Денис Бабаков: «На острова всегда есть спрос

Элитный Петербург
т о ч к а
стр. 20 № 08(28)
интервью
з р е н и я
Беседовал Халмурат КАСИМОВ
Денис БАБАКОВ:
«На острова всегда
есть спрос»
Лидер элитного домостроения корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» подстраивается под
реалии изменившегося рынка. О происшедших и грядущих переменах, об итогах года и ближайших
перспективах рассказывает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. СевероЗапад» Денис Бабаков.
– Как вы оцениваете итоги года в сегменте дорогих новостроек? Достигла ли
корпорация докризисного уровня продаж?
– По предварительным данным, результаты
лучше ожидаемых. По оценке нашего отдела
аналитики, объемы продаж на первичном
рынке в элитном сегменте по итогам года
вырастут на 5–10%, если сравнивать
с 2010-м, и достигнут порядка 90 000 кв. м.
Из них на долю корпорации придется
35–40%. Но это не окончательные цифры:
традиционно много сделок заключается
в самом конце года.
Докризисный уровень продаж наша компания перешагнула еще в 2010-м, правда,
перед этим была небольшая коррекция цен.
По итогам уходящего года объемы реализации увеличились на 20%. Этот рост связан
в том числе и с выводом проекта «Смольный
парк», первый корпус которого уже близок
к завершению. Кроме того, активнее стали
приобретать квартиры в готовых и строящихся очередях «Парадного квартала». Такие же
темпы мы наблюдаем и по комплексу «Венеция» на Крестовском, где со дня запуска
объем реализации ни разу не снижался.
– Риэлторы говорят, что там уже продано почти 70% всех площадей. Насколько
вы повысили цены?
– Да, оценка близка к действительности. А цены мы пересматриваем почти
каждый месяц. За текущий год они выросли
не менее чем на 10%. Сегодня стоимость
оставшегося жилья в «Венеции» варьируется
от 200 000 до 550 000 рублей за кв. м.
– Насколько изменилась структура
ваших покупателей? Много ли инвестиционных сделок?
– В дорогом сегменте инвестиционных покупок всегда было не так много, как об этом
говорят. Этот показатель достигал 7%, редко —
10%. По результатам 11 месяцев уходящего
года к этой категории можно причислить лишь
около 4% договоров.
Покупка дорогой квартиры — это не способ
быстро преумножить капитал, а, скорее, один
из вариантов гарантированно сохранить его.
Большинство наших клиентов приобретают
жилье для себя, детей и родственников.
Портрет покупателя изменился не сильно.
В наших проектах сохраняется значительная
доля повторных сделок. Новая тенденция:
выросло число покупок, когда гражданин
берет сразу две квартиры. Клиенты чаще
стали обращать внимание на наличие зелени
и развитой социальной инфраструктуры вокруг
дома. Для многих эти факторы становятся
решающими при выборе. В элитный сегмент
постепенно возвращается ипотека, и у покупателей появляется возможность использовать
дополнительные ресурсы. Надеюсь, в 2012-м
эта тенденция усилится.
– Недавно Группа ЛСР приобрела компанию «Автокомбалт», которая собиралась
строить гостиницу на углу Невского и Фонтанки. Зачем вам этот актив? Что вы там
собираетесь делать?
– Могу сказать, что на Невском проспекте
не так много объектов нового строительства,
и любое здание на этой магистрали представляет потенциальный интерес. Думаю, будет
продолжена реализация существующего проекта и там будет гостиница или апартаменты.
Вид из окон строящегося дома в Зоологическим пер., 2-4 — самого дорогого проекта Петербурга.
– Группа ЛСР ведет переговоры о покупке участка в Приморском районе, где компания «АТ-Альянс» проектировала жилой
комплекс «Морские башни»…
– Нам интересен этот участок, но говорить
о чем-то конкретном пока преждевременно.
– В конце года корпорация собиралась
приступить к реализации проекта на проспекте Медиков. Планы изменились? Есть
сомнения в концепции?
– Никаких сомнений в концепции нет. Это
будет целый квартал современных домов
с однородным составом и развитой инфраструктурой, возведенный на участке площадью
8,4 га, с отличной транспортной доступностью.
И пока на рынке ему нет аналогов. Задержка
с выходом на площадку связана с изменениями в градостроительном законодательстве.
Мы вынуждены подстраиваться под правила
игры. Надеюсь, в следующем году приступим
к реализации.
– Как идут продажи квартир в Ковенском
переулке? Началась ли арендная кампания
по офисной части?
– Здесь строится небольшой клубный
дом, рассчитанный всего на восемь квартир.
На сегодня проданы две, еще несколько —
забронированы. Офисные площади мы также
будем продавать. Как правило, коммерческие
помещения на нулевой стадии не пользуются
спросом. Мы планируем выставить их на реализацию к концу 2012-го — началу 2013 года.
