ТЕМА №1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ – ЮРИДИЧЕСКОЕ И

Лекционный курс по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
ТЕМА №1.
ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ – ЮРИДИЧЕСКОЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ
1.1.Определение недвижимости
Определение «недвижимость» необходимо рассматривать в двух категориях – юридическом
и экономическом.
Под недвижимостью как юридической категории понимается объект гражданских прав,
отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с
землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.
Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив,
стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве
экономического блага, товара или источника дохода.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся (рис.1):
а) земельные участки;
б) участки недр;
в) обособленные водные объекты (пруды, озера);
г) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения;
д) приравненные к недвижимости подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Рис. 1. Отдельные и сложные объекты недвижимости
Ст. 132 содержит детализацию этих общих положений применительно к предприятиям:
«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как
имущественный комплекс признается недвижимостью».
Предприятие в целом как имущественный комплекс включает:
а) земельные участки;
б) здания и сооружения;
в) инвентарь и оборудование;
1
г) сырье и продукцию;
д) требования и долг;
е) нематериальные активы;
ж) информацию и др. исключительные права.
По Градостроительному кодексу РФ объекты недвижимости — объекты, в отношении
которых осуществляется градостроительная деятельность.
На основании Гражданского и Градостроительного Кодексов можно сделать вывод, что
объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных
элементов.
Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими
характеристиками объекта недвижимости, так и социальной формой ее использования.
Как физический объект недвижимость характеризуется:
 наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена,
 местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),
 определенным
составом
элементов,
который
формирует
качественные
характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта
 длительностью физического существования,
 собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз инвестиционностроительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом
недвижимости вплоть до выведения его из оборота).
Недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет
одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.
В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само
собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с
юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями
экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых
элементов:
 наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это
недвижимость";
 содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является
сущностное свойство – неподвижность, не перемещаемость в пространстве,
непотребляемость, долговечность и др.;
 объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания,
сооружения и т.д.
Понятие недвижимости не сводится только к краткому указанию одних существенных
признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах
мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов (вещей)
и вещных прав, включаемых в него.
1.2.Классификация недвижимости
В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется
классификация объектов по различным основаниям:
1) физическому статусу,
2) назначению,
3) качеству,
4) местоположению,
5) размерам,
6) видам собственности (принадлежности на праве собственности),
7) юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
1. По ф и з и ч е с к о м у с т а т у с у выделяют:
• земельные участки;
• здания, строения, сооружения;
• помещения.
2
Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
2. Классификация фонда объектов недвижимости по н а з н а ч е н и ю содержит следующий
перечень видов и подвидов объектов:
1) земля:
а) земельные
участки
в
городах,
поселках,
других населенных пунктах
(поселениях),
• под жилье (селитебная территория),
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная
территория),
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения),
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
• под дачное и садово-огородное использование,
• под жилую застройку,
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта,
энергетики, обороны и др.),
• сельскохозяйственного назначения,
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения,
• лесного фонда, водного фонда,
• участки недр,
• земли резерва, назначение которых не определено;
2) жилье (жилые здания и помещения):
• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для
постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, боль школах и т.п.),
• индивидуальные и двух – четырех семейные малоэтажные жилы,
3) коммерческая недвижимость:
• офисные здания и помещения административно-офисного назначения,
• гостиницы, мотели, дома отдыха,
• магазины, торговые центры,
• рестораны, кафе и другие пункты общепита,
• пункты бытового обслуживания, сервиса;
4) промышленная недвижимость:
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного
назначения,
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения,
• паркинги, гаражи,
• склады, складские помещения;
5) недвижимость социально-культурного назначения:
• здания правительственных и административных учреждений,
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные об
• религиозные объекты.
Виды и подвиды объектов можно классифицировать:
3. По к а ч е с т в у – на типы и подтипы.
4. По м е с т о п о л о ж е н и ю – по районам, районам, зонам города, региона.
5. По р а з м е р а м – общей площади комнат и т.п.
6. По в и д а м с о б с т в е н н о с т и объекты недвижимости делятся на:
 частные — находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в
качестве частных собственников;
 государственные — находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов
Федерации;
 муниципальные — находящиеся в муниципальной собственности;
 общественные — находящиеся в собственности общественных объединений;
3

коллективные (смешанные) — находящиеся в совместной или долевой собственности
различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной,
общественной).
7. По ю р и д и ч е с к о м у с т а т у с у объекты недвижимости разделяют в зависимости от
вида на используемые собственником или арендатором здания и сооружения, приобретенные путем
сделки купли-продажи, наследования или дарения, отчуждения или иным способом (приватизация).
8. По ф у н к ц и о н а л ь н о м у
происхождению
– производственные и
непроизводственные.
9. По п р о и с х о ж д е н и ю – невосполнимые (земельные участки, недра, природные комплексы) и восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы).
На рис.2 приведена схема основных характеристик недвижимости.
НЕДВИЖИМОСТЬ
Физический объект
 местоположение
 размер (площадь,
границы, объем)
 форма
 ландшафт
 тип земельного
участка(почвы,
полезные
ископаемые)
 физические
характеристики
 внешнее











Экономический
объект
Объект социальных
отношений
товар
капитал, актив
полезность
доходность
издержки
содержания
ликвидность
стоимость
цена
инвестиции
налоги
рынок
 место обитания
 престижность
владения
 условие
жизнедеятельности
 источник благ
 место осуществления
деятельности
Объект правовых отношений


право собственности
право распоряжения (сделок,
операций)
Рис.2. Характеристики недвижимости как объекта
1.3.Характеристики недвижимости
Каждый объект недвижимости обладает определенными качественными и количественными
характеристиками, в том числе:
 физическими — размер, площадь, этажность, материалы и пр.;
 имущественно-правовыми характеристиками — права собственности, ограничения и
пр.;
 экономическими — стоимость, цена, доходность, издержки содержания и пр.;
 характеристики окружающей среды — экология, транспорт, инфраструктура, сейсмичность
и пр.
Так, например, жилые дома имеют массу стандартных категорий, в самом общем виде они
делятся на 4 категории: престижные, массовые, так называемые «пятиэтажки» («хрущевки») и
4
элитные (люкс), а общественные здания – это учебно-воспитательные, лечебно-оздоровительные,
торговые, административные, культурно-просветительные, спортивные организации и
учреждения, учреждения связи, коммунальные организации и многие другие.
