особенности определения размера рыночной арендной платы

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА
РЫНОЧНОЙ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ УГОДЬЯ
Features of definition market rent amount for agricultural lands
Г.В. Усольцева, оценщик, генеральный директор ООО «РЕГИОН»
Usoltseva Galina, General director of REGION Ltd.Company, appraiser
Краткая
аннотация:
Автором
настоящей
статьи
рассматривается
возможность
определения рыночной арендной платы за пахотные угодья на базе реальной величины чистого
операционного дохода от земельного участка.
Summary. Ways (Possibilities) of determining market rent for arable lands on the basis of real value
of pure operating income from land lot have been considered in the article.
Принятие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в
РФ послужило толчком к развитию этого сектора земельного рынка. У
правообладателей земельных участков появилась реальная возможность
совершения различных сделок с землей - купли-продажи, обмена, залога,
завещания, дарения, передачи в пользование или аренду. При этом часто
возникает необходимость воспользоваться услугами оценщика – например,
для определения рыночной стоимости земли в целях кредитования,
решения имущественных споров, обоснования величины арендной платы
при передаче участка в аренду, определения величины компенсации в
случаях изъятия, при проведении процедуры банкротства, и др.
Земли сельскохозяйственного назначения
не случайно ставятся
законодательством страны на первое место среди семи категорий земель
земельного фонда страны (принцип приоритетности). Им придается особое
значение в силу таких факторов, как ограниченность, неперемещаемость,
невоссоздаваемость, неуничтожаемость, практическая неисчерпаемость
производительной силы, обусловливаемая плодородием.
1
Земли сельскохозяйственного назначения можно разделить на два
основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные
угодья, то есть земли, используемые как средство производства. Другая
разновидность - земли, которые используются как территориальный
базис.
Они
служат
для
размещения
внутрихозяйственных
дорог,
коммуникаций, зданий и сооружений, используемых для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, то
есть объектов недвижимости, непосредственно обслуживающих нужды
сельского хозяйства. На этих землях могут быть расположены лесные
полезащитные полосы и иная древесно-кустарниковая растительность,
предназначенная
для
обеспечения
защиты
земель
от
воздействия
различных неблагоприятных воздействий.
Согласно
п.
1
ст.
79
Земельного
сельскохозяйственные угодья, в зависимости
Кодекса
РФ
[1],
от их естественных
природных свойств и экономической целесообразности использования в
целях
растениеводства
или
животноводства,
подразделяются
на
следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, залежи и земли,
занятые
многолетними
насаждениями
(садами,
виноградниками,
ягодниками).
В настоящей работе рассматриваются вопросы оценки рыночной
стоимости арендной платы
применительно к первой группе земель
сельскохозяйственного назначения - сельскохозяйственным угодьям.
Особенности расчета арендной платы за сельскохозяйственные угодья
кроются, прежде всего, в экономическом характере земельной ренты.
Под
земельной
рентой
понимается
регулярно
получаемый
собственниками земли доход, не зависящий от степени их участия в
хозяйственной деятельности, осуществляемой на принадлежащем им
участке.
Это та часть общего дохода от земельного участка, которая
обусловлена монопольным правом на землю (абсолютная рента) и
2
сложившимися
природными
и
экономическими
условиями
(дифференциальная рента).
Основоположниками теории земельной ренты были экономисты 17-19
веков: Уильям Петти (1623–1687, английский экономист и статистик,
родоначальник английской политэкономии); Франсуа Кенэ, Анн Роббер
Жак Тюрго (французские экономисты – «физиократы» 18 века), Адам
Смит (1723–1790, шотландский экономист и философ), Давид Риккардо
(1772–1823, английский экономист), Жан Батист Сэй
(1767-1832,
французский экономист), Карл Маркс (1818-1883, немецкий философ и
экономист, автор теории прибавочной стоимости), Ф.Энгельс (1820-1895,
немецкий философ и экономист) и другие.
