Рынок жилья и ипотечного кредитования ИТОГИ 2014 ГОДА

Рынок жилья и
ипотечного
кредитования
ИТОГИ 2014 ГОДА
Аналитический центр АИЖК
Март 2015
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
2
Оглавление
Основные выводы и прогнозы .......................................................................................... 3 Экономический обзор: итоги 2014 года ............................................................................. 6 Рынок ипотечного кредитования: девальвация рубля стимулировала спрос на покупку
недвижимости............................................................................................................... 14 Рынок ипотечных ценных бумаг: рост продолжается ........................................................ 20 Рынок жилья и строительства: ипотека – основной драйвер развития ............................... 23 Рынки жилья и ипотеки в регионах................................................................................. 28 Итоги деятельности АИЖК в 2014 году ............................................................................ 34 © АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
3
Основные выводы и прогнозы
В 2014 году экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов –
санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала. В совокупности это
привело к девальвации курса рубля, который по отношению к бивалютной корзине снизился
за год более чем на 61%, и росту ставок на финансовых рынках, в том числе
беспрецедентному росту стоимости фондирования для банков.
Обесценение рубля стимулировало потребительский спрос, который финансировался
преимущественно за счет сделанных ранее накоплений. Сокращение объема депозитов и
притока средств вкладчиков на фоне ограниченных возможностей по привлечению
фондирования за рубежом вынудило банки повышать ставки по депозитам, а затем и по
кредитам – как населению, так и предприятиям.
С другой стороны, возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются
ограниченными. Замедление темпов роста объемов кредитования позволило несколько
улучшить ситуацию с ликвидностью. Однако проблема с привлечением долгосрочных
источников фондирования в текущих условиях сохраняется.
В целом, ипотека в 2014 году продолжала оставаться самым благополучным сегментом
кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи
потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 г. снизились на 7,6% по сравнению с
аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов
выросли на 30%. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с
просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,7% от всей задолженности по
потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза).
Всего в 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд
рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в
денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались
– от 52% в январе до 13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения
банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был
подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста
ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17%. Ряд банков
приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или
установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки
по ипотечным программам уже выросли до 14,5 – 16% (за исключением отдельных
совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых
комплексах).
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост
ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.01.2015 года, суммарный
ипотечный портфель на балансах банков составил 3 520,3 млрд рублей, что на 32,9%
превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля
проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна – 2,1% во многом за счет
высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом обеспокоенность вызывает рост
просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 2014 г. она увеличилась на
38,8% до почти 75 млрд рублей.
Также стоит отметить растущую роль секьюритизации (вторичного рынка ипотеки) как
источника фондирования выдачи новых ипотечных кредитов. В целом, за 2014 год было
осуществлено 26 выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами, выданными
под залог жилой недвижимости на общую сумму 230,8 млрд руб. Из них с той или иной
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
4
формой участия АИЖК было проведено 20 сделок на сумму 152,1 млрд рублей (66% общего
объема выпущенных ИЦБ).
Даже в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и замедления темпов роста
рынка ипотеки ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников
роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой в 2014 году выросла до очередного рекордного
уровня: по данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в
сделках с жильем, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом, рынок
жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский
ажиотажный спрос: если в III квартале рынок жилья продемонстрировал нулевые темпы
роста, то в IV квартале они составили 10%.
Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту
объемов строительства нового жилья. Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,089 млн
квартир общей площадью 81,9 млн кв. м1, что стало абсолютным рекордом за всю историю
наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). Однако по объемам строительства
индустриального жилья Россия еще не достигла максимального уровня 1987 г. в 68,6 млн кв.
м: в 2014 г. было введено 46,4 млн кв. м индустриального жилья, что соответствует уровню
1991 г.
С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при
помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора
жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление
темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на
экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 гг.
В 2014 году по сравнению с 2013 годом продолжился рост количества договоров участия в
долевом строительстве многоквартирных домов: +72%. Квартальные темпы в 2014 году по
сравнению с сопоставимыми периодами 2013 года также сохраняются на высоком уровне: II
квартал +80%, III квартал +66%, IV квартал +71%. Это закладывает фундамент для
дальнейшего роста объемов вводимого жилья, однако, с другой стороны, в условиях
ожиданий перехода экономики в рецессию, это увеличивает риски строительного сектора.
Важно отметить, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и
жилищного строительства удерживало в 2014 году рынок жилья на сбалансированной
траектории
развития
–
дополнительный
платежеспособный
спрос
населения,
поддерживаемый ипотекой, абсорбировал первичный рынок жилья.
На протяжении 2014 года, несмотря на общий рост цен (среднегодовая инфляция по итогам
2014 г. составила 7,8%), цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%, что также
способствовало сохранению спроса на жилье с инвестиционными целями (в расчете на
будущий рост цен). Таким образом, можно было констатировать даже снижение реальных
цен на жилье, и, соответственно, повышение его доступности для населения.
Ввиду продолжения влияния на экономику страны внешних факторов говорить о повторении
рекордов 2014 года в ближайший год сложно. Наблюдаемые в начале 2015 года
прекращение экономического роста и рост инфляции на фоне удешевления рубля ведут к
снижению реальных доходов населения, а также к росту уровня безработицы. Реализация
этих рисков в условиях высокой закредитованности населения2 может привести к трудностям
с обслуживанием кредитов и, как следствие, росту вероятности дефолтов по кредитам.
1
В том числе в Крымском федеральном округе – 8 532 квартиры площадью 878,8 тыс. кв. м
В расчете на все население, а не только заемщиков, доля платежей по кредитам населения в доходах достигла
рекордных 20%
2
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
5
Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков
рефинансировать ранее взятые кредиты.
Дальнейшее развитие ситуации и вероятность реализации накопленных ранее рисков в
банковской системе зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к
изменившимся условиям: снижению спроса на кредиты, росту стоимости фондирования и
росту просрочек по кредитам в случае сокращения реальных доходов населения.
Основным каналом привлечения ликвидности в настоящее время являются инструменты,
предлагаемые Банком России, в первую очередь, операции РЕПО и кредиты под залог
нерыночных активов и поручительств. Однако дальнейшему росту объема заимствований у
Банка России препятствует ограниченность разновидностей ценных бумаг, которые банки
еще могут передать в залог или использовать для операций РЕПО с Банком России. Вместе с
тем, по оценкам АИЖК, накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов,
характеризующийся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка
России по предоставлению ликвидности.
В сложившихся условиях ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок по
кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка
ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода
повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского
кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем разработанная
Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по
ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в
новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного
строительства.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
6
Экономический обзор: итоги 2014 года
Макроэкономика
В 2014 году экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов –
санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала. После трехлетнего
периода стабилизации на отметке в 100+ долл. за баррель, в августе началось ее падение,
которое остановилось в конце года на уровне 50-60 долл. за баррель сорта Urals. Более чем
двукратное падение стоимости основного экспортного ресурса России в сочетании с ростом
волатильности на финансовых рынках, введением санкций и торговых ограничений,
ускорило отток капитала из России. По итогам 2014 года, по данным Банка России, он
составил рекордные с 2009 г. 151,5 млрд долл., что почти в 2,5 раза больше, чем в
предшествующем 2013 году.
Рис. 1: Динамика цен на нефть и оттока капитала из России
Динамика цен на нефть марки Urals
Отток капитала, млрд долл.
125
160
115
140
105
120
95
100
85
80
75
60
65
40
55
57,5
20
45
151,5
133,6
81,4
30,8
53,9
61
2012
2013
01'11
03'11
05'11
07'11
09'11
11'11
01'12
03'12
05'12
07'12
09'12
11'12
01'13
03'13
05'13
07'13
09'13
11'13
01'14
03'14
05'14
07'14
09'14
11'14
01'15
0
2008
цена на нефть Urals (среднемесячная), $ за баррель
2009
2010
2011
2014
Источник: Росстат, Минэкономразвития, Банк России, Рейтерс, расчёты АИЖК
Для обеспечения торгового баланса в сложившихся условиях Банк России с середины ноября
отказался от поддержки курса рубля внутри границ плавающего коридора и перешёл к
политике плавающего курса, в рамках которой основной задачей Банка России является
таргетирование инфляции. Однако девальвация рубля (за год рубль подешевел к доллару в
1,7 раза, а к евро – в 1,5 раза), четверть которой пришлась на декабрь, вызвала
инфляционный шок: рост цен в декабре стал рекордным для этого месяца за последние 16
лет (+2,6% к предыдущему месяцу), а инфляция по итогам года достигла 11,4% (к декабрю
2013 г.).