На категорию недвижимых объектов влияют характеристики внешней среды:
 местоположение (страна, регион, город, сельская местность);
 природные условия;
 транспортные условия;
 инфраструктура;
 политическая ситуация;
 социально-экономическая среда.
Основные характеристики зданий приведены в табл. 1.
Основные характеристики зданий
Признак
Этажность
Таблица 1
Разновидности
Одноэтажное
Двухэтажное
Многоэтажное
Вид освещения
Естественное
Искусственное
Совмещенное
Система воздухообмена
Естественная
Механическая
Кондиционер
Температурный режим
Отапливаемое
Неотапливаемое
Вид строительного материала Кирпичное
Деревянное
Блочное
Панельное
Смешанное
Функциональное назначение Жилое
Промышленное (производственное)
Общественное
Капитальность
Особо капитальное
Обыкновенное
Облегченное
Срок службы, лет
1000
80
65
40
20
1.4.Основные понятия в управлении недвижимостью
Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.
В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская
деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых
допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого
имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости:
 замысел;
 проектирование;
5
 изготовление (возведение, строительство);
 обращение (купля-продажа, аренда);
 употребление (сервис);
 обслуживание, эксплуатация и ремонт;
 капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
 перепрофилирование;
 утилизация.
В узком смысле по управлением недвижимостью понимается осуществление комплекса
операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт,
обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для
пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной
платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах
собственника.
Как следует из данного выше определения, управление недвижимостью призвано обеспечить
максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами
собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимости осуществляется в трех аспектах –
правовом, экономическом, техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном
использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами
и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в
работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Управление недвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию
состояния объекта, организация и прогнозирование его развития.
Главная задача управления недвижимостью – получение максимально возможного
дохода от использования объекта.
В логической связке с основной находятся и другие задачи управления:
 повышение стоимости здания;
 приращение собственности за счет получаемых доходов;
 защита капитала от инфляции.
Управление недвижимостью подразумевает прежде всего такие действия, как сдача в аренду
и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.
Рассмотрим общую схему управления процессами, как сложную и многофункциональную
задачу, связанную с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием,
организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающую нормальные условия
производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов,
соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фирмы - Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).
Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий из нескольких возможных.
Если попытаться представить процесс управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник
Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от
плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого
порядка (рис. 3).
Составляющая Ч на этой схеме обозначает сотрудника фирмы, главного компонента ее
внутренней среды. Составляющая О объединяет всю внешнюю среду фирмы, в которую входят
покупатели и поставщики, правительство и общественные организации, конкуренты и банки и т. д.
Линия О — Ф обозначает связи фирмы с обществом, т. е. маркетинг — управление фирмой
на основе учета внешних факторов.
Линия Ч — Ф — П отображает отношения человека, компании и природы, т. е.
символизирует взаимосвязь между производственными отношениями и производительными
силами. Связующим звеном между производительными силами и Природой являются средства
6
производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми составляют производительные силы.
Линия Ч — Ф обозначает управление внутренними факторами, т. е. менеджмент, а линия
Ф — П символизирует управленческую деятельность фирмы в рамках процесса стратегического
планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и
организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии
О — Ф — Ч, представляют собой две неразрывные стороны управления, при этом первый
выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение.
Ч
Ф
О
П
Рис. 3. Общая схема процесса управления
Обозначения: Ч — человек; О — общество; П — природа; Ф — фирма.
Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации,
мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных
целей.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность,
осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим
недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в
зависимости от ситуации обозначать:
 принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на
объекты собственности;
 управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для
удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
 любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое
имущество для достижения поставленных целей;
 процесс реализации функций управления для получения определенных социальноэкономических результатов;
 систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля
поведения
всех
участников
отношений
недвижимости,
осуществляемую
уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного
развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо,
которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение
определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические
действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или
договором.
Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с
ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры
по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
7
Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее
всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по
осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею:
строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские),
залоговые, трастовые, обменные и др.
Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения
(жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех
форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный,
ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости:
собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.
Внутреннее управление — это регламентация деятельности каждой организации –
участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом,
правилами, положением, инструкциями).
Внешнее управление выражается в установлении государством и его уполномоченными
органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого
участника рынка недвижимости.
Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления
одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а
какую — другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.
Существует две основные системы управления:
 формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий;
 неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и
пересекающим связям.
При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива,
творческий подход к делу.
Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная —
на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа
поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за
возросшей нестабильности внешней среды.
Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел
основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов,
детских садов и т. д.- но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди
более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к
средству реализации своих жизненных устремлений.
Таким образом, недвижимость, являясь базовой основой жизнедеятельности человека и
общества в целом, нуждается в грамотной системе эффективного управления.
1.5.Исторический опыт управления недвижимостью
(зарубежный и российский) и правовое регулирование недвижимостью
Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с
введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в
настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это
понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и
недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Затем оно было
8
закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми
имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие
строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие дополнительно
конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости,
было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и
другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги,
источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся,
и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
С октября 1917 г. юридическое понятие недвижимости в советском и российском
законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после
октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923
года Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал.
В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое - имущество") вновь введено
в экономический и правовой оборот Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г.
в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского
законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин
подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
ТЕМА №2.
НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ
2.1.Основные экономические характеристики
Рассматривая определение недвижимости как экономической категории, необходимо более
детально изучить сущность ее трех составляющих, а именно:
 как экономическое благо;
 как товар;
 как источник дохода.
Что касается понятия недвижимости как «экономическое благо», то нельзя забывать тот
факт, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях
(от отдельного человека до общества в целом) — это удовлетворение самых разнообразных
потребностей.
В свою очередь, первичными (базовыми) из этих потребностей являются потребности
материальные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту
невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие
потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей),
материальных субстанций различного вида. К примеру, для удовлетворения чувства голода нужна
пища (иначе говоря, голод — это и есть потребность в пище), для утоления жажды — вода, для
защиты от холода — одежда и обувь и т. д. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей
удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью,
потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей
полезностью — потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения
потребностей называют потреблением. Естественно, что бесполезная вещь в качестве блага
рассматриваться не может. Столь же естественно, что полезность вещи может изменяться в
зависимости от обстоятельств: абсолютно бесполезные до определенного момента нефть и газ в
XX веке стали одними из важнейших благ, с другой стороны, столь распространенные в прошлом
блага, как керосиновая лампа или примус в наши дни практически полностью утратили свою
полезность. Отсюда следует, что любое благо проявляется как таковое только в процессе своего
потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.
