ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЕЕ РОЛЬ В

Ñàâèíà À.Ì.
Îðåíáóðãñêèé ãîñóäàðñòâåííûé óíèâåðñèòåò
ÎÖÅÍÊÀ ÑÒÎÈÌÎÑÒÈ ÇÅÌÅËÜÍÛÕ ÐÅÑÓÐÑÎÂ
È ÅÅ ÐÎËÜ Â ÔÎÐÌÈÐÎÂÀÍÈÈ ÐÛÍÊÀ ÇÅÌËÈ Â ÐÅÃÈÎÍÅ
 ñòàòüå ðàññìîòðåíû âîïðîñû êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ ïðè ôîðìèðîâàíèè ðûíêà
çåìëè â ðåãèîíå. Ïðîâåäåí àíàëèç äåéñòâóþùåé è ïðåäëàãàåìîé ñèñòåìû çåìåëüíûõ ïëàòåæåé, à òàêæå
ïðîâåäåí ðàñ÷åò ñðåäíåé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà íà ïðèìåðå ã. Îðåíáóðãà.
Ñóùåñòâåííóþ ðîëü â óñêîðåíèè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîãî ðàçâèòèÿ ðåãèîíà èãðàåò
àäåêâàòíîå ôîðìèðîâàíèå êðèòåðèåâ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ çåìåëüíîé ïîëèòèêè, âûÿâëåíèå
çåìëåïîëüçîâàòåëåé, îïðåäåëåíèå è ðåãóëÿðíàÿ
êîððåêòèðîâêà óðîâíÿ çåìåëüíûõ ïëàòåæåé â
ðàìêàõ ïðîâîäèìîé çåìåëüíîé ïîëèòèêè. Âñå
ýòî òðåáóåò àäåêâàòíîãî èíôîðìàöèîííîãî
îáåñïå÷åíèÿ è íåïðåðûâíîãî àíàëèçà âîçìîæíûõ ïîñëåäñòâèé óïðàâëåí÷åñêèõ ðåøåíèé ñ
ïîìîùüþ ñîâðåìåííûõ èíôîðìàöèîííûõ ñèñòåì, â ÷àñòíîñòè çåìåëüíîãî êàäàñòðà. Ãîñóäàðñòâåííûé çåìåëüíûé êàäàñòð ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç
âàæíåéøèõ ìåõàíèçìîâ ðåãóëèðîâàíèÿ çåìåëüíûõ îòíîøåíèé è ðàçâèòèÿ ðåãèîíîâ Ðîññèè íà
ñîâðåìåííîì ýòàïå.
Ãîñóäàðñòâåííûé çåìåëüíûé êàäàñòð (ÃÇÊ) –
ýòî åäèíàÿ ãîñóäàðñòâåííàÿ èíôîðìàöèîííàÿ ñèñòåìà, ñîäåðæàùàÿ ñîâîêóïíîñòü äîêóìåíòîâ è
ñâåäåíèé î ïðàâîâîì ðåæèìå çåìåëü, èõ ðàñïðåäåëåíèè ïî êàòåãîðèÿì, ñîáñòâåííèêàì çåìåëü,
çåìëåâëàäåëüöàì, àðåíäàòîðàì è äðóãèì äåðæàòåëÿì ïðàâ, î âèäàõ èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü, èõ êà÷åñòâå è ýêîíîìè÷åñêîé öåííîñòè. Âåäåíèå ÃÇÊ â
Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè âêëþ÷àåò ýòàïû ôîðìèðîâàíèÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ãîñóäàðñòâåííîãî
ó÷åòà çåìåëü, èõ êà÷åñòâåííîé îöåíêè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà çåìëþ.
Çåìåëüíî-êàäàñòðîâàÿ èíôîðìàöèÿ èìååò
ðàçëè÷íîå íàçíà÷åíèå è óðîâåíü ãåíåðàëèçàöèè
ïðè ðåøåíèè çàäà÷ óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûìè ðåñóðñàìè. Êëàññèôèêàöèÿ çàäà÷ â çàâèñèìîñòè
îò óðîâíÿ ðåãóëèðîâàíèÿ çåìåëüíûõ îòíîøåíèé
ïðåäñòàâëåíà â òàáëèöå 1.
Êëàññèôèêàöèÿ çàäà÷ ïîçâîëÿåò ñäåëàòü
âûâîä, ÷òî ïðè ðåøåíèè çàäà÷ ðåãóëèðîâàíèÿ
çåìåëüíûõ îòíîøåíèé òî÷íîñòü çåìåëüíî-êàäàñòðîâîé èíôîðìàöèè ñíèæàåòñÿ îò ïåðâîãî
óðîâíÿ ê òðåòüåìó, à åå ñîäåðæàíèå, íàîáîðîò,
ðàñøèðÿåòñÿ.
Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî â ÐÔ ñîâåðøàþòñÿ
ñäåëêè ñ çåìëåé è èõ ÷èñëî ïîñòåïåííî óâåëè÷èâàåòñÿ, ýòè äàííûå ïîêà òðóäíî èñïîëüçîâàòü äëÿ öåëåé îöåíêè çåìëè è íàëîãîîáëîæåíèÿ. Ëèøü â íåñêîëüêèõ ñóáúåêòàõ Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè äëÿ íåêîòîðûõ âèäîâ èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü, ïî êîòîðûì îñóùåñòâëÿåòñÿ îáîðîò, íîðìàòèâíàÿ öåíà çåìëè îïðåäåëÿåòñÿ ñ
ó÷åòîì äàííûõ çåìåëüíîãî ðûíêà, ïî îñòàëüíûì âèäàì èñ÷èñëÿåòñÿ íà îñíîâå ìíîãîêðàòíî èíäåêñèðîâàâøèõñÿ ñòàâîê çåìåëüíîãî íàëîãà. Ïðè ýòîì â ñèëó òîãî, ÷òî â íàñòîÿùåå
âðåìÿ íà òåððèòîðèè ñòðàíû èñïîëüçóþòñÿ
ðàçëè÷íûå ìåòîäè÷åñêèå ïîäõîäû îïðåäåëåíèÿ
íîðìàòèâíîé öåíû çåìëè, íåâîçìîæíî ãîâîðèòü î ñîïîñòàâèìîñòè ýòèõ äàííûõ ïî òåððèòîðèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ÷òî îòðèöàòåëüíî âëèÿåò íà ñîáèðàåìîñòü çåìåëüíûõ ïëàòåæåé è ìîæåò ïðèâîäèòü ê ðîñòó ñîöèàëüíîé íàïðÿæåííîñòè.
Òàáëèöà 1. Íàçíà÷åíèå çåìåëüíî-êàäàñòðîâîé èíôîðìàöèè ïðè ðåøåíèè çàäà÷ óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûìè ðåñóðñàìè
Îðãàíèçàöèè,
âûïîëíÿþùèå
ðåøåíèå çàäà÷
Ïðîåêòíûå,
Ïðîåêòíîïîäðÿäíûå,
ýêîíîìè÷åêèå
ñóáïîäðÿäíûå
Àäìèíèñòðàòèâíî- Îðãàíû
ìåñòíîãî
óïðàâëåí÷åñêèå
ñàìîóïðàâëåíèÿ
Ñîöèàëüíîýêîëîãè÷åñêèå
Îðãàíû
Ýêîíîìè÷åñêèå
ðåãèîíàëüíîãî
ñòðàòåãè÷åñêîãî
óïðàâëåíèÿ
ïëàíèðîâàíèÿ
Çàäà÷è
Îïåðàòèâíûå
Òàêòè÷åñêèå
Ñòðàòåãè÷åñêèå
96
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
Ïîòðåáíîñòü â çåìåëüíî-êàäàñòðîâîé èíôîðìàöèè
Ïîäðîáíàÿ çåìåëüíîêàäàñòðîâàÿ èíôîðìàöèÿ, â òîì ÷èñëå
îïåðàòèâíàÿ ñ âûñîêîé ñòåïåíüþ òî÷íîñòè
Ãåíåðàëèçîâàííàÿ è ïîäðîáíàÿ èíôîðìàöèÿ ïî þðèäè÷åñêîìó
îáåñïå÷åíèþ çåìåëüíûõ îòíîøåíèé, ôèíàíñîâîãî óïðàâëåíèÿ
è êîíòðîëÿ
Ãåíåðàëèçîâàííàÿ è ÷àñòè÷íî ïîäðîáíàÿ èíôîðìàöèÿ ïî
îáåñïå÷åíèþ ñîöèàëüíûõ è ýêîëîãè÷åñêèõ ïðîãðàìì
Ãåíåðàëèçîâàííàÿ èíôîðìàöèÿ, ïîçâîëÿþùàÿ ïðèíèìàòü
ñòðàòåãè÷åñêèå ðåøåíèÿ ïî èííîâàöèîííîé è íàëîãîâîé
ïîëèòèêå, ýêîëîãèè è çàùèòå îêðóæàþùåé ñðåäû
Ñàâèíà À.Ì.
