Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости

Правительство Российской Федерации
ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Финансовый университет)
Методические рекомендации
по оценке рыночной стоимости объектов
федерального аэродромного имущества и
величины арендной платы за их использование
Москва 2010
Содержание
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ....................................................................................................................................................... 4
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................................................................. 7
1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ............................................................................................................................... 9
1.1 ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ........................................................................................ 9
1.2 СПЕЦИФИКА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ АЭРОДРОМОВ. .......................................................... 10
1.3 ВИД СТОИМОСТИ АКТИВОВ .............................................................................................................................. 10
1.4 КЛАССИФИКАЦИЯ АКТИВОВ ............................................................................................................................. 11
2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ........................................................... 14
2.1 ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ................................................................................................................................ 14
2.1.1 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках затратного подхода ................................. 14
2.1.2 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках сравнительного подхода ........................... 15
2.1.3 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках доходного подхода ..................................... 17
2.2 СБОР И АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ ...................................................................................................... 19
2.3 ПРОВЕРКА И ТЕСТИРОВАНИЕ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ .................................................................................. 21
3 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
АЭРОПОРТА (АЭРОДРОМА) .............................................................................................................................. 22
3.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АЭРОПОРТА (АЭРОДРОМА) ....................... 22
3.1.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса аэродрома в рамках затратного
подхода.............................................................................................................................................................. 22
3.1.2 Идентификация объекта оценки .......................................................................................................... 22
3.1.3 Описание методов, используемых в рамках затратного подхода ..................................................... 27
3.1.4 Описание расчета стоимости воспроизводства/замещения оцениваемых объектов .................... 28
3.1.5 Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов ....................................................... 37
3.1.6 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования ........................................................................ 40
3.1.7 Описание методики оценки зданий, сооружений и земельных участков неспециализированного
назначения (неспециализированные имущественные комплексы)............................................................... 44
3.1.8 Описание условий отказа от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости
имущественного комплекса аэропорта ......................................................................................................... 46
3.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АЭРОПОРТА (АЭРОДРОМА) .............. 46
3.2.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода. ...... 46
3.2.2 Описание методов, используемых в рамках сравнительного подхода .............................................. 47
3.3 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО
КОМПЛЕКСА АЭРОПОРТА (АЭРОДРОМА) ................................................................................................................. 48
3.4 МОНИТОРИНГ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ. ........................................................................................................ 48
3.4.1 Анализ и тенденции развития сделок по аэропортам и аэродромным комплексам. ....................... 49
3.4.2 Анализ среднеотраслевых показателей деятельности по аэропортовым комплексам .................. 51
3.5 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АЭРОПОРТА (АЭРОДРОМА) ........................ 54
3.5.1 Общие положения ................................................................................................................................... 54
3.5.2 Определение рыночной стоимости инвестированного капитала оператора аэропорта .............. 55
3.5.3 Формирование основных предпосылок расчета .................................................................................. 57
3.5.4 Определение длительности прогнозного периода ............................................................................... 58
3.5.5 Определение основных макроэкономических и отраслевых показателей ......................................... 58
3.5.6 Прогнозирование денежного потока .................................................................................................... 59
3.5.7 Расчет ставки дисконтирования.......................................................................................................... 69
3.5.8 Определение величины инвестированного капитала оператора, осуществляющего аэропортовую
деятельность в рассматриваемом аэропорту ............................................................................................. 75
3.5.9 Определение рыночной стоимости оборотного капитала, нематериальных активов и
материальных активов не являющихся федеральным имуществом .......................................................... 75
3.5.10 Определение рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества .............. 76
3.5.11 Особенности оценки рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества
реконструируемых аэропортов ...................................................................................................................... 76
3.5.12 Особенности оценки рыночной стоимости аэропортов.................................................................. 78
3.5.13 Описание условий отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости
имущественного комплекса аэропорта ......................................................................................................... 78
4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ .............................................................................................. 79
5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
АЭРОПОРТОВОГО КОМПЛЕКСА .................................................................................................................... 80
5.1 ЮРИДИЧЕСКАЯ БАЗА ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ ОБЪЕКТА - АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
АЭРОПОРТОВОГО КОМПЛЕКСА ............................................................................................................................... 80
5.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ. ........................................................................................... 86
5.2.1 Расчет величины арендной платы без учета операционных расходов и капитальных затрат ... 86
5.2.2 Расчет коэффициента капитализации для объектов федерального имущества............................ 86
5.2.3 Расчет величины арендной платы с учетом операционных расходов ............................................. 87
6 СТРУКТУРА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ .......................................................................................................................... 88
ПРИЛОЖЕНИЯ К МЕТОДИЧЕСКИМ РЕКОМЕНДАЦИЯМ ...................................................................... 90
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СРЕДНИЕ СРОКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ, ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
И ПРОЧЕГО ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ................................................................................................................... 91
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОРМА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО АЭРОДРОМНОГО ИМУЩЕСТВА И ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. ................................................................................................................................................... 96
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО АКТУАЛИЗАЦИИ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОГО АЭРОДРОМНОГО ИМУЩЕСТВА И ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ. ................................................................................................................................................. 101
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В НАСТОЯЩИЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ. ............ 102
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. АНАЛИЗ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ПРОЕКТАМ, ПРОВЕДЕННЫЙ
МЕТОДОЛОГОМ. ................................................................................................................................................... 103
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ПО АЭРОПОРТОВЫМ КОМПЛЕКСАМ. ............ 104
Таблицы
Таблица 1. Классификация аэропортов по объему пассажирских перевозок. ..................................................... 11
Таблица 2. КОДОВЫЙ ЭЛЕМЕНТ 1....................................................................................................................... 12
Таблица 3. КОДОВЫЙ ЭЛЕМЕНТ 2....................................................................................................................... 12
Таблица 4. Аэродромы разделяются на 6 классов: ................................................................................................. 12
Таблица 5. Список источников информации для Методических рекомендаций ................................................ 19
Таблица 6. Ориентировочные средние удельные показатели по четырем классам аэропортов в ценах
строительства Московской области по состоянию на 01.01.2010г. ...................................................................... 29
Таблица 7. Рекомендуемые средние сроки службы объектов недвижимости аэропортового комплекса: ....... 33
Таблица 8. Дополнительные затраты по подготовке к использованию технологического оборудования по
группам оборудования .............................................................................................................................................. 41
Таблица 9. Параметрическое описание функции Ω, зависящей от фактического возраста и фактического
пробега, для различных видов автотранспортных средств. .................................................................................. 43
Таблица 10. Перечень корректировок на основные различия ............................................................................... 45
Таблица 11. Основные статьи прогноза для объектов коммерческого назначения ............................................ 46
Таблица 12. Анализ сделок по российским аэропортовым комплексам в период 2004-2010гг ......................... 49
Таблица 13. Удельный вес внеобротных и оборотных активов в структуре баланса компаний-операторов за
2008-2009гг.: .............................................................................................................................................................. 52
Таблица 14. Удельный вес оборотных пассивов в структуре баланса компаний-операторов за 2008-2009гг.:52
Таблица 15. Удельный вес собственного оборотного капитала (СОКа) в выручке компаний-операторов за
2008-2009гг. ............................................................................................................................................................... 52
Таблица 16. Коэффициенты операционной рентабельности компаний-операторов за 2008-2009гг. ................ 52
Таблица 17. Структура себестоимости компаний-операторов:............................................................................. 53
Таблица 18. Удельный вес зданий, сооружение и машин и оборудования в общей структуре основных
средств компаний-операторов:................................................................................................................................. 53
Таблица 19. Алгоритм расчета рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества путем
составления экономического баланса...................................................................................................................... 54
Таблица 20. Общий алгоритм расчета денежного потока на инвестированный капитал ................................... 56
Таблица 21. Алгоритм расчета денежного потока в прогнозном периоде ........................................................... 57
Таблица 22. Основные натуральные показатели деятельности оператора аэропорта ........................................ 59
Таблица 23. Алгоритм прогнозирования амортизационных отчислений ............................................................ 63
Таблица 24. Алгоритм расчета избытка / недостатка оборотного капитала ........................................................ 67
Таблица 25. Алгоритм прогнозирования изменений оборотного капитала ......................................................... 68
Таблица 26. Алгоритм расчета денежного потока в прогнозном периоде ........................................................... 68
Таблица 27. Алгоритм расчета степени риска ........................................................................................................ 71
Таблица 28. Алгоритм расчета степени риска ........................................................................................................ 71
Таблица 29. Алгоритм расчета ставки CAPM ......................................................................................................... 72
2
Таблица 30. Алгоритм расчета стоимости заемного капитала .............................................................................. 72
Таблица 31. Алгоритм расчета ставки WACC ........................................................................................................ 74
Таблица 32. Алгоритм расчета постпрогнозной стоимости компании - оператора ............................................ 74
Таблица 33. Алгоритм расчета инвестированного капитала компании - оператора ........................................... 75
Таблица 34. Алгоритм расчета рыночной стоимости объектов федерального имущества ................................ 76
Таблица 35. Юридические компетенции определения рыночной величины арендной платы .......................... 80
Таблица 36. Сроки жизни общего перечня групп машин и оборудования .......................................................... 91
Таблица 37. Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального
аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование с учетом услуг по актуализации
и экспертизе отчетов и заключений ......................................................................................................................... 98
Таблица 38. Анализ объемов работ при оказании услуг по актуализации отчета об оценке рыночной
стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их
использование ............................................................................................................................................................ 99
Таблица 39. Обоснование корректировок тарифов при оказании услуг по оценке рыночной стоимости
объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование........... 100
Таблица 40. Анализ сделок по аренде по российским аэропортовым комплексам в 2009г: ............................ 104
Рисунки
Рисунок 1. Схематическое расположение объектов на ситуационном плане аэродромного комплекса .......... 24
Рисунок 2. Схема принятия решения оценки рыночной стоимости земельного участка ................................... 39
Рисунок 3. Схема построения экономического баланса предприятия ................................................................. 54
Рисунок 4. Схема процедуры прогнозирования выручки компании-оператора.................................................. 61
Рисунок 5. Схема прогнозирования амортизационных отчислений для существующих основных фондов .... 63
Рисунок 6. Схема прогнозирования амортизационных отчислений для вновь вводимых основных фондов .. 64
Рисунок 7. Уровень установленной арендной платы, относительно уровня доходов и расходов компании: 105
Основными стратегическими целями ФГУП «АГА» является обеспечение интересов Российской
Федерации в сфере управления, эффективного использования, учета и сохранности федерального
имущества аэродромов гражданской авиации, а также соблюдение экономических интересов
Российской Федерации при осуществлении сделок с федеральным имуществом аэродромов
гражданской авиации.
Методические рекомендации представляют собой разработанный рабочий документ, с помощью
которого может достигаться эффективное управление имуществом аэродромных комплексов для
обеспечения конкурентоспособности рынка аэропортовых услуг, а также всестороннее
обеспечение интересов Российской Федерации в области национальной безопасности.
3
Определения
Классификационное число воздушного судна (ACN) - число, выражающее относительное
воздействие воздушного судна на искусственное покрытие для установленной категории
стандартной прочности основания.
Классификационное число покрытия (PCN) - число, выражающее несущую способность
искусственного покрытия для эксплуатации без ограничений.
Контрольная точка аэродрома (КТА). Точка, определяющая географическое местоположение
аэродрома. КТА располагается вблизи геометрического центра аэродрома. Местоположение КТА
измеряется в градусах, минутах и секундах.
Аэродром - участок земли или поверхности воды с расположенными на нем зданиями,
сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки
воздушных судов. Аэродромы подразделяются на гражданские аэродромы, аэродромы
государственной авиации, аэродромы экспериментальной авиации и т.д.
Аэропорт - комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения,
предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и
имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других
работников.
Международный аэропорт - аэропорт, который открыт для приема и отправки воздушных судов,
выполняющих международные воздушные перевозки, и в котором осуществляется таможенный,
пограничный, санитарно-карантинный и иной контроль. Решение об открытии аэродрома для
выполнения международных полетов воздушных судов или международного аэропорта
принимается Правительством Российской Федерации. Порядок открытия или закрытия аэродрома
либо аэропорта устанавливается федеральными авиационными правилами.
Летное поле аэродрома - часть аэродрома, на которой расположены одна или несколько летных
полос, рулежные дорожки, перроны и площадки специального назначения.
Летная полоса (ЛП) — часть летного поля аэродрома, включающая взлетно-посадочную полосу и
примыкающие к ней спланированные и в отдельных случаях уплотненные, а также укрепленные
грунтовые участки, предназначенные для уменьшения риска повреждения воздушных судов,
выкатившихся за пределы взлетно-посадочной полосы.
Взлетно-посадочная полоса (ВПП) — часть ЛП, специально подготовленная и оборудованная для
взлета и посадки воздушных судов. ВПП может иметь искусственное покрытие (ИВПП) или
грунтовое (ГВПП).
Рулежная дорожка (РД) — часть летного поля аэродрома, специально подготовленная для руления
и буксировки воздушных судов. РД могут быть магистральные (МРД), соединительные,
вспомогательные.
Перрон — часть летного поля аэродрома. предназначенная для размещения воздушных судов в
целях посадки и высадки пассажиров, погрузки и выгрузки багажа, почты и грузов, а также других
видов обслуживания.
Место стоянки воздушного судна (МС) — часть перрона или площадки специального назначения
аэродрома, предназначенная для стоянки воздушного судна с целью его обслуживания и хранения.
Аэродромные сооружения включают в себя грунтовые элементы летного поля, грунтовые
основания, аэродромные покрытия, водоотводные и дренажные системы, а также специальные
площадки и конструкции.
Грунтовые основания — спланированные и уплотненные местные или привозные грунты,
предназначенные для восприятия нагрузок, распределенных через конструкцию аэродромного
покрытия.
Аэродромные покрытия — конструкции, воспринимающие нагрузки и воздействия от воздушных
судов, эксплуатационных и природных факторов, которые включают:
4
верхние слои (слой), именуемые в дальнейшем «покрытие», непосредственно
воспринимающие нагрузки от колес воздушных судов, воздействия природных факторов
(переменного температурно-влажностного режима, многократного замораживания и
оттаивания, влияния солнечной радиации, ветровой эрозии), тепловые и механические
воздействия газовоздушных струй авиационных двигателей и механизмов,
предназначенных для эксплуатации аэродрома, а также воздействие антигололедных
химических средств,
нижние слои (слой), именуемые в дальнейшем «искусственное основание»,
обеспечивающие совместно с покрытием передачу нагрузок на грунтовое основание,
которые помимо несущей функции могут выполнять также дренирующие,
противозаиливающие, термоизолирующие, противопучинные, гидроизолирующие и
другие функции.
Водоотводные и дренажные системы — система сооружений, предназначенных для отвода воды с
поверхности покрытий и понижения уровня подземных вод с целью обеспечения необходимой
устойчивости грунтового основания и слоев аэродромного покрытия при восприятии нагрузок в
расчетный период наибольшего увлажнения грунтов, а также исключения аквапланирования колес
самолетов при движении по ИВПП.
Специальные конструкции (струеотклоняющие щиты, швартовочные и заземляющие устройства,
заглубленные каналы, колодцы, светосигнальное оборудование и др.), воспринимающие усилия от
ветровых, колесных нагрузок, газовоздушных струй авиадвигателей и др., предназначены для
обеспечения нормальной безопасной эксплуатации воздушных судов на различных участках
аэродрома.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден
на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение,
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки,
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было,
платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (Федеральный стандарт оценки
(ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года
№255).
Подходы к оценке (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1),
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256):
утвержденный приказом
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта
оценки, с зачетом износа и устареваний,
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах,
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного
метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
5
(Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года №256).
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки (Федеральный стандарт оценки (ФСО №1),
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).
Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект
оценки участниками совершенной или планируемой сделки (Федеральный стандарт оценки (ФСО
№1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при
использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)
результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральный
стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 года №256).
Величина арендной платы (ВА) – сумма арендной платы, применяемая к установленному в
договоре аренды (в задании на оценку) расчетному периоду времени и расчетной единице
(аэродром, другое) для вычисления арендного платежа. При определении арендной платы
предполагается, что арендодатель и арендатор действуют свободно (без принуждения) и
полностью осведомлены об условиях сделки.
Расчетный период (РП) – период времени на который устанавливается величина арендной платы.
Определяется условиями договора аренды (задания на оценку).
Сокращения и терминология, используемая в Методических рекомендациях:
ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)) – ФГУП «АГА»,
объекты федерального аэродромного имущества, имущественный комплекс аэропорта,
аэродром, аэропортовый комплекс, активы, и т.д. – данная терминология используется по
тексту Методических рекомендаций и несет определенную смысловую нагрузку в
заданном контексте раздела,
величина арендной платы за использование активов, величина арендной платы, величина
годовой арендной платы, арендный платеж, ставка арендной платы и т.д. - данная
терминология используется по тексту Методических рекомендаций и обозначает величину
арендной платы за использование объектов федерального аэродромного имущества.
6
Введение
Методические рекомендации (далее – «Методология»), отраженные в настоящем документе,
призваны обеспечить требования, предъявляемые к оценочным организациям, предоставляющим
услуги по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и
величины арендной платы за их использования.
Методология обеспечивает решение основных целей и задач:
формирование единых подходов и методов к оценке объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использование,
сбор, изучение и систематизация основной информации, с целью ее дальнейшего
использования в процессе оценки рыночной стоимости объектов,
проведение классификации объектов аэродромного комплекса с целью формирования
групп специализированного и неспециализированного имущества, а также проведение
группировки по типам основных средств,
анализ структуры и состава имущественных комплексов аэродромов с целью определения
доли, закрепленной на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Администрация
гражданских аэропортов (аэродромов)»,
разработку практических рекомендаций по расчету рыночной стоимости аэродромного
имущества, подлежащего оценке, с учетом эффективности его использования,
расчет оптимальной величины арендной платы, с учетом специфики каждого
имущественного комплекса аэродрома в целом и конкретно каждой единицы, входящей в
состав арендуемого имущества,
совершенствование механизмов взаимодействия с органами и организациями,
являющимися потребителями отчета об оценке объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использования.
В основе Методологии лежит системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику
исследуемого объекта. В работе использованы количественные и качественные методы
исследования рынка, анализа
деятельности компании-оператора, эксплуатирующего
имущественный комплекс аэродрома, различные подходы к оценке имущества и определению
рыночной величины арендной платы.
Рыночная величина арендной платы в данной Методологии определяется как оплата, за которую
могут быть сданы в аренду объекты аэродромного комплекса, закрепленные на праве
хозяйственного ведения за ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)», на
дату оценки при типичных рыночных условиях, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией.
В разработке концептуального подхода к определению рыночной величины арендной платы лежит
принцип осведомленности, т.е. предполагается, что арендодатель и арендатор действуют свободно
(без принуждения) и полностью осведомлены об условиях сделки, обозначенных в договоре
аренды (срок аренды, ответственность сторон, порядок расчетов, изменения ставок и прочие
условия договора аренды).
Для методического обеспечения процесса оценки объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использования в Методологию были включены
следующие основные разделы:
Определения
Введение
Цели и задачи
7
Идентификация объекта оценки и его специфика
Классификация активов
Информационное обеспечение процесса оценки
Выбор и применение подходов и методов к оценке имущества
Согласование итоговых величин и анализ сходимости результатов оценки
Определение рыночной величины
аэродромного комплекса
арендной платы
за
пользование
имуществом
Форма технического задания к Договору на оказание услуг по оценке
Структура отчета об оценке
Приложения к Методическим рекомендациям, включая формы технического задания на
оказание услуг по оценке, формирования тарифов на оказание услуг по оценке, с учетом
объема оказания услуг, методические рекомендации по актуализации отчета об оценке и
порядок внесения изменений в Методические рекомендации
При выполнении работ по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использования, в рамках сотрудничества с ФГУП
«АГА», Оценщиков должен руководствоваться настоящими Методическими рекомендациями.
При отступлении от требований настоящих Методических рекомендаций Оценщик должен в
Отчете привести причины и обоснование отступлений.
8
1. Цели и задачи оценки
В ходе формулирования задания на оценку необходимо выделить основные моменты в
соответствии с действующим законодательством:
объект оценки,
имущественные права на объект оценки,
цель оценки,
предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения,
вид стоимости,
дата оценки срок проведения оценки,
допущения и ограничения, на которых должна основаться оценка.
1.1 Имущественный комплекс как объект оценки
При определении стоимости имущественного комплекса аэропорта необходимо провести
идентификацию для определения его: структуры, местоположения, типа, количества инвентарных
единиц, сведений о первоначальной и остаточной балансовых стоимостях, годах постройки и
постановке на баланс, средних нормах по амортизационным группам. А также обозначить
типичные конструктивные технологические характеристики по основным группам активов.
Определение имущественных прав на объекты, входящие в структуру имущественного комплекса
должны определяться в соответствии с законодательством, действующим на территории РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает понятия «имущественный
комплекс», но при этом обозначает в качестве отдельного объекта предприятие и дает его
определение.
Имущественный комплекс, используется для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки
обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или
договором (ст. 132 ГК РФ).
В договоре на проведение работ по оценке, а также в техническом задании на оценку
формируются цели и задачи оценки. В дальнейшем оценка производится в соответствии с
установленными критериями.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения обозначает
дальнейшую реализацию управленческого решения с использованием результатов оценки.
Исходя из предполагаемого использования результатов оценки, видом стоимости является
рыночная стоимость. Данный вид стоимости указывается в договоре на оценку и техническом
задании к договору на оценку.
Дата оценки срок проведения оценки указывается в соответствии с договором на оценку.
Допущения и ограничения, на которых должна основаться оценка выносятся в отдельный пункт,
где обозначаются основные условия, в которых проводилась оценка, степень достоверности
информации, а также нетипичные факты и критерии, оказывающие влияние на результаты.
9
1.2 Специфика оценки имущественных комплексов аэродромов.
В основной состав активов комплекса сооружений аэродрома входят следующие типовые
единицы:
существующий землеотвод,
взлетно-посадочная полоса (ВПП),
рулежные дорожки,
перрон,
здания терминала,
вспомогательные здания аварийно-спасательных служб аэропорта,
вспомогательные здания прочих аэродромных служб аэропорта,
трансформаторные подстанции,
внутриплощадочные дороги,
сети электроснабжения, очистные сооружения, сети водоснабжения, канализации,
теплоснабжения, газоснабжения и т.д.,
светосигнальное оборудование,
радиолокационное оборудование и метеооборудование,
и т.д.
Структура и состав имущественного комплекса может варьироваться в зависимости от
функционального зонирования, технологических процессов, а также градостроительных решений
в существующей застройке и класса аэропорта.
1.3 Вид стоимости активов
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255:
№2),
утвержденному
приказом
«Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден
на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
10
1.4 Классификация активов
При проведении оценки первоначально осуществляется основная классификация активов на –
операционные и неоперационные, к которым относятся инвестиционные, излишние, для будущего
развития.
Классификация операционных активов по видам:
специализированное - имущество, которое редко продается (или не продается), иначе как
в составе бизнеса или организации в силу его уникальности, обусловленной
специализированным характером, структурой, размером или иными свойствами,
неспециализированное - имущество, которое обычно продается на рынке.
Основные классы активов включают типовые группы:
земля,
здания,
сооружения,
машины и оборудование,
транспортные средства,
хозяйственный инвентарь,
и т.д.
Выбор подхода к оценке объектов имущества определяется характером активов и задачами
оценки.
Классификация аэропортов по объему пассажирских перевозок
Класс аэропорта определяется годовым объемом пассажирских перевозок, то есть суммарным
количеством всех прилетающих и вылетающих пассажиров, включая транзитных пассажиров.
Таблица 1. Классификация аэропортов по объему пассажирских перевозок.
Класс аэропорта
I
II
II
IV
V
Годовой объем пассажирских перевозок,
тыс. человек
10000-7000
7000-4000
4000-2000
2000-500
500-100
Аэропорты с годовым объемом перевозок более 10000 тыс. человек относятся к внеклассным, а с
годовым объемом перевозок менее 100 тыс. человек - к неклассифицированным.
Международная классификация аэродромов
В соответствии с руководящими документами ИКАО классификация аэродромов осуществляется
по кодовому обозначению.
Кодовое обозначение состоит из двух элементов. Элемент 1 является номером, основанным на
длине летной полосы, а элемент 2 является буквой, соответствующей размаху крыла самолета и
расстоянию между внешними колесами основного шасси в соответствии с таблицей 3:
11
Таблица 2. КОДОВЫЙ ЭЛЕМЕНТ 1
Кодовый номер
1
2
3
4
Длина ВПП
< 800 м
800—1200 м
1200—1800 м
> 1800 м
Таблица 3. КОДОВЫЙ ЭЛЕМЕНТ 2
Кодовая буква
А
В
С
D
Е
Размах крыла
< 15 м
15—24 м
24—36 м
36—52 м
52—60 м
колея основного шасси
< 4,5 м
4,5—6 м
6—9 м
9—14 м
9—14 м
Пример: Самолет Ил-62М с расчетной длиной взлета при стандартных атмосферных условиях 3
280 м, размахом крыла 43,2 м и расстоянием между внешними колесами основного шасси 8,0 м
соответствует по классификации аэродрому 4D.
Классификация аэродромов в России
По длине ВПП и несущей способности покрытия:
На каждом аэродроме определяется его класс, а на многополосном аэродроме - также класс
каждой ИВПП.
Таблица 4. Аэродромы разделяются на 6 классов:
Показатель
Минимальная длина ИВПП в
стандартных условиях, м
Ширина ИВПП, м
А
3200
Б
2600
60
45
Класс ИВПП
В
Г
1800
1300
42
Д
1000
Е
500
28
21
35
Класс аэродрома определяется
a. на однополосных аэродромах - классом ИВПП,
b. на многополосных аэродромах - классом ИВПП, имеющей наибольшую длину в
стандартных условиях.
По взлѐтной массе принимаемых самолѐтов
вне класса (без ограничения массы) — Ан-124, Ан-225, А380 и т. п.,
1-го класса (75 т и более) — Ту-154, Ил-62, Ил-76 и т. п.,
2-го класса (от 30 до 75 т) — Ан-12, Як-42, Ту-134 и т. п.,
3-го класса (от 10 до 30 т) — Ан-24, Ан-26, Ан-72, Ан-140, Як-40 и т. п.,
4-го класса (до 10 т) — Ан-2, Ан-3Т, Ан-28, Ан-38, Л-410, М-101Т и т. п.,
У аэродромов вне класса длина ВПП составляет обычно 3500-4000 м, 1 класса — 3000-3200 м, 2
класса — 2000—2700 м, 3 класса — 1500—1800 м, 4 класса — 600—1200 м. Гражданские
аэродромы 3 и 4 класса относятся к аэродромам местных воздушных линий (МВЛ).
Таким образом, 1 класс примерно соответствует классу А, 2 класс — Б, 3 класс — В и Г, 4 класс —
Д. К классу Е относятся полевые и временные аэродромы, посадочные площадки.
12
Назначение аэродромов
гражданские (для перевозки гражданских пассажиров и грузов, входят в состав
аэропортов),
экспериментальные (для испытания авиационной техники на заводах и полигонах),
государственные,
военные (для решения задач оборонного характера, несения боевого дежурства,
переброски войск и т. д.),
учебные (для обучения лѐтного, штурманского и технического состава военной авиации),
спортивные (для учебно-тренировочных и показательных полѐтов на самолѐтах,
вертолѐтах, дельтапланах, планерах, парапланах, выполнения парашютных прыжков).