Уильям Петти рассматривал земельную ренту как форму прибавочного
продукта, а цену земли – как капитализированную земельную ренту,
являясь, таким образом, автором современной формулы расчета рыночной
стоимости земли в доходном подходе. Правда, в его понимании земельная
рента – это весь доход от участка, включая заработную плату и прибыль
[5,7].
Франсуа Кенэ, Анн Роббер Жак Тюрго считали земельную ренту
всеобщей
формой
производительным
прибавочной
является
труд
стоимости,
так
земледельца
как
[5].
единственно
Кенэ
писал:
«Крестьянин, вспахав, удобрив и засеяв участок земли, собрал урожай. Он
засыпал семена, отложил зерно на пропитание семьи, часть продал для
приобретения самых необходимых городских товаров и с удовлетворением
убедился, что у него еще есть какой-то избыток. Земля, природа дала этот
избыток! Столь же естественным образом он и достается тому, кто владеет
землей». Кенэ хорошо знал, что будет с этим избытком: крестьянин отдаст
его деньгами или натурой сеньору, королю и церкви. Он даже оценивал в
одной из своих работ долю каждого получателя: сеньору — четыре
седьмых, королю — две седьмых, церкви — одну седьмую. И задавал
3
вопрос: по какому праву эти трое с ложкой забирают у одного с сошкой
значительную часть его урожая или дохода?
Идеи физиократов были развиты Адамом Смитом. Он впервые отделил
земельную ренту от прибыли и доказал, что рента, как и прибыль, является
результатом труда. По теории Смита, стоимость товара, созданная трудом,
распадается на три составные части: земельную ренту, прибыль
предпринимателя, рискующего капиталом,
соответствует
распределению
собственником
земли,
дохода
и заработную плату, что
между
тремя
капиталистом-предпринимателем
классами:
и
рабочим.
Именно Смит отмечает, что величина земельной ренты зависит от степени
плодородия почвы и местоположения участка: ―Рента изменяется в
зависимости от плодородия почвы, каков бы ни был ее продукт, и в
зависимости от местоположения земельного участка, каково бы ни было
плодородие почвы‖ [11]. Анализируя
отношения «арендодатель-
арендатор», Смит писал: ―При определении условий арендного договора
земельный собственник стремится по возможности оставить арендатору не
больше того, что необходимо для возмещения капитала, расходуемого на
семена, оплату труда, рабочий скот и другие орудия производства, и для
получения прибыли, обычной для фермерских хозяйств в данном районе.
Совершенно очевидно, что это — наименьшая доля, которой может
довольствоваться арендатор, не терпя убытка, а земельный собственник
редко расположен оставлять ему больше. Все, что остается от продукта
или его цены сверх этой доли, каков бы ни был этот остаток, собственник
старается закрепить за собой в качестве земельной ренты — наибольшей,
какую только способен уплатить арендатор при данном состоянии земли.
Этот излишек всегда можно рассматривать как естественную земельную
ренту, или как ту ренту, за которую естественным образом сдается в
аренду большинство земельных участков. Вот почему земельная рента,
рассматриваемая
как
цена,
уплачиваемая
за
пользование
землей,
4
естественно оказывается наивысшей ценой, какую только способен
уплачивать арендатор при данном состоянии земельного участка‖.
‖Земельные собственники, как и все люди, любят пожинать там, где они не
сеяли, и требуют ренту даже за естественные плоды земли‖ [11]. Далее
Смит определяет ту величину, которую арендатор в состоянии оплатить
арендодателю: ―… земельная рента за пользование поверхностью земли
составляет в большинстве случаев одну треть совокупного продукта и
обычно является величиной постоянной, не зависящей от случайных
колебаний урожая‖, ―Эта рента редко бывает меньше одной четверти
совокупного продукта‖[11].
Последователем Смита - английским экономистом Давидом Риккардо,
впервые был дан полный анализ дифференциальной ренты.
Теорию земельной ренты Риккардо связывал с законом убывающего
плодородия почвы. Он считал, что по мере развития общества и роста
потребностей в сельскохозяйственных продуктах, приходится вовлекать в
оборот и худшие по качеству почвы, с меньшей производительностью, в
результате чего возникает разница в ценах на товары, произведѐнные на
различных участка земли.