Îöåíêà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ è åå ðîëü â ôîðìèðîâàíèè ðûíêà çåìëè...
 ýòèõ óñëîâèÿõ îñîáóþ îáùåñòâåííóþ çíà÷èìîñòü ïðèîáðåòàþò ðàáîòû, ïðîâîäÿùèåñÿ
Ôåäåðàëüíîé ñëóæáîé çåìåëüíîãî êàäàñòðà
Ðîññèè ïî ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå çåìåëü, â õîäå êîòîðûõ îïðåäåëÿåòñÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ. Ïðè ýòîì
êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü ÿâëÿåòñÿ ðàñ÷åòíîé âåëè÷èíîé, îòðàæàþùåé ïðåäñòàâëåíèÿ î ïîëåçíîñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïðè ñóùåñòâóþùåì
åãî èñïîëüçîâàíèè.
Ïðîâåäåíèå ðàáîò ïî ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå çåìåëü ïîçâîëèò ñîçäàòü ìåõàíèçìû, îáåñïå÷èâàþùèå ïðîâåäåíèå ðàöèîíàëüíîé íàëîãîâîé è èíâåñòèöèîííîé ïîëèòèêè, ïîâûñèòü ýôôåêòèâíîñòü óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûìè ðåñóðñàìè, âîâëå÷ü çåìëþ â õîçÿéñòâåííî-ýêîíîìè÷åñêèé îáîðîò è, òàêèì îáðàçîì, äîáèòüñÿ óâåëè÷åíèÿ äîõîäíîé ÷àñòè áþäæåòîâ âñåõ óðîâíåé. Èñõîäÿ èç òîãî, ÷òî ãîñóäàðñòâåííàÿ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà çåìåëü îñíîâûâàåòñÿ íà êëàññèôèêàöèè çåìåëü ïî öåëåâîìó íàçíà÷åíèþ è âèäàì ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ, äëÿ îïðåäåëåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü ðàçëè÷íûõ êàòåãîðèé èñïîëüçóþòñÿ è ðàçëè÷íûå ìåòîäè÷åñêèå ïîäõîäû, êîòîðûå îáåñïå÷àò ïðîçðà÷íîñòü ñèñòåìû íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìëè íà âñåé òåððèòîðèè ñòðàíû.
Îöåíêà çåìåëü ãîðîäñêèõ è ñåëüñêèõ ïîñåëåíèé, ñàäîâîä÷åñêèõ, îãîðîäíè÷åñêèõ îáúåäèíåíèé îñóùåñòâëÿåòñÿ íà îñíîâàíèè ñòàòèñòè÷åñêîãî àíàëèçà ðûíî÷íûõ öåí è èíîé èíôîðìàöèè îá îáúåêòàõ íåäâèæèìîñòè, à òàêæå èíûõ
ìåòîäîâ îöåíêè íåäâèæèìîñòè.
Ãîñóäàðñòâåííàÿ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé âíå ÷åðòû ãîðîäñêèõ
è ñåëüñêèõ ïîñåëåíèé è çåìåëü ëåñíîãî ôîíäà
îñóùåñòâëÿåòñÿ íà îñíîâå êàïèòàëèçàöèè ðàñ÷åòíîãî ðåíòíîãî äîõîäà. Ïðè ýòîì ðàñ÷åòíûé
ðåíòíûé äîõîä âû÷èñëÿåòñÿ êàê ñóììà äèôôåðåíöèàëüíîãî è àáñîëþòíîãî ðåíòíîãî äîõîäà,
ãäå äèôôåðåíöèàëüíûé ðåíòíûé äîõîä – ýòî äîïîëíèòåëüíûé (ñâåðõíîðìàòèâíûé) äîõîä, îáðàçóþùèéñÿ íà çåìëÿõ îòíîñèòåëüíî ëó÷øåãî
êà÷åñòâà è ìåñòîïîëîæåíèÿ, à àáñîëþòíûé ðåíòíûé äîõîä ÿâëÿåòñÿ ìèíèìàëüíûì äîõîäîì,
óñòàíàâëèâàåìûì â åäèíîì ðàçìåðå íà 1 ãåêòàðå ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé, íåçàâèñèìî îò
èõ êà÷åñòâà è ìåñòîïîëîæåíèÿ äëÿ âñåõ ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Àáñîëþòíûé ðåíòíûé äîõîä ðàâåí 1% ñòîèìîñòè âàëîâîé ïðîäóêöèè, ïîëó÷àåìîé â ñðåäíåì ïî Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè îò 1 ãà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé. Êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü åäèíèöû ïëîùà-
äè îáúåêòà êàäàñòðîâîé îöåíêè äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé îïðåäåëÿåòñÿ óìíîæåíèåì
ðàñ÷åòíîãî ðåíòíîãî äîõîäà ñ 1 ãà îöåíèâàåìîãî îáúåêòà íà ñðîê êàïèòàëèçàöèè, ïðèíÿòûé
ðàâíûì 33 ãîäàì.
Ãîñóäàðñòâåííàÿ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà èíûõ
êàòåãîðèé çåìåëü âíå ÷åðòû ãîðîäñêèõ è ñåëüñêèõ ïîñåëåíèé îñóùåñòâëÿåòñÿ íà îñíîâå êàïèòàëèçàöèè ðàñ÷åòíîãî ðåíòíîãî äîõîäà èëè èñõîäÿ èç çàòðàò, íåîáõîäèìûõ äëÿ âîñïðîèçâîäñòâà è ñîõðàíåíèÿ öåííîñòè èõ ïðèðîäíîãî ïîòåíöèàëà.
Ïðè èñ÷èñëåíèè çåìåëüíîãî íàëîãà â êà÷åñòâå íàëîãîâîé áàçû áóäåò èñïîëüçîâàòüñÿ
êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü îáúåêòà íàëîãîîáëîæåíèÿ, ãäå îáúåêòîì íàëîãîîáëîæåíèÿ ÿâëÿåòñÿ
çåìåëüíûé ó÷àñòîê. Ïðè ýòîì ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà äîëæíû áóäóò óñòàíàâëèâàòüñÿ
ïðåäñòàâèòåëüíûì îðãàíîì ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ â ïðåäåëàõ îò 0,1% äî 2% îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, â îòëè÷èå îò äåéñòâóþùåé íà ñåãîäíÿøíèé ìîìåíò
äèôôåðåíöèðîâàííîé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà, óñòàíàâëèâàåìîé ôåäåðàëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì (òàáë. 2).
Ôîðìèðîâàíèå ðûíêà çåìëè, ïðàâèëüíûé
ó÷åò ñòîèìîñòè çåìëè, àäåêâàòíàÿ çåìåëüíàÿ
öåíîâàÿ è íàëîãîâàÿ ïîëèòèêà è åå ïîëíîöåííîå èíôîðìàöèîííîå îáåñïå÷åíèå çà ñ÷åò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïîçâîëÿò ñóùåñòâåííî ïîâëèÿòü íà ýêîíîìè÷åñêóþ ïîëèòèêó ðåãèîíà.
Ïëàòíîå çåìëåïîëüçîâàíèå è ðåãóëèðîâàíèå ïðèíöèïîâ íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìåëü, ðàçâèòèå çåìåëüíîãî ðûíêà, ó÷àñòíèêàìè êîòîðîãî ÿâëÿþòñÿ ãîñóäàðñòâî, ìóíèöèïàëüíûå îáðàçîâàíèÿ, ãðàæäàíå è þðèäè÷åñêèå ëèöà, òðåáóþò ñîçäàíèÿ ñîâðåìåííîé ñèñòåìû îöåíêè
çåìåëü.
