РИСКИ ИпОТЕчНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: пРИчИНы

Вестник Челябинского государственного университета. 2009. № 1 (139).
Экономика. Вып. 17. С. 81–88.
Ю. С. Берестова
Риски ипотечного кредитования:
причины, последствия и способы их минимизации
Представлен анализ ипотечного рынка, описаны сопутствующие ему риски, способы их регулирования. Рассматривается влияние ипотечных рисков на банковскую систему и экономику
в целом.
Ключевые слова: ипотека, риски, заемщик, кредитор, инвестор.
В настоящее время ипотека во всем мире является мощным фактором развития экономики.
В странах Европейского экономического союза
до 80 % всех залогов являются ипотечными.
Крупнейшим в мире рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных по форме организации и по
видам финансовых и ипотечных инструментов
рынок. Необходимо отметить, что в США ипотека составляет 60–70 % ВВП, в то время как в
России всего 1,5–2 %.
Ипотека, т. е. обеспечение исполнения раз­
личных финансовых, экономических и граж­
данско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной
экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, надежной гарантией прав и законных интересов.
Необходимо отметить, что ипотечное кредитование возникло на Руси еще в XIII–XIV вв.
одновременно с правом частной собственности
и закладом. В ходе сложной эволюции ипотечного кредитования после Октябрьской революции ипотечные кредитные организации были
полностью ликвидированы вместе с правами
частной собственности. Более 70 лет в нашей
стране ипотечное кредитование являлось незначительным механизмом. Возрождение института ипотеки в России было связано с принятием в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» и созданием в 2002 г.
на федеральном уровне Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. При этом акцентировалось, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.
Также развитию ипотеки способствовали общеэкономические факторы: рост доходов населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса
и развитие сферы розничного кредитования,
формирование соответствующей культуры
«жить в кредит» у населения. Начиная с 2004 г.
объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2005 г.— 3,1 раза, в 2006 г.— в 4,8 раза,
в 2007 г.— 2,1 раза, в то время как ежегодный
коэффициент роста объемов ипотечных кредитов составил в среднем 1,5. По различным
оценкам, объемы рынка ипотечного кредитования достигли 270 млрд р. и составили до 2 %
от ВВП страны.
К 2007 г. уже была создана необходимая
инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники рынка, прежде всего банки-оригинаторы ипотечных кредитов.
Стремительно развивался рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствовалась
законодательная база: были приняты основные нормативные акты, в т. ч. законопроект,
направленный на повышение эффективности
механизма секьюритизации активов в России.
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформился в виде понятной
системы для всех участников рынка. На вторичном рынке ипотечных кредитов участвовали многие ведущие коммерческие банки.
Увеличивались объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками, к 2007 г.
было завершено несколько сделок секьюритизации по российскому законодательству.
Несмотря на то что и в 2008 г. ипотечное кредитование стремительно развивалось, необходимо отметить, что уже к концу 2007 г. темпы
роста ипотечного рынка снизились. С одной
стороны, только за первое полугодие 2007 г.
физическим лицам было выдано ипотечных
кредитов на сумму в 203 млрд р., что позволило аналитикам заявить о 60 %-м росте данного рынка и прогнозировать, что к концу года
82
отечественные банки предоставят гражданам
нашей страны порядка 500 млрд р. в виде кредитов на приобретение жилья. Однако, по данным Министерства регионального развития,
объем ипотечного кредитования по итогам
года не преодолел указанную планку и составил около 400 млрд р. Причиной стал ипотечный кризис в США, раскрывший ряд проблем,
важнейшей из которых является минимизация
рисков ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование — один из самых
надежных и обеспеченных видов кредитования
в банковском секторе, однако существует множество рисков в этой области, причем как для
заемщиков, так и для кредиторов и инвесторов,
по целому ряду взаимосвязанных причин.
В свете последних событий на мировом финансовом рынке анализ рисков ипотечного кредитования целесообразно провести в тесной
взаимосвязи с анализом кризиса ликвидности
на рынке США и мирового кризиса в целом.
Это важно не только в аспекте влияния американского кризиса на мировые рынки и рынок
России в том числе, зарубежный опыт развития
самой мощной системы ипотечного кредитования раскрывает причины, пути развития и изменения ипотечной системы.
