Земельные рынки и городское развитие
реклама
Земельные рынки и городское развитие В. Ян Бржески Краковский институт недвижимости [email protected] Земельные рынки и городское развитие общий обзор • Рыночная экономика: эффективное (пере)распределение ресурсов • Значение недвижимости для экономики • Характерные черты зрелого рынка недвижимости • Городская производительность и экономический рост • Кто строит город? • Мониторинг изменений очертаний города • Городские районы, получившие неправильное экономическое развитие • Социально сбалансированные городские районы • На пути к «новому» развитию города • Механизмы эффективного земельного рынка • Показатели устойчивого здоровья рынка 2 Земельные рынки и городское развитие -2 oбщий обзор • Основные движущие силы рынка недвижимости • Рынок недвижимости в странах переходной экономики • Рынки недвижимости могут ускорить переходный процесс • Изменение функций государства на рынках недвижимости • Деятельность органов местного самоуправления (ОМС) • ОМС на земельных рынках • Перспективы управления активами • Перспективы местного финансирования • Развитие информационной инфраструктуры • Развитие кадастровой системы • Проблемы городского управления 3 • Конкретный пример Кракова Основы рыночной экономики Эффективное (пере)распределение ресурсов • • • • Что производить? Кто и как решает? Как производить? Кто и как решает? Кто берёт на себя риск за принятые решения? Конечный результат: эффективное распределение ресурсов: – (пере)распределение труда – (пере)распределение капитала – (пере)распределение пространства (предоставляемого недвижимостью) • Необходимость правовой, технической, информационной инфраструктуры • Необходимость конкуренции и деловой этики • Проблемы переходного периода: все нужно делать одновременно 4 Значение недвижимости для экономики Важный сектор, сконцентрированный на городских проблемах • Внимание реформаторов на рынки труда и капитала • Зрелые экономики указывают на важность недвижимости • 50 % всей стоимости активов в стране • 30 % инвестиционных средств - ипотека • 10 % Валового внутреннего продукта • 10 % рабочих мест 5 Характерные черты зрелого рынка недвижимости 1 2 3 4 5 Основные функции городской экономики Фактор производства - незатрудненное наличие пространства Потребительский товар - свобода в выборе пространства Инвестиции и материальная ценность стабильные доходы/стоимость Генератор занятости - эффект мультипликатора 6 Монетизация-частн. и гос.финансирование Городская производительность и экономический рост • • • • • • • • • • Управление городским хозяйством влияет на экономическое развитие Экономический рост движим средними и крупными городскими районами Экономическая производительность зависит от индивидуальных доходов/расходов Городская производительность - сумма индивидуальных показателей производительности Индивид. доходы связаны с расположением внутри гор. территории Индивид. пространственные расходы связаны с расположением внутри городской территории Распределение землепользования влияет на гор. производ-ность Распределение инфраструктуры влияет на гор. производительность Землепользование и инфраструктура влияют на рыночную эффективность Управление гор. хозяйством влияет на землепользование, инфраструктуру, рынки 7 Управление гор. хозяйством влияет на экономическое развитие Рынки недвижимости Городское землепользование и схема инфраструктуры Городская производительность Макроэкономические показатели 8 Кто строит город «Князья или торговцы?» • Город как совокупность объектов недвижимости и их владельцев • Владельцы стремятся к получению преимуществ и реагируют на различные факторы • Город застраивается в результате решений, принимаемых землевладельцами («торговцами») • Решения планировщиков («князей») не должны заменять решения землевладельцев • Решения владельцев реализуются через земельный рынок • Муниципальные задачи взаимодействуют с пространственной структурой: – стимулируют экон. рост и устойчивое развитие – обеспечивают доступное жилье и содержание жил. фонда – противодействуют разбросанности городов, социальным болезням, проблемам промзон • Муниципальный инструментарий: зонирование, инфраструктура, налогообложение, рынок 9 Мониторинг изменений очертаний города Методы для сравнения целей и результатов • • • • Благим целям часто противодействуют неэффективные регулятивные нормы Мониторинг очертаний города (пространственной структуры): – карта плотности и плотность в разрезе (население, занятость, землепользование) – среднее расстояние до центра города, параметры разбросанности Модель мониторинга городской мобильности (траспорт): – разделение между видами транспорта: пешеходы, велосипеды, автомобили, автобусы, метро – изменения в часы пик и пробки – средние показатели времени и расстояния в пути Мониторинг земельных рынков: – пространственное распределение стоимости земли и аренды 10 – пространственное распределение разрешений на планирование и строительство Гор. районы, получившие неправильное экон. развитие • Aдминистративный способ распределения земли приводит к искажениям, потому что: – земля не имеет цены – на капитал не начисляются проценты – цены на энергоносители отражают лишь часть их реальной стоимости – зарплаты не связаны с местоположением • Рыночные силы вскрыли глубоко нерациональное использование ресурсов (субоптимальное): – пространственных: разбросанность и рассредоточенность города – функциональных: индустриальная избыточность; жилищная недостаточность – местопожения: высокая плотность на периферии – использования: непродуктивные пользователи удерживают 11 дорогостоящую землю Нерациональное использование пространственных ресурсов в городских районах Городская разбросанность против компактности • Высоко дисперсная пространственная структура с многочисленными “дырами” • Много “пустых” участков гор. инфраструктуры • Дороговизна содержания для гор. властей • Дефектные системы городской инфраструктуры • Избыточные затраты на охрану окружающей среды из-за интенсивности энергопользования • Необходимость сделать города более компактными: – устойчивое развитие – разумный рост – новый урбанизм • Как обеспечить «новое» развитие городов? 