Рис. 2: Динамика курса доллара США и евро по отношению к рублю, 2013-2015 гг.
88
Евро
рубль
78
Доллар США
+47%
68
58
+113%
48
38
2013 год
Источник: Банк России
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
2014 год
Январь
Февраль
Декабрь
Ноябрь
Октябрь
Сентябрь
Август
Июль
Июнь
Май
Апрель
Март
Февраль
Январь
Декабрь
Ноябрь
Октябрь
Сентябрь
Август
Июль
Июнь
Май
Апрель
Март
Февраль
Январь
28
2015 год
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
7
В сложившихся условиях среди населения, желающего сохранить сбережения, резко вырос
спрос на наличную валюту и товары длительного пользования, в том числе на жилую
недвижимость, автомобили, земельные участки. В декабре оборот розничной торговли вырос
на 5% (по отношению к декабрю 2013 г.) притом, что с июня 2014 г. темпы роста не
превышали 2% (в годовом выражении).
Рис. 3: Оборот розничной торговли, в сопоставимых ценах в % к соответствующему месяцу
предыдущего года
108,0
106,0 104,5
104,5
104,3
104,0
102,0
104,5
104,2
103,8
103,4
103,1
104,1
103,5
103,3
103,2
102,2
101,7
101,3
101,6
102,8
102,7
100,0
105,3
104,0104,1
101,8
101,4
100,8
98,0
96,0
94,0
95,6
92,0
2013 год
2014 год
январь
декабрь
ноябрь
октябрь
сентябрь
август
июль
июнь
май
апрель
март
февраль
январь
декабрь
ноябрь
октябрь
сентябрь
август
июль
июнь
май
апрель
март
февраль
январь
90,0
2015 год
Источник: Росстат
Активный потребительский спрос и импортозамещение способствовали сохранению темпов
роста ВВП, пусть и на минимальных значениях. По оценке Росстата, за 2014 г. российская
экономика выросла на 0,6% (годом ранее – на 1,3%). При этом деловая активность
сохраняется на низком уровне: инвестиции в основной капитал сократились на 2,5%, а
индекс потребительской уверенности снизился до рекордных с конца 2009 года значений.
Рис. 4: Динамика ВВП и инфляции
Индекс потребительских цен, среднегодовое значение, %
116
114,1
114
8,0%
111,7
112
110
Рост ВВП, в процентах к предыдущему году
10,0%
109,0
108,4
106,9
108
8,5%
6,0%
106,8
107,8
5,2%
4,5%
2,0%
105,1
106
4,0%
4,3%
3,4%
1,3%
0,6%
2012
2013
2014
0,0%
104
‐2,0%
102
2007
2008
2009
2010
2011
‐4,0%
100
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
‐6,0%
‐7,8%
‐8,0%
Источник: Росстат, Минэкономразвития, Банк России, Рейтерс, расчёты АИЖК
Рост цен и замедление экономического роста оказывают негативное влияние на доходы и
уровень жизни населения. По итогам 2014 г. располагаемые денежные доходы населения
снизились на 1%, хотя за счет индексации заработных плат работников бюджетной сферы
реальная заработная плата по итогам 2014 года увеличилась (+1,3%). В 2015 году
ожидается сокращение реальных доходов населения, прежде всего, по причине высокой
инфляции, а также возможного роста безработицы, в том числе в скрытой форме. Об
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
8
ожиданиях ухудшения уровня жизни свидетельствует и падение в IV квартале 2014 года
индекса потребительской уверенности (по оценкам Росстата) до значений в период кризиса
2009 г.
Реализация этих рисков в условиях высокой закредитованности населения3 может привести
к существенному росту дефолтов по кредитам и, как следствие, к значительным убыткам
банков. Такая ситуация наблюдается уже сейчас в сфере потребительского необеспеченного
кредитования: по данным Банка России, доля необеспеченных потребительских ссуд,
непогашенных вовремя, выросла в декабре до 17,8%. В результате, лидеры
потребительского кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по
выданным кредитам4, что вместе со снижением темпов роста кредитного портфеля5 привело
к снижению прибыли и росту убытков ряда банков.
Рис. 5: Динамика закредитованности населения
Динамика закредитованности населения в 2007-2014 гг., %
22%
Доля предоставленных физическим лицам ссуд, непогашенных
в установленный договором срок в отчетном периоде, %
20
20%
20%
%
18
16
18%
14
12
18%
10
16%
16%
8
6
14%
14%
4
13%
13%
2
13%
0
12%
12%
10%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
ссуды на покупку жилья (кроме ипотечных ссуд)
ипотечные жилищные ссуды
автокредиты
необеспеченные потребительские ссуды
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков
рефинансировать ранее взятые кредиты. По исследованию Банка России крупнейших
розничных банков6, существенная доля кредитов предоставляется заемщикам, уже имеющим
непогашенную ссудную задолженность перед банком: в I квартале 2014 года доля таких
заемщиков составила 41% по количеству предоставленных кредитов и 44% по объему
выданных ссуд.
В результате, темпы роста кредитования физических лиц замедлились, при этом ипотечное
кредитование являлось одним из основных источников роста кредитного портфеля банков.
Объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по
сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи
ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме
3
В расчете на все население, а не только заемщиков, доля платежей по кредитам населения в доходах достигла
рекордных 20%.
4
Всего по банковской системе за 2014 г. резервы на возможные потери выросли на 43,1%, что в 2,8 раз выше
темпов прироста за 2013 год (+15,3%).
5
По данным на 01.01.2015 г., темпы прироста необеспеченных потребительских ссуд за последние 12 месяцев
составили 8,9%, тогда как на 01.01.2014 г. они составляли 31,3%.
6
См. обзор финансовой стабильности. Июнь 2014 г.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
9
кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013
годом) и достигла рекордных 20,4%.
Банковский сектор
В целях борьбы с возросшими инфляционными ожиданиями Банк России в 2014 г. поэтапно
увеличил ключевую ставку с 5,5% до 17%. Это привело к росту стоимости фондирования, в
том числе для банковского сектора: доходность 5-летних ОФЗ за год выросла на 4,3 п.п. до
уровня в 14,2% (на 30.12.2014 г.), а ставки Mosprime 6M– на 5,8 п.п. до уровня 24,3%.
Рис. 6: Динамика ставок в 2014-2015 гг., %
30
25
20
15
10
5
янв'14 фев'14 мар'14 апр'14 май'14
Ключевая ставка Банка России, %
июн'14
июл'14
авг'14
сен'14
окт'14
ноя'14
дек'14
янв'15
фев'15
Доходность 5-летних ОФЗ
MosPrime 6M
Максимальная процентная ставка (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих
наибольший объём депозитов физических лиц, %
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Рост стоимости фондирования привел к необходимости повышения ставок по кредитам как
населению, так и предприятиям. Причем сложившиеся условия (низкие темпы роста
промышленного производства, высокий уровень ставок по кредитам (по сравнению с
доходностью бизнеса), низкий уровень собственных средств и возросшая волатильность
обменного курса) не стимулируют предприятия осуществлять новые инвестиции и, как
следствие, сокращают спрос на кредиты со стороны корпоративного (нефинансового)
сектора. Кроме того, появились признаки значимого ухудшения качества долга предприятий:
за 2014 год просроченная задолженность по кредитам юридических лиц выросла на 33%, в
то время как за 2013 год – на 7%. Основными причинами такой тенденции являются
снижение прибыли предприятий и повышение ставок по кредитам, что ухудшает
возможности рефинансирования ранее взятых кредитов и снижает возможности
обслуживания своих долговых обязательств.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
10
Рис. 7: Динамика ставок по кредитам физическим и юридическим лицам и ставок на межбанковском
рынке
Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным
физическим лицам, по срокам погашения
Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным
нефинансовым организациям, по срокам погашения
29%
18,5%
27%
16,5%
25%
14,5%
23%
20,8%
18,3%
19%17,7%
17,4%
17%
12,6%
12,2%
12,5%
21%
12,2%
10,5%
8,5%
до 1 года
от 181 дня - до 1 года
до 1 года
свыше 1 года
свыше 1 года, 3мес.средн.
