Тема 9. Инструменты и технологии инвестирования в бизнес

Тема 9. Инструменты и технологии инвестирования в бизнес
Цель – приобретение теоретических знаний в сфере инвестирования в
бизнес, выявление специфических рисков инвестирования в бизнес, а также
обоснование необходимости залогового обеспечения процесса кредитования
сделок.
Задачи:
изучить
основные
способы
финансирования
деятельности
предприятия;
классифицировать риски инвестирования в бизнес и методы их
количественной оценки;
обосновать положительные и отрицательные стороны инвестирования
в бизнес;
исследовать основные схемы ипотечного кредитования.
Желаемый результат: приобретение базовых знаний по схемам и
инструментам инвестирования в бизнес (действующее предприятие), а также
уяснение основных принципов и механизмов кредитования коммерческой
недвижимости.
Вопросы:
1. Особенности бизнеса (предприятия) как актива для инвестирования
2. Общая характеристика и существенные условия основных технологий
инвестирования в бизнес
1. Особенности бизнеса (предприятия) как актива для инвестирования
Инвесторы (кредиторы) в обобщенном понятии, это частное лицо или
организация, способная произвести инвестиции в бизнес, в размере,
определяемом договором между инвестором и предприятием-получателем.
Инвесторы осуществляют инвестиции в бизнес по своему усмотрению. Их
привлечение является важной составляющей работы любого начинающего
коллектива
руководителей,
направленных
на
дальнейшее
развитие
производства.
Инвестиции в бизнес во всем мире считаются основным способом
цивилизованной легальной развития своего бизнеса на выгодных условиях.
Инвесторы, зачастую, готовы производить инвестиции в бизнес в довольно
большом объеме, не требуя возмещения на начальном этапе.
Заемщики (дебиторы) – организации или частные фирмы, которые
привлекают инвестиции в бизнес со стороны инвесторов, при этом
предоставляя какие-либо гарантийные обязательства. Дебиторы могут
отвечать перед инвертором своим имуществом или нет – это зависит от тех
условий, на которых Инвестор производит инвестиции в бизнес.
Инвесторам выгодно вкладывать деньги в крупные, приносящие прибыль
проекты. Зачастую, для развивающегося предприятия взять кредит – означает
влезть в долговую яму и, возможно, лишиться производственных мощностей
в случае непогашения кредита. Инвестиции в бизнес, в этом отношении
более выгодны для дебиторов, так как не несут столь жестких санкций в
большинстве случаев. Инвесторы, вводящие инвестиции в бизнес, могут
получить большие прибыли в долгосрочной перспективе, если предприятие
грамотно распорядиться их деньгами.
Инвестиции в бизнес обычно производятся либо с целью получения
определенного процента с каждой продажи (актуально, если фирма
производит материальные ценности), определенной суммы, больше той, что
была вложена (если фирма является поставщиком услуг или получает
прибыль иным непроизводственным способом).
Инвесторы могут преследовать различные цели, и инвестиции в бизнес
следует привлекать, исключительно основываясь на понимании этих целей.
Иначе, Вы рискуете потерять контроль над собственной компанией.
Инвесторы, производя инвестиции в бизнес, могут ожидать отдачи по
нескольким пунктам.
Инвестиции в бизнес и получения прибыли. Любые инвестиции в бизнес
направлены на то, чтобы получить прибыль с инвестируемого проекта. Чаще
всего прибыль от инвестиции в бизнес, берется в процентах от прибыли
компании и является постоянно присутствующей величиной. То есть,
произведя один раз инвестиции в бизнес, можно затем довольно быстро
вернуть себе деньги, потраченные на данный проект, а затем начинать
получать прибыль, которая будет зависеть от доходов предприятия.
Естественно, что при таком способе, вкладывать инвестиции в бизнес
следует
с
особенной
осторожностью,
проведя
тщательный
анализ
деятельности предприятия и возможных направлений его развития.
