Анализ цен на рынке недвижимости города Северодвинска
реклама
Анализ цен на рынке недвижимости города Северодвинска Логвиненко Елена Владимировна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики северодвинского филиала САФУ Полякова Марина Евгеньевна, кандидат педагогических наук, доцент кафедры юриспруденции северодвинского филиала САФУ, оценщик Анализ цен на рынке недвижимости города Северодвинска Архангельской области составлен на основе статистических данных об объемах продаж крупных агентств недвижимости и риэлторов города за период с декабря 2011 года по декабрь 2014 года. В выборку вошли основные массово продаваемые в Северодвинске типажи квартир, пользующиеся наибольшим стабильным спросом среди покупателей в силу действия объективных причин: однокомнатные «хрущевки», двухкомнатные «брежневки», двухкомнатные «сталинки» и трехкомнатные «северодвинки». Статистические данные среднемесячных цен реализации квартир характеризуют выраженное колебательное движение цен на жилье за рассматриваемый период. Среднемесячные цены на квартиры по типам домов в г. Северодвинске 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1ХР 2СТ 2БР 3СС Среднее Спрос на жильё в Северодвинске стабильно растёт с декабря 2011 по декабрь 2014 года, за исключением падения цен в 2013 году под влиянием такого фактора как загруженность производственных мощностей основных градообразующих предприятий. С декабря 2011 по декабрь 2012 года отмечается небольшое повышение цен в среднем на 6%, что примерно равно инфляции, которая в 2012 году составила 6,58%. За 2013 год цены понизились примерно на 4,5% по сравнению с декабрём 2012 года. С декабря 2013 года по июль 2014 года наблюдается незначительное повышение цен на 3%, что ниже уровня инфляции, которая за этот период составила 5,22%. Резкое повышение цен на жильё в Северодвинске началось с июля 2014 года и к декабрю 2014 года составило 10,6%, относительно июля 2014 года и 14% относительно декабря 2013 года. Так, средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 51000 рублей в декабре 2013 года до 58000 рублей в декабре 2014 года. Сравнительная таблица цен на квартиры различных типов в период с декабря 2011 по декабрь 2014 года представлена в таблице 1. Таблица 1. Сравнение цен на различные типы квартир в г. Северодвинске с декабря 2011 по декабрь 2014 года (руб.) декабрь 2014 декабрь 2013 декабрь 2012 декабрь 2011 1ХР 65 417 58 480 61 611 59 722 2СТ 49 270 42 412 49 097 48 211 2БР 58 819 51 949 55 135 54 481 3СС 61 054 53 571 51 563 49 143 Среднее 57 879 50 790 53 155 51 640 Следует выделить основные факторы, определяющие изменение цен на жилье в Северодвинске. Это загруженность производственных мощностей основных градообразующих предприятий Северодвинска, возможность ипотечного кредитования, военная ипотека и сертификаты, предоставление жилищных сертификатов молодой семье, получение материнского капитала, индексация заработной платы в условиях инфляции, рост накоплений населения, предоставление субсидий на приобретение жилья малоимущим, строительство нового жилья. По опросам риэлторов и оценщиков, составлен рейтинг значимости вышеперечисленных факторов, который в убывающем порядке представлен в таблице. В основном это факторы, действующие со стороны спроса, и лишь строительство нового жилья – это рыночный фактор предложения. Таблица 2. Рейтинг факторов изменения цен на жилье в Северодвинске Значимость фактора Фактор изменения цен на жилье в Северодвинске (рейтинг) 1 место Загруженность производственных мощностей основных градообразующих предприятий Северодвинска 2 место Возможность ипотечного кредитования 3 место Падение курса рубля 4 место Материнский капитал 5 место Сертификаты молодой семье 6 место Военная ипотека 7 место Рост накоплений населения 8 место Строительство нового жилья 9 место Индексация заработной платы 10 место Субсидии на приобретение жилья малоимущим 11 место Сезонность 12 место Старение жилого фонда Данные факторы разнонаправленно влияют на динамику цен на жилье. Рассмотрим основной фактор определения цен на жилье в Северодвинске – это загруженность производственных мощностей основных градообразующих предприятий города. Массовое увеличение заказов приводит к росту цен, период сокращения и ожидания заказов сопровождается снижением цен на жилье. Рост объемов заказов обеспечил установление максимальных цен на однокомнатные «хрущевки» – в октябре 2012 года (1798 тыс.руб.), на двухкомнатные «сталинки» (2813 тыс.руб.) и двухкомнатные «брежневки» (2515 тыс.