Риски необходимо распределять между
участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и транспарентности функций
всех участников формирования и развития
ипотечного рынка.
С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования ипотечные риски можно
разделить на риски заемщика, риски банкаоригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.
Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, прежде всего подвержен
рыночному риску. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для
заемщика это плохо, т. к., приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что
ее стоимость по крайней мере не уменьшится
за то время, пока он будет возвращать кредит.
В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Маловероятное, но возможное резкое падение цен на жилье — плохой
вариант развития событий не только для заемщика, но и для кредитора. Заемщик должен
Ю. С. Берестова
выплачивать по кредиту больше, чем получает в итоге, а банк в случае невозврата кредита
не может в полной мере компенсировать свои
потери.
Подобная ситуация имела место на американском рынке. В конце 2006 г. закончился
бум на рынке недвижимости США, и последовало резкое снижение цен на жилье. В начале
2007 г. в США начались проблемы с ипотечными кредитами, выданными неблагонадежными
кредиторами (сектор subprime����������������
������������������������
) по низким процентным ставкам в совокупности с либеральными требованиями к заемщикам. Согласно
условиям кредитования американских банков,
кредиторы позволяют сначала выплачивать невысокие платежи по ипотеке, но по истечению
определенного периода размер ежемесячных
платежей растет, в итоге становится непосильным для заемщика.
Падение цен на недвижимость с одновременным повышением инфляции в США и ставки
рефинансирования привели к удорожанию стоимости кредитов и к последующим дефолтам
по ипотеке. В июле 2007 г. произошло 180 тысяч дефолтов, т. е. каждая 693 семья в Америке
лишилась дома.
Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Такой риск актуален только для валютных займов. Банк в этом
случае ничем не рискует, основная доля риска
ложится на плечи заемщика. Происходит это
из-за того, что обязательства по кредитам рассчитываются в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют
рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального
взноса и на погашение кредита, от возможных
резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости
лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.
В настоящее время такой риск существует
в России в связи с нестабильной ситуацией на
фондовом рынке, кризисом на мировых рынках
и американским кризисом.
За последние несколько лет многие заемщики выбирали ипотечные кредиты в валюте
из-за более низких ставок, особенно долларовые — курс американской валюты снижался.
Теперь ослабление рубля способствует увеличению платежей по валютному кредиту. Следует
Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации
отметить, что валютные кредиты выгодны
только для тех заемщиков, которые свои доходы получают в той же валюте, что и кредит.
Сейчас отдельные банки предлагают заемщикам защититься от валютного риска, пере­
оформив кредит в рубли, но при этом процентная ставка по рублевым кредитам на несколько пунктов выше ставки по уже оформленному
валютному кредиту. Такая реструктуризация
ссуды не снижает кредитной нагрузки на заемщика (платежи по кредиту остаются примерно на том же уровне), но защищает заемщика
от валютных рисков. Это особенно актуально
в условиях мирового кризиса, когда курс доллара по-прежнему растет и, по прогнозам аналитиков, в 2009 г. составит до 40 р. за 1 долл.
США.
Существует также риск утраты трудоспособности, относящийся только к заемщику.
В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыс­
кания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.
К примеру, заемщик добросовестно платил
по кредиту, часть суммы уже погасил, но наступил несчастный случай. По правилам, кредитор должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек
из нормальной квартиры должен переехать,
например, в общежитие гостиничного типа.
Необходимо отметить, что подобная практика отсутствует в России, и в случае реализации заложенного имущества заемщик взамен
получит только денежную сумму, оставшуюся после погашения кредита и всех издержек
кредитора. В данном случае эта сумма может
оказаться значительно меньше уже выплаченной по кредиту. С любой точки зрения это неблагоприятный исход для заемщика. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита кредиторы
требуют страхования заемщика от риска утраты трудоспособности.
Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск.
Кредитор при резком снижении цен на жилье
также испытывает неудобство, т. к. не может
компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик
окажется неспособным вернуть кредит.
83
Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа (или кредитный
риск) — это риск несвоевременного исполнения или неисполнения обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что
он не получит ожидаемых денежных доходов
в связи с некредитоспособностью заемщика,
а также поставит под угрозу ликвидность кредитора.
