Порядок государственной регистрации прав на недвижимое

Порядок государственной регистрации прав
на недвижимое имущество или сделок с ним
Статья подготовлена в соответствии с нормативными правовыми актами
Российской Федерации:
- Гражданским кодексом Российской Федерации;
- Законом Российской Федерации от 10 июля 1992 г.
№ 3266-1
«Об образовании»;
- Федеральным законом от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите
конкуренции»;
- Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов
на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и
муниципальных нужд»;
- Федеральным законом от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ «Об основных
гарантиях прав ребенка в Российской Федерации;
- Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты российской федерации в связи с
совершенствованием правового положения государственных (муниципальных)
учреждений»;
- Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 «О порядке проведения
конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров
безвозмездного
пользования,
договоров
доверительного
управления
имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и
(или) пользования в отношении государственного или муниципального
имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение
указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме
конкурса».
Сдача в аренду недвижимого имущества
образовательного учреждения
В соответствии со ст. 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992
№ 3266-1 «Об образовании»
объекты собственности, закрепленные
учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном
управлении этого учреждения.
Образовательное учреждение несет ответственность перед собственником за
сохранность и эффективное использование закрепленной за этим учреждением
собственности. Контроль деятельности образовательного учреждения в этой
части осуществляется учредителем или иным юридическим лицом,
уполномоченным собственником.
Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и
арендодателя имущества.
Аренда - это предоставление арендодателем (собственником имущества или
иным уполномоченным лицом) арендатору (организации или индивидуальному
предпринимателю) имущества за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование.
Право оперативного пользования имуществом, должно быть закреплено в
уставе, учредительном договоре образовательного учреждения.
1. После принятия решения образовательного учреждения о сдаче
государственного, муниципального имущества в аренду. Образовательное
учреждение подготавливает и направляет в адрес учредителя следующие
документы:

заявку на проведение экспертной оценки принятия решения о передаче в
аренду государственного, муниципального имущества, закрепленного на праве
оперативного
управления
за
федеральными,
государственными,
муниципальными учреждениями, с обоснованием отсутствия негативных
последствий для образовательного процесса при заключении договора аренды и
приложением подтверждающих документов;

выписку из протокола компетентного органа образовательного
учреждения (общее собрание образовательного учреждения, совет
образовательного учреждения и др.) о согласии на сдачу недвижимого
имущества в аренду, в случае если уставом или иными правовыми актами
установлена необходимость получения согласия указанного органа на передачу
имущества в аренду;
 копии планировок и экспликаций с указанием площадей, передаваемых в
аренду.
2. В соответствии с п.4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998
№ 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»
при сдаче в аренду закрепленных за государственным или муниципальным
учреждением, являющимся объектом социальной инфраструктуры для детей
объектов собственности, заключению договора об аренде должна
предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий
такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и
оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической
помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.
Учредитель в двухнедельный срок организует и проводит экспертизу и
утверждает экспертное заключение
о последствиях сдачи в аренду
недвижимого имущества (объекта социальной инфраструктуры для детей).
Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной
оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор
аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным
гражданским законодательством.
3. Учреждение получает в уполномоченных организациях здравоохранения
санитарно-эпидемиологическое заключение о безопасности деятельности
арендаторов для здоровья обучающихся.
4. По получении положительной экспертной оценки образовательного
учреждения и соответствующего санитарно-эпидемиологического заключения
Учреждение подготавливает (с учетом экспертной оценки и заключения) и
направляет в адрес образовательного учреждения следующие документы:


или конкурсную документацию для проведения открытого конкурса на
право заключения договора аренды недвижимого имущества – объекта
муниципальной собственности, закрепленного на праве оперативного
управления за учреждениями отрасли "Образование" (при проведении
конкурса на право заключения договора аренды);
или заявку для проведения открытого аукциона на право заключения
договора аренды недвижимого имущества – объекта муниципальной
собственности, закрепленного на праве оперативного управления за
учреждениями отрасли "Образование" (при проведении аукциона на
право заключения договора аренды).
