Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых

Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №0)
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях.
Продолжение. Начало в № 7(100).
Дидковская Ольга Всеволодовна - д.э.н., руководитель филиала
ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве по
Самарской области, зав. кафедрой СГАСУ.
О нормативах «от» и «до»
В п. 4.96. МДС 81-35.2004 указывается, что резерв средств на
непредвиденные работы и затраты в сводном сметном расчете
стоимости строительства «может определяться в размере не более
2 % для объектов социальной сферы и не более 3 % - для
объектов производственного назначения», а «по уникальным и
особо сложным объектам строительства... до 10 %» и «при
составлении сметных расчетов по объектам-аналогам и другим
укрупненным нормативам на предпроектной стадии...до 10 %» от
итога глав 1-12 (1-9) в зависимости от вида воспроизводства
объекта. Столь свободная трактовка рождает огромное количество
споров и влечет за собой серьезные неприятности в отношениях с
проверяющими органами. Предлог «до» понимается как то, что можно принимать любой из нормативов,
входящий в данный интервал. К примеру, при указании размера до 10 % в МДС 81-35.2004 в сметную
документацию был включен 1 %, что вызвало вопросы у налоговой инспекции о причинах уменьшения тем
самым налогооблагаемой базы. Во избежание таких неоднозначных ситуаций, если указывается предельная
величина норматива, необходимо исключить понятие «до». Нужно указать, при каких условиях
принимается предельное значение норматива, при каких среднее или минимальное. Если сметные
нормативы разработаны на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех ресурсов, как об
этом сказано в п. 2.2 МДС 81-35.2004, то необходимо обозначить усредненное значение, минимальное,
предельное. Поскольку документально дается возможность определять данные затраты на договорной
основе, то проверяющие органы должны принимать данное положение и заниматься проверкой именно
договорных отношений.
О составе сводного сметного расчета
Согласно Градостроительному кодексу РФ имеем три формы воспроизводства основных фондов и
капитальный
ремонт
объектов
капитального
строительства.
строительство,
реконструкция
Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и
требованиях к их содержанию» установлено, что сводный сметный расчет стоимости строительства в
разделе 11 «Смета на строительство объектов капитально строительства» проектной документации
составляется с распределением средств по 12 главам. Это требование должно выполняться как при
подготовке проектной документации на различные виды объектов капитального строительства, так и при
подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и
капитального ремонта объектов капитального строительства. При этом в ППРФ № 87 все три вида
воспроизводства основных фондов обозначены общим термином «строительство». Таким образом, сегодня
все сметные расчеты на капитальный ремонт объектов капитального строительства должны выполняться в
соответствии с требованиями ППРФ № 87. В то же время МДС 81-35.2004 (п. 4.74) в действующей
редакции рекомендует «для объектов капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и
социально-культурного назначения в составе сводного сметного расчета» распределять средства по 9
главам. Вновь очевидный дисбаланс в требованиях законодательного и нормативного документов и
очередная проблема для специалистов по ценообразованию. Выходом из сложившейся ситуации является,
по нашему убеждению, приведение рекомендаций МДС 81-35.2004 в соответствие требованиям нормативноправовых актов превалирующей юридической силы, в частности федеральным законам и Постановлениям
Правительства РФ.
О затратах на временное отопление
В 2007 г. Росстроем был издан измененный и дополненный Сборник сметных норм дополнительных затрат
при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСН 81-05-02-2007), который заменил
Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №1)
собою Сборник ГСН 81-05-02-2001. Однако аналогичного нормативного документа, действующего при
определении дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время,
взамен ГСНр 81-05-02-2001 не появилось. ГСН 81-05-02-2007 содержит в своем составе раздел, где
приведены нормативные показатели расхода тепловой и электрической энергии и затрат на эксплуатацию
систем отопления, предназначенные «для определения затрат на временное отопление отдельных
законченных вчерне зданий (или их частей) в течение отопительного периода для производства внутри
зданий строительных и монтажных работ, которые, согласно техническим условиям и правилам
производства работ, необходимо выполнять при положительной температуре воздуха» (раздел III, п.1).
Эти нормы всем понятны, логичны и необходимы. Поскольку речь идет о производстве работ в
незавершенном строительством объекте капитального строительства, где постоянная система отопления
еще не функционирует, а потребность в отоплении и, соответственно дополнительные затраты на его
обеспечение, возникают.