Риккардо пытался этим законом объяснить
падение реальной заработной платы, рост цен на сельскохозяйственные
продукты и рост земельной ренты. Он стал основоположником трудовой
теории ценности, одно из краеугольных положений которой таково:
стоимость того или иного продукта при обмене определяется количеством
затраченных при его производстве часов труда [5].
К.Маркс доработал теорию Смита и Риккардо, научно доказав, что
земельная
рента
и
прибыль,
являясь
источниками
дохода
для
определенных классов общества, не могут быть источниками стоимости,
поскольку стоимость товара определяется общественно необходимым
рабочим временем, затраченным на его производство, и что естественное
плодородие почвы не является источником добавочной прибыли.
5
По теории Маркса, земля – это естественный базис повышенной
производительной силы труда. ‖[9].
Таким образом, в современном понимании земельная рента - это
«сверхдоход»
от использования ограниченных природных ресурсов,
который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной
продукции и общими затратами на ее производство, включая амортизацию
основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль
предпринимателя, это разность между общественной стоимостью продукта
и меньшей его индивидуальной стоимостью на лучших и средних по
качеству землях. Как отмечалось выше, земельная рента в подразделяется
на два вида – абсолютную, основанную на монопольном праве
собственности на землю, и дифференциальную, которая, в свою очередь
подразделяется на дифференциальную ренту I, обусловленную почвенноклиматическими условиями и местоположением, и дифференциальную
ренту II, возникающую в результате соблюдения высокой культуры
земледелия, вложений труда и капитала в приобретение элитных семян,
удобрений,
проведение
мелиоративных
работ,
выведение
новых,
высокопродуктивных пород животных и т.д.
Итак, теория земельной ренты вкратце изложена. И отношения
«собственник земли – арендатор» определены: обладатель прав на землю
желает получить от арендатора всю «сверхприбыль», а арендатор считает,
что та часть дохода, которая обусловлена его трудом, капиталом и
предпринимательскими способностями (т.е. дифференциальная рента II),
должна остаться в его распоряжении. Иначе нет смысла применять новые
технологии, вкладывать дополнительные средства развивать производство.
Где же «золотая середина»? Как примирить эти стороны с такими
разными устремлениями?
6
Очевидно, что у оценщика непростая задача. Определяя величину
арендной платы за сельскохозяйственные угодья,
он должен учесть и
интересы собственника, и пожелания арендатора.
Рассмотрим для примера задачу: определить годовой размер рыночной
арендной платы за участок пашни. На первом этапе соберем всю
необходимую
для
оценки
информацию:
данные
о
почвенно-
климатических условиях района расположения земельного участка и
принятых
системах
севооборота,
сельскохозяйственных
культур,
среднемноголетней
закупочных
ценах
на
урожайности
продукцию
растениеводства, затратах на производство и реализацию, информацию о
ценах сделок или предложений на рынке земель сельскохозяйственного
назначения и т.д. Наверняка выясним, что открытой информации по аренде
сельскохозяйственных угодий нет. Соответственно, сравнительный подход
не применим. В таком случае Оценщику остается один путь: определить
размер
рыночной
арендной
платы
доходным
подходом,
через
капитализацию рыночной стоимости земельного участка. [4].
Согласно ‖Методическим рекомендациям по определению рыночной
стоимости
земельных
участков‖[3],
рыночную
стоимость
сельскохозяйственных угодий можно определить методами сравнения
продаж в рамках сравнительного подхода и капитализации земельной
ренты - в доходном подходе.
Региональный земельный рынок позволяет оценщику подобрать
достаточное количество аналогов для реализации метода сравнения.
Хочется отметить, что цена предложений невысока. Порой она ниже, чем
кадастровая стоимость, что отражает реальную ситуацию экономики, но –
увы! – никак не отражает истинную ценность сельскохозяйственных
угодий. Цена предложений по пахотным угодьям в текущем году
Самарской области колеблется в диапазоне 10-20 тысяч рублей за гектар.