В случаях, когда действующим законодательством допускается
заключение договора аренды государственного или муниципального
имущества без проведения конкурса или аукциона положительная экспертная
оценка Учредителя и санитарно-эпидемиологическое заключение являются
основанием для обращения за согласием на сдачу в аренду недвижимого
имущества в муниципальный орган управления имуществом.
До установления предусмотренного ст. 17.1 Федерального закона
от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» порядка проведения
конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды
государственного или муниципального имущества, конкурсы на право
заключения таких договоров проводились в порядке, установленном
Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных
соглашениях», а аукционы на право заключения таких договоров – в порядке,
установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества».
Передача государственного или муниципального имущества без
проведения торгов в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона о
защите конкуренции с учетом определений и норм, содержащихся в Законе об
образовании может осуществляться только некоммерческим организациям,
осуществляющим образовательную деятельность.
5. Согласно ч. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие вправе отчуждать
или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с
согласия собственника этого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе
распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым
имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными
автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на
приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него
на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе
распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 298
ГК РФ).
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе
распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним
собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств,
выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также
недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на
праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться
самостоятельно, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 298 ГК РФ).
Учредитель (орган управления образованием, осуществляющий функции
Учредителя) на основе анализа всех представленных образовательным
учреждением
документов,
экспертной
оценки
и
санитарноэпидемиологического заключения принимает в 10-дневный срок решение о
согласии (или об отказе в согласии) на проведение конкурса (аукциона) и сдачу
недвижимого имущества в аренду по результатам конкурса (аукциона).
В случае рассмотрения вопроса комиссией или иным коллегиальным
органом, созданным для этих целей Учредителем, устанавливается
двухнедельный срок для принятия решения.
6. По получении положительного решения органа управления
образованием, осуществляющего функции Учредителя, образовательное
учреждение получает в письменной форме согласие на сдачу в аренду
недвижимого имущества у муниципального органа по управлению
имуществом.
7. После получения согласований указанных выше уполномоченных
органов образовательное учреждение организует и проводит в установленном
порядке конкурс или аукцион на право заключения договора аренды
недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве оперативного
управления (для земельных участков – на праве бессрочного пользования).
С 7 марта 2010 года органы власти, государственные и муниципальные
учреждения и предприятия и иные лица, осуществляющие функции по
организации и проведению торгов на право заключения договоров должны
руководствоваться правилами, утвержденными приказом ФАС России
от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право
заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования,
договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,
предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении
государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества,
в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться
путем проведения торгов в форме конкурса».
Данным приказом также
утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение
договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров
доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих
переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или
муниципального имущества, может осуществляться путем проведения торгов в
форме конкурса.
Выбор формы торгов.
Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса
возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых
утвержден
вышеуказанным
приказом
ФАС
России.
В остальных случаях заключение договоров, предусматривающих переход
прав владения и (или) пользования в отношении государственного или
муниципального имущества, осуществляется путем проведения аукционов.
Проведение торгов в форме конкурса в отношении имущества, не
указанного в данном перечне, будет являться нарушением пункта 3 части
1 статьи 17 Закона о защите конкуренции, что, согласно части 4 статьи 17
Закона о защите конкуренции, является основанием для признания судом
соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок
недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа.
При этом следует отметить, что торги на право заключения договоров в
отношении видов имущества, по которым заключение договоров может
осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, могут по решению
организатора торгов проводиться также и в форме аукциона.
Размещение информации о проведении конкурсов или аукционов
на право заключения договоров.
В соответствии с п. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции с 1 января
2011 года информация о проведении конкурсов или аукционов на право
заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи,
размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о
проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.
Согласно
постановлению
Правительства
Российской
Федерации
от 28 сентября 2010 г. № 767 «Об определении официального сайта Российской
Федерации в сети интернет для размещения информации о проведении торгов»
официальным сайтом Российской Федерации в сети «Интернет» с 1 января
2011 года для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов
на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о
защите конкуренции, является www.torgi.gov.ru
В связи с чем требование о необходимости опубликования
соответствующей информации в официальных печатных изданиях прекращает
действие.