Самарский центр по ценообразованию в строительстве столкнулся с проблемой разъяснительной помощи в
разбирательстве, касающемся данного вопроса, между Подрядчиком и Заказчиком. Условия спорной
ситуации были следующими: Подрядчику согласно договору на проведение капитального ремонта объекта
капитального строительства с Заказчиком необходимо выполнить работы, технология производства
которых требует положительной температуры воздуха; отопление здания производится автономной
котельной, которая в период проведения капитального ремонта находилась в нерабочем состоянии и сама
требовала ремонта. Суть вопроса - кто и в каких размерах должен нести возникшие затраты, связанные
с отоплением здания и поддержанием требуемого температурного режима? В ГСН 81-05-02-2007 порядок
определения затрат на временное отопление зданий и расчетов за выполненные работы по его
обеспечению описан, в ГСНр 81-05-02-2001 - нет. Направленные нами запросы по данной проблеме
остались без ответа, поэтому мы анализировали ситуацию самостоятельно, опираясь на действующие
нормативные документы. Если работы по капитальному ремонту производятся в зимнее время в
эксплуатируемом (действующем) здании и/или помещении, то, во-первых, подразумевается, что система
отопления в нем не отключена и функционирует нормально. Второе допущение состоит в том, что
ремонтируется в этом здании (помещении) не собственно отопительная система, а что-либо другое. То
есть Заказчик предоставляет Подрядчику отапливаемое в нормальном режиме здание (помещение), где
последний должен согласно договору выполнять ремонтно-строительные работы. Предметом подрядного
договора межу ними при этом не являются работы по ремонту системы отопления в здании (помещении). В
этом случае о затратах на временное отопление ремонтируемого здания не может быть и речи, у
Подрядчика их возникнуть попросту не может! Тогда совершенно правильно, что в Сборнике сметных норм
дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время не предусмотрены
и не учтены нормативы затрат на временное отопление зданий. Однако, спорные ситуации в
использовании действующих нормативов, как мы доказали, существуют и их необходимо документально
прописывать.
Так, наше предложение в части устранения разногласий по указанной проблеме - предусмотреть в новой
редакции Сборника ГСНр 81-05-02-2001 условие, однозначно определяющее возможные ситуации
возникновения затрат на временное отопление зданий и порядок их оплаты. К примеру, это условие
может иметь следующую трактовку: «Заказчик обязан предоставить Подрядчику для выполнения им
ремонтно-строительных работ отапливаемое здание (помещение) либо возместить затраты на временное
отопление здания (помещения) в установленных размерах».
О позиции «и другие»
Как известно порядок определения размера средств, включаемых в главу «Прочие работы и затраты»
сводного сметного расчета стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта
капитального строительства регулируется МДС 81-35.2004. Согласно п. 4.85 МДС 81-35.2004 в главу 9
рекомендуется «включать средства на основные виды прочих работ и затрат в текущем уровне цен с
использованием приложения № 8 к Методике». В приложении № 8 приведены виды работ и затрат, которые
могут быть учтены в главе «Прочие работы и затраты» с указанием порядка определения и обоснования
их стоимости и ссылками на законодательные и нормативные документы, регулирующие этот порядок. Все
однозначно и «отрегулировано», до момента уточнения, приведенного в том же пункте МДС 81-35.2004:
«Для специфических условий строительства в главе 9 (7) могут учитываться другие виды прочих
затрат». Что такое «другие затраты» и для каких «специфических» условий их можно предусматривать?
Разъяснений по этому вопросу нет. На первый взгляд, «другие» или «прочие» - удобные позиции для
отнесения к ним различного рода затрат, к примеру консультационных. Однако как можно обосновать
перед контролирующими органами, которые пришли проверять расходование Заказчиком бюджетных или
внебюджетных средств, включенные в главу 9 другие затраты? На данный момент, получается, никак.
Ответов на вопрос «что можно отнести к другим затратам?» равно как и на вопрос «что нельзя к ним
отнести?» в нормативных документах не содержится, т.е. нет запрета, но и разрешения тоже нет. Такая
ситуация, на наш взгляд, недопустима.
Нормативы должны разрабатываться согласно предусмотренным для этих целей принципам и быть
Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №2)
однозначными. Только тогда участники инвестиционно-строительного процесса получат возможность
пользоваться ими грамотно. Понятие «другие» следует исключить из текстов нормативных документов,
заменив его полными перечнями позиций (с указанием при необходимости размера и обоснования),
которые в эти «другие» допускается включать. Мы должны четко обозначить можно или нельзя. Точнее
сказать, мы должны однозначно прописать, что можно, следовательно, ничего другого нельзя. Любой
контролирующий орган начинает именно с проверки и требования доказательств того, что эти затраты
здесь «имеют право на существование». А доказать невозможно, если нет соответствующего обоснования
(пункта) в нормативных и законодательных актах, на который можно сослаться.
