Развернутая программа учебного курса "Оценка земли" Национальный фонд Министерство образования

Развернутая программа учебного курса "Оценка земли"
Национальный фонд
подготовки кадров
Министерство образования
Российской Федерации
НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ
Утверждена на заседании Учебнометодического совета специальности
Председатель Совета
___________________В.Н. Бобылев
“____”____________ 2002 г.
Учебная программа по курсу
«Оценка земли»
для специальности 060800 – «Экономика и управление на предприятии
природопользования»
Материалы подготовлены в рамках проекта
«Реорганизация учебного процесса и
реформирование системы управления ННГАСУ в
целях повышения качества и эффективности
предоставления образовательных услуг
по экономическим дисциплинам»
Руководитель-координатор проекта
______________В.Н.Бобылев
Исполнители задания:
___________Ф.П.Румянцев
__________________Д.В.Хавин
________________В.В.Бобылев
_______________________В.В.Ноздрин
Нижний Новгород, 2002 г.
1.Пояснительная записка
Авторы программы:
проф.,д.с.х.н. Ф.П. Румянцев, доц.к.эн.Д.В.Хавин, доц. к.э.н. В.В.Бобылев,
ст.преп.В.В.Ноздрин
Требования к студентам: приступая к изучению курса «Оценка
земли», студент должен обладать необходимым уровнем базовых знаний по
основным отраслям экономических наук, иметь навыки самостоятельной
работы со специальной литературой и нормативно-правовыми
актами
Российского законодательства. Студент должен творчески подходить к
изучению учебного материала, избегать механического заучивания
рассматриваемых вопросов, показать умение излагать самостоятельно мысли и
высказывать собственное мнение по основным положениям в области земельнооценочных работ.
Аннотация
Особенность оценки земли состоит в том, что она охватывает широкую
сферу общественных отношений, связанную с определением стоимости целых
систем и природно-антропогенных комплексов и образований. Проведение
экономической реформы и развитие рыночного хозяйства потребовало создания
новой правовой системы и совершенствования Российского законодательства.
Это в полной мере относится и к оценке земли как объекту недвижимого
имущества, активно вовлекаемого в рыночный оборот. Роль земельно–
оценочной деятельности резко возросла в связи с коренным преобразованием в
области земельных отношений.
Начатые в Российской Федерации рыночные преобразования направлены
на формирование цивилизованного земельного рынка, создание условий для
равноправного развития различных форм собственности на землю.
В стратегии рыночных преобразований важное место занимает институт
оценки земли, включающий в себя, совокупность норм, регламентирующих
разнообразные отношения по использованию земли как важнейшего
природного ресурса, как основы жизни, деятельности и благосостояния народов
России, как объекта налогообложения, как пространственного базиса под
городские застройки, как кладовая недренных месторождений и т.д..
Настоящая учебная программа охватывает все основные научные
категории, понятия, разделы и институты системы курса «Оценка земли» с
учетом стоящих перед этой дисциплиной учебно-методических и практических
задач
Учебные задачи курса:
В результате изучения курса «Оценка земли» студент должен:
-знать основные принципы, методы и инструментальные средства
оценки земель различных категорий земельного фонда; правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным
образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок
с объектами оценки недвижимости; знать особенности институтов земельного
права, направленных на регулирование отношений по государственному
управлению, охране земельного фонда РФ, владению, пользованию
распоряжению земельными участками, возникновению и прекращению
земельных правоотношений, ответственности за нарушения земельного
законодательства
-уметь свободно ориентироваться в терминологии и методиках оценки
недвижимости, сформировать системное представление об особой сфере
профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества- оценки
земли- как неотъемлемой части практически любых операций с
недвижимостью; провести системный анализ нормативной базы оценочной
деятельности во взаимосвязи и взаимодействии с вовлечением объектов оценки
в гражданский оборот и умело применять полученные знания в своей
практической деятельности
-иметь представление об оценке земли как совокупности институтов,
связанных с использованием многочисленных объектов природы (недра, вода,
леса, заповедники, природные заказники, национальные природные парки,
памятники природы и др.), а также сложных антропогенных образований (
городские поселения, объекты
промышленности, транспорта, связи,
информатики) каждый из которых содержит присущий данному институту
экономический и юридический инструментарий
-обладать навыками проведения операций с недвижимостью;
правильного толкования, умелого применения и использования земельнооценочных данных при решений конкретных ситуаций
Формы контроля:
-текущий контроль проводится в форме опросов на семинарских
занятиях и промежуточных аттестаций по разделам курса
-итоговый контроль завершается сдачей зачета
-итоговая оценка складывается по результатам работы в течение
семестра, выступлений с сообщениями и докладами по наиболее проблемным
вопросам оценки земель и уровнем знаний при сдаче зачета .
2.Тематический расчет часов
№
п/п
Наименование
Разделов и тем
Аудиторные часы
Лекции
1.
2.
3.
4.
Необходимость оценки
земли. Земля как фактор
производства. Экономическая сущность земельной
ренты.