Çåìåëüíûé íàëîã èìååò ðÿä ïðåèìóùåñòâ
ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè íàëîãàìè, áëàãîäàðÿ
òîìó, ÷òî îáúåêòîì íàëîãîîáëîæåíèÿ ÿâëÿåòñÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê ñ îïèñàííûìè â çåìåëüíîì êàäàñòðå ãðàíèöàìè, ýêîíîìè÷åñêèìè è
êà÷åñòâåííûìè õàðàêòåðèñòèêàìè, à òàêæå èçâåñòåí åãî ïðàâîîáëàäàòåëü, îò íåãî íåâîçìîæíî ñêðûòüñÿ. Äèíàìèêà ïîñòóïëåíèÿ ñáîðà çåìåëüíûõ ïëàòåæåé, ñîñòîÿùèõ èç çåìåëüíîãî
íàëîãà è àðåíäíîé ïëàòû, ïîêàçûâàåò, ÷òî îíè
ïîñòåïåííî ðàñòóò è ÿâëÿþòñÿ íàäåæíûì èñòî÷íèêîì ïîñòóïëåíèÿ áþäæåòíûõ ñðåäñòâ êàê
äëÿ ôåäåðàëüíîãî áþäæåòà, òàê è äëÿ áþäæåòîâ ñóáúåêòîâ ôåäåðàöèè è ìóíèöèïàëüíûõ îáðàçîâàíèé.
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
97
Ýêîíîìèêà è óïðàâëåíèå
 2000 ãîäó Ôåäåðàëüíîé ñëóæáîé çåìåëüíîãî êàäàñòðà Ðîññèè ïðåäïðèíÿò ðÿä ïðàêòè÷åñêèõ ïîäãîòîâèòåëüíûõ øàãîâ ïî ââåäåíèþ
çåìåëüíîãî íàëîãà, èñ÷èñëÿåìîãî íà îñíîâå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Íà îñíîâå ðàçðàáîòàííîé
è óòâåðæäåííîé ìåòîäèêè áûë ïðîâåäåí ïåðâûé
ýòàï ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé, â õîäå êîòîðîãî áûëè
îïðåäåëåíû ñðåäíèå êàäàñòðîâûå ñòîèìîñòè äëÿ
ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Â ðåçóëüòàòå
ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé ñðåäíÿÿ äëÿ Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè ñòîèìîñòü îäíîãî ãåêòàðà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé îïðåäåëåíà íà óðîâíå 11
400 ðóá. Ïðè ýòîì íàèáîëüøàÿ ñòîèìîñòü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé îïðåäåëåíà â Êðàñíîäàðñêîì êðàå, ãäå îíà ñîñòàâèëà 43 560 ðóá./ãà.
Äëÿ ñðàâíåíèÿ â Îðåíáóðãñêîé îáëàñòè êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
íàçíà÷åíèÿ â ñðåäíåì ñîñòàâèëà 7490 ðóá./ ãà, â
ãîðîäå Îðåíáóðãå – 9204 ðóá./ ãà.
 2000 ãîäó Ôåäåðàëüíîé ñëóæáîé çåìåëüíîãî êàäàñòðà Ðîññèè òàêæå áûëè íà÷àòû ðàáîòû ïî ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå
çåìåëü â ÷åðòå ïîñåëåíèé. Çåìëè ïîñåëåíèé ñîñòàâëÿþò ëèøü 1,1% òåððèòîðèè Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè, îäíàêî íà íèõ ôîðìèðóåòñÿ 85%
âñåõ ñîáèðàåìûõ çåìåëüíûõ ïëàòåæåé.
Ðàçðàáîòàííàÿ ìåòîäèêà ïîçâîëÿåò ó÷èòûâàòü 14 âèäîâ ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ
çåìåëü, ñðåäè êîòîðûõ:
1) çåìëè ïîä æèëûìè äîìàìè;
2) çåìëè ïîä äîìàìè èíäèâèäóàëüíîé æèëîé çàñòðîéêè;
3) çåìëè äà÷íûõ è ñàäîâîä÷åñêèõ îáúåäèíåíèé ãðàæäàí;
4) çåìëè ãàðàæåé è àâòîñòîÿíîê;
5) çåìëè ïîä îáúåêòàìè òîðãîâëè è îáùåñòâåííîãî ïèòàíèÿ;
6) çåìëè ó÷ðåæäåíèé è îðãàíèçàöèé íàðîäíîãî îáðàçîâàíèÿ;
7) çåìëè ïîä ïðîìûøëåííûìè îáúåêòàìè;
8) çåìëè ïîä àäìèíèñòðàòèâíî-óïðàâëåí÷åñêèìè è îáùåñòâåííûìè îáúåêòàìè;
9) çåìëè ïîä âîåííûìè îáúåêòàìè;
10) çåìëè ðåêðåàöèè;
11) çåìëè ïîä ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûìè óãîäüÿìè;
12) çåìëè ïîä ëåñàìè;
13) çåìëè ïîä âîäíûìè îáúåêòàìè;
14) ïðî÷èå çåìëè, ðåçåðâ.
Ïî êàæäîìó èç 14 âèäîâ ôóíêöèîíàëüíîãî
èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü ïî êàäàñòðîâûì êâàðòà-
98
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
ëàì îïðåäåëÿþòñÿ êàäàñòðîâûå ñòîèìîñòè. Â
ðåçóëüòàòå äëÿ êàæäîãî íàñåëåííîãî ïóíêòà
ñîçäàåòñÿ íàáîð èç 14 êàðò êàäàñòðîâîé îöåíêè, íà îñíîâàíèè êîòîðûõ ìîæíî ïðèíèìàòü
ðåøåíèÿ î ñòèìóëèðîâàíèè ðàçâèòèÿ íàèáîëåå
ýôôåêòèâíûõ âèäîâ èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü â
êîíêðåòíûõ êàäàñòðîâûõ êâàðòàëàõ.
 ãîðîäå Îðåíáóðãå äî 2003 ãîäà èñïîëüçîâàëîñü òåððèòîðèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîå çîíèðîâàíèå äëÿ öåëåé íàëîãîîáëîæåíèÿ è âçèìàíèÿ
ïëàòû çà àðåíäó çåìåëü ãîðîäà. Òàêàÿ ñèñòåìà
óæå íå óäîâëåòâîðÿåò ïîòðåáíîñòè èçìåíÿþùèõñÿ çåìåëüíûõ îòíîøåíèé â ãîðîäå. Ýòî
îáóñëîâëåíî ìíîæåñòâîì ïðè÷èí.
Âî-ïåðâûõ, íàëè÷èå áîëüøîé ïðîòÿæåííîñòè îöåíî÷íûõ çîí è âûçâàííûå ýòèì ðåçêèå
ïåðåïàäû ñòàâîê íà ãðàíèöàõ çîí. Íàïðèìåð,
íà ãðàíèöàõ ìåæäó 5 è 10 çîíàìè ãðàäîñòðîèÒàáëèöà 2. Ñðàâíèòåëüíûé àíàëèç äåéñòâóþùåé
è ïðåäëàãàåìîé ñèñòåìû çåìåëüíûõ ïëàòåæåé
Äåéñòâóþùàÿ ñèñòåìà
Ïðåäëàãàåìàÿ ñèñòåìà
çåìåëüíûõ ïëàòåæåé
çåìåëüíûõ ïëàòåæåé
Çàêîíîäàòåëüíîå çàêðåïëåíèå ñòàâîê çåìåëüíîãî íàëîãà
Çàêîí ÐÑÔÑÐ «Î ïëàòå çà
Íàëîãîâûé êîäåêñ ÐÔ
çåìëþ»
Ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà
Óñòàíàâëèâàåìàÿ
Óñòàíàâëèâàåìàÿ
ôåäåðàëüíûì
ïðåäñòàâèòåëüíûìè
çàêîíîäàòåëüñòâîì
îðãàíàìè âëàñòè
äèôôåðåíöèðîìóíèöèïàëüíîãî
âàííàÿ ñòàâêà çåìåëüíîãî
îáðàçîâàíèÿ â ïðåäåëàõ
íàëîãà, åæåãîäíî
0,1%-2% îò êàäàñòðîâîé
èíäåêñèðóåìàÿ
ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà
Íàëîãîîáëàãàåìàÿ áàçà
Ñòàáèëüíûå ïëàòåæè çà
Íà îñíîâå êàäàñòðîâîé
åäèíèöó çåìåëüíîé
ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî
ïëîùàäè â ðàñ÷åòå íà ãîä
ó÷àñòêà
Ïîñòóïëåíèÿ çåìåëüíûõ ïëàòåæåé â áþäæåò
Ðåãèîíàëüíûé
Ìóíèöèïàëüíûé
áþäæåò – 50%,
áþäæåò – 100%
Ìóíèöèïàëüíûé
áþäæåò – 50%
Ïîðÿäîê óñòàíîâëåíèÿ àðåíäíîé ïëàòû çà çåìëþ
Áàçîâûå ðàçìåðû àðåíäíîé Àðåíäíàÿ ïëàòà,
ïëàòû íà îñíîâå
óñòàíàâëèâàåìàÿ íà
çåìåëüíîãî íàëîãà,
îñíîâå êàäàñòðîâîé
óñòàíàâëèâàåìûå â
ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî
çàâèñèìîñòè îò êàòåãîðèè
ó÷àñòêà ïî âèäàì
àðåíäàòîðîâ è
ôóíêöèîíàëüíîãî
ýêîíîìè÷åñêîãî
èñïîëüçîâàíèÿ çåìëè
çîíèðîâàíèÿ ãîðîäà
Çîíèðîâàíèå ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ
äëÿ ðàñ÷åòà àðåíäíîé ïëàòû
ÒåððèòîðèàëüíîÇîíèðîâàíèå ïî
ýêîíîìè÷åñêîå
êàäàñòðîâûì êâàðòàëàì íà
çîíèðîâàíèå
îñíîâå áëèçîñòè óäåëüíûõ
ïîêàçàòåëåé êàäàñòðîâîé
ñòîèìîñòè
Ñàâèíà À.Ì.
