направлениЯ структурирования строительных организаций

Иконникова А.В., Иконников В.В.
НАПРАВЛЕНИЯ СТРУКТУРИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ РОССИИ
Данная работа посвящена вопросам формирования холдинговых компаний в
России в строительном бизнесе.
Анализ
опыта
формирования
современных
строительных
компаний,
специализирующих на строительстве панельного жилья эконом-класса в Москве, СанктПетербурге, Екатеринбурге, Томске и других крупных городах России, показывает, что в
настоящее время широкое распространение в инвестиционно-строительном комплексе
России получила такая организационно-правовая форма предприятия, как холдинговая
компания. Под ней понимается диверсифицированная компания, бизнес которой
распределен между многочисленными предприятиями, осуществляющими весь цикл
строительных работ от производства конструкций дома до отделки и сдачи объектов в
эксплуатацию. Организационная структура холдинга, как правило, включает в себя
центральный управляющий орган, осуществляющий формирование управляющих
воздействии по отношению к дочерним подразделениям компании. Необходимо отметить,
что структурные подразделения в большинстве случаев, обладают статусом
самостоятельного юридического лица, и являются центрами финансового учета и
ответственности.
Инвестиционно-строительный
бизнес
представляет
собой
сложный
многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости. И хотя
цепочка полного цикла строительного производства (выделение земли – поиск инвестора
– разработка и согласование проекта – инвестирование – подряд – строительство –
продажа – эксплуатация) реализована в меньшинстве структур основных игроков рынка,
организационные формы инвестиционно-строительного бизнеса довольно отчетливо
приняли вид многопрофильного вертикально интегрированного холдинга или группы
компаний, связанных в рамках единой технологической цепочки.
Анализ опыта создания и развития реальных организационных структур
показывает, что подавляющее большинство строительных компаний России
формировалось путем объединения технологически взаимосвязанных предприятий
(подразделений), каждое из которых выполняет определенные функции или
определенный вид работ в строительной или смежной сферах. Так, отдельные компании
холдингов отвечают за финансирование проектов и выступают в качестве инвесторов
строительства конкретного объекта, другие отвечают за его строительство или
выполнение строительно-монтажных работ (в полном или частичном объеме по каждому
конкретному проекту). В некоторых строительных холдингах вертикальная интеграция
идет еще дальше, и в рамках компании существуют подразделения, которые отвечают за
сырьевую базу строительства (например, добыча песка и производство цемента).
Необходимо отметить, что текущий этап развития корпоративной структуры
российских строительных компаний характеризуется низкой прозрачностью отношений
собственности и контроля, а также сложной структурой бизнеса промышленностроительных холдингов. Это во многом связано с тем, что организационная структура
компаний формировалась непосредственно в процессе инвестиционно-строительной
деятельности с учетом специфических операционных требований, важнейшими из
которых являются минимизация налогообложения и защита основного бизнеса от
возможных требований со стороны третьих лиц.
Анализируя схемы ведения бизнеса и используемые бизнес-модели российских
строительных компаний, можно отметить, что при построении корпоративной
организационной структуры первичными являются функции подразделений, при этом
структуры построения аппарата управления отходят на второй план. Несмотря на
существенные различия, в рамках сложной многоуровневой организационной структуры
бизнеса крупнейших строительных компаний можно выделить следующие основные
блоки (функциональные направления) в зависимости от сферы деятельности:
 строительный бизнес;
 инвестиционно-риэлтерский бизнес;
 промышленный бизнес (производство конструкций, используемых в
строительстве);
 сырьевой бизнес (производство цемента, добыча песка);
 финансовый бизнес;
 другая деятельность.
Каждое из этих направлений деятельности холдинга имеет, в свою очередь,
собственную организационную структуру и аппарат управления. Таким образом,
строительная компания структурируется как единый холдинг, при этом каждое отдельно
взятое подразделение, каждый отдельно взятый проект приобретает большую
самостоятельность. Такая организационная структура позволяет, с одной стороны,
выстроить более гибкую систему управления, с другой – сконцентрировать финансовые и
кадровые ресурсы на стратегически важных и перспективных направлениях деятельности,
которые находят свое отражение в четкой специализации каждого из входящей в
структуру компании подразделений.
В настоящее время бизнес строительных компаний охватывает все виды
деятельности, связанные с полным производственным, строительным и финансовым
циклами. Компании, входящие холдинг, самостоятельно занимаются поиском
строительных площадок, проводят все согласования, необходимые для начала
строительства, являются техническим заказчиком и генеральным подрядчиком
строительства, строят, продают квартиры в новостройках, занимаются рекламой,
страхованием и ремонтом квартир и, наконец, эксплуатируют и управляют своими
домами впоследствии.
Учитывая специфику строительного бизнеса, ключевые позиции в корпоративной
структуре приобретают три агрегированных блока:

блок управления, основными функциями которого являются выбор
стратегии и тактики развития группы и выработка финансовой, бюджетной и
производственной политики;

финансовая инфраструктура, предназначенная для аккумулирования
финансовых ресурсов и их оперативного распределения с целью постоянного
поддержания и наращивания жизнеспособности компании;

строительно-монтажные подразделения, в функции которых входят
создание и реализация конкурентоспособной промежуточной и конечной строительной
продукции.
С точки зрения управления центральное место в иерархии холдинга занимает
управляющая компания. Как правило, непосредственно за головной компанией
закрепляются функции заказчика и застройщика. Это, в первую очередь, предполагает
координацию и планирование деятельности всех подразделений холдинга, управление
финансовыми потоками, определение стратегии развития для всей объединенной
структуры, лоббирование интересов компании. Такое сосредоточение процессов
управления на верхнем уровне (в управляющей компании) не означает, что все
управление холдингом полностью передано туда. Происходит лишь перераспределение из
компаний второго (и ниже) уровня иерархии в управляющую компанию. Как правило, это
те функции, осуществление которых в отдельных компаниях или невозможно или
приводит к их дублированию: управление инвестициями, управление маркетингом,
осуществление единой технической политики для всех компаний структуры (в том числе
IT-политика), унификационные процедуры в учете, создание сквозных (комплексных)
систем управления бизнесом (таких как контроллинг, бюджетирование, управление
качеством) и др. Создание единого координирующего центра в лице управляющей
компании позволяет обеспечить соблюдение единства целей всех структурных
подразделений компании.
Как правило, в рамках управляющей компании действует служба технического
заказчика, которая является профессиональным посредником между инвестором и
генеральным подрядчиком, переводит на язык цифр и денег строительные термины и
наоборот.
В верхнем эшелоне строительного холдинга находится и инвестиционная
компания. Ее задача – правильно вложить деньги, проконтролировать движение и возврат
средств. Ключевой объект, которым управляет эта компания – инвестиционный проект.
По сути, компания берет на себя финансирование строительства и специализируется
только на инвестиционной составляющей строительного цикла, специфика которого во
многом определяется следующими важнейшими факторами:

текущий бизнес строительной компании, по сути, является совокупностью
проектов в разной стадии завершения;

начало инвестирования или привлечения капитала, и завершение проекта
разделяет достаточно большой промежуток времени, потому отрицательные (инвестиции)
и положительные (реализация) денежные потоки сильно разнесены во времени;

