УТВЕРЖДАЮ Глава муниципального образования Ейский район _____________________________ М.Н. Тимофеев

Реклама
УТВЕРЖДАЮ
Глава муниципального образования Ейский район
_____________________________ М.Н. Тимофеев
«___» _________________________ ________ года
(место печати)
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА
«Строительство логистического центра»
Инициатор: администрация муниципального образования Ейский район/Тимофеев
Михаил Николаевич – глава муниципального образования Ейский район
Инициатор: администрация муниципального образования Ейского района
Тимофеев Михаил Николаевич – глава муниципального образования Ейского района
Почтовый адрес: 353680, Краснодарский край, г. Ейск, ул. Свердлова, 106.
Сайт: www. yeiskraion.ru
Телефон/факс: 8 (86132) 2-12-99, 2-07-97, 2-57-36
Электронный адрес: 23246619@rambler.ru
Июнь 2014 г.
2
СОДЕРЖАНИЕ
1. Резюме проекта ........................................................................................... 3
2. Общее описание проекта ............................................................................ 3
2.1 Инициатор проекта ................................................................................... 3
2.2 Краткая характеристика проекта ............................................................. 3
2.3 Какие подготовительные мероприятия и исследования уже
проведены.................................................................................................................. 4
2.4 Стадия разработки проекта ...................................................................... 4
2.5 Оценка необходимых инвестиций .......................................................... 4
3. Анализ рынка ............................................................................................... 5
4. Сырье и ресурсы........................................................................................ 10
5. Характеристика месторасположения объектов строительства ............ 11
6. Производственный план ........................................................................... 15
7. Организационная структура предприятия.............................................. 17
8. Анализ трудовых ресурсов и расходов на заработную плату .............. 17
9. Сроки осуществления проекта, план-график проекта .......................... 18
3
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
Цель проекта – строительство логистического центра (ЛЦ) площадью 2110298
кв.м. в Широчанском сельском округе Краснодарского края Ейского района,
предлагающего исчерпывающий ассортимент услуг, удовлетворяющий потребностям
потребителей.
Задачи реализации проекта:
- разработать и согласовать проектно-сметную документацию;
- привлечь необходимые для реализации проекта дополнительные финансовые
ресурсы;
- закончить оформление и расчеты по покупке земельного участка;
- организовать и обеспечить строительство инфраструктурных объектов
логистического центра.
- набрать и обучить персонал, организовать работу ЛЦ;
- обеспечить полную загрузку мощностей ЛЦ якорными арендаторами за счет
стимулирования роста емкости рынка и привлечения части клиентов конкурентов,
основанных на долгосрочных договорных отношениях;
- сформировать положительный имидж ЛЦ;
- закрепиться на рынке и увеличить объем услуг ЛЦ.
На территории размещения логистического центра предполагается строительство
складского здания, административно-бытового здания, зданий и сооружений технического
назначения, оснащение открытых стоянок автомобильной, сельскохозяйственной и
специальной техники. В структуре ЛЦ предусмотрены: оптовая складская зона,
распределительная и перерабатывающая зоны и лаборатория. Кроме того, запланированы
центр логистики, зоны мелкооптовой торговли, площадки для торговли с автомобилей,
зона реализации товаров местных производителей.
Услуги, предоставляемые ЛЦ:
- аренда холодного склада;
- аренда сухого склада;
- аренда открытой площадки;
- аренда офисных помещений.
2. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
2.1. Инициатор проекта
Администрация муниципального образования Ейский район.
2.2. Краткая характеристика проекта
В рамках проекта предполагается строительство логистического центра (ЛЦ)
площадью 2110298 кв.м. в Широчанском сельском округе Краснодарского края Ейского
района. На территории размещения логистического центра предполагается строительство
складского здания, административно-бытового здания, зданий и сооружений технического
назначения, оснащение открытых стоянок автомобильной, сельскохозяйственной и
специальной техники. В структуре ЛЦ предусмотрены: оптовая складская зона,
распределительная и перерабатывающая зоны и лаборатория. Кроме того, запланированы
центр логистики, зоны мелкооптовой торговли, площадки для торговли с автомобилей,
зона реализации товаров местных производителей.
Услуги, предоставляемые ЛЦ:
- аренда холодного склада;