9
Специфика недвижимости при ее использовании в качестве «товара» проявляется в
наибольшей степени.
Анализ этой специфики носит двойственный характер удовлетворения потребности в жилье:
как средство приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и как средство
приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Подобная двойственность
характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. К примеру, нужно
ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять
торговлю, или достаточно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим аренды
абсолютно никаких помех для нормальной торговли не создает. Точно так же обстоит дело и с
офисными помещениями: абсолютное большинство вполне благополучных фирм в экономически
развитых странах свои офисы арендуют, в собственности административные здания имеют лишь
самые крупные и процветающие корпорации, которые опять-таки основную часть своих площадей
сдают в аренду. Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них
является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления
предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обойтись, это необходимый фактор
производства, который обязательно требуется использовать, но отнюдь не обязательно
приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух
видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и
аренды).
Недвижимость как «источник дохода» является завершающим аспектом анализа
недвижимости. Одним из источников получения дохода от недвижимости является рента.
Рента – это регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю,
облигации государственных займов через равные интервалы времени.
Рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости,
обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Следует отметить и
то обстоятельство, что далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться
источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые
предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей
бюджета, это обусловлено тем, что в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же
как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не
оплачиваются. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации,
практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их
семей и служит в качестве экономического блага.
2.2.Жизненный цикл недвижимости
Прежде чем перейти к рассмотрению жизненного цикла рынка недвижимости необходимо
более детально рассмотреть жизненный цикл объекта недвижимости и установить основные
критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и
динамику изменения показателей доходности, эксплуатационных затрат и ценности объектов.
Существуют различные подходы к делению жизненного цикла на этапы развития объекта.
Отсутствует общепринятый подход к определению количества этапов, их содержанию, поскольку
любой новый проект развития недвижимости имеет свою специфику. Каждый этап проект
развития недвижимости – это определенные его состояния, при которых меняются цели, задачи,
участники и траектория достижения цели. На каждом этапе существует вход и выход, кроме того,
при системном подходе оговаривается очередность анализа внешнего окружения системы ее
внутренних процессов. Структуризация по этапам жизненного цикла создает предпосылки для
спешного управления результатами.
В экономической литературе жизненный цикл объекта с момента технико-экономического
обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода
(рис.4):
1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);
2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);
10
3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции
(инновации, закрытие объекта). На рис. схематически представлен жизненный цикл объекта
недвижимости.
Условные обозначения: Ен – нормальная эффективность, Сi – эксплуатационные затраты
Рис.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является
первый период.
Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно:
 анализ условий для воплощения первоначального замысла,
 разработка концепции проекта,
 оценка его жизнеспособности,
 выбор и согласование места размещения объекта,
 экологическое обоснование,
 экспертизы,
 разработка ТЭО,
 получение разрешения на строительство,
 создание временной строительной инфраструктуры,
 создание или обновление объекта,
 ввод его в эксплуатацию.
Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных
параметрах его проектных мощностей.
Рассматривая характер кривой ОА1 А2А3 А4, отражающей изменение во времени стоимостных
характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного
цикла кривая ОА1 падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта
недвижимости. Точка А1 соответствует общему объему инвестиций и является ключевой
точкой, так как
считается временем ввода объекта в эксплуатацию. По отношению к ней
определяются фазы:
t1 — подготовка и возведение объекта,
t2 — освоение мощности (срок окупаемости),
t3 — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости,
возврат вложенных инвестиций в период освоения),
t4 — начало морального и физического износа объекта.
Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и
время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотношение различных фаз, можно получить
сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить
анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.
11
На третьем этапе жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей
наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно
долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты
на устранение физического и морального износа.
2.3.Жизненный цикл рынка недвижимости
С началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике начал развиваться
новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует
считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности,
которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г.,
Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных
участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый это бесплатная
приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и
земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это
формирование в рамки строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и
продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем
формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных
или впервые проданных новых объектов.
В настоящее время происходят становление и развитие рынка недвижимости и его секторов.
Одной из важных проблем этого развития является соответствующее развитие законодательной
базы для закрепления прав и обязанностей учреждений и участников рынка недвижимости.
Сегодня действуют не вполне соответствующие современным условиям законы — «О плате за
землю», «Об основах градостроительства в Российской Федерации», требуют уточнения
отдельные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса, а также
основанные на них правовые акты. Приняты новые законы: Земельный кодекс РФ, «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О товариществах собственников жилья» и
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке»,
которые нуждаются в развитии и многочисленных подзаконных актах, регулирующих конкретные аспекты деятельности на рынке недвижимости.
Рассмотрим жизненный цикл рынка недвижимости, определение рынка недвижимости, его
структуру и функции.
На рис. 7 представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его
«классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность
циклов зависит от многих внешних и внутренних условий.
Рис.7. Основные циклы развития рынка недвижимости
Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например,
строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в
другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может
12
предоставить
заказчику дополнительные инвестиционные возможности.
Рассмотрим
характеристику этих циклов.
А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений
начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на
финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости
требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки.
На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают
свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.
Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла
спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в
новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки
будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и
уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию
новых объектов недвижимости.
В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос
на рынке объектов строительства наряду сокращением предложений на свободные земельные
участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот перш повышается
уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта
недвижимости.
Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в
конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей.
Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается.
Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или
периода нового строительства.
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий
собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке;
процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления
(использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов,
обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением структура рынка включает в себя:
 объекты недвижимости;
 процессы функционирования рынка;
 субъекты рынка;
 механизмы (инфраструктуру) рынка.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
 эффективное
решение
социальных
задач,
связанных
с
созданием
и
использованием полезных свойств недвижимости;
 отчуждение
полных
или
частичных
прав
собственности
на
объекты
недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
 свободное формирование цен на объекты и услуги;
 перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов
недвижимости;
 перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами
использования земель.
