Отчет об оценке автомобилей - Агентство по страхованию вкладов
advertisement
Общество с ограниченной ответственностью "С т о л и ч н о е А г е н т с т в о О ц е н к и" г. Москва, Семеновская наб., д. 2/1, стр. 1 для писем: 127015, Москва, А-15, а/я 33 е-mail: zelenov@zao-sao.ru ОТЧЕТ № 2015-1590/30-1 об оценке рыночной стоимости движимого имущества: - автомобиля TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г , VIN JTNDE40K003099397; - автомобиля Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г , VIN X7MEN41BP6MO14094; - автомобиля TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г , VIN JTNBE40K003096810; - автомобиля MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г , VIN JMBONK9607J001174; - автомобиля RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г , VIN VFIJLKWA68Y287538; - автомобиля TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г , VIN JTNBE40K703141791. Москва 2015 2 СОДЕРЖАНИЕ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................... 3 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ......................................................................................................... 4 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.......................................... 4 4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ........................................................................ 5 5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ......................... 6 6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................... 7 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 7. Перечень использованных при проведении оценки данных ................................................................ 7 Анализ достаточности и достоверности данных ..................................................................................... 7 Юридическое описание ................................................................................................................................ 8 Технико-экономическое описание ............................................................................................................. 9 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ........................................................................ 12 7.1. АВТОМОБИЛЬНЫЙ РЫНОК РОССИИ: ИТОГИ ГОДА И ПРОГНОЗ НА 2015 ГОД ................ 12 7.2 СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ АВТОМОБИЛЯ С ПРОБЕГОМ .................................................................................. 13 Потенциал развития продаж подержанных автомобилей через официальных дилеров. .................................13 7.2. Ценообразующие факторы и их диапазон значений ............................................................................ 14 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ................................................................................. 17 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ .................................................................................. 38 9.1. 9.2. 10. Согласование результатов оценки рыночной стоимости .................................................................... 38 Заключение о величине рыночной стоимости объекта оценки.......................................................... 39 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ......................................................... 40 10.1. 10.2. 10.3. 11. Этапы проведения оценки ......................................................................................................................... 17 Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки .................................................... 17 Подходы к оценке ........................................................................................................................................ 18 Определение рыночной стоимости объекта оценки ............................................................................. 20 Нормативные документы ...................................................................................................................... 40 Справочная литература ......................................................................................................................... 40 Методическая литература ..................................................................................................................... 40 ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЁТУ ............................................................................................... 41 11.1. Приложение 1 ........................................................................................................................................... 41 Используемая терминология..................................................................................................................................41 11.2. Приложение 2 ........................................................................................................................................... 43 Копия документов, подтверждающих правомочность проведения оценки ......................................................43 11.3. Приложение 3 ........................................................................................................................................... 49 Копия документов, предоставленных заказчиком ...............................................................................................49 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 3 Общество с ограниченной ответственностью "С т о л и ч н о е А г е н т с т в о О ц е н к и" г. Москва, Семеновская наб., д. 2/1, стр. 1 для писем: 127015, Москва, А-15, а/я 33 е-mail: zelenov@zao-sao.ru 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ Общая информация, идентифицирующая объект оценки: движимое имущество – автотранспортные средства (далее – «объект оценки», описание объектов оценки приведено в Гл. 6). Заказчик: Конкурсный управляющий ОАО КБ «ЮНИКОР» - государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» Основание для проведения оценки: договор об оказании услуг № 2015-1590/30 от 27 июля 2015 года Цель и задачи проведения работ: определение рыночной стоимости объекта оценки для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений. Дата проведения оценки: 01 августа 2015 г. Дата составления отчета: 17 августа 2015 г. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объекта оценки: VIN автомобиля Наименование объекта оценки Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Москва) Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г (г. Москва) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г (г. Лабытнанги) Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г (г. Салехард) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) JTNDE40K0 03099397 X7MEN41B P6MO14094 JTNBE40K0 03096810 JMBONK96 07J001174 VFIJLKWA 68Y287538 JTNBE40K7 03141791 Результаты расчетов стоимости при использовании подходов к оценке с учетом НДС, руб. Затратный Сравнительный Доходный подход подход подход не применялся 421 000 Оценщик, Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Номер по реестру № 00539 от 10 марта 2015 г. не применялся 421 000 не применялся 169 000 не применялся 169 000 не применялся 556 000 не применялся 556 000 не применялся 895 000 не применялся 895 000 не применялся 503 000 не применялся 503 000 не применялся 552 000 не применялся 552 000 Особые условия: юридическая экспертиза прав на предоставленной исходной информации не производилась. Генеральный директор Рыночная стоимость, руб. …………………..…. объекты оценки, а также /К.И. Зеленов/ /Г.В. Скворцов/ …………………..…. 17 августа 2015 г. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 4 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ Объект оценки Движимое имущество – автотранспортные средства (далее – «объект оценки», описание объектов оценки приведено в Гл. 6). Имущественные права на объекты оценки Право собственности Правообладатель Цель оценки Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Вид стоимости Дата оценки Срок проведения оценки Дата составления отчета Допущения и ограничения, на которых основывается оценка Открытое акционерное общество Коммерческий Банк «ЮНИКОР», ОГРН 1027700035835 Определение стоимости объекта оценки. Для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений. Рыночная стоимость. 01 августа 2015 г. с 27 июля 2015 г. по 17 августа 2015 г. 17 августа 2015 г. Юридическая экспертиза прав на объекты оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась. Иные существенные допущения и ограничения, возникшие в ходе выполнения работ по оценке, приведены в соответствующем разделе Отчета. 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ Сведения о Заказчике Сведения об Оценщике Сведения об юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор Полное наименование Конкурсный управляющий ОАО КБ «ЮНИКОР» государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов » Адрес юридический: 129515, г. Москва, ул. 1-я Останкинская, д. 26 Адрес почтовый: 129515, г. Москва, ул. 1-я Останкинская, д. 26 Реквизиты: ИНН 7744001095 ОГРН: 1027700035835 Фамилия, имя, отчество: Скворцов Георгий Валентинович Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: член СРО «Региональная ассоциация оценщиков». Номер по реестру № 00539 от 10 марта 2015 г. Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 926621, рег. № 016/2006, 17.02.2006, НОУ «Институт профессиональной оценки» Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: страховой полис: №433-022138/15 ОСАО «Ингосстрах». Срок действия договора страхования – с 22 апреля 2015 г. по 21 апреля 2016 г. Страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей. Дата выдачи: 07 апреля 2015 г. Стаж работы в оценочной деятельности: 9 лет (с 2006 г.) Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Общество с ограниченной ответственной. Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО «Столичное Агентство Оценки». ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 1157746162980. Дата присвоения ОГРН: 05 марта 2015 г. Место нахождения: юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 105094, г. Москва, Семеновская наб., д. 2/1, стр.1. Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: 107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 5 Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались. 4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами. 2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась. 3. Мнение Оценщика, относительно рыночной стоимости объекта, действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и как следствие, на рыночную стоимость объекта. 4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете. 5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете. 6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и внутренними регулятивными документами Заказчика. 7. В настоящем отчете определен следующий порядок нумерации страниц - нумерации подлежит страница листа отчета, содержащая информацию, оборотная сторона листа нумерации не подлежит. 8. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации. 9. Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения. 10. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав. 11. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых, т. е. таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 12. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 6 по официальному вызову суда или других уполномоченных органов, или по требованию Заказчика. 13. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке, должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 14. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки. 15. С целью достижения максимальной точности расчетов, в рамках данного отчета использовалась вычислительная программа Microsoft Excel. Результаты расчетов представлены в округленном виде, в то время как фактический расчет осуществляется без округления с максимальной точностью. Таким образом, возможна ситуация, когда при пересчете в ручную на портативном вычислительном устройстве (калькуляторе) результатов расчетов, представленных в отчете, может возникнуть незначительные отклонения, не влияющие на достоверность результата, от максимально точных результатов расчета в программе Microsoft Excel. 16. Операции по реализации движимого имущества – признаются объектом налогообложения по НДС в соответствии со ст. 146 НК РФ. 17. Стоимость объекта оценки рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи. 18. Осмотр объекта оценки не проводился т.к. информация, предоставленная Заказчиком, является достаточной для идентификации и определения количественных и качественных характеристик объектов оценки. Более частные предположения, допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета. 5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты и Правила Общества Профессиональных Экспертов и Оценщиков: • Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля. 1998 г., № 135-ФЗ с изменениями и дополнениями; • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256); • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255); • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254); • Европейские стандарты оценки ЕСО 2009 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО); • Стандарты и правила оценочной деятельности - СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков»; • Руководящий документ НАМИ РД37.009.015-98; • Методические рекомендации 001МР/СЭ и Р-03112194-0376-98. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 7 Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено положениями указанные стандартов. Применение стандартов и правил оценочной деятельности СРОО является обязательными, поскольку Оценщик, выполнивший настоящий отчет об оценке является членом СРОО. Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке. Оценка выполнялась с частичным применением и других действующих нормативных документов. 