13
2. Информационное обеспечение процесса оценки
2.1 Исходная информация
В ходе проведения оценки имущественного комплекса Оценщик осуществляет сбор информации о
структуре имущественного комплекса, составе и техническом состоянии активов, а также
факторов, влияющих на эффективность эксплуатации объектов оценки.
Информация об объектах оценки представляется на бумажных носителях и в электронном
формате (doc, xls). В соответствии с действующим законодательством копии всех представленных
документов должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном
порядке.
Предметом анализа является общая информация о компании-операторе аэропорта такая, как:
информация о юридическом лице:
полное наименование юридического лица,
адрес, местоположение,
дата государственной регистрации/перерегистрации юридического лица,
копия устава (последняя редакция),
история создания, основные этапы развития предприятия,
виды деятельности по сегментам,
схема организационной структуры предприятия; описание имущественного комплекса с
планом/схемой расположения оцениваемых объектов,
амортизационная ведомость учета активов,
данные о характере использования активов (операционные/неоперационные активы,
данные о консервации объектов и т.д.),
2.1.1 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках затратного подхода
Для реализации затратного подхода осуществляется сбор информации о технических
характеристиках имущества таких как:
состав, структура, титул собственности и обременения на земельные участки под
объектами недвижимости,
информация о зданиях и сооружениях с указанием характеристик, отдельным перечнем по
собственным и по арендованным объектам,
проектно-сметная документация, технические паспорта с приложениями на объекты
недвижимости,
данные о технических и конструктивных особенностях оцениваемых объектов (в случае
если таковые не указаны в технических документах),
данные о техническом состоянии и нормативных сроках службы объектов,
данные о капитальных ремонтах, текущих ремонтах, работах по реконструкции и
модернизации, а также копии договоров на проведение ремонтов, сметная документация
на проведение ремонтов,
данные о стоимости воспроизводства/замещения основного оборудования, стоимости
строительно-монтажных работ,
список основных средств по объектам и видам активов, содержащий:
описание актива,
инвентарный номер,
14
дата ввода в эксплуатацию,
первоначальная стоимость,
накопленная амортизация,
остаточная стоимость на дату оценки,
информация о машинах и оборудовании с указанием характеристик, отдельным перечнем
по собственным и по арендованным объектам,
копии паспортов на крупнейшие объекты оборудования,
копии инвентарных карточек на крупнейшие объекты оборудования,
справка об уровне загрузки оборудования,
копии договоров аренды имущества.
2.1.2 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках сравнительного подхода
Анализ информации для оценки имущества аэродромных комплексов на базе сравнительного
подхода включает следующие этапы:
сбор финансовой, технической и отраслевой информации,
сбор информации по сделкам купли-продажи имущественных комплексов аэропортов
(аэродромов) или сделкам с пакетами акций,
сбор информации по сделкам с арендой по аналогичным объектам и анализ условий
представления объектов в аренду.
Сбор финансовой, технической и отраслевой информации подразумевает процесс создания
информационной базы показателей деятельности по аналогичным компаниям с использованием
официальной бухгалтерской и финансовой отчетности, а также дополнительных сведений,
необходимых для проведения работ по оценке.
Для целей анализа финансовых показателей, отчетность компаний-аналогов должна быть
представлена как текущей, так и ретроспективной информацией за период не менее 1-2 года до
даты оценки.
Информационная база по объектам-аналогам будет включать в себя:
бухгалтерскую отчетность (формы с №1-№) по РСБУ;
приложение бухгалтерскому балансу (форма №5);
пояснительные записки к бухгалтерской отчетности;
положение об учетной политике предприятия;
отчетность компаний-операторов по МСФО (в случае если таковая составляется);
годовые отчеты;
технические показатели аэропорта, такие как класс аэропорта, размер ВПП, максимальная
взлетная масса, пропускная способность, пассажиропоток на внутренних и
международных рейсах и т.д.;
данные о техническом состоянии активов аэропорта (аэродрома);
развитие инфраструктуры аэропорта (транспортная доступность, наличие стоянок,
гостиниц и т.д.);
дополнительные услуги, представляемые оператором аэропорта (материально-техническая
база оператора);
15
данные о зоне покрытия (региональное и международное сообщение, регулярные рейсы и
т.д.);
информация о развитости региональной транспортной инфраструктуры;
инвестиционный рейтинг региона;
емкость рынка;
и т.д.
Сбор информации по сделкам купли продажи имущественных комплексов аэропортов
(аэродромов) или сделкам с пакетами акций предполагает анализ основных количественных
характеристик, мотивов покупателя и продавца, а также характерных особенностей каждого
случая купли-продажи.
Анализ сделок купли продажи проводится на основании данных, полученных из внешних
источников. Тестирование информации проводится по основным аспектам сделки:
механизм сделки: приобретение акций, либо приобретение активов, либо приобретение
части активов компании;
характер интеграции компании:
конгломератное слияние и т.д.;
вертикальное,
горизонтальное,
родовое
или
способ объединения: корпоративные альянс, производственные или финансовые слияния;
национальная принадлежность объединяемых компаний;
условия слияния: паритетные, образование нового юридического лица, поглощение и т.д.;
мотивы слияния или поглощения: синергетический эффект, совершенствование методов
управления, налоговая экономия, диверсификация производства и т.д.;
особенность финансирования сделки купли-продажи;
и т.д.
Сбор информации по сделкам с арендой по аналогичным объектам и анализ условий
представления объектов в аренду.
В ходе сбора информации по арендным отношениям Оценщик проводит комплексный анализ
договоров аренды по следующим основным критериям:
состав арендуемого имущества;
срок действия договора аренды;
порядок расчетов;
учет у арендодателя и арендатора, эксплуатационных или иных расходов;
процедуру инвентаризации при передаче имущества в аренду;
улучшение арендованного имущества, т.к. реконструкция и ремонт (капитальный и
текущий);
взаимоотношения арендатора и арендодателя на этапе проведения работ по улучшению
имущества;
регламенты поведения в нестандартных ситуациях и при возникновении форс-мажорных
обстоятельств;
и т.д.
16
2.1.3 Сбор и анализ данных для оценки имущества в рамках доходного подхода
При проведении оценки в рамках доходного подхода Оценщик осуществляет всесторонний анализ
факторов, влияющих на деятельность компании-оператора аэропорта.
Информация группируется по основным блокам: блок финансово-экономической информации,
блок планово-экономической информации, блок производственной информации.
Блок финансово-экономической информации:
1. бухгалтерская отчетность, пояснительные записки к балансовым отчетам,
2. копии аудиторских заключений,
3. расшифровка всех статей активов:
нематериальные активы,
основные средства (перечень данных приводится в п.2.2.1. Методических рекомендаций),
незавершенное строительство,
долгосрочные финансовые вложения,
прочие внеоборотные активы,
отложенные налоговые активы,
запасы,
налог на добавленную стоимость,
долгосрочная и краткосрочная дебиторская задолженность,
краткосрочные финансовые вложения,
прочие оборотные активы,
4. расшифровка всех статей обязательств:
долгосрочные кредиты и займы,
отложенные налоговые обязательства,
краткосрочные кредиты и займы,
кредиторская задолженность,
прочие обязательства,
5. расшифровка отчета о прибылях и убытках:
выручка в разрезе основных видов деятельности компании оператора,
себестоимость в разрезе основных элементов затрат; в т.ч. величины и структуры
постоянных затрат и переменных затрат в разбивке по видам деятельности,
коммерческие и управленческие расходы,
прочие доходы и расходы,
и т.д.
Блок планово-экономической информации:
6. планы и прогнозы;
финансовые и бизнес-планы компании-оператора на максимально далекую перспективу,
финансовые модели и плановые показатели, в т.ч.:
объем реализации (в натуральных и стоимостных показателях),
расшифровка (калькуляция) затрат с расшифровкой прочих расходов,
17
величина чистой выручки и себестоимости продукции, прочих доходов и расходов,
прибыли (прогнозный вариант отчета о прибылях и убытках),
величина амортизации,
7. прогноз производственных показателей в натуральных и стоимостных единицах,
8. прогноз изменения себестоимости основной продукции по основным видам затрат,
9. прогноз капитальных вложений с разбивкой по группам основных фондов; программа
технического перевооружения, реконструкции существующих и ввод новых основных средств,
10. условия кредитования компании по долгосрочным и краткосрочным кредитам,
11. планируемое финансирование компании по годам, в разбивке по предполагаемым источникам
финансирования (с указанием стоимости привлечения), целевое соотношение заемных и
собственных средств.
Блок производственной информации:
1. доля компании на рынке,
2. объемы реализации и структура потребителей,
3. фактическая загрузка/мощности аэропорта,
4. данные об установленных ценовых параметрах в регионе,
5. объем рынка и информация о положении компании на рынке,
6. перечень долгосрочных контрактов на поставку с указанием:
срока действия контракта,
объемов реализации,
цен и условий их изменения,
прочих существенных условий,
7. краткое описание основных производственных (технологических) и бизнес-процессов
процессов,
8. фактическая калькуляция себестоимости за ретроспективный период,
9. среднесписочная численность персонала, реальная занятость по категориям промышленнопроизводственного персонала, фонд оплаты труда.
Все документы, полученные от компании – оператора аэропорта должны быть заверены в
установленном порядке.
18
2.2 Сбор и анализ рыночной информации
Рекомендуемые источники информации.
Таблица 5. Список источников информации для Методических рекомендаций
№№
Название
1
Макроэкономика и финансы
РФ
1.1.
Федеральная служба
государственной статистики
1.2.
Министерство
экономического развития
1.3.
Министерство
промышленности и торговли
1.4.
Министерство транспорта
Российской Федерации
1.5.
Федеральная служба по
тарифам
1.6.
Банк России
1.7.
Сайты региональных и
административных
региональных и
муниципальных образований
2.
Общие источники
2.1.
Описание
Источник
информации/
Интернет-ресурс
Информационный ресурс содержит
официальную статистическую информацию о
социально-экономическом развитии РФ в
целом, и в разбивке по отраслям
промышленности.
Информационный ресурс по приоритетным
направлениям экономического развития РФ.
Прогнозные данные о макроэкономическом и
отраслевом развитии в долгосрочном,
среднесрочном и краткосрочном периодах.
Информационный ресурс по основным
российским промышленным предприятиям.
Статистические и прогнозные данные об
отраслевом развитии в среднесрочном и
краткосрочном периодах. А также
приоритетные федеральные программы по
сегментам отраслей.
Информационный ресурс, включающий
статистические показатели отрасли
«транспорт», стратегии развития транспорта
Российской Федерации, нормативно-правовое
регулирование отрасли и т.д.
Методические материалы и справочноаналитическая информация о государственном
регулировании цен и тарифов на товары и
услуги в регулируемых отраслях
промышленности.
База данных о финансовых показателях в РФ.
Информационные бюллетени и обзоры
кредитно-финансовой сферы.
http://www.gks.ru
Информация о развитии регионов,
региональные программы, инвестиционный
климат.
областные сайты, сайты
администраций, общие
данные на
http://www.regions.ru
Нормативно-правовая база
данных
Гарант, Консультант, интернет-ресурсы.
внешние данные
2.2.
Базы данных по российским
компаниям
Например, SPARK Interfax, Skrin, Finance
Google и т.д. Базы данных включают общие
сведения о компаниях, финансовую отчетность,
общую информацию о финансовохозяйственной деятельности.
внешние данные
3.
Отраслевые данные
"Авиация"
3.1.
Министерство
промышленности и торговли
Раздел "Авиапром" содержит стратегические
программы развития авиационной
промышленности РФ в среднесрочном и
краткосрочном периодах.
http://www.minprom.gov.
ru/activity/avia
http://www.economy.gov.
ru
http://www.minprom.gov.
ru
http://www.mintrans.ru
http://www.fstrf.ru
http://www.cbr.ru
19
3.2.
Федеральная служба по
тарифам
Раздел "Сфера государственного регулирования
услуг транспортных терминалов, портов,
аэропортов" содержит информацию об
официальных тарифах, действующих в
аэропортах РФ, начиная с 2006 года.
На сайте приведены методика расчѐта размера
экономически обоснованных затрат и
нормативной прибыли, учитываемых при
формировании регулируемых тарифов (сборов)
на услуги субъектов естественных монополий в
аэропортах (ФСТ РФ), порядок расчета тарифов
(сборов) на услуги субъектов естественных
монополий в аэропортах (ФСТ РФ).
http://www.fstrf.ru/otrasli/
terminal?topics2=t
3.3.
Министерство транспорта
Российской Федерации
ФА Воздушного транспорта
(Росавиация)
Информационный ресурс авиационной отрасли,
статистика, нормативно-правовое
регулирование, базы данных аэропортов.
http://www.mintrans.ru
Федеральная программ «Развитие транспортной
системы России (2010 - 2015 годы)» и
«Модернизация Единой системы организации
воздушного движения Российской Федерации
(2009 - 2015 годы)»
Концепция развития аэродромной
(аэропортовой) сети РФ на период до 2020 года
(Минтранс РФ).
http://www.mintrans.ru
Статистические данные по заключенным
договорам аренды имущества аэродромных
комплексов
ФГУП "АГА"
Архивные данные по строительству объектов
недвижимости в аэропортах РФ, в т.ч.
фактические сметы на проведение СМР.
ФГУП "АГА"
Фактические бизнес-планы компаний,
эксплуатирующих аэропорты РФ.
ФГУП "АГА"
3.4.
Прогноз развития отрасли,
статистическая информация
по отрасли
внешние данные
3.5.
Объемы перевозок через
аэропорты РФ
Данные из формы государственного
статистического наблюдения (форма 15-ГА).
ФГУП "АГА"
3.6.
Финансовые показатели по
аэропортовому
обслуживанию в аэропортах
РФ
Отчет о финансовой деятельности организации
(предприятия) (форма 67-ГА).
ФГУП "АГА"
3.7.
Нормативы по эксплуатации
аэродромных комплексов
Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997г. N 60ФЗ в действующей редакции.
внешние данные
Федеральный закон от 8 января 1998 г. N 10-ФЗ
"О государственном регулировании развития
авиации" в действующей редакции.
внешние данные
Постановление Правительства РФ от 11 марта
2010 г. N 138 "Об утверждении Федеральных
правил использования воздушного
пространства Российской Федерации".
внешние данные
Нормы годности к эксплуатации гражданский
аэродромов (НГЭА).
внешние данные
Руководство по эксплуатации гражданских
аэродромов Российской Федерации (РЭГА РФ94).
внешние данные
Требования к летным полосам гражданских
аэродромов, Письмо №ДВ-156/и от 29.11.93г.
«О совершенствовании требований к летным
полосам гражданских аэродромов»
(Департамент воздушного транспорта
Министерства транспорта).
Инструкция о порядке определения сроков,
видов и объемов ремонтов зданий и сооружений
аэропортовых комплексов (Минавиация РФ).
внешние данные
внешние данные
20
3.8.
Бизнес-справочник
«Аэропорты и
Авиакомпании,
Авиапоставщики 2010 (СНГ
и Балтия)» компании ООО
"Авиатека",
актуализированные или
аналогичные справочники
Инструкция о порядке определения сроков,
видов и объемов ремонтов зданий и
сооружений. Министерством гражданской
авиации 29 марта 1984г.
внешние данные
СНиП 32-03-96 «Аэродромы».
внешние данные
ГОСТы 9128-97, 30412-96, и т.д.
внешние данные
Прочие нормативные акты.
внешние данные
Список авиакомпаний по кодам ИКАТО,
данные по авиакомпаниям, включая контактную
информацию и общие характеристики, список
аэропортов по кодам ИКАТО, данные по
аэропортам, включая контактную информацию,
местоположение, принимаемые воздушные
суда, базирующиеся авиакомпании, классы
ВПП и прочие характеристики, а также таблицу
ортодромических расстояний между
аэропортами.
www.aviateka.ru.
2.3 Проверка и тестирование информационной базы
Проверка тестирование информационной базы проводится Оценщиком на базе трех основных
этапов.
На первом этапе Оценщик осуществляет проверку целостности комплекта документов,
полученного от Заказчика и составляющего информационную базу идентифицирующую объект
оценки.
На втором этапе Оценщик проводит анализ собранной внешней (рыночной) информации,
входящей в состав информационной базы. Анализ внешней информации условно разбивается на
две общие группы - базовая информация и производная (вспомогательная) информация.
После проведения первых двух этапов сбора данных, проводится тестирование на предмет
целостности данных, выявления и устранения отсутствующих информационных блоков, анализ
взаимосвязи основных разделов и подразделов этапов оценки с информационной базой.
21
3 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.1 Затратный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.1.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса аэродрома в рамках
затратного подхода.
Затратный подход к оценке рыночной стоимости имущества, представляет собой оценку
восстановительной стоимости или стоимости замещения имущества на конкретную дату оценки,
которая определяется стоимостью земельного участка и улучшений с учетом их обесценений,
вызванных всеми видами износа (физическим, функциональным и экономическим).
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что
разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства
объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Общий порядок расчета рыночной стоимости основных средств рамках затратного подхода
проводится в несколько этапов:
1. проводится идентификация объектов оценки,
2. оценивается стоимость воспроизводства или замещения основных средств компании на дату
оценки,
3. определяется величина совокупного износа,
4. определяется стоимость прав на земельный участок, на котором расположен имущественный
комплекс,
5. производится расчет рыночной стоимости объекта как стоимости земельного участка и
стоимости улучшений.
3.1.2 Идентификация объекта оценки
На первоначальном этапе производится идентификация объекта оценки посредством точного
описания местоположения имущества, анализа структуры оцениваемого имущества, анализа
правоустанавливающих документов на объекты оценки, изучения его технических характеристик,
а также представления сведений о балансовых стоимостях имущества.
По итогам проведенного анализа осуществляется классификация и группировка активов аэропорта
в соответствии с п. 1.4. данной Методики.
После осуществления группировки активов производится выбор соответствующих методов
оценки в рамках затратного подхода для оценки улучшений и земельных участков.
Основными улучшениями аэродромного комплекса, входящего
технологическую схему и подлежащие оценке, будут являться:
в
производственно-
Здания:
1. здание терминала,
2. самолетные ангары,
22
3. Вспомогательные здания, в т.ч.
здания системы посадки,
трансформаторные подстанции,
ближнеприводной и/или дальнеприводной радиомаяк,
здания административно-хозяйственного назначения,
складские здания,
здания мастерских,
пожарные депо,
проходные,
здания охраны,
и т.п.
Сооружения:
1.
взлетно-посадочные полосы,
2.
вертолетные площадки,
3.
летное поле,
4.
рулежные дорожки,
5.
перрон аэродромного комплекса,
6.
места стоянок самолетов,
7.
сооружения управления воздушным движением (башни, вышки и т.д.),
8.
площадки спецтранспорта,
9.
привокзальная площадь,
10. ограждение территории аэродрома,
11. внутриплощадочные автодороги, в т.ч. автодороги к системам посадки,
12. прочие сооружения (ворота, шлагбаумы, и т.п.),
13. топливохранилища авиации,
14. и т.п.
Передаточные устройства:
1.
линии связи,
2.
линии электропередач,
3.
трубопроводы,
4.
прочие инженерные коммуникации.
23
Машины и оборудование:
1.
навигационное оборудование,
2.
радиоаппаратура,
3.
светосигнальное оборудование,
4.
универсальное оборудование (станки, насосы, вентиляторы и т.п.),
5.
транспортные средства,
6.
компьютерная и офисная техника,
7.
мебель,
8.
и т.п.
Рисунок 1. Схематическое расположение объектов на ситуационном плане аэродромного
комплекса
гостиница
стоянка для
спецтранспорта
взлётнопосадочная полоса
место
стоянки
самолетов
лётное поле
внутриплощадочные
автодороги
рулёжные дорожки
здание
аэровокзала
вспомогательное
здание
привокзальная
площадь
место стоянки
самолетов
Сбор данных о технических характеристиках осуществляется с использованием основной
технической документации, а также прочей информации, приведенной в п.2.1.1. данной Методики.
24
Описание объекта оценки должно содержать следующую информацию:
Общие данные:
1.
адресные данные объекта,
2.
сведения о зарегистрированных правах на объект,
3.
кадастровый номер,
4.
инвентарный номер,
5. год строительства и год ввода в эксплуатацию объекта,
6. сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях,
7. фотографии объекта.
Описание здания
Описание зданий также должно содержать:
1.
материал конструктивных элементов,
2.
техническое состояние,
3.
этажность,
4.
наличие подвалов,
5.
общую площадь объекта и площадь застройки объекта,
6.
строительный объем объекта.
Для зданий терминалов указывается также их пропускная способность (количество пассажиров в
час или тонн груза в час).
Для зданий аварийно-спасательного пункта указывается высота вышки.
Описание сооружения
Описание основных сооружений аэродрома (ВПП, рулежные дорожки, перроны и места стоянок
самолетов) также должно содержать:
1.
класс объекта по российским и международным стандартам,
2.
материал покрытия и его толщину,
3.
данные о длине, ширине и площади объекта.
Описание автодорог и площадок автотранспорта должно содержать:
1.
сведения о ширине проезжей части и обочин,
2.
материал покрытия и его толщину,
3.
длину и площадь объекта.
Описание ограждения должно содержать:
1.
материал ограждения,
2.
высоту ограждения, включая колючую проволоку (если есть),
3.
протяженность ограждения.
25
Описание резервуаров и емкостей должно содержать:
1.
назначение резервуара,
2.
объем емкости,
3.
материал емкости,
4.
надземный/подземный.
Описание передаточного устройства должно содержать:
Для линий связи и линий электропередач:
1.
марку и материал кабеля,
2.
сечение кабеля,
3.
материал и количество опор,
4.
протяженность линии.
Для трубопроводов:
1.
протяженность трубопровода,
2.
материал труб,
3.
диаметр труб,
4.
назначение.
Описание движимого имущества должно содержать:
Для машин и оборудования:
1.
марка, модель, завод изготовитель,
2.
технические характеристики,
3.
техническое состояние,
4.
условия работы,
5.
сменность работы,
6.
загрузка оборудования.
Транспортные средства:
1.
государственный номер,
2.
номер технического паспорта транспортного средства,
3.
сведения о владельцах,
4.
марка и модель,
5.
мощность двигателя.
6.
пробег,
7.
год выпуска,
8.
страна выпуска.
26
Земельный участок:
Отдельным компонентом имущественного комплекса будет выступать земельный участок под
зданиями и сооружениями аэропорта.
В соответствие с действующим законодательством на территории Российской Федерации,
земельные участки под объектами недвижимости аэропортовых комплексов имеют статус прав
собственности, аренды, бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования. Наряду с
этим по аэропортам, переданным в хозяйственное ведение ФГУП АГА земельные участки должны
иметь статус арендных отношений. Применительно к данным земельным участкам производится
анализ существующих свидетельств на права, договоров аренды, кадастровых паспортов и
кадастровых планов.
В том случае, если земельные участки не оформлены в аренду или существует спорная ситуация в
отношении будущего статуса земельного участка, производится дополнительный запрос от
собственника и/или балансодержателя актива в отношении планов по юридическим процедурам
оформления данного участка, а также ориентировочных сроках и стоимости затрат процедуры
оформления.
3.1.3 Описание методов, используемых в рамках затратного подхода
Методика оценки зданий и сооружений специализированного назначения.
Расчет стоимости зданий и сооружение специализированного назначения производится затратным
подходом, основанным на определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения,
определяемой как полная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки за вычетом
обесценения, вызванного накопленным износом.
Затратный подход включает несколько этапов расчета:
1. оценивается стоимость воспроизводства или замещения здания и сооружения на дату оценки,
2. определяется стоимость прав на земельный участок, на котором находятся здания и сооружения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки представляет собой сумму затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с
применением аналогичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки представляет собой сумму затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Vрын. = Vпвос./зам. – Σ Из, где:
Vрын. – рыночная стоимость объекта,
Vпвос./зам.– полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта,
Σ Из – совокупный износ.
Выбор метода расчета стоимости воспроизводства или замещения зависит от доступности
информации по объектам-аналогам и удельным показателям, а также от того, в какой степени
рыночная стоимость объекта определяется его специфическими характеристиками.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) ПСВ (ПСЗ) объектов недвижимости
производится по следующей формуле:
ПСВ ( ПСЗ ) Уд.единица С Приб.инв. , где:
Уд.единица – строительный объем (площадь и т.д.) оцениваемого типа недвижимости,
С - стоимость 1 куб. м. (1 кв. м) аналогичного по конструктивным параметрам объекта,
Приб.инв. – прибыль инвестора (застройщика).
27
Затратный подход к оценке недвижимости аэропортов практически реализуется в следующих
методах:
метод расчета по укрупненным/удельным показателям (укрупненный, параметрический),
ресурсный (сметный) метод расчета стоимости объекта.
1. Метод расчета по укрупненным/удельным показателям, основан на расчете удельных
показателей затрат по аналогичным объектам, с применением следующей формулы:
ПВС ( ПЗС ) U V
где U - удельные затраты на создание одной строительной единицы аналогичного объекта,
V - количество строительных единиц.
2. Ресурсный (сметный) метод (расчет по элементам затрат в ценах на дату оценки).
Стоимость замещения (воспроизводства) определяется по следующей формуле:
ПВС ( ПЗС )
где
Ci
Ni
Сi
Ni
- стоимость i-го элемента в составе объекта в текущих ценах,
- количество элементов в составе объекта.
Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
1. проводится разбивка объекта на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.
д.),
2. проводится расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся
здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек,
необходимых для строительства единичного объема,
3.
проводится суммирование поэлементных затрат.
3.1.4 Описание расчета стоимости воспроизводства/замещения оцениваемых объектов
Для расчета рыночной стоимости полной стоимости воспроизводства/замещения необходимо
учитывать тот факт, что все имущественные комплексы аэропортов представляют собой
специализированную (уникальную) группу активов. Строительство аэропортов в ретроспективных
периодах осуществлялось, как правило, по индивидуальным (не типовым) проектам и с учетом
географической особенности местоположения.
Каждый проект по строительству аэропорта является индивидуальным проектом, включающим
определенный состав зданий и сооружений. Все активы попадают под разработанные системы
классификации, как российские, так и международные, приведенные в п.1.4. данной Методики.
При расчете стоимости воспроизводства/замещения объектам предполагается использовать
различные источники информации, например:
сметную документацию на строительство объектов инжиниринговых и строительных
компаний, специализирующихся на строительстве аэропортовой инфраструктуры,
удельные показатели, выведенные на основании сметного расчета по аналогичным
проектным работам для строительства объектов аэропортового комплекса (составленные
на базе специализированных проектных институтов),
сборники КО-Инвест по аналогичным объектам аэропортовой инфраструктуры.
28
Помимо применения обозначенных источников информации для зданий общего назначения
следует дополнительно использовать следующие информационные базы:
для зданий общего назначения следует использовать информацию о фактических затратах
на строительство аналогичных объектов в различных регионах РФ в период 2000-2010гг.,
стоимость прямых рыночных аналогов для модульных конструкций, бытовок, мобильных
зданий и сооружений.
Таблица 6. Ориентировочные средние удельные показатели по четырем классам аэропортов в
ценах строительства Московской области по состоянию на 01.01.2010г.