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
 колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости,
из
которого,
по
крайней
мере
половина
может
(быть
вовлечена в рыночный оборот
и
может приносить ренту владельца
доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный,
региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
 достигнутой уже
сегодня
высокой
долей
рынка
недвижимости в: валовом
национальном продукте;
13

достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов
бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной
недвижимости (в том числе земли);
 высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
 большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка
недвижимости.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых
передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Рынок недвижимости – это сложная структура, цель которой – свести покупателей и
продавцов.
Упрощенная модель рынка недвижимости показана на рис. 6.
РЫНОЧНЫЕ ПОСРЕДНИКИ И
ЛИЦА, ОКАЗЫВАЮЩИЕ УСЛУГИ
Покупатель
Покупатель
Покупатель
Брокеры
Оценщики
Синдикаторы
Ипотечные кредиторы
Эксперты по титулам
Страховщики
Адвокаты-юристы
Средства массовой информации
Государственные органы
Другие
Покупатель
Покупатель
Покупатель
Рис.6. Упрощенная модель участников рынка недвижимости
2.4.Принципы управления рынка недвижимости
Принципы управления рынком недвижимости во много зависят от политических и
экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой
опыт.
Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов
управления:
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений
различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных
участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для
принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других
нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их
стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и
нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в
общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными
актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных
приобретателей от любого произвола.
14
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан
группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между
государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и
общественными
организациями
(ассоциациями
риэлторов,
оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное
использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по
налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным
платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с
проводимой социальной политикой.
11. Представительные
органы
государственной
власти
(федеральные,
территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные
нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и
распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим
законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача
прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а
не по инвентаризационной.
14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по
сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными
нормами.
15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком
недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта
регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества;
его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
2.5.Особенности рынка недвижимости в России
Особенности рынка недвижимости характеризуются следующими признаками:
1. Локализация:
 абсолютная неподвижность;
 большая зависимость цены от местоположения;
 нельзя продавать по образцам.
2. Вид конкуренции:
 несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;
 небольшое число покупателей и продавцов;
 уникальность каждого участка;
 контроль над ценами ограничен;
 вступление в рынок требует больших капиталов.
3. Эластичность предложений:
 низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается;
 спрос может быть очень изменчивым.
4. Степень открытости:
 сделки носят частный характер;
 публичная информация часто неполная и неточная;
 покупатель должен прибыть к неподвижному участку.
5. Конкурентоспособность товара:
 во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;
 специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.
6. Условия зонирования:
 регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного,
природоохранного и иного специального права;
 ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;
15
 большая взаимозависимость частной и других форм собственности.
7. Оформление сделок:
 больше юридических сложностей, ограничений и условий.
8. Стоимость:
 включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права.
9. Современное состояние:
 спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита;
 тенденция стабилизации и снижения цен.
Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного
рынка недвижимости.
ТЕМА №3.
СЕРВЕЙИНГ – КОНЦЕПЦИЯ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА И УПРАВЛЕНИЕ
3.1.Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
Сервейинг – это концепция системного анализа и управления.
Serveyer (межевание, разделение) - землемер.
Servey – межевание, обследование, инспектирование.
Объект недвижимости, а тем более их совокупность представляет собой сложную систему
испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла.
Определение стоимости эквивалента становится возможным лишь в результате применения
системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике,
получила название сервейинг.
Т.е. Сервейинг представляет собой реализованную систему подхода к развитию и
управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое,
тактическое, оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а так же
мероприятия, связанные с комплексом технических и экономических экспертиз объектов
недвижимости, обеспечивая получение максимального эффекта.
Сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV веке. На первоначальном
этапе включал в себя функцию государственного чиновника по межеванию земель, участков,
затем регистрации имущества, собственности прав владельца на них, а затем и купли – продажи
недвижимости.
Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 г. Института по подготовке
сервейеров, а в 1881 году ему было присвоено звание королевского. С тех пор он называется –
Королевский институт полномочный сервейеров. (RHS)
Сервейеров учат: выполнять функции по сбору, представлению обработке информации об
объекте недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по
застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции, модернизации зданий
и сооружений, строит. инспекции, участие в продажах и аренде коммерческой недвижимости.
Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла
недвижимости и обеспечивает взаимосвязанные решения всех практических вопросов.
Одна из концепций сервейинга – это общая закономерность функционирования
недвижимости во времени.
Общая закономерность функционирования недвижимости во времени очевидна, т.е.
последовательное утрачивание со временем потребительские свойства, это приводит к снижению
полезности недвижимости, и уменьшению ее потребительской стоимости.
Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента,
конкретного вида использования. Его называют стоимостью в использовании. Таким образом, все
звенья единой причины следственной связи:
16
Потребительская стоимость
общая стоимость
Стоимость в использовании
подчиняются общей закономерности изменения во времени maxt=0 до 0t=tж.ц. .
Существует еще один аспект динамики в сервейинге: возможность изменения вида
использования объекта на различных этапах жизненного цикла.
Это означает, что прежние факторы прекращают свое действие и появляются новые, можно
сказать, что в этом случае стоимость в использовании переходит на другую динамическую
траекторию с изменением параметров.
Свою особую динамику в системе сервейинга имеет место положение объекта
недвижимости, и хотя для конкретного объекта оно неизменно, это не означает, что его влияние на
стоимость столь же неизменно. Объект всегда существует в пространственном окружении,
которое с течением времени может развиваться или утрачивать одни характеристики и
приобретать другие.
Система сервейинга обязательно ставит перед собой цель, достижение которой она
реализует путем правильного планирования управления и реализации проекта.
3.2.Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в
широком смысле может быть представлен как процесс планирования со следующими
последовательными этапами:
а) анализ и постановка задач;
б) поиск альтернативных решений;
в) оценка, экспертиза и принятие решений.
Управление недвижимостью в узком смысле может быть представлено как реализация
проекта, включающие следующие этапы:
а) проведение в жизнь выбранной альтернативы;
б) становление и контроль;
в) процесс эксплуатации с этапами функционирования и развитие объекта недвижимости.
Планирование в теории сервейинга занимает центральное место. Оно представляет собой
регулярно представляющий процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды
управленческой деятельности. Реализация в системе сервейинга есть часть процесса
планирования, состоящей из этапов разработки детального плана, самой реализации и контроля,
включая комплекс мероприятий по анализу вероятностного отклонения от запланированных
показателей.