При правильном расчете этого вида риска,
который можно произвести еще на стадии
определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой
опасности для кредитора. Но для этого необходима квалифицированная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой
платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика.
Следует отметить, что именно низкое качество обеспечения и андеррайтинга потенциальных заемщиков стало основной причиной кризиса на ипотечном рынке США. Предпосылки
этому возникли еще в начале 2000 г., когда произошло беспрецедентное снижение учетной
ставки в банковской системе США и начался
бум ипотечного кредитования в стране. Банки
начали выдавать кредиты новым группам клиентов, в т. ч. и с низкокачественным обеспечением. Таким образом, в США сложилась ситуация, когда около 40 % ипотечных кредитов
не проходили под соответствующие стандарты
качества обеспечения.
Еще в 1990-х гг. банковская ипотека в США
по своей принципиальной схеме была очень похожа на российскую — первоначальный взнос,
как правило, составлял не ниже 20 %, а платежеспособность заемщиков тщательно проверяли. В то же время уже к концу 2006 г., за счет
включения в ипотечные программы заемщиков с уровнем доходов и своих накоплений,
не соответствующих полученным жилищным кредитам, объем рынка жилищной ипотеки в США, по данным Ассоциации ипотечных банков, превысил 10 трлн долл., а это 75 %
ВВП страны.
Вместе с упрощением требований к потенциальным заемщикам в США было введено несколько новых ипотечных продуктов.
Такой подход позволял брать кредиты людям
с небольшим достатком, но значительно увеличивал риски невозврата ипотечных займов.
84
Большой уровень неплатежей, обваливших
американский ипотечный рынок и поставивших под угрозу стабильность финансовых
рынков других стран, начался именно с низкокачественных кредитов — специалисты их называют кредитами subprime (кредиты для заемщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для
первоначального взноса).
Больше 75 % кредитов subprime в Америке
приходилось на гибридный продукт ARM 2/28,
по условиям которого процентная ставка фиксировалась на два года на выгодных условиях,
после чего рассчитывалась в полном объеме.
Только на первое марта 2007 г. многие ипотечные кредиторы сообщали о том, что по кредитам ARM 2/28 уровень просрочки превышал 19 %.
Американская ипотека предлагала и более
рисковые кредитные программы. Так, клиенты банков, которым не хватало средств
на первоначальный взнос, могли взять кредит
Piggybacks — ипотеку второй очереди. Среди
прочего в США были также распространены
кредиты IO (Interest Only) и Neg-Am. Первый
вариант предполагал, что ипотечный платеж
сразу после получения кредита будет включать
только проценты по нему, а второй — что минимальный платеж в первое время может быть
даже меньше стоимости обслуживания займа.
Льготный период по таким кредитам кончался достаточно быстро — за 2–4 года, и тогда
ежемесячный платеж мог увеличиваться сразу
на 40 %, что для многих заемщиков становилось уже не по силам.
Самым рискованным предприятием для американских банков были продукты Stated income
loans, позволявшие заемщику предоставлять
для получения кредита минимальный пакет
документов и подтверждать уровень своих доходов просто на словах. По данным исследований, более половины заемщиков Stated income
loans завышали свои доходы на 50 и более процентов.
Однако риски, связанные с плохим качеством
ипотечных кредитов, легли не на кредиторов.
В начале века кредитные организации США,
предоставляющие займы на покупку жилья,
начали активно рефинансировать пулы ипотечных кредитов, продавая их инвестиционным
банкам, которые, в свою очередь, переуступали
Ю. С. Берестова
их в виде облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO) крупным инвесторам — пенсионным фондам, хедж-фондам,
цент­робанкам других стран и пр. Под ипотечные кредиты было выпущено ипотечных ценных бумаг на сумму около 2 трлн долл., и, соответственно, кризис на ипотечном рынке США
отразился на всем мировом фондовом рынке,
где обращались эти бумаги.
Часто истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов просто завышалось. 13 июля 2007 г. рейтинговое агентство
Standart&Poors переоценило ряд ипотечных облигаций «в связи с ошибкой из-за человеческого фактора» и снизило совокупную оценку их
стоимости с 12,1 до 7,3 млрд долл., что в сочетании с подобным заявлением агентства Mood's
обрушило американский ипотечный рынок.