Структура земельного
фонда России. Обзор российских методик оценки
земли.
Факторы, принципы подходы к оценке земли.
Земельная страта. Стратификация.
Государственный земельный кадастр. Информационное обеспечение
Прак.
семин.
2
Самост.
работа
Всего
Часов
Всего
Аудит
2
3
5
2
2
4
3
7
2
2
4
3
7
2
3
5
2
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
земельного кадастра.
Автоматизация оценочных
работ.
Роль и значение земли.
Право собственности и
иные вещные права на
землю. Обзор мировой
практики развития
земельных отношений.
Основания возникновения,
изменения и прекращения
земельных правоотношений.
Государственное управление и контроль за
использованием и охраной
земель.
Юридическая ответственность за земельные
правонарушения.
Система земельного права в
России. Правовые формы
землепользования.
Приватизация земельных
участков. Государственная
регистрация прав на
земельную недвижимость.
Виды землепользования
граждан. Трансформация
права на земельный участок
при переходе прав на
здание, строение, сооружение.
Правовой режим земель
всех категорий земельного
фонда.
Особенности бизнеспланирования в градостроительстве.
Оценка экономической
эффективности инвестиций
в городскую застройку и
определение ее рациональных вариантов с
учетом стоимости земли.
Ипотека предприятий,
зданий, строений сооружений. Организационноэкономические и правовые
механизмы ипотеки
2
2
3
5
2
2
3
5
2
2
3
5
2
3
5
2
3
5
2
3
5
1
3
4
2
2
3
5
2
2
5
7
4
3
7
2
3
5
2
2
2
1
2
2
2
16.
17.
земельных участков.
Особенности оценки
экономической эффективности инвестиций в
земельные участки.
Земля как объект налогообложения. Формы земельных платежей. Земельная
налоговая политика. Обзор
российских и зарубежных
методик налогообложения
земли.
ИТОГО:
2
2
3
5
2
2
3
5
39
53
92
26
13
3. Содержание лекционного курса
« ОЦЕНКА ЗЕМЛИ»
(наименование тем и их содержание)
1.Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая
оценка недвижимости и система платежей за землю.
В первой части курса дается обоснование необходимости наличия
достоверной информации об оценке земли, которая всегда была, есть и всегда
будет оставаться важнейшим природным ресурсом любого государства ,как
неотъемлемой частью имущественных отношений. Подчеркивается значимость
оценки земли при совершении гражданско-правовых сделок, предметом и
объектом которых выступают земельные участки, леса, участки недр, объекты
незавершенного строительства, приватизируемые предприятия, жилая
недвижимость, прочно или неразрывно связанная с землей.
Приводится развернутое определение оценки земель по всем категориям
земельного фонда Российской Федерации, которое позволит студенту
сформировать общее представление о данном оценочном институте и его
значимости в экономической ,экологической, культурной, нравственной и иных
сферах жизни общества.
Определение общей модели оценки стоимости земли происходит на
основании интегрального учета свей суммы показателей, которые в той или
иной степени определяют базовую цену конкретного земельного участка.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор
оценочных принципов, объединенных в несколько групп.
Раскрывается понятие недвижимости согласно ст.130 Гражданского
Кодекса РФ и дается анализ- методов экономической оценки отдельных
основных ее видов.
1.1. Социально-экономическая необходимость проведения земельнооценочных работ заключается в определении и проведении налоговой политики
государства; в обосновании определения размера земельного налога, арендной
платы и кадастровой стоимости земель, определении рыночной стоимости
земельных участков
различного целевого назначения и использования;
установления государственных пошлин при совершении сделок по отчуждению
земельного участка; для государственного планирования и регулирования
хозяйственной деятельности во всех сферах экономики народного хозяйства.
1.2. Земля наряду с другими природными ресурсами является основой
жизни и деятельности человеческого общества. В отличие от других природных
ресурсов, которые могут быть восстановлены или имеют свою альтернативу,
земля, в первую очередь как территориальный базис и всеобщее условие
человеческой деятельности, незаменима. Земля - естественный уникальный
самовоспроизводящийся ресурс производства. Земля является единственным и
незаменимым средством производства в сельском, лесном хозяйстве, в
добывающей промышленности.
1.3. Функция земли как пространственного базиса для всего движимого
и недвижимого имущества, как кладовой всех природных ресурсов, как
неотъемлемой части всех природных и антропогенных образований. Отнесение
земель к категориям, перевод их из одной в другую осуществляется в
зависимости от состава земель и их назначения и является прерогативой
государства. Состав и характеристика земель лесного и водного фонда. Понятие
недр, правовой режим их использования и охраны. Жилые и нежилые
помещения, предприятия, здания и сооружения. Правовой титул и судьба
земельных участков под данными объектами, ограничения и изъятия земельных
участков из гражданского оборота.
