О купле-продаже земли

О купле-продаже земли
Румянцев Ф.П.
До 1990г. определяющим в содержании и развитии земельного
законодательства было существование института исключительной собственности
на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей.
Первым правовым актом, разрушившим этот запрет стал Закон от 21 ноября
1990г. «О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в
условиях перехода к рыночным отношениям».Он предоставил право районным,
городским, поселковым, сельским органам местного самоуправления продавать
земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной
собственности, предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам.
Закон «О земельной реформе»,принятый 23 ноября 1990г.
закрепил осуществление приобретения земельных участков через Советы
народных депутатов и впервые было предоставлено право гражданам и
юридическим лицам продавать земельные участки, находящиеся в их
собственности. Однако на начальном этапе развития земельного рынка
государство устанавливало следующие ограничения по обороту земельных
участков: во-первых, продать землю можно было только государству и во-вторых
в течение 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный
участок (если он был получен бесплатно) и через 5 лет, если он выкупался.
Законом от 23 декабря 1992г. «О праве граждан Российской
Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных
участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства» было предоставлено право
гражданам продавать эти земельные участки другим гражданам Российской
Федерации независимо
от сроков приобретения права собственности на
продаваемый земельный участок в пределах установленных норм. Часть
земельного участка, превышающая установленные нормы, может быть выкуплена
гражданином у органа местного самоуправления по договорной цене.
Продажа земельного участка, предоставленного для выше
названных целей, производится его собственником самостоятельно путем
заключения договора
купли-продажи с покупателем. Договор подлежал
нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
30мая 1993г.Правительстврм РФ был утвержден Порядок куплипродажи земельных участков. Типовой договор купли-продажи (купчая) был
утвержден Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству. Этот типовой договор был предназначен для купли-продажи
земельных участков только четырех видов
целевого назначения: личное
подсобное и дачное хозяйство, садоводство и индивидуальное жилищное
строительство. Поскольку указанный закон от 23 декабря 1992г. не отменен,
следовательно типовой договор может применяться с учетом принятого
Федерального закона от 21 июня 1997г «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Важное значение в развитие земельного оборота, снявшим
практически все ограничения на сделки с землей имел Указ Президента РФ от 27
октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной
реформы в России»,который установил за гражданами и юридическими лицами
(собственниками земельных участков) право продавать, передавать по наследству,
173
дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный
участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы)
акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными
инвестициями. Одновременно этим же указом было также закреплено главное
ограничение при отчуждении земель сельскохозяйственного назначения - это
сохранение в результате совершаемых сделок их целевого использования. Это
ограничение и по сей день является главной причиной непринятия нового
Земельного кодекса.
Законом
Российской Федерации от 8 декабря 1995г. «О
сельскохозяйственной
кооперации»
предоставлялось
право
сельскохозяйственным кооперативам иметь в собственности, покупать или иным
образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные права на
имущество и земельные участки. Это, по существу, был первый закон, который
установил право юридического лица сельскохозяйственного профиля покупать в
собственность и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Гражданам и юридическим лицам предоставлено право образовывать общую
совместную или общую долевую собственность на землю путем добровольного
объединения принадлежащих им земельных участков или земельных долей.
Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. «О
порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных
паев» установлен порядок купли-продажи земельных долей. Он в частности
предусматривает ,что при купле-продаже земельной доли предварительное
выделение соответствующего участка в натуре не производится. Купленные
сельскохозяйственной организацией земельные доли передаются в собственность
этой организации .Земельный участок, соответствующий по площади купленным
земельным долям разделу не подлежит, если иное не установлено учредительным
документом этой организации.
При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных
долей, следует исходить из того, что суммарная площадь соответствующих долям
земельных участков, переходящих в собственность одного физического лица, в
расчете на одного работающего, не должна превышать установленных
предельных размеров земельных участков, предоставленных для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства.
Продажа земельных участков крестьянского (фермерского)
хозяйства, согласно закону от 22 ноября 1990г. «О крестьянском фермерском
хозяйстве» может производиться
при прекращении его деятельности.
Преимущественное право покупки таких земельных участков имеют лица,
ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства и проживающие в данной
местности. При отсутствии желающих приобрести земельный участок для
ведения крестьянского (фермерского) хозяйства он может быть продан с
разрешения органов местного самоуправления гражданам для ведения личного
подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также
сельскохозяйственным предприятиям и организациям.
На мой взгляд положение этого закона об обязательности
неделимости земельного клина при наследовании крестьянского (фермерского)
хозяйства не является совсем оправданным. Например ,в Левобережье нашей
Нижегородской области, да впрочем как и в целом ряде других регионов страны
как такового «единого» земельного массива в натуре выделить даже при
образовании такого хозяйства не всегда представляется возможным. Сам по себе
174
процесс фермеризации не следует практиковать в нашей стране по целому ряду
причин. Практически более половины «желающих» заниматься этим ремеслом в
самом начале развертывания земельной реформы преследовали две основные
небескорыстные цели: первая - получение беспроцентных кредитов и
использование их под прикрытием создания и укрепления хозяйства на иные
цели, и вторая- это продажа бесплатно полученной земли через один-два года, с
надеждой ,что за этот период будет разрешена свободная купля-продажа земли с
изменением их целевого назначения. Фактически так оно и произошло, только
большие земельные площади были заброшены, поскольку их «собственники» так
и не дождались свободного земельного рынка.
Земельные участки личных подсобных хозяйств или их части
могут быть проданы гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, для
садоводства и животноводства, а также сельскохозяйственным предприятиям и
организациям. Преимущественное право покупки таких земельных участков
имеют граждане ,проживающие в данной местности.
Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав
граждан на землю» от 7 марта 1996г. закрепил наряду с правом продажи
земельной доли органам местного самоуправления право на обмен земельной
доли на такую же долю в другом хозяйстве; передать ее на условиях договора
ренты или пожизненного содержания; внести право пользования земельной долей
в уставный капитал или паевой фонд сельхозорганизации.
Указом значительно расширен круг лиц, которым могут быть
предоставлены земельные участки в собственность бесплатно для ведения
фермерского хозяйства и использования в иных целях за счет свободных
земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель на условиях,
предусмотренных для бесплатной передачи земельных участков или земельных
долей гражданам- сельским товаропроизодителям. К ним относятся руководители
и
специалисты
сельскохозяйственных
органов,
специалисты
сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов
государственной власти субъектов РФ, а также руководители и специалисты,
проработавшие в колхозах , совхозах и других сельскохозяйственных
организациях не менее пяти лет. Следует полагать, что под руководителями и
специалистами сельхозпредприятий здесь понимаются те, кто работал раньше в
колхозах, совхозах и других хозяйствах не менее пяти лет, а теперь потеряли
связь с ними. Иначе бы они имели право на земельную долю как работники
сельхозпредприятий. И поскольку здесь не ставится условие проживания их на
территории хозяйства, где они работали, то совершенно неоправданным является
такое требование в отношении рядовых колхозников, работников совхозов и
других сельхозпредприятий, ушедших к моменту реорганизации их хозяйства на
пенсию и поменявших свое место жительства. Это на мой взгляд крайне
несправедливо потому, что право на землю получили чиновники от сельского
хозяйства государственных органов и органов местного самоуправления, которые
зачастую были очень далеки от реального производства. Настоящий указ пестрит
противоречиями, несмотря на свое конституционное название является далеко
несправедливым по отношению к большой группе сельских тружеников.
Земельные участки членов садоводческих товариществ могут
быть проданы их собственниками без изменения разрешенного использования
согласно положениям федерального закона от 15 апреля 1998г.»О садоводческих,
огороднических, дачных и иных некоммерческих объединениях граждан».
175
Особый порядок купли-продажи земельных участков под
находящимися приватизированными предприятиями. Указ Президента РФ от 14
июня 1992. (с последними изменениями от 25января 1999г.) «Об утверждении
порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих
предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для
предпринимательской
деятельности»
.Положения
этого
Указа
были
детализированы и уточнены Указом Президента РФ от 16мая 1997г. «О гарантиях
собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность
земельных участков под этими объектами».Эти нормативные акты закрепили
процедуру выкупа права собственности на земельные участки под
приватизированными
предприятиями,
закрепили
перечень
участников,
допускаемых в этих случаях к земельным аукционам, определив выкупную цену
за них не ниже нормативной цены земли.
На мой взгляд, вопрос в отношении выкупной цены за земельные
участки
под
приватизированными
предприятиями,
или
за
земли,
предназначенными для предпринимательской деятельности искусственно вот уже
на протяжении 10 лет не пересматривается. И реально получается так, что
дорогостоящая городская земля переходит в частную собственность
предпринимателей по минимальной цене. Определение адекватной стоимости
продаваемого земельного участка является достаточно затруднительным
вопросом. Для этого крайне необходимо развивать институт профессиональной
оценки земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля
1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При заключении договора купли-продажи земельного участка
существенным условием является его стоимость. Она должна быть не ниже
нормативной цены земли. Хотя за последние годы произошел огромный разрыв в
величинах рыночной цены земли и ее так называемой базовой или нормативной
цены законодатели по-прежнему оставляют неизменным этот закрепленный
институт оценки земли.
В последнее время этому вопросу придается все большее значение. Так
Постановление Правительства от 8апреля 2000г. «Об утверждении Порядка
проведения государственной кадастровой оценки земли» закрепило ценовое
зонирование территории населенных пунктов и методику определения стоимости
сельскохозяйственных земель.
В настоящее время наиболее реальным способом приобретения права
собственности на земельные участки является их выкуп на земельных торгах.
Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. во исполнении Указа
Президента от 26нобря 1997г. «О продаже гражданам и юридическим лицам
предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на
территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» утвержден
Порядок проведения таких земельных торгов.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной
собственности или муниципальной собственности осуществляется по решению
органа государственной власти или органа местного самоуправления
соответственно. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются
продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или
другого
поселения,
иной
градостроительной
и
землеустроительной
документацией. Начальная цена за выкупаемый земельный участок
176
устанавливается не ниже 5-кратного размера ставки земельного налога .В торгах
может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необходимыми и надлежаще
оформленными документами.
В результате пройденных 10 лет земельной реформы в стране появилось
порядка 20 млн. собственников земельных участков и земельных долей. Не
смотря на запутанность и противоречивость существующей правовой базы
гражданский оборот земли в стране идет полным ходом. Как выразился
Президент Российской Федерации В.В.Путин на заседании Государственного
Совета решение земельного вопроса (а узловым вопросом в нем является
регулирование земельного рынка) требует ювелирного подхода с учетом
особенностей такой огромной и крайне неоднородной российской территории .
На мой взгляд решение этого вечного для России земельного вопроса
должно быть направлено по пути ясной и четкой регламентации единообразного в
масштабах государства решения принципиальных наиболее значимых вопросов,
каковыми являются: отчуждение земли; определение ее цены и размеров
налогообложения; скорейшее предотвращение выхода из оборота а, значит и
последующий перевод в иные категории наиболее ценных для государства земель
сельскохозяйственного назначения; жесткое государственное регулирование за
использованием земли, как главного национального богатства.
177