6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ 6.1. Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объектах оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика. Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников: • • • • • данные, предоставленные Заказчиком (см. раздел «Приложения к Отчету») нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета). 6.2. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ДАННЫХ Согласно ст. 19 ФСО-1 Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используемой в отчете. «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки». В статье 4 ФСО-3 принцип достаточности раскрывается следующим образом: «Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности)». Анализ этих двух статей ФСО с учетом предшествующей статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что касается данных о рынке, то Оценщик исходил из необходимости сбора возможно более полной информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 8 Исходные данные об объектах оценки получены из представленной Заказчиком документации, а копии представленной документации, согласно статье 11 ФСО-3, приведены в Приложении к отчету об оценке. Исходя из анализа применения выбранных Оценщиком методов оценки, и опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, Оценщик считает собранную об объекте оценки информацию достаточной и достоверной. 6.3. ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ Юридическое описание объекта оценки приведено в табл. 6.1. Таблица 6.1 Юридическое описание объекта оценки Объект оценки Имущественные права на объекты оценки Форма собственности Собственник объекта оценки Существующие ограничения (обременения) права Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г.; Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г.; Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г.; Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г.; Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г.; Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г.; Право собственности Частная Открытое акционерное 1027700035835 общество Коммерческий Банк «ЮНИКОР», ОГРН Не зарегистрированы. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ). Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе: (Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; Передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; Отдавать имущество в залог; Обременять его другими способами; Распоряжаться им иным способом) Для целей настоящего Отчета об оценке право собственности на оцениваемый объект, а так же предмет оценки, предполагается полностью соответствующим требованиям законодательства. Однако оценщики не осуществляют детальное описание правового состояния оцениваемого имущества и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав собственности на него. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 9 6.4. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ Таблица 6.2 Экономическое описание объектов оценки № п/п 1 2 3 4 5 6 Наименование объекта Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Москва) Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г (г. Москва) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г (г. Лабытнанги) Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г (г. Салехард) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Год выпуска Балансовая стоимость, руб. 2007 772 369,36р. 2005 496 673,73р. 2007 798 389,83р. 2007 886 842,37р. 2008 999 354,24р. 2007 774 451,39р. Источник информации: данные от Заказчика Наличие информации о балансовой стоимости объекта оценки не оказывает влияния на итоговый результат. Таблица 6.3 Описание технического состояния объекта оценки № п/ п 1 2 3 4 5 Наименование объекта Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Москва) Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г (г. Москва) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г (г. Лабытнанги) Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г (г. Салехард) Год выпуска VIN / Заводской номер Пробег, км* Износ, %** Техническое состояние объекта оценки Осмотр объекта оценки не проводился 2007 JTNDE40K003099397 218 036 55,09 Осмотр объекта оценки не проводился 2005 X7MEN41BP6MO14094 184 050 71,08 Осмотр объекта оценки не проводился 2007 JTNBE40K003096810 109 000 44,03 Осмотр объекта оценки не проводился 2007 JMBONK9607J001174 109 000 44,06 Осмотр объекта оценки не проводился 2008 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. VFIJLKWA68Y287538 130 346 49,36 10 № п/ п 6 Наименование объекта Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Год выпуска VIN / Заводской номер Пробег, км* Износ, %** Техническое состояние объекта оценки Осмотр объекта оценки не проводился 2007 JTNBE40K703141791 109 000 44,03 * Осмотр объекта оценки не проводился. Пробег автотранспортных средств рассчитывался согласно «Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния Р-03112194-0376-98» от 10 декабря 1998 г., в таблице П6.2. **Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации или конструктивных дефектов имущества. Такой тип износа может быть как восстановимым, так и не восстановимым. Подробно методика расчета величины физического износа описана в «Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» (регистрационный номер Р - 03112194 – 0376 – 98, от 10 декабря 1998 г.) В рамках настоящего отчета расчет физического износа оцениваемого автотранспортного средства производится расчетным методом с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации. Расчет физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации проводился по формуле: И ТС = 100 × (1 − e − Ω ), где основание натуральных логарифмов, е = 2,72; функция, зависящая от возраста, и фактического пробега транспортного Ωсредства с начала эксплуатации. Вид функции Ω для различных видов транспортных средств определяется в соответствии с данными табл. 6.4. Таблица 6.4 e- Параметрическое описание функции Ω, зависящей от фактического возраста (Tф) и фактического пробега с начала эксплуатации (Lф) для различных видов транспортных ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 11 средств Вид транспортного средства Легковые автомобили производства Японии Легковые автомобили азиатского производства Легковые автомобили европейского производства Вид зависимости Ω Ω = 0,045*Тхр+0,002*L Ω = 0,065*Тхр+0,0032*L Ω = 0,05*Тхр+0,0025*L Примечание: значение Lф - в тыс.км. Оценщик не обладает сведениями относительно наличия количественных и качественных характеристик элементов в составе Объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты его оценки в рамках данного Отчета. Оценщик не обладает сведениями относительно наличия других факторов и характеристик, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость в рамках данного Отчета. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 12 7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 7.1. АВТОМОБИЛЬНЫЙ РЫНОК РОССИИ: ИТОГИ ГОДА И ПРОГНОЗ НА 2015 ГОД В новом году отечественный авторынок ожидает сильный спад продаж во всех сегментах. Однако рынок всё же сохранит привлекательность для иностранных компаний. С таким прогнозом выступили рыночные аналитики. Аналитическое агентство «Автостат» подвело итоги 2014 года и поделилось с журналистами своим видением будущего. Прогноз не назовёшь оптимистичным: эксперты предрекают неизбежный обвал рынка в 2015 году. Однако, по их мнению, рынок всё же сохранит привлекательность для иностранных производителей в долгосрочной перспективе. АиФ.ru проанализировал итоговые показатели, чтобы выделить основные тенденции авторынка в будущем году. Новые легковые автомобили В 2014 году рынок новых автомобилей сократился на 11% — общее количество проданных машин составило 2,3 миллиона (против 2,61 млн в 2013 году). Кажется, что одиннадцать процентов — не так много, если учесть, что весь год рынок пребывал в депрессии. Однако факторы, способствовавшие стимуляции продаж, имеют временный характер. Так, существенным подспорьем для рынка стала государственная программа утилизации, которая стартовала в сентябре и заметно оживила бюджетный сегмент (у АвтоВАЗа в какой-то момент даже закончились товарные автомобили). Кроме того, как это ни парадоксально, продажи подстегнул падающий рубль: стремясь вложить во что-то деньги, россияне буквально смели новые машины. Одним из символов уходящего года стали пустые дилерские центры в декабре. Однако будущее авторынка выглядит не так радужно: рост курсов доллара и евро взвинтил среднюю цену на легковой автомобиль до миллиона рублей. А продлённая на следующий год программа утилизации, по мнению экспертов «Автостата», в лучшем случае сможет компенсировать рост цен на отечественные автомобили. Вкупе с упавшей покупательской способностью россиян, а также сокращением рынка автокредитования (банки значительно снизили объёмы выдачи автокредитов и ужесточили требования к заёмщикам), это может привести к тому, что продажи в новом году не превысят 2 миллионов автомобилей. А если события будут развиваться по негативному сценарию, отмечают в «Автостате», можно ожидать снижение продаж до полуторамиллионной отметки. Автомобили с пробегом Вторичный рынок автомобилей, напротив, показал небольшой рост: до 6 миллионов перерегистрированных машин, что на 4% выше прошлогоднего результата (5,75 млн штук). Продажи автомобилей с пробегом у официальных дилеров выросли на 20–30% (всего около 400 тысяч автомобилей). Не последнюю роль в росте «вторички» также сыграл обвал рубля: в декабре рынок вырос сразу на 15,5% по отношению к прошлому году, хотя ещё в ноябре он находился в глубоком минусе (–13,1%). Это связано с тем, что россияне, не успевшие приобрести новые автомобили, решили вложить деньги хотя бы в подержанные машины. По данным компании Carprice, в декабре резко увеличилось количество дилеров, торгующих автомобилями с пробегом; салоны принялись скупать у автовладельцев практически всё, что было выставлено на продажу, — результатом стал значительный рост цен на вторичном рынке. Отметим, что у «вторички» ещё сохраняется задел, чтобы продолжить рост после Нового года: многие автовладельцы не торопятся продавать автомобили, ожидая ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 13 дальнейшего падения курса рубля после новогодних праздников. Однако такого ажиотажного спроса, как в декабре, скорее всего, уже не будет. Это связано с тем, что с 2015 года ужесточаются экологические стандарты для ввозимых в Белоруссию автомобилей. А декабрьский бум во многом обеспечили покупатели из стран Таможенного союза, державшие свои сбережения в долларах — подешевевший рубль сделал крайне выгодной покупку подержанного автомобиля в России. Источник информации: http://www.aif.ru/ny/summary_and_forecasts/1418596 7.2 СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ АВТОМОБИЛЯ С ПРОБЕГОМ Потенциал развития продаж подержанных автомобилей через официальных дилеров. - Наибольший рост продаж через официальных дилеров возможен в крупных мегаполисах, имеющих развитые дилерские сети и значительные парки иномарок в возрасте до 5 лет. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 14 - Дилеры стали предлагать более привлекательные условия при совершении сделок купли-продажи подержанных автомобилей и заинтересованы, прежде всего, в сделках трейдин. Трейд-ин рассматривается дилером, в первую очередь, как способ продажи нового автомобиля. - На вторичном рынке ключевую роль играет ассортимент. Преимуществом будут обладать дилеры способные собрать под одной крышей максимальное количество автомобилей с пробегом. - Производители также стали уделять вторичному рынку больше внимания – они вводят специальные программы по контролю за качеством а/м с пробегом, а также предоставляют дополнительные гарантии (Skoda Plus, BMW Premium Selection, Jaguar Selected, Mercedes-Benz StarClass и др.) - Клиент все больше заинтересован в комфорте – клиенту нужна уверенность в юридической чистоте и техническом состоянии а/м и возможность затратить минимум времени. - Все более важную роль на вторичном рынке играют корпоративные и лизинговые а/м. Парки корпоративных клиентов растут, в то время как корпоративные клиенты предпочитают работать с крупными дилерами. - Многие ведущие дилеры создали обособленные подразделения, занимающиеся реализацией а/м с пробегом, например, BlueFish (Рольф) Major-Expert (Major). Источник информации: http://www.1gai.ru/ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ИХ ДИАПАЗОН ЗНАЧЕНИЙ 7.2. При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта оценки весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе. Таблица 7.1 Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен Группа факторов 1. Качество прав 2. Условия финансирования 3. Особые условия 4. Условия рынка 5. Физические характеристики ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. Элементы сравнения для сделок купли продажи 1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств 3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие 4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки 5.1. Технические характеристики, в том числе 15 6. Экономические характеристики 7. Сервис и дополнительные элементы техническое состояние 6.1. Соответствие объекта принципу ННЭИ 7.1. прохождение ТО и т.д. Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. 1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности. Диапазон значений: право собственности, право пользования и владения на условиях аренды. 1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объектаналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону. 1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки. 1.3. Отличие качеств права на объект оценки в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда: собственник при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на объект. 