Инвестиции в бизнес и получение власти. Зачастую, инвестиции в бизнес
производятся
только
с
целью
получения
достаточной
власти
над
предприятием. Причины такого неожиданного интереса к руководящей
должности у вчерашнего инвестора может быть несколько:
Стремление стать полноправным собственником данного производства.
Вполне возможный вариант, когда инвестиции в бизнес являются лишь
первым этапом поглощения более мелкой, но перспективной компании.
Является вариантом «серых инвестиций», то есть инвестиций в проекты с
заложенным в них тайным умыслом. Данные инвестиции в бизнес не
противоречат законодательству, заемщикам же следует помнить, что
грамотно составленный договор убережет их от потери контроля над
собственной фирмой.
Стремление лучше контролировать финансовые потоки фирмы. Может быть
вызвано
недостаточной
степенью
удовлетворенностью
распределения
выделенных средств. Инвестиции в бизнес, производимые кредиторами,
чаще всего требуют четкой и своевременной отчетности. Никому не хочется
производить инвестиции в бизнес, который рухнет из-за неправильной
организации работы предприятия.
Функция наблюдателя. Инвесторы, относящиеся к разряду наблюдателей,
имеют определенные функции управления, однако никаких важных решений
не принимают, лишь высказывая свое мнение по определенным вопросам.
Такие инвесторы расценивают власть не как способ получения денег, а как
возможность
предложить
правильный
подход
к
решению
проблем
предприятия с привилегией настоять на своем решении.
Получение перспективной команды. Крупные инвестиции в бизнес могут
быть вызвано необходимостью получения профессиональной команды
работников, которой обладает данное предприятие и привлечения их для
осуществления собственных проектов. При этом членам команды, зачастую
предоставляются различные дополнительные льготы, премии и другие
поощрения в качестве средства мотивации сотрудников на переход в другую
фирму. Такие инвестиции в бизнес позволяют создать собственную команду
первоклассных специалистов, которая может эффективно решать возникшие
перед предприятием проблемы.
Три основные формы, которые могут принимать инвестиции в бизнес, а,
следовательно,
и
инвестор:
партнерская
помощь,
кредитование,
инвестиционные вложения. При этом инвесторы делятся на: партнеров,
кредиторов и инвесторов.
Партнеры. Собственные инвестиции в бизнес предполагают использовать
как фундамент построения партнерских отношений на льготных условиях.
Это может быть как партнерство в плане получения части прибыли
предприятия-заемщика, так и договоренность о существенном снижении
отпускной цены на продукцию для конкретного инвестора. Обычно
подразумевает конструктивный диалог кредитора и заемщика и позволяет
выработать комплекс адекватных решений.
Кредиторы.
Инвестиции
в
бизнес принимают кредитный
характер.
Присутствуют все основные элементы кредитования, такие как точные сроки
возврата денежных средств + обговоренного процента от первоначальной
суммы. Будет удобен в первую очередь тем заемщикам, которые привлекают
инвестиции в бизнес со 100% отдачей, то есть, который позволит в будущем
выплатить кредит довольно быстро. Для инвестора такая форма хороша тем,
что инвестиции в бизнес чаще всего подтверждены финансовыми гарантиями
того, что фирма-кредитор расплатиться по долговым обязательствам.
Инвесторы. Данный вид людей и предприятий, оказывающих услуги
инвестирования, ставят, как правило, своей целью получение прибыли в
долгосрочной перспективе, в размере, оговоренной в договоре. Основное
отличие данного типа от кредиторов в том, что инвестиции в бизнес здесь
осуществляются на свой страх и риск, и никакими гарантиями не облагаются.
Данный вид удобен в основном тем, что отсутствие гарантий может принести
большие прибыли в случае, если инвестируемый проект окажется
перспективным.
