Налогообложение элитной жилой недвижимости

Налогообложение элитной жилой недвижимости
14 июня 2012 года
Казначейство Великобритании опубликовало консультационную статью
«Обеспечение
справедливого налогообложения сделок с жилой недвижимостью», которая подробно
описывает предлагаемые правительством Великобритании поправки к текущему режиму
налогообложения элитной жилой недвижимости.
История вопроса
Новый режим налогообложения нацелен на борьбу с налоговыми злоупотреблениями в
случаях,
когда
владение
объектами
жилой
недвижимости
осуществляется
через
юридические и иные лица. Дополнительная налоговая нагрузка будет возникать при
покупке, в течение срока владения и при продаже объекта жилой недвижимости. На
данный момент новый налоговый режим применяется только к объектам жилой
недвижимости стоимостью свыше £2 миллионов.
Целью
введения
нового
налогового
режима
является
не
только
привлечение
дополнительных налоговых сборов в бюджет от владельцев элитной недвижимости, но и
ограничение использования холдинговых структур (так называемых, «оболочек»)
новых
приобретений
и
для
объектов
жилой
недвижимости,
владение
для
которыми
осуществляется через существующие холдинговые структуры.
Гербовый сбор при покупке
Прямое владение физическими лицами
С 22 марта 2012 года при приобретении объекта недвижимости стоимостью свыше £2
миллионов (элитная недвижимость) уплачивается гербовый сбор в размере 7% (ранее
ставка сбора составляла 5%). К объектам элитной недвижимости применяются все
правила и льготы, предусмотренные текущим налоговым режимом, в том числе, правило о
том, что приобретение шести или более объектов жилой недвижимости в ходе одной
сделки не рассматривается приобретением объекта жилой недвижимости для целей
применения гербового сбора.
Непрямое владение
С 21 марта 2012 года гербовый сбор по ставке 15% применяется при приобретении
объекта недвижимости (или доли в нем), рассчитанного на одну семью (“single dwelling”),
стоимостью более £2 миллионов, если покупатель не является физическим лицом. Для
целей применения новых правил определение лица, не являющимся физическим,
включает в себя компанию, партнерство, в котором хотя бы один партнер является
компанией, или коллективную инвестиционную схему, и применяется как к британским, так
и иностранным лицам.
Сбор по ставке 15% является нововведением, а не изменением предыдущего режима
применения гербового сбора к объектам жилой недвижимости. Так, ранее при покупке
жилого здания, где каждая квартира (исключая «пентхаусы») стоила менее £2 миллионов,
гербовый сбор составлял 4%, поскольку приобретение шести или более объектов
недвижимости не рассматривалось как приобретение жилой недвижимости. Согласно
новому режиму это положение не применяется в случае, если данные объекты
недвижимости приобретаются лицами, не являющимися физическим в соответствии с
указанным определением. Поэтому приобретение квартир в здании (как в нашем примере)
будет рассматриваться как приобретение жилой недвижимости для целей расчета
гербового сбора (в зависимости от стоимости каждой квартиры), а приобретение
«пентхауса»
будет
облагаться
гербовым
сбором
по
ставке
15%,
поскольку
его
предполагаемая стоимость для целей гербового сбора составляет более £2 миллионов.
Таким образом, покупка объекта жилой недвижимости, например, стоимостью £3 миллиона
лицом, не являющимся физическим, будет облагаться гербовым сбором в размере 15%.
Исключения из положений о 15%-ом гербовом сборе
Так как новый сбор по ставке 15% применяется как к британским, так и иностранным лицам,
могут
возникнуть
ситуации,
когда
структурирование
владения
объектами
жилой
недвижимости не является налоговым злоупотреблением. Для того чтобы смягчить
негативные последствия в таких случаях, были введены исключения для определенных
классов покупателей, в том числе: для девелоперских компаний, работающих на рынке
более
двух
лет;
и
компаний,
(доверительные управляющие
выполняющих
роль
доверительных
управляющих
- физические лица не являются плательщикам данного
сбора). Однако это освобождение не распространяется на компании, деятельностью
которых является сдача жилой недвижимости в аренду.
Номинальные владельцы
Номинальные владельцы и доверительные управляющие без активных обязанностей (bare
trustees) не будут приниматься во внимание для целей применения нового гербового сбора;
возникновение обязанности по уплате сбора будет зависеть от статуса фактического
бенефициарного владельца. Это позволяет продолжить использование номинальных
компаний для защиты конфиденциальности владения.
Ежегодный сбор
C 1 апреля 2013 года к объектам жилой недвижимости, находящимся во владении лиц, не
являющихся физическими, будет применяться новый дополнительный ежегодный сбор.
Данное положение будет применяться как к новым покупателям, так и к существующим
владельцам недвижимости. Более того, новый сбор будет применяться к любому
владельцу жилой недвижимости, включая собственников (“freeholders”) и долгосрочных
арендаторов (“leaseholders”), при этом для целей применения сбора стоимость объектов
недвижимости будет определяться отдельно для каждой категории владельцев.
Величина сбора будет зависеть от стоимости объекта недвижимости.
Стоимость
£2м до £5м
£5м до £10м
Ежегодный
£15,000
£35,000
£10м до £20м
£70,000
Свыше £20м
£140,000
сбор
Размер сбора будет расти каждый год в соответствии с индексом потребительских цен, но
рамки категорий меняться не будут.
Владельцы
должны
определять
стоимость
недвижимости
самостоятельно,
однако
налоговые органы могут проверить произведенную оценку. Первый сбор в 2013 году будет
рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта на 1 апреля 2012 года или на дату
приобретения, если оно произошло позднее. Далее объекты недвижимости будут
оцениваться на дату покупки или при передаче прав владения (например, сдачи в
долгосрочную аренду, «lease»), или каждые пять лет (то есть на 1 апреля 2017 года для
объектов, которые уже находятся во владении).