1.4. Цель изучения темы земельной ренты как экономической категории
состоит
в решении следующих задач: во-первых- проследить процесс
образования земельной ренты; во-вторых- дать характеристику разным формам
земельной ренты; в-третьих- проанализировать особенности рентных
отношений; в-четвертых- выявить роль ренты для разных отраслей экономики.
Земельная рента - это центральная экономическая категория, это тот вид
дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или
благоприятных условий. Такими преимуществами могут быть в
сельскохозяйственном секторе - плодородие почвы или выгодные условия
местоположения, в промышленности - обладание секретом производства или
какой-либо существенной привилегией, например налоговой. Экономическая
сущность возникновения земельной ренты состоит в особенностях отношений,
связанных с использованием земли как не воспроизводимого ограниченного
природного фактора. Проводится сравнительный анализ природы земельной
ренты в различных экономических теориях.
2. Показатели экономической оценки земель. Методика оценки земель
различных категорий земельного фонда.
Во второй части учебного курса дается характеристика всех семи
категорий земельного фонда, согласно нормам Земельного кодекса РФ от 30
октября 2001г. рассматриваются основные принципы и стандарты оценки
земли, закрепленные в Федеральном законе от 18 июня 1998г. «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» и в Постановлении Правительства от 6
июня 2001г «О стандартах оценки». Рассматривается методология оценки
земли как специфичного объекта недвижимости в совокупности принципов, на
основе которых должны осуществляться оценочные работы. Дается показ
влияния отдельных факторов как определяющих и вспомогательных
в
установлении стоимости земельных участков различного функционального
назначения.
Делается обзор и сравнительный анализ существующих отечественных и
зарубежных методик земельно-оценочных работ, принятых в мировой практике.
Показываются
положительные
стороны
и
недостатки
конкретных
используемых методик по оценке земель различных категорий земельного
фонда, рассматриваются перспективные разработки предлагаемых оценочных
методик отечественных и зарубежных ученых.
2.1. Классификация земель по категориям в зависимости от их целевого
назначения позволяет обеспечить дифференцированный подход как к
правовому регулированию земельных отношений в рамках общего правового
режима всех земель так и в регулировании проведения оценочных работ по
отдельных категориям земель - в частности. Рассматривается общая структура
земельного фонда, согласно ст.7 Земельного кодекса РФ и дается детальная
классификация земель внутри каждой из семи категорий. Анализируются
основания для отнесения земель к той или иной категории и перевода их из
одной в другую с учетом специальных норм, регулирующих особенности
разных категорий земель.
2.2. Стоимость земли, а также расположенных и неразрывно связанных
с ней объектов недвижимости и природных ресурсов, расположенных на
поверхности земли и в ее недрах зависит от ряда взаимосвязанных групп
факторов, которые необходимо учитывать при проведении региональных
земельно-оценочных работ. Среди основных факторов выделяются следующие:
потенциал местоположения; рыночный спрос; правовое положение земельного
участка, в том числе наличие или отсутствие публичных и частных ограничений
и обременений. Дается характеристика каждой из перечисленных групп. Особое
положение при выполнении оценки земли занимает фактор производства, его
экологическая составляющая, характерная любому типу землепользования.
2.3. Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый
набор оценочных принципов. Применительно к земле эти принципы включают
в себя : остаточную продуктивность, вклад, возрастающие у уменьшающиеся
доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое
разделение. Подробно рассматривается каждый из названных оценочных
принципов.
2.4. Земельная страта как единица сравнения землевладения,
объединяющая в себе подверженные влиянию рынка географические
территории, отражающие различия в зонировании и других регуляторах и
возможных вариантах землепользования. Эффективность стратификации
земли по географическому принципу и нормам зонирования или возможному
варианту землепользования при разбивке землевладения на ряд групп.
2.5. Рассматривается сам процесс оценки, предусматривающий
определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения
обоснованной оценки стоимости земли. Сравниваются применяемые к
различным категориям земли существующие в теории и практике подходы к
проведению земельно-оценочных работ. Анализируются: доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки; затратный, основанный на
определении затрат, необходимый для восстановления либо замещения объекта
оценки с учетом их износа; сравнительный или рыночный подход, основанный
на сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними к оценке земельного участка.
2.6. В обзоре российских методик оценки земли наиболее детально
рассматривается
методика кадастровой оценки земель поселений в
соответствии с постановлением Правительства от 25 августа 1999г.№945 «О
государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с правилами
проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной
постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г.№316,а также методика
кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного
фонда, водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий и
земель запаса.
3. Материалы и документы оценки земель; автоматизация оценочных
работ; оценочные работы за рубежом
В третьей части курса изучается создание единой информационной
системы о земле, на базе которой проводится экономическая оценка земель и
учет их стоимости в составе природных ресурсов. Рассматриваются вопросы
государственного
кадастрового
учета,
который
ведется
в
целях
информационного
обеспечения
государственного
и
муниципального
управления земельными ресурсами; государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства. Наличие единой
информационной системы является необходимым условием для упорядочения и
повышения эффективности налогообложения.
Основные
положения
создания
автоматизированных
систем.