О нормативах элементных и укрупненных
Сметные нормативы действующей системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве
подразделяются на элементные
и укрупненные. К элементным сметным
нормативам относятся
государственные элементные сметные нормы и индивидуальные элементные сметные нормы, а также нормы
по видам работ (МДС 81-35.2004). Использование элементных сметных нормативов имеет расчетную основу
- необходимо определить базу их исчисления, подобрав необходимые для этого ресурсные и ценовые
показатели. Применение укрупненных нормативов, сформированных по принципу усреднения и минимизации
расходов на основе среднего уровня затрат, средних цен, средних показателей, избавляет от этой
необходимости.
Раньше у подрядных организаций возникало желание определять накладные расходы и сметную прибыль,
используя и рассчитывая для этого индивидуальные нормы.
Сегодня все понимают, что смета - это документ, определяющий предполагаемые затраты. Индивидуальные
нормы могут быть рассчитаны Подрядчиком по данным прошедшего периода по другому объекту и другому
Заказчику. Новый Заказчик вероятнее всего с ними не согласится. Сегодня строителям и заказчикам
хватает других проблем, помимо обоснования индивидуальных норм накладных расходов и сметной прибыли
- совершенствование технологий производства работ, внедрение качественно новых материалов,
сроков
выполнения
работ,
инженерного
оборудования,
обеспечение
установленных
договорами
строительный контроль, обеспечение безопасности объектов в период строительства и т.п.
В практической деятельности Самарский центр по ценообразованию в строительстве в последние десять
лет не сталкивается с подрядными организациями, желающими обосновать свою индивидуальную норму
накладных расходов и тем более сметной прибыли. Всех участников строительного рынка устраивают
нормативы, принимаемые в соответствии с МДС 81-33.2004 и МДС 81-25.2001. Вряд ли у кого возникнет
потребность и в обосновании затрат на «зимнее удорожание» и «снегоборьбу». С этими нормативами
можно спорить, отстаивать их занижение или завышение, но они вполне удовлетворяют большинство
строительных организаций.
Разделение нормативов на элементные и укрупненные великолепное, и строительный комплекс с этим
давно согласился, поэтому необходимо пользоваться предусмотренными системой ценообразования
инструментами, оптимизировать затраты удобными для этого способами, внимание акцентировать на
решений профессиональных задач.
Об авторском надзоре
Вот несколько цитат из Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в
Российской Федерации»:
статья 12. «Архитектор и юридическое лицо на основании договора с Заказчиком (Застройщиком) имеют
право осуществлять авторский надзор за строительством архитектурного объекта»)
статья 2. «Архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер,
объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе
архитектурного проекта»)
«Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной
документации, содержащая архитектурные решения...»;
архитектурное решение - авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего
облика,
пространственной,
планировочной
и
функциональной
организации,
зафиксированный
в
архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном
объекте».
Дополним
выдержками
из Градостроительного
кодекса
Российской
Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87.
Федерации
«В состав проектной документации объектов капитального строительства...
разделы:...3) архитектурные решения...»(пункт 12 статьи 48);
и
Постановления
включаются
следующие
Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №3)
«Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта
объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной
документации...» (пункт 1 статьи 53).
«Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и
непроизводственного назначения и требования к содержанию этих разделов:... Архитектурные
решения»... (Раздел 3 Постановления).
Вывод: 1) авторский надзор - составная часть строительного контроля?! 2) авторский надзор проверка соответствия выполненных работ разделу «Архитектурные решения (и только!) проектной
документации?!
Из всего выше изложенного напрашиваются следующие вопросы:
- является ли «Авторский надзор» самостоятельным элементом затрат Инвестора с его включением в
главу 12 Сводного сметного расчета?
- является ли «Авторский надзор» составным элементом «Строительного контроля» с его включением в
главу 10 Сводного сметного расчета?
- на основании каких нормативно-правовых актов или методических документов «средства на проведение
авторского надзора можно определять расчетом в текущем (прогнозном) уровне цен» (письмо Минрегиона
РФ от 25.02.2009 N 4882-СМ/08)?
