Оценка величины прибыли предпринимателя

Оценка величины прибыли предпринимателя
Ю.В. Козырь
Известно, что стоимость объекта недвижимости можно оценить
следующим образом:
P0 = ( 1+ ПП1 )(Зс ( 1  Фотн(tстр ) + Ззу ),
(1)
где, Р0 – рыночная стоимость объектов – аналогов (определенная сравн.
подходом),
ПП1 – доходность девелопера за период строительства рассчитанная на
базе суммарных затрат инвестора (вкл. в. т.ч. затраты на оформление прав на
ЗУ) (в среде профессиональной оценки этот показатель получил название
«прибыль предпринимателя», хотя это, вообще говоря, некорректно,
поскольку прибыль измеряется в денежном выражении, а доходность – в
процентах или долях единицы; в то же время, принимая во внимание, что
данный термин является де-факто устоявшимся в среде российских
оценщиков, в дальнейшем будем использовать его, понимая при этом в
зависимости от контекста прибыль или доходность за период),
Зс – строительные затраты (без учета затрат на оформление прав на
земельный участок),
Фотн(tстр) – накопленный за период строительства относительный износ
элементов объекта,
Ззу – затраты на оформление прав на земельный участок.
Использование вышеприведенной формулы ограничено условием,
требующим совпадения моментов инвестирования собственных и заемных
средств инвестора в течение срока строительства.
Выражение
доходности
инвестора
в
годовом
исчислении
осуществляется по формуле:
YTM  (1  ПП )
1
t стр
1
(2)
где, YTM - доходность инвестора, выраженная в % годовых/100,
ПП – доходность инвестора за период строительства (доля единицы),
tстр - период строительства объекта.
Сама величина ПП1 при пренебрежении фактором времени и
накопленным за период строительства износом может определяться
следующим образом:
- в относительной форме (по сути это рентабельность инвестиций):
ПП1 =
Po  Зс  Ззу
Po  CC  ЗС  %
Po
P0
=
1=
=
 1,
СС + ЗС + %
СС + ЗС + %
Зс + Ззу
Зс + Ззу
(3)
- в абсолютной форме:
ПП1  Po  CC  ЗС  %  Po  З с  З зу ,
(4)
где, P0 – рыночная стоимость объекта недвижимости,
СС – собственные средства инвестора, вложенные в возведение
объекта,
ЗС – заемные средства, привлеченные в проект по строительству
объекта,
% - уплачиваемые заемщику проценты за кредит,
Зс – суммарные затраты на строительство, не включающие затраты на
оформление права на ЗУ,
Ззу – затраты на оформление прав на ЗУ и обусловленные этим
платежи.
В случае если вместо выражения (1) для определения стоимости
объекта недвижимости используется другое выражение:
P0  (1  ПП 2 )  З с  Pзу ,
(5)
где, Pзу – рыночная стоимость земельного участка под возводимым
объектом недвижимости,
выражение для прибыли предпринимателя ПП2 рассчитывается
следующим образом:
ПП 2 
P0  Pзу
Зс
 1.
(6)
Выражения (3), (4) и (6) подразумевают одномоментное
инвестирование средств инвесторов в начальный момент инвестирования и
такое же одномоментное изъятие средств по завершении инвестиционного
проекта, что в реальности, конечно, бывает не часто. Обычно процесс
инвестирования состоит из нескольких периодов, в течение которых
инвестируются средства инвесторов, и, также, из нескольких периодов
дезинвестиций, в течение которых происходит возврат денежных средств
инвесторам (возможно, с прибылью). При таком процессе дисконтированная
прибыль предпринимателя, выраженная в абсолютной форме, представляет
собой чистую приведенную стоимость проекта:
k
ПП 3 абс  NPV 

i 1
k
 Зi
Дi

,

i
i
(1  rI )
i  m (1  r )
(7)
где, Зi – инвестиционные затраты в i–м периоде,
Дi – чистые доходы инвестиционного проекта в i–м периоде,
m - период, начиная с которого ожидается поступление доходов от
реализуемого инвестиционного проекта,
rI - ставка дисконтирования, соответствующая рискам инвестиционной
фазы,
r - ставка доходности соответствующая рискам получения доходов.
Эта же величина, выраженная в относительной форме, рассчитывается
как индекс доходности:
k
ПП3отн  PI 
Дi
 (1  r )
i m
k
i
Зi