Класс аэродрома
ВПП, руб. за 1 кв. м
РД, руб. за 1 кв. м
Перрон, руб. за 1 кв. м
Патрульная автодорога, руб.
за 1 кв. м
Ограждение, руб. за 1 п. м
А
Б
В
Г
6900-7300
5900-6000
4600-5000
1600-2500
6300-6700
5600-6000
4200-4500
1600-2100
5700-6500
5300-5500
3700-4000
1600-2100
5100-5500
4900-5300
3200-3900
1600-2100
3000-3800
3000-3800
3000-3800
3000-3800
Источник: Расчеты Методолога
Диапазоны стоимостей показывают общий уровень удельных показателей стоимости
строительства новых объектов в текущих ценах. Данные показатели могут быть использованы
Оценщиком для анализа результатов рыночной стоимости объектов федерального имущества
аэропортовых комплексов, полученных в рамках реализации затратного подхода.
Отклонение более чем на 30% между диапазоном стоимости, приведенным в таблице 6 и
результатами полной восстановительной стоимости, полученной в рамках затратного подхода
Оценщиком, должно быть обосновано.
Ограничения по применению стоимости удельных показателей:
1. удельные показатели стоимости замещения необходимо скорректировать на территориальные
различия ценовых показателей в Московской области и региона расположения объекта с учетом:
географических, климатических и почвенно-геологических требований к конструктивной
схеме зданий, сооружений и сетей на основе индексов, рекомендованных региональными
проектно-сметными институтами и компанией Ко-Инвест,
цен на основные стройматериалы и заработной платы в регионе на основе данных из
сборника «КО-Инвест» по типам объектов.
2. от базовых цен, указанных в сборнике, к ценам на дату оценки - индексы удорожания
строительно-монтажных работ (СМР) по сборнику «Ко-Инвест» по характерным конструктивным
системам объектов (классам конструктивных систем) в региональном разрезе,
3. прибыль предпринимателя принимается к расчету равной нулю. Основанием данной
предпосылки является тот факт, что все работы по строительству объектов аэропортовой
инфраструктуры проводятся в рамках целевой федеральной программы финансирования отрасли и
не предполагает привлечение сторонних инвесторов. Также учитывается тот факт, что объекты
аэропортовой инфраструктуры являются специализированным активами и выполняют социальную
функцию.
29
Особенности расчета отдельных групп недвижимости затратным подходом
Здания.
Здания аэропортов представлены, как правило, специализированным зданием – зданием
терминала и административными зданиями вспомогательного назначения такими как: здания
аварийно-спасательных служб, сооружения метеослужб, контрольно-пропускной пункт, здание
административных служб, складское хозяйство и т.д.
Расчет рыночной стоимости специализированных зданий.
Оценка стоимости здания терминала может осуществляться на основе применения удельного
показателя стоимости замещения за 1 куб.м.
Пропускная способность терминала каждого аэропорта рассчитана на определенное среднее
количество пассажиров в год. Данная пропускная способность может быть расширена до
максимального значения, обозначенного в проекте.
Расчет рыночной стоимости зданий для вспомогательных служб аэропорта будет осуществляться с
учетом специфики объектов.
в составе зданий аварийно-спасательных служб, как основной станции, так и
вспомогательных станций будут учитываться сооружения: вышки и подземные
резервуары,
здание стартового диспетчерского пункта и вспомогательный пункт наблюдения
учитываются с метеоплощадкой,
здания
трансформаторных
(резервуарами),
подстанций
учитываются
с
топливохранилищем
здание контрольно-диспетчерского пункта учитываются со специальными сооружениями
для аппаратуры диспетчеров.
При расчете стоимости воспроизводства/замещения зданий, объемно-планировочные
характеристики которых существенно отличаются от аналогичных характеристик объектованалогов, рекомендуется использовать результаты статистического анализа зависимости
удельного показателя стоимости от его основного параметра (куб.м., кв.м., и т.д.) для объектов
различных типов.
Сооружения.
При расчете удельных показателей стоимости замещения сооружений рекомендуется учитывать
специфику данных объектов.
Аэродромные покрытия по характеру сопротивления действию нагрузок от воздушных судов
подразделяются на1:
жесткие (бетонные, армобетонные, железобетонные, а также асфальтобетонные покрытия
на цементобетонном основании),
нежесткие (из асфальтобетона; прочных каменных материалов подобранного состава,
обработанных органическими вяжущими; из щебеночных и гравийных материалов,
грунтов и местных материалов, обработанных неорганическими или органическими
вяжущими; сборных металлических, пластмассовых или резиновых элементов).
Стоимость основных сооружений аэродромной инфраструктуры зависит от класса аэродрома по
российской классификации и по международной классификации по ИКАО. Стоимости
строительства объектов приведены в ценах Московской области, однако при строительстве в
1
Источник информации: СНиП 32-03-96
30
районах с «вечной мерзлотой», сейсмоопасных районах, а также на значительной высоте над
уровнем моря, в гористой и холмистой местностях необходимо учитывать условия, усложняющие
строительство и принятые в связи с этим особые строительные решения, которые не используются
при строительстве в средней полосе России.
Передаточные устройства и прочие сооружения.
Для расчета стоимости замещения высоковольтных и кабельных линий (ВЛ, КЛ) электропередачи
рекомендуется применять метод удельных показателей. В качестве основы данных рекомендуется
использовать фактические сметные показатели стоимости строительства, а также сборники КОИнвест.
Величина удельных показателей стоимости, содержащиеся в данных сборниках,
дифференцирована в зависимости от передаваемого напряжения, площади сечения провода,
материала и типа опор, количество цепей на опоре, а также от наличия условий, усложняющих
строительство.
Для трубопроводов и оптоволоконных линий связи можно применять ресурсный метод согласно
методам, описанным выше.
Очистные сооружения включают в себя: аварийно-буферную емкость, аккумулирующую емкость,
насосно-фильтровальную станцию, резервуар очищенных стоков, канал естественной аэрации,
песковую площадку и металлическую ограду.
Для расчета стоимости патрульной автодороги необходимо учитывать ее протяженность, ширину,
площадь, материал покрытия, а также условия строительства. Обычно патрульная дорога
проходит по всему периметру территории аэропорта.
Наличие ограждения является обязательным условием для допуска аэропорта к приему и отправке
воздушных судов. Его стоимость зависит от материала конструкции, протяженности забора,
высоты, наличия колючей проволоки.
Водосточно-дренажная сеть аэродрома состоит из системы каналов, закромочных дренажей, а
также включает в себя коллекторы и перепускные камеры.
Расчет накопленного износа
По данным Минтранса РФ около 70% взлетно-посадочных полос с искусственными покрытиями
было построено более 20 лет назад2, что обусловливает высокий уровень их физического и
морального износа3.
Расчет накопленного (совокупного) износа по зданиям и сооружениям аэропортового комплекса
складывается из совокупной величины физического, функционального и внешнего
(экономического) износов.
Общая величина накопленного износа (И) определяется по следующей формуле:
∑ Из = 1 - (1 - Ифиз.) х (1 - Ифун.) х (1 - Ивн.(эк.))
Σ Из – совокупный износ.
Ифиз. – величина физического износа,
Ифункц. – величина функционального износа,
2
На текущий момент искусственные покрытия большинства аэродромов превысили нормативный срок эксплуатации
(более 20 лет). В связи с этим на отдельных аэродромах введены ограничения по использованию отдельных участков
ВПП (сокращение длины ВПП) по причине недопустимых разрушений на них, имеются несоответствия прочностных
характеристик покрытий аэродромов типам ВС, эксплуатируемых на них2. В международной практике средний срок
службы ВПП с асфальтобетонным покрытием составляет около 15 лет.
2
В целом износ основных фондов аэродромной сети приблизился к 80%; при таком уровне износа любая техническая
система теряет устойчивость.
31
Ивн(эк.) – величина внешнего (экономического) износа.
Физический и функциональный износы подразделяются на: устранимый и неустранимый.
Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая
стоимость за счет его устранения.
Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую
стоимость за счет его устранения.
Физический износ.
Для определения физического износа зданий и сооружений возможно применение нескольких
методов:
метод остаточного срока службы,
экспертный метод
1. Определение физического износа объекта методом остаточного срока службы.
Физический износ рассчитывается на основании соотношения ожидаемого остаточного срока
службы (Тост) и срока экономической жизни объектов данного вида или нормативного срока
службы.
И физ.
1
Т ост
Т норм / эж
Ифиз. – величина физического износа,
Тост. – остаточный срок службы объекта,
Тнорм/эж. – нормативный срок службы/срок экономической жизни.
Нормативный срок службы или срок экономической жизни определяется для однородных групп
основных средств. При необходимости, для определения сроков службы специфических типов
зданий и сооружений целесообразно привлекать инженерно-технический персонал компании.
Остаточный срок службы объекта зависит от его возраста, даты и объема последнего капитального
ремонта, а также продолжительности межремонтного цикла. Кроме того остаточный срок службы
основных объектов аэродромной инфраструктуры (ВПП, РД, перрон) может быть определен
согласно свидетельству о годности аэропорта к эксплуатации, которое составляется на основании
акта обследования аэродрома на соответствие требованиям НГЭА.
При определении физического износа Оценщик путем осмотра и консультации с инженерными
службами определяет остаточный срок службы здания, а затем соответственно величину износа в
стоимостном выражении с учетом средних сроков экономической жизни объектов.
Средний срок службы.
Средние сроки службы объектов могут быть определены с использованием основных источников,
например таких как:
Руководства по эксплуатации гражданских аэродромов Российской Федерации (РЭГА РФ94).
Требования к летным полосам гражданских аэродромов, Письмо №ДВ-156/и от 29.11.93г.
«О совершенствовании требований к летным полосам гражданских аэродромов»
(Департамент воздушного транспорта Министерства транспорта).
32
Инструкция о порядке определения сроков, видов и объемов ремонтов зданий и
сооружений аэропортовых комплексов (Минавиация).
СНиП 32-03-96 «Аэродромы».
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта сооружений летных полей
аэродромов гражданской авиации, Москва, Аэропроект, 1980г.
ГОСТ 30412-96 Дороги автомобильные и аэродромы Методы измерений неровностей
оснований и покрытий.
СНиП 31-03-2001 Производственные здания (Production buildings)
Проект СНиП «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные
положения», разработанные Федеральным агентством по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству.
Евростандарт EN 1990 (Еврокод 0) «Основные принципы строительного проектирования».
Стандарт ISO 2394 «Основные принципы обеспечения надежности».
Амортизационные группы, отраженных в Налоговом кодексе РФ, часть 2, глава 25 «Налог
на прибыль организаций», ст. 258 «Амортизационные группы (подгруппы). Особенности
включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп)» и
т.д.
Таблица 7. Рекомендуемые средние сроки службы объектов недвижимости аэропортового
комплекса:
Наименование
ВПП
Срок жизни, лет
12-15,
возможно
продление срока до
20 лет
Рулежные дорожки
до 20 лет
Перрон
до 20 лет
Основные производственные здания
60-80
Административные и бытовые здания, другие вспомогательные здания
20-50
Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового
персонала, склады временные, летние павильоны и т.п.)
10
Сооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и
резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и
химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.)
не менее 25 лет
Здания и сооружения массового строительства в обычных условиях
эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного
строительства)
не менее 50 лет
Трубопроводы
Сети электропередач
30-40
30
Цистерны
18-30
Автодороги и площадки
15-50
Прочие сооружения
20-40
33
2. Определение износа объекта экспертным методом.
Расчет величины физического износа экспертным методом осуществляется на основании
заключения обследования эксплуатационно-технического состояния объекта, выданного
специализированной экспертной или строительной организацией, а также на основании паспорта
БТИ, с учетом актуальности данного документа.
Функциональный износ.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной
неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением,
созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой (неэффективной с точки зрения
современных требований рынка) планировкой, несоответствием техническим и функциональным
требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Для оценки величины функционального износа предприятия, как правило, используется общая
формула расчета:
И функц. 1
Pфакт
Pсрр
, где
Ифункц. – величина функционального износа,
Pфакт. – наиболее релевантный фактический параметр, характеризующий потерю стоимости
объекта оценки в результате функционального износа;
Pсрр. – наиболее релевантный среднерыночный параметр, характеризующий стоимость объектааналога без функционального износа.
Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому, такой же, как и в случае с
физическим износом. Соответственно, стоимость устранимого функционального износа
определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от
эксплуатации объекта.
Устранимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов,
недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на
момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, как если бы они были выполнены
первоначально при строительстве объекта оценки.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену
устаревших элементов.
При определении функционального износа аэродромного комплекса Оценщик должен принимать
во внимание следующие факторы, напрямую связанные с состоянием комплекса управления
воздушным движением в рамках системы управления воздушным движением аэропорта.
Система управления воздушным движением - автоматизированный сервис, обеспечиваемый
наземными службами для управления воздушным движением.
Задача системы состоит в проведении воздушных судов через зону своей ответственности, так,
чтобы исключить их опасное сближение по горизонтали и вертикали. Вторичная задача
заключается в регулировании потока воздушных судов и доведении необходимой информации
экипажам, в том числе погодных сводок и навигационных параметров.
Во многих странах СУВД регулируют воздушные суда всех классов - частные, гражданские и
военные. В зависимости от каждого конкретного полета и типа судна СУВД может давать
различные инструкции, обязательные к выполнению экипажем этого судна, либо просто
34
предоставлять необходимую полѐтную информацию (в том числе рекомендательного характера).
В любом случае экипаж несѐт ответственность за безопасность своего полѐта и может отклоняться
от полученных инструкций в чрезвычайных ситуациях.
Комплекс управления воздушным движением - совокупность служб, сооружений и технических
средств на территории аэродрома, предназначенная для непосредственного обеспечения взлѐта,
посадки и руления воздушных судов (самолѐтов, вертолѐтов и планеров).
1. Служба организации воздушного движения (ОрВД). Рабочие места персонала (диспетчеров
управления воздушным движением), оснащенные тем или иным оборудованием (от бинокля и
радиостанции до автоматизированных рабочих мест на базе быстродействующих вычислительных
комплексов), находятся в здании командно-диспетчерского пункта (КДП), который обычно
расположен вблизи перрона в точке с хорошим обзором всего летного поля, взлетно-посадочных
полос, рулежных дорожек и мест стоянок, а на ряде аэродромов дополнительно в зданиях
стартовых диспетчерских пунктов (СДП), расположенных вблизи торцов ВПП.
2. Служба электрорадиотехнического обеспечения полѐтов радиотехнические комплексы,
позволяющие экипажам воздушных судов вести связь с землей, определять свое местонахождение
в той или иной системе координат и выдерживать заданные траектории маневрирования в районе
данного аэродрома, а также заход на посадку, посадку, взлѐт и выход из района аэродрома.
Обычно включает в себя:
радиостанции различных мощностей и диапазонов,
радиолокационные станции,
радиомаяки,
наземные компоненты навигационных систем,
радиооборудование для захода на посадку.
3. Служба электросветотехнического обеспечения полѐтов: световое оборудование ВПП и
рулѐжных дорожек.
4. Метеорологическая служба. Оборудование для наблюдения за фактической погодой на
аэродроме с последующей передачей этих данных (посредством радиовещательных передач
АТИС, ВОЛМЕТ и по другим радиоканалам) экипажам воздушных судов, производящих взлет
или посадку на аэродроме, и авиадиспетчерам. На небольших аэродромах метеорологическое
оборудование (датчики для измерения параметров ветра, горизонтальной видимости, облачности,
температуры и влажности воздуха, атмосферного давления и т. д.) располагаются на
метеоплощадке вблизи КДП, а на крупных аэродромах в нескольких точках летного поля (у
торцов ВПП, вблизи середины ВПП и т. п.).
5.
Штурманская служба.
6.
Служба аэронавигационной информации.
Важной составляющей информационного обеспечения комплекса управления воздушным
движением является Сеть авиационной фиксированной электросвязи (АФТН).
Отсутствие отдельных компонентов данного комплекса или применение устаревших
модификаций оборудования может приводить к возникновению функционального износа,
который распространяется на все объекты аэродромного комплекса.
Оценщик должен проанализировать состав и соответствие современным требованиям всех
составляющих Комплекса управления воздушным движением и, в случае несоответствия
оборудования классу рассматриваемого аэропорта принять обоснованное решение о наличии или
отсутствии функционального износа и его величине.
Кроме того, к факторам, приводящим к возникновению функционального износа, может быть
отнесено отсутствие геодезической съемки с привязкой объектов аэронавигации к
распространенным системам координат. Преимущество аэропорта с проведенной геодезической
съемки с привязкой объектов аэронавигации к распространенным системам координат состоит в
возможности внедрения на аэродроме захода на посадку методом зональной навигации,
35
основанной на спутниковой навигационной системе. При этом воздушные суда, оборудованные
спутниковыми навигационными системами, отвечающими соответствующим требованиям, смогут
выполнять неточные заходы на посадку. Минимумы такого неточного захода на посадку
существенно ниже, чем при неточном заходе на посадку по системе ОСП. Благодаря этому во
многих случаях повышается регулярность полетов. Аэродром становится более привлекательным
для авиакомпаний. Таким образом, отсутствие подобной съемки может служить фактором
возникновения функционального износа аэропортового комплекса.
Экономический (внешний) износ отражает уменьшение стоимости имущества в результате
действия внешних факторов: макроэкономической ситуации в стране и регионах,
законодательных, рыночных (таких как спрос и предложение, конкуренция и т.д.), финансовых,
экологических и прочих условий функционирования аэропорта.
Общая величина экономического износа определяется посредством выявления факторов,
влияющих на стоимость объектов аэропорта:
экономические изменения, например, текущий кризис, изменение рыночных условий и
снижение потребления услуг,
изменение инвестиционной привлекательности региона и общей экономической ситуации
в регионе, законодательных, климатических, экологических норм и т.д.,
снижение объема перевозок, т.е. недозагрузка аэропорта, может быть выражена в
уменьшении количества взлетов-посадок, максимальной взлетной массы, а также типов
обслуживаемых воздушных судов, по сравнению с проектным уровнем,
снижение прибыли в условиях действия установленных регулируемых тарифов, по
сравнению с компаниями, генерирующими более высокую доходность,
превышение среднеотраслевого уровня затрат на содержание и эксплуатацию объектов,
и т.д.
В качестве экономического (внешнего) износа имущества аэропортов и аэродромов
рассматриваются экономические последствия неудовлетворительного воздействия внешних
факторов на эффективность использования активов.
Для оценки величины внешнего (экономического) износа предприятия, как правило, используется
общая формула расчета:
И вн ( эк.)
1
Qфакт
Qнорм
, где
Ивн(эк.) – величина внешнего (экономического) износа,
Qфакт. – наиболее релевантный фактический параметр, такой
доход/рентабельность/выручка/загрузка и т.д. оцениваемого аэропорта;
как:
среднегодовой
Qнорм. – наиболее релевантный максимально возможный параметр, такой как: среднегодовой
годовой доход/рентабельность/выручка/загрузка и т.д. оцениваемого аэропорта. Данная величина
определяется исходя из дохода объекта, при отсутствии факторов экономического износа и может
быть спрогнозирована при оптимальной (плановой) загрузке, выручке, рентабельности и т.д.
В том случае, если в результате воздействия внешних факторов в рамках периода действия
арендного договора эксплуатация аэродромного комплекса невозможна, внешний износ может
принимается равным 100% с учетом дополнительного согласования данного факта с методологом
и представителями ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)».
В том случае, если результаты доходного подхода к оценке имущества превышают результаты
затратного подхода, внешний износ принимается равным 0%.
36
3.1.5 Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов
В ходе определения рыночной стоимости земли участок рассматривается как свободный в
предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке земельных участков будет учитываться влияние следующих факторов на стоимость:
титул собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение,
физические характеристики, наличие коммуникаций и т.д.
Земельные участки под объектами недвижимости являются активами, неотделимыми от
оцениваемых объектов.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка анализируется следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку,
физические
характеристики
участка
(топография,
инженерно-геологические,
гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.),
данные о взаимосвязи участка с окружением,
экономические факторы, характеризующие участок (характер экономического развития
района и т.д.).
Юридические компетенции анализа прав на земельные участки аэропортов и аэродромов.
Субъекты рынка.
Анализ участников гражданского оборота позволяет выделить две основные категории субъектов
рынка:
федеральные и муниципальные государственные унитарные предприятия,
частные владельцы (ОАО, ЗАО, ООО и т.д.).
На основании Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях», государственные унитарные предприятия (ФГУПы и
МУПы) не наделены правами собственности на имущество и наделены единственным правом на
владение земельными участками - правом аренды.
Согласно действующему российскому законодательству для частного владельца (любого
юридического лица) предусматриваются следующие виды прав на землю:
право собственности,
право аренды,
право постоянного (бессрочного) пользования,
право безвозмездного срочного пользования.
Право собственности.
Земельные участки аэродромов и аэропортов на основании статьи 27 Земельного кодекса РФ
относятся к категории земель с ограниченной оборотоспособностью. На основании данной статьи
«Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами…»
Таким образом, права собственности на земельные участки аэропортов и аэродромов в общем
случае не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, т.е. не могут являться предметом
рыночной сделки, т.к. земельные участки данной категории не находятся в свободном обращении
на рынке и соответственно, не имеют рыночной стоимости.
37
Право аренды.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, кроме изъятых
из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.
Таким образом, на основании действующего российского законодательства земля, ограниченная в
обороте может быть передана в аренду.
Поскольку на рынке недвижимости отсутствуют рыночные сделки или предложения по
представлению в аренду земельных участков под аэродромными комплексами, а также реализация
прав аренды на земельные участки данной категории земель в субъектах РФ, то расчет рыночной
стоимости прав аренды, возникающих вследствие разницы между нормативной и рыночной
величины арендной платы не возможен. Таким образом, рыночная стоимость прав аренды на
земельные участки под аэропортовыми не имеет рыночной стоимости в силу специфики объектов.
Право постоянного (бессрочного) пользования.
Право постоянного (бессрочного) пользования это ограничение вещного права в отношении
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключается в
возможности владеть и пользоваться в целях и пределах, установленных законом и актом о
предоставлении участка (ст. 268-269 ГК РФ). Правообладатель имеет возможность осуществлять
строительство объектов недвижимости с приобретением права собственности на нее.
Передача соответствующего участка в аренду или безвозмездное срочное пользование возможна
лишь с согласия собственника участка. Может переходить в порядке правопреемства к иным
лицам в результате реорганизации юридического лица. Прекращается с изъятием земельного
участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем
использовании правообладателем.
Статьей 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ регулируется порядок предоставления
земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование.
В соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса (Федеральный закон от 25.10.2001г. N
137-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.)), юридические лица, за исключением указанных в пункте статьи 20
Земельного кодекса, обязаны переоформить до 1 января 2012 года право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или
приобрести земельные участки в собственность.
Таким образом, с учетом вышеприведенного права постоянного (бессрочного) пользования не
имеют рыночной стоимости.
Право безвозмездного срочного пользования.
При безвозмездном срочном пользовании, земельные участки предоставляются на срок,
установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной
собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы). В ст. 24 Земельного
кодекса РФ выделяются три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости
от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству или
муниципальным образованиям, организациям отраслей, работникам которые имеют право на
служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.
Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки в
безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и
органам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могут получить такие
участки только в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основании
акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Участки
предоставляются на срок не более чем один год.
Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками,
принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе
договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе
38
передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмездное пользование лицу,
являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или
контроля.
Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689—
701 ГК РФ. По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона
обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный
срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный
участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его
собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит
государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе в
любое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц (если
договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе в любое время
отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не
предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.
Таким образом, с учетом вышеприведенного право безвозмездного срочного пользования не имеет
рыночной стоимости.
Оценка рыночной стоимости земельных участков аэропортов и аэродромов.
Учитывая анализ существующих правовых норм, регулирующих земельные отношения, были
выделены три основных аспекта:
в том случае если земельный участок прошел процесс приватизации и является
вовлеченным в хозяйственный оборот, оценка рыночной стоимости земельного участка
производится на основании общепринятых методик к оценке земли промышленного
назначения,
в том случае если прочие земельные участки входят в состав имущественного комплекса
аэропорта, но не относится к земельным участкам, выведенным из хозяйственного
оборота, то оценка проводится на основании общепринятых методик к оценке с учетом
категории земельного участка,
в том случае если земельный участок комплекса аэропорта, относится к земельным
участкам, выведенным из хозяйственного оборота, то рыночная стоимость совокупности
прав на данный земельный участок принимается равным нулю.
Последовательность принятия решения относительно этапа проведения оценки рыночной
стоимости земельного участка может быть представлена в виде древа принятия решения.
Рисунок 2. Схема принятия решения оценки рыночной стоимости земельного участка
39
Методика оценки рыночной стоимости земельных участков, вовлеченных в хозяйственный оборот
и неспециализированного назначения.
При проведении оценки земли под аэропортовыми и аэродромными комплексами Оценщик
должен руководствоваться стандартами и правилами для оценки данной категории недвижимости.
В качестве методического руководства по оценке могут выступать: Федеральные стандарты
оценки (ФСО), Международные стандарты оценки (МСО), Европейские стандарты оценки (EСО),
Американские стандарты оценки (USPAP),и т.д.
При оценке рыночной стоимости земельных участков, как правило, используются следующие
основные методы оценки: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод
капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
При использовании того или иного общепринятого метода оценки земельного участка Оценщик
отражает в Отчете об оценке целесообразность его применения.
Определение величины арендной платы за пользование земельными участками аэропортов и
аэродромов
Расчет величины арендной платы осуществляется на основании Постановления Правительства РФ
№ 582 от 16.07.2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о
Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
В общем случае арендная плата для аэропортов или аэродромов определяется на основании
кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как «...1,5 процента в отношении
земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель
сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с
земельным законодательством Российской Федерации…».
В иных случаях для аэропортов и аэродромных комплексов величина арендной платы
устанавливается согласно действующему законодательству.
3.1.6 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
Затратный подход к оценке оборудования.
Рыночная стоимость оборудования в рамках затратного подхода определяется как разница между
полной стоимостью воспроизводства или полной стоимостью замещения и обесценением,
вызванным накопленным износом.
Затратный подход к оценке машин и оборудования может быть представлен следующими
методами:
метод рыночного аналога,
метод индексации затрат.
1.
Метод рыночного аналога.
Для оцениваемого оборудования анализируется ценовая информация производителей данного
оборудования.
Определяется стоимость воспроизводства для каждой единицы в соответствии с рыночной ценой
аналога.
Полученная стоимость воспроизводства корректируется на накопленный износ оцениваемого
оборудования.
40
При расчете стоимости воспроизводства следует учесть затраты на монтаж, доставку и пусконаладочные работы для данного оборудования в процентах от цены приобретения.
Анализ затрат на строительство и монтаж оборудования, проведенный на базе сметной
документации по строительству аэропортовых комплексов, позволил определить удельные
величины стоимости дополнительных затрат для ввода оборудования в эксплуатацию.
В таблице приводится средний диапазон дополнительных затрат, таких как транспортные
расходы, монтажные и пуско-наладочные работы к общей стоимости единице оборудования.
Таблица 8. Дополнительные затраты по подготовке к использованию технологического
оборудования по группам оборудования
Наименование
группы ОС
Оборудование
аэропортов
Приборы
производственного
назначения
Вычислительная
техника
Измерительные
приборы
Прочие машины и
оборудование
Транспортные
средства
Транспортные
расходы, %
Монтажные
работы, %
Пусконаладочн
ые расходы, %
Всего стоимость
оборудования, %
Кдмн.