3.3.Цели, задачи и инструменты системного сервейинга
Важнейшими целями являются:
1. Стоимостная (денежная) цель, т.е. ожидание в будущем положительные финансовые
результаты, выражающиеся в виде прибыли, ценности капитала, доходности, увеличения
денежных поступлений, увеличения оборотных средств.
2. Потребительские цели, т.е. достижение определенных материальных целей по средствам
реализации производственных задач (жилищного строительства, реконструкции).
3. Социальные цели – это социальная обязанности субъекта предпринимательской
деятельности перед обществом, т.е. разработка проекта и его реализация в соответствии с
социальной и исторической установкой общества (задачи по защите окружающей среды,
создание рабочих мест, постройка школ и детских садов).
17
Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительскую.
Концептуальная модель экономики и управления недвижимостью.
Под управлением как деятельностью понимают процесс решения проблем в ходе
достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.
3.4.Система оценок и риски в сервейинге
Оценка альтернатив, по степени достижения ими важнейших целей предусматривает:
­ оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и
качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей
ситуации с учетом внешних условий;
­ моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе
и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение
самих целей, мероприятий и ограничений).
18
Конечным результатом задачи принятия решений является выбор альтернативы, требующей
реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.
Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет следующим ограничениям:
ресурсным, правовым, финансовым, производственным и др.
Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечивает субъект
предпринимательской деятельности требуемым экстремумом, т.е. min или max достижения
значительных величин.
Любой риск должен быть просчитан, спрогнозирован на условие худшей ситуации.
Рисковать можно не более 5 – 7 % основного капитала.
В экономике недвижимости с риском связаны 2 случая:
1.Вероятность потери части своих ресурсов или недополучение дохода или появление
дополнительных расходов.
2. Возможность получения значительной выгоды.
Причины риска – это следствие незнания или неполного знания о своем бизнесе, незнание
окружающей действительности, случайность, изменение спроса на готовую продукцию,
изменение политической ситуации.
Одна из основных причин риска – это продвижение конкуренции, конфликтные ситуации
между заказчиком и подрядчиком, изменение закона.
Незнание, случайность, противодействие приводят к необходимости принимать
рискованные решения.
ТЕМА №4.
ПРОЦЕСС УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
4.1.Основные принципы управления
Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на
протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и
недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не
может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории
можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские
(неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).
Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который в
работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального
общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и
власти.
Продолжателями классической школы были:
Анри Файоль (начало XX века), который выделил пять ключевых функций эффективного
управления — планирование, организация, руководство, координация и контроль;
Лютер Гулик (1930 г.) расширил основные функции управления, включив в него такие,
как подбор персонала, составление отчетности и составление бюджета. Значительным вкладом в
становление классической школы являются работы Ф. У. Тейлора, Френка и Лилии Гилберт (1885
— 1920 гг.), Джеймса Д. Муни и А. К. Рейли (1931 г.).
Целью классической школы было создание универсальных принципов управления,
соблюдение которых приведет организацию к успеху. Такими принципами являются:
- функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень
специализации развивается по мере роста организации (рис.5.1, а). Организация стремится к
объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада,
участок (цех) предприятия и т. д.), т. е. наблюдается горизонтальный рост организации;
- скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям.
При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым
19
подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии (рис. 5.1, б), в
соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;
- линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между
производственными и вспомогательными (консультативными) функциями (рис. 5.1, в). Руководящие
(линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции
осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие
должности;
- принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих,
находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не
более 4-6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность — матричная), что влечет за
собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных
(рис. 5.1,г) – при плоской структуре управления под руководством одного начальника (рис. 5.1,д).
Матричную структуру скорее можно причислить к достижению управленческой мысли, нежели
практики, так как она с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не
одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды
деятельности организации.
В трудах неоклассической школы (бихевиористская) особый акцент был сделан на изучении поведения индивидуума.
Одним из фактических создателей неоклассической теории явилась работа американца Б.
Чейтера «Функции руководящего персонала» 1938 года.
Главная идея состоит в кооперативной системе всех организаций. Задача управления
заключается в том, что бы создать систему и поддерживать ее в таком состоянии, которое
удовлетворяло бы, как организации, так и человеческим потребностям.
Для поддержания у работников систему мотивации к труду необходимы как
психологические, так и материальные стимулы.
Последователи неоклассической школы разработали различные модели частичного участия
работников в процессе принятия решений на предприятии, имеющей целью увеличение роста
производительности труда за счет повышения интереса работника к своей деятельности.
В разных странах их сформулировали по-разному, но наиболее четко в Японии, которая
назвала «Принципы 1» и они были заложены в основу неоклассической школы.
Принципы 1:
1. Разделяемые работником этические ценности.
2. Политика полной занятости, пожизненный наем.
3. Повышение разнообразия работы.
4. Личное, индивидуальное стимулирование каждого работника.
5. Развитие неспециализированной карьеры.
6. Личное участие в принятии решений.
7. Неявный контроль, вместо явного, основанного на цифровых показателях.
8. Развитие глубокой культуры.
9. Нестандартный подход к оценке работника.
В России неоклассическая школа выразилась в конце 70-х начала 80 гг., в виде бригадных
подрядов строительства с участием рабочих в определении КТУ (коэффициента трудового
участия), в виде кружков качества, в виде 3-х моделей хоз. расчета.
Неоклассическая школа в целом критично относилась к большинству принципов
классической школы полагая, что универсальных норм численности работников установить не
возможно, что оптимальная норма управления зависит от способностей конкретного лица.
Неоклассическая школа развила классические понятия о научном управлении труда, связала
организацию производства и экономические методы управления, разделила процесс решения
любой задачи на пять этапов: постановка задачи —> разработка математической модели системы
—> решение задачи на основе применения модели —> апробация решения в модели —> исполнение
найденного решения.
Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих
классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке
отсутствовал соответствующий подход к современным социально-экономическим изменениям,
20
возникла необходимость в становлении принципиально новой организационной теории — теории
системного подхода.
Основой теории системного подхода являются инновационные подходы и международное
разделение труда. Современный подход интегрирует и расширяет классическую и неоклассическую
школы, рассматривая организацию как субъект предпринимательской деятельности, в качестве
«единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.
С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе
для государственных учреждений и муниципальных образований, для управления городской
недвижимостью наиболее эффективна комплексная или матричная структура управления.