Îöåíêà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ è åå ðîëü â ôîðìèðîâàíèè ðûíêà çåìëè...
òåëüíîé öåííîñòè íàáëþäàåòñÿ ðàçíèöà äèôôåðåíöèðîâàííûõ ñòàâîê çåìåëüíîãî íàëîãà â 4,3
ðàçà. Òàê â 5 çîíå, â êîòîðóþ âõîäÿò óë. Àëòàéñêàÿ, ïð-ò Ãàãàðèíà è ðÿä äðóãèõ, ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà ñîñòàâëÿëà â 2003 ãîäó 25,66 ðóá.
çà êâ. ì; â òî âðåìÿ êàê â 10 çîíå, â êîòîðóþ
îòíîñÿòñÿ ïîñ. èì. Êóéáûøåâà, ïîñ. Ðîñòîøè,
ñòàâêà ñîñòàâëÿåò 5,98 ðóá. çà êâ. ì.
Âî-âòîðûõ, íàëè÷èå â îäíîé çîíå êàê âûñîêîäîõîäíûõ ñ êîììåð÷åñêîé òî÷êè çðåíèÿ è
ïðèâëåêàòåëüíûõ äëÿ ïðîæèâàíèÿ òåððèòîðèé,
òàê è òåððèòîðèé ìàëîïðèâëåêàòåëüíûõ äëÿ
èíâåñòîðîâ è ïðîæèâàíèÿ.
Â-òðåòüèõ, çàíèæåííîñòü ñòàâîê ïî ðÿäó
îáúåêòîâ â ïåðèôåðèéíîé ÷àñòè è èõ çàâûøåííîñòü â öåíòðå ãîðîäà. Íàãëÿäíûé ïðèìåð òîìó
– ïîñ. Ðîñòîøè – îäèí èç äèíàìè÷íî ðàçâèâàþùèõñÿ ðàéîíîâ ãîðîäà, ñ ðàçâèòîé èíôðàñòðóêòóðîé, â 2003 ãîäó èìåë ñàìûé ìàëåíüêèé êîýôôèöèåíò äèôôåðåíöèðîâàííîé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà, ðàâíûé 5,98 ðóá. çà êâ. ì.
Â-÷åòâåðòûõ, íåäîñòàòî÷íî îáîñíîâàíî
ðàñïðåäåëåíèå ñòàâîê ñðåäè ðàçëè÷íûõ êàòåãîðèé çåìëåïîëüçîâàòåëåé. Òàê, ñîãëàñíî ðàñïîðÿæåíèþ ãëàâû ãîðîäà Îðåíáóðãà «Îá óòâåðæäåíèè êîýôôèöèåíòîâ ïî êàòåãîðèÿì àðåíäàòîðîâ äëÿ ðàñ÷åòà àðåíäíîé ïëàòû çà çåìëþ»
îò 10.02.2003 ¹430-ð êîýôôèöèåíò äëÿ íåôòåäîáûâàþùåé è íåôòåïåðåðàáàòûâàþùåé ïðîìûøëåííîñòè òåïåðü ñîñòàâëÿåò îò 2 äî 5 â çàâèñèìîñòè îò ïëîùàäè çàíèìàåìîãî ó÷àñòêà,
ðàíåå äî 2003 ãîäà êîýôôèöèåíòû ñîñòàâëÿëè
25 è 40. Ñ ÷åì ñâÿçàíî òàêîå ðåçêîå ñíèæåíèå
ñòàâîê â îäíîé èç ñàìîé âûñîêîäîõîäíîé îòðàñëè, íå ïîíÿòíî.
Äëÿ ðåøåíèÿ âñåõ ýòèõ ïðîáëåì è íåîáõîäèìî èñïîëüçîâàòü ñòîèìîñòíóþ îöåíêó çåìåëü,
êîòîðàÿ ïîäðàçäåëÿåòñÿ íà ìàññîâóþ è èíäèâèäóàëüíóþ.
Êàäàñòðîâàÿ îöåíêà çåìåëü ïðåäñòàâëÿåò
ñîáîé ìàññîâóþ ñèñòåìàòè÷åñêóþ îöåíêó çåìåëü ïî ñîñòîÿíèþ íà îïðåäåëåííóþ äàòó ñ èñïîëüçîâàíèåì ñòàíäàðòíûõ ïðîöåäóð è ñòàòèñòè÷åñêîãî àíàëèçà, â òî âðåìÿ êàê ïðè èíäèâèäóàëüíîé îöåíêå îïðåäåëÿåòñÿ ñòîèìîñòü îòäåëüíîãî îáúåêòà.
Àëãîðèòì ïðîâåäåíèÿ äâóõ âèäîâ îöåíêè
ñõîæèé, íî àíàëèç ðûíêà, ðàñ÷åò ñòîèìîñòè è
êîíòðîëü êà÷åñòâà îöåíêè îñóùåñòâëÿþòñÿ ïîðàçíîìó. Öåëüþ êàäàñòðîâîé îöåíêè ÿâëÿåòñÿ
ñïðàâåäëèâàÿ è ýôôåêòèâíàÿ îöåíêà âñåõ çåìåëü
ãîðîäà â öåëÿõ óñòàíîâëåíèÿ ýêîíîìè÷åñêè îáîñíîâàííûõ ðàçìåðîâ çåìåëüíûõ ïëàòåæåé, âêëþ-
÷àÿ çåìåëüíûé íàëîã íà òåððèòîðèè ãîðîäà.
Èíäèâèäóàëüíàÿ îöåíêà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ
ïðîâîäèòñÿ ïðè ñîâåðøåíèè êîíêðåòíûõ ñäåëîê
êóïëè-ïðîäàæè, çàëîãà, ñäà÷è â àðåíäó, îïåðàöèé â öåëÿõ çàäàíèÿ îðèåíòèðîâ äëÿ îïðåäåëåíèÿ ñòàðòîâîé âåëè÷èíû ïðè ïðîâåäåíèè òîðãîâ.
Êàäàñòðîâàÿ îöåíêà, â îòëè÷èå îò èíäèâèäóàëüíîé, òðåáóåò ðàçðàáîòêè ìîäåëè ðàñ÷åòà
ñòîèìîñòè, ñïîñîáíîé èìèòèðîâàòü ôàêòîðû
ñïðîñà è ïðåäëîæåíèÿ íà áîëüøîé òåððèòîðèè.
 òî æå âðåìÿ ïðè èíäèâèäóàëüíîé îöåíêå äëÿ
êàæäîãî êîíêðåòíîãî ó÷àñòêà ïðîâîäèòñÿ ñâîé
ñïåöèôè÷åñêèé ðûíî÷íûé àíàëèç è ðàññ÷èòûâàåòñÿ íåñêîëüêî îöåíî÷íûõ ìîäåëåé. Ïðè ýòîì
êëèåíòó âûäàåòñÿ îò÷åò îá îöåíêå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çàêëþ÷åíèåì î ñòîèìîñòè.