руб.) - в мае 2012 года, на трехкомнатные «северодвинки» (3695 тыс.руб.) - в ноябре 2012 года. Снижение цен в связи с сокращением объемов заказов зафиксировано с марта 2013 года по декабрь 2014 года. Минимальные цены установились на однокомнатные «хрущевки» (1749 тыс.руб.) и трехкомнатные «северодвинки» (3508 тыс.руб.) в сентябре 2013 года, на двухкомнатные «сталинки» (2418 тыс.руб.) и двухкомнатные «брежневки» (2338 тыс.руб.) в декабре 2013 года. Поэтому по расчетам, фактор снижения загруженности производственных мощностей основных градообразующих предприятий города привел к падению цен на однокомнатные «хрущевки» на 8.4%, на двухкомнатные «сталинки» на 16.3%, на двухкомнатные «брежневки» на 7.5%, на трехкомнатные «северодвинки» на 5.3%. Меньше всего влияние данного фактора на падение цен наблюдалось на трехкомнатные «северодвинки». Возможность ипотечного кредитования когда-то единовременно значительно увеличила цены на жилье как в Северодвинске, как и по России в целом. Сегодня возможность ипотечного кредитования гарантирует наличие постоянно существующего спроса на жилье, значительно большего, нежели спрос населения, рассчитывающего лишь на свои накопления. Следует прогнозировать, однако, что нынешнее удорожание ипотечного кредита будет способствовать снижению спроса на относительно дорогие квартиры при сохранении спроса на дешевые. Строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья отражается постоянным ростом цен на первичном рынке жилья и повышением общего уровня цен на недвижимость. Цены на новое жилье приближены к ценам жилья в новых микрорайонах Архангельска, а также определяются постоянным удорожанием затрат строительства . На сегодняшний момент влияние данного фактора незначительно, однако неуклонный рост объемов строительства в городе выведет этот фактор впоследствии несколько вперед. Военная ипотека и реализация военных сертификатов на жилье на территории города Северодвинска характерны в основном для контрактников-уроженцев Северодвинска, основная масса командированных военных по истечении срока контрактов отбывает в другие регионы. Старение жилого фонда, разрушение «сталинского» дома по улице Ленина 5, разрушение несущих конструкций в «хрущевке» по улице Гагарина и «сталинки» по улице Ленина 3 вызывает сдерживание роста цен на квартиры старого типа. Так, на сегодняшний момент разница в цене двухкомнатной «брежневки» (2647 тыс руб.) и двухкомнатной «сталинки» (2808 тыс.руб.) составляет всего в среднем 6% , в период фиксации минимальных цен на жилье в декабре 2013 года разница составила всего 3.4% (2338 тыс.руб. и 2418 тыс.руб. соответственно), при том, как в декабре 2011 года эта разница достигала 9.75% (2378 тыс.руб. и 2610 тыс.руб. соответственно), а еще ранее доходила до 30%. Сегодня на первый план выходит новый фактор роста цен на жилье – падение курса рубля. Инфляционные ожидания стимулируют рост спроса населения. Так, с начала 2014 года рост цен в среднем составил: на однокомнатные «хрущевки»- на 11.3% (январь 2014 года – 1764 тыс.руб., декабрь 2014 года – 1963 тыс.руб.), на двухкомнатные «сталинки» - на 10.4% (январь 2014 года – 2543тыс.руб., декабрь 2014 года – 2808 тыс.руб.), на двухкомнатные «брежневки» на 11% (январь 2014 года – 2384 тыс.руб., декабрь 2014 года – 2647 тыс.руб.), на трехкомнатные «северодвинки» на 15.7% (январь 2014 года – 3693 тыс.руб., декабрь 2014 года – 4274 тыс.руб.). Наибольшие темпы роста цен и наименьшие темпы снижения цен из представленной выборки демонстрируют трехкомнатные «северодвински». Это связано с их удобством планировки, достаточной площадью, оптимальной для проживания семьи из трех-четырех человек при относительно небольшом количестве квартир. Так, среди квартир «сереродвинской» серии 5% приходится на четырехкомнатные, 25% на трехкомнатные, 30% на однокомнатные и 40% на двухкомнатные. Кроме того, на сегодняшний момент целое поколение северодвинцев выросли в таких квартирах, поэтому необходимо учитывать также привычки и предпочтения молодых покупателей. Сегодня удаленность расположения квартиры от административного центра города и школ 14,17, 12 не оказывает значительного влияния на разницу в ценах на однотипные квартиры. Это обусловлено ростом количества личных автомобилей. Такие факторы, как предоставление жилищных сертификатов молодой семье, получение материнского капитала, индексация заработной платы в условиях инфляции, рост накоплений населения, предоставление субсидий на приобретение жилья малоимущим вызывают неуклонный рост цен на жилье в перспективе.