Рис.5.1. Типы организационных структур в классической теории управления
Теория системного подхода обобщает опыт классической и неоклассической школ
управления и привнесла в него свое новое видение, она рассматривает организацию управления
как единичный функциональный живой организм.
21
Системный подход ориентирован на стимулирование индивидуальные, творческие решения
руководителей кадров, гибкую организационную структуру и устойчивость любого вида
изменения.
В общем основные принципы современного теории управления недвижимости гласят:
1. При изменении системы управления под воздействием внешних или внутренних факторов,
она стремится найти новый баланс.
2. Система в целом, и каждый ее элемент в отдельности имеют определенную границу своего
развития.
3. Изменения, внесенные в какую-либо схему системы, влекут за собой изменения в структуре
управления в целом.
4. Система может использовать как формальные, так и неформальные методы управления, а
так же комбинированную систему и структуры со сложными связями.
При системном подходе следует различать 3 основные организационные структуры
управления:
а) дивиональная организационная структура управления;
б) программно – целевая;
в) единый строительный бизнес.
Теория современного подхода к управлению недвижимостью требует выполнения
следующих 10 заповедей:
1. Уважение к личности и вере в индивидуальности.
2. Не существует изолированной схемы поведения, любое действие вызывает цепь других
реакций.
3. Единый статус всех работников.
4. Принятие на работу специалистов высокого уровня.
5. Хорошее обучение персонала, особенно руководящих работников.
6. Делегирование максимально возможной ответственности на низкие уровни управления.
7. Ограничение деятельности линейных управляющих.
8. Поощрение альтернатив и разногласий.
9. Развитие горизонтальных связей.
10. Личное стимулирование каждого работника.
С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для
управления городской недвижимости наиболее эффективны комплексная или матричная
структуры управления.
22
ТЕМА №5.
ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
5.1.Управление портфелем недвижимости
Рис.1. Стратегический треугольник управления жилищным комплексом
Портфель недвижимости, в общем виде, включает рынок жилья и другую недвижимость, на
которой одновременно присутствуют застройщики, инвесторы и пользователи.
Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов
формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу и
эффективность от проведения собственных стратегий и тактики по рациональному использованию
активов.
Сущ. 3 уровня управления:
- стратегический (на период более 5 лет);
- тактический (на период от 1 года до 5 лет);
- оперативный (на период до 1 года).
Управление портфелем недвижимости относится к стратегическому уровню, так как
затрагивает интересы всех участников застройки и участников рынка недвижимости, т.е.
застройщиков, инвесторов, продавцов и покупателей, административные органы.
Тактический уровень управления включает управление имуществом или фондами, является
частью портфеля.
К оперативному уровню управления относится управление недвижимостью или частью
имущества конкретизированного собственником.
Рис. 1 является моделью управления на стратегическом уровне.
Участниками процесса застройки являются:
1. Инициатор
2. Инвестор
3. Застройщик
4. Заказчик
5. Проектные организации
6. Генподрядчик
7. Субподрядчик
Участники процесса застройки – основной элемент структуры любого проекта, так как они
обеспечивают его реализацию. Состав участников проекта, их роль, распределение функций и
ответственность зависят от вида, типа, масштабности и сложности проекта.
23
Главный участник застройки в осуществлении проекта и достижении поставленной цели –
застройщик (девелопер), если он является будущим владельцем и пользователем проекта.
Инвестор – лицо, осуществляющий долговременные капитальные вложения в имущество,
т.е. конечную покупку и будущую собственность.
Проектная организации разрабатывает проектно – сметную документацию, проводит
проектно – изыскательские работы, отвечает за качество проекта, в отдельных случаях
согласовывает с надзирающими организациями и проводит экспертизу.
Заказчик – физическое или юридическое лицо, которое организовывает строительство,
реконструкцию или ремонт по поручению застройщика, осуществляет технический надзор,
контролирует качество выполнения работ и показатели выполнения работ, контролирует сроки
строительства, контролирует денежные потоки.
Генподрядчик – это инженерно – строительная организация, которая выполняет
строительные работы по реализации проекта, заключает договор с субподрядными организациями,
несет ответственность за качество строительства и сроки строительства. Выдает гарантии после
ввода объекта в эксплуатацию на срок от 2 до 5 лет, по закону, в зависимости от типа здания.
Особое место занимает руководитель проекта (сервер), который заказчик делегировал
полномочия по управлению проектом. Планирует, контролирует, координирует работу всех
участников проекта на протяжении всего жизненного цикла проекта; конкретные полномочия
оговариваются контрактом.
Состав команды руководителей проекта определяется самостоятельно.
Особую роль в процессе реализации любого проекта играют административные органы, и от
того какая инвестиционная политика, зависит размер вклад инвестиций.
ТЕМА №6.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1.Основные понятия и определения в сфере налогообложения
Владение, пользование и управление объекта недвижимости связано с выплатой различных
налогов и сборов. Для финансового обеспечения деятельности государства, регулирующего
условия производства, инвестиции в основные фонды, решения других экономических и
социальных задач.
Устанавливающий уровень налогов и общее налоговое законодательство находится в
компетентных законодательных органах власти.
Исполнительные органы выпускают только подзаконные акты.
В РФ впервые налоговый кодекс был применен в 1991 г., окончательная редакция одобрена
гос. Думой в 1999 г., далее ежегодно происходят изменения.
Налоги – это единые экономические нормативы, действующие независимо от желания и
воли юридических и физических лиц, т.е. это денежные средства, выплачиваемые юридическими
и физическими лицами с определенной периодичностью в различные уровни бюджетов на основе
определенных расчетов.
Налоги идут на содержание армии, милиции, здравоохранения, образования, культуры и
науки.
Налогообложение недвижимости, как и другого имущества, строятся на основе след принц.:
1) всеобщности, каждое лицо должно выплачивать установленные налоги;
2) справедливости и дифференциации, т.е. уровень налоговых ставок должен учитывать
фактическую возможность налогоплательщика.
3) обязательности, т.е. уплата налогов обязательна и неизбежна и при этом
налогоплательщику выгоднее платить налоги, чем не платить;
4) принцип равенства, т.е. перед налогом все равны;
24
5) экономичности, все налоги должны быть экономически обоснованны и не препятствовали
гражданам в реализации своих конституционных прав;
6) законности, то есть установление налогов и их нормативов, изменения налогов, возможно
только законом.