i
i 1 (1  rI )
 1.
(8)
Выражения (7), (8) могут использоваться в ситуациях, когда оценке
подлежат планируемые, еще не начатые, проекты. В случаях, когда
реализация проекта уже началась, для оценки величины прибыли от проекта
за все время его реализации можно применять видоизмененный вариант
выражения (7 2.39):
m
 o
Зi
ПП абс     З i (1  inf I ) i  
i
i 1 (1  rI )
 i   n
 M
Дi
,

i
 i 1 (1  r )
(7-2)
где, infI – инфляция цен в строительном секторе, при этом в первом
слагаемом индексация ведется по модулю номеров прошлых периодов.
Как указано выше, ПП может рассчитываться с - и без учета
инвестиций в ЗУ. Кроме того, для каждого из участников строительного
проекта она своя. Рассмотрим более детально способы расчета с позиции
одного из участников и только для стоимости улучшений (Vi).
Расчетная схема 1.
Стоимость улучшений на текущую дату составляет:
0
0
i t
i t
Vi (t 0 )   PV ( Зi )(1  ПП1 )   PV ( Зi )(1  R1 ) t
i
0
 PV (Зi ) 
i
t
зiб
i
i 1 (1  inf)
 Зiпп (1  inf)  
i  t
(9)
(10)
где, Vi(t0) - стоимость улучшения в момент t0,
ПП1 - подставленная в формулу (9) предпринимательская прибыль за
период строительства tстр,
Зi - затраты на строительство, осуществляемые в i–м интервале,
Зiпр – прошлые затраты на строительство, осуществленные в i–м
интервале, за период (-tстр, t0),
Зiб – ожидаемые в будущем затраты на строительство, осуществляемые
в i–м интервале, за период (t0, tстр),
PV(Зi) - затраты на строительство, осуществляемые в i–м периоде,
приведенные к уровню цен t = t0,
tстр - период строительства,
R – средняя за период (t0,tстр ) [или (-tстр, t0)] годовая доходность
инвестиций,
inf – инфляция в строительной индустрии.
Из (9):
V i (t 0 )
ПП 1 
1
(11)
 PV ( Зi )
i
R1  (1  ПП1
1
)t
1
(12)
В соответствии с (9) данная схема расчетов предполагает приведение к
дате оценки фактически осуществленных затрат с последующим
домножением на коэффициент предпринимательской прибыли, при этом в
соответствии с (10) возможно не только приведение фактически
осуществленных затрат («из прошлого в настоящее»), но также и
предполагаемых в будущем затрат, выраженных в ценах соответствующих
(будущих) периодов («из будущего в настоящее»). Как следует из (11), в
рамках данной схемы расчетов величина предпринимательской прибыли
определяется посредством деления текущей рыночной стоимости улучшения
на сумму приведенных к дате оценки затрат и вычитания единицы.
Пример расчета по схеме 1.
Пусть известны следующие данные:
- текущая рыночная стоимость улучшения оцениваемого вида (Vi(t0))
составляет 400 млн. руб.,
- необходимое время строительства улучшения оцениваемого вида (tстр)
составляет 3 года,
- ежегодный уровень инфляции (i) за последние 3 года был, и будет
оставаться, на уровне 10%.
График инвестиций в улучшение представлен ниже.
Таблица 2.1. Расчет инвестиционных затрат на основе фактических данных
- Интервал инвестиций (какой
год)
- Инвестиционные затраты, млн.
руб.
- Приведенные инвестиционные
затраты, млн. руб.
-3
-2
-1
50
55
60,5
199,5
Таблица 2.2. Расчет инвестиционных затрат на основе ожидаемых данных
- Интервал инвестиций (какой
год)
- Инвестиционные затраты, млн.
руб.
- Приведенные инвестиционные
затраты, млн. руб.
1
2
3
73,2
80,5
88,6
199,5
Необходимо определить расчетное значение предпринимательской
прибыли.
Подставляя приведенную величину инвестиционных затрат в (11),
получим:
ПП1 
400
 1  1  100%.
199,5
Эта величина соответствует 3-х летнему периоду строительства, что в
соответствии с (12) эквивалентно 26% годовой доходности инвестиций.
Расчетная схема 2.
0
V i (t 0 ) 
0
 Зinp (1  ПП 2 )   Зinp (1  R 2 )
i  t
ПП 2 
t
(13)
i  t
V i (t 0 )
0
 З inp
t t
1
(14)
R 2  (1  ПП 2
1
)t
(15)
1
В соответствии с (13) данная схема расчетов предполагает
суммирование фактически осуществленных за период строительства в
