Особенности проведения землеустройства на территориях

Волков С.Н. Землеустройство. Особенности проведения
землеустройства в условиях земельной реформы. Т.8.-Москва: Колос, 2006.
Особенности проведения землеустройства на территориях,
имеющих специфические природные и экономические условия.
1. Землеустройство урбанизированных территорий.
Землеустройство
на
урбанизированных
территориях
проводится одновременно с осуществлением градостроительных
мероприятий. При этом землеустроительная и градостроительная
документация соответствующего уровня должны дополнять друг
друга.
При планировании использования и охраны земель в схеме
землеустройства территории субъекта Российской Федерации
определяются резервы земель, необходимых для развития
поселений, индивидуального жилищного и дачного строительства,
садоводства и огородничества, организации мест отдыха населения,
устанавливаются площади земель, необходимые для размещения
выносимых за черту городов объектов промышленности и иного
специального назначения, а также развития инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур регионального и
межселенного значения.
Особое внимание при определении потребности в землях для
развития городов и сельских поселений должно быть уделено
использованию межселенных пригородных территорий, которые
составляют с городским поселением общую социально-экономическую и экологическую агломерацию и приобретают внешние
черты, характерные для города.
На пригородных территориях наблюдаются наибольшие
антропогенные нагрузки на ландшафт, почвенный покров,
гидросферу, литосферу, животный и растительный мир в процессе
хозяйственной деятельности.
Особенности
землеустройства
в
условиях
высокой
урбанизации территории обусловлены следующими факторами:
– дефицитом в пределах существующей черты городских
поселений свободных от застройки территорий и высокой
капиталоемкостью их реконструкции для строительства городской
инфраструктуры;
1
– необходимостью переселения части жителей городов на
территорию, занятую землями сельскохозяйственного назначения и
другими категориями, за чертой поселений при их расширении;
– ограниченностью резервов земель за пределами черты
городских поселений в связи с высокой антропогенной нагрузкой
на территорию сложившихся урбанизированных образований,
особенно вдоль радиальных транспортных магистралей;
– необходимостью размещения выносимых за черту городских
поселений объектов промышленности, энергетики иного
специального
назначения,
инженерной,
транспортной,
коммунальной и иных инфраструктур регионального и
межселенного значения;
– неразвитостью
экономического
механизма
и
законодательной
базы
регулирования
градостроительных
процессов в условиях возникновения прав собственности на землю
и недвижимость, передачи на муниципальный уровень
управленческих и финансовых функций развития их территорий.
В основу разработки предложений по определению резервов
земель для развития городских поселений в схемах
землеустройства высоко урбанизированных территорий должны
быть положены следующие основные требования:
– интенсификация использования территорий городских
поселений в пределах существующей черты за счет освоения
свободных земель и реконструкции застроенных территорий;
– осуществление комплексного обустройства застроенных и
застраиваемых территорий и использование свободной площади
зон малоэтажного строительства для постоянного проживания
населения;
– совершенствование системы расселения на основе научно
обоснованного перераспределения земель различного назначения
по категориям, формам собственности, функциональным
зонам и др.;
– совершенствование
системы
налогообложения
недвижимости, а также законодательного обеспечения и контроля
сделок с земельными участками;
– установление потенциальной численности городских
жителей, которые со временем пожелают или будут вынуждены
сменить место жительства на пригородную зону;
– упорядочение застройки городских и сельских поселений.
2
При установлении местоположения урбанизированных
территорий на основании имеющейся землеустроительной и
градостроительной документации определяются границы:
– городских поселений, составляющих зоны агломерации
административного центра субъекта Российской Федерации,
других
городских
агломераций,
образующих
основу
урбанизированных территорий;
– межмагистральных территорий, включающих основные
транспортные направления;
– пригородных зон.
Зона агломерации возникает на базе крупного города (или
нескольких компактно расположенных городов) и создает
значительную территорию урбанизации, поглощая смежные
поселения. Она отличается повышенной степенью концентрации
различных производств, высокой плотностью населения,
характеризуется мозаичным размещением сельскохозяйственных и
лесных угодий, наличием большого числа рекреационных,
природоохранных, санитарно-защитных и других зон, насыщена
большим количеством личных подобных хозяйств, садоводческих,
огороднических и других объединений граждан.