Инвестиции в бизнес, по своей сути, необходимы инвесторам по ряду
простых причин:
Вложение средств. Как известно, одним из основных видов вложения
средств является их вложение «в дело» и не важно, что это может быть чужое
предприятие.
Главное,
чтобы
полученная
впоследствии
прибыль
перекрывала существующие издержки.
Приобретение партнеров. Инвестиции в бизнес какого-либо предприятия в
будущем помогут наладить с ним партнерские отношения, которые могут
быть необходимы предприятию-инвестору, ищущему надежного поставщика
сырья или, наоборот, хороший и обширный рынок сбыта продукции.
Оценка эффективности инвестиций в проекты, при этом играет заметную
роль в общем процессе инвестирования средств.
Любой инвестор, производя инвестиции в бизнес, боится потерять свои
деньги. Это может стать существенной потерей или приемлемой неудачей.
Чтобы свести подобные риски к минимуму, необходимо грамотно оценивать
эффективность и перспективность будущих инвестиционных проектов. Для
этого необходимо учитывать ряд важнейших критериев оценки.
Соответствие масштабов предприятия и проекта, которое предприятия на
себя берет. Это довольно важный показатель экономической эффективности
проекта. Если предприятие не обладает достаточными мощностями,
квалификацией персонала, опытом, каналами поставки и сбыта продукции, а
также, в недостаточной степени организовано, то инвестиции в бизнес такого
предприятия могут содержать существенные риски. Однако, соответствие
поставленной задачи мощностям предприятия вовсе не означает, что
инвестиции в бизнес окажутся удачными. Это лишь увеличивает подобную
вероятность. Кроме всего прочего, следует очень тщательно рассматривать
позицию компании-дебитора в этом вопросе, изучать ее бизнес-план, а также
уже реализованные решения на его основе.
Оценка открытости предприятия для общественности и СМИ. Данный
показатель позволяет существенно повысить эффективность инвестиции в
бизнес, так как позволяет сразу отсеивать предприятия с «теневой»
составляющей. То есть, открытость предприятия-заемщика для СМИ и
простых потребителей говорит о его правильной ориентации на честное
ведение бизнеса. Такие инвестиции в бизнес будут, скорее всего, удачными,
так как данная компания активно продвигает свои товары и бренд на рынке.
Поддержка извне может дать серьезный толчок к его развитию.
Учет
актуальности
бизнес-проекта.
Данный
показатель
позволяет
производить инвестиции в бизнес с большей эффективностью, если он
представляет собой актуальную разработку, позволяющую удовлетворить
потребность общества в недостающем товаре или же произвести научные
разработки в актуальной области. Инвестиции в бизнес подобного типа
следует вести, если спрос потребителей по данному виду товаров или услуг
существенно превышает предложение, которое ограниченно по каким-либо
факторам. Краткосрочные инвестиции в подобный проект могут привести к
значительному увеличению прибыли предприятия в ближайшее время, пока
интерес к новому продукту постепенно не угас.
Оценка состояния команды. Инвестиции в бизнес следует производить
только после грамотной оценки такого немаловажного фактора любого
производства, как слаженность работы команды на всех его этапах.
Инвестиции в бизнес могут стать особенно прибыльными, если выбранное
предприятие обладает уникальными в своем роде специалистами узкого
профиля, которые способны обеспечить высокое качество и скорость
выпуска продукции.
Инвестиции в бизнес следует вести, учитывая модель отношений между
кредитором и дебитором. Выбор предварительной модели поведения:
кредитор, партнер, инвестор, во многом определяет то, какую сумму Вы
сможете потратить на развитие предприятия и на получаемую в результате
этого отдачу. В зависимости от того, какая отдача от инвестиций в бизнес
подойдет
Вам
больше
всего,
во
многом
будет
зависеть
Ваши
взаимоотношения с предприятием-дебитором. Известно, что партнеры
намного охотнее вкладываются деньгами в производство товаров или услуг.