свыше 1 года
Однодневная ставка MIACR (фактические ставки по предоставленным кредитам), %
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
средняя за посление 30 дней
среднегодовая
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Ужесточение условий привлечения средств за рубежом (в том числе для компаний и банков,
попавших под действие санкций) увеличило спрос на рефинансирование накопленного
внешнего долга корпоративного (нефинансового) сектора и способствовало быстрому
сокращению величины иностранных пассивов российских банков (-20% за 2014 год).
Однако и на внутреннем рынке компаниям стало сложнее получить кредиты из-за ухудшения
ожиданий банков относительно финансового состояния заемщиков.
С другой стороны, возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются
ограниченными: продолжает снижаться показатель достаточности капитала – на конец
декабря отношение собственных средств (капитала) к активам, взвешенным по уровню
риска, снизилось до 12,5%, что является минимальным значением с 2005 года (например, на
начало 2010 года достаточность капитала достигала почти 21%). Доля банков с
минимальной достаточностью капитала (H1: 10% – 12%) в активах банковской системы
увеличилась за 2014 год в 2,5 раза – до 47%.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
11
Рис. 8: Динамика достаточности капитала банковского сектора
Отношение собственных средств (капитала) к активам, взвешенным по
уровню риска (показатель достаточности капитала), в целом по
банковскому сектору, % на конец периода
Динамика количества банков с минимальной достаточностью капитала
(Н1 = от 10% до 12%) и доли таких банков в активах банковского
сектора, на конец периода
25,0%
50%
22,5%
40%
20,0%
30%
17,5%
20%
15,0%
10%
160
140
120
100
80
14,9%
12,5%
0%
12,5%
10,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
60
40
20
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Доля банков с Н1 от 10% до 12% в активах банковского сектора,
%
Количество банков с Н1 от 10% до 12%, правая шкала
Источник: Банк России
Замедление темпов роста объемов кредитования позволило несколько улучшить ситуацию с
ликвидностью, однако проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в
текущих условиях сохраняется.
Основным каналом привлечения ликвидности являются инструменты, предлагаемые Банком
России, в первую очередь, операции РЕПО и кредиты под залог нерыночных активов и
поручительств. Роль этих инструментов в фондировании кредитных организаций стала
особенно
значимой
после
фактического
прекращения
операций
межбанковского
кредитования в декабре 2014 года. За 2014 год совокупный долг кредитных организаций
перед Банком России и Минфином увеличился на 5,1 трлн руб. Доля средств,
предоставленных Банком России, в совокупном приросте портфеля кредитов физическим и
юридическим лицам в 2014 году, составила 69,1%.
Рис. 9: Объем поддержки ликвидности банков со стороны Банка России и Минфина, млрд руб.
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
РЕПО (аукцион)
Кредиты под залог нерыночных активов
Депозиты Минфина
Беззалоговые кредиты
Ломбардные кредиты и овернайт
РЕПО (фиксированная ставка)
РЕПО иностранная валюта (аукцион)
Кредиты иностранная валюта
Источник: Банк России, ЦМАКП
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
Ноябрь 2014
Декабрь 2014
Октябрь 2014
Сентябрь 2014
Июль 2014
Август 2014
Май 2014
Июнь 2014
Март 2014
Апрель 2014
Январь 2014
Февраль 2014
Ноябрь 2013
Декабрь 2013
Октябрь 2013
Сентябрь 2013
Июль 2013
Август 2013
Май 2013
Июнь 2013
Март 2013
Апрель 2013
Январь 2013
Февраль 2013
Ноябрь 2012
Декабрь 2012
Октябрь 2012
Сентябрь 2012
Июль 2012
Август 2012
Май 2012
Июнь 2012
Март 2012
Апрель 2012
Январь 2012
Февраль 2012
-
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
12
Однако дальнейшему росту заимствований у Банка России препятствует ограниченность
разновидностей ценных бумаг, которые банки еще могут передать в залог или использовать
для операций РЕПО с Банком России. Вместе с тем, по оценкам АИЖК, накопленный
портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующийся высоким качеством, является
хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности, потенциал
которого практически не использован. Так, на 01.01.2015 г. в ломбардный список Банка
России, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены
ипотечные ценные бумаги на сумму не более 340 млрд рублей (менее 10% всей
задолженности по ипотеке). При этом ипотечные кредиты являются более качественным
активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со
сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1% по сравнению с 7,9% по иным
ссудам населению.
Кредиты физлицам, всего
Ипотечные кредиты
7,9%
2,1%
10,7%
8,1%
2,1%
10,8%
7,9%
2,0%
10,6%
7,8%
2,0%
10,4%
7,7%
2,0%
10,1%
7,4%
2,0%
9,4%
7,3%
2,1%
9,2%
7,1%
2,1%
6,8%
2,1%
8,7%
6,5%
2,2%
8,3%
6,4%
7,7%
6,1%
2,1%
0,0%
2,1%
5,8%
2,0%
7,2%
5,8%
2,2%
7,2%
5,8%
2,3%
7,1%
5,7%
2,3%
6,9%
5,5%
2,4%
6,6%
5,3%
2,3%
6,5%
5,2%
2,5%
6,2%
5,2%
2,5%
6,2%
5,0%
2,4%
5,9%
4,9%
2,5%
5,6%
4,8%
2,5%
5,6%
4,8%
2,5%
2,0%
4,6%
4,0%
2,5%
6,0%
5,3%
8,0%
5,8%
10,0%
8,1%
12,0%
9,7%
Рис. 10: Доля просроченной задолженности (90+ дней) по кредитам, предоставленным физическим
лицам, в общем объеме накопленной задолженности в 2013 – 2014 гг., %
Неипотечные кредиты*
* оценка
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Следствием сохранения такой ситуации с ликвидностью, вероятно, станет ужесточение
банками доступа к кредитам для конечных заемщиков. Поддержка банковской системы
может осуществляться посредством предоставления доступа к источникам долгосрочного
фондирования для более надежного ипотечного кредитования, например, под залог
ипотечных активов или ипотечных ценных бумаг, а также в рамках программы, аналогичной
Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и
ипотеку.
Для поддержки банковского сектора в связи со снижением доступности финансовых рынков
и переходом к плавающему курсу рубля Банк России принял решение о смягчении
банковского регулирования. В частности, кредитным организациям предоставлено право до
01.06.2015 г. при расчете пруденциальных нормативов по операциям в иностранной валюте
использовать официальный курс рубля, установленный Банком России на 01.10.2014 г.
Также кредитные организации могут не ухудшать оценку качества обслуживания долга вне
зависимости от оценки финансового положения заемщика. С целью диверсификации
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
13
ипотечного кредитования по уровню риска при расчете обязательных нормативов вводятся
два новых коэффициента взвешивания по риску:
• 50% – для ипотеки с низким уровнем риска (величина основного долга не
превышает 50 млн руб., К/З на дату выдачи – не более 50%, П/Д на дату выдачи
– не более 40%);
• 150% – для ипотеки с повышенным уровнем риска (К/З на дату выдачи более
90%).
Вместе с тем, с целью ограничения рисков, связанных с кредитованием населения в
иностранной валюте, с 1 апреля 2015 г. коэффициент взвешивания по риску для вновь
выдаваемых кредитов повышается со 150% до 300%.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
14
Рынок ипотечного кредитования: девальвация
стимулировала спрос на покупку недвижимости
рубля
В 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд
рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза – в
денежном выражении.
Рис. 11: Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006-2014 гг.*
млрд руб.
тыс. шт.
1 012
1 800
1000
1 600
825
1 400
900
800
692
1 200
700
1 000
524
1 763
800
350
600
1 354
301
556
656
264
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
200
380
153
0
500
300
717
130
600
400
1 031
400
200
1100
100
0
2010 год
Объем выданных ИЖК, млрд руб.
2011 год
2012 год
2013 год
2014 год
Количество выданных ИЖК, тыс шт.
* данные по количеству выдаваемых кредитов до 2008 года отсутствуют
Источник: Банк России В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала
популярным объектом для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что
вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам.
Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов.
Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие
удобного момента для сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения
условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья с помощью ипотечного кредита.