прошлом затрат с последующим домножением на коэффициент
предпринимательской прибыли. Как следует из (14), в рамках данной схемы
расчетов величина предпринимательской прибыли определяется посредством
деления текущей рыночной стоимости объекта на сумму фактически
понесенных затрат и вычитания единицы.
Пример расчета по схеме 2.
Пусть, как и в предыдущем примере, известны следующие данные:
- текущая рыночная стоимость улучшения оцениваемого вида (Vi(t0))
составляет 400 млн. руб.,
- необходимое время строительства улучшения оцениваемого вида (tстр)
составляет 3 года,
- ежегодный уровень инфляции (i) за последние 3 года был на уровне
10%.
График инвестиций в улучшение представлен ниже.
Таблица 2.3. Расчет инвестиционных затрат на основе фактических данных
- Интервал инвестиций (какой год)
-3
-2
-1
- Инвестиционные затраты, млн. руб.
50
55
60,5
- Суммарные инвестиционные затраты,
млн. руб.
165,5
Необходимо определить расчетное значение предпринимательской
прибыли.
Подставляя приведенную величину инвестиционных затрат в (14),
получим:
ПП 2 
400
 1  1,42  142%.
165,5
Эта величина соответствует 3-х летнему периоду строительства, что в
соответствии с (15) эквивалентно 34% годовой доходности инвестиций.
Расчетная схема 3.
k
k
i 1
i 1
(16)
Vi (t 0 )   Зiб (1  ПП 3 )   З iб (1  R3 ) t
ПП 3 
Vi (t 0)
k
(17)
1
 Зiб
i 1
(18)
R2  (1  ПП 3)1 / t  1
В соответствии с (16) данная схема расчетов предполагает
суммирование ожидаемых за период строительства затрат с последующим
домножением на коэффициент предпринимательской прибыли. Как следует
из (17), в рамках данной схемы расчетов величина предпринимательской
прибыли определяется посредством деления текущей рыночной стоимости
объекта на сумму ожидаемых инвестиционных затрат и вычитания единицы.
Пример расчета по схеме 3.
Пусть, как и в предыдущем примере, известны следующие данные:
- текущая рыночная стоимость улучшения оцениваемого вида (Vi(t0))
составляет 400 млн. руб.,
- необходимое время строительства улучшения оцениваемого вида (tстр)
составляет 3 года,
- ежегодный уровень инфляции (i) ожидается на уровне 10%.
График инвестиций в улучшение представлен ниже.
Таблица 2.4. Расчет инвестиционных затрат на основе ожидаемых данных
- Интервал инвестиций
(какой год)
- Инвестиционные
затраты, млн. руб.
- Суммарные
инвестиционные
затраты, млн. руб.
1
2
3
73,2
80,5
88,6
242,3
Необходимо определить расчетное значение предпринимательской
прибыли.
Подставляя приведенную величину инвестиционных затрат в (17),
получим:
ПП3 
400
 1  0,65  65%.
242,3
Эта величина соответствует 3-х летнему периоду строительства, что в
соответствии с (18) эквивалентно 18,2% годовой доходности инвестиций.
Расчетная схема 4.
tб
tб
i 1
i 1
Vi (tб )   FV ( Зiб )(1  ПП4 )   FV ( Зiб )(1  R4 )t ,
ПП 4 
Vi (tб )
tб
(19)
(20)
 1,
 FV ( Зiб )
i 1
где FV(Зiб) – приведенные к моменту tб инвестиционные затраты.
В соответствии с (19) данная схема расчетов предполагает
суммирование приведенных к предполагаемой дате окончания строительства
объекта ожидаемых за период строительства затрат с последующим
домножением на коэффициент предпринимательской прибыли. Как следует
из (20), в рамках данной схемы расчетов величина предпринимательской
прибыли определяется посредством деления ожидаемой в будущем
рыночной стоимости объекта на сумму приведенных к дате окончания
строительства предполагаемых затрат (в ценах соответствующих периодов) и
вычитания единицы.
Пример расчета по схеме 4.
Пусть известны следующие данные:
- рыночная стоимость готового улучшения оцениваемого вида (Vi(t0))
через 3 года, как ожидается, будет составлять 550 млн. руб.,
- процесс строительства улучшения оцениваемого вида занимает 3 года
(tстр), инвестиции внутри периода осуществляются равномерно,