- аренда сухого склада;
- аренда открытой площадки;
- аренда офисных помещений.
4
2.3. Какие подготовительные мероприятия и исследования уже проведены
Имеются:
Заключение администрации муниципального образования Ейский район о
возможности строительства объектов проектирования;
Предварительный расчет затрат на инженерную и транспортную инфраструктуру;
Предварительный расчет дополнительных затрат на снятие обременений;
Заключение о возможности подключения к существующим сетям;
Росреестром предоставлена информация о земельном участке для строительства
объектов проектирования;
Заключение управления архитектуры и градостроительства администрации
муниципального образования Ейский район о возможности использования земельного
участка площадью 2110298 кв.м. для строительства объектов проектирования.
2.4. Стадия разработки проекта (проработка проекта)
Разработано технико-экономическое обоснование проекта
2.5. Оценка необходимых инвестиций
Исходя из предполагаемых объемов деятельности был сформирован план
капитальных вложений.
Таблица 2.1.
№
п/п
1
1.1
1.2
1.3
2
3
4
5
6
Объем инвестиций по проекту, тыс., руб.
Всего по
Подлежит
проектновыполнению до
Структура инвестиций
сметной
конца
документации, Строительства, тыс.
тыс. руб.
руб.
Капитальные вложения по утвержденной
проектно-сметной документации - всего, в
65 953
65 953
том числе:
Строительные работы
10 000
10 000
Монтажные работы
30 000
30 000
Оборудование
16 953
16 953
прочее
9 000
9 000
Капитальные вложения производственного
0
0
назначения
Капитальные вложения в объекты сбыта
0
0
Капитальные вложения в объекты
0
0
социального значения
Затраты на приобретение оборотных
средств
Другие инвестиции в период
14438
14438
строительства, освоения и эксплуатации
Общие инвестиции по проекту
80391,00
80391,00
НДС на СМР, оборудование, оборотные
10060,63
10060,63
средства
Общие инвестиции по проекту (без
капитальных вложений в объекты
70330,37
70330,37
социального значения) за минусом НДС
5
№
п/п
1
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
Таблица 2.2.
Источники финансирования инвестиционного проекта.
Всего по проекту,
Наименование источников
тыс.руб.
2
3
Общая стоимость проекта
80391,00
Собственные средства – всего, в том числе:
80391,00
Заемные и привлеченные средства – всего, в том числе:
Кредиты банков
Заемные средства других организаций
Прочие (указать)
Итого
80391,00
Концепция проекта предполагает создание логистического центра на земельном
участке – 2,11 Га. производится строительство складского здания, административнобытового здания, зданий и сооружений технического назначения и оснащение открытых
стоянок автомобильной, сельскохозяйственной и специальной техники.
* Возможен вариант аренды существующих зданий и сооружений с их
реконструкцией и оснащением
Учитывая, что в рамках проекта предполагается строительство складского здания,
административно-бытового здания, зданий и сооружений технического назначения,
оснащение открытых стоянок автомобильной, сельскохозяйственной и специальной
техники, требуемый объём инвестиций составит 80,391 млн. руб. Финансирование
проекта предполагается осуществлять за счет средств инвестора в полном объеме.
3. АНАЛИЗ РЫНКА И КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОЕКТА
Рынок логистических услуг в России находится в стадии становления и имеет ряд
национальных особенностей в сравнении с зарубежными рынками. В России сейчас
активно формируется рынок комплексных логистических операторов, основные
направления развития которого аналогичны тенденциям европейского рынка. Поэтому
следует ожидать развития более тесного сотрудничества российских логистических
компаний с клиентами в области оптимизации уровня запасов, интеграции
информационных систем и совместного управления логистическими затратами.
В настоящее время на российском рынке работают около 4 тыс. компаний,
предоставляющих транспортно-экспедиторские услуги (компании, зарегистрированные на
территории РФ, включая их филиалы в регионах) - в том числе, более 3 тыс. перевозчиков
и 1 тыс. экспедиторов (операторы или агенты). Более 760 компаний позиционируют себя
как складские операторы.
Основная масса экспедиторских и логистических компаний расположена в Москве
и Санкт-Петербурге, а также в портовых городах и региональных центрах. Около 30%
транспортно-логистических компаний зарегистрированы в ЦФО (в том числе, более 20% в Москве), 28% - в Приволжском ФО, 18% - в Уральском ФО и 10% - в Северо-Западном
ФО (в том числе, 9% - в Санкт-Петербурге).
Российский рынок транспортно-экспедиторских услуг в основном сложился из
двух основных источников. Первый – советские транспортные организации, в результате
6
приватизации которых возникло множество мелких и средних компаний. Большинство
этих компаний обслуживают импортные поставки. В свое время в них активно
инвестировали крупные трейдеры импортных товаров, такие как «Союзконтракт» и
