СООТНОШЕНИЕ ЧАСТНЫХ И ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ ПРИ

СООТНОШЕНИЕ ЧАСТНЫХ И ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ ПРИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНИМАЕМЫХ
МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ, В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ
СОБСТВЕННОСТЬ ЖИЛЬЦОВ ТАКИХ ДОМОВ
THE BALANCE OF PRIVATE AND PUBLIC INTEREST IN
TRANSFERRING LAND, ADJOINING APARTMENT HOUSES, INTO
THE JOINT SHARED OWNERSHIP
OF ITS TENANTS
Видзяйло Ю.А.,
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель:
Петюкова О.Н.
д.ю.н., доцент
Аннотация:
В работе рассматриваются проблемы, с которыми собственники
помещений в многоквартирных домах сталкиваются при оформлении в общую
долевую собственность прилегающих к таким домам земельных участков, и
возможные пути решения этих проблем.
Ключевые слова: многоквартирный дом, земельный участок, право
общей долевой собственности, межевание, кадастровые работы.
Annotation:
This article deals with the problems which owners of premises in apartment
houses face during the registration of land adjoining to such houses under joint shared
ownership, and possible solutions to these problems.
Key words: apartment house, land, joint shared ownership, land survey,
cadastral works
С введением в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской
Федерации собственники помещений в многоквартирном доме получили
возможность иметь на праве общей долевой собственности земельный участок,
на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства.
Данную законодательную норму следует охарактеризовать положительно,
поскольку имея в общей долевой собственности прилегающий к
многоквартирному дому земельный участок, жильцы обладают широким
кругом возможностей: они могут благоустроить двор по своему усмотрению,
использовать придомовую территорию для получения доходов (например,
сдавать ее в аренду) и, что самое главное, эффективно защищать свои права.
1
Законодатель в статье 16 Федерального закона «О введении в действие
Жилищного кодекса РФ» подразделяет земельные участки, на которых
расположены многоквартирные дома, на две группы:
1) земельные участки, которые сформированы до введения в действие
Жилищного кодекса и в отношении которых проведен государственный
кадастровый учет. Они в силу закона переходят в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента
введения в действие Жилищного кодекса;
2) земельные участки, которые не сформированы до введения в действие
Жилищного кодекса. В этом случае условиями перехода таких участков в
общую долевую собственность являются их формирование и проведение
государственного кадастрового учета.
Наибольшими проблемами при оформлении в общую собственность
земельных
участков
под
многоквартирными
домами
являются
бюрократические и финансовые препятствия.
При оформлении земли под многоквартирным домом важно знать, кто
будет платить за проведение работ по формированию земельного участка.
Постановление Правительства РФ № 491 «Об утверждении правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме», принятое в 2006
году, установило, что государственный кадастровый учет земельных участков,
на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами
местного самоуправления без взимания платы с собственников помещений в
многоквартирном доме до 1 июля 2008 года. Однако данное предписание
Правительства РФ во многом было проигнорировано. Поскольку процедура
формирования земельных участков является достаточно затратной для
местного бюджета, кадастровый учет земли под многоквартирными домами во
многих муниципальных образованиях до сих пор не проведен. Местные власти
некоторых регионов все же занялись межеванием земель под
многоквартирными домами в населенных пунктах за счет бюджетных средств.
Наиболее
распространенная
цель
этих
действий
–
увеличение
налогооблагаемой базы по земельному налогу, который поступит в местный
бюджет. Еще одна причина, по которой межевание проводилось по инициативе
и за счет муниципалитетов - реализация Федерального закона «О фонде
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который
одним из условий получения финансовой поддержки за счет средств Фонда
устанавливал проведение работ по формированию земельных участков, на
которых расположены многоквартирные дома, за счет средств местных
бюджетов.
Но когда жильцы многоквартирных домов по своей инициативе
обращаются органы публичной власти с заявлением о формировании участка
под домом, им зачастую предлагается оплатить кадастровые работы за свой
счет.
Следует признать, что кроме как в указанном выше Постановлении
Правительства, нигде в законодательстве более высокого уровня не закреплено
2
положение о том, что работы по формированию земельного участка под
многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет должны
производиться соответствующим публично-правовым образованием за счет
бюджетных средств (то есть бесплатно для собственников помещений в этом
доме). На наш взгляд, такое правило следовало бы закрепить в федеральном
законодательстве, поскольку с момента приобретения права собственности на
прилегающий к многоквартирному дому земельный участок жильцы должны
будут платить земельный налог, который поступит в местный бюджет (а это во
многом в интересах местных властей).
Сложность взаимоотношений с чиновниками заключается в том, что даже
когда жильцы многоквартирных домов решаются оформить в собственность
придомовую территорию, они сталкиваются с такой позицией властей: «Мы
оформим вам землю в собственность, но только под вашим домом». Очевидно,
что такая позиция чиновников заведомо незаконна, ведь п. 1 ст. 36 Жилищного
кодекса говорит об элементах озеленения и благоустройства – то есть о
прилегающей к дому территории. Возникает вопрос: как определяются размеры
и границы формируемых под многоквартирными домами земельных участков?
Ученые-юристы, в частности А.В. Голубев1, П.В. Макеев2, констатируют
отсутствие единого нормативно установленного порядка определения размеров
земельных участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.
В настоящее время на федеральном уровне правовой акт об определении
границ и размеров земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома, не разработан. В этой связи 16 июня 2010 г. в
Государственную Думу был внесен проект Федерального закона № 391880-5
«О внесении изменения в статью 16 Федерального закона «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Законопроектом
предлагалось дополнить ст. 16 Вводного закона частью 8, предусматривающей
утверждение уполномоченным Правительством РФ федеральным органом
исполнительной власти методики расчета размера земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом. Судьба данного законопроекта не
известна, но очевидно, что он так и не был принят.
Полагаем, что в настоящее время принятие законопроекта № 391880-5, а
также нормативного правового акта федерального уровня, который бы
устанавливал единую методику определения границ и размеров земельных
участков, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, является
насущной необходимостью. Думается, что за основу указанной методики будет
целесообразно взять подход, предложенный А.В. Голубевым. Методика
расчета, по мнению ученого, должна учитывать показатели площади застройки
дома и площади жилых помещений в доме, этажности дома, а также количества
проживающих в доме людей.
1
См.: Голубев А.В. Размеры земельного участка, находящегося в общей долевой собственности
собственников помещений в многоквартирном доме // Законодательство и экономика. - 2010. - № 9. - С. 51-55.
2
См.: Макеев П.В. Формирование земельных участков под многоквартирными домами: вопросы правового
регулирования на федеральном уровне // Жилищное право. - 2011. - № 7. - С. 45-54.
3
Подводя итог, хочется отметить, что баланс публичных и частных
интересов в рассматриваемых отношениях является вполне достижимым.
Собственникам помещений в многоквартирных домах земля возле дома может
принести много пользы, если они сообща решат вопрос о наиболее приемлемом
и рациональном для всех жильцов способе ее использования. Получат от этого
выгоду и публичные органы власти: на таких жильцов будет возложена
обязанность по уплате земельного налога, который поступит в местный
бюджет.
В настоящее время из-за того, что многие вопросы не урегулированы или
недостаточно четко определены в законодательстве, на практике возникает
перекос именно в пользу публичных интересов. Следовательно, для
достижения оптимального согласования публичных и частных интересов в
рассматриваемых отношениях необходимо идти по пути совершенствования
действующего в этой сфере законодательства.
4