Формирование автоматизированных информационных систем земельного
кадастра. Автоматизированная кадастровая система локального, регионального,
государственного и глобального уровней.
Сравнительный анализ земельно-оценочных работ в
европейских
странах и США..
Рассматривается
система
регистрации
и
учета,
требующая
использования наиболее мощных современных технических средств:
аэрокосмической съемки, средств современной геодезии и картографии,
компьютерных баз данных, геоинформационных технологий, основанных на
использовании
специализированных продуктов, позволяющих создавать
компьютерные базы данных.
Основная, вспомогательная и производная земельно-кадастровая
документация.
3.1. Концепция и технологии создания государственного земельного
кадастра. Общие положения о земельном кадастре как информационной основе
управления земельными ресурсами. Содержание, структура и документы
государственного земельного кадастра. Ведение ГЗК Раскрывается понятие и
значение земельного кадастра, его историческое зарождение, становление,
развитие и современное использование в различных отраслях экономики.
3.2. Автоматизированные
системы
ведения
государственного
земельного кадастра. Основные положения создания автоматизированных
систем. Формирование автоматизированных систем Принципы взаимодействия
автоматизированных систем ГЗК с информационными системами водного и
лесного кадастров, кадастра месторождений и проявлений полезных
ископаемых и иных информационных систем. Компьютеризация земельнооценочных работ
3.3.
Земельно-информационные
системы.
Земельно-кадастровые
сведения и способы их получения. Кадастр как информационное обеспечение
оценки земли. Методология формирования единого земельного кадастра.
Содержание единого земельного кадастра. Формирование автоматизированных
информационных
систем
земельного
кадастра.
Автоматизированная
кадастровая система регионального уровня. Содержание кадастровой
документации. Характеристика картографических, табличных, текстовых,
магнитных, электронных носителей информации. Сбор, накопление и анализ
информации по продажам земельной недвижимости и другой рыночной
информации.
4. Роль земли в формировании рыночных (имущественных) отношений
В четвертом разделе раскрываются основы земельных правоотношений,
обусловленные особой ролью и значимостью земли в жизни общества и
государства. Земельное законодательство направлено на регулирование
земельных отношений, объектом которых является земля как природный объект
и природный ресурс (ст. 6 Земельного кодекса РФ),которая используется в
качестве средства производства. В то же время земля выступает объектом
гражданских прав, имуществом, которое участвует в гражданском обороте в
качестве объекта права собственности или других вещных прав и регулируются
нормами Гражданского кодекса РФ. В тоже время необходимо сформировать у
студента четкое представление о том, что земля всегда была, есть и остается
основой жизни и деятельности человека. С учетом особенностей земли, ее роли
как экономической категории, земельное законодательство делит весь
земельный фонд на соответствующие категории и в отношении каждой из
которых устанавливает различный правовой режим. В основе такого деления
земли в РФ лежит принцип целевого назначения и использования земель.
Отношения собственности считаются определяющими в жизни общества.
Понятие собственности в экономическом и юридическом смысле.
Собственность реализуется через процесс производства.
Кроме права собственности как основного титула права на землю
земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на
земельные участки, на основании которых лица-несобственники вправе их
использовать. Вещные и обязательственные права на землю, их характеристика,
основания возникновения и прекращения
Понятие и состав земельного правонарушения. Виды юридической
ответственности за нарушения земельного законодательства. Причины
земельных правонарушений и их профилактика.
Понятие и общая характеристика управления использования и охраны
земель.
4.1.Земля как объект имущественных отношений. Понятие права
собственности, ее содержание. Собственность как экономическая и правовая
категория. Формы и виды права собственности на землю. Право частной
собственности на землю,
основания ее возникновения. Собственность на
землю граждан и юридических лиц. Государственная собственность на землю.
Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю.
Собственность на землю субъектов Российской Федерации. Муниципальная
собственность на землю. Общая собственность на землю. Содержание
правомочий собственников земельных участков и земельных долей.
Понятие и содержание права хозяйственного ведения и оперативного
управления. Виды вещных прав на землю. Новеллы Земельного кодекса РФ
2001г. по предоставлению земли на праве постоянного бессрочного
пользования, пожизненного наследуемого владения.
Понятие и правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости).
Земельные сервитуты, их виды и основания установления.
4.2. Основания возникновения прав на землю. Документы о правах на
земельные участки и земельные доли. Приобретение прав на земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Порядок предоставления земельных участков для строительства. Нормы
предоставления земельных участков. Сохранение права на земельный участок
лиц, не являющихся собственниками земельного участка.
Изменения прав на землю. Перевод земельного участка с титула иных
вещных или обязательственных прав на титул собственности.
Прекращение и ограничение прав на землю.
Основания прекращения
права собственности на земельный участок или земельную долю. Основания
прекращения права
постоянного (бессрочного) пользования, права
пожизненного наследуемого владения, аренды безвозмездного срочного
пользования земельным участком. Основания прекращения земельного
сервитута. Виды земельных сервитутов по Градостроительному кодексу РФ.