«Евросервис», которым необходимо было наладить технологическую цепочку доставки
своим российским клиентам массовых грузов продовольствия.
Второй источник – транспортные подразделения экспортоориентированных
предприятий. Классическими примерами таких структур являются компании
«Северстальтранс» (группа «Северсталь»), «Финтранс» («Илим Палп Энтерпрайс»),
«Инкотек» (группа «ИСТ»). «Углеметтранс» (группа «Мечел»).
Структура транспортно-экспедиторского рынка определяется в первую очередь
специализацией на том или ином виде транспорта или груза. Различаются компании также
и политикой привлечения клиентов: одни работают с эксклюзивным грузопотоком, другие
принимают заказы от всех желающих.
По мнению экспертов и аналитиков, наиболее очевидной тенденцией развития в
среднесрочной перспективе будет создание крупных транспортно-логистических центров.
Чаще всего это группы компаний, связанных акционерным капиталом,
специализирующихся на отдельных этапах процесса перевозки (транспортировка,
экспедирование, перевалка и др.), взаимодействующих в технологической цепочке. Такая
организация позволяет контролировать весь процесс транспортировки, что обеспечивает
клиентам высококачественный сервис (насколько это возможно в российских условиях).
Это дает возможность получать неплохой доход с операций и занимать существенную
долю рынка. Как правило, транспортные холдинги, помимо транспортировки и
экспедирования грузов, предоставляют комплекс услуг по хранению и дистрибуции
товаров на собственных или арендованных складах.
Как показали маркетинговые исследования потенциальные потребители услуг ЛЦ –
это торговые предприятия (63 % от общего
числа потенциальных клиентов) и промышленные предприятия (37 %).
Основной ассортимент товаров потенциальных клиентов ЛЦ следующий:
- мясные и молочные продукты;
- овощи и фрукты;
- продовольственные и промышленные товары;
Рост числа оптовых организаций, увеличение оптового товарооборота и товарных
запасов способствует росту спроса на складские площади ЛЦ.
Рынок складских помещений сегодня находится в стадии своего формирования и
развития. Предложение качественных складских помещений ограничено и чувствуется их
дефицит на рынке. Практически отсутствуют склады, соответствующие требованиям
мировых стандартов. Общее состояние складского хозяйства характеризуются
недостаточной эффективностью его использования и изношенностью материальной базы.
Спрос на складские помещения продолжает расти, что связано на сегодняшний день как с
положительными рыночными тенденциями (развитием оптовой и розничной торговли),
так и с отрицательными («работа на склад» экспортеров в сложившейся экономической
ситуации в стране).
Что касается предпочитаемой (планируемой) площади аренды, то предприятия
отдают свое предпочтение складам площадью до 250 м
(36 % от общего числа предприятий, планирующих аренду). 33 % -планируют
аренду складов площадью от 250 до 700 кв.м. Спрос на большие складские помещения от
1 000 м. (31 %).
Наиболее востребованными дополнительными услугами со стороны предприятий
при аренде склада являются:
- таможенная очистка товаров;
- предоставление в аренду офисных помещений;
- предоставление в пользование складов временного хранения;
7
- сортировка, консолидация, дробление груза, формирование партий
товара;
- услуги страховых компаний;
- банковские услуги (расчетно-кассовые центры);
- услуги автосервиса.
Таким образом, наличие спроса на складские помещения говорит о рациональности
развития сферы логистических услуг в Краснодарском крае.
Кроме того, складская недвижимость – один из самых поздних и наименее
освоенных сегментов строительного рынка России. Строительство торговых и бизнесцентров до недавнего времени казалось девелоперам более выгодным. В результате рынок
складской недвижимости в России, и в частности на Кубани, оказался незаполненным. С
победой Сочи в олимпийской гонке и развитием региона в целом потребность в
высококлассных складских помещениях на Кубани и в Краснодаре, столице края, куда
стекается
большинство
транспортных
потоков,
сильно
возросла.
До недавнего времени складские помещения делились на два подвида: «холодные» и
«теплые
склады»,
однако
сейчас
используется
другая
классификация.
Склады класса «А» должны иметь удобный подъезд для большегрузного транспорта,
ворота на каждые 500 кв.м. площади, тепловой узел, автономную электростанцию,
системы пожаротушения и вентиляции, очистные сооружения, автоматизированную
погрузо-разгрузочную сеть, систему многоярусного стеллажного хранения. Само
помещение склада должно быть прямоугольным, потолки – не ниже 7 метров.
Склады класса В должны быть оборудованы системой пожаротушения, холодильниками и
погрузочно-разгрузочной техникой. К этому классу относят специализированные склады
для хранения продовольственных товаров, горюче-смазочных и токсичных материалов.
К классам «С» и «D» относят неотапливаемые ангары и все остальные помещения,