– В вашем портфеле есть еще несколько
интересных адресов: здание на Невском, 1,
участки на Морском проспекте, на улицах
Куйбышева и Радищева. Какова их судьба?
Собираетесь ли в ближайшее время выводить их на рынок?
– Они находятся на разных стадиях разработки проектной документации. Сроки
реализации проектов сместились, потому что
каждый из них нам приходится заново приводить в соответствие с градостроительными
нормами.
Наиболее близок к реализации объект
на ул. Куйбышева, мы планируем приступить
к строительству во второй половине следующего года. Это будет жилой дом. Невский, 1 —
довольно сложный проект, там уйма охранных
обязательств. Но мы и не торопимся выводить
его, скорее всего, это произойдет в 2013-м.
Наша задача на этом этапе — подготовить
концепцию востребованного продукта, в которой будут максимально учтены ограничения
КГИОП. Наиболее вероятная функция здания
(с учетом разрешенного использования) —
апартаменты. Но концепция может меняться,
это уникальный адрес.
По участку на ул. Радищева мы завершаем
разработку документации и приступаем к проектированию. Думаю, на стройплощадку выйдем
в конце следующего года. Примерно на такой же
стадии находится и проект на Крестовском острове (Морской пр., 29). Мы тщательно работаем
над концепцией, так как считаем, что это будет
один из последних объектов нового строительства на острове.
– Но там есть еще лакомая территория стадиона «Динамо», большой участок на Вязовой
улице, полуразрушенный дом на Эсперова…
– Да, но все они находятся на начальном
этапе или имеют свои сложности и обременения.
А по проекту на Морском у нас почти все готово,
к концу следующего года возможно открытие
продаж. Рассчитываем, что новый объект будет
пользоваться таким же успехом, как «Венеция».
По локации он немного проигрывает, но все
равно это привлекательное место: вокруг много
зелени и открытых пространств.
– Эти открытые пространства могут быть
тоже освоены, в частности соседний участок,
где раньше было трамвайное кольцо…
– Да, соседний участок может быть освоен,
но это неблизкая перспектива. И даже с учетом
перечисленных вами пятен на Крестовском
острове осталось совсем немного мест под
развитие, а участков, где можно построить
что-нибудь интересное, неординарное и востребованное рынком, — еще меньше. Покупать
пятно только ради возведения очередного
дома на Крестовском или в центре города
мы не будем. Для нас интересны те, которые
соответствуют нашему представлению об элитном жилье.
– К началу года в доме в Зоологическом
пер., 2–4 было продано три квартиры.
Улучшилась ли динамика? Не собираетесь ли пересматривать маркетинговую
политику в связи с планируемым запуском
проекта «Набережная Европы»?
– Мы реализовали в этом году еще одну
квартиру. Но надо понимать, что этот объект действительно уникальный. И когда мы
строили финансовую модель, то осознавали,
что основных продаж следует ожидать после
готовности дома.
Мы не считаем «Набережную Европы»
конкурентом хотя бы потому, что вся красота
и привлекательность этого комплекса пока
только в теории, а наш объект уже построен,
мы планируем сдать его в следующем году.
К тому же наш дом — более камерный, там
всего 22 квартиры, и все они с прекрасными видовыми характеристиками.
На мой взгляд, с комплексом в Зоологическом может конкурировать дом на Невском, 1 или некоторые квартиры вторичного рынка на Мытнинской набережной.
– Поэтому снижать цены вы не будете?
– Нет, не собираемся, это эксклюзивный
объект.
– Насколько перспективны для вас
участки на Петровском острове? Рассматриваете ли возможность покупки?
– Мы внимательно изучаем все предложения на рынке, постоянно общаемся
с собственниками. Но переговоры и поиск
взаимного компромисса — долгий процесс с непредсказуемым исходом. Острова для нас интересны, потому что на них
всегда есть стабильный спрос. Насколько
известно, в этом году завершена работа
по проекту планировки Петровского
острова. Но остается открытой проблема транспортной доступности. Если
сдвинутся с мертвой точки заявленные
планы по строительству моста, привлекательность земель в этом анклаве может
вырасти в разы.
– На ваш взгляд, ужесточится ли регулирование застройки исторического
центра с приходом новой власти, как
это произошло в Москве?
– Петербургское законодательство сегодня и без того жестко ограничивает девелопмент. При этом и город в целом, и его
исторический центр должны так или иначе
развиваться. Консервация охраняемого
анклава в нынешнем состоянии обречет
его на медленное разрушение.
– К концу года многие заговорили
о второй волне кризиса. Что вы думаете
по этому поводу?
– Полагаю, что ничего критичного не произойдет. У наших клиентов нет панических
настроений.
Скорее всего, рынок останется на тех же
позициях, которых достиг в этом году, будет
небольшой прирост объема предложения. Думаю, из-за вымывания ликвидных пятен под
застройку и ужесточения градостроительных
регламентов в ближайшее время сохранится
тенденция к небольшому росту цен.