На протяжении 2014 года месячные темпы роста выдачи снижались – от 52% в январе до
13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к
заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате
девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке
вследствие повышения ключевой ставки до 17%. В таких условиях потенциальные
заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью
получить кредит по одобренным ставкам.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
15
Рис. 12: Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2013-2015 гг., % к
соответствующему месяцу предыдущего года
160%
152%
150%
140% 134%
130%
120%
143%
138% 139%
132%
131%
145% 144%
147%
133%
142%
130%
123%
128%
125%
121%
129%
127%
121%
120%
116%
110%
126%
113%
100%
90%
2014
Декабрь
Ноябрь
Октябрь
Сентябрь
Август
Июль
Июнь
Май
Апрель
Март
Февраль
Январь
Декабрь
Ноябрь
Октябрь
Сентябрь
Август
Июль
Июнь
Май
Апрель
Март
Февраль
Январь
2013 год
Январь
89%
80%
2015
Источник: Банк России, расчеты АИЖК Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи
ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность
получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд
участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили
запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по
ипотечным программам уже выросли до 14,5 – 16% (за исключением отдельных совместных
акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти
действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько
сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от
продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе
на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем,
разработанная
Правительством
Российской
Федерации
программа
субсидирования
процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица
строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и
отрасль жилищного строительства.
В 2014 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5%, что
примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты
выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. – уже по ставке 14,2%, что
является максимумом с конца 2010 года.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
16
14,5%
13,5%
13,0%
12,5%
12,0%
11,5%
12,6%
12,4%
12,4%
12,1%
12,2%
12,1%
11,8%
11,9%
11,6%
11,7%
11,4%
11,6%
11,8%
11,9%
12,1%
12,1%
12,2%
12,2%
12,2%
12,3%
12,3%
12,4%
12,6%
12,7%
12,7%
12,8%
12,9%
12,6%
12,7%
12,6%
12,5%
12,4%
12,4%
12,3%
11,9%
12,1%
12,3%
12,3%
12,0%
12,3%
12,2%
12,2%
12,2%
12,3%
12,4%
12,9%
12,6%
14,0%
13,2%
14,2%
Рис. 13: Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2011 – 2015 гг.), % январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
январь
11,0%
2011
2012
2013
2014
2015
Примечание: по оценкам АИЖК, аномально низкие значения месячной ставки выдачи в ноябре 2013 г. и марте 2014 г. явились
следствием допущенных отдельными банками неточностей при заполнении форм отчетности и округлений. Фактические ставки
выдачи составляли, по оценкам АИЖК, около 12,1 – 12,2% в ноябре 2013 г. и около 12,2 – 12,3% в марте 2014 г.
Источник: Банк России
Качество ипотечного портфеля
В целом можно констатировать, что банки в 2014 году старались удерживать ставки по
ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях при этом проводили разнонаправленную
ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к
разным источникам фондирования и неохотно шли на их повышение. Основным способом
конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам,
начавшееся еще в 2013 году. По данным Банка России, с начала 2013 года и до IV квартала
2014 года отмечалось существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным
взносом 10 – 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным
взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении банками в этот период
стандартов ипотечного кредитования и об увеличении объемов выдачи ипотеки с
повышенным кредитным риском. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле
банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет 47,5%, а с
первоначальным взносом менее 20% – 27,7%, что может в перспективе стать источником
системных рисков.
В то же время качество ипотечного портфеля пока находится на высоком уровне. Доля
ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий
объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – 95,5%.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
17
Рис. 14: Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 – 2014 гг., %
100%
98%
6,3
96%
95,9
96,1
95,5
01.01.2013
01.01.2014
01.01.2015
0,6
1,3
94%
0,6
1,8
1,6
92%
90%
4,4
88%
94,1
86%
84%
2,1
0,4
1,1
2,0
0,4
1,5
2,5
4,1
87,8
82%
80%
01.01.2011
01.01.2012
без просрочки
от 1 до 30 дней
от 31 до 90 дней
свыше 90 дней
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного
портфеля (+33% за 2014 год). В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой
более 90 дней) выросли за 2014 год почти на 39% - до 75 млрд рублей. Уже в начале 2015
года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов наблюдается тенденция к
росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.
Таблица №1. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам
задержки платежей
На 01.01.2014
Общая сумма задолженности по
ипотечным кредитам
Всего закладных в портфеле, в том
числе:
С просрочкой аннуитетного платежа от 31
до 90 дней
С просрочкой аннуитетного платежа от 91
до 180 дней
С просрочкой аннуитетного платежа
свыше 180 дней
На 01.01.2015
Сумма остатка
основного долга,
млн руб.
%
Сумма остатка
основного долга,
млн руб.
%
2 648 859
100
3 520 251
100
10 860
0,4
21 474
0,6
6 887
0,3
13 025
0,4
47 150
1,8
61 956
1,8
Источник: Банк России
В случае резкого замедления темпов развития рынка, что вероятно уже в начале
2015 года, качество ипотечных портфелей банков начнет быстро ухудшаться.
Примером такой динамики может служить ситуация с необеспеченным
потребительским кредитованием.
Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать
необоснованного снижения требований к заемщикам - в случае резкого ухудшения
экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую»
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
18
зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.
Кроме того, уязвимыми будут и заемщики, имеющие помимо ипотечного кредита еще и
потребительские.
С другой стороны, по сравнению с ситуацией 2008-2009 годов, ипотечные заемщики сейчас
гораздо более устойчивы к шокам обменного курса. По итогам 2014 года доля ипотечных
кредитов в иностранной валюте в совокупном ипотечном портфеле составила всего 3,9%,
снизившись за год на 0,3 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в
совокупном портфеле превышала 50%, а в 2008 – 2009 гг. – составляла не менее 20%. Доля
валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008 – 2009 годов,
когда выдача валютной ипотеки практически прекратилась. Так, за 2014 год было выдано
всего 750 валютных кредитов против 1 011 562 рублевых.
В целом, в 2014 году ипотека оставалась самым благополучным сегментом кредитования
населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не
ипотечных) кредитов за 2014 г. снизились на 7,6% по сравнению с предыдущим годом, в то
время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Задолженность по
потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней
составила 10,7% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с
начала года в 1,5 раза). Такая ситуация уже привела к тому, что лидеры потребительского
кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по выданным кредитам7 и
сократили прибыль (или показали убыток) по итогам 2014 года. При этом их возможности по
увеличению процентных доходов за счет роста кредитного портфеля в текущих условиях
ограничены из-за невысоких значений достаточности собственных средств (12,5%, что
является минимальным значением с 2004 года) и снижением спроса на кредитные продукты.
Досрочное погашение
В целом, за 2013 год коэффициент досрочного погашения составил 18,3% остатка
задолженности по ипотечным кредитам (годом ранее – 15,9%). По итогам 2014 года скорость
досрочного погашения снизилась почти до уровня 2011 года и достигла значения 17,5%,
тогда как по кредитам в валюте она, наоборот, выросла до рекордного значения 27,7%.
7
Всего по банковской системе за 2014 г. резервы на возможные потери выросли на 43,1%, что в 2,8 раза выше
темпов прироста 2013 года (+15,3%).
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
19
Рис. 15: Коэффициент досрочного погашения в 2009 – 2014 гг., %
20,0%
18,3%
17,5%
17,4%
18,0%
15,9%
16,0%
14,0%
13,6%
14,2%
14,0%
12,9%
12,0%
11,6%
10,0%
9,6%
11,6%
10,8%
8,0%
2009
2010
всего
2011
2012
2013
в т.ч. средствами заемщика (руб. + вал.)
2014
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Основным источником досрочного погашения ипотечных кредитов являются собственные
средства заемщиков, на долю которых приходится 66,7% всего объема досрочного
погашения.
Рис. 16: Структура досрочного погашения в 2009-2014 гг., %
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2009
2010
2011
2012
2013
средства заемщика
вновь выданные ипотечные жилищные кредиты
средства, полученные от реализации заложенного имущества
отступные
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
2014
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
20
Рынок ипотечных ценных бумаг8: рост продолжается
Несмотря на рост волатильности и снижение интереса инвесторов к российскому рынку
капитала, рынок ипотечных ценных бумаг продолжает демонстрировать рост, во многом
связанный с реализацией программ АИЖК и Внешэкономбанка по приобретению ипотечных
ценных бумаг.
