Рентный ЗПИФ коммерческой недвижимости

Рентный ЗПИФ
(«Фонд одного объекта»)
Москва, 2009
Предложение УК «Континенталь»

Формирование Рентного Закрытого Паевого Инвестиционного
Фонда (ЗПИФ) на базе одного объекта коммерческой
недвижимости

Организация управления объектом после передачи его в
состав Фонда

Продажа объекта розничным покупателям путем реализации
инвестиционных паев Фонда
2
Целевые характеристики объектов недвижимости в
составе Фонда

Готовые объекты коммерческой недвижимости:
многофункциональные комплексы, торговые и офисные
центры, складские комплексы

Рентные объекты коммерческой недвижимости: объекты
полностью / частично сданы в аренду или готовы к сдаче в
аренду после формирования Фонда
Объекты недвижимости и права аренды составляют не менее
50% стоимости чистых активов Рентного Фонда
3
Рентный ЗПИФ: актуальность проекта

В условиях кризиса продажа объектов коммерческой недвижимости занимает
значительный временной интервал

Крупные инвесторы (прямые покупатели недвижимости) требуют существенного
дисконта к цене объекта, ориентируясь на размещение денежных средств с
доходностью более 20% годовых

Владельцы недвижимости заинтересованы в получении более высокой цены при
продаже объектов и вынуждены откладывать сделки до периода стабилизации
экономической ситуации
Перспективы использования Рентного ЗПИФ обусловлены:



Возможностью реализовать объект нескольким инвесторам
Возможностью реализовать часть объекта, сохранив при этом право участия
в управлении объектом
Возможностью расширить круг потенциальных инвесторов по сравнению с
прямыми продажами недвижимости (привлечь менее крупных инвесторов)
4
Возможности владельцев коммерческой
недвижимости по продаже объектов
В условиях нестабильности на рынке недвижимости реализация объектов с
использованием ЗПИФ позволяет сократить период поиска инвесторов
и повысить итоговую стоимость продажи здания (за счет расширения 5
круга потенциальных инвесторов)
Предложение УК «Континенталь» для владельцев
недвижимости
Идея проекта: формирование рентного ЗПИФ одного объекта с
целью последующей продажи паев инвесторам на рынке
Основные характеристики проекта:

Объект продается «по частям» инвесторам с относительно
небольшим объемом капитала (недостаточным для покупки всего
здания)

Собственник может сохранять долю в объекте и иметь право выкупа
здания по завершении работы Фонда

Собственник может получить часть стоимости объекта в
минимальные сроки (кредит с последующим погашением за счет
выкупа части паев Фонда)
6
Общая схема проекта
Этап 1. Передача имущества в Фонд
УК
Владелец
объекта
Инвестицион
ные паи
Этап 2.1. Продажа паев сторонним
инвесторам
Покупатели
паев
УК
Регистрация
Фонда
Оформление
передачи объекта
в Фонд
Оформление
вторичной
продажи паев
Инвестиционные
паи
Объект недвижимости
Денежные
средства
Владелец
объекта
ЗПИФ
Арендаторы
Арендная плата
Стоимость приобретаемой
недвижимости
Покупатели
недвижимости
Регулярный рентный доход
Доход от погашения паев
Сдача помещений в аренду
Продажа объектов по
завершении работы Фонда
УК
Владелец
объекта
Прочие
пайщики
Этап 2.2. Управление имуществом Фонда
7
Варианты реализации проекта

В зависимости от ожидаемой доли текущего собственника в
Фонде (после завершения продажи паев сторонним
инвесторам):



Полная продажа объекта владельцем
Частичная продажа объекта владельцем (часть паев остается у
текущего собственника)
В зависимости от требований собственника к срокам продажи
объекта:


Проект с кредитованием собственника и последующим
погашением кредита паями Фонда (собственник получает часть
стоимости объекта в минимальные сроки)
Проект без кредитования собственника (собственник получает
денежные средства по мере продажи паев инвесторам)
8
Возможности при продаже недвижимости
через паи Фонда
Владелец объекта может проводить гибкую политику продаж:

Назначать цену в зависимости от приобретаемой инвестором доли в
фонде



Крупные инвесторы могут получить больший дисконт при покупке паев
Мелкие и средние инвесторы имеют меньше возможностей инвестирования в
недвижимость, поэтому розничная цена паев будет выше оптовой
Назначать цену в зависимости от текущей ситуации на рынке
недвижимости
По мере стабилизации рынка недвижимости цена продажи паев сторонним
инвесторам будет возрастать
При высоком уровне инфляции цена пая будет определяться реальной ценой
объекта недвижимости
Владелец объекта может использовать паи в качестве залога и проводить
переоценку стоимости активов согласно текущей ситуации на рынке для
увеличения стоимости залога
9
Функции УК «Континенталь» в рамках проекта
Регистрация и формирование Фонда:

Регистрация Фонда в ФСФР

Заключение договоров с регистратором, спец. депозитарием, аудитором и
оценщиком

Оформление передачи имущества в состав Фонда
Организация продаж паев:

Разработка стратегии продаж, привлечение агентов к продаже паев

Организация и оформление вторичной продажи паев сторонним инвесторам
Управление имуществом Фонда:

Поиск арендаторов, обеспечение максимальной заполняемости площадей

Обеспечение выполнения полного спектра работ по управлению зданием

Выплата регулярного дохода, предусмотренного Правилами Фонда
Подготовка отчетности по Фонду
Погашение паев:

Реализация имущества на этапе завершения работы Фонда

Выплата компенсации владельцам паев
10
Условия работы Рентного ЗПИФ

Фонд создается «под проект» (имущество Фонда формируется за
счет одного рентного объекта коммерческой недвижимости)

Срок работы Фонда – до 15 лет (определяется в зависимости от
параметров объекта)

Доход, выплачиваемый владельцам паев =
«Полученный доход от аренды» - «Расходы Фонда»

Для рентных объектов классов A и B+ все платежи
устанавливаются в долларах США (оплата по курсу на дату платежа)

Для рентных объектов классов B, B-, C все платежи
устанавливаются в рублях

Все расчеты с владельцами паев проводятся в рублях
11
Расходы Фонда

Минимальные расходы на один Фонд:
 Спец. депозитарий – 140 тыс. рублей ежемесячно
 Регистратор – 20 тыс. рублей ежемесячно
 Аудитор – 150 тыс. рублей в год
 Оценщик – 300 тыс. рублей в год на объект
 Ведение бухгалтерского учета – 60 тыс. рублей ежемесячно
 Банковское обслуживание – 5 тыс. рублей ежемесячно

Вознаграждение УК – не более 2% от среднегодовой стоимости
чистых активов (СЧА) Фонда
12
Методика расчета цены продажи объекта

Ежегодные арендные платежи формируют текущий доход инвестора от
участия в Фонде

Ставка аренды и уровень заполняемости объекта арендаторами
оцениваются на основании характеристик помещения и результатов
маркетингового исследования целевого сегмента рынка

Цена продажи объекта зависит от:



Ставки арендной платы
Уровня заполняемости
Доходности альтернативных инвестиций
УК «Континенталь» предоставляет владельцу расчет цены
продажи при различных значениях перечисленных
параметров.
На основании результатов расчета владелец объекта принимает
решение о целесообразности сделки.
13
Инструменты влияния на управление имуществом
Фонда

Общее собрание владельцев инвестиционных паев:
 Внесение изменений в Правила Фонда
 Передача Фонда в управление другой УК
 Досрочное прекращение договора доверительного
управления Фондом
Для утверждения решения необходимо более 75% от общего
количества голосов
14
График реализации проекта
Регистрация Фонда в ФСФР
Передача объекта недвижимости в состав
имущества Фонда
Перезаключение договоров с
арендаторами помещений
Перезаключение договоров на оказание
коммунальных услуг по объекту
Продажа паев Фонда сторонним
инвесторам
1 мес.
2 мес.
3 мес.
4 мес.
5 мес.
6 мес.
7 мес.
...
Продажа паев инвесторам осуществляется,
начиная с 6-го месяца реализации проекта
15
Преимущества проекта для владельца недвижимости

Возможность продажи объекта по приемлемой цене за счет
расширения круга потенциальных инвесторов

Обеспечение требуемой доходности проекта для собственника за счет
его участия в поиске инвесторов и организации продаж паев Фонда

Получение части стоимости объекта в минимальные сроки за счет
механизма кредитования с последующим выкупом паев

Возможность сохранения контроля над объектом за счет продажи
менее 75% паев сторонним инвесторам

Возможность выкупа объекта после завершения работы Фонда и
выкупа паев в период работы Фонда

Возможность получать кредит под залог паев Фонда
16
Преимущества проекта для покупателя паев

Прозрачность деятельности Фонда, так как каждый Фонд создается
«под проект»

Возможность получения стабильного рентного дохода

Возможность для владельцев относительно небольшого капитала
инвестировать средства в объект коммерческой недвижимости

Передача всех функций по обслуживанию объектов недвижимости и
взаимодействию с арендаторами Управляющей компании
«Континенталь»

Возможность получения дохода при продаже паев после завершения
кризиса на рынке недвижимости

Возможность увеличения доли в Фонде путем приобретения паев на
рынке (выкуп объекта по частям)
17
Перспективные направления продаж

Частные инвесторы



Рентный ЗПИФ позволяет инвестировать в недвижимость
владельцам относительно небольшого капитала
Инвестор может лично контролировать состояние объекта
недвижимости
Институциональные инвесторы

Рентный Фонд является достаточно стабильным инструментом даже
в период кризиса
18
Выводы

В условиях текущего кризиса использование механизма Рентного
ЗПИФ расширяет возможности продажи крупных объектов
коммерческой недвижимости.