Êîíòðîëü êà÷åñòâà îöåíêè äëÿ ýòèõ äâóõ
ìåòîäîâ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïðèíöèïèàëüíî ðàçëè÷íûìè ñïîñîáàìè. Ïðè èíäèâèäóàëüíîé
îöåíêå, êîãäà âíèìàíèå ñôîêóñèðîâàíî íà êîíêðåòíîì îáúåêòå, î äîñòîâåðíîñòè îöåíêè ìîæíî ñóäèòü èñõîäÿ èç ãëóáèíû ïðîâåäåííîãî àíàëèçà. Â êàäàñòðîâîé îöåíêå, ÷òîáû èçìåðèòü
òî÷íîñòü è ñòåïåíü íåïðîòèâîðå÷èâîñòè îöåíîê, èñïîëüçóþòñÿ ýêîíîìèêî-ñòàòèñòè÷åñêèå
ìåòîäû.
Êàäàñòðîâàÿ îöåíêà îñóùåñòâëÿåòñÿ â èíòåðåñàõ âñåõ íàëîãîïëàòåëüùèêîâ, êîòîðûå äîëæíû áûòü óáåæäåíû â òîì, ÷òî îöåíêà ïðîâåäåíà ñïðàâåäëèâî, è âñåõ íàëîãîâûõ ñòðóêòóð,
êîòîðûå äîëæíû áûòü óâåðåíû â òîì, ÷òî îïðåäåëåíèå íàëîãîîáëàãàåìîé ñòîèìîñòè âûïîëíåíî â ñîîòâåòñòâèè ñ òðåáîâàíèÿìè çàêîíîäàòåëüñòâà.
Íà îñíîâå íà ðåçóëüòàòîâ ãîñóäàðñòâåííîé
êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîÿâëÿåòñÿ âîçìîæíîñòü èçìåíåíèÿ äåéñòâóþùåãî äåòàëüíîãî òåððèòîðèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîãî çîíèðîâàíèÿ ãîðîäà Îðåíáóðãà ïî êàäàñòðîâûì êâàðòàëàì.
Ïðîâåäåíèå ðàáîò ïî àêòóàëèçàöèè è êîððåêòèðîâêå ðåçóëüòàòîâ êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ãîðîäà Îðåíáóðãà ïðåäïîëàãàåòñÿ ïðîâîäèòü â ñîîòâåòñòâèè ñî ñòàòüåé 66 Çåìåëüíîãî
êîäåêñà ÐÔ íà îñíîâå ñáîðà, îïåðàòèâíîãî îáíîâëåíèÿ è ñòàòèñòè÷åñêîãî àíàëèçà èíôîðìàöèè î ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ
èëè ïðàâ íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ àðåíäû çåìëè, à òàêæå èíîé íåäâèæèìîñòè, â ñëó÷àÿõ, åñëè
ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìëè èëè ïðàâ åå àðåíäû
íå îïðåäåëåíà.
Âìåñòå ñ òåì êàäàñòðîâàÿ îöåíêà â åå ñîâðåìåííîì âèäå íå ðåøàåò âñåãî êîìïëåêñà íàçðåâøèõ ïðîáëåì, òàê êàê íå ó÷èòûâàåò îïðåÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
99
Ýêîíîìèêà è óïðàâëåíèå
äåëåíèå âåëè÷èíû ýêîíîìè÷åñêîãî ïîòåíöèàëà ãîðîäñêèõ çåìåëü ðàçëè÷íîãî íàçíà÷åíèÿ,
ðåàëüíîé èëè ïîòåíöèàëüíîé ïðèáûëè îò èõ
èñïîëüçîâàíèÿ. Çäåñü âàæíî ó÷èòûâàòü, ÷òî ïî
ðÿäó ïðè÷èí, îñîáåííî íà ñòàäèè ñòàíîâëåíèÿ
è ðàçâèòèÿ ðûíî÷íûõ îòíîøåíèé, ñîãëàñîâàíèÿ ìàêðîýêîíîìè÷åñêèõ èíòåðåñîâ ãîðîäà â
öåëîì è èíòåðåñîâ îòäåëüíûõ ïðåäïðèÿòèé è
ãðàæäàí, ýêîíîìè÷åñêèé ïîòåíöèàë ïî îïðåäåëåííûì âèäàì çåìåëü è íåêîòîðûì òåððèòîðèÿì ìîæåò áûòü äëÿ ãîðîäà îòðèöàòåëüíûì.
Òåì âàæíåå ñòàíîâèòñÿ äåòàëüíûé àíàëèç è
ïîèñê ýêîíîìè÷åñêè îáîñíîâàííîãî, þðèäè÷åñêè ðàçðåøåííîãî ðåøåíèÿ äëÿ íàèáîëåå
ýôôåêòèâíîãî óïðàâëåíèÿ è èñïîëüçîâàíèÿ
ãîðîäñêèõ çåìåëü, ïîâûøåíèå îòäà÷è îò ïðîèçâåäåííûõ çàòðàò êàê äëÿ ãîðîäñêîé ýêîíîìèêè â öåëîì, òàê è äëÿ ãðàæäàí, ïðåäïðèÿòèé è îðãàíèçàöèé.
Ïîýòîìó òàêèå ïðîáëåìû, êàê îïòèìèçàöèÿ
âçèìàíèÿ àðåíäíîé ïëàòû, çåìåëüíîãî íàëîãà
è ïëàòû çà ïðàâî àðåíäû èëè ïðîäàæè çåìëè â
ñîáñòâåííîñòü, ïðîäîëæàþò îñòàâàòüñÿ îäíîé
èç îñíîâíûõ çàäà÷ ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè
óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûìè ðåñóðñàìè. Â öåëÿõ
äàëüíåéøåãî ïîâûøåíèÿ ýôôåêòèâíîñòè çåìëåïîëüçîâàíèÿ íåîáõîäèìî ñîâåðøåíñòâîâàíèå
ñèñòåìû ýêîíîìè÷åñêîé îöåíêè çåìåëü.
Îäíàêî â íàñòîÿùåå âðåìÿ íåïîñðåäñòâåííî äëÿ öåëåé íàëîãîîáëîæåíèÿ ðåçóëüòàòû ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè ïðèìåíåíû
áûòü íå ìîãóò, ïîñêîëüêó íå âíåñåíû ñîîòâåòñòâóþùèå èçìåíåíèÿ â Çàêîí ÐÑÔÑÐ «Î ïëàòå
çà çåìëþ». Ýòîò çàêîí áûë ïðèíÿò â 1991 ãîäó
è íå ïðåäóñìàòðèâàåò âîçìîæíîñòè èñïîëüçîâàíèÿ äàííûõ êàäàñòðîâîé îöåíêè äëÿ îïðåäåëåíèÿ ñòàâîê çåìåëüíîãî íàëîãà, à óñòàíàâëèâàåò èõ äèðåêòèâíî äëÿ âñåõ ñóáúåêòîâ ôåäåðàöèè. Ïîýòîìó íàçðåëà íåîáõîäèìîñòü ïðèíÿòèÿ
íîâîãî çàêîíà, êîòîðûé â îñíîâó ïëàòåæåé çà
çåìëþ âêëþ÷àë áû ðåçóëüòàòû êàäàñòðîâîé
îöåíêè çåìåëü.  êà÷åñòâå ðàñ÷åòíîé ñòàâêè äëÿ
ðàçìåðà àðåíäíîé ïëàòû ðàññìàòðèâàþòñÿ
óäåëüíûå ïîêàçàòåëè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
çåìåëü ïî ñîîòâåòñòâóþùåìó âèäó ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ äëÿ êàæäîãî êàäàñòðîâîãî êâàðòàëà.
Òàê êàê ïëàíèðóåòñÿ, ÷òî ê 2006 ãîäó âñå
ðàáîòû ïî ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå çåìåëü áóäóò çàâåðøåíû, òî íàëîãîâûì îðãàíàì íåîáõîäèìî áûòü ãîòîâûìè ê ïåðåõîäó íà
íîâûå ïðèíöèïû íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìëè â çàâèñèìîñòè îò åå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè.