- ежегодный уровень инфляции (i) ожидается на уровне 10%.
График инвестиций в улучшение представлен ниже.
Таблица 2.5. Расчет инвестиционных затрат на основе ожидаемых данных
- Интервал инвестиций (какой год)
1
2
3
- Инвестиционные затраты, млн.
руб.
- Приведенные
к
моменту
окончания
инвестиционные
затраты, млн. руб.
73,2
80,5
88,6
278,7
Необходимо определить расчетное значение предпринимательской
прибыли. Подставляя приведенную величину инвестиционных затрат в (20),
получим:
550
ПП4 
 1  0,973  97,3%.
278,7
Эта величина соответствует 3-х летнему периоду строительства, что
эквивалентно 25,4% годовой доходности инвестиций.
Расчетная схема 5.
tб
tб
Vi (t б )   Зi б (1  ПП5 )  Зiб (1  R5 ) t
i 1
(21)
i 1
ПП 5 
V i (t б )
1
 Зiб
(22)
i
В соответствии с (21) данная схема расчетов предполагает
суммирование
ожидаемых
за
период
строительства
будущих
инвестиционных затрат с последующим домножением на коэффициент
предпринимательской прибыли. Как следует из (22), в рамках данной схемы
расчетов величина предпринимательской прибыли определяется посредством
деления ожидаемой в будущем рыночной стоимости объекта (улучшения) на
сумму предполагаемых затрат (в ценах соответствующих периодов) и
вычитания единицы.
Пример расчета по схеме 5.
Пусть известны следующие данные:
- рыночная стоимость готового улучшения оцениваемого вида (Vi(t0))
через 3 года, как ожидается, будет составлять 550 млн. руб.,
- необходимое время строительства улучшения оцениваемого вида (tстр)
составляет 3 года,
- ежегодный уровень инфляции (i) ожидается на уровне 10%.
График инвестиций в улучшение представлен ниже.
Таблица 2.6. Расчет инвестиционных затрат на основе ожидаемых данных
- Интервал инвестиций (какой
год)
- Инвестиционные затраты, млн.
руб.
- Суммарные инвестиционные
затраты, млн. руб.
1
2
3
73,2
80,5
88,6
242,3
Необходимо определить расчетное значение предпринимательской
прибыли. Подставляя приведенную величину инвестиционных затрат в (22),
получим:
ПП 5 
550
 1  1,269  126,9%.
242,3
Эта величина соответствует 3-х летнему периоду строительства, что
эквивалентно 31,4% годовой доходности инвестиций.
Расчетная схема 6.
Vi (t  k ) 
Vi (t 0 )
(1  inf) (t0 tk )
Vi (t б )  Vi (t 0 )  (1  inf) (tб t0 )
(23)
(24)
Данная схема расчетов является чисто умозрительной: она позволяет
расчетным способом определить стоимость объекта в прошлом или будущем,
зная его текущую рыночную стоимость и ретроспективный или ожидаемый
уровень инфляции в соответствующем секторе недвижимости: выражение
(23) позволяет определить стоимость объекта по состоянию на k периодов в
прошлом, а выражение (24) – стоимость объекта на будущую дату tб.
Применяя представленные выше способы оценки указанных
параметров, необходимо отслеживать, чтобы расчетное значение каждого из
параметров было строго увязано с конкретной применяемой схемой расчета.
Ниже представлен дополнительный способ оценки ПП, который может
быть в некоторых практических ситуациях полезен для грубых прикидок
(«грубых», потому что данный способ не учитывает временной фактор).
Если исходная информация представлена в традиционном для
современного рынка формате и известны косвенные данные:
с – себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади здания, не
включающая банковский процент,
р – цена реализации 1 кв.м. полезной площади,
к1 – отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади
здания,
к2 – доля полезной площади реализуемой бесплатно в общей полезной
площади,
Sп – полезная площадь здания,
ib – банковский процент/100,
m – доля собственных средств инвестора в общестроительных затратах,
то прибыль предпринимателя (ПП) получаемая при реализации здания,
в первом приближении (без учета временного фактора) может быть
рассчитана следующим образом:
- в абсолютном выражении -