12 Субоптимальное использование земельных ресурсов Функциональная и территориальная нерациональность использования • Избыточность земли индустр. назначения: склады, транспорт • Избыточность земли с/хоз. назначения: пассивная защита • Недостаточность земли под жилье: высокая плотность • Недостаточность земли коммерческого назначения: услуги непродуктивны • Слабая интенсивность использования выгодно расположенных участков: альтернативная стоимость • Градиент плотности противоречит рыночной логике: обратный уклон • Земельные рынки демонстрируют логический градент цены/арендной ставки • 13 Как перераспределить использование земельных ресурсов? Несоответствие между землей и ее пользователями • • • • • Субоптимальные землепользователи Административный механизм распределения земли между пользователями исходя из “заслуг” Отсутствует перераспределение в сторону «выше» и «лучше» на конкурсной основе Непродуктивные землепользователи занимают зачастую дорогостоящую землю Жители покрывают чрезмерные расстояния в поездках: – к месту работы и обратно – к местам расположения школ, учебных и образовательных заведений – к торговым и административным центрам – к местам проведения досуга, центрам отдыха и развлечения и обратно Как заставить неэффективных пользователей передать 14 землю более эффективным? Социально сбалансированные городские районы Положительное наследие можно быстро утратить • Нейтрализованные отрицательные рыночные внешние факторы в силу отсутствия рынка • Сниженная географическая мобильность и ослабленное ощущение непостоянства • Существенное укрепление семейного образа жизни и ценностей • Сильное ощущение территориальности и принадлежности • Незначительная социальная изолированность • Незначительная пространственная сегрегация • Небольшая распространенность городских патологий и преступности • Как сдержать отрицательные внешние факторы городского 15 рынка? На пути к «новому» развитию города Основанный на земельном рынке процесс • Повторное развитие города должно способствовать повышению городской производительности • Земельные рынки могут это делать органично и с приращениями • Необходимость в перераспределении через планирование, инвестиции и культивирование рынка: – города влияют на схемы землепользования, устанавливая зональные тарифы – города влияют на схемы землепользования, инвестируя в инфраструктуру – города влияют на схемы землепользования, запуская земельные рынки • Активная роль городов в стратегическом управлении активами 16 • Разработка новой парадигмы «Компактного Города» Механизмы эффективного земельного рынка Выполнение определенных функций в городской экономике • Информация о предложении для пользователей и инвесторов • Защита и передача прав собственности • Транзакционные данные о рыночных ценах/арендных ставках • Надежная передача рыночных сигналов 17 Показатели устойчивого здоровья рынка Расходы потребителя, производителя, инвестора • Рыночный оборот земли и зданий • Поглощение незанятых объектов недвижимости • Новое строительство и реконструкция • Умеренные уровни и колебания цен/арендных ставок 18 Показатели устойчивого здоровья рынка Связанные с недвижимостью финансовые потоки • Обеспеченная активами в недвижимом имуществе ипотека • Продажа обеспеченных залогом аренды ценных бумаг монетизирует замороженный капитал • Доходы органов местного самоуправления от налога на недвижимое имущество • Налоговые доходы обеспечивают заимствования муниципальных властей 19 Основные движущие силы рынка недвижимого имущества Что движит спросом и предложением • Предложение: имеющийся запас + добаления - исключения • Добавления предложения: цена продажи издержки развития • Исключения предложения: стоимость удержания - доходы от аренды • Спрос: потребность + возможность оплаты • Спрос: производная от занятости/населения 20 Рынок недвижимости в странах переходной экономики Ускорение или препятствование реформам? • Недвижимость составляет большую часть национального достояния • Недвижимостью управляют неэффективно и плохо ее содержат • Сектор недвижимости невелик по размерам • Низкая городская производительность из-за неэффективности землепользования • Подавляющая часть недвижимости не монетизирована • Недвижимость неэффективно используется местными 21 органами власти Рынок недвижимости может ускорить прохождение переходного периода Содействие необходимым корректировочным процессам • От видов деятельности в сельской местности к городским видам деятельности • От основанных на производстве видов деятельности к услугам • Рыночное перераспределение гор. пространства • Синхронизация приватизации с местным налогообложением • Синхронизация приватизации с арендой земли • Монетизация замороженного частного и государственного капитала 22