- если строительный контроль (статья 53 Градостроительного кодекса) является обязательным элементом
градостроительной деятельности, а «авторский надзор» входит в состав строительного контроля, то на
каком основании письмом Минрегиона РФ от 25.02.2009 N 4882-СМ/08 «необходимость проведения
авторского надзора определяется Заказчиком строительства и указывается в задании на проектирование
и в соответствии с действующим законодательством обязательное проведение авторского надзора
предусмотрено только при строительстве, реконструкции, расширении, капитальном ремонте, техническом
перевооружении,
консервации
и
ликвидации
опасных
производственных
объектов,
а
также
гидротехнических объектов»?
О содержании службы Заказчика и строительном контроле
С введением в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления
Правительства Российской Федерации № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к
их содержанию» специалисты столкнулись с проблемой обоснования затрат по главе 10 сводного сметного
расчета - Содержание служба Заказчика. Строительный контроль.
В предыдущих редакциях нормативно-правовых актов и методических рекомендациях (Методика определения
стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 п. 4.73. п.
4.74. п. 4.87) глава 10 имеет название «Содержание службы Заказчика-Застройщика (технического
надзора) строительства».
Неувязка первая. В соответствии с п. 2 Письма от 25 февраля 2009 г. № 4882-СМ/08 Министерства
регионального развития Российской Федерации «...договор на технический надзор не входит в перечень
документов, представляемых в экспертные органы для проведения экспертизы, а также не является
сметным нормативом».
В п. 2.4. Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации
МДС 81-35.2004 затраты на содержание службы Заказчика (технического надзора) отнесены к сметным
нормативам?!
Так, как же определить затраты Инвестора по главе 10.
Неувязка вторая. В соответствии с Положением о Заказчике при строительстве объектов для
государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001 Заказчик выполняет функции в
составе и порядке, установленном действующими правовыми актами и нормативными документами по
строительству, осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема,
стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и
правилам на производство и приемку этих работ.
Согласно, указанного Положения и, следуя п.1 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ, одной из
основных функций, выполняемых Заказчиком, является строительный контроль.
Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта
объектов капитального строительства в целях проверки соответствия:
- выполняемых работ проектной документации;
- требований технических регламентов;
- результатов инженерных изысканий;
Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №4)
- требований градостроительного плана земельного участка».
Кто же по Закону должен осуществлять строительный контроль? И для чего в Постановлении
Правительства Российской Федерации № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к
их содержанию» был выделен в главе 10 Сводный сметный расчет?
П. 2 статьи 53 Градостроительного кодекса «Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим
строительство». В этом случае лицом, осуществляющим строительство, является Застройщик, т.к.
согласно п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ: «Лицами, осуществляющими строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (лицо, осуществляющее
строительство), могут являться Застройщик либо привлекаемое Застройщиком или Заказчиком на
основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным
частью 2 настоящей статьи».
В соответствии с п. 2 статьи 53 Градостроительного кодекса «В случае осуществления строительства,
реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также
Застройщиком или Заказником».
Таким образом, проведение строительного контроля является обязанностью и Подрядчика (лицо,
осуществляющее строительство) и Заказчика (Застройщика) и входит в их функции при выполнении любых
строительно-монтажных, ремонтно-строительных
и других
работ, связанных со
строительством
(реконструкцией, капитальным ремонтом) объектов капитального строительства.
Что же следует из цитируемых статей Закона?
Первое - если лицо, осуществляющее строительство, строит «сам для себя», то он обязан проводить
строительный контроль и нести полную ответственность за выполнение работ. В этом случае ни о каком
денежном вознаграждении не может быть и речи.
Второе - если Заказчик (Застройщик) нанимает лицо, осуществляющее строительство (в соответствии с
Гражданским кодексом - Подрядчик), то проведение строительного контроля в этом случае является
обязанностью и Заказчика (Застройщика) и Подрядчика. Закон обязывает и того и другого выполнить это
действие: одного в соответствии с договором на выполнение подрядных работ, другого на оказание
соответствующих услуг.
Так нужно ли выделять из оказываемых услуг Заказчиком затраты на проведение строительного контроля
и собственно обосновывать эти затраты в сводном сметном расчете? На наш взгляд - нет!
Процитируем еще один закон п. 3 статьи 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений «заказчики - уполномоченные на то
инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.
Заказчик, не являющийся Инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения
капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или)
государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Как правило, в 99,9% Заказчик «управляет» инвестиционным проектом с момента идеи до ввода объекта в
эксплуатацию. Осуществление строительного контроля - это отдельный временной этап реализации
проекта.