При этом ипотечный кризис уже перестал
быть только американской проблемой: ведь
CDO были проданы инвесторам по всему миру.
Два хедж-фонда американского инвестбанка
Bear Stearns потеряли почти все деньги клиентов — около 1,7 млрд долл. Значительные потери также понесли фонды немецкого банка
IKB и управляющей компании Frankfurt Trust,
голландского банка NIBC Holding и австралийского Macquarie Bank. Французский банк
BNP Paribas «заморозил» средства инвесторов
в трех фондах из-за невозможности оценить
стоимость их активов. Таким образом, совокупные потери покупателей CDO составили
от 50 до 100 млрд долл.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–
45 %. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога —
50–85 % и т. д. Несмотря на нормативные показатели при проведении андеррайтинга, многие кредиторы в условиях повышенной конкурентности на рынке ипотечного кредитования
завышают эти показатели до 50 и 100 % соответственно, чем увеличивают риски невозврата кредитов.
Применение различных ограничений вплоть
до отказа в выдаче кредита необходим, потому
что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает
Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации
его. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с
которым практически невозможно выселить
должников из квартиры, если она является их
единственным жильем.
Существенным для кредитора является риск
ликвидности. Этот вид риска возникает тогда,
когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств
для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная
база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время
как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.
Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса
банка и повышает риск совместных операций
с ним.
Ипотечный кризис США раскрывает сущность риска ликвидности, когда в результате
неспособности исполнения своих обязательств
перед инвесторами, кредиторами и клиентамивкладчиками в 2007 г. закрылись 3 немецких
инвестиционных фонда, за ним последовали
еще несколько. Около 50 ипотечных институтов в США прекратили свою деятельность.
В настоящее время кризис ликвиднос­
ти распространился в мировых масштабах.
Европейский центральный банк вследствие финансовых потерь нескольких крупных банков и
парализации рынка, на котором они кредитовали друг друга, предоставил банкам 94,8 млрд
евро для поддержания их ликвидности. Затем
центральные банки всего мира выпустили
на рынки более 300 млрд евро. В августе 2007 г.
американский ипотечный банк Aegis Mortgage
подал заявку о защите от кредиторов.
Несмотря на все усилия сдержать кризис ликвидности, уже в начале осени 2008 г. стало известно о банкротстве одного из пяти крупнейших игроков на американском ипотечном рынке — холдинговой компании Lehman Brothers
и покупке ����������������������������������
Merill����������������������������
Lynch����������������������
���������������������������
Банком Америки с премией в 70 % к котировкам.
Российский банковский сектор также подвергся кризису ликвидности, о чем свидетельствует банкротство нескольких крупных компаний, отзыв лицензий порядка пяти банков,
закрытие большинства кредитных программ,
85
в т. ч. ипотечных, активное привлечение кредитными организациями денежных средств
во вклады и депозиты, значительное сокращение производства в строительном и промышленных секторах экономики. В результате наблюдается рост безработицы, на ноябрь 2008 г.
в США зарегистрирован уровень безработицы
в 6,7 %, а в России — 6,1 % экономически активного населения. Причем в 2009 г. в России
ожидается увеличение уровня безработицы
до 9,7 %.
Проблемы с ликвидностью, рефинансированием ипотечных портфелей, поиском средств
для заимствования затронули российский финансовый рынок в конце 2007 г. в результате
нестабильности на западных финансовых рынках и повышения стоимости долгосрочных ресурсов для заимствования.
Темпы роста кредитования нефинансового
сектора, в частности, предприятий и граждан,
по данным Банка России, замедлились с 53 %
в 2007 г. до 35–40 % в текущем году.
В данной статье мы затронули проблему ликвидности только в отношении банковской деятельности как одного из возможных рисков, хотя
в настоящее время тема мирового финансового
кризиса и кризиса ликвидности в частности заслуживает отдельного детального анализа.
Регулирование риска ликвидности осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
Риск ликвидности является только риском
кредитора и прямого отношения к заемщику
не имеет.
Инвесторы несут четыре основных вида рис­
ков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.
Все виды рисков по переводным инструментам — ипотечным ценным бумагам — определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.
Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора-держателя как традиционных
долговых инструментов, так и переводных бумаг — с помощью двух механизмов:
1) путем обязательного страхования заложенной недвижимости. Страхование предмета залога при выдаче ипотечного кредита,
86
как правило, является обязательным элементом
квалифицированных ипотечных кредитов;
2) путем установления пределов значений
критериев андеррайтинга.
Квалифицированные кредиты должны удовлетворять требованиям по трем параметрам:
– максимальный ��������������������������
PTI�����������������������
(���������������������
payment��������������
-�������������
to�����������
-����������
income����
ra���
tio) — отношение ежемесячного платежа по
кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем
меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем
выше его кредитоспособность;
– максимальный LTV (loan-to-value ratio) —
отношение суммы кредита к рыночной (или
оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот
коэффициент, тем больше вероятность того,
что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;
– максимальная сумма кредита, которая
не должна превышать определенное пороговое
значение.
Следует отметить, что именно несоблюдение вышеуказанных параметров при оценке
ипотечных кредитов стало одной из основных
причин американского кризиса, в то время как
в России формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога
более жесткие и соответствуют этим требованиям.
Риск ликвидности — риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента.
Риск досрочного погашения кредита характерен в равной степени как для кредитора, так
и для инвестора. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит,
хотя запрет на досрочное погашение на первые
несколько месяцев или лет может быть специально отражен в кредитном договоре, предусматривающем целевое использование денежных средств, обеспечением по которому является залог приобретаемого жилья.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом
является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти
досрочное погашение, а рыночная процентная
Ю. С. Берестова
ставка в момент реинвестирования может быть
низкой.
Риск досрочного погашения для инвестора
является специфическим риском, присущим
переводным бумагам. Владелец долговых обязательств (инвестор) испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело
с облигациями, специально предусматривающими такую возможность в виде call������������
����������������
�����������
option�����
(опцион досрочного погашения).
Определяются несколько причин досрочного погашения кредита заемщиком. Во-первых,
заемщик может досрочно погасить весь долг
при продаже заложенной недвижимости, возможной в случае переезда заемщика, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого жилья, развода, требующего продажи
жилья. Во-вторых, заемщику выгодно производить досрочное погашение кредита, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по текущему кредиту. В-третьих, в случае
несостоятельности, когда заложенная недвижимость продается, а выручка от продажи идет
на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной задолженности
выплачивается кредитору. В-четвертых, если
происходит повреждение заложенной недвижимости в результате страхового случая (пожара, наводнения и т. д.), то ущерб возмещается страховой компанией.
Поступления в счет досрочного погашения
являются частью дохода инвестора по перевод­
ным ценным бумагам, поэтому цена перевод­
ной бумаги определяется в т. ч. и предполагаемой скоростью досрочного погашения.
Одна из проблем, связанных с риском досрочного погашения, заключается в различной толерантности каждого инвестора к этому
виду риска. Решением этой проблемы стало образование на основе переводных бумаг производных инструментов — дополнительно обеспеченных ипотечных обязательств и расщепленных ипотечных бумаг. Производные ипотечные бумаги позволяют распределить поступления по ипотечным кредитам так, что поток
платежей по пулу ипотечных кредитов распадается на инструменты, несущие в себе разную
степень риска досрочного погашения. И хотя
общая сумма риска остается неизменной, каждый класс инвесторов несет больший или
меньший риск в зависимости от конкретного
Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации
инструмента, который он приобретает. Тем самым инвестор имеет возможность выбрать инструмент с заданным уровнем чувствительности к риску досрочного погашения.
Процентный риск — риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной
ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может
быть смягчен при использовании переменной
купонной ставки. В случае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском
досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогична соответствующей реакции облигаций с опционом
досрочного погашения.
Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков:
имущественные риски, т. е. риски, имеющие
отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности (титула) на объект
­залога.
Суть первого риска: если переданная в залог
квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по
возврату кредита формально не прекратятся.
Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты
по возврату кредита банку несет не заемщик,
а страховая компания.
Риск утраты права собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки
купли-продажи становится известно о наличии
обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.
Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет
обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.
На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: 1) жизнь и здоровье
заемщика, 2) утрату или повреждение объекта
залога, 3) утрату или ограничение права собственности на объект залога (титульное страхование).