Косвенные принципы:
- удобство
- системность
- гибкость
- защита налогоплательщика
Объект налогообложения – это имущество или объект недвижимости, прибыль от сделки с
объекта недвижимости, или иное экономическое основание, с которым связанно возникновение
обязанности по уплате налога.
Сбор – это обязательный взнос, уплата которого является одним из условия совершения
государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически
значимых действий в интересах плательщика сбора. Сбор- это разовая оплата.
Налогоплательщик и плательщик сборов – это юридические и физические лица, которые
обязательно выплачивают соответствующие налоги и сборы в суммах и сроках,
предусматривающие законодательными актами.
Налоговая база – стоимостная, физическая или иная характеристика объектов
налогообложения.
Налоговая ставка – это величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой
базы.
Налоговый период – календарный год или иной период времени, применяемый к отдельным
налогам, по окончании которого, определяется налоговая база и сумма налога.
Налоговые льготы – полное или частичное освобождение отдельной категории
плательщиков от уплаты соответствующих налогов, уменьшения налоговой базы, предоставление
налогового кредита и т.д.
Недоимка – сумма налога или сбора не уплаченная в установленный срок.
Налоговые агенты – лица, которые должны перечислять налоги в соответствующий
бюджет.
Стоимость балансов – это налоговая база у юридического лица.
Кадастровая стоимость или рыночная стоимость – это налоговая база у физического лица.
6.2.Система налогобложения
Система налогообложения должна выполнять 3 основные функции:
1. Фискальную, которая обеспечивает необходимый уровень поступлений в государственный
бюджет, создает условия для наиболее полного сбора налогов, контроль за правильностью
начислений и своевременная оплата налогов, т.к. налог на недвижимость невозможно
скрыть, проверить правильность начислений.
2. Стимулирующая, способствует развитию экономики.
3. Социальная, обеспечивающая выполнение принципа социальной справедливости.
Классификация налогообложения в сфере недвижимости.
Существуют 3 уровня налоговых платежей
- Федеральный
- Региональный
- Муниципальный
Все налоги делятся на 2 группы:
25
1. Налог на недвижимость как имущество – это налоги, уплачиваемые периодически в
течение длительного времени и владелец недвижимости должен включать эти налоги в
стратегическое планирование хозяйственной деятельности.
2. Налоги на операции и сделки, которые уплачиваются одноразово по каждой отдельной
операции, и включаются в тактическое планирование хозяйственной деятельности.
К налогам на недвижимость как на имущество относятся:
- налог на имущество физических лиц;
- налог на имущество предприятий;
- земельный налог.
К налогам на операции с недвижимостью относятся:
- налог на прибыль предприятий и организаций.
- подоходный налог с физических лиц.
- налог с имущества переходящего в дарение и наследование.
- налог на добавленную стоимость.
6.3.Налоги и сборы в сфере недвижимости по уровням управления в стране
Федеральные:
­ НДС (18 % ежемесячно 20 числа)
­ налог на прибыль организаций
­ налог на доход от капитала
­ налог на доход с физических лиц
­ налог на пользование недрами
­ государственная пошлина
­ федеральные лицензионные сборы
­ налог на воспроизводство минер. сырьевой базы.
Региональные:
­ налог на имущество организации;
­ налог не недвижимость;
­ налог с продаж;
­ региональные лицензионные сборы.
Местные:
­ земельный налог (1 раз в году, база – площадь);
­ налог на имущество физических лиц;
­ налог на наследование и дарение;
­ местные лицензионные сборы.
Кроме этого, пенсионный фонд, социальное страхование, медицинское страхование, эти
налоги делятся: часть в федеральные, часть в региональные.
Порядок взимания налоговых сборов.
На каждую дату высылается извещение по каждому налогу, с указанием суммы и срока
оплаты, если этот налог подлежит начислению налоговой инспекцией.
Если юридическое или физическое лицо начисляет налоги само, то не позднее 1 апреля,
когда за истекший календарный год необходимо отчитаться.
Санкции:
1. В течение 3 месяцев после срока оплаты или налог не уплачивается, налоговая присылает
претензию и выплачивается пеня за просрочку. Пеня = 1\360 ставки рефинансирования ЦБ за
каждый день просрочки.
Если плательщик и дальше отказывается платить в течение 3 месяцев, то налоговая передает
дело в суд.
26
После решения суда отдает приставам для исполнения. Приставы берут сбор 7 % с налогов.
Если нет возможности оплатить, то описывается имущество. Часть налогов могут отдаваться
приставами без суда.
Льготы:
После начисления налогов учитываются льготы.
Льготами по налогу:
1. На имущество физических лиц:
- герои России, СССР, участники ВОВ, орденоносцы Славы, военнослужащие,
военнослужащие уволенные в запас отслужившие 20 лет, чернобыльцы, члены семей потер.
кормильца, пенсионеры, собств. жилых помещений меньше участка 50 м2, (судьи, милиция,
силовые структуры на 50 %), деятели культуры и искусства.
2.На имущество предприятий.
- ЦБ, школы, предприятия по переработке с\х прод., морепрод., рыбы, организ. инвалидов.
Налоги и сборы на недвижимые объекты и операции с ними согласно статей 13, 14, 15
Налогового кодекса РФ.
27
ТЕМА №7.
СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
7.1. Страхование юридических лиц, имеющих недвижимость
Страховщик – организация, ведающая созданием и использованием страхового фонда.
Страхователь – юридическое или физическое лицо, вносящее в фонд установленные
платежи.
Страховая сумма – это сумма, в пределах которой страховщик обязан выплатить страховое
возмещение по договору страхования. Страховая сумма определяется страхователем со
страховщиком.
Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить
страховщику в порядке и сроки, установленные договором страховки.
Цена страховки – это размер страховой премии, который зависит от: страхового тарифа
(устан. самой компанией), страховой суммы, срока страхования и др.
В России страхование является самостоятельной отраслью гражданского законодательства и
регулируется специальным законом «О страховой деятельности в РФ».
Страхование недвижимого имущества осуществляется на основании договора
имущественного страхования, который заключается юридическим или физическим лицом, т.е.
страхователем, и страх. организацией, т.е. страховщик.
В качестве страховщика выступают юридические лица, созданные для осуществления
страховой деятельности и имеющие лицензию на проведение, осуществление соответствующего
вида страхования.
Страховой компании запрещается заниматься производственной деятельностью, торговопосреднической, банковской деятельностью.