с  1  (1  m)  ib 
ПП абс  S п   p 
,
k

(
1

k
)

1
2

(25)
- в относительном исчислении –
ППотн 
pk1 (1  k 2 )
 1.
c(1  (1  m)ib )
(26)
Рассмотрим пример с применением выражений (25) – (26). Пусть
необходимо оценить ПП для 16-этажного четырех подъездного жилого дома,
первый этаж которого нежилой. Известно, что на одной площадке (этаже)
расположены 4 квартиры: 2 трехкомнатные общей площадью по 75 кв.м. и
две однокомнатные общей площадью по 40 кв. м. Превышение общей
площади над полезной площадью составляет 1/3 (т.е. отношение полезной
площади к общей (k1) составляет ¾). Доля города в инвестиционном
контракте (к2) составляет 30%. Также известно, что себестоимость
строительства одного кв. м. общей площади здания составляет 700 у.е./кв.м.
(в эту себестоимость включены издержки по выплате процентов), а рыночная
стоимость реализации одного кв. м. полезной площади – 1950 у.е./кв.м.
Необходимо определить ПП. Для простоты рассмотрения временнЫм
фактором пренебрегаем.
Полезная (продаваемая) площадь здания составляет: Sп = (75×2 + 40×2)
×15×4 = 13 800 кв.м. Тогда, подставляя исходные данные в (25), получим
ПП в абсолютном (денежном) выражении:


700
ПП абс  13800  1950 
  8 510 000 у.е.
0,75  (1  0,3) 

Подставляя исходные данные в (26), получим относительное значение
предпринимательской прибыли:
ПП отн 
1950  0,75  (1  0,3)
 1  0,4625  46,25%
700
Рассмотрим теперь этот же пример, но изменим одно условие, а именно
- себестоимость строительства одного кв. м. общей площади здания
составляет 700 у.е./кв.м., но в эту себестоимость не включены издержки по
выплате процентов. Известно, что доля заемных средств при строительстве
этого дома составляла 50%, а кредитная ставка – 14%. Тогда:

700  (1  (1  0,5)  0,14 
ПП абс  13800  1950 
  7 222 000 у.е.
0
,
75

(
1

0
,
3
)