1,50
13,00
1,00
115,5
1,155
1,60
4,60
2,00
108,2
1,082
1,50
2,30
1,00
104,8
1,048
1,70
14,30
6,00
122,0
1,220
1,50
2,30
1,00
104,8
1,048
1,00
-
-
101,0
1,010
Особенности расчета отдельных групп машин и оборудования.
Светосигнальное оборудование.
Система светосигнального оборудования обеспечивает пилотов визуальной информацией при
выполнении взлета, посадки и руления воздушных судов путем светового обозначения взлетнопосадочной полосы, рулежных дорожек и перронов.
Анализ сметной документации на строительство объектов аэропортовых комплексов позволил
выявить зависимость стоимости светосигнального оборудования, включая стоимость
оборудования, монтажа и дополнительных расходов в рублях за 1 м2 покрытий. Покрытие
аэродромного комплекса включает в себя общую площадь взлетно-посадочных полос, рулежных
дорожек и перрона.
Средний диапазон стоимости нового светосигнального оборудования составляет 150-170 руб. на 1
кв.м. данных покрытий аэродрома.
Расчет совокупного износа для машин и оборудования.
После определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения
вычитается величина накопленного износа.
Уровень физического износа для оборудования, также как и для объектов недвижимости
определяется исходя из эффективного возраста оцениваемой единицы.
Для определения эффективного возраста имущества используется метод корректировки
хронологического возраста.
Данный метод основывается на анализе информации о ретроспективных условиях эксплуатации
оборудования с момента его ввода в эксплуатацию до даты оценки.
41
Эффективный возраст определяется как:
Тэв = Тхр * Kхп * Kс * Kур, где:
Тэв. – эффективный возраст,
Тхр. – хронологический возраст.
Kхп – Коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает
оборудование:
0,9-1 – для массового производства, при котором оборудование загружено полностью,
0,67-0,77 – для серийного производства,
0,5-0,65 – для единичного производства.
Так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования.
Kс – Коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы
оборудования к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования
оборудования.
Kур – коэффициент условий работы оборудования:
1 – при работе оборудования в цеховом помещении,
0,6-0,7 – при работе в условиях облегченных по сравнению с условиями, установленными
заводом-изготовителем,
1,3-1,5 – при работе в условиях агрессивной внешней среды.
Произведение всех трех коэффициентов называется коэффициентом использования оборудования:
Кисп = Ксм * Кхп * Кур
Посредством осмотра объектов оценки, а также в результате консультации с представителями
технических служб предприятия определяется эффективный возраст каждой единицы
оборудования.
Средние сроки экономической жизни машин, оборудования, транспортных средств и прочего
движимого имущества представлены в Приложении №1 к настоящей Методике.
Физический износ для транспортных средств определяется в соответствии с методологией,
разработанной Академией народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации4.
Корректировка на физический износ автомобиля определяется по формуле:
Иф=(1-е-Ω)∙100%
где е - основание натуральных логарифмов, где е ≈ 2,72
Ω - функция, зависящая от фактического возраста Тф и фактического пробега с начала
эксплуатации Lф, для различных видов автотранспортных средств.
4
«Оценка автотранспортных средств» Ю.В. Андрианов. – Москва.:Издательство Дело, 2002г.4
42
Таблица 9. Параметрическое описание функции Ω, зависящей от фактического
возраста и фактического пробега, для различных видов автотранспортных средств.
№
Вид автотранспортного средства
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
Товарные рынки Российской Федерации
Легковые автомобили отечественные
Грузовые бортовые автомобили отечественные
Тягачи отечественные
Самосвалы отечественные
Специализированные отечественные
Автобусы отечественные
Легковые автомобили европейского производства
Легковые автомобили американского производства
Легковые автомобили азиатского производства (кроме
Японии)
Легковые автомобили производства Японии
Грузовые автомобили зарубежного производства
Автобусы зарубежного производства
1.9
1.10
1.11
1.12
Вид
зависимости Ω
0,07·Tф+0,0035·Lф
0,1·Тф+0,003·Lф
0,09·Тф+0,002·Lф
0,15·Tф+0,0025·Lф
0,14·Тф+0,002·Lф
0,16·Тф+0,001·Lф
0,05·Tф+0,0025·Lф
0,055·Тф+0,003·Lф
0,065·Тф+0,0032·Lф
0,045·Tф+0,002·Lф
0,09·Тф+0,002·Lф
0,12·Тф+0,001·Lф
Функциональное устаревание оборудования определяется исходя из соответствия тому,
что представлено на рынке. Функциональное устаревание может быть рассчитано методом
сравнения основных функциональных характеристик. Согласно данному методу, функциональный
износ рассчитывается путем сравнения ключевых параметров, характеризующих быстродействие
и качество функционирования объекта:
Данная методика применима для техники предыдущих поколений, т.е. не производящихся
на настоящий момент. Для выпускающейся техники функциональное устаревание не
рассчитывается, поскольку в ее стоимости производителем отражены ее функциональные
возможности.
При расчете функционального износа компьютеров и оргтехники, учитывается факт,
стремительного роста новых технологий в этой отрасли и как следствие быстрого
функционального устаревание техники предыдущих поколений. По экспертной оценке
функциональный износ в этой отрасли составляет до 20% в год.
Экономический износ (устаревание, обесценивание) – есть потеря стоимости,
обусловленная влиянием внешних факторов. Для оцениваемого имущества данный вид износа
учитывается при проведении тестирования на обесценение активов.
2.
Метод индексации затрат.
В рамках данного метода первоначальная балансовая стоимость оборудования умножается на
коэффициент удорожания каждой группы оборудования с момента ввода в эксплуатацию.
Таким образом, расчет полной стоимости воспроизводства в рамках метода индексации затрат
проводится по следующему алгоритму:
Vпвос. = Vбал. * Iпер (Кпр), где:
Vпвос. – полная стоимость воспроизводства объекта,
Vбал. – первоначальная балансовая стоимость единицы оборудования,
Iпер. (Кпр.) – повышающий коэффициент приведения стоимости к дате оценки.
Полученная, в результате применения данного метода оборудования, полная стоимость
воспроизводства корректируется на совокупный износ.
43
Основными используемыми индексами являются индексы цен производителей промышленных
товаров по видам экономической деятельности, представленные Федеральной службы
государственной статистики (http://www.gks.ru).
Учитывая тот факт, что оборудование аэропортов имеет короткий срок экономической жизни, а
также высокую степень морального (функционального) устаревания вследствие появления новых
технологий, новых конструктивных решений, а также ужесточения различных технологических
требований к эксплуатации оборудования в аэропортах, метод индексации затрат может
применяться для расчета рыночной стоимости оборудования с фактическим сроком службы не
более трех лет.
Сравнительный подход к оценке оборудования.
Сравнительный подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих стоимость
единицы оборудования в текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление,
которое должно производиться:
с идентичным аналогом, продающимся на вторичном рынке,
с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением
корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.
В рамках сравнительного подхода оценки машин и оборудования существуют 2 метода: прямого
сравнения и косвенного сравнения. Расчеты по методу прямого сравнения базируются на
рыночных ценах машин и оборудования, абсолютно идентичных оцениваемому объекту, а по
методу косвенного сравнения - на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить
оцениваемые машины по выполняемым функциям.
Сравнительный подход основывается на соблюдении определенных требований, общих для всех
методов и объектов оценки: тщательной сегментации рынка оцениваемых объектов,
независимости субъектов сделки, инвестиционной мотивации, представительности списка
объектов-аналогов, трансформации бухгалтерской и финансовой отчетности в случае
использования зарубежных аналогов.
Для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок и стандартное
серийное производство, применение сравнительного подхода является преимущественным,
поскольку цена, сформировавшаяся на вторичном рынке, наилучшим образом отражает ценность
единицы оборудования в ее текущем состоянии.
3.1.7 Описание методики оценки зданий, сооружений и земельных участков
неспециализированного назначения (неспециализированные имущественные комплексы)
В случае наличия активного рынка расчет стоимости активов неспециализированного назначения
производится с применением трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.
Затратный подход будет реализован в соответствии с алгоритмом, приведенным в п.3.1.3. с учетом
индивидуальных особенностей объектов оценки.
При оценке объектов недвижимости, имеющих активный рынок, применяются сравнительный и
доходный подходы.
Сравнительный (рыночный) подход оценки стоимости недвижимости реализуется с применением
метода сравнения продаж.
Для объектов недвижимости коммерческого и производственного назначения проводится выборка
объектов-аналогов для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода. Данная
информационная должна включать информацию по ценам предложений на первичном и
вторичном рынках коммерческой недвижимости.
Следующим этапом является проверка достоверности выбранной информации посредством
переговоров риэлтерскими компаниями и собственниками объектов-аналогов.
44
Для проведения корректировок на отличия могут быть использованы методы возможные для
адекватного учета разницы в параметрах, влияющих на стоимость объектов.
Таблица 10. Перечень корректировок на основные различия
Основные
корректировки
Критерий поправки
Пояснения
Корректировки на торг
%
разница обусловлена, как правило, вопросами
торга и скидок, т.е. превышением уровня цен
предложения над уровнем цен продаж
аналогичной недвижимости. Скидка с цены
предложения проводится по результатам
переговоров с риэлторами и анализа
регионального рынка
Имущественные права,
условия
финансирования, особые
условия продажи
%
данные корректировки будут осуществляться
только в случае, если рынок сильно ограничен и
объекты-аналоги будут отличаться по данному
критерию
Корректировка на
условия рынка (дата
предложения)
проводится на
основании индекса
роста цен на заданный
тип недвижимости в
регионе
не более 15%
предложения в продажу выбираются во
временном периоде 3-6 месяцев до даты оценки
Корректировка на
площадь объекта
не более 20%
методом определения корректировки являются:
парные продажи, анализ рынка региона,
корреляционно-регрессионная зависимость
Корректировка на
транспортную
доступность,
проходимость улиц,
парковки и т.д.
Состояние объекта
не более 15%
методом определения корректировки являются:
парные продажи, анализ рынка региона,
экспертный анализ
не более 15%
методом определения корректировки являются:
парные продажи, уровень затрат на ремонтные
работы в регионе, экспертный метод
Местоположение объекта
методом определения корректировки являются:
парные продажи, анализ рынка региона,
корреляционно-регрессионная зависимость
Для каждого конкретного объекта недвижимости размер и количество проводимых корректировок
является индивидуальным.
Доходный подход
Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется путем
пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в текущую стоимость.
В зависимости от объекта оценки возможно применение методов доходного подхода:
метода прямой капитализации дохода, или
метода дисконтирования денежных потоков (ДДП).
Для обоих методов, используемые в расчете данные должны основываться на рыночной
информации.
Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости проводится с использованием анализа ряда
основных факторов для каждого сегмента недвижимости:
45
местоположения (регион, расположение, престижность зоны),
класс помещений,
анализ спроса/предложений,
основные тенденции изменения сегментов рынка недвижимости региона,
и т.д.
Таблица 11. Основные статьи прогноза для объектов коммерческого назначения
Показатели
Основные элементы
База прогнозирования
Потенциальный
валовый доход
арендная ставка,
площадь
основные показатели рынка аренды площадей
региона, спрос и предложение, прогноз
изменения ставок аренды
Действительный
валовый доход
Операционные
расходы
процент недозагрузки,
дополнительные доходы
затраты на
эксплуатацию
прогноз заполняемости площадей, выявление
и прогноз дополнительных доходов
фактический отчет о расходах, прогноз
среднеотраслевых затраты для данного типа
недвижимости
Ставка
дисконтирования/капи
тализации
уровень доходности
объектов недвижимости
мониторинг рынка, средние показатели по
объектам-аналогам
Для каждого объекта недвижимости доходный
индивидуальных особенностей объекта.
подход будет
применяться
с
учетом
3.1.8 Описание условий отказа от применения затратного подхода к оценке рыночной стоимости
имущественного комплекса аэропорта
Отказ от применения затратного подхода оценщиком должен быть мотивирован и обоснован.
Основным условием отказа от применения затратного подхода может являться отсутствие
достоверной
информации
по
сопоставимым
объектам
для
расчета
стоимости
воспроизводства/замещения объекта. Данные выводы должны быть обоснованы результатами
тестирования информационной базы, приведенной в п.2 данных Методических рекомендаций, для
применения затратного подхода.
3.2 Сравнительный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.2.1 Общие положения по оценке имущественного комплекса в рамках сравнительного
подхода.
Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа
рыночных цен сделок или предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым
объектом.
Сравнительный подход отражает факторы спроса и предложения, в соответствии с которыми цена
на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на
объект в данном месте в данное время и на данном рынке.
Сравнительный подход базируется на принципе замещения, согласно котором осведомленный
покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности,
имеющей аналогичную полезность.
46
Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, то есть на
дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или цен
предложений.
3.2.2 Описание методов, используемых в рамках сравнительного подхода
В соответствии со спецификой объектов имущества аэропортового комплекса в рамках
сравнительного подхода к оценке недвижимости необходимо выделить метод сравнительного
анализа продаж.
Метод сравнительного анализа продаж опирается на анализ цен рыночных продаж объектов
недвижимости, отобранных по признаку наибольшей близости к объекту оценки ценообразующих
факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для
анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению
объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного
использования данного типа объектов недвижимости.
Реализация метода сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность
этапов:
1. анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и
выбор информационного массива для реализации последующих этапов,
2.
выбор объектов-аналогов,
3. определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих
на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости,
4.
сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки,
5.
расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка,
6.
расчет рыночной стоимости объекта оценки.
47
3.3 Рекомендации по использованию Сравнительного подхода к оценке имущественного
комплекса аэропорта (аэродрома)
На текущий момент основной проблемой использования сравнительного подхода при оценке
рыночной стоимости имущественного комплекса аэропортов является низкая активность продажи
аэропортов, а так же низкая активность рынка слияний и поглощений в данной отрасли.
Реализация активов аэропортовых комплексов производится крайне редко и, как правило,
производятся на конкурсной основе или носят единичный характер. Ограничения в обороте
данных активов, в частности, обусловлено тем, что данные объекты в большинстве находятся в
федеральной собственности или собственности субъектов федерации.
В силу Указа Президента РФ от 24.12.1993г. №2284 объекты федерального аэродромного
имущества не могут быть приватизированы, а, следовательно, в общем случае не могут выступать
субъектами рынка.
Также существенным фактором является необходимость больших капиталовложений и новых
инвестиционных проектов, поскольку наибольшее количество аэропортов вводилось в
эксплуатацию в период плановой экономики, в связи с чем, большинство аэропортовых
комплексов устарело как физически, так и морально.
Специфика объектов связанна с тем, что объекты аэропортового комплекса представляют собой
единый комплекс зданий и сооружений, предназначенный для ведения аэропортового бизнеса и не
могут использоваться для иного вида бизнеса исходя из принципов наилучшего и наиболее
эффективного использования.
Анализ рынка показал, что акции компаний-операторов, эксплуатирующих имущество
аэропортовых комплексов, не размещены на российских фондовых рынках и соответственно не
котируются.
Поэтому в текущих условиях сравнительный подход не целесообразно использовать при оценке
имущественных комплексов аэропортов.
Тем не менее, при проведении оценки имущественных комплексов аэропортов (аэродромов)
Оценщик должен:
7. Провести содержательный ретроспективный анализ и анализ ситуации на дату оценки по
сделкам приобретений имущества и/или бизнеса (пакетов акций) аэропортов. Результаты данного
анализа могут служить основой отказа от использования сравнительного подхода к оценке
имущественных комплексов аэропортов (аэродромов). Однако, будет полезным использование
полученных данных как справочных для верификации полученных результатов оценки в рамках
затратного и доходного подходов.
8. Провести анализ существующих договоров аренды по аэропортовым комплексам. При
отсутствии необходимой информации в достаточном объеме Оценщик должен отказаться от
реализации подхода и использовать полученные данные как справочные.
9. Провести анализ среднеотраслевых показателей деятельности по аэропортовым комплексам.
Результаты анализа среднеотраслевых показателей деятельности не имеют важное значение при
проведении расчетов стоимости в рамках затратного и особенно доходного подходов.
Использование рыночной информации и результатов сравнительного анализа по объектам
аналогам является обязательным элементов в процессе оценки рыночной стоимости
имущественных комплексов аэропортов.
Кроме того, по мере появления данных на рынке о сделках с имуществом и/или пакетами акций
аэропортов, Оценщик может принять решение об использовании сравнительного подхода для
оценки объекта оценки.
3.4 Мониторинг рыночной информации.
48
3.4.1 Анализ и тенденции развития сделок по аэропортам и аэродромным комплексам.
Анализ сделок с пакетами акций, имущественными комплексами и отдельными объектами
инфраструктуры аэропортовых комплексов выявил тот факт, что данные сделки были единичными
и в каждом конкретном случае условия сделки были индивидуальными. Для каждого конкретного
покупателя приобретение активов имело потребительскую стоимость, соответствующую его
стратегическому развитию: увеличение доли рынка, инвестиционное вложение, блокирование
конкурента, диверсификация своего бизнеса и т. д.
Мониторинг рынка слияний и поглощений обозначил тот факт, что на дату приобретения в
каждом конкретном случае финансовое положение приобретаемой компании было различным: от
стабильного финансового положения до предбанкротного состояния.
Ниже приводится мониторинг сделок слияний и поглощений в период 2004-2010 гг.
Таблица 12. Анализ сделок по российским аэропортовым комплексам в период 2004-2010гг
№№
Дата
сделки
Анализ сделки
Описание компании
Сумма сделки
Источник
информации
1
2004,
июль
60% акций Аэропорта
«Мячково», были
приобретены группой
компаний
"ФИНПРОМКО". Сумма
сделки составила более 100
млн. рублей.
Аэрокомплекс «Мячково»
расположен в Раменском районе
Московской области и занимает
128,5 га. земли, является одним из
центров малой авиации России.
На территории авиакомплекса
располагаются 29 частных
авиаклубов, входящих в
Федерацию Любителей Авиации.
60%-100 000 000
руб.
http://www.av
iaport.ru/diges
t/2004/08/16/
82619.html
2
2006,
октябрь
Сделка по приобретению
имущественного
комплекса Аэропорта
«Грабцево». Приобретении
в собственность мэрией г.
Москвы имущества и
земельных участков двух
компаний и аренде
федерального имущества
аэродрома и земельного
участка, необходимого для
обслуживания и
функционирования
Аэропорта «Грабцево».
Сумма сделки за
имущественный комплекс
составила 87,8 миллиона
рублей. Дополнительно
выкупная стоимость
земельных участков
составила 2,3 миллиона.
Аэропорт «Грабцево» вступил в
строй в 1970 году. Его взлетная
полоса протяженностью 2,2
километра позволяет принимать
самолеты ТУ-134, АН-24, АН-12,
АН-26, ЯК-40. В течение 20 лет
регулярные рейсы связывали
Калугу с Архангельском, Ригой,
Кишиневом, Анапой,
Симферополем, Смоленском,
Тамбовом, Тулой, Сочи и
другими городами. В мае 2003
года в связи с низкой
рентабельностью аэропорт был
закрыт.
100%-90 100 000
руб.
http://2b.fina
m.ru/news/on
enews06553/d
efault.asp
3
2007,
февраль
25,66% акций ОАО
«Аэропорт Усть-Кут»
(Иркутская область) были
приобретены
Авиакомпанией «ЮТэйр»
у алмазодобывающей
компании Алроса. Сумма
сделки составила 37,636
млн. руб.
Аэропорт расположен в 10 км от
райцентра Усть-Кут и являлся
убыточным (по итогам 2005 года
убытки составили 8, 9 млн. руб.).
Аэропорт Усть-Кут должен стать
базовым для нового региона
нефтедобычи и масштабного
трубопровода к Тихому океану.
25,66%-37 636 000
руб.
http://www.in
gp.ru/about/ne
wsotrsl/20070222/3108.htm;
http://www.ut
air.ru/img/upl
oaded/otch.pd
f
49
4
2007,
апрель
100% уставный капитал
компании «Аэропорт
Рощино» был продан
компании
«Инвестиционные
Консультации» на
аукционе. Сумма сделки
составила 610 млн. рублей.
На аукцион Российский фонд
федерального имущества (РФФИ)
было выставлено 42 млн. 532 тыс.
380 обыкновенных именных
акций в бездокументарной форме,
что составляет 100% от уставного
капитала компании «Аэропорт
Рощино». Международный
аэропорт «Рощино» — аэропорт в
Тюменской области России.
100%-610 000 000
руб.
http://www.co
mmercialrealt
y.ru/new.php?
id=111105
5
2007,
июль
100% пакет акций ОАО
"Международный аэропорт
Сочи" были приобретены
ООО "Стратегия Юга"
(компания входит в группу
компаний "Базовый
элемент"). Сумма сделки
составила 5,5 млрд. руб.
На аукцион Российский фонд
федерального имущества (РФФИ)
был выставлен 100% уставного
капитала компании
«Международный аэропорт
Сочи». Международный аэропорт
«Международный аэропорт
Сочи» — крупнейший узел
местных и международных
авиалиний в Южном
Федеральном округе России.
100%-5 500 000 000
руб.
http://www.si
a.ru/?section=
493&action=s
how_news&id
=6517
6
2008,
март
Аукцион по продаже
имущественного
комплекса Аэропорта
"Березники". Победителем
торгов была признана
вертолетная компания
«Геликс». Сумма сделки
за весь имущественный
комплекс составила 61,7
млн. руб.
Россия, Пермская обл., г.
Березники, Принимаемые суда
ВС 3-4 класса, вертолеты Ми-2,
Ми-8. Земельный участок
аэропорта составляет 133 га. В
состав имущественного
комплекса вошли объекты
недвижимости, пять воздушных
судов Ан-2 и привокзальная
площадь. До реализации аэропорт
находился в пользовании ФГУП
«Пермские авиалинии».
100%-61 700 000
руб.
http://www.he
lix.aero/en/airl
ine/news/?pub
=11&page=2
7
2010,
июль
33,32% в ООО "Аэропорт
Томск" были проданы в
ходе торгов по продаже
имущества ОАО "Томск
Авиа". Покупателем доли
стало ООО
"Международный аэропорт
Томск" (МАТ,
контролируется компанией
"Новапорт"). Согласно
данным "СПАРКИнтерфакс", МАТ владел
66,67% ООО "Аэропорт
Томск". Сумма сделки
составила 23,85 млн. руб.
Согласно данным "СПАРКИнтерфакс", ООО
"Международный аэропорт
Томск" владел 66,67% ООО
"Аэропорт Томск". На дату
продажи непокрытыми остаются
требования кредиторов ОАО
"Томск Авиа" примерно на 150
млн. руб., при этом не
реализованы еще ряд активов
компании. Аэропорт Томск - это
авиапредприятие г. Томска. Класс
Аэропорта В - принимаемые суда
Ан-12,-24,-26, Ан-74 и его
модификации, Ил-18, Ил-76 и его
модификации, Ту-134,-154,-204 и
его модификации и т.д.
33,32% - 23 850 000
руб.
http://www.m
ajournal.ru/new
s/73708
8
2010,
июль
Часть имущественного
комплекса, включая: 46 га
относящихся к территории
Аэродрома Кубинка с
находящимися на них
строениями (хранилища,
укрытия и др. общей
площадью 12,26 тыс. кв.
м). Победитель аукциона
ЗАО "Аэропорт Кубинка",
принадлежащее ООО
"Нафта Москва (Кипр)
Лимитед". Сумма сделки
составила около 217
По итогам аукциона покупатель
приобретает примерно 10% всего
аэродромного комплекса
(включая вспомогательную
инфраструктуру, более 500 га).
Кубинка - авиабаза в Московской
области, в пяти километрах
северо-западнее города Кубинка
(Одинцовский район). В
настоящее время на ней
дислоцированы 237-й
гвардейский Проскуровский
Краснознаменный орденов
Кутузова и Александра Невского
10%-217 000 000
руб.
http://www.m
ajournal.ru/new
s/73128;
http://www.ria
realty.ru/ru/art
icle/88155.ht
ml
50
млн.рублей.
центр показа авиационной
техники (ЦПАТ) имени Кожедуба
(самолеты МиГ-29, Су-17, Су-24,
Су-25, Су-27); 226-й отдельный
смешанный авиационный полк
(вертолеты Ми-8, самолеты Ан12, Ан-24, Ан-26, Ан-30, Ту-134).
На авиабазе "Кубинка"
базируются также пилотажные
группы "Стрижи" и "Русские
Витязи" и спортивная авиация Кубинский АТСК РОСТО.
Информация по проведенным сделкам продажи имущества/пакетов акций, включая приведенные
выше данные, должны быть проанализированы на предмет соответствия объекту оценки и
возможности использования при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода.
3.4.2 Анализ среднеотраслевых показателей деятельности по аэропортовым комплексам
Анализ среднеотраслевых показателей деятельности по аэропортовым комплексам является
важной частью процесса оценки.
В качестве анализируемых показателей деятельности аэропортов могут использоваться, например,
следующие величины:
удельный вес внеоборотных и оборотных активов в структуре балансе компании,
удельный вес оборотных пассивов в структуре балансе компании,
удельный вес собственного оборотного капитала в выручке компании,
показатель операционной рентабельности компании-оператора,
структура себестоимости компании-оператора по основными составляющим
расходов (материалы, оплата труда, отчисления на социальные нужды,
амортизация, прочие затраты),
удельный вес зданий, сооружение и машин и оборудования в общей структуре
основных средств компании,
показатель Выручка/Количество пассажиров.
Для расчета основных среднеотраслевых показателей по деятельности аэропортовых комплексов
желательно использовать анализ финансовой отчетности компаний-операторов за 2-3 года. По
возможности, этот анализ целесообразно разбить на группы аэропортов, в частности, по регионам
с различным инвестиционным климатом, по различным классам аэропортов.
Далее представлены основные индикативные показатели деятельности компаний-операторов в
разбивке по классам аэропортов по итогам деятельности за 2008 и 2009 годы.
Для расчета основных среднеотраслевых показателей по деятельности аэропортовых комплексов
был проведен анализ финансовой отчетности компаний-операторов за 2008 и 2009 годы. Для
анализа были выбрано 92 компании-аналога, по различным классам аэропортов и
преимущественно положительным финансовым результатом от операционной деятельности.
51
Таблица 13. Удельный вес внеобротных и оборотных активов в структуре баланса компанийоператоров за 2008-2009гг.:
ВнАктивы/ОбАктивы в структуре Баланса, %
Класс аэропорта
2009 год
2008 год
А класс
63%/37%
66%/34%
Б класс
62%/38%
67%/33%
В класс
57%/43%
61%/39%
Г класс
41%/59%
52%/48%
Д класс
н/д
43%/57%
Таблица 14. Удельный вес оборотных пассивов в структуре баланса компаний-операторов за 20082009гг.:
ОбПассивы в структуре Баланса, %
Класс аэропорта
2009 год
2008 год
А класс
Б класс
В класс
Г класс
Д класс
30%
35%
38%
55%
н/д
31%
33%
39%
52%
47%
Таблица 15. Удельный вес собственного оборотного капитала (СОКа) в выручке компанийоператоров за 2008-2009гг.