Условие об оплате задатка.
Правилами проведения торгов не регулируется порядок определения
размера задатка, поэтому при проведении конкурса, аукциона размер задатка и
необходимость его внесения определяются организатором торгов.
При этом в соответствии с частью 12 пункта 40 Правил проведения торгов
установление требования об обязательном заключении договора задатка между
организатором аукциона и заявителем не допускается.
Сроки организации и проведения торгов на право заключения договоров
в отношении государственного или муниципального имущества.
Торги в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции могут
проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего
договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по
истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К
моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам проведения
торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть
свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда оно закреплено
на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов.
Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской
Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора,
такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или
иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления
протокола.
При этом договор может вступать в силу не с даты подписания, а с даты,
установленной договором (например, если необходимо освобождение
имущества от прав третьих лиц).
Определение начальной (минимальной) цены лота.
Поскольку Правила проведения торгов не регулируют порядок определения
начальной (минимальной) цены контракта (цены лота), она устанавливается
собственником
имущества
или
уполномоченным
им
обладателем
имущественного права самостоятельно с учетом норм законодательства,
регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.
8. По итогам конкурса или аукциона образовательное учреждение
подписывает договор аренды с победителем конкурса (аукциона) в
соответствии с требованиями, установленными гл. 34 Гражданского кодекса
РФ.
В случаях, когда действующим законодательством допускается
заключение договора аренды государственного или муниципального
имущества без проведения конкурса или аукциона, письменное согласие
муниципального органа по управлению имуществом на сдачу в аренду
недвижимого имущества является основанием для заключения договора аренды
муниципального недвижимого имущества.
Заключение на новый срок договоров, заключенных до вступления в силу
статьи 17.1 Закона о защите конкуренции
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской
Федерации условия заключенного договора сохраняют силу и после принятия
закона, устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те,
которые действовали при заключении договора, кроме случаев, когда в законе
установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из
ранее заключенных договоров.
В соответствии с пунктом 31 Информационного письма №66 от 11.01.2002 г.
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации договор
аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Таким
образом, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении
срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у
сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1
статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и
иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их
возникновения.
Исходя из вышеизложенного, договоры, которые были заключены до
вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признаются
действующими до установленного в них срока. С момента вступления в силу
статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров на новый срок
без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений,
увеличивающих срок договоров, является нарушением требований,
предусмотренных
статьей
17.1
Закона
о
защите
конкуренции.
Единственной специальной нормой, временно разрешающей заключение
договоров на новый срок без проведения торгов, является упомянутая выше
часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора
аренды в отношении государственного или муниципального имущества на
новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса
Российской Федерации
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает иной
порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и
муниципального имущества, а именно - по результатам торгов.
При этом статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации
устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на
заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не
регулирует порядок предоставления прав на государственное или
муниципальное имущество.
Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части
1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются
основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.
Вместе с тем, преимущественное право арендатора может быть реализовано
при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды
государственного или муниципального имущества.
Так, например, при проведении конкурса арендатор, в случае
одновременного предложения им и другим участником (участниками) равных
лучших условий по конкурсу (т.е. при прочих равных условиях), признается
победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621
Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если кто-либо из
участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор
аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия.
При этом предусмотренная статьей 53 Закона о защите конкуренции
возможность заключения на новый срок до 01.07.2015 без проведения торгов
договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите
конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего
предпринимательства, не является реализацией преимущественного права
арендатора, а представляет собой лишь временное исключение из требования
об обязательности проведения торгов при заключении договоров с
определенной категорией лиц.
9. Для целей налогообложения образовательное учреждение вносит
дополнение (изменение) в приказ об учетной политике учреждения и относит
доходы, получаемые от аренды недвижимого имущества, к внереализационным
или иным доходам в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ.