100
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
Ñèñòåìà çåìåëüíîãî êàäàñòðà, äåéñòâóÿ ñîâìåñòíî ñ ñèñòåìîé ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè è ñâÿçàííûå ñ
íèìè óëó÷øåíèÿ, îáåñïå÷èâàåò: ïðàâîîáëàäàòåëåé ãàðàíòèÿìè ïðàâ íà èìóùåñòâî; ñèñòåìó
íàëîãîîáëîæåíèÿ àêòóàëüíûìè ñâåäåíèÿìè îá
îáúåêòàõ íàëîãîîáëîæåíèÿ; ðûíîê íåäâèæèìîñòè îòêðûòîé è äîñòîâåðíîé èíôîðìàöèåé î
çåìåëüíûõ ó÷àñòêàõ è ñâÿçàííûõ ñ íèìè óëó÷øåíèÿõ; ñèñòåìó îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîãî è
ìóíèöèïàëüíîãî óïðàâëåíèÿ èíôîðìàöèåé äëÿ
ôîðìèðîâàíèÿ è ïðîâåäåíèÿ ãîñóäàðñòâåííîé
ïîëèòèêè â ñôåðå çåìëè è íåäâèæèìîñòè, à òàêæå ïëàíèðîâàíèÿ è ðàçâèòèÿ òåððèòîðèé.
Òàêèì îáðàçîì, çåìåëüíûé êàäàñòð áëàãîäàðÿ ñâîèì ôóíêöèÿì ÿâëÿåòñÿ èíôðàñòðóêòóðíîé îñíîâîé ïðèâëå÷åíèÿ ôèíàíñîâûõ ñðåäñòâ
â ýêîíîìèêó, áåç êîòîðîé íåâîçìîæíî ðàçâèòèå ñòðàíû.
 Îðåíáóðãå ãîñóäàðñòâåííàÿ êàäàñòðîâàÿ
îöåíêà çåìåëü ïðîâåäåíà â 2002 ãîäó, â ñòðîãîì
ñîîòâåòñòâèè ñ Ìåòîäèêîé ãîñóäàðñòâåííîé
êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîñåëåíèé, óòâåðæäåííîé ïðèêàçîì Ðîñçåìêàäàñòðà îò
17.10.2002 ãîäà ¹Ï/337.
Îñíîâíîé öåëüþ îöåíêè ãîðîäñêèõ çåìåëü
Îðåíáóðãà ÿâëÿåòñÿ ïðåæäå âñåãî ìàêðîýêîíîìè÷åñêèé àíàëèç ñòðóêòóðû è ðàñïðåäåëåíèÿ
çàòðàò íà ñîçäàíèå è âîñïðîèçâîäñòâî âñåé ñèñòåìû óëó÷øåíèé ãîðîäñêèõ çåìåëü, âêëþ÷àÿ
èíæåíåðíóþ, òðàíñïîðòíóþ, ñîöèàëüíóþ è
èíûå ñîñòàâëÿþùèå èíôðàñòðóêòóðû ãîðîäà â
öåëîì. Åñòåñòâåííî, ïðè ýòîì âàæíà íå òîëüêî îáùàÿ îöåíêà ñòîèìîñòè êàïèòàëèçèðîâàííûõ â çåìåëüíîé íåäâèæèìîñòè çàòðàò èç ðàçëè÷íûõ èñòî÷íèêîâ, è ïðåæäå âñåãî ãîðîäñêîãî áþäæåòà è âíåáþäæåòíûõ ôîíäîâ, íî è åå
äèôôåðåíöèàöèÿ ïî òåððèòîðèè ãîðîäà, çåìëÿì ðàçëè÷íîãî ôóíêöèîíàëüíîãî íàçíà÷åíèÿ,
îïðåäåëåíèå ëîêàëüíûõ áàëàíñîâ çàòðàò è ïîñòóïëåíèé, õàðàêòåðèñòèê ýôôåêòèâíîñòè èñïîëüçîâàíèÿ ãîðîäñêèõ çåìåëü è âîçìîæíîñòåé åå ïîâûøåíèÿ.
 ñîîòâåòñòâèè ñ Ìåòîäèêîé ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîñåëåíèé, óòâåðæäåííîé ïðèêàçîì Ðîñçåìêàäàñòðà îò
17.10.2002 ãîäà ¹Ï/337, ðàáîòû ïî êàäàñòðîâîé îöåíêå îñóùåñòâëÿþòñÿ ïî äâóì òåõíîëîãè÷åñêèì ëèíèÿì:
– â ãîðîäàõ, ïîñåëêàõ ãîðîäñêîãî òèïà ñ
÷èñëåííîñòüþ íàñåëåíèÿ 10 000 è áîëåå ÷åëîâåê ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêèì è ñòàòèñòè÷åñêèì
ìåòîäîì;
Ñàâèíà À.Ì.
Îöåíêà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ è åå ðîëü â ôîðìèðîâàíèè ðûíêà çåìëè...
– â ãîðîäàõ, ïîñåëêàõ ãîðîäñêîãî òèïà,
ñåëüñêèõ íàñåëåííûõ ïóíêòàõ ñ ÷èñëåííîñòüþ
ìåíåå 10 000 ÷åëîâåê.
Ïðè âûáîðå ìåòîäîâ îöåíêè ó÷èòûâàþòñÿ
ñëåäóþùèå ôàêòîðû: íàëè÷èå èñõîäíîé èíôîðìàöèè â äîñòóïíûõ ôîðìàòàõ, ñòàòóñ ïîñåëåíèÿ,
ðàçâèòîñòü è ëèêâèäíîñòü ðûíêà çåìëè è íåäâèæèìîñòè íà òåððèòîðèè ïîñåëåíèÿ. Áàçîâûé
óäåëüíûé ïîêàçàòåëü êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
çåìåëü äëÿ ãîðîäà Îðåíáóðãà ðàññ÷èòàí ïî 37
ñäåëêàì ñ çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè ïîä äîìàìè
ìíîãîýòàæíîé çàñòðîéêè è çàñòðîéêè ïîâûøåííîé ýòàæíîñòè è ñîñòàâëÿåò 16320,13.
Äëÿ ðàñ÷åòà âåñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ îöåíî÷íûõ ïîêàçàòåëåé ïî âèäàì ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ ïðè ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêîì ìåòîäå èñïîëüçóþòñÿ àíêåòû, îòâå÷àþùèå
òðåáîâàíèÿì «Èíñòðóêöèè äëÿ ýêñïåðòà». Îñòàâøèåñÿ ïîñëå âûáðàêîâêè àíêåòû îáðàáàòûâàþòñÿ ñ ïîìîùüþ ñïåöèàëèçèðîâàííîãî ïðîãðàììíîãî îáåñïå÷åíèÿ – «Ãîñóäàðñòâåííàÿ
êàäàñòðîâàÿ îöåíêà çåìåëü ïîñåëåíèé».
Äëÿ îïðåäåëåíèÿ êîýôôèöèåíòîâ îòíîñèòåëüíîé öåííîñòè êàäàñòðîâûõ êâàðòàëîâ (Q)
íà òåððèòîðèè ã. Îðåíáóðãà èñïîëüçóåòñÿ ôîðìóëà 1:
(1)
Qi=Σbiki+Σbjkej,
ãäå ki – êîýôôèöèåíòû ïðèñóòñòâèÿ i-ãî îöåíî÷íîãî ïîêàçàòåëÿ;
kej – êîýôôèöèåíò, ó÷èòûâàþùèé îñîáåííîñòè j-ãî îöåíî÷íîãî ïîêàçàòåëÿ;
bi, bj – óäåëüíûå âåñà ñîîòâåòñòâóþùèõ îöåíî÷íûõ ïîêàçàòåëåé.
Óäåëüíûé ïîêàçàòåëü êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü ïî âèäàì ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü ãîðîäà Îðåíáóðãà îïðåäåëÿåòñÿ ïî ôîðìóëå 2:
Pj=ÁÏj*Qji*Kjö
(2)
j
ãäå P – ÓÏÊÑÇ j-ãî âèäà ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü;
ÁÏj – áàçîâûé ÓÏÊÑÇ j-ãî âèäà ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü;
Qji – ïîêàçàòåëü êà÷åñòâà i-ãî êàäàñòðîâîãî
êâàðòàëà j-ãî âèäà ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü;
Kjö – ïîêàçàòåëü êà÷åñòâà i-ãî êàäàñòðîâîãî êâàðòàëà j-ãî âèäà ôóíêöèîíàëüíîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëü.
Ðåçóëüòàòû ïðîâåäåííîé ãîñóäàðñòâåííîé
êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîñåëåíèé â ã.
