Проблемы определения понятия многоквартирного дома

УДК 347.4
Кузьмина Оксана Александровна
аспирант Российского университета дружбы
народов
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ПОНЯТИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО
ДОМА В РАМКАХ ДЕЙСТВУЮЩЕГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Kuzmina Oksana Aleksandrovna
PhD student, Peoples Friendship University of
Russia
PROBLEMS OF DEFINITION OF
AN APARTMENT BUILDING
UNDER THE CURRENT
LEGISLATION OF
THE RUSSIAN FEDERATION
Аннотация:
В статье автором сделана попытка определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле, поскольку указанный термин не закреплен на законодательном уровне. Отсутствие
единства в судебной практике и разъяснений
уполномоченных органов порождают нестабильность в экономической деятельности. Наличие
пробелов в законодательстве в данном вопросе,
отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования ведет к многочисленным
нарушениям прав и интересов заинтересованных
лиц.
Summary:
The article discusses a term of apartment building in
a general sense, since this concept is not formalized
at the legal level. The lack of unanimity in judicial practice and clarifications of authorized bodies create the
instability in the economic activities. The gaps in the
law on this matter, the lack of clear system of legal
regulation lead to numerous violations of the rights
and interests of the concerned parties.
Ключевые слова:
нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом,
собственник квартиры, общее имущество дома,
имущественный комплекс.
Keywords:
non-residential building, residential house, apartment
building, apartment owner, common property of apartment building, property complex.
Пунктом 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости» предусмотрены следующие назначения зданий: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.
Исходя из текста Федерального закона № 214-ФЗ [1], понятие «многоквартирный дом»
очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2 указанного закона, которая раскрывает основные понятия, данное понятие не раскрывается [2].
В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» используется понятие «многоквартирный жилой дом» [3]. Однако законодателем также не установлено понятие «многоквартирного жилого дома».
При этом на подзаконном уровне в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 (далее – Положение № 47 от 28.01.2006 г.), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы
либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 г. № 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» установлены
виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома,
блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома [4].
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных
нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что законодательство различает понятия
многоквартирного жилого дома, многоквартирного дома и жилого дома.
Согласно положениям п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации
(далее – ГрК РФ), объектами индивидуального жилищного строительства признаются отдельно
стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания
одной семьи [5].
Следовательно, действующим законодательством РФ определены критерии, характеристики, признаки объекта индивидуального строительства.
Следует отметить, что, исходя из определения многоквартирного дома, приведенного в
Положении № 47 от 28.01.2006 г., «такое условие признания дома многоквартирным, как число
этажей не ниже трех, не установлено» [6].
Вместе с тем, согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, жилыми домами блокированной застройки
признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Следовательно, многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки [7].
Отметим, что одним из существенных признаков жилых домов блокированной застройки
является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования [8].
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам, несмотря на то что принципиальным
отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего
пользования многоквартирного дома [9].
В то же время Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, при вынесении Постановления от 29.05.2012 по делу №А56-53455/2010А, решая вопрос об отнесении малоэтажного
блокированного жилого дома к многоквартирным домам указал, что в случае, если жилой дом
по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки,
но не имеет помещений общего пользования, его нельзя охарактеризовать как многоквартирный
дом, несмотря на формирование самостоятельных технологических помещений, например таких, как помещение водомерного узла и электрощитовой. Помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме [10].
Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «жилые дома
блокированной застройки», «многоквартирные дома», «многоквартирные жилые дома», «жилые
дома», требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких
и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости
необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности
путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя
назвать удачным в силу изменчивости данного признака [11].
Здесь необходимо отметить, что, в соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается
структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В ст. 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля права
собственности на общее имущество дома. На праве общей долевой собственности собственникам квартир принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры, что следует из ст. 290 ГК РФ.
Аналогичное положение, касающееся общего имущества многоквартирного дома, содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Указанной нормой права установлено, что собственникам помещений
в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме. К таким помещениям отнесены межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке (далее – общее имущество) [12].
Собственники нежилых помещений наряду с собственниками квартир владеют на праве
общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. Так, в соответствии
с п. 1 ст. 290 ГК РФ, правом общей долевой собственности на общее имущество обладают только
собственники квартир, в то же время ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, являющаяся специальной нормой, наделяет таким правом собственников помещений [13].
В этой связи объем прав собственников помещений в данном доме в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов определяется, исходя из совокупности положений гл. 6 ЖК РФ. При этом на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются
и определенные ограничения, а именно ограничение права на выдел в натуре своей доли в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме [14].