СОК/Выручка, %
Класс аэропорта
А класс
Б класс
В класс
Г класс
Д класс
2009 год
3%-5%
2008 год
1%-2%
Таблица 16. Коэффициенты операционной рентабельности компаний-операторов за 2008-2009гг.
А класс
Коэффициент
рентабельности, %
(2009 год)
13%-16%
Коэффициент
рентабельности, % (2008
год)
10%-15%
Б класс
10%-11%
6%-10%
В класс
9%-12%
9%-12%
Г класс
5%-7%
3%-6%
Д класс
н/д
2%
Класс аэропорта
52
Для расчета нормализованной структуры себестоимости компании-оператора, а также
определения оптимального удельного веса основных групп активов в общей структуре основных
средств, был осуществлен анализ финансовой отчетности по основным европейским аэропортам5.
Таблица 17. Структура себестоимости компаний-операторов:
Материальные
затраты
15%
Затраты на содержание
персонала
20%
Амортизация
Прочие затраты
26%
39%
Таблица 18. Удельный вес зданий, сооружение и машин и оборудования в общей структуре
основных средств компаний-операторов:
Структура основных средств
5
2009 год
Здания
Сооружения
МиО
сред.
30%
50%
20%
Heathrow, Charles De Gaulle, Flughafen München Franz Josef Strauß
53
3.5 Доходный подход к оценке имущественного комплекса аэропорта (аэродрома)
3.5.1 Общие положения
Доходный подход к оценке имущества аэропортового комплекса реализуется путем определения
стоимости инвестированного капитала оператора аэропорта, рыночной стоимости его прочих
активов и обязательств и последующим составлением экономического баланса.
Суть метода заключается в построении так называемого «экономического баланса» оператора
аэропорта, где активы и обязательства отражаются по рыночной стоимости, а оставшаяся
величина является стоимостью объектов федерального аэродромного имущества. Схема
экономического баланса приведена на Рисунке 4.
Рисунок 3. Схема построения экономического баланса предприятия
Рыночная стоимость объектов федерального аэродромного имущества рассчитывается путем
корректировки стоимости инвестированного капитала оператора рассматриваемого аэропорта на
значения рыночной стоимости оборотного капитала, его нематериальных активов и объектов
основных средств, не являющихся федеральным имуществом.
Алгоритм расчета может быть представлен в качестве структурной схемы:
Таблица 19. Алгоритм расчета рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества путем составления экономического баланса
Стоимость инвестированного капитала оператора аэропорта
+ (плюс)
Рыночная стоимость краткосрочных обязательств оператора аэропорта
- (минус)
Рыночная стоимость оборотных активов оператора аэропорта
= (равно)
Рыночная стоимость внеоборотных активов
- (минус)
Прочие внеоборотные активы компании-оператора, не являющиеся объектами федерального
аэродромного имущества
+ (плюс)
Рыночная стоимость прочих объектов федерального аэродромного имущества
= (равно)
Рыночная стоимость объектов федерального аэродромного имущества
54
3.5.2 Определение рыночной стоимости инвестированного капитала оператора аэропорта
Доходный подход к оценке основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не
заплатит за актив сумму большую, чем текущая стоимость будущих выгод от его использования.
Собственник не продаст свой актив по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих
доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной
текущей стоимости будущих доходов.
В рамках Доходного подхода к оценке стоимости бизнеса традиционно выделяют два основных
метода:
метод прямой капитализации,
метод дисконтирования денежных потоков.
Так как показатели деятельности подавляющего числа аэропортовых комплексов носят
нестабильный характер, для целей определения рыночной стоимости объектов федерального
аэродромного имущества настоящими Методическими рекомендациями предлагается в общем
случае использовать Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков учитывает величину доходов, которые владелец
рассчитывает получить в период владения собственностью, сроки получения этих доходов и
уровень риска, связанный с поступлением доходов.
Таким образом, рыночная стоимость бизнеса по оказанию услуг оператора аэропорта
(инвестированного капитала) будет равна текущей стоимости всех будущих поступлений.
Основная формула метода дисконтирования выглядит следующим образом:
PV
n
t 1
CFt
(1 i ) (t
0,5)
TV
(1 i ) ( n
0,5)
, где:
PV
– рыночная стоимость компании - оператора, рассчитанная методом дисконтирования
денежных потоков,
CFt
– денежный поток в t-й год прогнозного периода,
TV
– постпрогнозная стоимость компании – оператора,
i
– ставка дисконтирования,
n
– последний год прогнозного периода.
Основой данного анализа (базой дохода) является денежный поток (сash flow). Для целей данной
оценки величина денежного потока рассчитывается после налогообложения.
При определении рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества
используется денежный поток на инвестированный капитал.
55
Таблица 20. Общий алгоритм расчета денежного потока на инвестированный капитал
Выручка по основным видам деятельности (доходы)
- (минус)
Себестоимость (затраты)
= (равно)
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
х (умножить)
(1 – ставка налога на прибыль %)
= (равно)
Чистая операционная прибыль
+ (плюс)
Амортизационные отчисления
- (минус)
Увеличение оборотного капитала
и
Капитальные вложения
= (равно)
Денежный поток на инвестированный капитал
Прогнозная величина денежного потока на инвестированный капитал приводится к текущей
стоимости по соответствующей ставке дисконта, рассчитанной по модели средневзвешенной
стоимости капитала WACC (Weighted Average Cost Of Capital). Полученная текущая стоимость
периодических денежных потоков в прогнозный период суммируется с текущей терминальной
стоимостью, результатом чего является стоимость инвестированного капитала оператора
аэропорта.
Для построения экономического баланса рыночная стоимость прочих активов и обязательств
определяется с помощью общепринятых методов оценки.
Порядок построения экономического баланса приводится в пункте 3.5.1. настоящих Методических
рекомендаций.
Этапы оценки рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества Доходным
подходом.
При оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества в рамках
Доходного подхода можно выделить основные этапы. Перечень основных этапов и процедур
приведен в таблице 22.
56
Таблица 21. Алгоритм расчета денежного потока в прогнозном периоде
1. Формирование основных предпосылок расчета:
a.
определение длительности прогнозного периода,
b.
определение основных макроэкономических и отраслевых показателей в прогнозном
периоде, рассмотрение ретроспективной динамики указанных показателей.
2. Прогнозирование денежного потока от осуществления аэропортовой деятельности в
прогнозном периоде:
a.
анализ ретроспективной выручки от ведения аэропортовой деятельности и прогноз
доходов,
b.
анализ ретроспективной себестоимости ведения аэропортовой деятельности и прогноз
расходов,
c.
анализ ретроспективных инвестиций и прогноз капитальных вложений,
d.
анализ уровня оборотного капитала в ретроспективном периоде и прогноз изменения
оборотного капитала,
e.
определение денежного потока от осуществления аэропортовой деятельности в
прогнозном периоде.
3. Расчет ставки дисконтирования
4. Определение постпрогнозной стоимости оператора аэропорта
5. Определение величины инвестированного капитала оператора, осуществляющего
аэропортовую деятельность в рассматриваемом аэропорту
6. Определение рыночной стоимости значения величины оборотного капитала, его
нематериальных активов и материальных активов, не являющихся федеральным
имуществом
7. Определение рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества
3.5.3 Формирование основных предпосылок расчета
При формировании основных предпосылок Оценщик проводит анализ финансово-хозяйственной
деятельности, осуществляемой на территории рассматриваемого аэропортового комплекса и
основных факторов, влияющих на эту деятельность. Данный анализ должен включать в себя
подробное рассмотрение следующей информации:
анализ данных о рассматриваемом аэропортовом комплексе и результатах финансовохозяйственной деятельности его оператора,
анализ возможного конкурентного окружения, анализ данных о результатах финансовохозяйственной деятельности сравнимых компаний – операторов.
анализ основных макроэкономических и отраслевых тенденций, анализ ситуации в
регионе.
57
3.5.4 Определение длительности прогнозного периода
Для определения длительности прогнозного периода при оценке рыночной стоимости объектов
федерального аэродромного имущества в рамках Доходного подхода Оценщику рекомендуется
учитывать следующие факторы:
1. Прогнозный период, как правило, должен продолжаться до тех пор, пока темпы изменения
показателей аэропортовой деятельности не стабилизируются.
2. В общем случае в постпрогнозном периоде предполагается стабильный долгосрочный темп
роста или одноуровневый бесконечный поток доходов.
3. В случае если утверждена дата выхода аэродромного комплекса на капитальную
реконструкцию (проведение капитального ремонта) с прекращением деятельности по
обслуживанию воздушных судов, то прогнозный период должен быть продлен до окончания
периода капитального ремонта и выхода компании-оператора на стабильный уровень загрузки.
4. Основной предпосылкой для определения длительности прогнозного периода является тот
факт, что прогнозный период не должен быть меньше предполагаемого минимального типичного
срока договора аренды – пяти лет.
3.5.5 Определение основных макроэкономических и отраслевых показателей
Основные макроэкономические и отраслевые показатели, использующиеся при прогнозировании
денежного потока от ведения аэропортовой деятельности, включают:
прогноз показателей инфляции,
прогноз тарифов на услуги аэропортовой деятельности,
прогноз темпов роста номинальной заработной платы,
прогноз темпов роста топлива и электроэнергии,
прогноз темпов роста тарифов ЖКХ,
и т.д.
Источником информации по отраслевым и макроэкономическим показателям могут служить
постановления и официальные прогнозы, а также статистические исследования, опубликованные
федеральными органами исполнительной власти, министерствами и ведомствами РФ (МЭР РФ,
Минтранс РФ, Росавиация и т.д.), а также, специализированными информационными агентствами,
которые являются ведущими поставщиками информации для профессиональных участников
финансовых рынков.
Прогноз макроэкономических показателей рекомендуется использовать на последнюю отчетную
дату, близкую к дате оценки.
Для унификации проводимых расчетов рекомендуется использовать единые макроэкономические
прогнозы, обновляемые ежеквартально.
При прогнозировании объемов грузо- и пассажироперевозок рекомендуется также использовать
данные Федеральных программ «Развитие транспортной системы России (2010 - 2015 годы)» и
«Модернизация Единой системы организации воздушного движения Российской Федерации (2009
- 2015 годы)».
58
3.5.6 Прогнозирование денежного потока
Основной валютой, в которой происходит получение доходов и оплата расходов операторами
аэропортов, является российский рубль. Для проведения оценки рыночной стоимости объектов
федерального аэродромного имущества в рамках Доходного подхода настоящими Методическими
рекомендациями предлагается использовать прогноз номинальных денежных потоков.
Анализ ретроспективной выручки от аэропортовой деятельности и прогноз доходов.
При проведении анализа ретроспективной деятельности оператора аэропорта и определении
прогнозного перечня услуг, Оценщику необходимо рассмотреть следующие основные виды услуг,
предоставляемые аэропортовыми операторами:
1. Взлет – посадка. Включает стоянку воздушных судов на аэродроме в течение 3-х часов после
посадки для пассажирских и 6-ти часов для грузовых и грузопассажирских сертифицированных
типов воздушных судов при наличии грузов (почты), подлежащих обработке (погрузке и/или
выгрузке) в аэропорту посадки. Сбор за взлет-посадку выражается в руб./тонну взлетной массы.
2. Стоянка воздушных судов на аэродроме. Сбор взимается при стоянке воздушного судна
сроком более 3-х часов после посадки для пассажирских и 6-ти часов для грузовых и
грузопассажирских сертифицированных типов воздушных судов при наличии грузов (почты),
подлежащих обработке (погрузке и/или выгрузке) в аэропорту посадки. Сбор за стоянку
воздушных судов на аэродроме выражен в % от сбора за взлет-посадку за 1 час.
3. Обеспечение авиационной безопасности. Сбор выражен в руб./ тонну взлетной массы.
4. Предоставление аэровокзального комплекса (за пользование аэровокзалом)6. Сбор взимается
на внутренних линиях и на международных линиях, выражен в руб. за 1 пассажира.
5. Обслуживание пассажиров5. Взимается на внутренних линиях и на международных линиях,
сбор выражен в руб. за 1 пассажира.
6. Обработка грузов. Плата за обработку грузов выражена в руб. за 1 тонну груза.
7. Прочие виды услуг от аэропортовой деятельности.
При существенной доле доходов от прочих видов услуг в совокупной выручке оператора
аэропорта необходимо провести подробный анализ данной статьи. Значительная доля доходов по
прочим видам деятельности от выручки для компаний – операторов аэропортов может быть
обусловлена существенной долей коммерческих перевозок. В этом случае Оценщику необходимо
уточнить данные о составе статьи у компании-оператора аэропорта и запросить ее расшифровку с
указанием натуральных показателей и размера выручки по каждому из видов деятельности.
Таблица 22. Основные натуральные показатели деятельности оператора аэропорта
Натуральный показатель
Взлет – посадка (включая стоянку воздушных судов)
Пользование аэровокзалом
Обслуживание пассажиров
Обработка грузов
Ед. изм.
тонна взлетной массы
1 пассажир
1 пассажир
тонна груза
На первом этапе Оценщик проводит нормализацию перечня видов деятельности, осуществляемых
на территории аэропортового комплекса. Из состава генерирующих выручку видов деятельности
необходимо исключить непрофильные услуги, не относящиеся к авиационной деятельности и
обслуживанию пассажиров (например, услуги гостиницы, деятельность топливно-заправочного
комплекса, складская деятельность и пр.). В то же время, например, доходы от аренды и
6
В том случае если в структуру активов федерального имущества, подлежащих оценке, не входит здание
аэровокзала, данный вид услуг не учитывается в структуре выручки компании-оператора.
59
деятельности торговых операторов, расположенных в аэропортовом комплексе должны быть
учтены в общей выручке.
При прогнозировании величины выручки от аэропортовой деятельности Оценщику необходимо
выполнить следующие процедуры:
1. Прогнозирование грузо- и пассажиропотока проводится в несколько этапов:
проводится анализ ретроспективного объема пассажиро- и грузоперевозок на основании
данных формы 15-ГА, справки руководства компании – оператора аэропорта, годовых
отчетов о деятельности оператора и т.д.,
анализируются данные прогнозов руководства компании – оператора аэропорта по
объемам основных видов деятельности в краткосрочной и долгосрочной перспективе,
проводится анализ конкурентного окружения с использованием информационных
источников открытого доступа, в том числе отчетности конкурирующих компаний –
операторов, публикуемых на сайтах компаний, либо с использованием данных
публикуемых организациями, осуществляющими раскрытие информации на рынке ценных
бумаг,
анализируются данные программ развития инфраструктуры воздушного транспорта
«Развитие транспортной системы России (2010 - 2015 годы)» и «Модернизация Единой
системы организации воздушного движения Российской Федерации (2009 - 2015 годы)» и
иные нормативные источники информации,
проводится анализ прочей информации из источников открытого доступа.
2. Прогнозирование тарифов на основные виды услуг, оказываемых оператором аэропорта,
осуществляется посредством:
проведения анализа предельных установленных тарифов по каждому из видов
деятельности. Источником информации о нормативно установленных тарифах могут
служить данные служб государственного регулирования деятельности субъектов
естественных монополий и организаций в инфраструктурных секторах,
проведения анализа текущих фактических тарифов по основным видам деятельности
оператора аэропорта и их сопоставление с нормативно установленными. Источником
данных о текущих ставках тарифов являются данные руководства компании – оператора
аэропорта, оформленные в виде справки. косвенным источником об уровне ставок тарифов
могут служить данные формы 15-ГА, сайт компании-оператора, годовой или
ежеквартальный отчет компании-оператора,
проведения расчета прогнозных значений тарифов на основании метода экономически
обоснованных затрат.
3. Прогнозирование темпов роста тарифов осуществляется следующим образом:
на первом этапе, по итогам анализа структуры затрат за последние 2-3 года, отдельно по
каждому из видов деятельности выявляются статьи, наиболее значительно влияющие на
стоимость услуг,
для каждой статьи на основании данных макроэкономического прогноза определяется
темп роста,
на последнем этапе, исходя из рассчитанной структуры затрат и определенных темпов
роста стоимости каждой из них, производится расчет темпа роста выручки в прогнозном
периоде. Темп роста по каждому виду деятельности равен совокупному темпу роста
стоимости затрат. При этом в расчетах следует учитывать тот факт, что, вследствие
неравномерного роста стоимости различных статей затрат, структура тарифа в прогнозном
периоде будет изменяться.
60
Рисунок 4. Схема процедуры прогнозирования выручки компании-оператора
Анализ ретроспективной себестоимости ведения аэропортовой деятельности и прогноз расходов.
При прогнозировании величины себестоимости Оценщику необходимо выполнить следующие
процедуры:
провести анализ ретроспективной структуры затрат отдельно по каждому виду
деятельности с выявлением основных статей расходов и их последующей классификацией
на две основные группы: условно – переменные и условно – постоянные расходы,
определить прогнозные темпы роста основных статей расходов по аэропортовой
деятельности на основании данных макроэкономического и отраслевого прогноза,
провести корректировку состава статей затрат в прогнозном периоде в соответствии с
нормализованным (в рамках определения выручки) перечнем основных видов
деятельности,
спрогнозировать затраты по основным видам деятельности с учетом их классификации,
перечня и прогнозируемых объемов по основным направлениям деятельности, а также
темпов роста основных статей затрат.
Источниками информации о ретроспективной себестоимости основных видов деятельности могут
являться данные финансовой отчетности, справок, предоставленных компанией – оператором,
данные формы 67-ГА, годовые и ежеквартальные отчеты компании – оператора.
Ниже приведены основные типичные статьи расходов операторов аэропортов:
1. Оплата труда всего персонала и отчисления на социальные нужды.
2. Амортизация основных производственных фондов.
3. Затраты на ремонт основных производственных фондов.
4. Содержание и эксплуатация зданий, сооружений и оборудования, в том числе:
спецавтотранспорт,
электроэнергия,
отопление.
водоснабжение;
радиосвязь,
прочие.
61
5. Аренда и услуги сторонних предприятий и организаций, в том числе:
аренда каналов,
услуги связи,
аренда земельных участков,
прочие.
6. Налоги (в т.ч. налог на имущество).
7. Прочие производственные расходы.
8. Прочие общехозяйственные расходы.
В рамках настоящего раздела более подробно рассмотрены некоторые из основных статей
типичных расходов операторов аэропортов.
Оплата труда и ЕСН.
При прогнозировании затрат на оплату труда следует дополнительно разделять затраты на оплату
труда административного, управленческого и производственного персонала. Оценщику
необходимо проанализировать ретроспективную динамику среднесписочной численности и
уровень средней заработной платы по каждой из групп, в случае необходимости – нормализовать
значения в соответствии со среднерыночными данными, либо документально подтвержденными
прогнозами компании – оператора аэропорта.
В прогнозном периоде необходимо соблюдать принцип необходимости и достаточности
численности персонала, и при существенном изменении объемов грузо- и пассажироперевозок
следует проводить корректировку численности персонала.
Величина страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального
страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования
и территориальные фонды обязательного медицинского страхования, (ранее – ЕСН) в прогнозном
периоде должна приниматься к расчету в соответствии с действующим законодательством
(Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2009 г. N 213-ФЗ).
Амортизация.
Для расчета амортизационных отчислений на восстановление основных фондов в прогнозном
периоде Оценщику необходимо спрогнозировать величину отчислений для существующих
основных средств и прогнозируемых капитальных вложений.
Описание процедуры прогнозирования капитальных вложений приведено ниже в разделе «Анализ
ретроспективных инвестиций и прогноз капитальных вложений» настоящих Методических
рекомендаций.
Для расчета рекомендуется использовать линейный метод начисления амортизации, также в целях
повышения точности расчета, рекомендуется проводить расчет амортизационных отчислений для
каждой группы основных средств отдельно.
Средняя норма амортизации для каждой из групп основных средств определяется путем анализа
ретроспективных объемов амортизационных отчислений по данным справок, предоставленных
компанией – оператором аэропорта, либо на основании анализа Формы № 5 бухгалтерской
отчетности компании. Средняя норма амортизации определяется как отношение суммы
амортизационных отчислений за период к среднему значению первоначальной стоимости
основных средств за этот период (определяется как среднее значение первоначальной стоимости
на начало и конец периода).
При проведении анализа следует учитывать тот факт, что ввод в эксплуатацию значительного
количества объектов основных средств за период (существенное различие между первоначальной
62
стоимостью основных средств группы на начало и конец периода) может значительно исказить
результат, полученный данным методом.
Также, при определении расчетных значений норм амортизации для групп вновь вводимых
основных фондов, необходимо проверить полученные по результатам ретроспективного анализа
значения показателей на соответствие текущему законодательству. Классификация объектов по
амортизационным группам и определение сроков полезного использования групп основных
фондов производится в соответствии со ст. 258 Налогового Кодекса РФ. В случае если расчетное
значение существенно отличается от нормативного, к расчету необходимо принимать
нормативное значение показателя.
Алгоритм прогнозирования амортизационных отчислений приведен в таблице 24.
Таблица 23. Алгоритм прогнозирования амортизационных отчислений
Первоначальная стоимость активов
группы
Норма амортизации
Амортизация за период
Остаточная стоимость на начало
периода
Остаточная стоимость на конец периода
Обозначение
1 год
2 год
ПС
ПС
ПС
НА, %
А = ПС х НА
ОСН
НА
А1 = ПС х НА
ОСН1
НА
А2 = ПС х НА
ОСН2 = ОСК1
ОСК = ОСН - А
ОСК1 = ОСН1 –
А1
ОСК2 = ОСН2 –
А2
Начисление амортизации по группе осуществляется до тех пор, пока стоимость активов не будет
полностью амортизирована (остаточная стоимость основных средств (ОСН) равна нулю).
Последовательная схема прогнозирования амортизационных отчислений включает два этапа:
расчет величины амортизации для существующих и вновь вводимых основных фондов.
Рисунок 5. Схема прогнозирования амортизационных отчислений для существующих основных
фондов
63
Рисунок 6. Схема прогнозирования амортизационных отчислений для вновь вводимых основных
фондов
При прогнозировании величины амортизации основных средств должны быть использованы
данные о рыночной стоимости этих объектов, их восстановительной стоимости, о предполагаемом
остаточном сроках экономической жизни объектов.
В том случае, если отсутствует информация по основным средствам аэропорта и проведение
расчета в разбивке по группам активов в соответствии с предполагаемыми сроками
экономической жизни и округленными значениями ставок амортизации не представляется
возможным, Оценщик проводит корректировку величины амортизационных отчислений на
коэффициент переоценки активов.
Расчет коэффициента переоценки активов осуществляется посредством соотношения полной
стоимости воспроизводства наиболее значимых объектов федерального имущества (взлетнопосадочная полоса, рулежные дорожки и перрон) и их балансовой стоимости на дату оценки.
Затраты на ремонт основных производственных фондов.
Данный вид расходов включает в себя исключительно затраты на текущие ремонты. Оценщику
необходимо провести верификацию представленных оператором аэропорта данных и вычленить
только затраты на текущие ремонты, исключив все прочие капитальные затраты.
Аренда земельных участков.
Для корректного учета затрат на аренду земельных участков необходимо проанализировать
существующие договорные отношения по земельным участкам. Необходимо иметь ввиду, что
возможны следующие виды прав по земельным участкам под плоскостными сооружениями
аэропорта:
оформлено право постоянного бессрочного пользования на земельные участки под
плоскостными сооружениями аэропорта,
оформлено право краткосрочной аренды на 1 год,
оформлено право долгосрочной аренды на земельные участки.
Основными информационными источниками, рекомендуемыми к применению при построении
прогноза расходов по данной статье являются Земельный кодекс РФ, а также нормативные акты
64
субъектов РФ регламентирующие величину арендной платы за пользование объектами
федерального имущества.
При прогнозировании данной статьи расходов необходимо принимать во внимание изменения,
которые произойдут в отношении земельных участков на протяжении прогнозного периода.
Например, прекращение действия заключенного договора аренды и переход на другую величину
арендной платы.
Аренда объектов федерального имущества.
Если ретроспективные данные включают в операционные расходы затраты по аренде
федерального имущества в соответствии с ранее действующим договором аренды, то эти затраты
должны быть исключены из анализа и не включаться в прогнозные показатели расходов.
Налоги.
При построении прогнозов расходов оператора по данной статье проводится анализ
существующих налоговых ставок для объектов аэропортового имущества в конкретном регионе
РФ.
Основными информационными источника о величине налоговой ставки или о существующих
налоговых льготах служит Налоговый кодекс РФ, а также нормативные акты Субъектов РФ.
Анализ ретроспективных инвестиций и прогноз капитальных вложений.
При прогнозировании величины капитальных вложений учитывается необходимость обновления
основных фондов для нормального функционирования аэропортового комплекса, а также затраты,
направленные на улучшение характеристик аэропорта (пропускной способности и т.п.). При
наличии в прогнозном периоде капитальных вложений, направленных на улучшение
характеристик аэропорта, необходимо дополнительно рассмотреть их влияние на прогнозируемый
объем оказания услуг и убедиться в их экономической целесообразности. При утвержденных
сроках и плане проведения реконструкции необходимо исключить из рассмотрения все
капитальные затраты, необходимость которых не связана с текущей деятельностью аэропорта и
обеспечением безопасности. Более подробно особенности применения доходного подхода при
оценке реконструируемых на момент оценки аэропортов (либо проведение реконструкции
которых планируется в ближайшее время) описаны в пункте 3.5.11. настоящих Методических
указаний.
В рамках данных Методических рекомендаций производится расчет рыночной стоимости
федерального аэродромного имущества и значение арендной платы за его использование исходя
из предположения, что затраты на капитальный ремонт объектов аэропортового комплекса
дополнительно несет Арендатор.
Капитальные вложения в прогнозный период рассчитываются исходя из условия своевременной
замены выбывающих основных средств по стоимости их замещения.
При прогнозировании капитальных вложений Оценщику необходимо учесть следующие факторы:
прогноз капитальных вложений должен осуществляться по группам основных средств в
соответствии с разбивкой, принятой при расчете амортизационных отчислений,
при определении объема капитальных вложений в прогнозном периоде необходимо
проанализировать состав капитальных затрат, эффект от их внесения, а также
нормализовать прогнозные значения капитальных вложений путем исключения из их
состава отчислений на проведение капитальных ремонтов и улучшение класса
аэродромного комплекса7,
7
В том случае, если за период действия договора аренды будут проводиться капитальные вложения с целью
повышения класса аэропорта, прогнозирование денежного потока требует дополнительной консультаций с
Методологом и представителями ФГУП «АГА».
65
прогноз капитальных вложений должен быть составлен в номинальных ценах, в противном
случае необходимо скорректировать имеющийся прогноз на темпы роста стоимости
строительно-монтажных работ и темпы роста стоимости аэропортового оборудования.
При прогнозировании величины капитальных вложений Оценщику необходимо выполнить
следующие процедуры:
проанализировать ретроспективные объемы капитальных вложений оператора аэропорта
(данные запрашиваются у компании – оператора аэропорта или у представителей ФГУПа
«АГА»),
проанализировать данные прогнозов компании - оператора аэропортового комплекса по
размеру капитальных вложений,
также рекомендуется использовать данные Федеральных целевых программ «Развитие
транспортной системы России (2010 - 2015 годы)» и «Модернизация Единой системы
организации воздушного движения Российской Федерации (2009 - 2015 годы)».
