СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ Продажа недвижимости: налогообложение и получение вычета Е. В. Мацкявичене Нужно ли платить НДФЛ при обмене жилплощади между родственниками? Как будет рассчитан налог при продаже так называемой кооперативной квартиры, а также унаследованной недвижимости? Почему грядущие изменения налогового законодательства подталкивают некоторых владельцев недвижимости продать ее в этом году? При определении налоговой базы по НДФЛ в силу п. 1 ст. 210 НК РФ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материаль% ной выгоды. Доходы, полученные от продажи недвижимости, принадлежащей гражданину, также включаются в налогооблагаемую базу. При этом базу по НДФЛ можно уменьшить на сумму налогового вычета. Родственный обмен При реализации налогоплательщиком в соответствии с договором мены имущества (в том числе доли в праве собственности на недвижимость) возникает налогооблагаемый доход Обмен жилья или даже долей в жилых по% мещениях, домах между родственниками – довольно частое явление. Но не секрет, что в силу ст. 567 ГК РФ к договору мены при% меняются правила договора купли%продажи. При этом каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Выясним, придется ли заплатить налог, об% меняв, к примеру, долю в праве собственно% сти на дачу на долю в квартире? Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако вполне возможно, что стоимость половины дачи не равна стоимости доли в квартире, не% смотря на то, что обменивающиеся родствен% ники считают обмен справедливым. С точки зрения налогообложения, не имеет значения, насколько честным полагают обмен стороны сделки, тем более, что иногда к финансовым интересам примешиваются семейные (к при% меру, получив более дорогую долю в квартире, родственник обязуется осуществлять уход за проживающей в этой квартире бабушкой). По закону сумма дохода, полученного по договору мены долей в праве собственности на объект недвижимости, определяется исхо% дя из их стоимости, указанной в этом догово% ре. Если же в нем стоимость долей в праве собственности не указана, то сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых долей (письмо Минфина Рос% сии от 02.10.14 № 03%04%05/49508). Итак, при реализации налогоплательщи% ком в соответствии с договором мены имуще% ства (в том числе доли в праве собственности на недвижимость) возникает налогооблагае% мый доход. Но лишь если жилье находилось в его собственности менее трех лет. Впрочем, в силу подп. 1 п. 1 и подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находив% шегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе по% лучить имущественный налоговый вычет. Он предоставляется в суммах, полученных нало% Бухгалтерский учет № 3 март 2015 71 СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ Лишь доход, полученный налогоплательщиком при продаже квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, находившейся в его собственности более трех лет с момента выплаты в полном объеме паевого взноса, не будет облагаться НДФЛ гоплательщиком в налоговом периоде от про% дажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо получения вычета можно уменьшить величину облагаемых НДФЛ доходов на сумму факти% чески произведенных и документально под% твержденных расходов, связанных с получени% ем этих доходов. Вместе с тем, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими ли% цами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном иму% ществе, находившегося в собственности нало% гоплательщика три года и более. Продажа "кооперативной" квартиры Одним из способов приобретения жилья для относительно небогатых людей является вступление в жилищно%строительный ко% оператив. Граждане могут получить кварти% ру в свое распоряжение, даже если паевой внос пока не выплачен полностью. Доку% ментом, подтверждающим передачу кварти% ры члену кооператива, является акт прие% ма%передачи, оформленный в установлен% ном порядке. Но что делать, если возникнет необходимость продать квартиру, купленную таким способом? Важная деталь, имеющая значение при продаже кооперативной квартиры: член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме лишь в случае полной уплаты паевого взно% са (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 72 Бухгалтерский учет № 3 март 2015 ст. 218 ГК РФ). Иными словами, моментом возникновения у налогоплательщика права собственности на квартиру, приобретенную по договору с ЖСК, является не дата полу% чения свидетельства о праве собственности на нее, а момент внесения в полном объеме паевого взноса (письмо Минфина России от 30.06.14 № 03%04%05/31383). В большинстве случаев уплата паевого взноса длится многие годы. Но время, ис% текшее до момента полной оплаты пая не имеет никакого значения. Лишь доход, по% лученный налогоплательщиком при прода% же квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, находившейся в его собственности более трех лет с момента выплаты в полном объеме паевого взноса, не будет облагаться НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Отметим, что налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от про% дажи жилья, принадлежавшего ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежа% щих декларированию. Если же жилье при% шлось продать до истечения этого срока, возникает налогооблагаемый доход. Впро% чем, можно прибегнуть к вычету в размере 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму об% лагаемых НДФЛ доходов на сумму факти% чески произведенных и документально под% твержденных расходов, связанных с полу% чением этих доходов (письмо Минфина России от 01.10.14 № 03%04%05/49115). Дом и земля по отдельности Многие граждане строят новые дома на дав% но принадлежащих им земельных участках. Иногда такие участки даже не куплены, а получены в дар или в наследство. Вполне обычная ситуация: гражданин владеет зем% лей 10 лет, а домом – 2 года. Рассмотрим, как придется платить НДФЛ при продаже дома вместе с участком. СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ У наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя При продаже такого имущества самое важ% ное, чтобы в договоре купли%продажи отдельно были выделены стоимость земельного участка и стоимость жилого дома. Дело в том, если до% ход от продажи земельного участка, которым гражданин владел более трех лет, освобожден от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), то