Законодательство не содержит требования о привлечении независимых оценщиков,
однако налогоплательщику может быть начислен штраф, если его оценка впоследствии
будет оспорена налоговыми органами.
Налог на доход от прироста капитала при продаже
С 6 апреля 2013 года планируется введение налога на доходы от прироста капитала для
иностранных лиц, не являющихся физическими, при реализации активов, которые «прямо
или
косвенно
представляют
Великобритании».
Этот
налог
собой
жилую
имеет
более
недвижимость,
широкую
сферу
расположенную
применения,
в
чем
рассмотренные выше гербовые сборы.
Во-первых, данный налог применяется к более широкому кругу лиц, включая любых
иностранных
доверительных
управляющих
и
администраторов/исполнителей
наследственного имущества (в том числе физических лиц, исполняющих данные
обязательства). Однако освобождение от налогообложения может применяться в случае,
если недвижимость является основным местом проживания бенефициарного владельца (в
соответствии с правилами «principle private residence relief»).
Во-вторых, налог будет возникать не только в случае прямой продажи объекта
недвижимости, но также при продаже акций компании, более 50% стоимости которой
составляет жилая недвижимость, расположенная в Великобритании.
Налоговая ставка пока официально не объявлена, но предполагается, что она будет в
пределах от 20% до 28%. Налог будет рассчитываться на доход от прироста капитала с
момента
приобретения
объекта.
Автоматическая
переоценка
налоговой
базы
не
предусмотрена.
Заключение
Новые правила радикально меняют существующий налоговый режим для владельцев
объектов жилой недвижимости в Великобритании, которые не являются резидентами
Великобритании. Теперь для того, чтобы выбрать наиболее эффективную структуру
владения,
необходимо
ориентироваться
на
ключевые
задачи
покупателя
или
существующего владельца, а также учитывать совокупность обстоятельств в каждом
конкретном случае.
Необходимо также отметить, что в апреле 2013 года предполагается введение общих
правил о противодействии уклонению от налогообложения, которые будут применимы к
гербовому сбору и налогу на прирост капитала. Поэтому структуры, созданные в
соответствии с буквальным текстом законодательства, но не соответствующие его духу,
могут быть с большой вероятностью оспорены налоговыми органами в будущем.
Какие возможности есть у покупателей? Что необходимо предпринять владельцам?
Потенциальным покупателям
Для многих покупателей гербовый сбор при приобретении недвижимости в размере 15% и
ежегодные сборы сделают приобретение через юридическое лицо неприемлемым. Если
основной задачей при этом является избежание налога на наследство, то имеет смысл
рассмотреть другие варианты планирования, такие как ипотечное кредитование или
страхование. Если предпочтительным является прямое владение, то для защиты
конфиденциальности бенефициара могут использоваться номинальные компании.
Для ряда покупателей эффективным может быть использование дискреционных трастов,
на которые не распространяется режим 15%-го гербового сбора, ежегодные сборы и,
возможно, налог на доход от прироста капитала. В этом случае также можно учитывать и
планировать обязанность по налогу на наследство, которая возникает по истечении
1
каждых последующих 10-летних интервалов, а не в момент наследования . Существуют
варианты планирования, которые позволяют отсрочить обязательство по налогу на
наследство, однако их применение ограничено общими правилами о противодействии
уклонению от налогообложения и некоторыми другими законодательными положениями.
Владельцам недвижимости
Владельцам необходимо определиться, какие действия они должны предпринять до 1
апреля
2013
года.
В
первую
очередь,
стоит
оценить
последствия
сохранения
существующей структуры. Если владение осуществляется через компанию, необходимо
1
Данные комментарии по налогообложению траста в отношении налога на наследство не
являются полными.
учитывать, что в настоящий момент применение гербового сбора к продаже акций такой
компании не предусмотрено. Соответственно, покупатель может предпочесть заплатить
премию к стоимости акции с учетом потенциальной экономии на уплате гербового сбора по
ставке 15%. Однако данное преимущество необходимо сопоставить с возможными
расходами покупателя по уплате ежегодного сбора и налога на доход от прироста капитала
при продаже, которые могут применяться с апреля 2013 года.
Для тех лиц, которые желают сохранить структуру владения с использованием компании,
рекомендуется переоценить базовую стоимость объекта с учетом текущей рыночной
стоимости для уменьшения налога на доход от прироста капитала в будущем. Однако если
бенефициары являются резидентами Великобритании, или акциями компании владеет
траст, такая переоценка должна применяться только после детального анализа, поскольку
она может привести к возникновению налоговых последствий в Великобритании.
Лица, рассматривающие реструктуризацию владения и передачу объекта в прямое
владение, должны оценить налоговые последствия такой реорганизации, например, если
бенефициар, являясь резидентом Великобритании, использует объект недвижимости на
безвозмездной основе.
Если владелец рассматривает варианты реструктуризации владения (замены), ему
необходимо руководствоваться теми же факторами, что и покупателям объектов жилой
недвижимости с учетом новых правил.
Выводы
Прежде всего, мы рекомендуем действовать осмотрительно. Владельцы недвижимости, на
которых распространяются данные нововведения, должны оценить текущую структуру
владения для определения возможных вариантов действий и их последствий. Однако до
тех пор, пока не появится проект законодательства (ожидается, что это должно произойти
осенью 2012 года), мы не рекомендуем проводить реструктуризацию.
За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь к Вашему основному
контактному лицу.
Данная статья содержит исключительно общую информацию и не является юридической
консультацией. Для консультации обращайтесь к юристам нашей компании.