2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты: 2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей. 2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи движимого имущества) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки. 3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. 3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 16 затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются. 3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые объекты в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи. 3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию. 4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки. 4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на автотранспорт за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты движимого имущества, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на работы и материалы, а также цен сделок с подобными объектами на рынке. 4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка авторанспорта. 5. Физические характеристики. 5.1. К характеристикам транспортного средства относятся: мощность двигателя, пассажировместимость, наличие кондиционера (климат-контроля), подогрев сидений, техническое состояние, количество собственников и т.п.. 6. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта. 6.1. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от нсдозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 17 7. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты может оказывать существенное влияние на цену сделки. 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 8.1. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ В соответствии с п. 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы: • заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; • Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: a) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; b) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; c) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; • составление отчета об оценке. 8.2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Наиболее эффективным использованием (НЭИ) объекта оценки является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект, с экономической точки зрения. Анализ наиболее эффективного использования проводят по четырем основным направлениям (с учетом текущего состояния соответствующего сегмента рынка): • физическая возможность – выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки из существующих физически возможных вариантов использования; • законодательно разрешенное использование - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки из существующих законодательно разрешенных вариантов использования; • финансовая целесообразность - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки с точки зрения финансовой целесообразности; • максимальная продуктивность - выбор наиболее эффективного варианта использования объектов оценки с точки зрения максимальной экономической продуктивности (выгоды). ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 18 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки представлен в табл. 8.1. Таблица 8.1 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки № п/п 1 Параметр Физическая возможность 3 Законодательно разрешенное использование Финансовая целесообразность 4 Максимальная продуктивность 2 Характеристика Как следует из характеристик объектов оценки, наиболее эффективного использования, с точки зрения физической возможности использования, является использование объекта оценки по целевому назначению (в качестве транспортного средства). Предполагаемое использование объекта оценки полностью соответствует его разрешенному использованию. Предполагаемое использование объекта оценки (по целевому назначению) должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание. Рассматриваемый объект оценки обеспечивает максимальную продуктивность, с экономической точки зрения, в варианте использования по целевому назначению (в качестве транспортного средства). Вывод: наиболее эффективное использование объекта оценки, с учетом физической возможности, финансовой целесообразности, максимальной продуктивности и законодательно разрешенных вариантов использования – по целевому назначению (в качестве транспортного средства). 8.3. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три основных подхода: • затратный подход; • сравнительный подход; • доходный подход. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора применяемых подходов, Оценщик опирается на п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ». Далее приводится краткое описание подходов к оценке. 8.3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Полная стоимость воспроизводства - совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же материалов и с теми же эксплуатационными характеристиками (параметрами), рассчитанная в текущих рыночных ценах. Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки (совокупного износа). Полная стоимость замещения – текущая рыночная стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта, ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 19 скорректированная по соотношению важнейших эксплуатационных характеристик объекта аналога и оцениваемого объекта. Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки (совокупного износа). При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении полной стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, а именно: • затраты на приобретение оборудования; • транспортно-заготовительные и складские расходы; • все виды прямых затрат, связанных с обустройством фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой; • удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ. Затратный подход основан на принципе замещения. Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты. Имеющаяся в распоряжении Оценщика информация не позволяет применить затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным отказаться от применения затратного подхода к оценке стоимости объекта оценки. 8.3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования объединяет несколько практических методов оценки. Независимо от используемого метода обобщенная схема оценки включает следующие этапы: • анализ рынка и его сегмента, к которому относится объект оценки; • сбор и регистрация текущей рыночной информации об объектах, которые могут быть признаны аналогами по отношению к оцениваемому объекту; • проверку достоверности собранной информации и отсев не надежных сведений • выбор метода оценки и расчет стоимости оцениваемого объекта. Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры современного рынка имущества и целям оценки. На основании вышеизложенного, а также п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», в данной работе оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 20 8.3.