приспособленные под складские цели. Таких складов в Краснодарском крае большинство.
Еще недавно общий фонд складских помещений в столице Кубани, по подсчетам
различных специалистов логистической отрасли, составлял примерно 600 тысяч кв.м.
Помещения класса «А» на рынке Кубани практически отсутствовали (объем качественных
складов в Ростове-на-Дону на тот момент составлял 90 тысяч квадратных метров). То
есть, иными словами, на рынке складской недвижимости Краснодара наблюдался дефицит
помещений.
Площадь складов класса «В» не превышала 10% от общей цифры, остальное – помещения
класса «С» и «D». Территориально склады в Краснодаре в основном, концентрировались
на
Ростовском
шоссе,
улицах
Уральской,
Новороссийской,
Тихорецкой.
Спрос на складские помещения высокого класса «А» спровоцировали транснациональные
торговые сети, открывшие свои представительства в регионах, а также российские фирмы,
реализующие товары широкого потребления. Понимая значимость данного вопроса и
острую необходимость в помещениях класса «А», в 2012 году введено в эксплуатацию
более 70 тыс. м2 современных складских помещений, класса «А» и это только первая
очередь.
Полноценный логистический комплекс должен координировать большой объем
грузоперевозок, обеспечивая при этом максимальную мобильность любого грузового
транспорта. В самом городе это сделать практически невозможно из-за узких дорог,
больших автомобильных пробок и нанесения вреда экологической ситуации. На
территорию многих городских зон въезд грузового транспорта просто запрещен.
Поэтому многие девелоперы обратили свой взгляд на Краснодарский край. В 2011-2012
годах
появились
пять
логистических
центров
высокого
класса.
Так, индивидуальным предпринимателем Калйонджу Е.М. в конце 2011 года открыто
овощехранилище с наличием современного холодильного оборудования в пос. Гайдук г.
Новороссийска площадью 8 тыс. кв.м., загруженностью на 6 тыс. тонн.
В 2012 году, Группа компаний Danone-Юнимилк начала строительство крупного
8
объединенного офисного центра и складского комплекса компании в городе Краснодаре.
Объем инвестиций проекта составил более 300 млн. рублей. Проект был реализован в
невероятно короткие сроки: строительство комплекса началось в конце апреля 2012 года,
а уже в конце октября этого же года объект полностью сдан в эксплуатацию.
Масштабный проект разработан специально для Дивизиона «Юг», с учетом всех
потребностей и особенностей бизнес-процессов региона. Уже 3 ноября текущего года
коллектив Краснодарского филиала и южного представительства Группы DanoneЮнимилк начал работу на единой площадке. Реализация данного проекта позволит
обеспечивать жителей нашего края свежими и полезными молочными продуктами.
Проект способствует лучшей логистики продукции до потребителя. Централизованная
точка отгрузки: одна точка отгрузки - одна точка доставки, унифицированный персонал,
улучшение условий хранения продукции, удобство в условиях управления и
коммуникаций, так как объединенный склад имеет очень выгодное географическое
расположение, находясь в черте города, рядом с аэропортом и федеральными трассами.
Склад разделен на 2 камеры. Одна – для хранения продукции с температурным режимом
до +4 градусов С и вторая с температурным режимом до 20 градусов С. Обе камеры
оборудованы холодильным оборудованием, что позволяет не зависеть от природных
температурных колебаний и особенностей климатических условий региона. Полы на
складе бетонные с упрочненным составом, антипылевые, с применением термоизоляции.
Площадь комплекса 3200 м2. Крупный складской комплекс компании, позволит
обеспечить вкусной и полезной молочной продукцией жителей Кубани и всего южного
региона.
В настоящий момент на трех площадках города Краснодара реализованы проекты:
- Логистический центр ООО «Адва» адрес: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул.
Подсолнечная, 44, класс «А». 30 минут до центра деловой активности Краснодара.
Участок имеет удобные въезды и выезды в Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи и
Новороссийск.
Возможность
обеспечения
температурного
режима.
Сдан в эксплуатацию 08.06.2012 г. Якорный арендатор – крупный национальный
дистрибьютор по ЮФО в сегменте FMCG. Первая очередь сдана в эксплуатацию,
арендаторы: ООО «Евросеть-Ритейл»; ООО «Пульс-Краснодар» (мед. Оборудование и
лекарство); ООО «Еврономер» (мебель); ООО «Адва-Логистик» ответственное хранение,
кроме того, ООО «СОК» (Система оценки качества» арендуют 15 тыс. м2 (самая большая
сделка в России). В сентябре 2012 года начато строительство второй очереди
логистического центра (30 тыс. м2).
- Логистический центр ЗАО «ЕврАзЭС Краснодар», («Международный
логистический центр ЕврАзКраснодар») расположен на земельном участке общей
площадью 6,3 га, по адресу: город Краснодар, западный обход в районе 2 отделения
совхоза агрофирмы Солнечная д.7/2 , класс «А». Общей складской площадью 30 тыс. кв м,