В том случае, если Оценщику не представлены достоверные данные о прогнозном уровне
капитальных вложений, а также отсутствует инвестиционный план по вложениям в
существующие активы, расчет капитальных вложений в каждый год прогнозного периода
производится на базе величины амортизационных отчислений предыдущего прогнозного периода
с учетом изменения стоимости активов и амортизационных отчислений.
Анализ уровня оборотного капитала в ретроспективном периоде и прогноз изменения оборотного
капитала.
При построении прогноза денежного потока определяется величина оборотного капитала,
необходимого для функционирования аэропорта.
Для определения величины оборотного капитала рекомендуется следующий алгоритм:
1. Проводится анализ и корректировка оборотных активов на дату оценки. При этом следует:
скорректировать балансовое значение дебиторской задолженности, уменьшив на величину
нереальной к взысканию и сомнительной задолженности. Проанализировать состав
дебиторов, для выявления нетипичных для данного бизнеса контрагентов, которых тоже
необходимо исключить из скорректированного значения статьи,
скорректировать балансовое значение запасов, уменьшив их на величину неликвидных и
устаревших ТМЦ. Необходимо проанализировать состав данной статьи и пересчитать
рыночную стоимость запасов отраженных в балансе по исторической стоимости,
в случае необходимости скорректировать значение прочих краткосрочных активов с
учетом рыночной стоимости данных активов,
проанализировать и скорректировать краткосрочные пассивы на дату оценки. При этом
следует:
скорректировать величину кредиторской задолженности с учетом пеней и штрафов
за просрочку платежей, при их наличии.
скорректировать величину остальных статей краткосрочных пассивов для
отражения полной величины краткосрочных обязательств.
2. Определить фактическую величину оборотного капитала на дату оценки.
3. Определить фактическую величину оборотного капитала в процентах от выручки за
соответствующий период.
4. Сравнить фактическую величину оборотного капитала в процентах от выручки с отраслевыми
данными (требуемым уровнем оборотного капитала).
66
5. Определить избыток/недостаток оборотного капитала на дату оценки как разность между
фактическим значением оборотного капитала в процентах от выручки и среднеотраслевым
значением оборотного капитала.
6. Определить абсолютное значение избытка/недостатка
произведения процентной разницы и выручки от реализации.
оборотного
капитала
путем
Все корректировки вносятся только на основании подтвержденной документально информации
компании - оператора аэропорта, либо на основании постатейного финансового анализа
показателей оборотного капитала за предшествующие периоды.
Вывод о требуемом уровне оборотного капитала производится по результатам анализа следующих
источников:
данные о ретроспективной доле собственного оборотного капитала от выручки оператора,
либо анализ ретроспективной оборачиваемости статей,
данные о среднеотраслевых показателях доли оборотного капитала от выручки (данные
ИА Bloomberg, Damodaran, финансовая отчетность компаний – операторов аэропортов,
опубликованная в информационных системах открытого доступа).
На основании данного анализа Оценщик делает вывод о требуемой величине оборотного капитала.
Необходимо обращать внимание на отчетность оператора аэропорта и компаний-аналогов, т.к. в
российской практике имеются общества - являющиеся одновременно и оператором аэропорта, и
авиакомпанией (как правило, базирующиеся в данном аэропорту).
Процедура расчета текущей стоимости оборотного капитала, а также определения размера
избытка / недостатка оборотного капитала приведена в таблице 25.
Таблица 24. Алгоритм расчета избытка / недостатка оборотного капитала
Оборотные активы:
ОА = А1 + А2 + А3 + А4
- Запасы
А1
- НДС по приобретенным ценностям
А2
- Дебиторская задолженность
А3
- Прочие оборотные активы
А4
Оборотные пассивы:
ОП = П1 + П2
- Кредиторская задолженность
П1
- Прочие краткосрочные обязательства
П2
Собственный оборотный капитал
Выручка за отчетный год
Требуемый уровень оборотного капитала в % от
выручки
Избыток / недостаток оборотного капитала
СОК = ОА - ОП
Выручка
ТОК%
= СОК – Выручка х ТОК%
На последнем этапе производится расчет изменения оборотного капитала в прогнозном периоде,
исходя из определенного ранее уровня требуемого оборотного капитала, прогнозной выручки
оператора (пункт 3.5.6. настоящих Методических рекомендаций) и скорректированного значения
оборотного капитала оператора аэропорта. Описание процедуры расчета изменений оборотного
капитала в прогнозном периоде приведено в таблице 26.
В том случае, если величина собственного оборотного компании-оператора существенно
отличается от целевой структуры по данной отрасли, Оценщик проводит нормализацию данной
статьи с целью приведения к целевым (среднеотраслевым) показателям.
67
По усмотрению Оценщика Оборотный капитал на дату оценки может приниматься равным нулю.
Таблица 25. Алгоритм прогнозирования изменений оборотного капитала
Обозначение
1 год
2 год
В
В1
В2
Требуемый оборотный
капитал
ТОК%
ТОК%
ТОК%
Требуемый оборотный
капитал
ТОК
ТОК1 = В1 х
ТОК%
ТОК2 = В2 х ТОК%
Изменение оборотного
капитала
И
И1 = ТОК1 - СОК
И2 = ТОК2 – ТОК1
Выручка
Определение денежного потока от осуществления аэропортовой деятельности в прогнозном
периоде.
Определение денежного потока от ведения деятельности оператором аэропорта в прогнозном
периоде производится по алгоритму, приведенному в таблице 27.
Таблица 26. Алгоритм расчета денежного потока в прогнозном периоде
Выручка по основным видам деятельности (доходы)
- (минус)
Себестоимость (затраты)
= (равно)
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
х (умножить)
(1 – ставка налога на прибыль %)
= (равно)
Чистая операционная прибыль
+ (плюс)
Амортизационные отчисления
- (минус)
Увеличение оборотного капитала
и
Капитальные вложения
= (равно)
Денежный поток на инвестированный капитал
68
3.5.7 Расчет ставки дисконтирования
В рамках Методических рекомендаций определение средневзвешенной стоимости капитала
(Weighted Average Cost of Capital – WACC) предлагается проводить следующим образом:
WACC
Re
we
Rd
(1 t C )
wd
(1), где:
Re
стоимость привлечения собственного капитала;
we
доля собственного капитала в структуре капитала компании – оператора;
Rd
стоимость привлечения заемного капитала;
tC
ставка налога на прибыль компании – оператора;
wd
доля заемного капитала в структуре капитала компании – оператора.
Расчет стоимости собственного капитала.
Расчет стоимости собственного капитала рекомендуется проводить на основе модели расчета
капитальных активов (Capital Asset Pricing Model - CAPM). В соответствии с моделью CAPM,
требуемая норма прибыли на вложенный капитал рассчитывается путем анализа следующих
компонентов:
Re
Rf
Rf
( Rm
R f ) S1
S2
S3
, где:
- безрисковая ставка (risk free rate);
- бета (beta);
Rm
Rf
- рыночная премия за риск (market risk premium);
S1
- риск, связанный с небольшим размером компании (small stock risk);
S2
- страновой риск (country risk);
S3
- специфический риск, связанный с рассматриваемой компанией (company specific
risk).
Безрисковая ставка.
В качестве безрисковой ставки настоящими Методическими рекомендациями предлагается
использовать среднюю доходность по долгосрочным российским государственным облигациям,
номинированным в долларах США (еврооблигациям) за период 5-10 лет до даты оценки. Анализ
данных рекомендуется проводить на ежемесячной основе.
Данная ставка является суверенной безрисковой ставкой, так как соответствует критериям
безрисковости (долгосрочность, предсказуемость, минимальная вероятность потерь), кроме этого,
в ее составе уже учтен страновой риск.
Вторым вариантом расчета в качестве безрисковой ставки может приниматься доходность по
долгосрочным облигациям Правительства США (30-year Treasury bonds) с учетом премии за
страновой риск отражающей дополнительный доход, который потребует инвестор за риск,
связанный с вложениями в российские компании по сравнению с компаниями,
функционирующими в США. Для учета странового риска используются данные компании
Standard and Poors или другие источники информации.
69
Рыночная премия за риск акционерного капитала (Rm - Rf).
Рыночная премия представляет собой дополнительный доход, который необходимо добавить к
безрисковой ставке, чтобы компенсировать инвестору дополнительный риск, связанный с
инвестированием в акции компании.
Значение рыночной премии за риск акционерного капитала рекомендуется принимать к расчету на
основании данных сборников «Ibbotson. Valuation Yearbook» за соответствующий год.
Бета.
В модели САРМ риск разделяется на две категории: систематический риск и несистематический
риск. Систематический риск представляет собой риск, связанный с изменением ситуации на
фондовых рынках в целом в связи с изменением таких макроэкономических и политических
факторов, как процентные ставки, инфляция, изменение государственной политики и т.д. Данные
факторы напрямую оказывают влияние на все компании, поскольку они затрагивают
экономические и рыночные условия, в которых действуют все предприятия.
Систематический риск учитывается в модели САРМ с помощью коэффициента «бета».
Коэффициент «бета» отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной компании по
сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям на данном сегменте рынка.
Настоящими Методическими рекомендациями для расчета значения коэффициента «бэта»
предлагается использовать «восходящий» подход:
На первом этапе к расчету принимается коэффициент «бета» с учетом финансового рычага для
компаний США, т.к. рынок ценных бумаг США является наиболее развитым и прогнозируемым
рынком.
В дальнейшем рассчитывается значение коэффициента «бета» без учета финансового рычага по
следующей формуле:
Bu
Bl
1 (1 t ) D
E , где:
Bu
– коэффициент «бета» без учета финансового рычага;
Bl
– коэффициент «бета» с учетом финансового рычага;
t
– налоговая ставка;
D
– рыночная стоимость заемного капитала сопоставимой компании;
E
– рыночная стоимость собственного капитала сопоставимой компании.
Премия за размер.
Показатель премии за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией
рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по инвестициям на
фондовом рынке США и средней исторической доходностью по инвестициям в такие компании.
Значение рыночной премии за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией
рекомендуется принимать к расчету на основании данных сборников «Ibbotson. Valuation
Yearbook» за соответствующий год с учетом актуализация данного значения в соответствии с
обновлениями аналитического издания.
70
Премия за специфический риск.
Премия за специфический риск рассматриваемой компании - оператора отражает дополнительные
риски, связанные с инвестированием в рассматриваемую компанию, которые не были учтены в
коэффициенте бета и премии за страновой риск.
Основными факторами, оказывающими влияние на специфический риск оцениваемой компании –
оператора аэропорта, являются:
качество управления компании-оператора аэропорта,
уровень диверсификации услуг аэропорта,
ограничения по обслуживанию различных типов воздушных судов,
зависимость от ключевых потребителей-авиакомпаний.
Рекомендуемый диапазон премии за специфический риск лежит в пределах от 0 до 5%.
Для определения премии за специфический риск оцениваемой компании
использовать следующий алгоритм, приведенный в нижеследующих таблицах:
рекомендуется
Таблица 27. Алгоритм расчета степени риска
Фактор риска
Степень риска
Качество управления;
Уровень диверсификации услуг аэропорта
Ограничения по обслуживанию различных
типов воздушных судов
Зависимость от ключевых потребителейавиакомпаний
Итого:
Рассчитанная степень риска (Итого / 4):
Результат
Низкая
1
1
1
Средняя
2
2
2
Высокая
3
3
3
1
2
3
Таблица 28. Алгоритм расчета степени риска
Степень риска
Рассчитанное
значение
Размер премии за специфический
риск
Низкая
Ниже средней
Средняя
Выше средней
Высокая
>=1 но < 1,5
>=1,5 но < 2
>=2 но < 2,5
>=2,5 но < 3
<=3
0-1%
1-2%
2-3%
3-4%
4-5%
При проведении оценки для определения величин степеней риска для каждого из факторов риска
Оценщик должен проанализировать факторы риска, далее при обосновании степени риска
необходимо привести положительные и отрицательные показатели, подтверждающие выводы
Оценщика относительно величины факторов риска.
При анализе фактора «качества управлении» необходимо проанализировать уровень и качество
управления компании-оператора аэропорта и сопоставить его со среднеотраслевым уровнем.
При анализе «уровня диверсификации услуг» необходимо качественно и количественно
проанализировать услуги, оказываемые в данном аэропорту и возможность в дальнейшем
расширять их перечень. Провести анализ существующей диверсификации и осуществить
сопоставление по уровню и качеству услуг с другими аэропортами региона.
Анализ зависимости от «ключевых потребителей и поставщиков» проводится по основным
группам контрагентов и степени их влияния на деятельность компании, с учетом возможных
71
рисков которые могут возникнуть в прогнозном периоде в случае смены поставщиков или
потребителей.
При анализе зависимости деятельности компании от ключевых сотрудников, Оценщик проводит
на базе численности персонала, уровне квалификации сотрудников, а также выявляет «ключевые
фигуры» в менеджменте компании. Далее Оценщиком проводится аудит эффективности
существующей системы управления персоналом в компании, оценка соответствия кадрового
потенциала компании ее целям и стратегиям развития.
Таблица 29. Алгоритм расчета ставки CAPM
Безрисковая ставка (средняя доходность по долгосрочным российским государственным облигациям)
+ (плюс)
Скорректированное значение коэффициента «бета» х Рыночная премия за риск
+ (плюс)
Премия за размер Компании
+ (плюс)
Премия за риски рассматриваемой Компании
= (равно)
Ставка CAPM
Расчет стоимости заемного капитала.
Алгоритма расчета стоимости заемных средств для компании – оператора аэропорта представлен в
таблице. Источниками информации о стоимости кредитов могут служить бюллетени банковской
статистики ЦБ РФ и др.
Таблица 30. Алгоритм расчета стоимости заемного капитала
Среднерыночная стоимость заемного капитала (руб.)
х (умножить)
(1 – ставка налога на прибыль %)
= (равно)
Стоимость заемных средств после налогов
Поскольку ставка дисконтирования, определенная по данной методике, рассчитывается для
долларового эквивалента, то сопоставимость с рублевым денежным потоком, может
производиться двумя методами:
перевод ставки дисконтирования их долларовой величины в рублевый показатель,
перевод денежного потока из рублевого эквивалента в долларовый эквивалент.
72
1. Переход к рублевой ставке дисконтирования рекомендуется осуществлять по следующей
формуле:
rRUR
(1 rUSD ) (1 iRUR )
1
(1 iUSD )
, где:
rRUR
– рублевая ставка дисконта,
rUSD
– долларовая ставка дисконта,
iRUR
– доходность рублевых долгосрочных облигаций,
iUSD
– доходность долларовых долгосрочных облигаций.
Перевод ставки дисконтирования для долларового потока в ставку дисконтирования для рублевого
потока рекомендуется проводить на основании различия в доходности долгосрочных российских
долларовых и рублевых облигаций за период 5-10 лет до даты оценки. Анализ данных
рекомендуется проводить на ежемесячной основе. Источниками информации о доходности
долгосрочных облигаций могут служить бюллетени банковской статистики ЦБ РФ, Альфабанка и
др.
2. Переход из рублевого денежного потока к долларовому эквиваленту.
Поскольку ставка дисконтирования рассчитывается для долларового эквивалента, то для
сопоставимости рублевый денежный поток переводится по прогнозному курсу в долларовый
денежный поток.
Источником информации по прогнозному курсу могут служить постановления и официальные
прогнозы, а также статистические исследования, опубликованные федеральными органами
исполнительной власти, министерствами и ведомствами РФ (МЭР РФ, Минтранс РФ, Росавиация
и т.д.), а также специализированными информационными агентствами.
Далее величина суммарного денежного потока переводится обратно в рубли по курсу на дату
оценки.
Выбор структуры капитала.
В соответствии с теорией оценки в расчетах рекомендуется использовать целевой уровень
структуры капитала.
В качестве целевого уровня предлагается применять среднеотраслевую структуру капитала для
рассматриваемой отрасли. Источниками информации о среднеотраслевой структуре капитала
являются данные «Ibbotson. Cost of Capital Yearbook», Damodaran за соответствующий год, а также
результаты анализа финансовой отчетности и данных о сделках для сходных компаний –
операторов аэропортов.
73
Расчет ставки WACC.
Таблица 31. Алгоритм расчета ставки WACC
Ставка CAPM х Доля собственного капитала
х (умножить)
Стоимость заемных средств (1- ставка налога на прибыль %) х Доля заемного капитала
= (равно)
Ставка WACC
Определение постпрогнозной стоимости компании – оператора.
Результаты деятельности Компании в терминальный период характеризуются стабильной
степенью роста выручки и стабильной нормой прибыльности.
В соответствии с теорией оценки существует три основных подхода для расчета постпрогнозной
стоимости:
ликвидационная стоимость,
метод рыночных мультипликаторов,
модель постоянного роста (модель Гордона).
Для определения постпрогнозной стоимости компании – оператора в рамках Доходного подхода
настоящими Методическими рекомендациями в общем случае предлагается использовать модель
Гордона.
TV
CFadg
i g , где:
CFadg
– скорректированный денежный поток в год, следующий за последним годом прогнозного
периода, с учетом долгосрочного темпа роста, изменения оборотного капитала и поправки к
стоимости, возникающей при нормализации капитальных вложений,
i
– ставка дисконтирования,
g
– долгосрочные темпы роста денежного потока.
Исходя из предположения о стабилизации и постоянстве денежного потока в постпрогнозном
периоде, настоящими Методическими рекомендациями в качестве долгосрочного темпа роста
предлагается использовать значение долгосрочного темпа инфляции в соответствии с
используемыми макроэкономическими показателями.
Таблица 32. Алгоритм расчета постпрогнозной стоимости компании - оператора
Денежный поток постпрогнозного периода
/ (разделить)
Ставка дисконтирования – Долгосрочный темп роста
= (равно)
Постпрогнозная стоимость компании - оператора
74
3.5.8 Определение величины инвестированного капитала оператора, осуществляющего
аэропортовую деятельность в рассматриваемом аэропорту
Для определения стоимости инвестированного капитала компании – оператора рассчитанные
значения денежного потока дисконтируются (для получения текущей стоимости в прогнозном
периоде) и суммируются с дисконтированной стоимостью компании - оператора в постпрогнозном
периоде.
Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков настоящими Методическими
рекомендациями предлагается использовать следующую формулу (основная формула Метода
ДДП):
PV
n
t 1
CFt
(1 i ) (t
0,5)
TV
(1 i ) ( n
0,5)
, где
PV
– рыночная стоимость компании - оператора, рассчитанная Методом ДДП,
CFt
– денежный поток в t-й год прогнозного периода,
TV
– постпрогнозная стоимость компании – оператора,
i
– ставка дисконтирования,
n
– последний год прогнозного периода.
Таблица 33. Алгоритм расчета инвестированного капитала компании - оператора
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода
+ (плюс)
Текущая стоимость постпрогнозной стоимости компании - оператора
= (равно)
Стоимость инвестированного капитала компании - оператора
3.5.9 Определение рыночной стоимости оборотного капитала, нематериальных активов и
материальных активов не являющихся федеральным имуществом
Обязательства.
Обязательства, не включаемые в инвестированный капитал, представляют собой обязательства,
связанные с текущей операционной деятельностью (прочие долгосрочные обязательства). Данные
виды обязательств принимаются к расчету по балансовой стоимости, или, в случае
необходимости, в них вносятся корректировки, связанные с вероятностью их погашения,
графиком погашения и т.д.
Нематериальные активы.
Наиболее надежную оценку стоимости нематериального актива обеспечивает текущая рыночная
цена нематериального актива на активном рынке. Если для нематериального актива нет активного
рынка, то основу оценки может также составить цена по итогам недавних сделок с аналогичными
активами.
В случае отсутствия и такой информации, обычно используются альтернативные методы оценки
стоимости нематериальных активов, такие как дисконтирование предполагаемых будущих чистых
денежные потоков, использование различных мультипликаторов и т.д.
75
Оборотные активы.
Определение рыночной стоимости статей оборотного капитала оператора аэропорта
осуществляется путем корректировки состава статей и расчета их текущей стоимости методом
дисконтирования. Более подробно процедура расчета рассмотрена в разделе «Анализ уровня
оборотного капитала в ретроспективном периоде и прогноз изменения оборотного капитала»
настоящих Методических рекомендаций.
Объекты основных средств.
В данную группу входят основные средства аэропортового комплекса, не относящиеся к
федеральному аэродромному имуществу.
Рыночная стоимость данных активов определяется методами доходного, затратного и
сравнительного подходов, в соответствии с общепринятой теорией оценки к активам.
3.5.10 Определение рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества
Определение рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества
рекомендуется проводить путем построения экономического баланса компании - оператора.
Алгоритм определения рыночной стоимости объектов федерального имущества приведен в
таблице 35.
Таблица 34. Алгоритм расчета рыночной стоимости объектов федерального имущества
Стоимость инвестированного капитала оператора аэропорта
+ (плюс)
Рыночная стоимость краткосрочных обязательств оператора аэропорта
- (минус)
Рыночная стоимость оборотных активов оператора аэропорта
= (равно)
Рыночная стоимость внеоборотных активов
- (минус)
Прочие внеоборотные активы компании-оператора, не являющиеся объектами федерального
аэродромного имущества
+ (плюс)
Рыночная стоимость прочих объектов федерального аэродромного имущества
= (равно)
Рыночная стоимость объектов федерального аэродромного имущества
3.5.11 Особенности оценки рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества реконструируемых аэропортов
Формирование основных предпосылок расчета.
При определении основных предпосылок расчета для оценки рыночной стоимости объектов
федерального аэродромного имущества реконструируемых (или планируемых к реконструкции)
76
аэропортов Оценщику следует дополнительно собрать и тщательно проанализировать следующую
информацию:
данные о сроках проведения капитального ремонта / реконструкции аэропортового
комплекса,
данные об источниках финансирования,
данные об основных технических характеристиках реконструированного аэропорта,
перечень планируемого к строительству федерального и иного аэродромного имущества,
данные о прогнозируемом экономическом или ином эффекте от проведения капитального
ремонта аэропортового комплекса.
Источниками указанной выше информации могут служить данные Федеральных целевых
программ, данные, предоставленные компанией – оператором аэропорта, данные из обоснования
проекта по реконструкции и т.д..
Определение длительности прогнозного периода.
В случае проведения реконструкции существующих объектов аэродромного комплекса
прогнозный период продлевается до выхода аэродромного комплекса после реконструкции
(проведения капитального ремонта) на уровень стабильных показателей финансово-хозяйственной
деятельности.
При этом Оценщик не учитывает в денежном потоке расширение - строительство новых объектов,
а следовательно затраты на проведение реконструкции и будущие доходы от расширения
деятельности компании.
Прогнозирование денежного потока.
Анализ ретроспективных инвестиций и прогноз капитальных вложений.
При прогнозировании капитальных вложений для оценки рыночной стоимости объектов
федерального аэродромного имущества реконструируемых (или планируемых к реконструкции)
аэропортов Оценщику необходимо дополнительно проанализировать состав планируемых
капитальных затрат, источники финансирования, а также экономический эффект. Далее
проводится нормализация прогнозных значений капитальных вложений путем исключения из их
состава отчислений на проведение капитальных ремонтов и улучшение класса8 аэродромного
комплекса.
При анализе данного дополнительного фактора риска необходимо проанализировать
положительные и отрицательные стороны проводимой реконструкции (полный или частичный
простой аэропорта, переход авиакомпаний к конкурентам, возможность приема более тяжелых
воздушных судов, увеличение частоты полетов и т.п.).
8
В том случае, если за период действия договора аренды будут проводиться капитальные вложения с целью
повышения класса аэропорта, прогнозирование денежного потока требует дополнительной консультаций с
Методологом и представителями ФГУП «АГА».
77
3.5.12 Особенности оценки рыночной стоимости аэропортов.
Особенности оценки рыночной стоимости убыточных аэропортов
В том случае, если аэропорт является объектом, аккумулирующим отрицательную прибыль и
другие денежные потоки, но выполняющий социальную функцию, а также объект не подлежит
ликвидации, Оценщик проводит расчет денежного потока на базе доходной модели с учетом
нормализации отдельных показателей доходов и расходов.
Расчет выручки компании осуществляется на базе максимальных показателей доходов от
деятельности данного аэропорта, которые компания-оператор может достичь.
Для расчета чистой прибыли используются среднеотраслевые показатели рентабельности. Выбор
показателей рентабельности осуществляется по итогам анализа деятельности компании и по
согласованию с Методологом.
Учет стоимости аэровокзального комплекса
В том случае, если стоимость аэровокзального комплекса замает удельный вес в общей рыночной
стоимости имущества более 30%, по согласованию с Методологом, расчет стоимости аэропорта
может осуществляться на базе трех основных видов деятельности: доходы от операций взлетпосадки, авиационной безопасности, прочие авиационные услуги, включая сбор за стоянку.
Нормализация показателей себестоимости и прочих элементов денежного потока производится в
соответствии со структурой затрат, относимой на данные виды деятельности.
3.5.13 Описание условий отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной
стоимости имущественного комплекса аэропорта
Отказ от применения доходного подхода оценщиком должен быть мотивирован и обоснован.
Основным условием отказа от применения доходного подхода может являться отсутствие
информации для осуществления прогнозов финансово-хозяйственной деятельности компанииоператора. Данные выводы должны быть обоснованы результатами тестирования
информационной базы, приведенной п.2 данных Методических рекомендаций, для применения
доходного подхода.
78
4 Согласование результатов оценки
При разработке рекомендаций в отношении весов, используемых для согласования результатов
разных методов, мы исходили из особенностей оцениваемых объектов и практического опыта
оценки аналогичных объектов.
Учитывая тот факт, что исторические и прогнозные данные, используемые при расчетах, имеют
сравнительно одинаковую степень погрешности с точки зрения их точности, рекомендуем
придерживаться логики при согласовании результатов использованных подходов к оценке:
1. В том случае, когда результаты Затратного и Доходного подходов имею высокую степень
сходимости, т.е. результаты находятся в пределах 10%, в качестве итоговой величины
рыночной стоимости имущества рекомендуется принимать результаты Затратного
подхода.
2. В том случае, если результаты Доходного подхода являются выше результатов Затратного
подхода, в качестве итоговой величины рыночной стоимости имущества рекомендуется
принимать результаты Доходного подхода.
3. В том случае, если результаты Затратного подхода выше результатов Доходного подхода
более чем на 10%, Оценщик обязан проанализировать исходные допущения,
использованные в каждом из подходов, выявить и устранить факторы расхождения между
результатами, с целью применения регламента согласования в соответствии с первыми
двумя пунктами.
79
5 Определение величины арендной платы за пользование имуществом аэропортового
комплекса
5.1 Юридическая база для идентификации объекта - арендной платы за пользование
имуществом аэропортового комплекса
С целью проведения идентификации объекта оценки проводится сравнительная характеристика
нормативно-правовой базы, регулирующей этапы определения величины арендной платы за
пользование объектами федерального аэродромного имущества.
Таблица 35. Юридические компетенции определения рыночной величины арендной платы
№№
1
Аналитическая база
Общие положения
Гражданский кодекс РФ (ст.606-625)
Определение
В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ под договором аренды
(имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по
которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество
во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объекты аренды
Объектами аренды могут выступать земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены
виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или
ограничивается.
Право
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Порядок, условия и сроки
владения
Порядок, условия и сроки владения и пользования арендованным
имуществом устанавливаются для арендатора условиями договора аренды, а
в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с
назначением имущества, а также исходя из установленных порядка, условий
и сроков, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах.