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Стоимость машин и оборудования, оцениваемых с применением доходного подхода, определяется в следующем порядке: • рассчитывается чистый доход от производственного комплекса; • методом остатка вычленяется часть дохода, которая относится к машинному парку комплекса; • методами капитализации дохода или дисконтирования денежных потоков определяется стоимость всего машинного парка; • с помощью долевого коэффициента пропорционально балансовой стоимости рассчитывается стоимость отдельных объектов. Данный подход дает наиболее адекватные результаты только в условиях развитого и стабильного рынка, при условии достаточно полной информационной обеспеченности. Оценщик не обладает наличием достоверной рыночной информации о потенциальных доходах и расходах, получаемых от данных объектов движимого имущества. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки. 8.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8.4.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА В настоящем Отчете сравнительный подход используется для имущества, относящегося к транспортным средствам. Данный подход основан на принципе замещения: когда существует альтернативный выбор аналогичных или схожих объектов движимого имущества, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены при условии, что не возникает временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой. То есть цены, заплаченные за идентичные или аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта. Сравнительный подход реализуется через ряд последовательных этапов: - сбор данных о реальных продажах, спросе и предложениях по объектам движимого имущества, сходным с объектом оценки. Только с помощью анализа этих данных можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость; - сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам; - корректировка фактических цен продаж сравниваемых объектов. Корректировка проводится от аналога к оцениваемому объекту, а не наоборот. После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта или их группы. Применяя сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 21 Методы сравнительного подхода Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин, оборудования и транспортных средств. В практике наиболее широко применяют следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж: метод прямого сравнения продаж; метод аналогового сравнения продаж; метод направленных корректировок; метод статистических (корреляционных) моделей; метод удельных экономико-технических показателей. Метод прямого сравнения продаж Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Применяется для универсального и серийного оборудования. Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта будут определяться только по элементам сравнения на состояние объекта, местоположение, условия рынка и т.д. Метод аналогового сравнения продаж Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.). Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводя, к дате оценки с учетом инфляции и определяют стоимость аналога (как нового) на момент оценки. Функциональное и экономическое устаревание сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов. Поэтому при оценке на основе подхода сравнения рыночных продаж определению подлежит только физический износ, причем часто не величина износа, а его влияние на стоимость. Метод направленных корректировок Оценка прямым сравнением с аналогом применяется очень часто, так как именно таким способом можно получить действительно рыночную стоимость. Однако аналог обычно отличается от объекта оценки, и тогда вносят корректировки в его цену на обнаруженные отличия. Казалось бы, достаточно всего одного аналога с известной ценой. Но стоит заняться корректировками, как обнаруживают, что одного аналога мало. Ведь нужно знать «цену» каждой корректировки, т.е. насколько изменяется цена единицы оборудования при изменении параметра, по которому есть различие, на единицу. А для этого нужно много дополнительной ценовой т технической информации о нескольких похожих объектах с разным сочетанием значений параметров. Идея внесения качественных корректировок при прямом сравнении встречается в работах по оценке недвижимости. Там этот подход называется: «качественный анализ цен сравниваемых продаж». Машины и оборудование как объекты оценки отличаются тем, что они обладают множеством технических параметров и характеристик, влияющих с той или иной силой на стоимость. Поэтому часто возникает необходимость делать много корректировок. Однако спектр однотипных машин с разным набором параметров и характеристик весьма ограничен. Для случаев оценки, когда нужно внести много корректировок, а «цены» их трудно или невозможно определить из-за недостатка информации, предлагается метод ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 22 направленных корректировок. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость Разработанный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогом проявляются не только в значениях технических параметров, но и дискретных характеристиках наличием или отсутствием тех или иных дополнительных устройств. Метод статистических (корреляционных) моделей В том случае, когда прямая оценка машин и оборудования невозможна, расчет стоимости выполняется на основе стохастических (случайных) зависимостей стоимости от различных факторов. Оценка этих зависимостей проводится методами регрессионного и корреляционного анализа. Оценка величины стоимости по данному значению конкретной величины сводится к тому, что требуется найти оптимальную оценку зависимости. Такой оценкой является регрессия, модель которой называют регрессионным уравнением. По виду аналитического выражения зависимости подразделяются на линейные и нелинейные, а по количеству факторов на однофакторные (парные) и многофакторные (множественные). Регрессионный анализ позволяет представить в аналитической форме стохастическую связь между зависимой величиной (стоимостью) и независимыми переменными (параметрами оборудования). Корреляционный анализ исследует силу связи, а регрессионный анализ устанавливает форму зависимости и форму воздействия одних факторов на другие. При использовании корреляционного и регрессионного анализа должны выполняться следующие основные требования и ограничения: - однородность совокупности исследуемых исходных данных; - существование количественной формы выражения факторных признаков, поэтому когда в выборке наблюдается наличие или отсутствие какого-либо параметра, это явление кодируется, например, наличие – 1, отсутствие – 0. - независимость наблюдений; - наличие нормального распределения результативного признака и произвольной формы распределения факторных признаков. Этапы определения стоимости на основе сравнительного подхода Независимо от того, какой метод подхода рыночных продаж применяется при оценке, стоимость машин, оборудования и транспортных средств определяется в следующем порядке: • Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. • Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедится, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам. • Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствующими состоявшимся сделкам, уточняют структуру цены (с учетом НДС или без учета НДС). Проверяют также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов. • Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов т т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 23 • Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Подробные ссылки на источники информации представлены в ниже (копии интернетстраниц). Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №1 Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г. (г. Москва) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 24 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 25 Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №2 Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г. (г. Москва) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 26 Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №3 Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г. (г. Тюмень) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 27 Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №4 Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г. (г. Лабытнанги) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 28 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 29 Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №5 Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г. (г. Салехард) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 30 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 31 Аналоги, представленные на вторичном рынке автотранспорта для объекта оценки №6 Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г. (г. Тюмень) ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 32 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 33 8.4.2. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТА Таблица 8.2 Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. Легковые автомобили азиатского 218036 0,80 0,80 Стоимость имущества определенная в рамках сравнительного подхода, с учетом НДС 18%, руб. Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 8 Объем выборки, n Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 2 2007 Формула расчета функции Ω Автомобиль Hyundai Sonata 2.0 (г. Москва) Значение функции Ω (принятое) Автомобиль TOYOTA CAMRY Значение функции Ω (расчетное) Автомобиль TOYOTA CAMRY Общий пробег с начала эксплуатации, L, км Автомобиль TOYOTA CAMRY Хронологический возраст, Тхр., лет. Автомобиль TOYOTA CAMRY Год изготовления Автомобиль TOYOTA CAMRY Скорректированная стоимость, руб. Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Легковые автомобили производства Японии Легковые автомобили производства Японии Легковые автомобили производства Японии Легковые автомобили азиатского производства Легковые автомобили азиатского производства Корректировка на торг, % Автомобиль TOYOTA CAMRY Источник информации Марка, модель 1 Автомобиль TOYOTA CAMRY (г. Москва) Стоимость аналога, с учетом НДС 18%, руб. Наименова ние имущества Тип ТС № п/п Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 3 421 243 3 169 392 489 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/1017867169fa63/ 7% 454770 2007 8 160 962 0,68 0,68 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 567 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/1012115807698341/ 7% 527310 2007 8 132 000 0,62 0,62 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 580 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/101589773133fe/ 7% 539400 2007 8 95 000 0,55 0,55 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 2005 10 184050 1,24 1,24 Ω= 0,065*Тхр+0,0032*L 220 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/10197013395f9e19/ 7% 204600 2005 10 83 698 0,92 0,92 Ω= 0,065*Тхр+0,0032*L 230 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/1018693569d20213/ 7% 213900 2005 10 139 000 1,09 1,09 Ω= 0,065*Тхр+0,0032*L 34 производства 3 4 Легковые автомобили азиатского производства Легковые автомобили производства Японии Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 Автомобиль ХЭНДЭ Соната 2.0 Автомобиль TOYOTA CAMRY (г. Тюмень) Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT (г. Лабытнанги) Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Легковые автомобили производства Японии Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Легковые автомобили производства Японии ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 240 000 http://auto.ru/cars/use d/sale/1018407681c9d8/ 7% 223200 2005 10 110 000 1,00 1,00 Ω= 0,065*Тхр+0,0032*L 2007 8 109000 0,58 0,58 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 570 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_519 621632 7% 530100 2007 8 130 000 0,62 0,62 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 600 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_611 166966 7% 558000 2007 8 120 000 0,60 0,60 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 630 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_556 910411 7% 585900 2007 8 75 000 0,51 0,51 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 2007 8 109000 0,58 0,58 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 2007 8 120 000 0,60 0,60 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 930 000 https://www.avito.ru/n oyabrsk/avtomobili/m itsubishi_pajero_2007 _617605798 7% 864900 3 555 764 3 895 345 35 5 6 Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Легковые автомобили производства Японии Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Автомобиль MITSUBISH I PAJERO SPORT Легковые автомобили производства Японии Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6 (г. Салехард) Автомобиль RENAULT TRAFIC Легковые автомобили европейского производства Автомобиль RENAULT TRAFIC Автомобиль RENAULT TRAFIC Легковые автомобили европейского производства Автомобиль RENAULT TRAFIC Автомобиль RENAULT TRAFIC Легковые автомобили европейского производства Автомобиль RENAULT TRAFIC Автомобиль RENAULT TRAFIC Легковые автомобили европейского производства Автомобиль TOYOTA CAMRY (г. Тюмень) Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 1 100 000 https://www.avito.ru/n ovyy_urengoy/avtomo bili/mitsubishi_pajero _2008_616284813 7% 1023000 2008 7 75 000 0,47 0,47 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 1 250 000 https://www.avito.ru/n ovyy_urengoy/avtomo bili/mitsubishi_pajero _2012_536469899 7% 1162500 2010 5 40 000 0,31 0,31 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 2008 7 130346 0,68 0,68 Ω= 0,05*Тхр+0,0025*L 380 000 https://www.avito.ru/ moskva/avtomobili/re nault_trafic_2006_62 0516926 7% 353400 2006 9 200 000 0,95 0,95 Ω= 0,05*Тхр+0,0025*L 450 000 https://www.avito.ru/ moskva/avtomobili/re nault_trafic_2007_58 9104830 7% 418500 2007 8 140 000 0,75 0,75 Ω= 0,05*Тхр+0,0025*L 600 000 https://www.avito.ru/ moskva/avtomobili/re nault_trafic_2008_62 0662679 7% 558000 2008 7 160 000 0,75 0,75 Ω= 0,05*Тхр+0,0025*L 2007 8 109000 0,58 0,58 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 2007 8 130 000 0,62 0,62 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 570 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_519 621632 7% 530100 3 503 457 3 552 004 36 Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии Автомобиль TOYOTA CAMRY Автомобиль TOYOTA CAMRY Легковые автомобили производства Японии ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 600 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_621 153118 7% 558000 2007 8 110 000 0,58 0,58 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 630 000 https://www.avito.ru/t yumen/avtomobili/toy ota_camry_2007_556 910411 7% 585900 2007 8 75 000 0,51 0,51 Ω= 0,045*Тхр+0,002*L 37 Внесение корректировок Отличие цены предложения от цены сделки Корректировка на уторговывание вводилась только в стоимость аналога №3, т.