Конфискация и реквизиция земельного участка.
Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или
муниципальных нужд, условия и порядок отчуждения земельного участка.
4.3.Понятие и функции управление земельными ресурсами. Органы
общей и специальной компетенции по управлению и использованию
земельными ресурсами. Роль и значение ведомственных (отраслевых ) органов
управления.
Цели и содержание охраны земель. Государственный, муниципальный,
общественный и производственный земельный контроль. Консервация
деградированных угодий и порядок ее проведения. Федеральные и
региональные целевые программы по охране, защите и рациональному
использованию земель. Мониторинг земель, экологические требования по
охране земель
4.4. Понятие земельного правонарушения. Виды юридической
ответственность, предусмотренные за земельные правонарушения.
Состав земельного правонарушения. Дисциплинарная ответственность за
земельные правонарушения. Основания и порядок применения гражданскоправовой ответственности. Особенности возмещения убытков собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям,
арендаторам земельных
участков. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями.
Основания и особенности применения административной ответственности за
земельные правонарушения.
Виды административных взысканий. Виды земельных правонарушений, за
которые предусмотрена ответственность по новому КоАП РФ.
Виды юридической ответственности за нарушение градостроительных
требований.
Уголовная ответственность за земельные правонарушения. Особенности
установления и применения уголовной ответственности.
Зарубежные модели
регулирования земельных правоотношений как
аналитический материал для разрешения земельного вопроса в Российской
Федерации. Характеристика и анализ европейских, Североамериканских,
Азиатских, Латиноамериканских и Африканских моделей земельного строя.
5. Правовые основы экономики земельной недвижимости
В пятой части курса рассматривается теория и практика операций с
земельными участками и объектами недвижимости, прочно и неразрывно
связанные с землей. Разбирается содержание понятия «экономика земельной
недвижимости», что позволит сформировать у студентов целостную систему
знаний о недвижимости, усвоить особенности
операций с земельными
участками различных категорий земельного фонда, привить им практические
навыки для проведения операций с недвижимостью. Дается понятие сделки,
рассматриваются условия ее недействительности. Оборотоспособность
земельных участков. Субъекты сделок с землей. Форма земельных сделок.
Органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Правоустанавливающие документы на земельную
недвижимость. Особенности купли-продажи и приватизации земельных
участков. Ограничения оборотоспособности земельных участков.
5.1. Предмет и система земельного права. Земельное право как учебная
дисциплина и как наука. История развития земельного права в России.
Соотношение земельного права с другими отраслями права. Отношения,
регулируемые земельным законодательством. Источники земельного права.
Субъекты, содержание и виды земельных правоотношений. Основные
принципы земельного законодательства. Роль и значение международных
договоров в регулировании земельных отношений. Основания возникновения и
прекращения земельных правоотношений.
5.2. Общая характеристика права землепользования. Использование
земли на праве: собственности, постоянного (бессрочного) пользования,
пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и
аренды.
Содержание, субъекты и объекты права землепользования. Общие и
специальные ограничения при использовании земли. Сервитуты. Изменения в
объеме права пользования землей у собственников, землевладельцев,
землепользователей и арендаторов.
Права землеобладателей на использование земельных участков, отличия
правомочий собственников
по использованию земельных участков от
правомочий несобственников земли. Осуществление и защита прав на землю.
Порядок возмещение убытков при изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель,
временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников
земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов
земельных участков.
5.3. Понятие договора об ипотеке. Предмет договора об ипотеке, его
особенности и ограничения. Судьба
предприятий, зданий, строений и
сооружений при залоге земельного участка. Судьба земельного участка при
залоге предприятий, зданий, строений и сооружений. Форма и государственная
регистрация ипотеки. Стороны договора об ипотеке. Права и обязанности
залогодателя, права и обязанности залогодержателя. Обращение взыскания на
заложенный земельный участок.
5.4. Правовые основы разгосударствления экономики страны.
Особенности приватизации земельных участков под приватизированными
государственными
и
муниципальными
предприятиями.
Правовое
регулирование установления минимальной выкупной стоимости земельных
участков под приватизируемыми предприятиями . Определение судьбы
земельных участков при приватизации государственного и муниципального
имущества .
5.5.
Предельные нормы предоставления земельных участков для
индивидуального жилищного строительства в городской и сельской местности.
Платность и льготы, устанавливаемые при
приобретении земли для
индивидуального жилищного и дачного
строительства. Особенности
возникновения прав на земельные участки для индивидуального жилищного,
дачного и гаражного строительства. Перерегистрация в собственность
земельных участков, ранее предоставленных гражданам на праве пользования,
пожизненного наследуемого владения или аренды. Особенности перехода
права на земельный участок при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение согласно нормам Земельного кодекса РФ 2001г..
Следование судьбы земельного участка судьбе объектов недвижимости.
Отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, принадлежащий
нескольким лицам.
5.6.
Органы
в системе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации.