В 2014 году было осуществлено 26 выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных
кредитами, выданными под залог жилой недвижимости, в т. ч. шесть c баланса банка (банки
ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк). В рамках программы Внешэкономбанка было
осуществлено 14 выпусков ИЦБ (преимущественно в декабре).
Совокупный объем эмиссий за отчетный период составил 230,8 млрд руб., увеличившись в
1,6 раза по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (140,6 млрд руб.).
Доля привлеченных за счет выпуска ипотечных ценных бумаг средств в отчетном периоде в
общем объеме выданных кредитов составила 13,1% по сравнению с 10% годом ранее. При
этом участники рынка, выпускавшие ИЦБ, за счет этого источника профинансировали
порядка 16% (без учета Сбербанка – 40%) всего объема выдачи ипотечных жилищных
кредитов за весь 2014 г.
Рис. 17: Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2009 – 2014 гг.
25,0%
250 000
20,8%
20,0%
200 000
150 000
13,1%
15,0%
10,4%
100 000
6,5%
3,6%
50 000
0
195 113
6,6%
16 697
15 000
2009
57 318
13 547
15 000
11 000
2010
2011
2012
с баланса банка
5,0%
107 325
31 467
через SPV
33 300
10,0%
35 700
0,0%
2013
2014
Доля секьюритизации, %
Источник: Банк России, расчёты АИЖК
Средневзвешенная ставка старшего транша9 по ипотечным ценным бумагам по итогам года
составила 9,1% годовых по сравнению с 8,5% по итогам 2013 года (без учета старших
траншей, выпущенных в рамках программы Внешэкономбанка под ставку в 3%).
8
Здесь и далее под ипотечными ценными бумагами понимаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
жилищными кредитами.
9
Включая выпуски с баланса банков.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
21
Рис. 18: Сравнение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях и ставки старшего
транша по ИЦБ, 2006-2014 гг.
15,0%
14,0%
13,0%
14,3%
13,1%
12,0%
11,0%
10,0%
11,9%
9,9%
9,0%
9,0%
12,3%
12,4%
8,8%
8,6%
12,5%
9,1%
8,0%
7,0%
7,0%
6,0%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, %
Средневзвешенная ставка старшего транша по ипотечным ценным бумагам, %
Источник: ЦБ РФ, расчёты АИЖК
Примечательно, что средневзвешенная ставка старшего транша по выпускам ипотечных
ценных бумаг, осуществленным в декабре 2014 года, значительно ниже значений основных
финансовых индикаторов рынка. Данные сделки, подготовка которых велась на протяжении
2014 года, носили, в основном, технический характер и основными покупателями таких
ипотечных ценных бумаг был ВЭБ (в рамках Программы инвестиций Внешэкономбанка в
проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах) и кредитные
организации, предоставившие ипотечное покрытие для этих ипотечных ценных бумаг. Кроме
того,
многими
участниками
секьюритизация
используется
для
последующего
рефинансирования ИЦБ в Банке России через механизмы РЕПО.
Доля ипотечных ценных бумаг, выпущенных через специального ипотечного агента (SPV),
составила 84,5% всего объема выпуска ИЦБ (в 2013 г. – 76,3%). Доля выпуска ИЦБ с
баланса банка составила 16,5% в 2014 году против 23,7% в предыдущем году.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
11,0
9,0
15,0
13,0
5,0
АТБ, 33 года
ВТБ - Банк Москвы, 32 года
17,0
Доходность 5-летних ОФЗ
Ставка по ИЦБ, с баланса банка
Источник: Банк России, Reuters, расчёты АИЖК
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
19,0
Ставка старшего транша, SPV
Ключевая ставка Банка России
Инвестторгбанк, 5 лет
АИЖК, 33 года
ГПБ, 34 года Инвестторгбанк, 33 года
Абсолют, 28 лет
ВТБ 24, 30 лет
Сбербанк, 32 годаУралсиб, 33 года
Акбарс, 33 года Фора-Банк, 33 года
ВТБ 24/Абсолют, 43 года
Татфондбанк, 32 года
Союз, 26 лет
ДельтаКредит, 3 года
Уралсиб, 33 года
ДельтаКредит, 10 лет
ДельтаКредит, 10 лет
БЖФ, 32 года МКБ, 25 лет
ВТБ 24, 29 лет
Банк МТС, 27 лет
БЖФ, 30 лет
Банк Петрокоммерц, 33 года
ДельтаКредит, 10 лет
АИЖК, 32 годаВозрождение, 33 года
7,0
ВТБ 24, 40 лет
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
22
Рис. 19: Сравнение доходности старшего транша по ИЦБ, 5-летних ОФЗ и ключевой ставки ЦБ в
2014-2015 гг., % годовых
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
23
Рынок жилья и строительства:
драйвер развития
ипотека
–
основной
Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста
рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников
роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по
данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с
жильем в 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом, рынок
жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский
ажиотажный спрос: если в III квартале рынок жилья продемонстрировал нулевые темпы
роста, то в IV квартале они составили +10%.
Рис. 20: Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильем, по итогам года,
2006-2014 гг. 27%
28%
26%
6 500 000
25%
6 000 000
24%
21%
22%
20%
16%
16%
10%
6%
3 318 350
3 084 196
3 000 000
2 500 000
2 093 312
2 000 000
1 904 492
1 792 787
1 500 000
4%
2%
0%
4 000 000
3 500 000
2 631 687
2 133 290
8%
4 500 000
3 188 219
12%
10%
5 000 000
3 294 433
15%
14%
5 500 000
18%
17%
18%
12%
7 000 000
206 123
395 002
425 158
2006
2007
2008
256 906
449 839
2009
2010
679 105
876 101
1 004 751
1 198 342
1 000 000
500 000
0
2011
2012
2013
2014
Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, обремененных ипотекой,
шт.
Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, НЕ обременных ипотекой,
шт.
Доля прав собственности на жилые помещения, обремененных ипотекой, в общем количестве прав собственности на
жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, %
Источник: Росреестр, расчеты АИЖК
Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту
объемов строительства нового жилья. Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,089 млн
квартир общей площадью 81,9 млн кв. м10, что стало абсолютным рекордом за всю историю
наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). Однако по объемам строительства
индустриального жилья Россия еще не достигла максимального уровня 1987 г. в 68,6 млн кв.
м: в 2014 г. было введено 46,4 млн кв. м индустриального жилья, что соответствует уровню
1991 г.11
С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при
помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора
жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление
темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на
экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 гг.
10
11
В том числе в Крымском федеральном округе – 8 532 квартиры площадью 878,8 тыс. кв. м
Далее в разделе показатели приведены без учета данных по Крымскому федеральному округу
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
24
Рис. 21: Объем ежегодного ввода жилья в России, млн кв.м
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
1946
1947
1948
1949
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
1958
1959
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0,0
ввод индустриального жилья, млн кв. м
ввод ИЖС, млн кв. м
Источник: Росстат, расчёты АИЖК
По итогам 2014 года продолжился рост объемов инвестиций в жилища: за период январь–
декабрь 2014 года инвестиции составили 642,3 млрд рублей, что на 16,7% больше, чем
годом ранее. При этом 41% этого объема было профинансировано населением в рамках
долевого строительства многоквартирных домов (264,5 млрд рублей, + 22,2% к январюдекабрю 2013 г.).
Рис. 22: Инвестиции в жилища и средства, полученные от населения на долевое участие в
строительстве, 2007 – 2014 гг.
300
200
170,9
151,9
125,6
100
75,3
68,9
102,6
89,8
12,1
23,1
31,4 24,7
16,8 21,7
8,4 12,4
15,3 18,6
27,9
10,6
7,8
18,5 22,1
32,9
26,3
94,4
76,7
63,9
48,4
47,6
44,3
134,1
99,7 81,7
102,8
85,3
74,2
147,3
126,5
100,5
78,5
56,4
20,9
139,5
122
101,8
180,1
158,2
146,9
150
50
246,4
236,6
250
33,1 36,8
58,3
51,6
25,4 39,8
16,6
35,1
инвестиции в жилища, млрд руб.
средства, полученные от населения на долевое участие в строительстве многоквартиных домов, млрд руб.