ПП отн 
1950  0 ,75  (1  0,3)
 1  0,3668  36 ,68 %
700  (1  (1  0,5)  0,14 )
Для использования в оценочных отчетах конкретных значений ПП
следует осуществлять мониторинг строительных проектов. При этом следует
понимать, что в большинстве случаев объекты возводятся по типовым
проектам, количество которых ограничено. Поэтому мониторинг ПП должен
заключаться в определении ПП для конкретных построенных объектов
недвижимости с последующим соотнесением полученного значения в одну
из «классификационных групп», в зависимости от назначения объекта,
варианта типового проекта, «глобального места расположения» (центр
населенного пункта или окраина, престижный или не престижный район), а
также качества локализации объекта (близость потоков людей к объекту,
конкуренция со стороны уже существующих объектов аналогичного
назначения).
С учетом вышеизложенного, по мнению автора, в общем виде
зависимость ПП от влияющих факторов может быть представлена
следующим образом:
ПП  f (i н , i зс , l , g потреб , t стр , TechR , LQ ),
(27)
где, iн – уровень инфляции в сфере недвижимости,
iзс – уровень процентных ставок за кредиты,
l – доля заемных средств в общем объеме инвестированного капитала,
gпотреб – темп роста потребительских доходов,
tстр – время возведения объекта недвижимости,
TechR – технологические риски инвестирования в строительство
объекта (качество грунтов, наличие/отсутствие инженерных сетей доступных
для подключения, аспекты связанные с исходно-разрешительной
документацией и т.п.)
LQ – качество локализации объекта и проработки концепции проекта.
Таким образом, резюмируя данную тематику, отметим, что
осуществление заветного желания оценщиков в отношении ПП (взять
откуда-нибудь готовое «правильное» значение ПП и подставить его в отчет в
качестве множителя к затратам на возведение объекта) станет возможным
лишь тогда, когда появятся соответствующие аналитические службы,
подготавливающие такого рода информацию.
В заключение автор считает возможным привести имевшую место в
2011 году полемику в интернете, затрагивающую критику части
предложенных в настоящей статье формул (это касается, прежде всего,
выражений (7) – (8)), и ответы на эту критику.
Критик [первые две нижеприведенные цитаты представляют собой цитирование
Критиком моего текста – прим. Ю.К.]:
«При оценке активов в рамках затратного подхода необходимо определять величину так
называемой предпринимательской прибыли»…
«При таком процессе прибыль предпринимателя, выраженная в абсолютной форме,
представляет собой ни что иное, как чистую приведенную стоимость проекта (ППабс =
NPV)»
«- Очевидно, что это не так."
- Ю.К.: Вам, м.б. и очевидно, а мне пока - нет.
Критик: "Рассмотрим простой пример. Нужно оценить объект недвижимости в рамках
затратного подхода. Затраты на строительство 100 ед, ставка дисконтирования 10%, для
простоты деньги тратятся единовременно в начале периода, в конце периода все готово,
продается за 110. В версии автора ПП = 110/1,1-100=0. То есть рыночная стоимость по
затратному подходу составит 100+0=100, то есть равно только величине затрат. Очевидно,
что на самом деле ПП=10, РС=100+10=110."
- Ю.К.: я не думаю, что пример такой уж простой. Но сначала ремарка отвлеченного от
примера характера: ПП - является устоявшимся в оценке термином, но с позиции
терминологии экономики и корпоративных финансов термин неудачен, т.к. по сути в
оценочных отчетах под этим подразумевается и используется безразмерный показатель, в
то время как прибыль - показатель, измеряющийся в денежных единицах. Тем не менее,
уж коль скоро данный термин прижился в российской оценке, примем его таким какой он
есть.
Теперь собственно по теме примера.
Сначала определимся с датой оценки.
1. Дата оценки = началу периода.
Тогда 110 - это цена, по которой объект будет продан через год после даты оценки. При
ставке дисконтирования 10%, думаю, понятно, что рыночная стоимость (ценность)
доходов от продажи или функционирования такого объекта на дату оценки будет как раз
100, соответственно, при затратах также равных 100 в ценах на момент оценки где же тут
ПП отличная от нуля? ...Давайте ответим на вопрос: затраты на строительство = 100 ед. -
это затраты в ценах какой даты - на дату оценки, дату начала или дату окончания
строительства?
1.1. Предположим сначала чистую абстракцию - моментальное строительство объекта