Таким образом, ныне действующее законодательство раскрывает понятие многоквартирного дома как некоего имущественного комплекса через совокупность положений п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 и ст. 36 ЖК РФ. В частности, Положение
содержит определение многоквартирного дома, на основании которого жилой дом может быть
отнесен к числу многоквартирных, а ст. 36 ЖК РФ устанавливает последствия такого отнесения,
то есть определяет перечень общего имущества, в отношении которого возникают права у собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что соответствующая правовая конструкция в качестве основного критерия выделяет именно количество жилых помещений, возникновение же права собственности на общее имущество в таком жилом доме является
по большей части не критерием отнесения объекта к числу многоквартирных домов, а следствием такого отнесения [15].
Так сколько же должно быть квартир в здании, чтобы оно считалось многоквартирным домом? Согласно разъяснениям Минэкономразвития РФ, любой жилой дом, в котором находится
более одной квартиры, является многоквартирным [16]. При этом оно не должно быть предназначено для проживания одной семьи.
Анализируя приведенное выше, приходим к выводу, что действующее законодательство
относит двух-, трех-, четырехквартирные дома к числу многоквартирных, что обусловлено
прежде всего наличием нескольких жилых помещений в данном доме [17]. Это можно подтвердить судебной практикой. Так, при рассмотрении дела № А35-8952/2012 судом было установлено, что между застройщиком и участником по правилам закона № 214-ФЗ был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого участник принимает участие
в строительстве квартала малоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из 5 двухэтажных шестиквартирных и 1 двухэтажного двухквартирного блокированных домов. Дополнительными соглашениями к договору участия в долевом строительстве количество
квартир уменьшено до четырех [18]. Учитывая изложенное, приходим к выводу о том, что закон
№ 214-ФЗ применим и в случае строительства двухквартирного жилого дома. Это еще раз подтверждает, что двухквартирный жилой дом является многоквартирным и это не противоречит
действующему законодательству.
Кроме того, Верховный суд РФ, рассмотрев апелляционную жалобу Б. о признании недействующим абз. 1 п. 6 Положения от 28 января 2006 г. № 47 в определении от 03.10.2013 г.
№ АПЛ13-410, делает вывод о том, что под многоквартирным домом понимается дом, который
имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ [19].
Резюмируя сказанное, можно сделать следующие выводы. Многоквартирные дома отличаются от объектов индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи
(ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ). Исходя из практического применения закона № 214-ФЗ, многоквартирным домом может признаваться и двухквартирный дом.
При этом жилые помещения в многоквартирном доме (в данном случае – квартира) могут
быть самостоятельными объектами жилищных прав (п. 1 ст. 15 ЖК РФ), в частности права собственности. В случае выделения отдельных квартир многоквартирный дом перестает быть самостоятельным объектом права [20]. С позиции современного законодательства пределом делимости всякого многоквартирного дома, включая и двухквартирный, и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности в нем является квартира [21].
Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и
учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части – жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам,
оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является [22].
Ссылки и примечания:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». {КонсультантПлюс}.
Рыбин С.В. Объекты долевого строительства в многоквартирном доме // Налоги. 2008. № 42. {КонсультантПлюс}.
Ст. 75 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 по делу № А41-23513/13.
{КонсультантПлюс}.
Вопрос: О критериях, характеристиках, признаках объекта жилищного строительства. (Письмо Минэкономразвития
РФ от 14.10.2010 № Д23-4161). {КонсультантПлюс}.
Вопрос: Может ли двухэтажный жилой дом признаваться многоквартирным для целей формирования земельного
участка, на котором расположен жилой дом? Л.Л. Горшкова, Центр методологии бухгалтерского учета и
налогообложения (Консультация эксперта, 2010). {КонсультантПлюс}.
Вопрос: О критериях, характеристиках, признаках объекта жилищного строительства (письмо Минэкономразвития
РФ от 14.10.2010 № Д23-4161). {КонсультантПлюс}.
Вопрос: О возможности отнесения жилого дома блокированной застройки к многоквартирным жилым домам (письмо
Минэкономразвития РФ от 26.08.2010 № Д23-3390). {КонсультантПлюс}.
Там же.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 по делу № А56-53455/2010.
{КонсультантПлюс}.
Письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 № ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки».
{КонсультантПлюс}.
Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство // ГроссМедиа. РОСБУХ. 2010. {КонсультантПлюс}.
Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ // Библиотечка
«Российской газеты». 2012. Вып. 12. {КонсультантПлюс}.
Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах
// Российская юстиция. 2012. № 6. {КонсультантПлюс}.
Там же.
Вопрос: Об особенностях государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а также признаках отнесения объекта недвижимости к многоквартирным жилым домам (письмо Минэкономразвития РФ от
23.06.2010 № Д23-2280). {КонсультантПлюс}.