объекты имеют большую стоимость, а бизнес – значительные масштабы.
Финансы в строительной отрасли имеют ярко выраженную инвестиционную
составляющую, поэтому современная строительная компания должна уметь проводить
гибкую инвестиционную политику. Кроме того, она должна иметь отлаженную
организационную систему, позволяющую эффективно состыковать инвестиционные
механизмы с работой строительных подразделений.
Наиболее крупные строительные холдинги, успешно действующие на российском
строительном рынке, имеют в своей структуре собственные финансовые организации,
либо привлекают банки в качестве финансовой составляющей группы со стороны. В
настоящее время развитие именно финансового направления дает необходимый базис
развития всей структуры в целом.
Мировой опыт построения организационных структур свидетельствует о том, что
маркетинговые функции, такие, как реклама фирмы и ее продукции, а также сбыт,
традиционно выделяются в ведение самостоятельных структур. Это позволяет
максимально использовать преимущества личной инициативы агентов по продажам и
локализовать значительный блок специфических методов работы. В то же время
эффективный строительный бизнес в российских условиях требует полного контроля над
объемом сбыта и ценами. Ведь у нас покупатели строящегося жилья являются основным
источником финансирования процесса строительства. Возможность оперативно
отслеживать тенденции на рынке и влиять на политику продаж позволяет высшему
менеджменту принимать более обоснованные решения на всех стадиях производственного
цикла и обеспечивать непрерывность строительства. В связи с этим маркетинговая
служба, даже будучи выделена на самостоятельный баланс, обычно тесно взаимосвязана с
корпоративным центром и жестко управляема.
В последние годы большинство крупных строительных компаний перешли от
выполнения функций генерального подрядчика к полному управлению инвестиционностроительным проектом в роли девелопера, выполняющего функции инвестора,
застройщика, генерального подрядчика, риэлтора и эксплуатирующей фирмы. Таким
образом, строительство в России перестает быть подрядным строительством, и
становится, как и во всем мире, проектной деятельностью на маркетинговой основе.
Девелопмент предполагает многолетние вложения, стратегическое видение
перспектив реализуемого инвестиционно-строительного проекта и его долгосрочных
рисков, поэтому включает в себя несколько более широкий комплекс услуг, нежели
просто подрядное строительство:
 маркетинг;
 юридическую поддержку;
 архитектурно-градостроительное проектирование;
 генподряд;
 инжиниринг;
 работу с операторами или покупателями по продаже и аренде площадей;
 управление эксплуатацией объекта.над осуществлением работ.
Необходимо отметить, что строительство в чистом виде на сегодняшний момент не
позволяет строительным компаниям нормально развиваться, поскольку объективно
доходность с учетом инвестирования в объект может быть в два-три раза выше, чем
доходность от выполнения генподрядных функций (т.е. собственно строительства).
Однако известно, что высокая доходность в девелопменте обеспечивается его
высокой рискованностью. Именно для того, чтобы снизить риски, компании выстраивают
свой бизнес по принципу вертикальной интеграции, что предполагает обеспечение всей
цепочки создания и реализации конечной строительной продукции структурными
подразделениями инвестиционно-строительного холдинга.
Управляющая компания контролирует процесс управления проектом. Компания с
функциями технического заказчика контролирует технологию проекта. Компаниягенподрядчик контролирует строительный процесс. Риэлтерская компания контролирует
покупателей. Банки контролируют капитал. Собственные производственные и сырьевые
подразделения позволяют контролировать производственные издержки и себестоимость
строительства. Таким образом, возникают многопрофильные строительные объединения холдинги, внутри которых снижаются риски.
Ikonnikov A.V., Ikonnikov V. V.
DIRECTIONS OF STRUCTURING THE CONSTRUCTION ORGANIZATIONS OF RUSSIA
This work is devoted to questions of formation of the holding companies in Russia in
construction business.
The analysis of experience of formation of modern construction companies,
spetsializiruyushchy on construction of panel housing of an economy class in Moscow, St.
Petersburg, Yekaterinburg, Tomsk and other large cities of Russia, shows that now the wide
circulation in an investment and construction complex of Russia was received by such
organizational and legal form of the enterprise, as the holding company. It is understood as the
diversified company which business is distributed between the numerous enterprises which are
carrying out all cycle of construction works from production of designs of the house before
furnish and delivery of objects in operation. The organizational structure of holding, as a rule,
includes the central operating body which is carrying out formation of managing directors
influence in relation to affiliated divisions of the company. It is necessary to note that structural
divisions in most cases, possess the status of the independent legal entity, and are the centers of
the financial account and responsibility.
Investment and construction business represents difficult multistage process of creation
of a new product - a real estate object. And though a chain of a full cycle of construction
production (earth allocation – search of the investor – development and project coordination –
investment – in a row – construction – sale – operation) is realized in minority of structures of
the main players of the market, organizational forms of investment and construction business
quite distinctly became the versatile vertically integrated holding or the group of companies,
connected within a uniform technological chain.
The analysis of experience of creation and development of real organizational structures
shows that the vast majority of construction companies of Russia was formed by association of
technologically interconnected enterprises (divisions), each of which carries out certain functions
or a certain type of works in construction or adjacent spheres. So, the separate companies of
holdings are responsible for financing of projects and represent itself as investors of building of
concrete object, others are responsible for its construction or performance of installation and
construction works (in full or partial volume according to each specific project). In some
construction holdings vertical integration goes further away, and within the company there are
divisions which are responsible for a construction source of raw materials (for example,
production of sand and production of cement).
It is necessary to note that the current stage of development of corporate structure of the
Russian construction companies is characterized by low transparency of the relations of a
property and control, and also difficult structure of business of industrial and construction
holdings. It is in many respects connected with that the organizational structure of the companies
was formed directly in the course of investment and construction activity taking into account the
specific operational requirements most important of which are minimization of the taxation and
protection of the main business against possible requirements from the third parties.
Analyzing schemes of business and used business models of the Russian construction
companies, it is possible to note that at creation of corporate organizational structure functions of
divisions are primary, thus structures of creation of management personnel fade into the
background. Despite essential distinctions, within difficult multilevel organizational structure of
business of the largest construction companies it is possible to allocate the following main units
(the functional directions) depending on a field of activity:
• construction business;
• investment and realtor business;
• industrial business (production of the designs used in construction);