доход от продажи дома включается в налоговую базу, однако можно претендовать на вычет в сумме 1 000 000 руб. или в размере расходов на постройку этого дома (письмо Минфина России от 01.10.14 № 03%04%05/49121). А теперь представим себе немного иную ситуацию: гражданин владел земельным участком, на котором его взрослый сын по% строил и оформил в свою собственность дом. Через некоторое время (допустим, че% рез 5 лет) гражданин умер, а земля по на% следству досталась сыну. Через год сын про% дает дом вместе с участком. В этом случае не придется платить НДФЛ со стоимости проданного дома, но нужно заплатить налог от продажи земель% ного участка. С учетом того, что участок не покупался, речь о предъявлении к вычету расходов на его приобретение вести нельзя. Даже если в свое время взрослый сын ока% зывал отцу финансовую поддержку при при% обретении участка. Зато он вправе претен% довать на вычет в размере 1 000 000 руб. Выдел доли наследства в натуре и ее последующая продажа Наследников зачастую оказывается гораздо больше, чем один. И если никто из них не отказывается от своей части наследства, а оно само невелико и делить практически нечего, то каждому из них достанется лишь небольшая доля в праве собственности на дом, квартиру, земельный участок и т. п., впоследствии наследник может выделить свою доле в натуре и продать ее. Тем, кто оказался в подобной ситуации, важно иметь в виду следующее. С одной стороны, согласно ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признает% ся принадлежащим наследнику со дня его открытия, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наслед% ника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной ре% гистрации. С другой стороны, на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной ре% гистрации, возникает лишь с момента такой регистрации. Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122%ФЗ "О государст% венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено сле% дующее: в случае раздела, выдела доли в на% туре или других действий с объектами недви% жимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государст% венного реестра прав на имущество и сделок с ним (ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Поскольку выдел в натуре доли в праве собственности на жи% лой дом приводит к возникновению нового объекта недвижимости, срок нахождения в собственности такого объекта исчисляется с даты его регистрации в ЕГРП. В целях налогообложения срок будет ис% числяться с момента регистрации в ЕГРП. Что касается уплаты налога, то делать это придется в общеустановленном порядке: при реализации имущества, находившего% ся в собственности налогоплательщика ме% нее трех лет, налогоплательщик вправе по% лучить вычет до 1 000 000 руб. Доход, пре% вышающий названную сумму, облагается НДФЛ по ставке 13 %. (письмо Минфина Бухгалтерский учет № 3 март 2015 73 СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ Поэтому граждане, владеющие недвижимостью три–четыре года и планирующие ее продажу, могут счесть, что это целесообразно сделать именно в 2015 г. России от 01.10.14 № 03%04%05/49111). При продаже выделенной в натуре доли по% сле истечения трехлетнего срока владения платить налог не придется. Продавать ли жилье в 2015 г. Если гражданин при продаже принадлежащей ему недвижимости принимает во внимание фактор налогообложения и возможность по% лучения налогового вычета, ему необходимо ознакомиться с новацией, которая вступит в силу, казалось бы, еще не скоро, а именно – 1 января 2016 г. С этой даты порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и порядок предо% ставления вычета существенно изменятся. Рассмотрим, в чем заключаются новации. С 1 января 2016 г. вступит в силу новая ст. 217.1 НК РФ, введенная Федеральным за% коном от 29.11.14 № 382%ФЗ. С этой даты доходы, полученные от продажи объекта не% движимого имущества, освобождаются от на% логообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщи% ка в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Этот срок будет зависеть от способа приобретения объекта недвижимости. Минимальный предельный срок владе% ния объектом недвижимого имущества со% ставит три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюда% ется хотя бы одно из следующих условий: – право собственности на объект недви% жимого имущества получено налогоплатель% щиком в порядке наследования или по дого% вору дарения от физического лица, призна% ваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; – право собственности на объект недви% жимого имущества получено налогоплатель% щиком в результате приватизации; 74 Бухгалтерский учет № 3 март 2015 – право собственности на объект недви% жимого имущества получено налогоплатель% щиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизнен% ного содержания с иждивением. В иных случаях минимальный предель% ный срок владения объектом недвижимого имущества составит пять лет. Впрочем, субъектам федерации будет дано право уме% ньшить предельный срок владения до нуля. Также следует отметить, что с 2016 г. бу% дет обращаться пристальное внимание на сумму, указанную в договоре купли%продажи объекта недвижимости. Если доходы налого% плательщика от продажи объекта недвижи% мости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная ре% гистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущест% ва, умноженная на понижающий коэффици% ент 0,7, в целях налогообложения доходы на% логоплательщика от продажи объекта прини% маются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижаю% щий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта фе% дерации вплоть до нуля для всех или отдель% ных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества. Поскольку продажа жилья – дело небы% строе и вполне возможно, что объект недви% жимости, выставленный на продажу сейчас, найдет своего нового хозяина только в сле% дующем году, когда начнут действовать но% вые нормы, помните про пятилетний срок ¢ Литература 1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и допол% нениями] // Справочно%правовая система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "Консультант Плюс". 2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят Го% сударственной Думой 5 августа 2000 г., № 117%ФЗ, с изменениями и дополнениями] // Справочно%правовая система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "Консультант Плюс".