Страхование – это способ восстановить стоимость своей недвижимости в тех случаях,
которые могут быть, но наступление которых не возможно спланировать.
Перечень обстоятельств от наступления которых страховая недвижимость включает:
- землетрясение
- пожар
- обвал
- буран, ураган
- наводнение
- взрыв
- град
- затопление
- молнии
- катастрофы
и т.д.
Как правило, страховая компания имеет определенные тарифы от тех случаев, которые они
предпочитают сами, в частности, при страховании недвижимости и при страховании на 1 год есть
3 страховых случая, то ставка 0.125% от оценочной стоимости недвижимости, если 6 видов –
0.25%, если 9 видов – 0.5%.
Договор имущественного страхования представляет собой соглашение между страхователем
и страховщиком, в силу которого страхователь обязуется при наступлении события, несущее вред,
возместить страхователю причиненные вследствие этого события убытки, в пределах оговоренной
договором суммы.
В свою очередь, страхователь обязан оплатить страховые взносы определенных размеров и в
установленные сроки.
Основные условия договора должны в себя включать:
1. Сведения об определении имущества.
2. О характере событий на случай который осуществляется страхование.
3. О размере страховой суммы.
28
4. О сроке действия договора.
5. Размер страхового взноса, сроки и порядок их внесения.
6. Порядок изменения или прекращения договора.
Страхователь должен обязательно предоставить лицензию на право страхования.
Договор страхования может быть заключен 2 способами:
1. Путем составления документа, подписываемый обеими сторонами.
2. Путем вручения страховщиком страхователю страхового полюса подписанного
страховщиком.
Недвижимое имущество может быть застрахована в пользу третьих лиц или анонимно на
предъявителя.
При заключении договора страхователь обычно назначает экспертизу, которая устанавливает
действительную стоимость недвижимого имущества.
При даче заведомо ложных показаний об объекте страхования страховщик вправе признать
договор не действительным.
Основания для отказа страхователем производить страховые выплаты являются:
а) умышленные действия страховщика, которые вызывают наступление страхового случая.
б) совершение страхового преступления, находящегося в прямой причинно – следственной
связи со страховым случаем.
в) сообщение заведомо ложной информации об объекте страхования.
г) получение страховщиком соответствующего ущерба от лица виновного в причинении
этого ущерба.
Договор страховки прекращается в следующих случаях:
- истечение срока договора;
- в случае наступления страхового случая и исполнении страховщиком своих обязанностей в
полном объеме;
- ликвидация страховщика;
- по решению суда по призванию договора не действительным.
Кроме добровольного существует обязательное страхование.
Сущ. 3 основных вида страхования недвижимости:
- имущ. страхование
- титульное страхование (страхование от утраты имущества в результате утраты прав
собственности) (страхование при покупке)
- по пропорцион. ответственности
С
В Т
W
В – страховое возмещение
Т – фактическая сумма ущерба
С – страховая сумма по договору
W – стоимость объекта страхования
Франшиза - это определенная часть убытков страхования, не подлежащая возмещению.
29
ТЕМА №8.
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
8.1.Доверительное управление недвижимостью (траст)
Траст – это доверительное управление объектом недвижимости, предприятием или
имущественным комплексом.
При трасте доверительное управление выполняет все действия на получение max прибыли,
все сделки осуществляются от своего имени, только ставят аббревиатуру ДУ. В случае
недополучения прибыли по вине управления, банкротства, ухудшения физического состояния
предприятия, доверительное управление отвечает перед доверителем своим имуществом и всеми
своими активами.
Оффшорная зона – страна с наиболее приятными условиями налогообложения, 1-ое условие не имеет право осуществлять свою деятельность на территории офшорной зоны или страны, где
он зарегистрирован.
ТЕМА №9.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ И СОДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
9.1. Воспроизводственные мероприятия
Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и
предотвращение его от преждевременного износа.
Воспроизводство основных фондов может осуществляться путем строительства,
реконструкции, модернизации, как и текущего ремонта.
Новое строительство направлено на полное возмещение физического и морального износов
ветхих и морально устаревших фондов, а так же служит основным средством их расширения.
Воспроизводство бывает простым и расширенным.
Простое воспроизводство не увеличивает объемно – планировочных показателей объекта.
Если происходит увеличение объемно – планировочных решений, изменение деятельности
предприятия, то это расширенное воспроизводство.
Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных
фондов, путем замены конструктивных элементов и систем, инженерного технического
оборудования, изменение объемно – планировочных решений, включая изменения его назначения.
30
Реконструкция способствует улучшению основных технико-экономических показателей
объекта.
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства, при котором
выполняется комплекс мероприятий аналогично реконструкции, но без изменения объемно –
планировочных решений и изменения назначения.
Кап. ремонт заключается в замене или восстановлении отдельных его частей, конструкций,
инженерного оборудования в связи с физическим или моральным износом.
Капитальный ремонт подразделяется на:
- комплексный
- выборочный
При капитальном ремонте производится ремонт всех основных компонентов здания,
нуждающихся в ремонте и всех частей здания, срок которых истек.
Ремонт: плановый и внеплановый.
Плановый – капитальный ремонт и текущий ремонт, если он производится в течение года
после обследования.
Внеплановый – текущий ремонт, который необходимо провести в срочном порядке, в связи с
тем, что отсрочка приведет к ухудшению или разрушению.
9.2.Ведение документации при эксплуатации зданий и сооружений
Документация при всех видах ремонта ведется такая же, как и при новом строительстве.
Кроме сметы и проекта обязательно должно быть:
а) журнал произведенных работ (время выполнения, наименование и объем работ –
ежедневно). Ежемесячно проверяется техническим надзором и подписывается.
б) журнал Техники Безопасности (каждый рабочий проходит 2 вида инструктажа – вводный
инструктаж и инструктаж на рабочем месте). Журнал должен быть опечатан, пронумерован,
прошнурован и подписан. После выполнения каждого вида работ должны составляться акты на
скрытые работы, их подписывают 3 человека, которые отвечают за качество. Это производитель
работ, главный инженер предприятия, организация, осуществляющая технический надзор.
Зачастую к этому процессу привлекается авторский надзор, подпись ставит представитель
организации, осуществляющий проектирование.
в) исполнительный документ, по завершению каждого вида работ составляется
исполнительный документ.
Все документы после завершения передаются заказчику и хранятся в течение всего
жизненного цикла объекта.
31