Документы о правах на земельные участки.. Заключительные и переходные
положения. Правила ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок выдачи свидетельств о
государственной регистрации, сообщений об отказах. Выдача информации о
зарегистрированных правах.
5.7.
Понятие и правовой режим земель поселений. Черта городских,
сельских поселений и порядок ее установления. Состав земель поселений и
зонирование территорий. Пригородные зоны. Состав земель промышленности,
энергетики, транспорта, радиовещания, телевидения, информатики, земель для
обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель
иного специального назначения. Понятие и состав земель особо охраняемых
природных территорий. Земли
лечебно-оздоровительных местностей и
курортов. Земли
природоохранного назначения. Земли рекреационного
назначения. Земли историко-культурного назначения. Особо ценные земли.
Земли лесного фонда. Земли водного фонда. Земли запаса.
6.
Разработка бизнес-планов в градостроительстве.
В шестой части курса рассматриваются методы разработки бизнес
планов с определением целей и задачей бизнес-планирования. Изучается
порядок разработки бизнес-плана, формирование концепции бизнеса.
Анализ исходной информации для бизнес-плана. Информационное
обеспечение бизнес-плана. Структура бизнес-плана. Характеристика отрасли
бизнеса, описание предприятия.
Анализ инвестиций в структуре бизнес-плана. Определение инвестиций.
Определение и закрепление прав инвесторов. Государственное регулирование
инвестиций.
Экономическая
среда
инвестиционной
деятельности.
Последовательность этапов инвестиционного процесса на примере
строительства. Формы, виды и состав инвестиций. Субъекты и объекты
инвестиций. Рынок инвестиций, различия объектов инвестиций. Источники
инвестиций. Типы специальных инвестиционных проектов.
Особенности бизнес-планирования в антикризисной ситуации.
Показатели эффективности инвестиций. Риски и прибыль. Методики оценки
инвестиционных проектов.
6.1.Бизнес- план как основа будущего коммерческого проекта, как
необходимый в рыночных условиях инструмент технического, организационноэкомического,финансового,правовового,управленческого дела предпринимательской деятельности. Цели, задачи и процесс разработки бизнес-плана в
градостроительстве. Методы разработки бизнес-плана в градостроительной
деятельности. Структура бизнес-плана: исходные данные, оценка рыночной
конъюнктуры, стратегия маркетинга, организационно-финансовый механизм,
определение затрат и доходов, формирование потока чистых средств,
страхование коммерческого риска и юридическая защита.
6.2.Оценка экономической эффективности инвестиций в городскую
застройку. Расчет показателей эффективности и их интерпретации: срок
окупаемости вариантов проектного предложения, чистая текущая стоимость
проекта, индекс доходности инвестиций, внутренняя норма рентабельности
проекта, точка безубыточности проекта, возврат кредита.
6.3. Стоимость земли как экономический фактор градостроительного
регламента, определяющий рациональность вариантов городской застройки
при проектировании планировки частей городских поселений. Роль цены земли
при установлении вида застройки: индивидуальной (элитной); малоэтажной
смешанной; среднеэтажной; многоэтажной и иных видов. Стоимость земли и
соотношение территориальных зон города: жилая; общественно-деловая;
производственная; инженерных и транспортных инфрастуктур; рекреационные;
общего пользования; специального назначения и иные.
7. Ипотечно-инвестиционный анализ земельной недвижимости.
В седьмой части курса рассматриваются экономическое и правовое
содержание залоговых отношений.
Раскрывается нормативная база ипотеки, механизм
ипотечного
кредитования. Разбираются особенности ограничений
передачи в залог
отдельных категорий земельных участков. Значимость оценки земли при
заключении договора ипотеки. Подходы к определению главной экономической
ценности при залоге недвижимости, главная вещь и ее принадлежность.
Основания возникновения ипотеки и ее
регулирование. Обязательства,
обеспечиваемые ипотекой. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов
залогодержателя. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности.
Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим
лицам и обременение этого имущества правами других лиц. Оценка земельного
участка при его ипотеке. Особенности обращения взыскания на заложенные
земельные участки и их реализация.
7.1.Ипотека как договор о залоге недвижимости. Предмет ипотеки.
Понятие и содержание закладной как ценной бумаги. Стороны договора, его
существенные условия. Нотариальное удостоверение и
государственная
регистрация договора ипотеки. Основания и особенности обращения взыскания
на заложенное имущество. Залоговые ипотечные обязательства. Последующая
ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.
Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
Особенности ипотеки земельных участков. Возведение залогодателем зданий
или сооружений на заложенном земельном участке. Особенности ипотеки
предприятий, зданий и сооружений. Особенности ипотеки жилых домов и
квартир. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об
ипотеке.
7.2. Ожидаемый доход земельных инвестиций. Оценка роли отдельных
фактор, определяющих
экономическую эффективность инвестиций:
месторасположение земельного участка, интенсивность транспортного потока,
наличие подъездных путей и коммуникаций, экологическое благополучие
территории, вероятность подтопления, состояние почвы. Абсолютная и
сравнительная эффективность инвестиций. Рентабельность инвестиций в
земельные участки. Стоимость освоения земельного участка.. Цены продажи
освоенных земельных участков.
