Размышления об оценке РС приносящей доход недвижимости
advertisement
РАЗМЫШЛЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД НЕДВИЖИМОСТИ Полякова Л.Г. Порядок определения рыночной стоимости недвижимости регламентирован ФЗ , стандартами МЭР, стандартами СРО, ССОРОО-2010(МСО). Для приносящей доход недвижимости определение рыночной стоимости базируется на доходном подходе (метод капитализации, дисконтирования), в основе которого потенциальный валовой доход (ПВД) и рыночная арендная ставка. «Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применены и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. … Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на ставках отдачи , основанных на данных рынка.» ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки», п.1.4; МСО 1(тоже название) «Объект недвижимости может включать в себя один или более имущественных интересов, каждый из которых будет иметь рыночную стоимость при условии, что его можно свободно обменивать. Ни при каких обстоятельствах не считается правильным оценивать различные имущественные интересы в одном и том же объекте недвижимости по отдельности и затем суммировать их для получения показателя общей стоимости недвижимости. Договоры аренды устанавливают уникальные вещно-правовые интересы, которые отличаются от безусловного права собственности.» ССО РОО 2-06-2010 «Оценка стоимости интересов (прав) аренды», п.1.3, п.1.4; МР2 (тоже название) «Рыночная арендная плата: расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.» ССО РОО 2-06-2010 «Оценка стоимости интересов (прав) аренды», п.3.1.10.1; МР2 (тоже название) Резюме: - рыночную стоимость недвижимости следует рассчитывать на основе ПВД исходя из рыночной арендной ставки; - использование информации о контрактных арендных ставках в расчетах ПВД рассматривать как справочную, не исключая дополнительный расчет на их основе поправок к рыночной стоимости для корректировки ее под конкретного инвестора. Определение ПВД для целей оценки рыночной стоимости недвижимости достаточно подробно рассмотрено в учебно-методической литературе по оценке: «ПВД представляет собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов первого после даты оценки года… Разумно при оценке также учитывать величины арендной платы, выплачиваемые текущими арендаторами. Однако, как правило, величины текущей арендной платы не соответствуют текущему уровню рыночной арендной платы. Кроме того, владелец или управляющий недвижимым имуществом могут не быть типичными, то есть их навыки или отсутствие таковых могут привести к различиям между величинами рыночной и контрактной арендной платы. Тем не менее, оценщик должен приводить в отчете данные по арендной плате за прошлые годы, включая информацию о текущих величинах арендной платы которым несмотря ни на что, должно уделяться самое серьезное внимание при расчете ПВД. » Г.С. Харрисон «Оценка недвижимости», М, 1994г., стр. 155-156 «Экономическая (рыночная рента) преобладающая на рынке арендная плата по аналогичным объектам собственности. Данная величина является основой при определении рыночной стоимости собственности доходным подходом… В тех случаях, когда собственность сдается в аренду на длительный срок, контрактная рента становится важной составляющей при расчете ее инвестиционной стоимости.» Д.Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М, 1995г., стр.126 «ПВД есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой сдаче в аренду без учета потерь и расходов… Формирование ПВД производится за счет следующих источников: - плановая аренда (образуется за счет условий арендного договора); - сверхплановая аренда (образуется…тех расходов, которые превышают значения, установленные в договоре); - рыночная аренда(часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади; определяется на основе рыночных ставок арендной платы).» Е.И. Тарасевич «Оценка недвижимости», С.Петербург, 1997г., стр. 244 «… ПВД рассчитывается на основе анализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объекта обязателен, если в соответствии с принципом вклада затраты на расторжение невыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этого расторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущая стоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжения договора, умноженная на площадь помещений.» С.В.Грибовский, Е.Н. Иванова и др. «Оценка стоимости недвижимости», М, 2003г. «Рыночная арендная ставка представляет собой ставку преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец. Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения». «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой, М,2003г., стр.142 Практика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей залога (наиболее востребованный сектор оценки), которая на сегодняшний день в большей степени вызывает критику с точки зрения качества составляемых отчетов, требует учитывать в расчетах ПВД информацию о контрактных арендных ставках. Экспертный совет по оценочной деятельности при ассоциации банков РФ рассматривают не учет информации по контрактным арендным ставкам при расчете ПВД для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях залога как ошибку… О взаимосвязи НЭИ и ПВД в оценке рыночной стоимости приносящей доход недвижимости «Наиболее эффективное использование лежит в основе определения рыночной стоимости… Поскольку рыночные силы создают рыночную стоимость, взаимодействие между рыночными силами и наиболее эффективным использованием имеет фундаментальное значение. Наиболее эффективное использование - это наиболее прибыльный из всех потенциальных вариантов использования, которые можно выбрать для данного имущества и потому оно проявляется под воздействием рынка» ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества», п.5.24; МР1 (тоже название) Резюме: Рыночная арендная ставка, лежащая в основе определения объекта недвижимости, как наилучшего и наиболее эффективног, должна быть и в основе расчета ПВД в рамках доходного подхода.
