Процедура покупки недвижимости в испании

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
В Испании независимо от национальности, каждое Физическое или Юридическое
лицо может приобрести недвижимость, равно как и другие товары, может
основать Акционерное Общество, быть акционером и председателем этого
Общества. В Испании, частный контракт о покупке имеет силу и законность
нотариально заверенного контракта, но для внесения в Реестр Собственности
(Registro de la Propiedad) необходим нотариально заверенный контракт.
1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО КОНТРАКТА
После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его
покупке, вносится залог в сумме 5 000 - 10 000 евро для снятия продавцом
недвижимости с продажи. Составляется частный контракт купли-продажи, в
котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании
контракта, как принято, покупатель выплачивает 15% от стоимости недвижимости,
тем самым, резервируя недвижимость за собой. Далее, в течение месяца - трех
оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica .
Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры-при присутствии
испанского нотариуса, после чего Вы становитесь полноправным владельцем.
Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить
ипотечный кредит, как правило, он составляет 50% от оценочной стоимости
недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до
его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в
Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по
желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его
семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу
недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится до
трёх месяцев.
Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания
нотариального акта купли-продажи, после проплаты всех сумм и ему выдается
Нотариальная Простая Копия Купчей.
Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для
регистрации как Владельца и для последней проверки правильности оформления
акта. По истечении 1,5 - 3 месяца (срок устанавливается Реестром) покупатель
получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей (в случае наличия
ипотечного кредита до момента его полной уплаты - Купчая хранится в банке,
выдавшем кредит).
Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо, так и на
юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать
недвижимость как жилую, так и коммерческую.
Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de
Propiedad (Реестр собственности), где Вы можете получить полную информацию о
том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а так же о наличии
возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный
официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем
присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома
для занесения её в Реестр. Продать недвижимость имеет право только сам
владелец или же лицо, имеющее, соответственно, от него нотариально
заверенную доверенность. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в
этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.
Примерные расходы при покупки недвижимости в Каталонии - нотариальные
расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в
зависимости от стоимости недвижимости
2.ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1. Оплатить всю стоимость объекта сразу (плюс 10-12 процентов – это налог с
покупки+нотариальные затраты+расходы на получение ипотеки).
2. В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки, с которыми мы
работаем, дают ипотечные кредиты сроком до 30 лет под 3-5% годовых. Время
получения ипотечного кредита - две-три недели. Для получения кредита
необходимо предоставить справку о вашей заработной плате, на русском языке с
обязательным переводом на испанский, заверенным Апостилью. Форма справки фирменный бланк предприятия, угловой штамп, Ф.И.О., № паспорта, занимаемая
должность (лучше, если Вы будете оформлены как коммерческий директор или
один из руководящих сотрудников) и зарплата в Евро или рублях, печать и 2
подписи – ген. директора и главного бухгалтера.
После заключения договора купли-продажи вам необходимо с нотариальной
копией симпле заключить договора на коммунальные услуги, которые будут
оплачиваться с вашего расчетного счета (это входит в услуги нашей компании).
Телефон, интернет, сигнализация, - все устанавливатся за 1-2 недели. Есть вид
услуг в охранных фирмах: дают распечатку каждый месяц, когда жилье снималось
и ставилось на сигнализацию. Это хорошо для контроля тем, кто сдает свое жилье
в аренду.
Лучше сразу застраховать жилье. Стоимость 150-250 Евро в год. При наличии
кредита страховка обязательна.
Говоря о текущих расходах, следует также отметить ещё один важный момент. В
Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально
декларируется стоимость, заниженная на 30-40% от реальной цены
недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов,
связанных с покупкой.
ОБЩИЕ РАСХОДЫ
Пошлины и налоги при покупке собственности (для частного лица) зависят от
стоимости покупки:
:: Нотариальная пошлина за купчую (Escritura) - прибл. 1,5 %
:: Налог на передачу владения Impuestos Sobre Transmisiones Patrimoniales ITP)- 7
%
:: Регистрационная пошлина (Реестр собственности)- прибл. 1 %
:: Ипотечные налоги – 2-3 % в зависимости от операции
* - Данная информация действует для стандартных условий покупки
недвижимости. В случае индивидуальных особенностей покупателя имеются
дополнительные условия покупки.
При условии покупки наша компания оказывает бесплатные услуги:
:: способствует в получении ипотечного кредита в банке;
:: консультации по покупке, нотариальному оформлению недвижимости;
:: банковские консультации, открытие банковских счетов, прочее.
Наш русскоговорящий сотрудник всегда будет помогать Вам в любых вопросах,
сопровождать и переводить всю информацию.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Испанское законодательство в сфере недвижимости призвано всесторонне
защищать собственность и собственников.
Наша фирма при покупке берет на себя обязательство проверки сделки куплипродажи объекта недвижимости "на чистоту". То есть мы осуществляем проверку
покупаемой виллы, апартаментов или участков земли на отсутствие долговых,
завещательных, арендных обязательств: всего по нескольким десяткам
параметров.
