Интервью с экспертом специально для Бюллетеня RWAY Операционные расходы собственников торговых и бизнес-центров Москвы став расходов на содержание налог на имущество для сравнения стоимости эксплуатации объектов не совсем корректно. С 2014 г. внесены изменения в расчет налога на имущество, но пока эти изменения коснулись не всех объектов коммерческой недвижимости. После устранения пробелов законодательства в части расчета налога на имущество офисных и торговых помещений, данная статья расходов будет сопоставима при сравнении. Алексей Емельянов, генеральный директор Коммерческая недвижимость City&Malls PFM RWAY: Каков состав и размер операционных расходов объектов коммерческой недвижимости (в % от валового дохода)? Статьи операционных расходов собственника в основном включают в себя: 1. коммунальные расходы. 2. Эксплуатационные расходы, в т.ч.: 9 текущий ремонт; 9 уборка помещений и территории; 9 вывоз мусора и снега; 9 прочие расходы на содержание и эксплуа- В торговых центрах доля коммунальных платежей и эксплуатационных расходов уменьшается до 4–5% и 6–8% соответственно. И в случае, если это активно действующий на рынке объект, существенно возрастает доля маркетинговых расходов, которая может достигать 10% от валового дохода в сравнении с незначительной долей данных платежей для офисной недвижимости. тацию. 3. Фоò обслуживающего персонала + начисления с Фоò. 4. охрана помещений. 5. íалог на имущество. 6. Платежи за земельный участок (арендная плата или налог на землю). 7. расходы на страхование имущества. 8. расходы на рекламу и маркетинг (выделяются особой строкой, т.н. marketing fee) 9. расходы на управление Процент данных затрат от валового дохода при обычной эксплуатации может варьироваться достаточно серьезно в зависимости от проекта: от 20 до 40%. åсли же объект находится в той фазе жизненного цикла, когда ему требуется обновление и проводятся ремонты помещений, то доля операционных расходов может достигать 45–50% от валового дохода. основное место в структуре операционных расходов в офисных центрах отводится расходам на коммунальные платежи (8–14%) и эксплуатационные платежи (9–15%) от валового дохода в среднем. íа безопасность приходится около 2% от валового дохода. При этом в текущей ситуации включать в со¹235 • окòяÁрü • 2014 RWAY: Каков уровень эксплуатационных расходов для ÁÖ и ÒÖ Москвы? В пересчете на квадратный метр операционные расходы в торговых центрах в 2–3 раза выше, нежели чем в офисных. В офисных центрах расходы обычно колеблются от 1500 до 3000 руб./кв.м/год, в торговых же, при активной маркетинговой политике, могут достигать 6000–7000 руб./кв.м/год. расходы непосредственно на эксплуатацию объектов обычно находятся в диапазоне от 400 до 1200 руб./кв.м/год. RWAY: Какова практика оплаты эксплуатационных расходов? Включены ли они в состав арендной платы или оплачиваются арендатором отдельно? В офисных центрах включение в состав арендной платы эксплуатационных расходов обычно определяется классом объекта. В ÁЦ классов «В» и «С» они обычно не выделяются из ставки аренды, в объектах же более высокого уровня (классов «В+» и «А»), которые обслуживаются профессиональными управляющими компаниями, орåХ обычно оплачивается отдельно. Áолее того, зачастую арендодатель и эксплуатирующая организация – это две разные компании. 106 Áþëëåòåíü • RWAY ПОДМОСКОВЬЕ МОСКВА РОССИЯ МИР МОСКВА На сегодняшний день в торговых центрах нет единого подхода к вопросу оплаты эксплуатационных расходов, но все больше проявляется тенденция к выделению данных затрат из ставки. Коммерческая недвижимость RWAY: Как изменились требования арендаторов к инфраструктуре объекта за последние 5 лет? Состав и качество предоставляемых услуг. Общий тренд рынка недвижимости на развитие комплексных объектов, как в коммерческой, так и в жилой недвижимости, определенно оказал серьезное влияние на формирование требований, предъявляемых потенциальными арендаторами. Сегодня как крупные, так и небольшие компании отдают предпочтение многофункциональным объектам, инфраструктура которых хорошо развита и предлагает широ- кий спектр возможностей. Так, например, в деловом квартале «Симоновский», расположенном у ст. метро «Автозаводская», сотрудники офисов имеют возможность посещать различные кафе и рестораны, фитнес-клуб с бассейном, совершать покупки как в магазинах торговой улицы, так и в находящемся на территории квартала торговом центре, пользоваться услугами многочисленных предприятий сервиса и сферы услуг. Кроме того, особую важность в условиях мегаполиса имеет транспортная инфраструктура в районе расположения объекта. Близость к метро и возможность пользоваться различными видами общественного транспорта на сегодняшний день оказывается зачастую важнее автомобильной доступности объекта. Тем не менее, обеспечение парковочными местами выгодно отличает объект и выделяет его из числа конкурентов. ¹235 • октябрь • 2014 107 Áþëëåòåíü • RWAY