к. данный автомобиль продается частным лицом. Аналоги №1 и №2 выставлены на продажу Автосалонами и продаются по «фиксированной цене». По данным Справочника расчетных данных СРД №15, 2014 г., корректировка на торг на легковой автотранспорт импортного производства на 2014 г. находится в интервале от 4% до 10%. Принята корректировка на уровне среднего значения 7%. Корректировка на разницу в износе У оцениваемого автотранспорта и подобранных аналогов различный износ. Износ объектов-аналогов рассчитывался таким же образом, как износ объекта оценки (раздел 6.4). Корректировка на разницу в износе рассчитывалась по следующей формуле: Корректирующий коэффициент = (1 – Иоо)/(1 – Иан), где: Иоо – накопленный износ для объекта оценки (в сотых долях); Иан – накопленный износ для объекта-аналога (в сотых долях). Итоговая рыночная стоимость Итоговая рыночная стоимость рассчитывалась как среднеарифметическое значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 38 9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 9.1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода оценки — затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта оценки выносится Оценщиком на основе анализа определенных ориентиров стоимости, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость. В качестве основных показателей, по которым определялось наибольшее соответствие какого-либо подхода рыночной стоимости объекта оценки, рассматривались: • качество и полнота исходной информации, на основе которой проводился анализ; • соответствие требованиям рыночной стоимости, способность учитывать конъюнктурные колебания; • субъективность применяемых допущений; • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. В данном случае к оценке рыночной стоимости Объектов применялся только сравнительный подход, согласования не требуется. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 39 9.2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ВЕЛИЧИНЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Полученные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 августа 2015 года составляет: Таблица 9.1 Результаты расчетов величины рыночной стоимости объектов оценки VIN автомобиля Наименование объекта оценки Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Москва) Автомобиль Hyundai Sonata, год выпуска 2005 г (г. Москва) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) Автомобиль MITSUBISHI PAJERO SPORT, год выпуска 2007 г (г. Лабытнанги) Автомобиль RENAULT TRAFIC PG E3 111W6, год выпуска 2007 г (г. Салехард) Автомобиль TOYOTA CAMRY, год выпуска 2007 г (г. Тюмень) JTNDE40K0 03099397 X7MEN41B P6MO14094 JTNBE40K0 03096810 JMBONK96 07J001174 VFIJLKWA 68Y287538 JTNBE40K7 03141791 Генеральный директор Оценщик, Член СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Номер по реестру № 00539 от 10 марта 2015 г. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. Результаты расчетов стоимости при использовании подходов к оценке с учетом НДС, руб. Затратный Сравнительный Доходный подход подход подход не применялся 421 000 не применялся Рыночная стоимость, руб. 421 000 не применялся 169 000 не применялся 169 000 не применялся 556 000 не применялся 556 000 не применялся 895 000 не применялся 895 000 не применялся 503 000 не применялся 503 000 не применялся 552 000 не применялся 552 000 …………………..…. /К.И. Зеленов/ /Г.В. Скворцов/ …………………..…. 17 августа 2015 г. 40 10.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 10.1. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I - II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г. 2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля .1998 г., №135-ФЗ с изменениями и дополнениями. 3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256). 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255). 5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254). 6. Европейские стандарты оценки ЕСО 2009 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО); 7. Стандарты и правила оценочной деятельности - СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков»; 8. Руководящий документ НАМИ РД37.009.015-98; 9. Методические рекомендации 001МР/СЭ и Р-03112194-0376-98. 10.2. СПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Техническая документация по объектам оценки; 2. Прайс-листы специализированных организаций; 3. Интернет-ресурсы. 10.3. МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Ковалев А.П. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебнопрактическое пособие. Под общей редакцией В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 240 с. 2. Оценка машин и оборудования. Учебное пособие. Под общей редакцией Антонова В.П.-М.: Институт оценки природных ресурсов, 2000. 3. Саприцкий Э.Б. Методология оценки стоимости промышленного оборудования. – М.: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996. 4. Попеско А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости: Учебное пособие. М.: «Российское общество оценщиков», 2002. – 241 с.: ил. (сер. «Энциклопедия оценки»). ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 41 11. ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЁТУ 11.1. ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Используемая терминология Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Затраты на замещение объекта оценки - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Объект-аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 42 • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 43 11.2. ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Копия документов, подтверждающих правомочность проведения оценки ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 44 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 45 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 46 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 47 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 48 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 49 11.3. ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Копия документов, предоставленных заказчиком ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г. 50 ООО «Столичное Агентство Оценки», Москва 2015 г.