Недвижимость в Испании может приобрести юридическое лицо, либо одно или
несколько частных лиц. Собственником, в итоге, является тот, кто записан в
официальном документе - Эскритуре (Escritura Publica). Собственником может
быть как РЕЗИДЕНТ так и НЕРЕЗИДЕНТ, то есть организация,
зарегистрированная на территории другого государства или частное лицо (лица)
являющееся иностранным гражданином. Ограничений на приобретение
недвижимости для НЕРЕЗИДЕНТОВ не существует.
Все типы недвижимости в Испании подлежат регистрации в Реестре
собственности (Reglstro de Propiedad).
После совершения сделки купли-продажи недвижимости, подписанная в
присутствии Испанского нотариуса Эскритура направляется в территориальный
Реестр собственности, где ей присваивается собственный регистрационный
номер, номер записи, листа и тома.
Реестр Собственности также служит в качестве информационного банка данных,
где можно получить достоверную информацию о владельце недвижимости, её
стоимости, площади, является ли недвижимость залогом за кредит, о наличии
задолженностей по уплате налогов. Информационный лист, выдаваемый
Реестром Собственности, называется "Выписка Простая Информационная" (Nota
Simple Informativa). Ни одна сделка с недвижимостью не может быть произведена
без наличия этого документа.
Продавать недвижимость в Испании имеет право владелец или же им
уполномоченное лицо располагающее соответствующей доверенностью
заверенной нотариально. Покупатель также может назначить доверенное лицо
для ведения любых операций, в том числе получение ипотечного кредита,
расчетов с продавцом, уплаты налогов. В этом случае все действия находящиеся
в компетенции доверенного лица оговариваются в соответствующей
доверенности и заверяются нотариально.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Налогообложение сделок с новой и вторичной недвижимостью несколько
различаются, хотя часть налогов и сборов идентична. Все взимаемые налоги и
сборы непосредственно зависят от стоимости участвующей в сделке куплипродажи недвижимости. За базу для расчета налога всегда принимается сумма,
указанная в Эскритуре (Купчая).
Едиными для новой и вторичной недвижимости являются:
:: нотариальный сбор (Notario)
:: регистрационный сбор при внесении данных нового владельца недвижимости в
Реестр собственности (Registro)
:: сбор на делопроизводство (Gestoria)
:: местный налог (Plus Valia), основывается на оценке роста стоимости
недвижимости на момент её продажи. Сумму налогового сбора указывает Мэрия
(Ayuntamiento) в соответствующем предписании. Этот налог оплачивается
продавцом. Plus Valia примерно составляет 0.5% от стоимости недвижимости, для
новой соответственно 0.5% от стоимости земли.
Различия заключаются в следующем:
при приобретении новой недвижимости покупателю приходится платить:
налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido), его можно
встретить на любом, даже незначительном чеке (I.V.A.). Для любого жилья НДС
составляет 7%, для коммерческой недвижимости и свободных от построек
земельных участков, зарегестрированных на фирму - 16%, для земельных
участков зарегистрированных на частные лица - 7%. Оплачивается в
муниципальных офисах по приёму налогов или через банк:
налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos
Documentados, A.J.D.), составляет 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре,
облачивается через банк
при приобретении вторичной недвижимости оплачивается: передаточный налог
(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, I.Т.Р.), составляет 7% от стоимости
недвижимости, оплачивается в Совете по Экономике и Финансам.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
Кредиты предоставляются на срок до 30 лет. Ставки по кредитам колеблются в
пределах от 3 до 5,5 процентов годовых, могут быть фиксированными или
плавающими. В случае с фиксированной ставкой, процент по кредиту остается
неизменным в течение всего времени его погашения, в случае с плавающей
ставкой, процент по кредиту ставится в зависимость от конюктуры рынка, ставки
рефинансирования Центрального Европейского Банка, общего положения дел в
экономике. Практика последних лет показывает, что в случае с долгосрочными
кредитами более выгодными оказываются гибкие процентные ставки.
Срок оформления ипотечного кредита составляет примерно 2-3 недели.
Для получения ипотечного кредита необходимо предоставить уполномоченному
работнику банка:
:: загранпаспорт и
:: справку о доходах с места работы в произвольной форме
По законам Испании ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 25%
от суммы заявленного в справке месячного дохода. В тоже время проверка
достоверности указанной в справке информации не производится.
Вы имеете возможность вернуть кредит раньше установленного, срока в этом
случае банк взимает 0,5% от преждевременно возвращаемой суммы.
При получении ипотечного кредита страхование недвижимости от всех
непредвиденных случаев является процедурой обязательной и производится
страховой компанией (Correduria de seguros) принадлежащей банку или другой
надежной компанией.
Процедура расчетов с банком по кредиту проста. Банк открывает счет на ваше
имя и списывает ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от желания
клиента отраженного в договоре ипотеки, одинаковую сумму. Сумма выплаты по
кредиту состоит из суммы погашения ипотеки и процентов банка.