10. На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом. Вместе с тем пунктом 2 статьи 651 ГК установлено, что
государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или
сооружения, если они заключены на срок не менее 1 года.
Договор аренды зданий или сооружений, заключаемый на срок более
одного года, образовательное учреждение в обязательном порядке регистрирует
в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию сделок с
недвижимостью.
Договор вступает в силу с момента государственной регистрации.
11. Денежные средства, получаемые от сдачи в аренду недвижимого
имущества бюджетного учреждения, в полном объеме поступают и
учитываются в доходах государственного, муниципального бюджета и
направляются в качестве дополнительного бюджетного финансирования на
содержание и развитие материально-технической базы учреждения или на иные
уставные цели деятельности учреждения, определяемые в соответствии с
нормативными правовыми актами муниципального образования и бюджетной
сметой.
Денежные средства, получаемые от сдачи в аренду недвижимого
имущества автономного образовательного учреждения, поступают на
расчетный счет автономного учреждения в кредитной организации и
используются учреждением самостоятельно в соответствии с планом его
финансово-хозяйственной деятельности.
Статьей 19.21. Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ установлена административная
ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации
прав на недвижимое имущество или сделок с ним:
несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем
установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое
имущество или сделок с ним - влечет наложение административного штрафа
на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей;
на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей;
на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
Примечания:
В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992
№ 3266-1 «Об образовании» образовательное учреждение с согласия учредителя
или самостоятельно, если образовательное учреждение вправе распоряжаться
соответствующим имуществом самостоятельно, на основании договора между
образовательным учреждением и медицинским учреждением имеет право
предоставлять медицинскому учреждению в пользование движимое и недвижимое
имущество для медицинского обслуживания воспитанников, обучающихся и
работников образовательного учреждения и прохождения ими медицинского
обследования. Между такими государственными некоммерческими организациями
и (или) муниципальными некоммерческими организациями указанные отношения
могут осуществляться на безвозмездной основе.
Частью 4 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривается возможность
передачи третьим лицам без проведения конкурсов или аукционов права владения
и (или) пользования частью (частями) помещения, здания, строения или
сооружения. Такая возможность может быть реализована с согласия собственника
указанного имущества лицом, которому это имущество предоставлено во владение
и (или) пользование. То есть, если первоначально имущество было передано,
например, в аренду посредством проведения конкурса или аукциона, то в
дальнейшем, при наличии письменного согласия собственника этого имущества,
часть данного имущества может быть передана в субаренду уже без
осуществления конкурсных процедур (аукциона). Таким образом, передача части
имущества будет регулироваться соответствующими нормами ГК РФ (см.
например, ст. 615) с учетом норм настоящего Закона. Однако при этом следует
принять во внимание, что общая площадь передаваемых во владение и (или) в
пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или
сооружения не может превышать 10% площади помещения, здания, строения или
сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с ч. 1 и ч. 3
настоящей статьи, и составлять более чем 20 квадратных метров. Ограничения,
безусловно, значительные, поэтому возникает вполне закономерный вопрос: кому
именно и в каких целях может быть предоставлена площадь такого размера?
Представляется, что в контексте настоящего Закона к субъектам - получателям
части такого имущества могут быть отнесены хозяйствующие субъекты, понятие
которых определено в ст. 4 Закона, т.е. индивидуальный предприниматель,
коммерческая
организация,
а
также
некоммерческая
организация,
осуществляющая деятельность, приносящую ей доход. Тем не менее нельзя
отрицать возможности предоставления части такого имущества и некоммерческим
организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, в том числе
общественным организациям (объединениям). Что же касается целей, то цели,
очевидно, должны соответствовать целям деятельности указанных субъектов. Так,
например, площадь, не превышающая 20 кв.м, вполне может быть предоставлена в
субаренду какой-нибудь молодежной или иной организации, занимающейся
деятельностью, не связанной с коммерцией, либо для размещения магазина,
реализующего однородную группу товаров.