Зона оказывает решающее влияние на окружающую
территорию, видоизменяя ее экономическую и природную
структуру и социальные аспекты жизни населения.
Образование
агломераций,
как
правило,
ведет
к
возникновению ряда негативных последствий, в том числе к
ухудшению окружающей среды.
Зоны межмагистральных территорий представляют собой
площади
между
основными
радиальными
и
другими
транспортными магистралями, подходящими к административному
центру субъекта Российской Федерации, вдоль которых
сформировались основные системы городских поселений. Эти
территории используются также для проживания сельских жителей,
сельского и лесного хозяйства, имеют рекреационное, историкокультурное, водоохранное и природоохранное значение.
Природные
зоны
представляют
собой
территории,
примыкающие к границе административного центра субъекта
Российской Федерации или других городов, имеющие устойчивые
производственные, экономические, трудовые, социальные и
инфраструктурные связи и являющиеся резервом территориального
3
развития городов и зеленой зоной, предназначенной для
организации отдыха населения.
Сельскохозяйственные угодья в пределах этой зоны
используются
в
первую
очередь
для
производства
малотранспортабельной сельскохозяйственной продукции.
Землеустроительные работы в городах и поселениях
включают:
– правовое зонирование городских земель;
– проведение инвентаризации земель;
– выявление и создание резервных земельных фондов;
– разработку планов земельно-хозяйственного устройства на
территориях, не подлежащих застройке и временно не
застраиваемых;
– разработку проектов межевания территорий;
– установление и закрепление в натуре (на местности) черты
поселений;
– формирование
земельных
участков
как
объектов
недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе) и
совершении сделок с ними;
– установление ограничений и обременений (сервитутов) в
использовании земель;
– составление специальных тематических карт состояния и
использования земель.
Планы земельно-хозяйственного устройства городов и
правового зонирования городских земель должны составляться, как
правило, одновременно с генеральными планами городов
(городских округов).
Проекты межевания земель разрабатываются в составе
проектов планировки территорий, являются основанием для
установления границ земельных участков на местности и выдачи
градостроительных планов земельных участков и карт (планов)
объектов землеустройства.
2. Землеустройство в районах Крайнего Севера
и приравненных к ним местностям.
Районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности
отличаются экстремальными условиями проживания населения,
4
низким биологическим потенциалом территорий, ограниченной
способностью природного комплекса к самовосстановлению.
Поэтому при землеустройстве необходимо создать условия
для поддержания традиционного образа жизни коренных
малочисленных народов, развития их самобытной культуры,
сохранения численности и исконной среды обитания.
Земельные ресурсы являются, как правило, единственным
источником жизнеобеспечения коренных малочисленных народов.
Они используются многофункционально в качестве оленьих
пастбищ, кормовых, охотничьих и рыбопромысловых угодий, а
также для сбора пищевого и лекарственного сырья, грибов, ягод,
съедобных растений.
Крупномасштабное
промышленное
освоение
районов
Крайнего Севера привело к уничтожению и деградации оленьих
пастбищ, охотничьих и промысловых угодий, являющихся основой
жизнедеятельности коренных народов, существенному ухудшению
экологической ситуации.