офисные помещения 2,5 тыс. кв. м. Единовременно возможно эксплуатировать 40
погрузочно-разгрузочных операций. Имеется 3 карных цеха. В настоящее время
логистический центр сдан в эксплуатацию.
- Логистический центр ООО «Логоцентр Кубань» пос. Индустриальный
Общей складской площадью 180 тыс. кв м, офисные помещения 4 тыс. кв. м.
строительство логистическо-складского комплекса на земельном участке 32 га.
На
сегодняшний
день
готовится
к
сдаче
1
очередь
40
тыс
м2.
Единовременно возможно эксплуатировать 40 погрузочно-разгрузочных операций.
Имеется 8 зарядных помещений. Кроме того, сегодня в городах Сочи и Краснодар ведется
реализация проекта по строительству центров мелкооптовой торговли ООО «Метро Кэш
энд Керри». За счет открытия таких крупных логистических центров решается одна из
проблем потребительского рынка края – обеспечение жителей и гостей Кубани
качественными товарами по ценам, приближенным к ценам товаропроизводителей.
Краснодарский край – это регион, привлекающий на свою территорию туристов и
9
отдыхающих со всей страны. Уровень организации потребительской сферы – важнейшей
сферы жизнеобеспечения населения – во многом формирует привлекательность нашего
края.
Ейский район является достаточно привлекательным для развития рынка
логистических услуг прежде всего потому, что политика экономического развития района
в настоящее время активно направлена на создание благоприятных условий для развития
автотранспортных, экспедиторских, диспетчерских и логистических услуг, базирующихся
на организации единых грузовых терминалов с логистическим центром.
Ключевым
конкурентным
преимуществом
проекта
по
строительству
логистического центра в Ейском районе является то, что его размещение планируется на
территории оного из крупнейших в крае транспортных узлов, представленного всеми
пятью видами транспорта: автомобильным, железнодорожным, водным (морским),
воздушным и трубопроводным. Кроме этого, конкурентными преимуществами проекта
станут:
- широкий спектр услуг, предоставляемых ЛЦ;
- реализация менеджментом ЛЦ политики управления качеством и обеспечении
ценовой доступности услуг ЛЦ.
Сильные стороны
1. Высокое качество
воды
2. Использование
современного
оборудования
3. Удовлетворение
потребностей
потребителей
4. Высокая
квалификация
персонала
Слабые стороны
1. Высокая
себестоимость
продукции
2. Слабая политика
продвижения на рынок
3. Не эффективная
реклама
4. Не достаточное
изучение внешней и
внутренней среды
управления
5. Отсутствие отдела
маркетинга
Таблица 3.1
SWOT-анализ.
Возможности
Угрозы
1. Улучшение качества за
1. Угроза появления новых
счет использования более
конкурентов
современных технологий по 2. Сокращение доходов населения
очистке
3. Охват более сильными
2. Рост спроса
конкурентами основной части
рынка сбыта
4. Неудовлетворенность
потребителей
1. Снизить себестоимость за
счет снижения
материальных затрат
2. Проведение активной
рекламной деятельности с
целью погашения
дебиторской задолженности
1. Охват более сильными
конкурентами основной части
рынка
2. Потеря значительной доли
рынка
3. Снижение покупательской
способности
4. Снижения прибыли
управления, за счет снижения
продаж
Стратегия дистрибуции
На рынке складских услуг деятельность Логистического Центра должна быть
ориентирована на поиск платежеспособных потребителей и установления с ними
долгосрочных договорных связей.
10
Стратегия продвижения
Достижение поставленных маркетинговых целей потребует от ЛЦ совместной
разработки и реализации комплекса мер, направленных на реализацию выбранного
характера позиционирования.
В комплекс мер по продвижению услуг рекомендуется включить:
1. Рекламную деятельность, в качестве средств рекламы будут использованы:
- специализированные печатные издания;
- специализированные программы на ТВ и Радио;
- собственный сайт;
- наружная реклама.
2. Прямой маркетинг, который включает в себя:
- разработку постоянно доступного сайта с хорошим информационным
наполнением, логичной структурой и понятными навигационными возможностями,
красиво и актуально оформленного, обладающего должной функциональностью и
интерактивностью;
- размещение рекламы на специализированных интернет-ресурсах;
4. СЫРЬЕ И РЕСУРСЫ
Характеристики складской зоны
1. Холодильная камера для овощей – 2000 т., (охлаждаемая камера –
=2000:0,8:2:0,8=1584м2) оборачиваемость 60 дней, грузооборот суточный
(35тонн+35тонн) (10% потребности города).
2. Холодильная камера для фруктов – 1500 т., (охлаждаемая камера –
F=1000:0,8:2:0,8=1188м2) оборачиваемость – 30 дней, грузооборот суточный –
(50тонн+50тонн) (24% потребности города).
3. Холодильная камера для мясопродуктов – 1000 т., (охлаждаемая камера –
F=1000:0,8:2:0,8=792м2) оборачиваемость – 30 дней, грузооборот суточный –
(35тонн+35тонн) (28% потребности города).
4. Холодильная камера для молочной продукции – 300 т., (охлаждаемая камера –