Îðåíáóðãå ÿâëÿþòñÿ èíôîðìàöèîííîé îñíîâîé äëÿ ââåäåíèÿ â äåéñòâèå íîâîé ñèñòåìû
çåìåëüíûõ ïëàòåæåé è ïîçâîëÿþò ñäåëàòü ñëåäóþùèå âûâîäû:
– ïî ïåðâîé òåõíîëîãè÷åñêîé ëèíèè ïðîàíàëèçèðîâàíû óäåëüíûå ïîêàçàòåëè êàäàñòðîâîé
ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïîä ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêîé ãîðîäà Îðåíáóðãà;
– âåëè÷èíà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ âàðüèðóåòñÿ îò 530,40 äî
8276,05 ðóá./ì 2 . Ìèíèìàëüíàÿ âåëè÷èíà
ÓÏÊÑÇ îáóñëîâëåíà îòñóòñòâèåì ðàçâèòîé
èíæåíåðíîé èíôðàñòðóêòóðû, äîñòóïíîñòè äî
ãîðîäñêîãî öåíòðà è îáúåêòîâ ñîöèàëüíîãî è
êóëüòóðíî-áûòîâîãî îáñëóæèâàíèÿ îáùåãîðîäñêîãî çíà÷åíèÿ. Ìàêñèìàëüíàÿ âåëè÷èíà
ÓÏÊÑÇ îáúÿñíÿåòñÿ òåì, ÷òî áîëüøèíñòâî
îöåíî÷íûõ ôàêòîðîâ, îïèñûâàþùèõ äîñòóïíîñòü îáúåêòîâ âëèÿíèÿ è êà÷åñòâî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ïðèñóòñòâîâàëè íà òåððèòîðèè
äàííîãî êâàðòàëà.
Çàòåì íà îñíîâå ìàòåðèàëîâ ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ãîðîäà Îðåíáóðãà ðàññ÷èòàíû êîýôôèöèåíòû äèôôåðåíöèàöèè ñðåäíåé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà äëÿ ã.
Îðåíáóðãà.
Òåõíîëîãè÷åñêàÿ ñõåìà îïðåäåëåíèÿ êîýôôèöèåíòîâ äèôôåðåíöèàöèè ñðåäíåé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà ïðåäóñìàòðèâàåò 6 ýòàïîâ,
êîòîðûå ïðåäñòàâëåíû íà ðèñóíêå 1.
 òàáëèöå 3 ïðåäñòàâëåíû êîýôôèöèåíòû
äèôôåðåíöèàöèè ñðåäíåé ñòàâêè çåìåëüíîãî
Ñáîð èíôîðìàöèè îá ÓÏÊÑÇ äëÿ êàæäîãî
îöåíî÷íîãî ó÷àñòêà ïîñåëåíèÿ
Ðàñ÷åò êîýôôèöèåíòîâ îòíîñèòåëüíîé
öåííîñòè îöåíî÷íûõ ó÷àñòêîâ
Ôîðìèðîâàíèå öåíîâûõ çîí íà îñíîâå áëèçîñòè
êîýôôèöèåíòîâ îòíîñèòåëüíîé öåííîñòè
îöåíî÷íûõ ó÷àñòêîâ
Ðàñ÷åò êîýôôèöèåíòîâ îòíîñèòåëüíîé
öåííîñòè ñôîðìèðîâàííûõ öåíîâûõ çîí
Ðàñ÷åò êîýôôèöèåíòîâ äèôôåðåíöèàöèè
ñôîðìèðîâàííûõ öåíîâûõ çîí
Ðèñóíîê 1. Òåõíîëîãèÿ îïðåäåëåíèÿ êîýôôèöèåíòîâ
äèôôåðåíöèàöèè ñðåäíåé ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
101
Ýêîíîìèêà è óïðàâëåíèå
íàëîãà ïî ñôîðìèðîâàííûì çîíàì ãîðîäà
Îðåíáóðãà.
Àíàëèç äàííûõ òàáëèöû 3 ïîêàçûâàåò, ÷òî
ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà â çàâèñèìîñòè îò
çîíû âàðüèðóåò â ïðåäåëàõ îò 3,42 ðóá./êâ. ì â 1
çîíå äî 37,18 ðóá./êâ. ì â 9 çîíå.
Äëÿ ðàñ÷åòà ýôôåêòèâíîñòè íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îñíîâå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè íåîáõîäèìî ñðàâíèâàòü äåéñòâóþùóþ íà ñåãîäíÿøíèé
äåíü äèôôåðåíöèðîâàííóþ ñòàâêó çåìåëüíîãî
íàëîãà, óñòàíàâëèâàåìóþ çàêîíîäàòåëüñòâîì
ÐÔ, è ïðåäëàãàåìóþ ñòàâêó çåìåëüíîãî íàëîãà,
ðàññ÷èòàííóþ â ïðîöåíòíîì ñîîòíîøåíèè îò
êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Â çàâèñèìîñòè îò òîãî,
êàêîé ïðîöåíò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, â èíòåðâàëå îò 0,1% äî 2%, áóäóò óñòàíàâëèâàòü îðãàíû ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, áóäóò îïðåäåëÿòüñÿ ðàçìåðû çåìåëüíûõ ïëàòåæåé â ãîðîäå.
 ã. Îðåíáóðãå èìåþòñÿ ðàçëè÷íûå ïî ïëîùàäè ó÷àñòêè, èìåþùèå êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü, ðàçëè÷àþùóþñÿ â íåñêîëüêî ðàç. Íàïðèìåð, ó÷àñòîê èìååò ïëîùàäü 2 432 710 êâ. ì
ïðè ÓÏÊÑÇ, ðàâíîì 885 ðóá./ êâ. ì, äðóãîé æå
ïðè ïëîùàäè 94 845 êâ. ì èìååò ÓÏÊÑÇ – 5986
ðóá./ êâ. ì Äëÿ òîãî ÷òîáû èçáåæàòü ïðîñòîãî
óñðåäíåíèÿ óäåëüíûõ ïîêàçàòåëåé êàäàñòðîâîé
ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, íåîáõîäèìî
íàéòè ñðåäíèé óäåëüíûé ïîêàçàòåëü èñõîäÿ èç
ïëîùàäè êàæäîãî ó÷àñòêà.
Ñ ïîìîùüþ êîìïüþòåðíîé ïðîãðàììû
Excel áûëà ðàññ÷èòàíà ñðåäíÿÿ ñòîèìîñòü êàæäîé îöåíî÷íîé çîíû èç 9 çîí ãîðîäà Îðåíáóðãà, ðåçóëüòàòû ïðåäñòàâëåíû â òàáëèöå 4.
Òàêèì îáðàçîì, çíàÿ ïëîùàäü ã. Îðåíáóðãà è äåëåíèå ãîðîäà íà çîíû, à òàêæå ñðåäíþþ
ñòîèìîñòü êàæäîé çîíû, ìîæíî íàéòè ñðåäíèé
ïîêàçàòåëü êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, êîòîðûé
áóäåò ðàâåí 2248,13 ðóáëÿ.
Ïðè ïðåäëàãàåìîé ñèñòåìå íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìëè çà áàçó áåðåòñÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Äëÿ óäîáñòâà ïðåäëàãàåòñÿ âçÿòü ñðåäíþþ ñòîèìîñòü 1 êâ. ì çåìëè â ãîðîäå Îðåíáóðãå, êîòîðàÿ ïî ðàñ÷åòàì,
ïðîèçâåäåííûì âûøå, íà äàííûé ìîìåíò ñîñòàâëÿåò 2248,13 ðóáëÿ. Ðåçóëüòàòû ðàñ÷åòîâ
ïðåäñòàâëåíû â òàáëèöå 5.
Ïî äàííûì òàáëèöû 5 ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî ïðè èñïîëüçîâàíèè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â öåëÿõ íàëîãîîáëîæåíèÿ ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà â ã. Îðåíáóðãå íàõîäèòñÿ â èíòåðâàëå îò 2 äî 44 ðóáëåé. Äëÿ òîãî ÷òîáû îïðåäåëèòü, íàñêîëüêî ýôôåêòèâíî ïðèìåíåíèå äàííûõ ñòàâîê, öåëåñîîáðàçíî ñðàâíèòü èõ ñ äèô-
102
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
Òàáëèöà 3. Êîýôôèöèåíòû äèôôåðåíöèàöèè ñòàâêè
çåìåëüíîãî íàëîãà â ãîðîäå Îðåíáóðãå â 2004 ãîäó
Íîìåð
çîíû
Ñðåäíÿÿ
ñòàâêà
íàëîãà,
ðóá./êâ. ì.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
13,67
Êîýôôèöèåíò
äèôôåðåíöèàöèè
0,25
0,63
0,93
1,27
1,56
1,86
2,18
2,47
2,72
Ñòàâêà
Ïëîùàäü çåìåëüíîãî
îöåíî÷íîé íàëîãà ïî
çîíû, ãà
çîíå,
ðóá./êâ. ì.