7.3. Оценка предмета ипотеки. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
его сумма, основания возникновения и сроки исполнения. Предупреждение
залогодержателя о правах третьих лиц. На предмет ипотеки. Составление и
выдача закладной. Приложения к закладной. Регистрация владельцев закладной.
Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой
обязательств. Сохранение ипотеки
при переходе прав на заложенное
имущество к другому лицу. Передача прав по закладной. Уступка прав по
договору об ипотеке.
8.Налогообложение земельной недвижимости и сделок с ней.
В восьмой части учебного курса рассматриваются вопросы
налогообложения земельных участков, которые выступают и как
пространственный базис и средство производства и как объект недвижимого
имущества. Использование земли в РФ является платным. Анализируется
нормативная база
регулирования налогообложения сделок с землей.
Рассматриваются основные положения Закона РФ«О плате за землю» и
Налогового кодекса РФ.
Изучаются формы земельных платежей, порядок их
исчисления и уплаты физическими и юридическими лицами. Земельные
платежи как экономический механизм рационального использования земельных
ресурсов. Зависимость размера земельных платежей от вида функционального
использования земли, статуса населенного пункта, архитектурной и
градостроительной ценности городской территории.
Субъекты и объекты налогообложения. Льготы по взиманию платы за
землю. Изменение размера земельных платежей за неосвоение земельных
участков, неуплату или несвоевременную уплаты земельного налога.
Использование кадастровой стоимости земли в целях налогообложения.
Применение поправочных коэффициентов при продаже земельных участков с
учетом основного вида использования расположенных на земельном участке
зданий, строений, сооружений.
Роль земельных платежей в формировании бюджетов различных уровней.
Целевое использование земельных платежей.
8.1. Плата за землю как инструмент выравнивания социальноэкономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие
инфраструктуры в населенных пунктах, формирование бюджетов. Общая
характеристика и формы платы за землю. Виды земель, подлежащих
налогообложению. Плательщики земельного налога и арендной платы.
Нормативная цена земли. Кадастровая стоимость земли. Налогообложение
продажи земельных участков и земельных долей и других операций с землей.
8.2.
Особенности системы земельного налогообложения в США,
Австралии, Канаде, Израиле, Германии, Франции, Китае, Японии и ряде других
стран. Дифференциация земельного налога в отдельных субъектах РФ.
8.3. Земельный налог как элемент бюджетной политики государства. Налог
на
земли поселений, промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности,
обороны, безопасности, иного специального назначения, лесного фонда,
водного фонда. Сельскохозяйственный налог. Площадь, облагаемая налогом.
Полномочия органов местного самоуправления и исполнительных органов
государственной власти по изменению размеров земельного налога. Учет
налогоплательщиков, исчисление размера земельного налог и порядок его
уплаты. Освобождение от уплаты земельного налога. Земельно-бюджетная
политика.
Рекомендуемая литература:
Основная литература:
1.Антонов В.П. Оценка земли. - Владимир: изд-во «Посад»,1997.
2.Эккерт Д. Оценка земельных участков: Учеб. пособие. -М.: РОО,1994
3.Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.М.:Дело,1998.
4.Костецкий В.А. Оценка земельных ресурсов в России. -СПб., Изд-во
СПбУЭФ,1998
5.Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебн. пособие. -М.:Финансы и
статистика,1999
6.Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие.-СПб: Издво СПбУЭФ,1998.
7.Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.:Изд-во
ПРИОР.2000.- 368с.
Дополнительная литература:
1.Антюганов С.В., Аратский Д.Б. и др. Системно-концептуальные подходы к
управлению собственностью в нижегородской области: Опыт и перспективы. Н.Новгород, ГИПП Нижполиграф,1997.-256с.
2.Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на
региональном уровне.-Н.Новгород,ВВАГС,1998.-195с.
3.Артеменко Т.В.,Севастьянов А.В.
Экономика недвижимости; учебное
пособие.М.:ГУЗ,2000—127с.
4.Афанасьев Л. Анализ и оценка текущего состояния рынка земли. Интернет.
5.Бабкин С.А. основные начала организации оборота недвижимости. -М.:АО
Центр ЮРНФОР»,2001.-371с.
6.Бердников Т.Б. Рынок ценных бумаг.Вопрос-ответ.-М.ИНФРА-М,2000.-278с.
7.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости.Учебник.-М.Маркетинг,2002.804с.
8.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.-СПб:Питер,2001.-336с.
9.Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью:
Учебно-практ. пособие.-М.Дело,2001.-704с.
10.Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. -М. Высшая школа
приватизации и предпринимательства,2001
11.Ершова И.В. правовой режим государственного имущества в хозяйственном
обороте:
теоретические
основы
и
пути
свершенствования.М.Юриспруденция,2001.304с.