F=300:0,8:2:0,8=240м2) оборачиваемость – 7 дней, грузооборот суточный –
(45тонн+50тонн) (20% потребности города).
5. Склад-бакалея – 200 т., (сухой склад – F=200:0,8:2:0,8=162м2) оборачиваемость –
30дней, грузооборот суточный – (7тонн+7тонн) (3% потребности города).
Общая мощность логистического центра:
Холодильный склад - 8612 кв.м./год
Сухой склад- 3841 кв.м/год
Аренда открытых складских площадок 14 200 кв м/год
Офисы 2500 кв.м./год.
Специально для ЛЦ разработаны технические решения, реализация которых
обеспечивают следующие условия и результаты:
- длительное хранение продукции при минимальных потерях (3-5%);
- охлаждение продукции с +20С до -20С;
- хранение продукции при температуре от 0С до – 25C;
- хранение продукции при 96% влажности.
Холодильные склады обеспечивают хранение продуктов при средних от О°С до
+10°С и низких температурах до -25°С, при температуре окружающего воздуха до + 40 °С.
Данные холодильные склады возводятся с применением легких металлических
конструкций. В качестве теплоизоляции применяются пенополиуретановые
11
5. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
СТРОИТЕЛЬСТВА
Таблица 5.1.
Характеристика места строительства объекта
Основные сведения о земельном участке
Адрес места расположения
Краснодарский край, Ейский район, Ясинский
сельский округ, ст. Ясенская.
Кадастровый номер квартала
23:42:0707001:1128
Площадь декларированная (м2)
2 110 298
Категория земель
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования
Размещение объектов автосервиса
Фактическое использование
Не используется
Наличие зданий, строений,
Отсутствуют
сооружений
Разрешительная, градостроительная
Генеральный план ст. Ясенская, утвержденный
документация
решением совета МО Ейский район от
20.12.2012 года №30.
Сведения о собственнике (правообладателе) земельного участка
Собственник
Российская Федерация
Правообладатель
До разграничения по уровням собственности –
муниципальное образование Ейский район
Вид права
Государственная собственность
Сведения об обременениях
Вид обременения, ограничения
Отсутствуют
Площадь обременения
Характеристика существующей инженерной инфраструктуры
Вид
Мощность,
Расстояние до точки подключения (м)
инфраструктуры
диаметр
Электроснабжение 670 кВт
50
Газоснабжение
нет
10,0 куб. м. в
Водоснабжение
сутки Ду100
50
мм
Канализация
Отсутствуют строительство гидроизолированного септика
Сотовая
связь:
Телефонизация
Мегафон,
Билайн, МТС
Расчетная
стоимость
обеспечения
земельного участка
2250
инженерной
инфраструктурой,
млн.руб.
Дополнительная информация о земельном участке
Особые условия
Рельеф участка - спокойный, ровный.
Подземные воды залегают на глубине 0,5 - 5 м. от
поверхности. Сейсмичность района 6 баллов
Стоимость аренды/выкупа
14,438/866,3
земельного участка (млн.руб.)
12
Примечания
Расстояние до крупных населенных пунктов и объектов транспортной
инфраструктуры
Удаленность от
Название
Расстояние (км)
Удаленность от центра
город Ейск
34
муниципального образования
Удаленность от центра субъекта РФ
город Краснодар
200
Удаленность от автомагистрали
0,6
(краевого, федерального значения)
Удаленность от автодороги местного
ст. Ясенская, ул.
0
значения
Толстого
Удаленность от ближайшей
с. Александровка
42
железнодорожной станции
Удаленность от ближайших
Ейск-Староминская
40
железнодорожных путей
Удаленность от аэропорта
город Ейск
39
Удаленность от морского порта
город Ейск
43
Характеристика складских помещений:
Характеристика складских помещений класса А:
- современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и
сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн
не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров;
- площадь застройки 40-45%.
- ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5
тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли;
- высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого
стеллажного оборудования (6-7 ярусов);
- Регулируемый температурный режим;
- наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы
пожаротушения;
- наличие системы вентиляции;
- система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;
- автономная электроподстанция и тепловой узел;
- наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock
shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers)
(не менее 1 на 500 кв.м.);
- наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых
автомобилей;
- наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей;
- наличие офисных помещений при складе;
- наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные
помещения, раздевалки для персонала);
- наличие системы учета и контроля доступа сотрудников;
- оптико-волоконные телекоммуникации;
- огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная
территория;
- расположение вблизи центральных магистралей;
- профессиональная система управления;
- опытный девелопер;
13
- Ж/Д ветка.
Перечень объектов:














склад сухой встроен в холодный склад;
склад холодный;
ремзона;
автомойка;
котельная;
очистные сооружения;
сооружения водозабора и запасов воды;
сооружения энергообеспечения;
сооружения газоснабжения;
административно-бытовой комплекс (в составе склада);
парковка грузовых автомобилей;
парковка легковых автомобилей;
КПП;
Периметр.
Требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам
продукции:

обработка товара на уровне EUR;

использование экологически чистых паллет типа EUR;

использование упаковочных материалов на уровне EUR.
Требования к технологии, режиму предприятия:

200 кв.м. сухого склада и 4200 кв.м. холодного склада;

количество ассортиментных позиций на складе 1 000;

один заказ состоит в среднем из 2 паллет сухого товара и 4 паллет холодного
товара, всего на один магазин до 6 паллет.
Зоны сухого склада
Хранение товара:

в зоне хранения располагается 360 паллето-мест при пятиярусном хранении;

высота товара в ячейках стеллажей до 1,8 м;

возможно хранение «низких» паллет до 1,2 м (до10%);

вес паллеты от 200 до 1 000 кг;
Высота товара на европаллетах в ячейках стеллажей (в % от общего количества
паллет на стеллажах):

0,6-0,8 м 20%;

0,8-1,2 м 15%;

1,2-1,5 м 15%;

1,5-1,7 м 10%;

1,7-1,8 м 10%.
Грузопоток.
Основные принципы:

количество товаров на входе равно количеству товаров на выходе;

оборачиваемость товара на складе максимально 30 дней;
14

ротация на складе по срокам годности.
Приход товара:

суточный приход товара 36 паллет;

количество коробов на паллете - 72 короба;

вес паллета от 200 до 1 000 кг;

на одном паллете – один вид товара;

среднее количество ассортиментных позиций в одном а\м – 8;

на одном паллете – один вид товара (обязательное условие);

автомобили грузоподъемностью от 1,5 до 20 тонн среднее количество до 4 в
сутки;

товар поступает на деревянных паллетах типа EUR, с уложенным на нем
товаром (бумажные коробки и пластиковая упаковка), габариты паллета 1 200х800х1 500;

приемка товара производится с 8-00 до 22-00.
Отгрузка товара:

суточный расход до 36 паллет;

количество коробов на паллете до 90;

вес паллеты от 200 до 1 000 кг;

среднее количество наименований товара в заказе до 200;

смешанных паллет 95%;

однородных 5%;

среднее количество паллет в заказе 6;

количество загружаемых а\м от2 до 6;

тип а\м МАЗ 8 тонн;

отгрузка осуществляется круглосуточно.
Зоны холодного склада
Хранение товара:

в зоне хранения располагается 6528 паллето-мест при пятиярусном
хранении;

высота товара в ячейках стеллажей до 1,8 м;