недвижимости. Тогда о какой прибыли может идти речь? - Во-первых, прибыль по
определению является периодическим (интервальным) показателем и при равенстве
интервала нулю прибыль автоматически обнуляется. Во-вторых, если бы это было не так,
возникла бы возможность арбитража – «ковать деньги» из воздуха, что сводит на нет
серьезное рассмотрение подобных ситуаций (конечно, арбитражные возможности нет-нет
да и возникают, но они не носят характера системной возможности извлечения прибыли
девелоперами). Далее. Пусть 100 руб. - это затраты в ценах по состоянию год назад. Тогда,
конечно, наивно ожидать, что при строительстве сегодня ваши затраты также составят 100
руб. - они реально будут выше (или ниже, но это менее вероятно): допустим, эти затраты
сегодня составят 106 или 115 руб. В таких условиях, понятно, для вынесения суждения о
стоимости объекта оценки необходимо прикинуть возможность и условия реализации
этого объекта в конце срока строительства. По условию примера такая возможность есть,
а цена реализации равна 110 р. Тогда даже при затратах 106 или 115 руб. вряд ли кто-то
купит объект дороже 100 при требуемой доходности таких инвестиций 10%. Возможно,
нелишне поставить вопрос о корректности предположения о значениях одного из двух
параметров примера - цене реализации 110 р. или доходности 10% (?) Другой вариант:
затраты в 100 руб. даны в сегодняшних (на дату оценки) ценах. Как уже сказано выше, в
такой ситуации говорить о ПП некорректно по определению; а "не по определению"
аргументация также несложна - кто же будет покупать объект по цене выше 100 р., если
достаточно самим затратить на него 100 руб.?
1.2. Предположим теперь, что для постройки объекта все же требуется время (этот
вариант ближе к условиям примера) - 1 год. Тогда вновь возникает вопрос: о ценах на
какую дату идет речь?
1.2.1. Если речь идет о ценах (затратах) на начало периода (на дату оценки), то
приведенные к дате оценки доходы составят 100 р. и затраты тоже 100 р. - с какой стати
кто-то будет платить больше и где тут ПП? А если речь идет о том, что 100 р. - это цена на
конец периода (т.е. цена через год после даты оценки), то не следует ли перевести эту
величину в уровень цен на начало периода? Правда, в условии примера сказано вроде бы
однозначно, что 100 р. - на начало периода...
1.2.2. Дата оценки = концу периода.
Тогда 110 - это вполне адекватная стоимость, и нет вопросов. Возможно, и в этом случае
все равно не избежать некоторых вопросов-уточнений. На какую именно дату
зафиксированы затраты на уровне 100 р.? Если на начало периода, (за год до даты
оценки), то эти затраты, понятно, надо перевести на дату оценки, т.е. компаундировать
(нарастить), и вот уже будет выше 100. А если эти затраты приведены в ценах на дату
оценки (= окончанию строительства), то не все так однозначно. За что, спрашивается,
какой-то покупатель будет платить за объект в такой ситуации выше 100 р.? Возможно, он
заплатит дельту за время и усилия девелопера? Но что значит "за время"? - Часть этого
времени уже учтена при переводе фактически затраченных денег в цены на момент
окончания строительства. Остаются усилия девелопера. Да, их-то и можно учитывать,
если только они не были учтены до этого в составе скалькулированных в смете затрат.
Критик: "У автора ПП появляется только, когда продажа прогнозируется выше, чем
затраты, накопленные по рыночной ставке дисконтирования (то есть учитывается
только часть ПП)."
- Ю.К.: я полагаю, что при расчете ПП следует оперировать затратами и доходами,
приведенными к единой дате (несмотря на очевидность того, что данные показатели
являются интервальными показателями) - это может быть как накопление
(компаундирование, наращение), если в качестве информационной базы брались данные о
прошлых затратах и доходах, так и дисконтирование, если в качестве базы берутся
ожидаемые в будущем фактические затраты и доходы. Приведенная выше цитата
(последнее взятое в кавычки предложение) не совсем точно отражает суть моей мысли: да,
бесспорно, ПП появляется когда цена продажи ожидается на более высоком уровне по
сравнению с осуществленными затратами. Однако, сказав про корректировку затрат
(кстати, необязательно они накапливаются - в зависимости от схемы расчета могут и
дисконтироваться), мой критик почему-то ничего не сказал про корректировку цены
продажи.