(Мы
не
рассматриваем
ситуации,
когда
земельные
участки
7
сельскохозяйственных угодий расположены вблизи населенных пунктов,
автодорог федерального значения и могут быть переведены в земли иных
категорий, стоимость которых несоизмеримо выше).
Допустим, что в
расчетах методом сравнения продаж стоимость участка
1 га пашни -
15 000 рублей.
Переходим к доходному подходу. Определив, что принцип наиболее
эффективного
использования
реализуется
при
применении
научно
обоснованного полевого пятипольного севооборота, типичного для района
расположения участка:
«пар – пшеница озимая – ячмень – гречиха -
подсолнечник», вычислим величину чистого операционного дохода по
формуле [9]:
R = (P-C)×Q - M,
где R – рента (чистый операционный доход) , P- цена реализации, C –
затраты
на
производство,
доставку
и
реализацию
продукции
растениеводства, Q - количество реализованного продукта, M- прибыль
предпринимателя.
Допустим, что эта величина составит 2850 рублей за 1 га (Это вполне
реальный размер дохода в нашей климатической зоне, с учетом того
фактора, что пятая часть участка (пар) ежегодно не приносит дохода, зато
требует затрат. Кроме того, в расчетах используется нормативная
урожайность, учитывающая погодные риски).
Следующий этап расчетов на пути определения рыночной стоимости
земельного участка в доходном подходе
– определение коэффициента
капитализации для земли, методы определения которого оценщикам
хорошо
известны.
Как
отмечалось
выше,
рынок
аренды
земель
сельскохозяйственного назначения не настолько информативен, чтобы мы
могли воспользоваться методом рыночной экстракции. Обратимся к
методу кумулятивного построения. И, конечно же, обнаружим, что список
рисков,
прибавляемых
к
базовой
(безрисковой)
ставке,
для
8
сельскохозяйственного бизнеса достаточно велик. Неурожаи по причине
погодных условий, перепроизводство той или иной культуры и, как
следствие,
низкие
закупочные
сельскохозяйственной
техники,
гербицидов, удобрений
Следует
учесть
и
цены,
быстрая
удорожание
изнашиваемость
ГСМ,
ядохимикатов,
- далеко не полный перечень факторов риска.
риски
неперезаключения
арендных
договоров,
досрочного прекращения арендных отношений, роста арендной платы.
Очевидно,
что
коэффициент
капитализации
для
земель
сельскохозяйственного назначения выше, чем, например, для земель
населенных пунктов, и составляет 18-20%, а для зон рискованного
земледеления может быть и выше, до 25% [9]. Соответственно, рыночная
стоимость сельскохозяйственных угодий невысока, что сплошь и рядом
подтверждается результатами сделок.
Теперь у нас есть необходимые данные для расчета стоимости
земельного участка по доходному подходу. Разделив величину чистого
операционного дохода (2850 руб./га) на коэффициент капитализации
(примем его для нашего примера равным 18%), определим стоимость 1 га
пашни: 15800 руб./га (округленно).
Следующий шаг – согласование результатов расчета. Не буду
задерживать ваше внимание описанием достоинств и недостатков каждого
из примененных методов. В нашем случае они близки, и это позволяет
Оценщику
определить
итоговую
стоимость
участка
как
среднее
арифметическое: 15400 руб/га.
А далее неопытный оценщик может сделать большую ошибку,
рассчитав арендную плату как произведение итоговой стоимости участка
на тот же самый коэффициент капитализации: 15400*0,18 = 2772 руб/га.
Поскольку получит величину, близкую величине чистого операционного
дохода
в методе капитализации земельной ренты. Другими словами,
изъятию в виде арендной платы будет подлежать вся земельная рента от
9
участка – и та ее часть, что обусловлена естественными природными
условиями и местоположением, и та, к которой арендатор не имеет
отношения, поскольку она
создана за счет дополнительных вложений
предпринимателя в хорошие семена,
подход
уравняет
положение
грамотную агротехнику. Такой
нашего
арендатора
с
положением
французского крестьянина 18 века, – вспомните, что писал Франсуа Кэне.