возможно хранение «низких» паллет до 1,2 м (до 10%);
15
6. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
Основные технико-экономические показатели
Количество товара на входе равно количеству товара на выходе.
Оборачиваемость товара:
 овощи - максимально 60 дней;
 фрукты - максимально 30 дней;
 мясопродукты - максимально 30 дней;
 молочные продукты - максимально 7 дней;
 бакалея - максимально 30 дней;
 количество ассортиментных позиций на складе 1 000.
Зоны сухого склада (бакалея):
 360 паллето-мест при пятиярусном хранении;
 приход: суточный приход товара 36 паллет;
 отгрузка: суточный расход до 36 паллет.
Зоны холодного склада:
 в зоне хранения располагается 6528 паллето-мест при пятиярусном хранении;
 приход: суточный приход на склад 360 паллет;
 отгрузка: суточный расход 360 паллет.
Таблица 6.1
План реализации
План реализации
Площадь
2015
2016
2017
2018
2019
8 612,0
Ед
изм
кв.м
Аренда холодного
склада
0%
40%
100%
100%
100%
Аренда сухого склада
3 841,0
кв.м
0%
40%
100%
100%
100%
Аренда открытых
складских площадок
14 200
кв.м
0%
40%
100%
100%
100%
Аренда офисных
помещений
2500
кв.м
0%
40%
100%
100%
100%
0%
40%
100%
100%
100%
Средний
коэффициент
загрузки
производства
16
Таблица 6.2
Объем реализации
План реализации
Ед
изм
Аренда холодного склада кв.м
кв.м
Аренда сухого склада
кв.м
Аренда открытых
складских площадок
кв.м
Аренда офисных
помещений
2016
2017
2018
2019
ИТОГО
3444,8
1536,4
5680
8612,0
3841,0
14200
8612,0
3841,0
14200
8612,0
3841,0
14200
29280,8
10059,4
48280
1000
2500
2500
2500
8500
Таблица 6.3
№
п/п
1
2
3
4
Услуги предоставляемые ЛЦ
Наименование услуг
Единица
Тариф, тыс.руб
измерения
Аренда холодного склада
1м2
15
Аренда сухого склада
1м2
13
2
Аренда открытой площадки
1м
10
Аренда офисных помещений
1м2
30
Таблица 6.4 -
Доходы от продаж
Аренда холодного
склада
Аренда сухого склада
Аренда открытых
складских площадок
Аренда офисных
помещений
2016
Объем продаж ЛЦ
2017
2018
2019
ИТОГО
51672
129180
129180
129180
439212
19973,2
49933
49933
49933
169772,2
56800
142000
142000
142000
482800
30000
75000
75000
75000
255000
Основная задача, которую ставит перед собой логистический -центр — создание
максимально комфортных условий для своих арендаторов. Поэтому мы уделяем особое
внимание тщательному подбору оптимальных офисных и складских решений,
обеспечению наиболее выгодных для клиентов условий аренды, организации
максимально эффективной работы.
Арендные помещения включают в себя:
- приточно-вытяжную систему вентиляции;
-оптоволоконные
линии
связи
от
ведущих
провайдеров,
телекоммуникационных услуг - интернет, телефон, локальная сеть;
- контроль доступа.
предоставление
17
7. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ
Приведенную структуру управления персоналом можно отнести к линейной. Она
позволяет директору оперативно управлять работой предприятия и находиться в курсе
событий.
Общее руководство предприятием осуществляет директор. Директору
подчиняются бухгалтер и главный инженер, служба безопасности.
8. АНАЛИЗ ТРУДОВЫХ РЕСУРСОВ И РАСХОДОВ НА
ЗАРАБОТНУЮ ПЛАТУ
Таблица 8.1
№п/п
1
2
3
4
5
6
Должность
АУП персонал
Директор
Главный инженер
Главный бухгалтер
Начальник ЭТО
Начальник по отделу с
арендаторами
Юрист
АХО
Зав АХО
Уборщица
Дворник
Ремонтная служба
Мастер
Электрик
Слесарь
Служба охраны
Начальник охраны
Охранники
Штатное расписание
Кол-во
Оклад, руб
6
1
100 000
1
75 000
1
70 000
1
55 000
1
55 000
1
19
1
4
4
5
1
2
2
7
1
6
55 000
40 000
15 000
15 000
25 000
30 000
25 000
25 000
50 000
25 000
ФОТ
410 000
100 000
75 000
70 000
55 000
55 000
55 000
415 000
40 000
60 000
60 000
125 000
30 000
50 000
50 000
200 000
50 000
150 000
С каждым работником заключаются индивидуальный трудовой договор, в котором
устанавливаются их права и обязанности, расписаны внутренний распорядок рабочего дня
и оснащение рабочего места. Указываются индивидуальные средства защиты и
социальные гарантии. Имеет место система стимулирования и поощрения труда.
18
Общий штат сотрудников будет составлять 32 человека, что даст возможность
создания 32 дополнительных рабочих мест. Предпочтение при наборе персонала будет
отдаваться квалифицированным специалистам с опытом работы в данной сфере, как
минимум 5 лет.
9. СРОКИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ И ПЛАН-ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ
ПРОЕКТА
График реализации проекта включает в себя ряд этапов:
I. Подготовка инфраструктуры станции технического обслуживания, что
предполагает подготовку площадей в соответствии с предъявляемыми к ним
требованиями; при этом необходимо осуществить следующие работы:
1. отвод земельных участков;
2. поиск подрядчиков и заключение договоров;
3. монтаж газоснабжения.
II Строительство объектов:
III. Приобретение и монтаж оборудования.
IV.
Получение пакета документов, необходимых для оказания планируемых
услуг.
Прединвестиционная стадия инвестиционного проекта –3 квартал 2014 года.
Прединвестиционная стадия включает следующие виды деятельности:
 исследование рынков сбыта товаров, продукции, работ, услуг (далее –
продукция) и их сегментов, сырьевых зон, балансов производства и
потребления, определение возможных клиентов, создание клиентской базы;
 подготовку исходных данных, необходимых для выполнения финансовоэкономических расчетов инвестиционного проекта;
 определение схемы и источников финансирования инвестиционного
проекта;
 поиск инвесторов.
На прединвестиционной стадии принимается окончательное решение (заказчиком,
инвестором и иными заинтересованными) о целесообразности реализации
инвестиционного проекта и разработке бизнес-плана. Начало реализации проекта – март
2015 года (изыскательные работы и подготовка проектно-сметной документации).
Инвестиционная стадия инвестиционного проекта: строительно-монтажные работы
планируется осуществить с апреля 2015 года по декабрь 2015 года включительно.
Эксплуатационная стадия инвестиционного проекта: начало функционирования ЛЦ
запланировано с января 2016 года. Календарный график реализации инвестиционного
проекта представлен ниже
19
Таблица 9.1.
п/п
Этапы реализации
проекта
1 Инвестиционная
деятельность
I.I Проектноизыскательские работы
1.2 Подготовительные
работы, планировка
участка
1.2 Общестроительные
и монтажные работы
1.3 Устройство сетей
1.4 Приобретение и
монтаж оборудования
2 Операционная (сбытовая)
деятельность:
2.1 Реализация продукции и
оказание услуг
Сроки
1 год (2015 г.)
начало
конец
2015
2015
• ••
2015
2015
•
2015
2015
2015
2015
2015
2015
2016
-
2 год (2016 г.)
3 год 4 год 5 год 6 год
(2017) (2018) (2019) (2020)
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
• ••
• ••
••
•••
• ••
•••
• • ••
•••
• ••
• ••
• ••
Скачать