«Фонд одного проекта» является привлекательным для
инвесторов, так как денежные потоки Фонда просты и понятны всем
инвесторам. Инвестор имеет доступ к объекту недвижимости и может
самостоятельно оценивать его привлекательность.

Для владельца недвижимости использование механизма ЗПИФ
позволяет ускорить получение денежных средств и повысить
итоговую стоимость продажи объекта (по сравнению с прямыми
продажами).

Для владельца недвижимости реализация проекта создает
дополнительные возможности по сохранению контроля над
объектом при одновременном привлечении сторонних инвесторов.
19
Сведения о компании
ЗАО УК «Континенталь» работает на рынке управления активами
с 2005 года.
Компания имеет лицензию ФСФР России на управление
инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами
и негосударственными пенсионными фондами от 28 марта 2006г.
№21-000-1-00264. Срок действия лицензии: до 28.03.2011.
На 28 апреля 2009 года СЧА под управлением – 37,7 млрд. руб.
20
Преимущества УК на рынке ЗПИФ

Профессиональная команда специалистов в сфере управления
активами и в строительной отрасли

Возможность использования опыта и поддержки холдинга
«ИНТЕКО» - лидера российского строительного рынка

Выполнение полного спектра работ по экспертизе объектов
недвижимости, реструктуризации активов с использованием
инструментария ЗПИФ, управлению проектами строительства и
эксплуатации объектов недвижимости, привлечению
инвесторов к участию в ЗПИФ
21
Направления деятельности УК

ЗПИФН «Континенталь апартамент»


Новые закрытые паевые инвестиционные фонды




Поиск проектов для инвестирования свободных средств фонда
Рентный ЗПИФ (коммерческая недвижимость)
Рентный ЗПИФ (жилая недвижимость)
Прочие фонды для реструктуризации активов по проектам в сфере
недвижимости
Дополнительные услуги

Экспертиза проектов в сфере недвижимости
22
Контактная информация
107078, Москва, улица Садовая-Спасская, дом 28, 3-й этаж
Телефон: 662-80-02 доб.4314, 4305
Факс: 980-60-38
E-mail: [email protected]
Директор по управлению ЗПИФН
Екатерина Черных
23
Приложение: Общая информация о работе
ЗПИФ
24
ЗПИФ: основные термины и определения


Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный
комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное
управление управляющей компании, доля в праве собственности на
которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей
компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим
лицом.
Инвестиционный пай – именная бездокументарная ценная бумага,
удостоверяющая:




долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее
паевой инвестиционный фонд,
право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного
управления паевым инвестиционным фондом,
право на получение денежной компенсации при прекращении договора
доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Правила доверительного управления – договор между
учредителем доверительного управления (владельцем паев) и
управляющей компанией, определяющий параметры, условия и
ограничения работы фонда, а также права и обязанности
управляющей компании и владельцев паев.
25
Общая схема работы ЗПИФ
Федеральная служба по финансовым рынкам
(ФСФР России)
Контроль за деятельностью
Контроль за деятельностью
УПРАВЛЯЮЩАЯ
компания
Управление активами
Специализированный
Депозитарий
Специализированный
Регистратор
Ведение реестра владельцев паев
Учет и хранение имущества
ЗПИФН
Контроль ведения учета
Оценка имущества Фонда
Независимый Аудитор
Независимый Оценщик
Контроль за деятельностью УК.
Влияние на инвестиционные
решения в рамках полномочий
СОБРАНИЕ
владельцев паев
(пайщики)
26
Функции основных участников управления фондом






Управляющая компания – осуществляет управление имуществом
фонда в соответствии с инвестиционной декларацией и правилами
доверительного управления фондом.
Специализированный депозитарий– обеспечивает учет и
сохранность имущества фонда; любая сделка с имуществом фонда
проводится только при согласии специализированного депозитария.
Специализированный регистратор – ведет реестр владельцев паев.
Независимый аудитор – проводит ежегодный обязательный аудит
отчетности ЗПИФ и управляющей компании.
Независимый оценщик – с периодичностью раз в полгода проводит
независимую оценку имущества, составляющего ЗПИФ.
Контроль со стороны государства осуществляет Федеральная
служба по финансовым рынкам (ФСФР), перед которой
ежемесячно отчитываются все профессиональные участники рынка
ценных бумаг.
27
Преимущества ЗПИФ

ЗПИФ позволяет повысить рентабельность проектов за счет
возможности реинвестирования прибыли и уплаты налогов
только при закрытии Фонда или получения выплат по паям

ЗПИФ обеспечивает защиту от недружественных поглощений

ЗПИФ предусматривает процедуры контроля деятельности УК, то есть
обеспечивает эффективную защиту интересов инвестора по
проекту

ЗПИФ позволяет владельцу паев участвовать в распоряжении
объектами недвижимости, составляющими имущество фонда, а
также предусматривает эффективный механизм контроля соблюдения
правил фонда

ЗПИФ является механизмом секъюритизации активов
28