Поэтому в ближайшей перспективе в районах Крайнего
Севера и приравненных к ним местностям необходимо осуществить
следующий комплекс землеустроительных работ:
– перейти от отдельных видов работ по изучению состояния
земель к их ресурсной оценке, что позволит установить
продуктивность оленьих пастбищ, охотничьих угодий, других
возобновляемых
биологических
ресурсов
на
конкретной
территории;
– провести инвентаризацию земель, в том числе, нарушенных
при разработке месторождений полезных ископаемых и
выведенных из оборота в результате хозяйственной деятельности
топливно-энергетических компаний;
– разработать схемы использования и охраны земельных
ресурсов (схемы землеустройства) как в целом на территорию
Крайнего Севера, так и по отдельным регионам, проведя в них
разграничение земель по категориям и формам собственности,
выделив территории особо охраняемых земель и земель
традиционного природопользования;
– разработать проекты территориального землеустройства
земель традиционного природопользования, реорганизации
оленеводческо-промысловых хозяйств, формирования общиннородовых хозяйств;
5
– разработать
проекты
организации
территории
(внутрихозяйственного
землеустройства)
оленеводческопромысловых и общинно-родовых хозяйств;
– перейти на изготовление и использование планово-картографических материалов масштаба не менее 1:50000;
– разработать методы обследования земель с применением
космических
снимков,
дистанционных
методов
съемки,
позволяющие сократить затраты и проводить работы по изучению
земельных и биологических ресурсов в оптимальные сроки.
3. Землеустройство в районах проявления негативных
(вредных) воздействий хозяйственной деятельности
В районах проявления негативных воздействий хозяйственной
деятельности активно развиваются процессы водной и ветровой
эрозии почв, имеют место подтопление, заболачивание, иссушение,
вторичное засоление, уплотнение земель, их загрязнение
радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами,
тяжелыми металлами и другими токсичными химическими и
биологическими веществами и микроорганизмами. В районах
Крайнего Севера происходят просадки грунта вследствие
неправильной добычи полезных ископаемых или естественных
геологических процессов, деградируют оленьи пастбища. В этой
связи в основу разработки проектов землеустройства должна быть
положена агроэкологическая оценка земель, определяющая их
пригодность для сельскохозяйственного производства, лесного
хозяйства, строительства и других целей.
В
процессе
землеустройства,
базирующегося
на
экологических требованиях, должен быть обеспечен паритет между
экономикой и экологией, что позволит эффективно развивать
производство и сохранить земельные ресурсы.
В районах с появлением негативных процессов в состоянии
земель необходимо проводить следующие землеустроительные
работы:
– специальные почвенные, геоботанические, агрохимические,
радиологические и другие обследования земель с целью изучения и
оценки негативных процессов, определения качества земель и
причин, приводящих к их деградации;
6
– оценку агроэкологических и эколого-хозяйственных свойств
земель и экологической стабильности территорий;
– определение режима и условий землепользования на
территориях с влиянием негативных процессов;
– разработку схем защиты земель от деградации и других
негативных явлений, включающих систему мероприятий по
сохранению
и
улучшению
природных
ландшафтов,
восстановлению и повышению плодородия почв, защите земель от
эрозии, оползней, селей, подтопления, вторичного заселения и
заболачивания,
опустынивания,
загрязнения
отходами
производства, химическими, радиоактивными, биологическими
веществами, рекультивации нарушенных земель, консервации и
реабилитации деградированных земель;
– внутрихозяйственное
землеустройство
сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских)
хозяйств на эколого-ландшафтной основе с внедрением
почвозащитных, природоохранных и мелиоративных комплексов;
– составление рабочих проектов по улучшению и защите
земель от различных негативных воздействий.
4. Землеустройство в районах интенсивной эксплуатации
сырьевых ресурсов
Районы добычи минеральных богатств различаются как по
видам добываемого сырья (нефть, газ, уголь, руда, апатиты, соль,
глинозем и др.), так и по своим природным и социальноэкономическим условиям, что обусловливает специфику
содержания и методов проведения землеустроительных работ.
Общей характерной особенностью для всех районов
эксплуатации сырьевых ресурсов является наличие нарушенных,
загрязненных
и
подверженных
различному
негативному
воздействию земель, используемых в сельскохозяйственном
производстве. В этих районах имеют место также нарушение
сложившейся территориальной организации сельскохозяйственного
производства,
несанкционированное
занятие
земель
промышленными предприятиями, отходами производства, случаи
возникновения аварийных ситуаций.