Классификация аренды
В соответствии с ГК РФ аренда классифицируется на:
срочную,
бессрочную,
а также с обратным выкупом.
При этом порядок и условия выкуп арендованного имущества регулируются
ст. 624 ГК РФ.
2
Российские стандарты бухгалтерского учета (РСБУ)
Определение
В российских стандартах бухгалтерского учета отсутствует отдельное
положение по регулированию арендных отношений. Определение,
представленное в ПБУ 9/99 позиционирует аренду как
"...предоставление за плату во временное пользование (временное владение и
пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются
поступления, получение которых связанно с этой деятельностью (арендная
плата)..."
80
Классификация аренды
3
Для целей бухгалтерского учета выделяют: финансовую аренду (лизинг),
порядок учета которой установлен приказом Минфина России от 17.02.97 г.
№ 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга»
(в действующей редакции) и ФЗ «О лизинге» №164-ФЗ от 29.10.98 г. (в
действующей редакции); аренду, кроме финансовой, порядок учета которой
не установлен отдельным документом, порядок учета регулируется
Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99) и
«Расходы организации» (ПБУ 10/99), а также «Основные средства» (ПБУ
6/01).
Земельный кодекс РФ
Статьей 65 Земельного кодекса регулируется «Порядок определения размера арендной платы, порядок,
условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно
Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления»
Объекты аренды
Земельный участок
Право
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых
экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои
права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,
в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в
качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах
срока договора аренды земельного участка без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка
имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду на
вышеприведенных условиях.
Порядок, условия и сроки
владения и пользования
В соответствии с Земельным кодексом и Постановлением Правительства РФ
от 16.07.2009 N 582 - арендная плата определяется не только величиной
кадастровой стоимости земельного участка, но также порядком определения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов
Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаемым
органами государственной власти субъектов Российской Федерации или
органами местного самоуправления. Размер арендной платы определяется
договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут
быть установлены Правительством Российской Федерации.
Основные принципы
определения арендной
платы при аренде
земельных участков,
находящихся в
государственной или
муниципальной
собственности,
утвержденных
Постановлением
Правительства Российской
Федерации от 16.07.2009 N
582:
4
принцип экономической обоснованности,
принцип предсказуемости расчета размера арендной платы,
принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы,
принцип недопущения ухудшения экономического состояния
землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими
прав на земельные участки,
принцип учета необходимости поддержки социально значимых
видов деятельности.
Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО)
Определение
В соответствии с МСФО (IAS 17), аренда определяется как
«соглашение, по которому арендодатель в обмен на плату или серию
платежей предусматривает передачу права на использование актива».
Объекты аренды
Объект аренды идентифицируется и учитывается точно так же, как
собственное имущество, то есть, относится к определенной группе
амортизируемых активов.
81
Право
Аренда оформляется договором, в соответствии с которым арендодатель
предоставляет арендатору право на использование актива в течение
согласованного периода времени в обмен на арендную плату.
Порядок, условия и сроки
владения
Арендодатель – это собственник арендуемых объектов, который
предоставляет их пользователю, или «арендатору».
Арендатор использует арендованные объекты и регулярно производит оплату
аренды.
Начало срока аренды – это дата, с которой арендатор может использовать
арендуемый актив.
Срок аренды - период, на который арендатор заключил договор аренды
актива (и в течение которого аренда не подлежит расторжению), наряду с
какими-либо последующими периодами, в течение которых арендатор имеет
право выбора продолжить аренду актива, внося дальнейшую оплату или без
таковой. При этом должна существовать вероятность того, что арендатор
реализует этот выбор.
Классификация аренды
В соответствии с МСФО 17 «Аренда» (IAS 17 «Leases») — аренда
классифицируется как операционная и финансовая (лизинг).
Аренда земли и зданий классифицируется как операционная или финансовая
аренда аналогичным образом, что и аренда других активов. Однако земля
обычно имеет неограниченный срок полезной службы, и, если право
собственности не передается арендатору по окончании срока аренды, то
обычно арендатору не передаются риски и вознаграждения от владения
активом, соответственно, аренда земли будет являться операционной
арендой.
Платеж, связанный с получением права операционной аренды, представляет
авансовые арендные платежи, которые амортизируются в течение срока
аренды исходя из получаемых экономических выгод.
Срок лизинга (аренды) – это период, в течение которого договор не может
быть расторгнут, в том числе срок, на который лизингополучатель имеет
право продлить договор.
1.
Финансовая аренда. Происходит передача практически всех рисков
и выгод, вытекающих из владения данным активом. Право
собственности на актив может передаваться или не передаваться.
2.
Операционная аренда. Аренда классифицируется как операционная
аренда, если она не предусматривает передачу арендатору
практически всех рисков и вознаграждений от владения активом.
Включает все прочие виды арендных отношений.
Риски, как правило, включают в себя убытки, образующиеся в результате
простаивания мощностей, устаревших технологий, а также отклонений в
поступлениях, вызванных изменениями экономических условий. Выгоды
включают ожидание прибыльных операций в течение экономической службы
актива.
5
Стандарты финансовой отчетности US GAAP
Определение
Аренда - юридическое соглашение, которое предоставляет право на
использование, владение, а также контроль всего имущества или части
имущества в течение установленного периода времени. (USGAAP Glossary)
Объектом оценки является
арендная плата
Standards Rule 1-4 (d) При формировании величины арендной платы за
имущество или аренду недвижимости, оценщик должен проанализировать
условия аренды и влияние на стоимость аренды, если таковое имеется.
Объектом оценки является
имущество для
последующей сдачи в
аренду
Standards Rule 7-4 (d) При разработке о стоимости аренды и арендованного
имущества, оценщик должен проанализировать влияние на стоимость, если
таковое имеется по условиям аренды.
Порядок, условия и сроки
владения
Арендодатель устанавливает арендную плату, срок и обозначает другие
условия аренды или аренды с последующей передачей прав, как правило, для
использования одним или несколькими арендаторами. Арендатор
82
имущественных прав, как правило, использует и владеет, и передает в аренду
на основании установленных в договоре условий, сроков и т.д.
6
Федеральный закон об оценочной деятельности №135-ФЗ (действующая редакция);
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
"Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной
стоимости..." (ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (в
действующей редакции).
Право
К объектам оценки относятся: - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество
определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности или иные вещные права на имущество или отдельные
вещи из состава имущества; - права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; - иные объекты гражданский прав, в отношении
которых законодательством РФ установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
Таким образом, в силу данного законодательства величина арендной платы
не может являться - объектом оценки.
Также в соответствии со ст.128-129 ГК РФ арендная плата не является
объектом гражданских прав.
Объект оценки
Учитывая требования действующего российского законодательства,
объектом оценки может выступать либо право собственности и другие
вещные права, либо право аренды на имущество и другие ограничения. На
основании данного факта определение величины арендной платы
предполагает выполнение следующих этапов:
определение стоимости имущества (прав собственности или прав
аренды);
определение величины арендной платы на основании рыночной
стоимости имущества.
7
Институт инвестиций в коммерческую недвижимость (CCIM курс CI-103)
Определение
Договор аренды - это законный контракт арендатора и владельца
(арендодателя) об использовании и владении недвижимостью (землей и/или
усовершенствованиями).
Право
Набор прав и обязательств владельца называется правами собственности
владельца арендуемой недвижимости, а набор прав арендатора - владение
недвижимостью на правах аренды.
В обмен на выдачу арендатору разрешения на использование собственности
владелец/арендодатель получает: периодические арендные платежи, право
возврата прав владения по прекращении действия договора аренды.
Основная ценность договора аренды для арендатора - это получение права
занимать и использовать данный объект.
8
Стоимость владения
Стоимость владения на правах аренды равна текущей стоимости тех
арендных платежей, которые выплачивал бы арендатор в соответствии с
рыночной ставкой минус текущая стоимость арендных платежей, которые
обязан выплачивать арендатор, и которые ниже рыночных. Те есть,
стоимость прав арендатора - это текущая стоимость разницы между
рыночной и договорной арендной платы.
Оценка рыночной
стоимости арендной платы
Определение вероятной цены листинга (аренды) достигается посредством
профессиональной оценки собственности с применением трех стандартных
методов: метода данных о рынке, метод доходов и метод затрат.
Европейские стандарты оценки (ЕСО TEGOVa) (6-е издание, 2009 год)
Определение
Рыночная арендная плата (Market rent) – расчетная денежная сумма арендной
платы, по которой имущество было бы сдано в аренду на дату оценки на
условиях арендного договора, заключенного в коммерческой сделке между
заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после
проведения надлежащего маркетинга, в которой каждая и сторон действовала
83
бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Объекты аренды
ЕСО 1 «Рыночная стоимость» применяется в особенности:
к недвижимости и связанным правам собственности;
к активам, реализуемым на рынке.
Определение рыночной
стоимости
9
В соответствии с параграфом 3.3. ЕСО 1
«…при применении определения рыночной стоимости к арендным правам,
одобрено TEGoVA определение «рыночной арендной платы»…»
Стандарты RICS (Великобритании) (Российское издание, 6-е издание 2008г.)
Определение
В соответствии с разделом данных стандартов (ПП 3.1 База оценки, п.5.)
признаются следующие базы оценки:
рыночная стоимость (см. ПП 3.2);
рыночная арендная плата (см. ПП 3.3);
ценность (инвестиционная стоимость) (см. ПП 3.4);
справедливая стоимость (см. ПП 3.5).
В оценках на основе рыночной арендной платы используется определение,
принятое Международным комитетом по стандартам оценки МКСО, МР- 2,
параграф 3.1.9.1.
Рыночная арендная плата: расчетная денежная сумма, за которую имущество
или пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду на
дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях
между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором
после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы
будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. В тех
случаях, когда указывается размер рыночной арендной платы, следует также
приводить «надлежащие условия» аренды, которые отражает эта арендная
плата.
Право
На основании ПП 3.3 данных стандартов величина рыночной арендной платы
зависит от условий предполагаемого договора аренды. Обычно
соответствующие условия аренды отражают существующую практику на
рынке, где находится данное имущество, хотя для определенных целей
может понадобиться включение специальных условий. Такие вопросы, как
срок аренды, частота пересмотра арендной платы, а также ответственность
сторон за техническое обслуживание и регулярные расходы будут влиять на
рыночную арендную плату.
Порядок, условия и сроки
владения
Согласно ПП 3.3 стандартов - рыночная арендная плата обычно используется
для обозначения суммы, за которую может быть арендовано пустующий
объект имущества или за которую сданное в аренду имущество может быть
пересдано в аренду по истечении текущей аренды.
Рыночная арендная плата не является подходящей базой для установления
суммы арендной платы, подлежащей уплате согласно положению о
пересмотре суммы арендной платы при аренде, где следует использовать
существующие определения и допущения.
10
Международные стандарты оценки (МСО, МР2.)
Определение
В определении, которое приводится в (МР2) 3.1.1 - аренда (lease) это договор,
по которому права пользования и владения передаются от титульного
собственника имущества (называемого арендодателем) в обмен на обещание
другого (называемого арендатором) выплачивать арендную плату в
соответствии с договором аренды.
Объекты аренды
Рыночная стоимость уникальных вещно-правовых интересов, которые
отличаются от абсолютного права собственности или собственности
фригольда. П.1.4-1.5.
Интересы аренды являются формой недвижимого имущества, возникающей
из контрактных договорных отношений (условия которых выражаются
договором аренды) между арендодателем и арендатором.
84
Право
Права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от условий,
указанных в договоре. (МР2) 3.1.2.
Права арендатора зависят от конкретных условий договора аренды,
прекращают существовать после конкретного указания времени и могут
подразделяться и переходить в субаренду другим сторонам.
Классификация аренды
Операционная и финансовая в соответствии с МСФО 17, п.3
Оценка рыночной
стоимости интересов
аренды
В соответствии с руководством МСО
"Интересы аренды оцениваются на тех же самых принципах, что и
фригольды, однако с признанием различий, создаваемых договором аренды,
обременяющим интерес фригольда, который может привести к
неликвидности или ограниченности интереса...".
Таким образом, оценка стоимости права аренды осуществляется на базе
рыночной стоимости и с применением методик оценки права собственности с
дополнительными условиями и ограничениями. На основании данного
стандарта (МР2, п.5.12) выделяются два вида ставки арендной платы:
договорная и рыночная.
Вывод:
Анализ юридических норм в отношении определения величины арендной платы показывает, что
международная практика оценки и учета аренды имеет широкий спектр категорий определения
рыночной величины арендной платы, базы и условий для ее определения. Отдельные стандарты
выделяют для рыночной величины арендной платы и прав аренды базу оценки и методики расчета
рыночной стоимости.
Российская практика оценки не предполагает выделение величины арендной платы в отдельную
категорию, которая позиционируется с точки зрения объекта оценки. В соответствии с
действующим законодательством величина арендной платы является формой оплаты за
пользование имуществом, принадлежащем на праве собственности или праве аренды.
Таким образом, для целей определения рыночной величины арендной платы необходим расчет
рыночной стоимости прав собственности или прав аренды на имущество. Учитывая тот факт,
методы расчета рыночной стоимости прав аренды на имущество основаны на методах расчета
рыночной стоимости прав собственности с учетом дополнительных ограничений по времени
владения, целесообразно определять рыночную величину арендной платы за пользование
аэропортовыми комплексами на базе рыночной стоимости прав собственности на активы.
85
5.2 Расчет рыночной годовой арендной платы.
Требования к порядку выполнения осуществления расчета рыночной величины арендной платы:
1. Осуществить расчет рыночной стоимости объектов аренды в соответствии с настоящими
Методическими рекомендациями.
2. Определить коэффициент капитализации.
3. Провести расчет чистой рыночной арендной платы путем умножения коэффициента
капитализации на рыночную стоимость имущества.
4. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно
условиям договора аренды.
5. Рассчитать валовую арендную плату с учетом условий договора аренды.
5.2.1 Расчет величины арендной платы без учета операционных расходов и капитальных
затрат
Определение величины арендной платы за использование объектов федерального аэродромного
имущества настоящими Методическими рекомендациями предлагается проводить методом
прямой капитализации рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества.
Формула данного метода выглядит следующим образом:
I
V
R,
где V – рыночная стоимость объектов федерального аэродромного имущества, рассчитанная в
соответствии с настоящими Методическими рекомендациями;
R
– коэффициент капитализации;
I
– рассчитываемая величина годовой чистой арендной платы.
Чистая арендная плата подразумевает, что все операционные расходы, относящиеся к объекту
оценки, не включены в арендную плату. Другими словами, все операционные расходы –
эксплуатационные издержки – оплачивает Арендатор.
Описание процедуры расчета коэффициента капитализации приведено в пункте 5.2.2.
настоящих Методических рекомендаций.
5.2.2 Расчет коэффициента капитализации для объектов федерального имущества
Для определения коэффициента капитализации при расчете величины арендной платы за
использование объектов федерального имущества аэродромного комплекса настоящими
Методическими рекомендациями в качестве фундаментальной величины предлагается
использовать рыночные данные о доходности инфраструктурных объектов в транспортном
секторе.
Аэропорты являются неотъемлемым элементом транспортной инфраструктуры страны. Как
правило, инвестиции в транспортную инфраструктуру – автомобильные дороги, ж/д пути. Мосты,
аэропорты - осуществляется по схемам проектного финансирования. Большинство проектов не
осуществляется без поддержки государства. Наиболее популярная схема проектного
финансирования в области инфраструктурных проектов во всем мире является государственночастное партнерство. Примерами транспортных инфраструктурных проектов в России являются:
строительство нового терминала аэропорта Пулково, автомобильная дорога Москва-СанктПетербург, высокоскоростная магистраль Москва-Санкт-Петербург и др.
Основными особенностями инфраструктурных проектов являются:
высокие капитальные затраты,
86
срок окупаемости 15-30 лет,
доходность составляет от 5 до 9%.
Таким образом, средняя доходность данных проектов составляет 7%.
Для учета компенсации затрат по использованию объектов федерального имущества необходимо
учесть возврат ранее понесенных инвестиционных вложений, исходя из рыночной стоимости
объектов оценки. Расчет может осуществляться на уровне среднего значения линейной
амортизации.
Средний срок службы основных сооружений аэропорта составляет 20 лет. Таким образом,
компенсационная ставка составляет 5%.
Также учитываются дополнительные расходы собственника, которые требуют возмещения
помимо компенсации за первоначальные инвестиции. Уровень дополнительных затрат лежит в
пределах 1%-2%.
Таким образом, нижний уровень ставки доходности для имущества составляет 6%-7%.
Учитывая анализ доходности инфраструктурных проектов, а также минимальный уровень
компенсационных выплат за пользование имуществом, диапазон ставки капитализации для
расчета рыночной величины арендной платы за использование федерального аэродромного
имущества составляет от 6% до 9%.
Выбор метода расчета величины ставки капитализации может осуществляться по усмотрению
Оценщика в пределах заданного диапазона.
5.2.3 Расчет величины арендной платы с учетом операционных расходов
При проведении оценки рыночной величины арендной платы за использование федерального
аэродромного имущества необходимо провести тщательный анализ условий аренды. Основной
задачей этого анализа является выявление основных статей операционных расходов (ОР),
связанных с эксплуатацией оцениваемого имущества, а также определить, кто несет расходы по
этим статьям: Арендодатель или Арендатор (компания-оператор аэропорта).
К величине чистой арендной платы необходимо добавить сумму всех операционных расходов,
затраты по которым несет Арендодатель.
Например, как правило, учитываются следующие расходы:
налог на имущество – согласно действующему законодательству,
затраты на страхование объекта согласно действующим на данном рынке тарифам,
минимальные расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги (та часть
расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги, которая может быть
отнесена на постоянные издержки, т.е. не зависит от загрузки объекта, но которой нельзя
избежать),
прочие дополнительные затраты,
платежи за землю (аренда или налог за часть земельного участка, которая может быть
отнесена к объекту аренды).
Начисление дополнительных расходов к общей величине арендной платы требует
дополнительного согласования с уполномоченными на принятие решения представителями ФГУП
«АГА» и Методологом.
87
6 Структура Отчета об оценке
Отчет об оценке должен быть составлен с учетом требований представленных
Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от
29.06.1998г. (в действующей редакции), а также требований Федерального стандарта оценки №3
(ФСО №3) «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 года №254, а также Федеральных стандартов оценки №1 «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» и №2 «Цель оценки и виды
стоимости» (ФСО №1, ФСО №2), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20
июля 2007 года №256, №255.
Структура Отчета об оценке должна содержать основные блоки:
1. Вводная часть
1.1. Основные факты и выводы, включая общую информацию, идентифицирующую объект
оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговую
величину стоимости объекта оценки
1.2. Определение задания на оценку в соответствии с требованиями раздела IV, п.17 ФСО
№1
1.3. Сведения о Заказчике и об Оценщике, включая основные сведения:
Сведения о Заказчике: юридическом лице: организационно-правовая форма; полное
наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата
присвоения ОГРН; место нахождения; физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и
номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный
документ.
Сведения об Оценщике: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж
работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное
наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с
которым оценщик заключил трудовой договор.
1.4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении
оценки
1.5. Применяемый стандарт оценочной деятельности
1.6. Используемая терминология при определении рыночной стоимости
1.7. Перечень источников информации, используемых при проведении оценки
1.7.1. перечень документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки
1.7.2. законодательные и нормативные акты, используемые в ходе проведения
оценки
1.7.3. методические материалы
1.7.4. информация об экономическом развитии страны и отрасли
1.8. Последовательность проведения работ
88
2. Общая часть
2.1. Описание объекта оценки
2.2. Фото объекта оценки
2.3. Анализ расположения аэропорт (аэродрома).
2.2. Макроэкономический анализ и прогноз основных макроэкономических параметров
2.2. Социально-экономическая характеристика региона
2.3. Описание отрасли и анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних
факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость
3. Методика определения рыночной стоимости объектов федерального имущества аэропорта
3.1. Методика определения рыночной стоимости объектов федерального имущества
аэропорта затратным подходом
3.2. Методика определения рыночной стоимости объектов федерального имущества
аэропорта сравнительным подходом
3.3. Методика определения рыночной стоимости объектов федерального имущества
аэропорта доходным подходом
4. Расчет рыночной стоимости объектов федерального имущества аэропорта
4.1. Расчет рыночной стоимости объектов федерального имущества аэропорта затратным
подходом
4.2. Отказ от использования сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости
объектов федерального имущества аэропорта
4.3. Расчет рыночной стоимости объектов федерального имущества аэропорта доходным
подходом
4.4. Согласование результатов оценки
5. Определение величины арендной платы за пользование объектами федерального имущества
аэропорта
6. Приложения к Отчету об оценке
Формат и степень детализации составляемого Отчета об оценке остаются на усмотрение
Оценщика, но должны соответствовать требованиям действующего законодательства и
удовлетворять определению технического задания на оценку, а также учитывать цель оценки и
последующее использование данного Отчета.
В обязательном порядке Оценщик указывает в Отчете сведения о ставке налога на добавленную
стоимость (НДС), который начисляется на сделки с имуществом в соответствии с действующим
налоговым законодательством. Результаты оценки должны приводиться без учета размера НДС. В
том случае если в соответствии с Техническим заданием на оценку требуется привести стоимость,
включающую величину НДС, необходимо отдельно указать размер налога, который причитался
бы к уплате при сделке с данным имуществом.
89
Приложения к Методическим рекомендациям
90
Приложение 1. Средние сроки экономической жизни машин, оборудования, транспортных средств
и прочего движимого имущества
В таблице представлены рекомендуемые сроки экономической жизни основных групп машин и
оборудования.
Таблица 36. Сроки жизни общего перечня групп машин и оборудования
№ п/п
Наименование группы ОС
Срок
экономической
жизни, лет
1
Котлы
1.1.
Котлы паровые стационарные, водогрейные котлы
20
1.2.
Водотрубные котлы радиационно-конвективные для цветной металлургии
10
1.3.
Котлы прямоточные для азотной промышленности
7
1.4.
Турбины паровые стационарные
25
1.5.
Турбины гидравлические
30
1.6.
Энергетические газотурбинные установки
10
2
Электродвигатели
2.1.
С высотой оси вращения 63 - 450 мм
15
2.2.
С высотой оси вращения свыше 450 мм
20
3
Дизель-генераторы
3.1.
Со скоростью вращения до 500 оборотов в минуту
25
3.2.
Со скоростью вращения более 500 оборотов в минуту
15
4
Электростанции
4.1.
Электроагрегаты и передвижные электростанции
8
4.2.
Передвижные железнодорожные электростанции малой мощностью (до 9 кВт), дизельные
электростанции
Электростанции железнодорожные и на базе тракторов мощностью от 30 до 100 кВт
10
15
5
Мотовозы-электростанции, электростанции и агрегаты железнодорожные мощностью
более 100 кВт
Двигатели внутреннего сгорания
5.1.
Дизели с частотой вращения 300 - 1100 об/мин
20
5.2.
Высокооборотные дизели с частотой вращения свыше 1101 об/мин
8
6
Кузнечно-прессовое оборудование
6.1.
15
6.3.
Прессы механические, гидравлические, ножницы, правильные и гибочные машины,
ковочные вальцы, молоты ковочные пневматические и выколоточные массой до 30 т
Прессы механические, гидравлические, ножницы, правильные и гибочные машины,
ковочные вальцы, молоты ковочные пневматические и выколоточные массой свыше 30 т
Автоматы кузнечно-прессовые, машины ротационно-ковочные
6.4.
Прессы пакетировочные и брикетировочные, ножницы гидравлические аллигаторные
10
6.5.
Прессы для пластмасс, термопласт-автоматы
12
6.6.
Уникальные кузнечно-прессовые машины массой свыше 100 т
20
6.7.
Установки прессовые для производства труб прутков, профилей
25
6.8.
Машины и линии укрупнения рулонов, стыковой сварки, продольной и поперечной
резки
Гибкие производственные модули, автоматизированные, в том числе роботизированные
комплексы, оборудование с ЧПУ
Силовое оборудование
15
Вспомогательное силовое тепломеханическое оборудование (оборудование
топливоподачи, насосы емкости и оборудование химводоочистки, бойлерная установка с
насосами, мостовой кран машинного зала и прочее общестационарное силовое
тепломеханическое обор
Силовое электротехническое оборудование и распределительные устройства
(электрооборудование открытых и закрытых распределительных устройств,
выключатели, реакторы, шины, измерительные трансформаторы, изоляторы, силовые
трансформаторы, распредели
Щиты вводные и распределители
25
4.3.
4.4.
6.2.
6.9.
7
7.1.
7.2.
7.3.
12
20
10
10
25
10
91
7.4.
Электротехническое оборудование тяговых подстанций железных дорог
20
7.5.
7
7.7.
Распределительные устройства, электрощиты, магнитные станции и другое
электрооборудование для бурения на нефть и газ
Выпрямители селеновые, кремниевые и тиристорные, выпрямительные и
преобразовательные устройства всех видов, стабилизаторы напряжений всех видов,
инверторы
Аккумуляторы стационарные кислотные
7.8.
Аккумуляторы стационарные щелочные
8
7.9.
Аккумуляторы переносные кислотные
3
7.10.
7
7.12.
Силовое электротехническое оборудование и распределительные устройства на угольных
шахтахпускатели ручные, пусковые агрегаты, трансформаторы осветительные, реле
утечки во взрывобезопасном исполнении, ящики кабельные, электромагниты и
специализирован
Пускатели электромагнитные, взрывозащищенные (нереверсивные типа ПВ, ПВИ, ПВВ, и
ПМВИ, реверсивные типа ПВИР) Комплектные устройства управления взрывозащитные
и рудничные
Аппаратура защиты и техники безопасности
7.13.
Трансформаторы малой мощности шахтные, рудничные (типа ТСШ)
4
7.14.
10
8
Взрывобезопасные трансформаторы шахтные, подстанции передвижные, ящики
распределительные высоковольтные, комплектные распределительные устройства
высокого напряжения (шкафы КРУ) преобразовательные подстанции, конденсаторы,
выпрямители всех типов, трансф
Металлорежущее оборудование
8.1.
Станки с ручным управлением
20
8.2.
Станки металлорежущие с ЧПУ,автоматические (станочные) линии
15
8.3.
Гибкие производственные модули, роботизированные технологические комплексы
12
8.4.
15
9
Гибкие производственные системы, включая сборочное, регулировочное и окрасочное
оборудование
Машины и оборудование для литейного производства
9.1.
Машины для изготовления формовочных материалов, машины для литья под давлением
10
9.2.
Машины для центробежного литья
15
9.3.
Машины выбивные
6
10
Компрессорные машины и оборудование
10.1.
20
10.3.
Компрессоры поршневые общего назначения давлением до 8 атм (производительностью
до 20 куб.м в мин
Компрессоры поршневые общего назначения давлением до 8 атм (производительностью
более 20 куб.м в мин), компрессоры, используемые в газовой промышленности
Компрессоры специальные (воздушные) давлением более 8 атм
10.4.
Компрессоры и компрессорные станции и установки передвижные и специальные
7
10.5.
Компрессоры, используемые в газовой промышленности (с авиационным двигателем)
4
10.6.
Компрессоры роторные, воздуходувки
6
10.7.
15
10.8.
Компрессоры, станции и установки компрессорные, стационарные, приводные общего
назначения
Компрессоры, станции и установки специальные (воздушные, газовые)
11
Насосы
11.1.