Источник: Росстат, расчёты АИЖК
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
4 кв 2014
3 кв 2014
2 кв 2014
1 кв 2014
4 кв 2013
3 кв 2013
2 кв 2013
1 кв 2013
4 кв 2012
3 кв 2012
2 кв 2012
1 кв 2012
4 кв 2011
3 кв 2011
2 кв 2011
1 кв 2011
4 кв 2010
3 кв 2010
2 кв 2010
1 кв 2010
4 кв 2009
3 кв 2009
2 кв 2009
1 кв 2009
4 кв 2008
3 кв 2008
2 кв 2008
1 кв 2008
4 кв 2007
0
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
25
Значимое влияние ипотеки на рынок строительства косвенно подтверждают и данные
Росреестра, согласно которым доля договоров участия в долевом строительстве с
привлечением кредитных средств и средств целевого займа в общем объеме договоров
участия в долевом строительстве выросла по итогам 2014 года по сравнению с 2013 годом на
9%. Однако в разрезе кварталов эта доля снижалась во III и IV кварталах 2014 года (II
квартал 2014 года доля составляла 30%, III квартал – 28%, IV квартал – 26%).
В 2014 году, по сравнению с 2013 годом, продолжился рост количества договоров участия в
долевом строительстве многоквартирных домов: +72%. Квартальные темпы в 2014 году по
сравнению с сопоставимыми периодами 2013 года также сохраняются на высоком уровне: II
квартал - +80%, III квартал - +66%, IV квартал - +71%). Это закладывает фундамент для
дальнейшего роста объемов вводимого жилья, однако, с другой стороны, в условиях
ожиданий перехода экономики в рецессию, это увеличивает риски строительного сектора.
Рис. 23: Зарегистрированные договора долевого участия граждан в строительстве жилья в 2010 –
2014 гг.
668 134
700 000
60%
600 000
50%
500 000
400 000
331 445
300 000
200 000
100 000
70%
30%
233 760
25%
145 883
8%
40%
388 981
27%
18%
10%
0
20%
10%
0%
-10%
2010
2011
2012
2013
2014
количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, шт.
доля зарегистрированных договоров с привлечением кредитных средств и средств целевого займа (в общем количестве
зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве),%
Источник: Росреестр, расчёты АИЖК
В 2014 году строительство в основном осуществлялось в городах и поселках городского типа
– 59,5 млн кв. м (доля из общего объема ввода жилья – 73,5%), в сельской местности – 21,5
млн кв. м. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года рост объемов ввода
жилья составил 12,3% и 22,6%, соответственно.
Структура ввода жилья по итогам 2014 года по сравнению с соответствующим периодом
предыдущего года осталась практически неизменной: 43% всего ввода жилья построено
населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное жилищное строительство),
а за счет бюджетных средств было построено около 4% всего введенного в 2014 г. жилья.
При этом рост объемов строительства жилья в 2014 году по отношению к 2013 году
происходил в большей степени за счет индустриального жилищного строительства. Так,
вклад этого сектора в увеличение объемов строительства жилья составил 58%, что на 16
п.п. выше уровня 2013 года.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
26
Рис. 24: Структура ввода жилья, 2014 г. Общая площадь жилых домов, в % ко всему построенному
жилью
43%
Построенные населением за свой счет и с
помощью кредитов
(- 1 п.п.)
Построенные юридическими лицами за
счет средств федерального бюджета
53%
Построенные юридическими лицами за
счет средств бюджетов субъектов
Российской Федерации и местных
бюджетов
(+ 1 п.п.)
Построенные юридическими лицами за
свой счет и с привлечением денежных
средств населения
2%
2%(- 1 п.п.)
Источник: Росстат, расчёты АИЖК
Динамичное развитие ипотеки (а с ее помощью на первичном рынке жилья
совершалось не менее 40-50% сделок) становится одним из определяющих
факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост
ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать
сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией
2008-2009 гг.
Важно отметить, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и
жилищного строительства удерживало в 2014 году рынок жилья на сбалансированной
траектории
развития
–
дополнительный
платежеспособный
спрос
населения,
поддерживаемый ипотекой, абсорбировал первичный рынок жилья.
В 2014 году цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%, что ниже среднегодовой
инфляции в 7,8%. Таким образом, в реальном выражении цены на жилье в 2014 году
снижались.
Рис. 25: Динамика индексов цен на жилье на вторичном и первичном рынках, 2006-2014 гг., % 140
137
130
135
134
131
120
115
120
110
115
97
100
90
80
108
95
2006
2007
2008
2009
98
106
110
108
106
107
106
2013
2014
98
2010
2011
2012
Инфляция, период с начала отчетного года в % к соответствующему периоду предыдущего года
Первичный рынок, период с начала отчетного года в % к соответствующему периоду предыдущего года
Вторичный рынок, период с начала отчетного года в % к соответствующему периоду предыдущего года
Источник: Росстат
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
27
Уровень доступности приобретения жилья практически не изменился по сравнению с 2013 г.
Таким образом, рынки жилья и ипотеки развивались в 2014 году сбалансированно, без
формирования пузыря.
Рис. 26: Индекс доступности жилья в 2006 – 2014 гг. (2005 = 100%)
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
первичный рынок
2010 год
2011 год
2012 год
2013 год
2014 год
вторичный рынок
Индекс рассчитывается как отношение реального индекса цен на рынке жилья (первичный/вторичный рынок, за вычетом
инфляции) к реальным располагаемым денежным доходам населения. Уменьшение значений показателя свидетельствует об
увеличении доступности жилья.
Источник: Росстат, расчёты АИЖК
В условиях перехода экономики в рецессию, роста цен и снижения реальных
доходов населения можно ожидать снижение активности (числа сделок) на рынке
жилья и снижение цен на жилье в реальном (за вычетом инфляции) выражении. © АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
10,9
Республика Адыгея
Краснодарский край
Республика Хакасия
Красноярский край
Республика Саха (Якутия)
Владимирская область
Республика Мордовия
Ростовская область
Липецкая область
Чукотский АО
Новгородская область
Республика Татарстан
Республика Тыва
Иркутская область
Республика Башкортостан
Смоленская область
Костромская область
Республика Бурятия
Челябинская область
РСО-Алания
Орловская область
Омская область
Кировская область
Республика Калмыкия
Воронежская область
Курская область
Рязанская область
Тульская область
Брянская область
Ярославская область
г. Санкт-Петербург
Пензенская область
Ульяновская область
Ивановская область
Самарская область
Пермский край
Тверская область
Нижегородская область
Московская область
Волгоградская область
Республика Марий Эл
Тамбовская область
Саратовская область
г. Москва
Калужская область
Вологодская область
Карачаево-Черкесская…
Приморский край
Республика Карелия
Амурская область
Архангельская область
Ленинградская область
Магаданская область
Свердловская область
Новосибирская область
Ставропольский край
Кабардино-Балкарская…
Белгородская область
Удмуртская Республика
Республика Коми
Республика Крым
Кемеровская область
Хабаровский край
ХМАО-Югра
Чувашская Республика
Тюменская область
Забайкальский край
Курганская область
Еврейская автономная область
Ненецкий автономный округ
Сахалинская область
Чеченская Республика
Калининградская область
Оренбургская область
Томская область
Алтайский край
Республика Ингушетия
Псковская область
Астраханская область
Республика Алтай
Камчатская область
Мурманская область
Ямало-Ненецкий АО
Республика Дагестан
г. Севастополь
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
28
Рынки жилья и ипотеки в регионах
Ипотека в регионах
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по
России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков.
В 2014 году разброс ставок по регионам уменьшился (коэффициент вариации снизился до
2,1% по сравнению с 2,4% по итогам 2013 года). Самая высокая средневзвешенная ставка
по ипотечным кредитам в рублях (13%) зафиксирована в республике Адыгея, а самая низкая
(10,9%) – в Севастополе. Средние по России ставки 12,3–12,7% зафиксированы в 68
российских регионах, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Тюменской, Новосибирской,
Ленинградской, Московской областях.
Рис. 27: Ранжирование регионов (по убыванию) по средневзвешенным процентным ставкам по
выданным ипотечным кредитам (накопленным итогом с начала года, на конец периода), в 20132014 гг.
13,3
13,0
12,7
12,4
12,1
11,8
11,5
11,2
2014 год
2013 год
Средневзвешенная ставка по РФ в 2014 году
Средневзвешенная ставка по РФ в 2013 году
Источник: Банк России
По сравнению с уровнем 2013 года, в 34 регионах ставки выросли, в 43 – снизились, а в 6
остались без изменений.