57093121
3,42
115521675
8,61
74595918
12,71
17513824
17,36
15863427
21,33
24970880
25,43
20600292
29,80
14989360
33,76
5407970
37,18
Òàáëèöà 4. Êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü îöåíî÷íûõ çîí
ãîðîäà Îðåíáóðãà
¹
öåíîâîé
çîíû
Ïëîùàäü
îöåíî÷íîé
çîíû, êâ. ì
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Èòîãî:
57093121
115521675
74595918
17513824
15863427
24970880
20600292
14989360
5407970
346556468
Ñðåäíÿÿ
Ñðåäíÿÿ
êàäàñòðîâàÿ
ñòîèìîñòü
ñòîèìîñòü â
îöåíî÷íîé çîíû,
îöåíî÷íîé
ðóá.
çîíå, ðóá./êâ. ì.
976,5
55751432910
1666,5
19234358888
2634,8
1,96545E+11
3421,7
59927051102
4319,6
68526198800
4849,2
1,21089E+11
5701,3
1,17448E+11
6696,4
1,00375E+11
7434,6
40206474699
36200,8
7,79103E+11
Òàáëèöà 5. Ñðåäíÿÿ ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà
â çàâèñèìîñòè îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
Ñðåäíÿÿ
Ñòàâêà çåìåëüíîãî íàëîãà â çàâèñèìîñòè
êàäàñòðîâàÿ
îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, ðóá.
ñòîèìîñòü,
0,1% 0,2% 0,5%
1%
1,5%
2%
ðóá./êâ. ì.
2248,13
2,25 4,56 11,24 22,48 33,72 44,96
Òàáëèöà 6. Ñðàâíåíèå äèôôåðåíöèðîâàííîé ñòàâêè
çåìåëüíîãî íàëîãà â 2004 ãîäó ñî ñòàâêàìè çåìåëüíîãî
íàëîãà íà îñíîâå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
Ñòàâêà
Ñòàâêà
ÊîýôÑòàâêà
Ïðèðîñò,
çåìåëüíîãî
çåìåëü- ôèöèåíò
îò
%
íàëîãà
íîãî
ðîñòà
êàäàñò(áàçà –
â çàâèñèìîñòè íàëîãà
ñòàâêè
ðîâîé
ñòàâêà
îò êàäàñòðîâîé â 2004 ã., çåìåëüñòîèìîñ13,67
ñòîèìîñòè,
ðóá./êâ.
íîãî
òè, %
ðóá./êâ.ì.)
ðóá./êâ. ì.
ì.
íàëîãà, %
0,1
2,25
16,45
-83,54
0,2
4,56
33,35
-66,64
0,5
11,24
82,22
-17,78
13,67
1
22,48
164,44
64,45
1,5
33,72
246,67
146,67
2
44,96
328,89
228,89
Ñàâèíà À.Ì.
Îöåíêà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ðåñóðñîâ è åå ðîëü â ôîðìèðîâàíèè ðûíêà çåìëè...
ôåðåíöèðîâàííîé ñòàâêîé çåìåëüíîãî íàëîãà â
ãîðîäå Îðåíáóðãå, êîòîðàÿ â 2004 ãîäó ñîñòàâëÿåò 13,67 ðóáëÿ. Ðåçóëüòàòû ñðàâíåíèÿ ïðåäñòàâëåíû â òàáëèöå 6.
Ïðîàíàëèçèðîâàâ äàííûå òàáëèöû 6 ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî ïðè ñòàâêå çåìåëüíîãî
íàëîãà 1% îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè è âûøå
áóäåò íàáëþäàåòñÿ ïðèðîñò çåìåëüíûõ ïëàòåæåé îòíîñèòåëüíî äåéñòâóþùåé íà ñåãîäíÿøíèé äåíü äèôôåðåíöèðîâàííîé ñòàâêè. Òàêèì
îáðàçîì, åñëè óñòàíîâèòü ñòàâêó çåìåëüíîãî
íàëîãà 22,48 ðóáëÿ, òî ýòî ïîçâîëèò óâåëè÷èòü
ñáîðû çåìåëüíîãî íàëîãà â 1,5 ðàçà. Ïðè ñòàâêå çåìåëüíîãî íàëîãà 1,5% îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïðèðîñò áóäåò ñîñòàâëÿòü 146,67%, èëè
óâåëè÷åíèå â 2,5 ðàçà, à ïðè ñòàâêå 2% – óâåëè÷åíèå â 3 ðàçà (228,89%).
Îïûò îöåíî÷íûõ ðàáîò, ïðîâåäåííûõ â äðóãèõ îáëàñòÿõ, ïîêàçûâàåò, ÷òî îñóùåñòâëåíèå
ðàáîò ïî êàäàñòðîâîé îöåíêå çåìåëü ïîçâîëÿåò
óâåëè÷èòü áþäæåòíûå ïîñòóïëåíèÿ îò çåìåëüíîãî íàëîãà è àðåíäíîé ïëàòû çà çåìëþ â ñðåäíåì
íà 28%. Ïðè ýòîì çàòðàòû íà ïðîâåäåíèå ðàáîò
ïî îöåíêå çåìåëü ñîñòàâëÿþò íå áîëåå 1,5% îò
ïëàòåæåé çà çåìëþ. Åñëè ó÷åñòü, ÷òî â ãîðîäå
Îðåíáóðãå äîõîäû â 2003 ãîäó îò èñïîëüçîâàíèÿ
çåìëè ñîñòàâèëè 119 263 òûñ. ðóá., à çàòðàòû íà
ïðîâåäåíèå êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìëè – ïðèìåð-
íî 1788 òûñ. ðóá., òî ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî
óñòàíîâëåíèå ñòàâêè çåìåëüíîãî íàëîãà íà óðîâíå 1-2% ïîçâîëèò ñóùåñòâåííî óâåëè÷èòü ïîñòóïëåíèÿ â áþäæåò ãîðîäà Îðåíáóðãà.
Ðåçóëüòàòû ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé
îöåíêè çåìëè ìîãóò èñïîëüçîâàòüñÿ íå òîëüêî
äëÿ öåëåé íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìåëü, íî è äëÿ
óñòàíîâëåíèÿ ñòîèìîñòíîé áàçû äëÿ ðàñ÷åòà
àðåíäíîé ïëàòû çà çåìëè, íàõîäÿùèåñÿ â ãîñóäàðñòâåííîé è ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè;
óñòàíîâëåíèÿ ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà â
ñëó÷àÿõ èçúÿòèÿ åãî äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ íóæä; óñòàíîâëåíèÿ ñòîèìîñòè
çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïðè ñîâåðøåíèè ãðàæäàíàìè è þðèäè÷åñêèìè ëèöàìè èïîòå÷íûõ ñäåëîê;
óñòàíîâëåíèÿ ñòàðòîâîé öåíû çåìåëüíîãî ó÷àñòêà â ñëó÷àÿõ åãî ïðîäàæè íà òîðãàõ; èíôîðìàöèîííîé ïîääåðæêè ðûíêà çåìëè; îñóùåñòâëåíèÿ ýôôåêòèâíîãî óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûìè
ðåñóðñàìè è íåäâèæèìîñòüþ â öåëîì.
Òàêèì îáðàçîì, ïðåäëàãàåìàÿ ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ çåìëè â ïåðñïåêòèâå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü ðàçâèòèþ ðûíî÷íûõ îòíîøåíèé è
ñîîòâåòñòâåííî óñòàíîâëåíèþ è èñïîëüçîâàíèþ
â áóäóùåì ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà â êà÷åñòâå áàçû äëÿ óñòàíîâëåíèÿ çåìåëüíûõ ïëàòåæåé è ôîðìèðîâàíèÿ ðûíêà çåìëè â ðåãèîíå.
ÂÅÑÒÍÈÊ ÎÃÓ 8`2005
103