12.Зарубежные исследования о налоговой системе и рынке земли. Сб. статей
13.Земельная реформа и развитие земельного рынка в России. Материалы
Федерального кадастрового центра «Земля».Интернет
14.Земельный кадастр: Теория, методика, практика. Учебное пособие/под
ред.А.А.Варламова.-М.:ГУЗ,2000.-532с.
15.Комментарий к закону «О государственном земельном кадастре»/под ред.
Е.А.Галиновской.-М.Юстициинформ,2002-152с.
16.Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Справочное
пособие.-М.РУССЛИТ,1995.-302с.
17.Комментарий к Земельному кодексу РФ.-М.Юрист.2002.-782с.
18.Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализции его
использования в 21 веке: Учебное пособие. -М.: Федеральный кадастровый
центр «Земля»,2000.-342с.
19.Налого и налогообложение :Учебное пособие для вузов/ Под ред Русаковой.М.Финансы,ЮНИТИ,1998.-495с.
20.Налогообложение недвижимости. -М. Изд-во Приор,1998.-160с.
21.Нилиповский В.И. рынок недвижимости и его профессиональные
участники/землеустроительная наука- российским реформам: Сб. докл. ГУЗа за
1996-2000гг.,т.2.Землеустройство,земельный
кадастр,экономика,экология,архитектура.-М.ГУЗ,2001.-375с.
22.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в Рсиии.-М.Экзамен,2000.-512с.
23.Особенности оценки развития и управления территориями поселений.
Монография/под ред. А.В.Севастьянова //Итоги науч. исс. раб. ГУЗа в 19962000гг.-М.ГУЗ.2001.-220с.
24.Оценка земельных ресурсов: учебное пособие/под ред. В.П.Антонова
П.Ф.Лойко. -Институт оценки природных ресурсов,1999-364с.
25.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/под
ред В.В.Григорьева.-М.ИНФРА-М.,1997.-320с.
26.Пособие по совершению сделок с земельными участками/под ред.
В.В.Алакоза,В.И.Киселева.-М.Госкомзем,1999.-184с.
27.правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в Росси/
под ред.В.С.Ема.-М.:Статут,1999.-125с
28.Приватизация земли и реформа управления недвижимостью: регистрация
прав собственности, налогообложение, инвестиции в городское развитие.
Справочно-методические материалы для федеральных и местных органов
власти. -М. Международный центр социально-экономических исследований
«Леонтьевский центр».НПО Перспектива,1995.
29.Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости: Учебное пособие. - М..:
Финансы и статистика,1999.
30.Есипов В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб.пособие. - СПБ:
Изд-во СПбУЭФ,1997.
31.Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: питер,2001.-256с.
32.Черняк В.З. Бизнес-планирование. Учебно-практическое пособие. -М.: Издво РЛД,2001.-272с.
33.Варламов А.А., Комов Н.В. Государственное регулирование земельных
отношений. Учебник для вузов.- М.:Колос.2000.-264с.
34.Улюкаев В.Х. Земельное право: Учебник для вузов.- М.:Былина. 2002.-423с.
35.Маркс К. Капитал (Гл. 47. Генезис капиталистической земельной ренты) //
Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т.25. Ч.2. С.344-379.
36.Bertinoro. High-level technical seminar: Private and sector cooperation in
national land tenure development in Eastern and Central Europe,1997
37Bogaertts T. Bottlenecks in the countries in central Europe,1998
38.Konstraints to the exercising of property rights: the development of a land market
reguires a functioning finansing system and valuation of real property / international
conference on the development and property rights. Vienna, January 12-16,2000
39.Dale P., Baldwin R. Lessons learnt from the emerging land markets in central and
eastern Europe/ Economic and social council,1999
40.Hopfer A., Kowalczyk C. Emergence and development of the real estate market in
central and eastern Europe –the example of Poland,1999
41.Huml M. Can complex land consolidation work as a catalyst for the land market in
the Czech Republic,1999
42.Jazoj A., Stanfield J.D. Barrj T., Albanian land market action plan: purposes,
achievements, lessons/ Land tenure center University of Wisconsin-Madison,1998
43.Kurm J. Estonian property market and tax policy,1998
44.Land administrations guidelines. With special reference to countris,Viena,2000
45.Mikuta B. Real property market in Lithuania,Budaptst,1998
46.Molen P. Property rights, land registration and cadastre in the European
Union,2002
47.Munro-Faure P. Valuation and market issues in tenure reform and land restitution
/ Commission 7, Cadastre and management,FIG,2000
48.Rausis A. Real estate market and taxes/ Workshop on land administration in the
Baltic states.- Riga,1998
49.Sonnenberg J. The land market in the rural area. The Netherlands
experience,1998
50.Thone K.F. Land Markets – How to get started. Legal and Practical Aspects of the
implementation of land markets in the eastern states of Germany -–experience in
privatization of real estate in rural spaces,2000
51.Tiits T. Land reform and property markets in Baltic states, Tallin,1999
52.Wolters J. The land market in Denmark and its developent,1998