Насосы артезианские, пневматические винтовые, погружные; мотопомпы
5
11.2.
3
11.4.
Землесосы песковые, багерные; насосы шламовые, битумные и углесосы; насосы для
перекачки жидкостей, корродирующих металл
Насосы центробежные, осевые, вихревые, диагональные (водопроводные,
канализационные)
Насосы вакуумные и агрегаты на их базе, вакуумные установки
10
11.5.
Насосы камерные
15
11.6.
Насосы объемные шестеренные поршневые
8
12
Вентиляционные машины и оборудование
12.1.
Вентиляционные системы главного проветривания шахт и метрополитена (включая
камерыувлажнения и др.)
Вентиляционные системы (включая вентиляторы, воздухопроводы, камеры
увлажнения) отраслей хлорной и нефтехимической промышленности;
пылеулавливающие устройства, установки вентиляционные передвижные
Вентиляционные системы (включая вентиляторы, воздухопроводы и др.) отраслей
7.6.
7.11.
10.2.
11.3.
12.2.
12.3.
15
15
6
5
15
20
20
8
10
6
20
92
12.4.
горно-химической, основной химии, органического синтеза, анилинокрасочной
промышленности
Вентиляторы частичного проветривания
4
12.5.
Оборудование химической очистки газов
12
12.6.
10
13
Вентиляторы, кондиционеры, воздухонагреватели, воздухосборники и
масловодоотделители, аппараты кессонные и шлюзовые
Электрофильтры, рукавные фильтры (циклоны, трубы Вентури, ротоклоны, пылевые
камеры и др.)
Подъемно-транспортные и погрузочно-разгрузочные машины
13.1.
Краны башенные и краны на автомобильном ходу грузоподъемностью до 10 т
10
13.2.
Краны башенные и краны на автомобильном ходу грузоподъемностью более 10 т до 25 т
15
13.3.
10
13.6.
Краны на гусеничном ходу, на специальном шасси автомобильного типа
грузоподъемностью до 40 т
Краны башенные грузоподъемностью более 25 т на гусеничном ходу, на специальном
шасси автомобильного типа грузоподъемностью более 40 т
Краны козловые общего назначения (крюковые) грузоподъемностью до 15 т включая
консольно-габаритные краны на железнодорожном ходу
Краны козловые (специальные) грузоподъемностью более 15 т
13.7.
Краны плавучие и перегружатели
25
13.8.
10
13.9.
Краны-штабелеры (мостовые и стеллажные) на короткобазовом шасси грузоподъемностью
до 40
Домкраты винтовые и реечные
13.10.
Домкраты гидравлические
12
13.11.
Конвейеры (транспортеры) ленточные передвижные; конвейеры скребковые
5
13.12.
10
13.16.
Конвейеры распределительные автоматизированные стационарные (общего назначения)
тяжелого типа шириной ленты 1600-2000 мм и более; шахтные ленточные, установленные
в магистральных выработках; ленточные для открытых горных работ, передвижение от
100
Конвейеры ленточные для открытых горных работ, передвижные от 2500 до 5000
куб.м/час конвейеры винтовые, ковшовые и элеваторы
Конвейеры ленточные для открытых горных работ стационарные свыше 5000 куб.м/час
подвесные грузонесущие и толкающие монорельсовые конвейеры
Перегружатели, автопогрузчики (пневмоколесные); автогидроподъемники;
гидроманипуляторы; автовышки
Электропогрузчики, погрузчики контейнерные, портальные, фронтальные и боковые
13.17.
Погрузчики одноковшовые гусеничные и пневмоколесные грузоподъемностью до 10 т
8
13.18.
Разгрузочные машины и разгрузчики погрузчики до 10 т.
7
13.19.
Разгрузочные машины и разгрузчики погрузчики более 10 т.
10
13.20.
7
13.21.
Тали ручные и электрические вышки телескопические с ручным приводом и подмости
передвижные; подмости самоходные; мачты монтажные; устройства загрузочные для
скипов; краны тракторные, шахтные клети неопрокидные
Трубоукладчики
10
13.22.
Путеподъемники и путепередвигатели
20
13.23.
Лебедки шахтные горнорудные (скреперные и тягальные)
4
14
Машины и оборудование для земляных и карьерных работ
14.1.
Экскаваторы одноковшовые на гусеничном и пневматическом ходу
10
14.1.
Экскаваторы
многоковшовые
6
14.1.
Экскаваторы
поперечного
14.1.
Экскаваторы роторные для открытых горных работ
15
14.1.
Бульдозеры на базе тракторов
7
14.1.
Бульдозеры - рыхлители на базе тракторов
10
14.1.
Автогрейдеры
8
14.1.
Грейдеры прицепные
12
14.1.
Бункеры с питателями
3
15
Тракторы
15.1.
Тракторы колесные общего назначения
10
15.2.
Тракторы гусеничные общего назначения
8
16
Подвижной состав автомобильного транспорта
12.7.
13.4.
13.5.
13.13.
13.14.
13.15.
траншейные цепные, в том числе дреноукладчики
копания
10
15
20
20
6
12
20
5
6
7
93
Транспортные автомобили, прицепы и полуприцепы
16.1.
Автомобили грузоподъемностью до 0,5 т
5
16.2.
Автомобили грузоподъемностью более 0,5 до 2 т
7
16.3.
Автомобили грузоподъемностью более 2 т
10
16.4.
Прицепы, полуприцепы до 8 т
8
16.5.
Прицепы, полуприцепы более 8 т
10
16.6.
Прицепы самосвальные
7
16.7.
Прицепы
и полуприцепы - тяжеловозы до 100 т
12
16.8.
Прицепы
и полуприцепы - тяжеловозы более 100 т
15
Легковые автомобили
16.9.
Автомобили особо малого класса (с рабочим объемом двигателя до 1,2 л)
5
16.10.
Автомобили малого класса (с рабочим объемом двигателя до 1,2 - 1,8 л)
7
16.11.
Автомобили среднего класса (с рабочим объемом двигателя до 1,8 - 3,5 л)
10
Автобусы
16.12.
Автобусы особо малого класса (длиной до 5 м)
7
16.13.
Автобусы особо малого класса (длиной до 7,5 м)
10
16.14.
Автобусы среднего и большого классов (длиной более 8 м)
10
16.15.
Специализированные транспортные средства на шасси грузовых автомобилей
10
16.16.
7
16.17.
Специализированные транспортные средства на шасси на шасси легковых автомобилей и
автобусов
Спецтягачи
17
Машины и оборудование железнодорожного транспорта
17.1.
Электропоезда
30
17.2.
Дизель-поезда
25
17.3.
Транспортеры
35
17.4.
Думпкары
15
17.5.
Платформы
30
17.6.
Цистерны
20
17.7.
Вагоны-хопперы грузовые крытые
25
17.8.
Вагоны бункерного типа
30
17.9.
Вагоны купейные
30
18
Печи
18.1.
Мартеновские печи, миксеры, чугуновозы и сталевозы
20
18.2.
Обжиговые машины по производству железорудных окатышей
15
18.3.
Шахтные печи металлизации
1
18.4.
Доменные печи с комплексом технологического оборудования
25
18.5.
10
18.6.
Термические печи роликовые, колпаковые, протяжные, башенные, секционные и прочие
термические и нагревательные печи (во всех отраслях промышленности)
Нагревательные печи
18.7.
Оборудование термическое вакуумное; для сушки
7
19
Емкости всех видов для технологических процессов
19.1.
19.3.
Ванны металлические для металлопокрытий, травления, промывки, закалки,
обезжиривания; сосуды, емкости, баки для агрессивных жидкостей
Емкости под налив для хранения жидких веществ в других подотраслях химической,
нефтехимической и микробиологической промышленности
Сосуды и емкости химических производств прочих отраслей промышленности
20
Оборудование торговли и общественного питания
20.1.
Холодильное оборудование
10
20.2.
Тепловое оборудование
8
20.3.
Прочее торгово-технологическое оборудование
8
21
Инструмент
21.1.
Бурильные и отбойные молотки, перфораторы и другой механический, пневматический и
электрифицированный инструмент
19.2.
8
10
7
15
10
2
94
21.2.
Краскопульты, пистолеты-распылители и вибраторы
2
21.3.
Прочий инструмент
5
22
Измерительные и регулирующие приборы и устройства и лабораторное оборудование
22.1.
Авиационные тренажеры
15
22.2.
Измерительные приборы, аппаратура, устройства МГА, аппаратура рентгеновская,
медицинская диагностическая
Контрольно-измерительное и испытательное, сортировочное оборудование
10
15
22.5.
Контрольно-измерительная, проверочная и испытательная аппаратура связи,
сигнализации и блокировки стационарная
Весы транспортные (автомобильные, вагонные, вагонеточные и др.)
22.6.
Весы лабораторные
10
22.7.
Весы и дозаторы специальные передвижные
15
23
Офисное оборудование
23.1.
Вычислительная и оргтехника и офисное оборудование
5
23.2.
Прочее оборудование, включая бытовую технику
10
23.3.
Инвентарь, мебель
10
23.4.
Оргоснастка для технологических процессов, шкафы, столы, стеллажи, тележки
10
24
Машины и оборудование для электрогазосварки и резки
24.1.
Источники питания для электросварки (агрегаты передвижные с двигателями
внутреннего сгорания, генераторы, преобразователи, трансформаторы)
Механизированное электросварочное оборудование (автоматы и полуавтоматы, установки
для дуговой сварки, наплавки и электрошлаковой сварки)
Сварочные преобразователи и полупроводниковые выпрямители однопостовые и
многопостовые, трансформаторы для автоматической и электрошлаковой сварки,
установки для ручной дуговой сварки в аргоне, автоматы и полуавтоматы для дуговой
и электрошлаковой сварки
Машины контактной сварки и прочее оборудование для специальных способов сварки
22.3.
22.4.
24.2.
24.3.
24.4.
24.5.
24.6.
24.6.
12
10
8
10
6
8
Машины и установки для термической резки металлов (кислородной, плазменной и
лазерной резки листового и профильного проката, труб) с линейными, магнитными,
фотокопировальными и программными системами управления:
стационарные
8
переносные
4
Установки для газотермического напыления покрытий (из металла, керамики и пластмасс):
газопламенные
2
плазменные и электродуговые
5
Оборудование для производства ацетилена производительностью до 10 куб.м/час
(оборудование стационарных установок (станции) для производства газообразного и
(или) растворенного ацетилена)
10
95
Приложение 2. Форма технического задания к Договору на оказание услуг по оценке рыночной
стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их
использование.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 раздела IV п.16 проведение оценки
включает этап заключения договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
В соответствии с п.17 ФСО №1, задание на оценку должно содержать следующую информацию:
объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое
использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату оценки,
срок проведения оценки и допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Типовая форма технического задания может включать расширенное задание на проведение работ
по оценке, учитывающее как формальные требования как проведению оценочных работ, так более
подробную расшифровку методики применения.
ПРИЛОЖЕНИЕ № ________
к Договору №___________ от «___»_____________ 20ХХг.
на оказание услуг по оценке
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
г. Москва
«______» ________________ 20ХХг.
1. Задание на проведение оценки
1.1.Объект оценки.
1.2. Цель оценки.
1.3. Задача оценки.
1.4. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.
1.5. Определяемый вид стоимости.
1.6. Имущественные права на объект оценки.
1.7. Дата оценки.
1.8. Срок проведения оценки.
1.9. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
2. Исходные предположения
2.1. Применяемые стандарты оценки.
2.3. План и сроки проведения работ по оценке.
3. Этапы (последовательность) проведения оценки
4. Характеристика выполняемых работ
4.1. Идентификация и классификация активов
4.2. Основные термины и определения
96
5. Оценка рыночной стоимости объекта оценки
5.1 Используемая методика оценки
5.2. Определение рыночной стоимости основных средств
5.2.1 Оценка земельных участков
5.2.2.Оценка зданий
5.2.3. Оценка сооружений и передаточных устройств
5.2.4. Оценка объектов незавершенного строительства
5.2.5 Определение рыночной стоимости машин и оборудования
5.2.6. Определение рыночной стоимости транспортных средств
5.2.7. Определение рыночной стоимости прочего имущества
5.3. Определение рыночной величины арендной платы
6. Требования к форме Отчета об оценке
7. Проведение консультаций Заказчиком
8. Местонахождение, реквизиты и подписи Сторон.
Заказчик
Оценщик
Генеральный директор
Генеральный директор
___________________________
_______________________________
97
Приложение 3. Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального
аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование с учетом услуг по
актуализации и экспертизе отчетов и заключений.
Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использование рассчитаны на основании
утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности отраслевых нормативных
документов и представлены в сводной таблице 38.
Приведенный в таблице 39 анализ объемов работ при оказании услуг по актуализации отчета об
оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины
арендной платы за их использование показал, что их стоимость составляет 75% от первоначальной
стоимости работ по подготовке отчета. Тарифы на оказание услуг по актуализации представлены в
сводной таблице 38.
Тарифы на проведение экспертизы рассчитаны с учетом тарифов на проведение экспертиз отчетов
по оценке бизнеса, установленных экспертными советами саморегулируемых организаций,
занимающихся экспертизой отчетов об оценке рыночной стоимости объектов федерального
аэродромного имущества, и представлены в сводной таблице 38.
Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использование с учетом услуг по актуализации и
экспертизе отчетов не учитывают налог на добавленную стоимость и командировочные расходы.
Таблица 37. Тарифы на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов федерального
аэродромного имущества и величины арендной платы за их использование с учетом услуг по
актуализации и экспертизе отчетов и заключений
Оценка
№
1.
2.
3.
Группа
аэропортов
Крупные - более 1
млн. пассажиров в
год
Средние - от 300
тыс. до 1 млн.
пассажиров в год
Мелкие - менее
300 тыс.
пассажиров в год
Корректир
овка****
Актуализация
Количеств
о
человекочасов*
200
Стоимость
человекочаса** тыс.
рублей
3,201
Тариф
тыс.
рублей
640
150
Стоимость
человекочаса
тыс. рублей
3,201
100
3, 136
310
75
50
3,106
160
37,5
Количество
человекочасов***
Тариф тыс.
рублей
%
Экспертиза
Тариф
тыс.
рублей
100
480
от -20 до
+45
3, 136
230
от -20 до
+25
60
3,106
120
от -20 до
+20
35
* Количества человеко-часов, необходимых для оценки, определены в соответствии с
утвержденными Национальным советом по оценочной деятельности Минимальными нормативами
при планировании оценочных работ в Российской Федерации (Протокол НСОД №2 от 18.11.08).
**Стоимости человеко-часа соответствующих оценочных работ определены в соответствии с
утвержденными Национальным советом по оценочной деятельности Ресурсно-технологическими
моделями и региональными коэффициентами (Протокол НСОД №3 от 05.03.09).
***Обоснование представлено в таблице 39.
**** Корректировки представлены в таблице 40.
98
Таблица 38. Анализ объемов работ при оказании услуг по актуализации отчета об оценке
рыночной стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной
платы за их использование
№
Наименование разделов отчета об
оценке
Вес
раздела
%
Объем обновления материала,
представленного в разделе при
актуализации отчета
Вес раздела с
учетом
обновления
%
1
Сопроводительное письмо
0,20%
100,00%
0,20%
2
Основные факты и выводы
1,5%
50,0%
0,75%
3
Информация об исполнителе
0,3%
0,0%
0,00%
4
Введение
1,0%
0,0%
0,00%
5
Описание оцениваемого объекта
5,0%
10,0%
0,50%
6
Районный анализ
1,0%
0,0%
0,00%
7
Макроэкономический анализ
1,0%
100,0%
1,00%
8
Характеристика аэропортов и
аэропортовой деятельности
российской федерации
4,0%
0,0%
0,00%
9
Анализ наиболее эффективного
использования
10,0%
20,0%
2,00%
10
Оценка стоимости объекта оценки
11
Сравнительный подход (Отказ от
использования)
5,0%
0,00%
0,00%
12
Доходный подход
35,0%
100,00%
35,00%
13
Затратный подход
35,0%
100,00%
35,00%
14
Согласование результатов и
заключение о рыночной стоимости
прав пользования объектами
федерального имущества
0,5%
100,0%
0,50%
15
Список информационных
источников
0,5%
10,0%
0,05%
Итого
0,00%
100,00%
75,00%
99
Таблица 39. Обоснование корректировок тарифов при оказании услуг по оценке рыночной
стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их
использование
№
Наименование
Факторы, влияющие на
стоимость услуг
За каждую, начиная со второй
ИВПП
За каждый
1
Количество ИВПП
2
Перроны с местами стоянки
самолетов
3
Наличие непрофильных объектов
За каждый
4
Осуществление оператором
аэропорта дополнительных видов
деятельности
Статус аэропорта
Если аэропорт планируется к
реконструкции без прекращения
деятельности (как это обычно
делается), или находится в состоянии
реконструкции, но функционирует это усложняет нашу работу, и
корректировки, скорее всего, должны
быть и повышающими.
Если аэропорт закрывают на
реконструкцию тогда действительно
проще считать.
6
Наличие нескольких операторов
Выполнение функций
авиакомпании
За каждую иную функцию
Неполная загрузка
В состоянии реконструкции с
прекращением деятельности
Планируется реконструкцию с
прекращением деятельности в
течение:
1-го года
2-х лет
3-х лет
Более 3-х лет
В состоянии реконструкции без
прекращения деятельности
Планируется на реконструкцию
без прекращения деятельности в
течение
1-го года
2-х лет
3-х лет
Более 3-х лет
За каждого, начиная со второго
7
Правовой статус земельного участка
Ненулевая арендная ставка
5
Увеличение
%
10
Уменьшение
%
0,1
но не более 5
в целом
0,1
но не более 5
в целом
5
2, но не более
4 в целом
10
20
10
7,5
5
2,5
20
10
7,5
5
2,5
2
Но не более
4 в целом
2
100
Приложение 4. Методические рекомендации по актуализации отчетов об оценке рыночной
стоимости объектов федерального аэродромного имущества и величины арендной платы за их
использование.
Для настоящих Методических рекомендаций под актуализацией отчетов об оценке понимается
повторная оценка объекта оценки на новую дату оценки и составление соответствующего отчета
об оценке.
Актуализация отчетов об оценке рыночной стоимости объектов федерального аэродромного
имущества и величины арендной платы за их использование может осуществляться в случае
истечения срока действия, установленного законодательством Российской Федерации.
С целью актуализации оценки между заказчиком и исполнителем заключается дополнительное
соглашение на выполнение работ по актуализации оценки.
Не допускается индексация ранее полученных результатов оценки.
Под датой актуализации понимается дата повторной оценки и составление отчета об оценке на
новую дату.
На работы по проведению актуализации распространяются требования настоящих Методических
рекомендаций.
Состав и объем работ по актуализации отчетов об оценке приведен в таблице 38.
101
Приложение 5. Порядок внесения изменений в настоящие Методические рекомендации.
Для настоящих Методических рекомендаций под внесением изменений, актуализацией
понимается подготовка Исполнителем, согласование с Заказчиком, утверждение Национальным
Советом по оценочной деятельности и принятие к исполнению не менее чем двумя
саморегулирующими организациями новой редакции настоящих Методических Рекомендаций.
Для проведения работ по внесению изменений в настоящие Методические рекомендации между
Заказчиком и Исполнителем заключается договор с приложением Технического Задания и
Календарного плана.
При разработке данного раздела учитывались Рекомендации по документированию систем
менеджмента качества ISO/TR 10013:2001, а также требования ГОСТ Р 6.30—2003
«Унифицированные системы документации». Система организационно-распорядительной
документации. Требования к оформлению документов» и сложившаяся практика формирования,
актуализации и оформления методических документов в СРОО в РФ и объединений оценщиков за
рубежом.
В данном разделе Методических рекомендаций устанавливаются требования к порядку
актуализации Методических рекомендаций, т.е. к приведению в соответствие с законодательными,
организационными, технологическими или иными существенными изменениями, которые могут
произойти в будущем и, в свою очередь, оказать влияние на результаты применения настоящих
Методических рекомендаций.
Данный раздел регламентирует процесс взаимодействия, т.е. акты обмена, передачи,
предоставления, совместного использования и обработки информации как обособленными
государственными структурами в порядке реализации их государственных функций в части задач,
решаемых MP, так и оценщиков и экспертов - оценщиков – членов СРОО и потребителей их
услуг.
Изменения в положения настоящих Методических рекомендаций могут быть внесены как по
результатам согласования, так и по результатам практической апробации. В любом из этих
случаев Исполнителю необходимо организовать работу по корректировке методических
материалов.
Изменения в настоящие Методические рекомендации вносятся также в случае изменения
действующего законодательства в части вопросов, касающихся области применения.
Изменения в настоящие Методические рекомендации могут вноситься по результатам апробации
(применения MP оценщиками и экспертами - членами СРОО, Заказчиком на работы по оценке в
лице ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)).
Замечания, дополнения и иные материалы по внесению изменений и дополнений в настоящие
Методические рекомендации направляются Заказчиком Исполнителю с соответствующим
сопроводительным письмом.
102
Приложение 6. Анализ сметной документации по отдельным проектам, проведенный
Методологом.
Для расчета удельных показателей были проанализированы сметы на строительство,
реконструкцию и расширение аэропортов, расположенных в различных регионах России.
1. Проект "Реконструкция аэродромных покрытий и установка светосигнального оборудования
в аэропорту Абакан, республика Хакасия" использовались пояснительная записка, сводный
сметный расчет, объектные и локальные сметные расчеты.
2. Проект "Развитие аэропорта г. Геленджик - строительство взлетно-посадочной полосы"
использовались пояснительная записка, сводный сметный расчет стоимости строительства,
объектные и локальные сметные расчеты.
3. Проект «Реконструкция аэродрома аэропорта Горно-Алтайск с заменой светосигнального
оборудования» использовались общая пояснительная записка, организация строительства,
сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметы.
4. Проект "Строительство аэропорта "Итуруп" о.Итуруп" использовались общая пояснительная
записка, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметы.
5. Проект "Реконструкция аэропорта Минеральные Воды" использовались общая пояснительная
записка, организация строительства, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметные
расчеты в 3 томах.
6. Проект "Расширение аэропорта в г. Николаевск-на-Амуре Хабаровского края" использовались
организация строительства, сводный сметный расчет, объектные и локальные сметные расчеты.
7. Проект "Реконструкция аэродрома и действующего аэровокзального комплекса аэропорта
Сочи" использовались сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные
сметы в трех томах (начало, продолжение, окончание).
8. Проект " Строительство аэропорта Саратов " использовались сводный сметный расчет
стоимости строительства, объектные и локальные сметы.
В результате Методологом были проанализированы:
три проекта на новое строительство (Геленджик, Итуруп, Саратов), которые включали в
себя полный комплекс работ по строительству нового аэропорта,
в аэропорту Минеральных вод, реконструкция заключалась в строительстве новой взлетнопосадочной полосы,
в остальных аэропортах реконструкция и расширение представляло собой замену
искусственных покрытий элементов аэродрома, усилении данных объектов, а также
расширении с целью возможности приема и отправки более крупных воздушных судов.
Стоимость строительства объектов в ценах 2001 года была увеличена на коэффициент прочих
работ и затрат, рассчитанный как отношение суммы затрат на подготовку территории
строительства, затрат на временные здания и сооружения, затрат на технические надзор, затрат на
проектно-изыскательские работы, а также непредвиденные расходы и прочие затраты к общей
сметной стоимости проекта. В результате анализа прочие работы и затраты составили от 18% до
30% в общей стоимости проекта.
Полученная стоимость была переведена в цены строительства в Московской области путем
деления стоимости строительства на региональный коэффициент стоимости строительства из
таблицы 8.2 сборника Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». Полученная стоимость была
переведена в цены строительства на 01.01.2010 года путем умножения на коэффициент перехода
стоимости строительства в Московской области от 01.01.2001 г. к 01.01.2010 г.
103
Приложение 7. Анализ существующих договоров аренды по аэропортовым комплексам.
Определение величины арендной платы за пользование объектами федерального имущества
аэродромных комплексов сравнительным подходом может применяться только в случае наличия
достаточного объема информации о сделках по сдаче в аренду объектов федерального имущества,
аналогичного объекту оценки и на рыночных условиях. При отсутствии необходимой информации
в достаточном объеме Оценщик должен отказаться от реализации подхода либо использовать
полученные данные как справочные.
В ходе анализа рынка на предмет выявления информации о сделках по сдаче в аренду объектов
федерального имущества аэродромных комплексов было установлено отсутствие рыночных
сделок. Основными сделками по аренде являются сделки по договорам аренды заключенными
между ФГУП «АГА» и операторами 12 (двенадцати) аэропортов.
Для определения зависимости между финансовыми показателями деятельности компании
оператора и величиной арендной платы, Методологом был произведен расчет мультипликатора на
основании удельного веса величины арендной платы за пользование федеральным имуществом в
структуре доходов и расходов компании оператора за 2009 год.
Таблица 40. Анализ сделок по аренде по российским аэропортовым комплексам в 2009г:
№
п/п
Наименование
аэродрома
Класс ВПП
Размер арендных платежей
по действующему договору
тыс.руб./ год, без НДС
Выручка за
2009 год,
тыс.руб.
Себестоимость
за 2009 год,
тыс.руб.
1
ОАО "Аэропорт
Абакан"
Б
1 771
102 300
81 616
2
ОАО "Аэропорт
Анапа" (Витязево)
В
5 512
352 861
316 836
3
ОАО "Аэропорт
Астрахань"
(Нариманово)
В
2 535
393 389
304 488
4
ГУП Амурской
области "Аэропорт
Благовещенск"
В
914
80 855
80 760***
5
ОАО
"Международный
аэропорт
Владивосток"
(Кневичи)
А
13 731
816 020
708 511
6
ОАО
"Международный
аэропорт Волгоград"
(Гумрак)
В
509
205 409
178 687
7
ОАО "Кировское
авиапредприятие"
В
517
57 629***
53 419***
8
ОАО
"Международный
аэропорт Краснодар"
(Пашковский)
Б
13 668
1 321 692
849 264
9
ОАО "Аэропорт
В
3 113
235 064
232 441
104
Мурманск"
10
ОАО
"Международный
аэропорт "Курумоч",
Самара
Б
7 043
789 928
731 751
11
ОАО
"Международный
аэропорт "Сочи"
Б
40 220
783 656***
695 629***
12
ОАО
«Международный
аэропорт «Уфа»
А
3 683
1 619 577
1 433 104
*** В виду отсутствия официальной бухгалтерской отчетности за 2009 год в открытом
доступе, была использованная информация формы статистической отчетности №67-ГА.
Методолог провел анализ заключенных договоров аренды на предмет их соответствия объекту
оценки с использованием следующих мультипликаторов:
1. Арендная плата/Количество обслуживаемых пассажиров
2. Арендная плата/Выручка
3. Арендная плата/Себестоимость
Рисунок 7. Уровень установленной арендной платы, относительно уровня доходов и расходов
компании:
Разброс мультипликаторов по компаниям обусловлен различным количеством и типом
имущества, различными подходами к проведению оценки в ретроспективе, условиями и сроками
действующих договоров аренды федерального аэродромного имущества.
Таким образом, применение сравнительного подхода по сопоставимым сделкам по аренде для
объектов федерального имущества аэропортовых комплексов требует проведение детального
анализа, и данные по приведенным показателям могут быть использованы Оценщиком только в
качестве индикативных.
105