышения энергоэффек<
тивности.
При накоплении
капитала собственни#
ками в размере 20%
от инвестиционной
суммы в 8000 евро
необходимое дофи#
нансирование снизи#
лось бы до 6400
евро. Чтобы накопить
1600 евро за два года,
необходимо в месяц
откладывать по 65
евро. Эта нагрузка
почти не превышает
нагрузку по кредиту,
которая была бы не#
обходима для пога#
шения полной суммы
на строительство в
8000 евро, учитывая
понижения инфляции до 5% (смотри пункт 5). При сумме кре#
дита в 6400 евро кредитная нагрузка составила бы только около
50 евро в месяц.
Дальнейшее снижение затрат происходит из 50#процентной
экономии энергии после проведения комплексной санации. Ес#
ли считать эту экономию, предположим, 10 евро в месяц (из
опыта санации прибалтийских стран), останется месячная на#
грузка по кредиту 40 евро, а при учете месячных текущих затрат
на коммунальные услуги (смотри пункт 4) # около 70 евро. Это
была бы приемлемая нагрузка, с социальной точки зрения, для
семей с доходом 233 евро в месяц.
При этих расчетах становится однозначно понятно, насколь#
ко важно тарифы на отопление и горячую воду постепенно под#
нимать до рыночного уровня (рассчитывать по рыночным це#
нам) и дополнительную нагрузку, возникшую за счет рыночных
цен, возвращать через государственные дотации только тем се#
мьям, которые из#за низкого дохода вынуждены пользоваться
28
Енергоефективність
этой поддержкой. Тогда экономия энергии для семей без дота#
ций увеличилась бы почти вдвое. В данное время народное хо#
зяйство Украины несет большие потери, покупая у России газ по
мировым ценам и субсидируя эти расходы для всех потребите#
лей, в том числе и для обеспеченных граждан, огромными сум#
мами или косвенным образом через низкие тарифы.
5. Долгосрочные и выгодные кредиты для модерниза<
ции зданий просто необходимы.
На данный момент для покупки нового жилья существуют
среднесрочные кредиты с высокими процентами. А для модер#
низации зданий предложений по кредитам почти не существует!
Необходимы аннуитетные кредиты на 20 лет с процентами, ко#
торые слегка превышают уровень инфляции. Для такого рода
займов многие страны дают гарантии посредством государ#
ственных банков развития, чтобы уменьшить риски частных фи#
нансовых учреждений. Дальнейшая проблема заключается в
высокой банковской марже, которая добавляется к уровню про#
цента. Поскольку рынки капитала в Восточной Европе еще не так
развиты, то о конкуренции речь не идет. Аналогичная ситуация
сложилась в Германии после войны. Тогда государство поручи#
ло госбанкам и финан#
совым учреждениям,
поддерживающим
строительство жилья,
выдавать кредиты с ог#
раниченным процен#
том. Низкий процент и
в Украине привлек бы
собственников, жела#
ющих модернизиро#
вать свои дома, и сде#
лал бы это доступным
для многих семей.
Исходя из опыта,
понижение процента
до 2% дает существен#
ный импульс к разви#
тию. Если субсидиро#
вать 20#летний кредит
в 8000 евро при ры#
ночном проценте 14% ,
понизив его до 12%, то это будет стоить около 2500 евро для од#
ной семьи, в год в среднем 125 евро за квартиру. При снижении
инфляции наполовину, до 5%, был бы возможен рыночный
процент # 7%, тогда соответствующая субсидия по процентной
ставке в размере 2% обошлась бы приблизительно в 2300 евро
для семьи, что означает 115 евро за квартиру в год. Для пилотной
программы по субсидированию процентов для займов по сана#
ции зданий для 10000 квартир были бы необходимы годовые
субсидии 1,25 евро млн. # 1,15млн. Тогда можно было бы снизить
расходы на одну квартиру на 10 евро в месяц.
Исходя из этих предпосылок, государственная поддержка
долгосрочных кредитов посредством гарантий (которые при ре#
алистичных финансовых моделях, как правило, почти не увели#
чивают расходы), а также посредством ограниченных субсидий
по проценту оказывается вполне приемлемой нагрузкой для не#
большого государственного бюджета. Нужно учесть, что модер#
низация 10000 квартир означала бы инвестицию в 80 млн. евро.
ЖИТЛОВО#КОМУНАЛЬНЕ ГОСПОДАРСТВО УКРАЇНИ
Енергоефективність
При этом возникают 19% НДС и 15% подоходного налога, кото#
рые влекут за собой пополнение государственного дохода более
чем на 20000 евро.