Рост объемов выдачи кредитов наблюдался в 82 регионах России, тогда как в одном регионе
(Ханты-Мансийском автономном округе) зафиксировано снижение. Стоит напомнить, что
группировка показателей в региональном разрезе осуществляется Банком России по месту
постоянной регистрации заемщика.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
29
Рис. 28: Топ-30 регионов России с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов в 2014 году
(по убыванию), млн руб.
200 000 000
180 000 000
160 000 000
на 01.01.2014
на 01.01.2015
140 000 000
120 000 000
100 000 000
80 000 000
60 000 000
40 000 000
20 000 000
0
Источник: Банк России
В 2014 году суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров
(Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область и Республика Татарстан)
составил 563 млрд рублей (31,9% от общего объема выдачи). Этот показатель практически
соответствует данным 2013 года (32,7%), что свидетельствует о стабильной концентрации
рынка ипотеки в региональном разрезе.
Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2014 году было выдано в Московской
области, Москве, Санкт-Петербурге, Республике Татарстан и Тюменской области. В
совокупности в этих регионах было выдано 21,6% всех ипотечных кредитов, как и годом
ранее (21,7%).
В IV квартале 2014 года в 11 регионах уже наблюдается снижение количества выдаваемых
ипотечных кредитов (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), в среднем
на 8% (в т.ч. в Ханты-Мансийском АО на 12%, в Ямало-Ненецком АО, Республике Тыва и
Алтайском крае – на 11%, в Москве и Омкой области – на 6%, в Республике Коми – на 1%),
тогда как по объему выданных ипотечных кредитов снижение зафиксировано в 6 регионах: в
Республике Тыва – на 21%, в Ханты-Мансийском АО – на 16%, в Тюменской области – на
10%, в Челябинской области – на 4%, Ямало-Ненецком АО – на 36%, в Алтайском крае – на
2%.
В Москве и Московской области в 2014 году было выдано 102 042 кредита на общую сумму
333,2 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает аналогичный уровень 2013 года в
количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет 10,1% в
количественном и 18,9% в денежном выражении от общего объема выданных в России
ипотечных кредитов. Год назад доля Москвы и области составляла соответственно 9,8% и
19,0%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили в Москве и в Московской
области 12,5%, а средние сроки кредитования – 14,6 лет.
Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить
существенно более высокий размер средней суммы кредита – 3,3 млн рублей, причем в
Москве он достигает 3,9 млн рублей, а в Московской области – 2,7 млн рублей. Напомним,
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
30
что средний размер кредита по РФ в 2014 году составил 1,7 млн рублей. Такая динамика
объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.
Рынок жилья
В 8 регионах12 темпы роста рынка жилья по итогам 2014 года более чем в два раза
превышали среднероссийские темпы, а в двух регионах13 рынок жилья сократился более чем
на 13%. При этом по итогам IV квартала 2014 года падение количества сделок с жильем
наблюдалось в 11 регионах, в том числе в Республике Ингушетия – на 15% по сравнению с
IV кварталом 2013 года. При этом по итогам III квартала 2014 г. падение количества сделок
с жильем наблюдалось в 29 регионах, в том числе в Краснодарском крае – на 75% по
сравнению с III кварталом 2013 г. В I квартале 2014 г. таких регионов было всего 6, во II
квартале – 9, а в III квартале - 29. Во многом сокращению количества регионов, где
снижалось количество сделок с жильем, способствовал декабрьский ажиотажный спрос на
жилье. Тем не менее, по мере торможения рынка ипотеки, влияние которого на рынок жилья
в последнее время усиливалось в большинстве регионов, снижение спроса на жилье может
стать еще большим, чем в III квартале, и охватить большее количество регионов.
Рис. 29: Темпы прироста количества сделок на рынке жилья в субъектах Российской Федерации в IV
квартале 2014 г., % к IV кварталу 2013 г.
Источник: Росреестр, расчёты АИЖК
По итогам 2014 года на рынке жилья Московского региона (Москва и Московская область)
наблюдалось повышение уровня продаж жилья: по сравнению с 2013 годом количество
сделок14 увеличилось на 29,1%. При этом доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с
жильем увеличилась с 28,9% до 29,8%.
12
Московская область, Еврейская АО, Амурская область, Ленинградская область, Калининградская область,
Республика Дагестан, Архангельская область (включая Ненецкий АО), Чувашская Республика
13
Краснодарский край, Республика Ингушетия
14
По количеству прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
31
Рис. 30: Количество прав, зарегистрированных в сделках с жильем, и доля прав, обремененных
ипотекой, в Москве и Московской области в 2006 – 2014 гг.
35,0%
28,9%
30,0%
333 453
301 866
25,0%
266 059
19,7%
20,0%
15,0%
420 000
414 825
19,4%
220 059
154 584
360 000
29,8%
300 000
321 223
25,1%
240 000
21,8%
174 182
193 067
17,6%
180 000
12,6%
10,0%
120 000
9,0%
5,0%
60 000
0,0%
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Доля прав собственности на жилые помещения, обремененных ипотекой, в общем количестве прав собственности на
жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, %
Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, шт.
Источник: Росреестр, расчёты АИЖК
В Московском регионе рынок жилья в IV квартале рос так же, как и в целом по России:
прирост количества сделок с жильем по сравнению с IV кварталом 2013 г. – 24%. Для
сравнения: в III квартале 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года рост
составил 18%, во II квартале 2014 года по сравнению со II кварталом 2013 года - 41%, в I
квартале 2014 года по сравнению с I кварталом 2013 года - 38%.
Цены на жилье15
По итогам 2014 года ситуация с ценами на жилье в регионах сложилась следующим образом:
„ На первичном рынке жилья цены росли (индекс цен в 2014 году к 2013 году выше
100%) в 73 регионах, в т. ч. в Карачаево-Черкесской республике – 143,09%,
Камчатском крае – 124,86%, Ленинградской области – 117,29%, Московской области
– 108,98%, в Москве – 108,62%, а также Санкт-Петербурге – 103,2% к 2013 году. Из
них выше инфляции16 – в 21 регионе. Снижение номинальных цен наблюдалось в 6
регионах: в Вологодской области – 99,52%, Новгородской области – 99,29%,
Хабаровском крае – 99,09%, Калужской области – 98,88%, Челябинской области –
98,72%, Липецкой области – 97,31% к 2013 году.
„ На вторичном рынке жилья цены росли (индекс цен в 2014 года к 2013 году выше
100%) в 79 регионах, в т.ч. в Карачаево-Черкесской Республике – 115,43%,
Ленинградской области – 105,53%, Московской области – 104,16%, Санкт-Петербурге
– 102,3%, и в Москве – 101,74%. Из них выше инфляции – в 15 регионах. Снижение
цен наблюдалось в трех регионах: в Тверской области – 98,95%, Вологодской области
– 97,44% и Хабаровском крае – 95,22%.
Строительство
Доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, в общей площади
введенного в 2014 году жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках
15
16
Данные указаны без учета Крымского федерального округа
Здесь и далее при анализе цен в регионах используется региональный ИПЦ
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
32
Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках,
Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях - от 70,4% до 95,5%.
Рис. 31: Доля ввода индустриального жилья в 2014 г., % от всего ввода жилья
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
Наибольшие объемы индустриального жилищного строительства по итогам 2014 года были
достигнуты в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. В Московской
области – 14,3%, в Санкт-Петербурге – 6,4%, в Москве – 6,2%, в Краснодарском крае –
5,1% от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России. Всего в
десяти регионах-лидерах введено 50,4% от общей площади индустриального жилья,
построенного в стране в течение 2014 года (годом ранее – 49,6%). Таким образом, можно
сказать, что строительство индустриального жилья в России отражает высокую
концентрацию экономики в целом.
Рис. 32: Топ-30 регионов России по объему ввода индустриального жилья по итогам 2014 года, тыс.
кв. м
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
7
6
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
000
500
000
500
000
500
000
500
000
500
000
500
000
500
0
33
2013 г.
2014 г.