Инвесторы, в свою очередь предпочитают не рисковать и не связываться с
опасными
или
ненадежными
проектами.
Кредиторы
могут
ввести
инвестиции в бизнес, при получении гарантий на полный возврат вложенных
средств в случае неудачи предприятия.
Риски для инвесторов, производящих инвестиции в бизнес, довольно
большие, поэтому о том, в каком количестве вкладываться в тот или иной
проект следует заранее. Инвестиции в бизнес, при этом могут принести как
большие доходы, так и потерю существенной суммы, потраченной на
инвестирование
недостаточно
грамотного
проекта.
Работать
с
сомнительными компаниями не стоит, как и торопиться вложить деньги
«куда попало». Ежедневно на рынке появляются десятки новых компаний и
брендов, еще недостаточно раскрученных, но обладающие хорошим
идейным потенциалом. Инвестиции в бизнес таких проектов могут стать
золотой жилой для любого более крупного предприятия.
Грамотный просчет рисков является неотъемлемой частью эффективного
управления финансами, позволяющего избежать бессмысленной растраты
денег на бесперспективные проекты повышенной опасности. Гораздо
выгоднее сделать инвестиции в бизнес менее прибыльный, но более
надежный и основанный на долгосрочных проектах.
2. Общая характеристика и существенные условия основных технологий
инвестирования в бизнес
Инвестирование в бизнес осуществляется с помощью разнообразных
инвестиционных технологий, наиболее распространенными из которых
являются:
- девелопмент;
- паевые инвестиционные фонды недвижимости;
- лизинг объектов недвижимости.
Девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с
реконструкцией или изменением существующего здания или земельного
участка,
приводящая
к
увеличению
их
стоимости.
В
принципе,
девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и
ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену
продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.
Девелопмент
–
означает
развитие
недвижимости,
т.е.
проведение
строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом,
ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.
Паевые
инвестиционные
фонды
недвижимости.
Для
физических
лиц,
располагающих финансовыми средствами, существуют закрытые паевые
инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
ПИФ — это имущественный комплекс без образования юридического лица,
состоящий
из
управляющей
имущества,
компании
переданного
учредителем
в
доверительное
(учредителями)
управление
доверительного
управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в
праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией. В этом состоит
принципиальное отличие данной формы от векселя или облигации.
Механизм действия ЗПИФН заключается в том, что пайщики приобретают у
управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая
компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в
сфере недвижимости (разработку проект строительство, приобретение
объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении
финансового года управляют компания определяет размер дохода, который
принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей
стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является
ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по
рыночной стоимости.
Доход фонда формируется за счет двух составляющих — общего роста
рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе
постройки дома.
Формирование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
является на сегодняшний день одним из наиболее перспективных направлений
развития рынка коллективных инвестиций в России. Более того, ПИФы
недвижимости интересны как самим застройщикам, так и инвесторам.
Плюсы для строителей:
• привлечение
дополнительного
финансирования
под
проекты
строительства. Так как они являются объединением средств многих
инвесторов, то этот инструмент позволяет выйти на рынок даже некрупным
(по меркам рынка недвижимости) инвесторам, готовым размещать суммы
от $100 тыс.;
• альтернатива многочисленным программам ипотечного кредитования.
Плюсы для инвесторов:
возможность повысить уровень прозрачности своих инвестиций, так как
рынок ЗПИФН недвижимости является самым отрегулированным видом
инвестиций в России. На этом рынке реализован двухуровневый механизм
контроля:
над
деятельностью
управлению
имуществом
специализированным депозитарие с одной стороны, и ФСФР1 — с другой;
возможность минимизировать налоговые выплаты, так как ЗПИФ не является
налогоплательщиком, следовательно, и недвижимость, входящая в фонд,
1
Федеральная служба по фондовым рынкам.