С Заказчиком заключается договор на весь этап его реализации на нулевой точке отсчета.
Напомним, что мы говорили о сметной документации (глава 10 сводного сметного расчета - Содержание
служба Заказчика. Строительный контроль), которая рождается на этапе создания Проектной
документации. Каким образом нам предлагают решить проблему учета затрат на содержание службы
Заказчика.
Рекомендация первая - подготовить смету на основе методических рекомендаций.
Рекомендация вторая - оценить факт затрат.
Рекомендация третья - по нормативу.
Ни первый метод, ни второй на наш взгляд не приемлемы.
Такие элементы затрат, о которых мы ведем разговор никак не могут быть рассчитаны ни по факту ни
путем составления сметы.
Факт - это отчетность предыдущего периода конкретного исполнителя определенных договорных
отношений, по конкретному объекту (объектам) капитального строительства, определенной сложности,
мощности, функционального назначения, территориального размещения, графика финансирования,
планирование затрат и многих других факторов. Смета - документ для проектируемого объекта, оценка
будущих затрат Инвестора, которому очень важно получить полную картину по его (а не по какому-либо
абстрактному) объекту, в который он уже начал вкладывать денежные средства. На этом этапе (создания
проектной документации) уже есть договор между Инвестором и Заказчиком. Заказчик в соответствии с
его функцией дошел до этапа работ, регламентированных статьей 48 Градостроительного кодекса РФ.
Следовательно, в сводном сметном расчете должна быть отражена сумма по заключенному договору на
содержание службы Заказчика.
Информационно-справочная система "ГРАНД-СтройИнфо"
Ценообразование в строительстве: «старые» проблемы в новых условиях
(Страница №5)
Однако, сразу возникает проблема обоснования затрат на каждом этапе исполнения договора с учетом
фактора времени.
С Заказчиком должен быть заключен договор на весь период реализации инвестиционного проекта, в то
время, как смета «составляется в сметных ценах», сложившихся ко времени её составления. Вновь проблема!
Самый разумный способ использование системы укрупненных нормативов. Подобные нормативы
существовали на протяжении достаточного длительного времени. Кого-то они не устраивали?
уже
Самарский Центр по ценообразованию заканчивает аналитическую работу по формированию укрупненных
удельных показателей затрат на содержание службы Заказчика (Застройщика).
Мы считаем, что разумного Инвестора вполне устроит общепринятый нормативный показатель, от которого
он может оттолкнуться для ведения переговоров с Заказчиком по конкретному объекту капитального
строительства с учетом его особенностей, функционального назначения, сложности и т.д.
Как мы неоднократно отмечали в своих публикациях смета - статична, строительство, стоимость
строительства - динамичны. Оценка стоимости строительства - сложный процесс, который не
ограничивается разработкой сметных нормативов, сметной и проектной документацией.
Архиважная задача на текущий момент - разработка грамотных, понятных, доступных для практического
использования методических разработок с примерами, расчетами и т.д.
Подготовка подобных материалов должна быть осуществлена с привлечением ведущих специалистов по
ценообразованию, практиков и аналитиков по оценке стоимости строительства. Смета - это не стоимость
строительства, смета - это фундамент и каркас объекта, в котором потом хотят жить и работать с
минимальными затратами, но комфортно все субъекты инвестиционно-строительного процесса.
Затронутая в статье проблематика представляет собой лишь малую толику вопросов, с которыми
сталкивался Самарский центр по ценообразованию в строительстве, и еще меньшую - в общем объеме
проблем, которые вынуждены сегодня решать участники инвестиционно-строительного процесса. ЦЦС как
«третейский суд» пытается самостоятельно разбираться в сути поступающих вопросов и решать их
собственными силами. К сожалению, получается не всегда. Ведь инструменты, которыми мы пользуемся
при вынесении своего «приговора», - это законодательная и нормативная базы, а однозначно
истолковать их требования и рекомендации и дать на их основе обоснованное заключение иногда
невозможно.
Источники проблем нами обозначены. А, как известно, причины проблем являются решениями (из законов
Мерфи). Мы положили начало дискуссионному обсуждению ряда спорных вопросов ценообразования в
строительстве. Теперь требуется, во-первых, активное включение в работу по устранению «проблемных
мест» профессионалов инвестиционно-строительной деятельности, а во-вторых - внимание к их
замечаниям и предложениям со стороны законодателей.