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
По итогам 2014 года, по сравнению с 2013 годом17, наибольшее увеличение объемов ввода
индустриального жилья произошло в Московской области – 1 466,5 тыс. кв. м (+29%),
Краснодарском крае – 620,4 тыс. кв. м (+36%), Санкт-Петербурге – 529,4 тыс. кв. м (+22%),
Челябинской области – 452,1 тыс. кв. м (+56%). Наибольшее снижение объемов ввода
индустриального жилья имело место в Республике Ингушетия – 89,3 тыс. кв. м (-46%),
Приморском крае – 83,6 тыс. кв. м (-22%) и Красноярском крае – 76,8 тыс. кв. м (-9%).
Рис. 33: Ввод жилья в 2014 году в расчете на 1 000 человек, % от среднего значения по
РФ
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
17
Данные по Крымскому федеральному округу за 2013 год отсутствуют.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
34
Итоги деятельности АИЖК в 2014 году
Программа «Жилье для российской семьи»18
Основные условия программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», были утверждены
Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 года №404. В соответствии с программой,
до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса,
дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный
метр такого жилья должен будет продаваться по цене ниже рыночной на 20% и не выше 35
тысяч рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки
застройщикам в рамках обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой
посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.
В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на 1 января 2015 г. 63
субъекта заключили соглашение об обеспечении строительства жилья экономического
класса объектами инженерно-технического обеспечения. Из них в 60 субъектах приняты
нормативно-правовые акты по порядку отбора земельных участков, застройщиков, проектов.
Кроме того, на 1 января 2015 года в 55 субъектах были приняты нормативно-правовые акты,
устанавливающие перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья
экономического класса в рамках программы, порядок формирования органами местного
самоуправления списков граждан, определение органа или организации, уполномоченной на
ведение сводного реестра граждан и порядок его ведения. В 28 субъектах органы местного
самоуправления уже начали формирование списков граждан, имеющих право на
приобретение жилья экономического класса в рамках программы.
Программа стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»19)
В рамках программы «Стимул» («Программа по стимулированию предоставления кредитов на
цели строительства и приобретения жилья»), которая реализовывалась Агентством
совместно с Внешэкономбанком в 2009 – 2014 гг., по состоянию на 1 февраля 2015 года
АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам,
кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 50,1 млрд руб. Всего с начала
действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 121 млрд руб., по
которым предусматривается строительство 6,9 млн кв. м жилых помещений (общая площадь
зданий - 10,1 млн кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила
56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной
программы (71,5 млрд руб. из 128,4 млрд руб.).
Программа «Арендное жилье»
Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую
кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По
состоянию на 1 февраля 2015 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 1 753 млн
руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям – 59,6 тыс. кв. м). По
продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 870 млн руб. При этом
общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного
жилья в рамках продукта – 630 млн руб.
18
Более подробно о программе «Жилье для российской семьи» можно узнать на сайте http://программа-жрс.рф/
«Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья»,
реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком
19
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
35
Пилотный проект «Наем с правом выкупа» для помощи заемщикам, оказавшимся в
сложной жизненной ситуации
Агентство совместно с дочерней компанией ОАО «АФЖС» запустило пилотный проект
оказания помощи заемщикам АИЖК, которые не имеют возможности исполнять
обязательства по ипотечному кредиту, но нацелены сохранить свою квартиру. В рамках
пилотного проекта АФЖС будет выкупать у заемщиков Агентства недвижимость по рыночной
цене. При этом у заемщика и членов его семьи сохраняется право проживать и использовать
квартиру на условиях долгосрочного найма и в будущем выкупить ее обратно по
зафиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры Агентство полностью погашает
долг заемщика по ипотечному кредиту, тем самым прекращая рост просроченной
задолженности и суммы пеней по нему.
Цена покупки недвижимости, а также ежемесячный платеж по найму для года, в котором
заключается договор найма с правом выкупа, определяется на основании данных о
рыночной стоимости из отчета об оценке независимого оценщика, затраты на услуги
которого берет на себя АФЖС.
Ежемесячный платеж по найму индексируется ежегодно на сумму, не превышающую ставки
индекса потребительских цен. Цена, по которой заемщик в дальнейшем может обратно
выкупить квартиру, каждый год определяется как первоначальная цена приобретения,
увеличенная на прогнозный индекс потребительских цен, накопленный с даты покупки и до
предполагаемой даты обратного выкупа.
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг
Для развития вторичного рынка ипотеки АИЖК
предоставления ликвидности участникам рынка.
использует
различные
механизмы
С сентября 2010 года Агентством утверждены четыре программы по приобретению
облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших
выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее
согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. На 1
ноября 2014 года действует одна программа.
По состоянию на 1 февраля 2015 года объем заключенных контрактов на выкуп старших
выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 42,8 млрд руб. со сроком исполнения
в период с февраля 2015 по июнь 2016 года. В рамках программ размещено 23 выпуска на
сумму 79,1 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ старших траншей ипотечных
ценных бумаг за десять месяцев 2014 года составил 80,6 млрд рублей.
Агентство предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые
займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также
поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 февраля
2015 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 36,3 млрд руб.,
текущая задолженность – 11,9 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств
по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 1 февраля 2015 было
предоставлено 14 поручительств на общую сумму 81,2 млрд рублей.
Общий объем сделок секьюритизации, в которых Агентство предоставляет услугу
«Резервный сервис», по состоянию на 1 февраля 2015 года превысил 72 млрд рублей. В
частности, за 2014 год Агентство выступило в роли резервного сервисера в одиннадцати
сделках секьюритизации на общую сумму 44,5 млрд рублей. В январе 2015 года Агентство
также выступило в резервного сервисера в двух сделках общим объемом 6,3 млрд руб.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР АИЖК / ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЁТ / МАРТ 2015
36
Агентство через свою дочернюю компанию СК АИЖК предоставляет услугу «Страхование
финансового риска кредитора/займодавца». Страхование финансовых рисков не только
обеспечивает снижение уровня потерь кредитора, но и способствует защите интересов
инвесторов – держателей ИЦБ, поскольку обеспечивает получение ими купона и основной
суммы долга по облигациям, если денежных средств, вырученных от реализации
недвижимого имущества (предмета ипотеки), окажется недостаточно. Использование
ипотечного страхования позволяет повысить качество ипотечного покрытия в выпусках ИЦБ.
В 2014 году в рамках договора страхования финансовых рисков страховой защитой были
обеспечены все кредиты, входящие в ипотечное покрытие ИЦБ, выпущенных ЗАО
«Ипотечный агент Уралсиб 02» в октябре, а также ЗАО «Ипотечный агент ХМБ-2» в декабре
2014 г.
По состоянию на 1 февраля 2015 года все выпуски облигаций ОАО «АИЖК», как
обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, так и биржевые
облигации, отвечают требованиям котировальных списков ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня.
Все выпуски облигаций имеют рейтинг Baa3 по шкале международного рейтингового
агентства Moody’s. Облигации ОАО «АИЖК» серий А7–А11, А13-А21, А24–А25, А28-А30, БО01, БО-02 включены в ломбардный список Банка России, что оказывает положительное
влияние на расширение ликвидности банков и организаций, инвестирующих в ценные
бумаги АИЖК.
По состоянию на 1 февраля 2015 года в обращении находилось 24 выпуска облигаций ОАО
«АИЖК» на общую сумму 161,5 млрд рублей, обеспеченных государственными гарантиями
Российской Федерации, и 2 выпуска биржевых облигаций ОАО «АИЖК» на сумму 10 млрд
рублей.
В 2014 году средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных кредитов составила
10,7%, а по социальным продуктам – 10%, что лучше целевого ориентира на 2014
год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
(12,1%20). Доля ипотечных кредитов, рефинансированных в рамках социальных
ипотечных программ, составила 50,9% общего объема деятельности Агентства на
первичном рынке в количественном и 58,7% - в стоимостном выражении.
На вторичном рынке ипотеки доля ИЦБ, выпущенных с той или иной формой
участия АИЖК, составила 65,9% общего объема выпуска ИЦБ за этот период.
20
Рассчитан исходя из инфляции в 2014 г. в 7,8% (в годовом выражении) и целевого уровня маржи в 4,3%.
© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)
Аналитический центр АИЖК
Тел.: +7 (495) 775 47 40
Электронная почта: research@ahml.ru
Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)
Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на
13.03.2015 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет
ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в
связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте.
Настоящий отчет содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём
информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу
каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на
какой-либо из них.
АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в
любое время и по своему усмотрению без уведомления.