6. Без государственной помощи комплексная энергос<
берегающая реконструкция для жителей с низкими дохо<
дами невозможна.
Чтобы разрешить проблему инвестиционной блокады, госу#
дарство должно также взять на себя финансовую нагрузку по
энергосберегающей санации для групп населения с низкими до#
ходами. Законодатель сам себя поставил в затруднительное по#
ложение. Из#за социального аспекта банки не могут de facto
вернуть свои деньги по процентам и погашению кредита, забрав
у собственника квартиру и выставив ее на продажу. Даже если
объединение собственников жилья квалифицированным реше#
нием большинства хотело бы провести комплексную рекон#
струкцию своего дома, оно не может реализовать этот проект из#
за социально слабых членов объединения.
Эту дилемму можно решить только в том случае, если госу#
дарство возьмет на себя финансовую нагрузку по санации жи#
лья социально слабых. Это может произойти путем передачи
квартиры в собственность государству после санации жилья за
государственный счет. Тогда бывший собственник должен арен#
довать эту квартиру, выплачивая приемлемую социальную
квартплату. Или собственнику будут выдвинуты другие требова#
ния, например, государство, заплатив за санацию, потребует
компенсацию, если квартира будет собственником продана или
передана по наследству не жильцу этой квартиры.
Возможны и другие решения.
Например, если решение о реконструкции жилья принято ?
голосов общего собрания, а четверть жителей не могут нести
расходы по санации вообще или в состоянии оплатить только
часть расходов, государство должно в конечном результате
взять на себя максимально одну четверть расходов от инвести#
ционной суммы в качестве так называемых "инвестиций на жи#
лье". Это составило бы, исходя из предыдущих расчетов, макси#
мально дальнейшие 8000 евро для # квартир одного дома, а для
нашей пилотной программы в 10000 квартир # 20 млн. евро.
Если государство не ликвидирует частично им и созданную
инвестиционную блокаду для модернизации домов, то платеже#
способные жители (собственники) будут постепенно пересе#
ляться в новостройки, в то время как в старом жилом фонде все
больше будут концентрироваться социально слабые слои насе#
ления, и он все больше и больше будет приходить в упадок.
7. Усиление позиции объединений собственников жи<
лья через дальнейшее развитие их правомочности и кре<
дитоспособности.
Несмотря на то, что объединения собственников жилья яв#
ляются правомочными, они, как в России, так и в Украине, не#
стабильны и могут легко прекратить свое существование, если в
них окажется меньше половины собственников дома, как, на#
пример, в случае выхода некоторых собственников из объеди#
нения. Таким образом, ОСМД не пользуются у финансовых уч#
реждений репутацией надежного заемщика. К тому же банки не
в состоянии добиться от отдельных собственников возмещения
кредита путем продажи их квартир. В связи с этим необходимы
четко прописанное законодательные нормы, которые давали бы
ОСМД право брать кредит, также право пользоваться государ#
ственными гарантиями. Управляющий объединением собствен#
№ 9(42) ЛИСТОПАД
РЕАЛІЇ ТА ПЕРСПЕКТИВИ
ников жилья не может рассматриваться как адресат государ#
ственных гарантий, потому что в случае задолженностей по кре#
диту, когда требования банка переходят к государству как га#
ранту, управляющему в конечном итоге пришлось бы нести от#
ветственность за невыплаченный заем.
8. Дальнейшие перспективы.
Как видим, на пути инвестиций в области энергоэффектив#
ности в жилищном секторе стоит много преград. Частично их
можно объяснить несовершенством законодательной базы. На#
пример, недостаточным урегулированием правовых полномо#
чий объединений владельцев жилья или практическим исклю#
чением возможности приведения в исполнение вердикта, выне#
сенного судом в случае невыплаты кредита, а также недостаточ#
ными гарантиями и поддержкой со стороны государства долго#
срочных займов по санации и отсутствием инвестиционной под#
держки для социально слабых собственников.
Без усилий государства по преодолению дефицитов в право#
вой области и в сфере развития механизмов, способствующих
процессу модернизации зданий, а также без политической воли
придать жилищному хозяйству более высокие приоритеты, как в
Украине, так и в других восточноевропейских странах не может
быть достигнут существенный прогресс. ™
Toмас ЯНИЦКИ,
Берлин
Перевод Ларисы Шреккенбах,
руководителя проектов, Инициатива Жилищное хозяйство
в Восточной Европе, ИВО, Берлин
www.iwoev.de
29