• raw business (production of cement, sand production);
• financial business;
• other activity.
Each of these activities of holding has, in turn, own organizational structure and
management personnel. Thus, the construction company is structured as the uniform holding,
thus each separately taken division, each separately taken project gains big independence. Such
organizational structure allows to build, on the one hand, more flexible control system, with
another – to concentrate financial and personnel resources on strategically important and
perspective activities which find the reflection in accurate specialization of each of the company
of divisions entering into structure.
Now business of construction companies covers all kinds of activity connected with full
production, construction and financial cycles. The companies, entering holding, independently
are engaged in search of building sites, carry out all coordination necessary to start construction,
are the technical customer and the general contractor of construction, build, sell apartments in
new buildings, are engaged in advertizing, insurance and apartment renovation and, at last,
maintain and operate the houses subsequently.
Considering specifics of construction business, key positions in corporate structure get
three aggregated blocks:
• the control unit which main functions are the choice of strategy and tactics of
development of group and development of financial, budgetary and production policy;
• the financial infrastructure intended for accumulation of financial resources and their
operative distribution for the purpose of continuous maintenance and accumulation of viability
of the company;
• construction divisions as which creation and realization of competitive intermediate and
end construction products enter.
From the point of view of management the central place in hierarchy of holding is
occupied by management company. As a rule, directly functions of the customer and the builder
are fixed to the head company. It, first of all, assumes coordination and planning of activity of all
divisions of holding, management of financial streams, definition of strategy of development for
all incorporated structure, lobbying of interests of the company. Such concentration of
management processes at the top level (in management company) doesn't mean that all
management of holding is completely reported there. There is only a redistribution from the
companies of the second (and below) hierarchy level in management company. As a rule, it is
those functions, which implementation in the separate companies or it is impossible or leads to
their duplication: management of investments, management of marketing, implementation of
uniform technical policy for all companies of structure (including IT policy), unifikatsionny
procedures in the account, creation of through (complex) control systems by business (such as
controlling, budgeting, uality management), etc. Creation of the uniform coordinating center in
the person of management company allows to provide observance of unity of the purposes of all
structural divisions of the company.
As a rule, within management company the service of the technical customer which is the
professional intermediary between the investor and the general contractor operates, translates
into language of figures and money construction terms and on the contrary.
In the top echelon of construction holding there is also an investment company. Its task –
it is correct to invest money, to check movement and return of means. Key object which this
company – the investment project operates. In fact, the company assumes financing of
construction and specializes only on an investment component of the construction cycle which
specifics in many respects is defined by the following major factors:
• the current business of construction company, in fact, is set of projects in a different
completion stage;
• the beginning of investment or attraction of the capital, and end of the project divides
rather wide interval of time therefore negative (investments) and positive (realization) cash flows
are strongly carried in time;
• objects have big cost, and business – considerable scales.
Finance in construction branch has a strongly pronounced investment component
therefore the modern construction company should be able to pursue flexible investment policy.
Besides, she should have the debugged organizational system allowing effectively to join
investment mechanisms with work of construction divisions.
The largest construction holdings which are successfully operating in the Russian
construction market, have own financial organizations in the structure, or involve banks as a
financial component of group from outside. Now development of financial direction gives
necessary basis of development of all structure as a whole.
World experience of creation of organizational structures testifies that marketing
functions, such as corporate advertizing and its production, and also it is sold, are traditionally
allocated in maintaining independent structures. It allows to use as much as possible advantages
of a personal initiative of agents for sales and to localize the considerable block of specific
methods of work. At the same time effective construction business in the Russian conditions
demands complete control over sales volume and the prices. After all at us buyers of housing
under construction are the main source of financing of process of construction. Possibility
operatively to monitor trends in the market and to influence policy of sales allows the highest
management to make more reasonable decisions at all stages of a production cycle and to
provide a construction continuity. In this regard marketing service, even being allocated for
independent balance, it is usually closely interconnected with the corporate center and it is
rigidly operated.
In recent years the majority of large construction companies passed from performance of
functions of the general contractor to complete management of the investment and construction
project as the developer who is carrying out functions of the investor, the builder, the general
contractor, the realtor and maintaining firm. Thus, construction in Russia ceases to be contract
construction, and becomes, as well as around the world, design activity on a marketing basis.
The Development assumes long-term investments, strategic vision of prospects of the
realized investment and construction project and its long-term risks therefore includes a little
wider complex of services, rather than simply contract construction:
• marketing;
• legal support;
• architectural and town-planning design;
• генподряд;
• engineering;
• work with operators or buyers on sale and rent of the areas;
• management of operation объекта.над implementation of works.
It is necessary to note that construction in pure form doesn't allow construction
companies to develop for today normally as objectively profitability taking into account
investment in object can be higher in two-three times, than profitability from performance of
genpodryadny functions (i.e. actually than construction).
However it is known that high profitability in a development is provided with its high
riskiness. To reduce risks, the companies build the business by a principle of vertical integration
that assumes providing all chain of creation and realization of end construction products by
structural divisions of investment and construction holding.
The management company supervises management of the project. The company with
functions of the technical customer supervises technology of the project. The company general
contractor supervises construction process. The realtor company supervises buyers. Banks
supervise the capital. Own production and raw divisions allow to supervise production expenses
and cost of construction. Thus, there are versatile construction associations - holdings in which
risks decrease.