Очевидно, что структура коэффициента капитализации для земли
различна для собственника и арендатора. Для арендодателя она ниже,
поскольку перечень его рисков короче. Арендодатель не занимается
производством, он в любом случае остается собственником своего актива.
Какова же его доля?
Попробуем
рассчитать величину арендной платы на базе чистого
операционного дохода – земельной ренты. Еще Адам Смит, анализируя
возможность воспроизводства в сельском хозяйстве, писал, что величина
арендной платы колеблется от 1/4 до 1/3 от дохода [11].
С точки зрения политэкономии, все факторы производства - труд,
капитал, земля, предпринимательская способность – одинаково важны.
Таким образом, на долю земли в чистом продукте приходится 25% .
Подтверждением правильности выбранного нами пути оценки
арендной платы является так называемое «правило бегунка» ‖[6], согласно
которому распределение дохода между собственником земельного участка
и предпринимателем осуществляется в пропорции 1:3, то есть 25% дохода
приходится на собственника земельного участка, а 75% -
на
предпринимателя. Логика такова: 75% работы по преодолению пути от
необработанной
земли
до
готового
продукта
будет
сделано
Предпринимателем, но в основе всего производственного процесса лежит
земля. Наличие земельного участка – четвертая часть пути к конечному
продукту, один шаг. Создание производства на земельном участке –
10
второй шаг. Третий и четвертые шаги – производство и продажа
продукции.
Таким образом, базой для определения годового размера рыночной
арендной платы может служить величина чистого операционного дохода –
земельной ренты. Арендная плата определяется в размер 25% от величины
земельной ренты. В нашем примере: 2850* 0,25 = 713 руб/га.
Если мы поделим эту величину на рыночную стоимость земельного
участка, полученную в результате согласования сравнительного и
доходного подхода, получим арендную ставку на уровне 4,6%.
Опрос
фермеров
и
руководителей
ряда
сельскохозяйственных
предприятий Самарской области (ФХ «Логиново», колхоз им. Куйбышева,
СПК им. Калягина, ООО «Агроком», ООО «Благовест» и др.),
проведенный автором статьи в ходе ее подготовки, подтверждает
правильность выбранного пути. По мнению аграриев, арендные ставки в
размере,
превышающем
четвертую
часть
от
величины
чистого
операционного дохода, - непосильное бремя для арендатора.
Список литературы
1. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ .
2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
земельных
участков,
утвержденные
распоряжением
Министерства
имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением
Министерства имущественных отношений РФ от 10 апреля 2003 г. №
1102-р.
11
5. Аникин А.В. Юность науки: Жизнь и идеи мыслителей-экономистов до
Маркса. – М.: Директ-Медиа, 2007- 341 с.
6. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов
и интеллектуальной собственности. – М.: Интерреклама, 2003.-352 с.
7. Майбурд Е.М. Введение в историю экономической мысли. От пророков
до профессоров. –М.,Дело, Вита-Пресс, 1996.544 с.
8. Маркс К. и Энгельс Ф., Собрание сочинений, 2 изд., т. 25, ч. 2.
Издательство политической литературы, М.:1955-1981.
9. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного
назначения и иного сельскохозяйственного имущества. Международная
академия оценки и консалтинга. 2004.
10. Сторожев В. И.. Земельная рента и рентные отношения в странах
народной демократии, М., 1965.
11.
Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов.
М.,1962.
12
Информация об авторе:
Усольцева Галина Васильевна. Генеральный директор ООО «РЕГИОН»,
оценщик 1 категории.
446442 Самарская область, г. Кинель, пос.Усть-Кинельский, ул. 1-я
Парковая, д.7.
т/ф (84663)6-10-12, моб.89272005855
e-mail: region011@yandex.ru
Usoltseva Galina, General director of REGION ltd.company, appraiser.
446442 1-ya Parkovaya street, Ust-Kinelskii set//Kinel, Samara region, Russia
tel/fax (84663)6-10-12, tel. 89272005855
e-mail: region011@yandex.ru
13