Студилко А.А. Указ. соч.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу № А35-8952/2012.
{КонсультантПлюс}.
Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 № АПЛ13-410 «Об оставлении без изменения Решения Верховного
Суда РФ от 01.07.2013 № АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47». {КонсультантПлюс}.
Вопрос: Может ли многоквартирный жилой дом являться предметом договора купли-продажи? Если может, то в
каких случаях? А.А. Черная, юрист, адвокатское бюро «Михайленко, Сокол и партнеры» (Подготовлен для системы
КонсультантПлюс, 2011). {КонсультантПлюс}.
Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Статут. 2008. {КонсультантПлюс}.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. § 3 Многоквартирный дом как объект
гражданских прав // Статут. 2006. {КонсультантПлюс}.
References and notes:
‘Federal Law of 30.12.2004 № 214-FZ (as amended on 23.07.2013) "On participation in joint construction buildings and other
real estate and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation"’ 2013, Consultant.
2. Rybin, SV 2008, ‘Objects shared construction in the apartment house’, Taxes, no. 42, Consultant.
3. Art. 75 of the Federal Law of 16.07.1998 № 102-FZ (as amended on 07.05.2013 ) "On Mortgage" 2013.
4. ‘Resolution of the Tenth Appellate Court on 01.10.2013 on the case number A41-23513/13’ 2013, Consultant.
5. ‘Question: On the criteria, characteristics, symptoms housing project. (Letter from the Ministry of Economic Development of
14.10.2010 № 4161-D23)’ 2010, Consultant.
6. ‘Question: Can a two-storey multi-family residential building recognized for the purpose of making the land on which the
house is located? LL Gorshkov Center methodology of accounting and taxation (Expert Advice, 2010)’ 2010, Consultant.
7. ‘Question: On the criteria, characteristics, symptoms housing project (Ministry of Economic letter RF 14.10.2010 № 4161D23)’ 2010, Consultant.
8. ‘Question: On the possibility of classifying residential building locked to the apartment building apartment buildings (letter
from the Ministry of Economic Development 26.08.2010 № 3390-D23)’ 2010, Consultant.
9. ‘Question: On the possibility of classifying residential building locked to the apartment building apartment buildings (letter
from the Ministry of Economic Development 26.08.2010 № 3390-D23)’ 2010, Consultant.
10. ‘Resolution Thirteenth Arbitration Court of Appeal in the case number 29/05/2012 A56-53455/2010’ 2010, Consultant.
11. ‘Letter from Ministry of Economic Development 17.10.2011 № D23-1694 "On the status of an apartment house locked for
adjustment"’ 2011, Consultant.
12. Semenikhin, VV 2010, ‘Housing and utilities’, GrossMedia. ROSBUH. Consultant.
1.
13. Strembelev, SV 2012, ‘Legal problems of management of apartment buildings: the role of the HOA’, Library of "Rossiyskaya
Gazeta", no. 12, Consultant.
14. Studilko, AA 2012, ‘On the question of the need to protect the rights of owners of dwellings in blocks of flats’, Russian justice,
no. 6, Consultant.
15. Studilko, AA 2012, ‘On the question of the need to protect the rights of owners of dwellings in blocks of flats’, Russian justice,
no. 6, Consultant.
16. ‘Question: On the peculiarities of state registration of rights to certain properties, as well as points of reference for the property
to multifamily residential buildings (letter to the Ministry of Economic Russian Federation from 23.06.2010 № D23-2280)’
2010, Consultant.
17. Studilko, AA 2012, ‘On the question of the need to protect the rights of owners of dwellings in blocks of flats’, Russian justice,
no. 6, Consultant.
18. ‘19th Resolution Arbitration Appeal Court of 07.03.2013 in case number A35-8952/2012’ 2012, Consultant.
19. ‘Determination of the Supreme Court from 03.10.2013 № 410-APL13 "On upheld decisions of the Supreme Court from
01.07.2013 № 593-AKPI13, who have been denied an application for invalidation of the first subparagraph of paragraph 6
of the recognition of space-residential premises, dwelling uninhabitable and apartment house emergency and underlying
demolition and reconstruction, approved by RF Government Decree of 28.01.2006 № 47"’ 2013, Consultant.
20. ‘Question: Can apartment building be subject to a contract of sale? If so, in what cases? AA Chernaya, lawyer , law office
"Mikhaylenko, Sokol and Partners" (Prepared for the system Consultant, 2011)’ 2011, Consultant.
21. Kuzmina, ID 2008, ‘Proprietary rights in the building’, Statute, Consultant.
22. Pevnitsky, SG & Chefranova, EA 2006, ‘Apartment buildings: problems and solutions. § 3 Apartment house as an object of
civil rights’, Statute, Consultant.