Организация рационального использования и охраны земель в
районах добычи и эксплуатации сырьевых ресурсов должна
7
осуществляться
только
на
основе
комплексного
землеустроительного проектирования, начиная от разработки схем
землеустройства,
проектов
территориального
и
внутрихозяйственного землеустройства, и кончая, составлением
рабочих проектов по восстановлению земель и другим
землеохранным мероприятиям.
Важнейшей задачей землеустроительных работ в этих районах
является проведение своевременных специальных обследований,
правильный учет и установление границ земельных угодий,
подвергающихся негативному техническому воздействию.
В составе схем землеустройства территорий субъектов
Российской Федерации в районах интенсивной эксплуатации
сырьевых ресурсов необходимо:
– обосновать потребность в земельных ресурсах для
различных отраслей экономики, в том числе для развития
добывающих отраслей;
– выделить территории существующей и перспективной
добычи сырьевых ресурсов;
– установить очередность и сроки освоения месторождений,
методы их разработки, использования выработанных территорий;
– разработать комплекс мер по охране земель и природной
среды (защите земель от деградации и других негативных
воздействий, рекультивации и реабилитации земель, установлению
режимов использования земель в соответствующих зонах,
сохранению территорий традиционного природопользования в
районах Крайнего Севера и др.);
– разработать предложения по совершенствованию границ
муниципальных образований.
Важное место в составе мероприятий по организации
рационального использования и охраны земель в районах
интенсивной добычи сырьевых ресурсов занимает территориальное
землеустройство. Оно направлено на совершенствование системы
землевладений и землепользований, приведение в соответствие
перспектив развития территории и форм организации производства
и расселения.
Принципиальным требованием при совершенствовании
системы землевладений и землепользований является обеспечение
строжайшего выполнения экологических норм, правил, стандартов
и технических регламентов при размещении промышленных
8
предприятий, сохранение для сельского хозяйства особо ценных
угодий и поддержание экологической стабильности территории.
5. Землеустройство при наличии ограничений и обременений
(сервитутов) прав на использование земель
Ограничения и обременения (сервитуты) в использовании
земель
являются
механизмом
регулирования
земельных
отношений, позволяющим сочетать интересы земельных
собственников с общественными интересами.
С появлением частной собственности на землю одним из
основных
требований
к
проектной
документации
по
землеустройству стало отражение в ней ограничений и
обременений в использовании земель.
Любая проектная документация по землеустройству должна
фиксировать наличие земельных участков или их частей,
ограниченных в использовании или обремененных правами иных
лиц. С учетом характера этих ограничений и обременений и
установленных соответствующими правовыми актами требований в
проектах землеустройства намечается организация территории,
хозяйственное и иное использование земель.
Территории,
в
пределах
которых
устанавливаются
ограничения прав, определяются в соответствии с ГОСТами,
СниПами, СанПипами, Положениями и Правилами охраны
режимообразующих объектов. В ближайшее время для этих целей
должны быть подготовлены соответствующие стандарты и
технические регламенты.
Состав и содержание ограничений в использовании земель
должны устанавливаться вне зависимости от вида прав на
земельный участок. В то же время состав ограничений, пределы
(зоны) территорий, на которые они распространяются, находятся в
прямой зависимости от категории земель, целевого назначения и
разрешенного использования земельного участка, назначения
режимообразующего объекта, его параметров, конструкции и
степени
влияния
на
окружающую
природную
среду,
перспективного использования территории и других факторов.
Информация об ограничениях и обременениях земельных
участков или их частей, отражаемая в составе проектной
землеустроительной документации, должна включать:
9
– графическое
отображение
местоположения
режимообразующих объектов и зон с особым режимом
использования земель (рис.1);
– экспликации земель, включенных в зоны с особым режимом
использования земель;
– описания и характеристики режима использования земель
(содержания ограничений) по каждому виду режимообразующих
объектов и наименование лиц, в пользу которых они установлены;
– содержание прав по ограниченному использованию земель
(сервитута), проект соглашений об установлении сервитута;
– предложения по организации территории, использованию и
охране земель в пределах зон.
10
Рис.1
Фрагмент Дежурной карты ограничений и обременений
Балашихинского района Московской области
11