Риски ипотечного кредитования присущи
больше кредиторам и инвесторам, т. к. кредитная организация рискует больше, предоставляя
87
свои деньги, чем заемщик, который приобретает
квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика
выплачивать кредит. Все шаги по легализации и
страхованию сделки обеспечивают уверенность
заемщика в том, что в дальнейшем она не будет
аннулирована. Единственный реальный риск
для заемщика — это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение к­редита.
В данной статье мы рассмотрели влияние
ипотечных рисков на банковскую систему
и экономику страны в целом в тесной взаимо­
связи с ипотечным кризисом США и мировым
финансовым кризисом в целом. Необходимо отметить, что в нашей стране кризис ликвидности имеет противоположную схему. В России
кризис ликвидности был спровоцирован не последствиями ипотечного кризиса и высокими
ипотечными рисками, а наоборот: мировой финансовый кризис, отток иностранного капитала и инвестиций, увеличение стоимости долгосрочных ресурсов на мировых финансовых
рынках, рост американской валюты, падение
цен на нефть и другое увеличили риски в сфере ипотечного кредитования и банковской деятельности в целом.
Важнейшим условием обеспечения стабильности банковской системы является осуществление государством ряда специфических
функций, связанных с нейтрализацией факторов, влияющих на увеличение рисков ипотечного кредитования, принятие и проведение различных мероприятий, направленных
на формирование и поддержание ипотечного
кредитования на уровне низкорискового вида
банковской деятельности.
В настоящее время Правительство РФ предприняло следующие антикризисные меры,
способствующие оздоровлению банковского
­сектора:
––отмена трехлетнего моратория на использование материнского капитала с возможностью его использования для платежей по процентам или погашения ипотечных кредитов;
––предоставление отсрочки по ипотечным
платежам для граждан, попавших в сложную
финансовую ситуацию из-за кризиса (потеря работы, сокращение заработной платы);
в этих целях банкам, выдававшим ипотечные
88
кредиты, предлагается реструктурировать ссуды граждан, т. е. увеличить срок кредитования,
изменить валюту кредита и пр.;
––предоставление банкам гарантии по ипотечным кредитам и облигациям; банки под
реструктурированные ссуды смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на данные цели государством будет выделено 500 млрд р.
Агентством по ипотечному жилищному кредитованию уже разрабатывается схема гарантирования ипотечных облигаций, выпущенных банками, для поддержания процесса выдачи ими ипотечных кредитов в Российской
Федерации.
Механизм получения долгосрочных ресурсов предполагает формирование банком пула
ипотечных кредитов, передачу его с баланса
банка на баланс специализированного ипотечного агента, что дает возможность освободить
баланс банка от крупных долгосрочных активов, которые затрудняют выдачу новых ссуд;
затем агент выпускает облигации, обеспеченные ипотекой; эти ценные бумаги получают гарантию АИЖК.
Выкупать облигации сможет сам банк, а затем отдавать их в Центральный банк для получения рефинансирования.
Помимо этого, АИЖК получит от госбанков дополнительные кредитные средства —
Ю. С. Берестова
200 млрд.— на выкуп ипотечных займов.
Эти деньги будут способствовать поэтапному
выкупу ипотечных кредитов и, таким образом,
высвобождать балансы банков и предоставлять
им дополнительное фондирование.
Эти меры позволят банкам уже в 2009 г.
получить дополнительную ликвидность, которая поможет сохранить право собственности заемщиков на квартиры и в целом стабилизировать ситуацию на жилищном рынке. Возможность под залог гарантированных
АИЖК облигаций получить рефинансирование в Центральном банке позволит также стабилизировать ситуацию в банковском секторе и продолжить кредитование физических и
юридических лиц.
Зарубежный опыт, а именно ситуация на
ипотечном рынке США стала показательной
для России, т. к. можно проследить проблемы,
которые возникли на западных рынках, и попытаться их избежать в России. В частности,
это касается выдачи низкокачественных кредитов.
Таким образом, в условиях современного этапа развития ипотечного рынка России
объективно востребована необходимость минимизации всех рисков ипотечного кредитования, в качестве одного из важнейших способов стабилизации и дальнейшего эффективного развития банковской системы.