не облагается налогом на имущество ЗПИФН, не является также и
плательщиком налога на добавленную стоимость, а инвестиционный доход
пайщика облагается налогом на доходы и только при распределении
прибыли. Таким образом, в случае направления полученного дохода на
финансирование новых проектов пайщик экономит на отложенном
моменте налогообложения прибыли;
возможность упростить переход прав собственности на недвижимость. По
договору купли-продажи продавец продает не недвижимость, а ценные
бумаги (инвестиционные паи), удостоверяющие право собственности на это
имущество. Таким образом, срок перерегистрации ограничивается тремя
рабочими днями, а сам платеж не содержит в себе НДС.
Резюме по теме:
Инвестиции — связанное с риском размещение капитала с целью получения
дохода. От кредитов инвестиции отличаются именно наличием риска кредит необходимо возвращать независимо от успешности бизнеса,
инвестиции возвращаются и приносят доход только при размещении в
прибыльные проекты.
Для привлечения инвестиций предприятие должно:
• Иметь хорошо отработанный и перспективный план деятельности на
будущее. Инвесторы хотят быть уверены, что их вклады принесут в
дальнейшем прибыль.
• Иметь хорошую репутацию в обществе. Инвестируя в теневое
предприятие, инвесторы рискуют остаться без прибыли, поэтому выбирают
только те предприятия, которые вызывают доверие.
• Вести открытую, то есть прозрачную деятельность. Для этого необходимы
бухгалтерская отчётность и работа со СМИ.
Одна из важнейших задач любого инвестора – добавление стоимости к
сделанной инвестиции . Чтобы добиться этого, они принимают самое
активное участие в управлении компанией после инвестирования.
Естественно, руководителям компании нужно непременно учитывать это
обстоятельство
при
выработке
постинвестиционной
стратегии
сотрудничества. Цель этой стратегии – найти средства для уменьшения
рисков в бизнесе. У инвестора должны быть возможности стать активным
участником бизнес-процесса, а не сторонним наблюдателем, покорно
ожидающим, что же станет с его инвестициями.
История российского бизнеса знает примеры, когда компании становились
успешными, не прибегая при этом к внешнему финансированию, а лишь
используя финансовые ресурсы самой компании и ее владельцев. В
большинстве же случаев для достижения успеха в бизнесе необходимо
использовать инструменты внешнего финансирования.
Вопросы для самопроверки:
1. Верно ли утверждение, что девелопер – это участник рынка
недвижимости, занимающийся только продажей готовых объектов?
2. Можно
ли
считать
инвестиционным
проектом
приобретение
готового бизнеса?
3. Верно ли утверждение, что институциональные инвесторы вкладывают
в бизнес только те средства, которыми управляют по поручению
собственников этих средств?
4. Кто может выступить в качестве инвестора, если осуществляется новое
строительство объектов, приносящих доход?
5. Кто является инвестором,
финансируется
если
строительство нового объекта
целиком за счет средств, полученных от выпуска
целевых ценных бумаг, осуществленного будущим собственником
объекта?
Список литературы
Основная
1. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред.
В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.510 с.
2. Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков А.П. Оценка стоимости
предприятия (бизнеса): учебник для бакалавров. — М. : Юрайт, 2012.
3. Чеботарев,
Николай
Федорович.
Оценка
стоимости
предприятия
(бизнеса): учебник / Н. Ф. Чеботарев. — М. : Дашков и К, 2009. — 253 с.
Дополнительная литература
4. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управление
инвестиционной
привлекательностью
компании:
учеб.
пособие
/Н.А.Казакова.- М.: Финансы и статистика: ИНФРА, 2009.- 238 с.
5. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Стоимость компании: оценка и
управление: пер. с англ. – 3-е изд. М.: Олимп-бизнес, 2007.- 554 с.
6. Мерсер З. К., Хармс Т.У. Интегрированная теория оценки бизнеса: пер. с
англ., 2-е изд. - М.: Маросейка, 2008.- 282 с.