Основы оценочной деятельности
advertisement
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ» И.В. КАЩУК ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Рекомендовано в качестве учебного пособия Редакционно-издательским советом Томского политехнического университета Издательство Томского политехнического университета 2010 1 УДК 658.1:657.92(075.8) ББК УО12.12+УО53 Я73 С00 Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010.- 141 с. Учебное пособие освещает вопросы становления и развития оценочной деятельности в России, формирования ее нормативно-правовой базы и методологии. Рассматриваются основные подходы оценки недвижимости. Приводятся контрольные вопросы и задания для самопроверки студентов, список литературы. Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 080503 «Антикризисное управление» УДК 658.1:657.92(075.8) ББК УО12.12+УО53 Я73 Рецензенты: Кандидат экономических наук, профессор каф. «Экономика и управление городским хозяйством» ТГАСУ, действительный член Академии ЖКХ Ю.Ю. Галямов Кандидат экономических наук, профессор, зав. каф. «Экономическая теория», проректор по социально-экономической политике ТГПУ Сизов В.В. © Кащук И.В. 2010 © Томский политехнический университет, 2010 © Оформление. Издательство Томского политехнического университета, 2010 2 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………4 Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ …………………………………………………………………6 1.1.Общественно-политические и правовые предпосылки становления оценочной деятельности……………………………...6 1.2. Правовое регулирование оценки собственности …………….14 1.3. Стандарты оценочной деятельности …………………………20 1.4. Лицензирование как этап становления оценочной деятельности ………………………………………………………26 1.5. Саморегулирование оценочной деятельности ……………..34 1.6. Цели оценки …………………………………………………..38 1.7. Определение вида стоимости объекта оценки ………………40 1.8. Принципы оценочной деятельности ………………………..45 1.9. Основные подходы и методы, используемые в оценочной деятельности ………………………………………….48 Глава 2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ …………...........................................52 2.1. Определение задачи оценки…………………………………..52 2.2. Предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку………………………………………………..56 2.3. Сбор и анализ информации………………………………….66 2.4. Составление отчета об оценке……………………………….68 Глава 3. ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ……76 3.1.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)……………………………………………………………..77 3.2. Текущая стоимость единицы (реверсии)……………………...79 3.3. Текущая стоимость аннуитета………………………………...80 3.4. Взнос на амортизацию единицы………………………………83 3.5. Накопление (рост) единицы за период (фактор будущей стоимости аннуитета)…………………………………….84 3.6. Фактор фонда возмещения…………………………………….85 3.7. Взаимосвязь функций………………………………………….86 Глава 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………91 4.1. Применение доходного подхода………………………………91 4.2. Применение сравнительного подхода………………………...98 4.3. Применение затратного подхода……………………………107 4.4 Методы оценки земельного участка………………………….113 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………..122 ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………………124 3 ВВЕДЕНИЕ Перестройка российской экономики привела к зарождению и развитию нового вида деятельности – оценочной. Сегодня трудно переоценить актуальность и значимость оценочной деятельности. В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии эксперт-оценщик не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности. Различные блага: предметы, вещи, имущество, создаются, продаются и приобретаются для определенных потребностей государства, юридических и физических лиц. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности. Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Исследование истории становления оценочной деятельности, современной правовой базы и актуальных проблем ее развития является в настоящее время весьма важным. Научно-методологическая база исследования оценочной деятельности достаточна широка. Существует много изданий, публикаций по темам становления, развития и осуществления оценочной деятельности. В учебном пособии изложены основополагающие вопросы оценочной деятельности, составляющие ее суть. С его помощью студенты смогут ознакомиться с методологическими и технологическими основами оценки; изучить ее инструменты и информационное поле Задачи дисциплины: 4 1. Ознакомить студентов с ролью и значением оценочной деятельности в системе экономики. 2. Помочь студентам освоить теоретическую базу оценочной деятельности. 3. Дать студентам теоретические, методические и практические знания основных подходов оценки, как самостоятельной дисциплины. 4. Обучить студентов практическому применению оценочных методов в зависимости от цели и вида стоимости оценки. 5. Обучить студентов решать задачи по расчетам рыночной стоимости объектов собственности. 5 Глава 1 ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ 1.1 Общественно-политические и правовые предпосылки становления оценочной деятельности Оценка в России имеет свою богатую историю. Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни. Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества. Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (18351843), Вюртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868). С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились земли, 6 фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения, все недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно. Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики. С самого начала своего существования, городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы. Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам оценочной статистики. Выход "Положение о земских учреждениях" вызвало в российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить специальные статистические съезды в г. Одессе (1865, 1868), г. Вильно (1869), г. Санкт-Петербурге (1870,1872), г. Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно излагались результаты кадастровых работ в Пруссии за период 1861-1868гг. В это же время (в 70-80 гг. XIX века) начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях: в Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876); Тверской (1871); Пермской (1876); Тульской и Новгородской (1878); Харьковской и Тамбовской (1880); Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881); Херсонской, Самарской и Саратовской (1882); Казанской (1883); Воронежской, Орловской, Смоленской, Таврической (1884); Пермской (1885); Нижегородской (1886). Для целей оценки, работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях. 7 Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки. Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии", разработанная Черниговской земской управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики. Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока: добывающая промышленность, перерабатывающая промышленность и торговля. Вопросы, входящие в каждый блок, охватывали как общие сведения о социально-экономическом, демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о земледелии и землевладении, промыслах, промышленности, торговле, коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и ряд прочих. В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали естественноисторические исследования почв, которые были выполнены основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых входил известный впоследствии почвовед Н. М. Сибирцев) выполнил почвенное описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв, предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические показатели, что и позволило сформировать основы новой науки. К первым законам оценочной деятельности в России можно отнести: «Закон об оценке недвижимого имущества» от 8 июня 1893 года и «Закон об оценке недвижимого имущества» от 18 января 1899 года. Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года. В 1888 году, когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом. У Правительства России появилась 8 потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости. Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил Инструкцию по разъяснению закона. Для развития оценки и оценочной статистики принятие этого закона дало новый мощный импульс. Как и прежде после принятия "Положения о земских учреждениях", общественность начала широко обсуждать проблемы оценки. В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А. И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики. На втором съезде, который проходил в Киеве в 1898 году в рамках Х съезда естествоиспытателей и врачей, присутствовало уже 188 человек из 35 губерний и областей. На третьем в Санкт-Петербурге (1901) и на четвертом в Москве (1911) съездах уже присутствовало большое количество гостей, не являющихся специалистами в области статистики. Предметом обсуждения на съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые возникали по мере продвижения вперед прикладной науки. Можно достаточно обоснованно утверждать, что в рассматриваемый период лучшие силы русской науки принимали участие в развитии оценочной статистики. Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства. Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность действий: • уездная земская управа выполняет работу по делению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, о процентном отношении дохода от недвижимого имущества к его ценности; 9 • подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию; • на основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии; • губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором. Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения. Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. 10 Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Новый порядок предполагал следующую последовательность действий: • губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают проект оценочных норм для уездов; • проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным комиссиям; • составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы передаются на согласование уездным земским собраниям, после чего публикуются; • с замечаниями уездных земских собраний оценочные нормы передаются на согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение губернатору. Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Необходимо заметить, что к этому времени в губернских земских управах появились сильные отделы статистики, материалами которых можно было пользоваться для выработки оценочных норм. Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки. В соответствии с законом 1893 года финансирование оценочной деятельности должно было вестись за счет земств. Но так как средств земским органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет существования подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый закон 1899 года устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год. Для более эффективного стимулирования работы данная сумма рассматривается как долгосрочное казенное пособие земствам, которое после выполнения оценочных работ остается в распоряжении местного губернского земства. Однако ощутимый эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало только в следующие два года после принятия закона. 11 Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок. Научные работы по исследованию земельных угодий основоположников русской оценочной статистики концептуально заложили основы методологии оценки, которая впоследствии расширялась, дополнялась и конкретизировалась. Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде: • оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества для данного момента времени в данной местности; • изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественноэкономического развития данной страны и отражающий текущую экономическую ситуацию; • в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития, оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости. В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости. Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран. В то же время, нельзя сказать, что оценка собственности, как система, работающая в интересах государства, была совершенна. 12 К основным причинам, сдерживающим современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера. Причины несистематического характера включали общественнополитические события начала XX века — крестьянские волнения в ряде губерний за период 1901 — 1902 гг., Русско-японскую войну и революционные события 1905 — 1906 гг. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных, актуальных мер для конкретной ситуации. Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом и представляют с исторической точки зрения больший интерес. К ним можно отнести: • отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; • отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; • неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; • отсутствие единообразия в подходах к оценке; • конфликты оценочных комиссий с земствами; • неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; • не заинтересованность земств в оценке недвижимости. С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х гг. развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости. Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, частными риэлтерскими и оценочными фирмами. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Одна из методик учитывала средне аукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в 13 предлагаемом на продажу жилье. Другая методика ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и не была связана с рыночной конъюнктурой. В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала лишь одна методика, основанная на учете инфляции в данном секторе рынка. Учет производился через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов. Коэффициенты учитывали влияние качественных параметров здания (сооружения) на его стоимость. Такой подход являлся наиболее перспективным в оценке жилого фонда, поскольку рынок городских квартир и комнат - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости. Этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса. Кроме того, в России сложилась соответствующая законодательная база, основу которой составляет Закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в разработке методик, пригодных для массовой оценки стоимости квартир и других видов недвижимости. 1.2 Правовое регулирование оценки собственности Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережают процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г. Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности. Закон дает исчерпывающий перечень объектов оценки: • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); 14 • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Закон устанавливает: обязательность проведения оценки и основания для ее проведения; обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком; общие требования к содержанию отчета об оценке. Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна. Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика: 1. при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях: разрешения имущественных споров; в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; 2. при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; 3. при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований; 4. при установлении размера арендной платы для заключения договоров аренды государственного имущества; 5. установления стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление. Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается. В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями. 15 В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций. В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. Один из недостатков сложившейся в России к настоящему времени системы оценки имущества, который преодолевает Закон “Об оценочной деятельности”,— наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности. Оценкой имущества с целью его приватизации или продажи в настоящее время активно занимается Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, используя собственную методику и исходя из балансовой стоимости подлежащих приватизации или продаже объектов. Часто упрекают в субъективности и в занижении стоимости приватизируемого имущества. В настоящее время, говоря о быстром пополнении государственного и муниципального бюджетов, органы управления заинтересованы в продаже государственной и муниципальной собственности как можно дороже. Кредитование под залог в основном недвижимости, практикуемое банками, с помощью этого закона стало более унифицированным и цивилизованным. Ведь раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке, стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае не возврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в реальной действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно 16 оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге. В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и так далее, а также денежные доходы граждан. С той же целью оценивается имущество предприятий. Отсутствие независимой оценки наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам. Закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” решает перечисленные выше проблемы, нейтрализуя заинтересованные в завышении или в занижении оценки имущества ведомства путем введения независимой профессиональной оценки. Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики. На основании заключения независимого профессионального оценщика граждане смогут защитить свои интересы. Это стало возможным благодаря включению в Закон возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения. Возможность оспаривать оценку имущества вытекает из формулировки рыночной цены, используемой во всем цивилизованном мире, согласно которой под рыночной ценой подразумевается наиболее вероятная средняя цена, по которой этот объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны располагают информацией и действуют в своих интересах. Такое определение фиксирует вероятностную природу рыночной цены и, следовательно, ее стоимость. Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд. 17 Профессиональными оценщиками могут быть как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица, вступившие в одну из саморегулируемых организаций оценщиков. Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, результаты оценки, так же, как и условия ее проведения, фиксируются в договоре между оценщиком и заказчиком и в отчете об оценке объекта. Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке собственности является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. В нем должны содержаться сведения об оценщике, в том числе о его профессиональном образовании, о наличии у него страхового полиса, а также точная информация об объекте оценки, включая его описание. Договор является документом, фиксирующим условия проведения оценки. О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта. Этот документ очень важен, так как содержит сведения доказательного значения, то есть итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, считается достоверной, если в судебном порядке не доказано иное. Судьи не могут обязать какую-либо из сторон спора к заключению договора об отчуждении объекта по стоимости, установленной оценкой, предположение о достоверности и величине стоимости объекта оценки, согласно отчету оценщика, может использоваться судами во всех случаях рассмотрения споров по оценке, в том числе служить основанием для изменения решения о неправильном налогообложении. При возникновении спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, если имеется и иной отчет об оценке того же объекта собственности, спор рассматривается в судебном порядке в соответствии с установленной подведомственностью. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим 18 определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, и с учетом положений рассматриваемого Федерального закона. Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования — наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения права на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию. Согласно федеральному закону профессиональные оценщики должны объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков. Принцип обязательности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает повышение ответственности оценщика и качества его работы. Независимость оценки обеспечивается положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки. Федеральный закон “Об оценочной деятельности” дает государству возможность регулировать, в том числе контролировать оценочную деятельность. Согласно Федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться самими саморегулируемыми организациями оценщиков и уполномоченным Правительством РФ органом – Федеральным агентством по управлению 19 федеральным имуществом. Их совместная деятельность обеспечивается создаваемым общественным советом, в который входят должностные лица уполномоченного государственного органа и представители саморегулируемых организаций оценщиков. 1.3 Стандарты оценочной деятельности Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Различают международные и национальные стандарты. Международные стандарты оценки. Разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Национальные стандарты отражают: • внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности; • национальные политические и общественные цели; • влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей. Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов и не зависящий от политических границ. В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой 20 отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности. Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), обязательные для применения в США и других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки. Это некоммерческая, образовательная организация, основанная в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в области оценки. Более 50 организаций вступили в Фонд в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Единые стандартны профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986 г. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на Стандарты. Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня качества оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами. В Стандартах представлены: • процедуры, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; • способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги. Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этики, включают четыре раздела: «Поведение», «Менеджмент», «Конфиденциальность» и «Ведение отчетности», и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя «Положения о компетентности», налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. В дополнение к 10 Стандартным правилам Стандарты включают документы, которые специально служат упрощению, толкованию, разъяснению или совершенствованию Стандартов. Начиная с издания 1994 г., Стандарты содержат глоссарий всех оценочных терминов. 21 В настоящее время международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал 8-ое издание Международных стандартов оценки – МСО 2007. МСО 2007 состоят из: Введения (Истоки стандартов, фундаментальные понятия, Кодекс поведения) Типов имущества (Международные Стандарты Оценки, МСО 1, МСО 2, МСО 3) Международных Применений оценки (МПО 1, МПО 2, МПО 3) 15-и Руководств Глоссария Индексов. Европейские стандарты оценки. Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 году. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа в настоящее время называется Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations (TEGoVA). ОДНОЙ ИЗ главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях. Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского Союза и дающие импульс к принятию соответствующих 22 национальных стандартов стран ЕЭС. Однако любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности. Российские стандарты оценки. В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С началом перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков, было создано профессиональное общественное объединение — Российское общество оценщиков (РОО). В РОО была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО – это защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков. Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов. Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков ведется разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами Системы стандартизации услуг в области оценки являются: 1. обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами — участниками процесса оценки имущества; 2. формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке; 3. установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке; 4. создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке; 5. гармонизация терминологии, классификации услуг, методов 23 оценки с международными стандартами; 6. содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации; 7. создание условий для формирования эффективной системы информации (баз данных) для оперативного представления членам РОО периодической информации. В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее число утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг. Система нормативных документов Российского общества оценщиков включает: • Классификатор услуг по оценке имущества. • Декларацию Российского общества оценщиков. • Кодекс профессиональной этики. • Общие понятия и принципы оценки. • Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. • Оценку в целях финансовой отчетности и смежной документации. • Оценку ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. • Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. • Оценку производственных средств, машин и оборудования. • Стоимость действующего предприятия как база оценки. • Оценку нематериальных активов. • Оценку объектов интеллектуальной собственности. • Оценку минерального сырья. • Оценку лесных ресурсов и лесных земель. • Учет в процессе оценки факторов окружающей среды. Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики. Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — это защита прав и охраняемых законом интересов 24 потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков. Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных документах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать, в первую очередь, характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом, нормативные документы должны устанавливать, прежде всего, требования к результатам оценки как услуге, которая должна удовлетворять потребности общества, или цели, которая должна быть достигнута на основе использования результатов оценки. Бурное развитие профессии оценщика на волне переоценки основных фондов приватизированных предприятий привело к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации № 932 от 20 августа 1999 г. «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации». Установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности будет являться Министерство государственного имущества РФ (в настоящее время Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). С сентября 2007 года оценщики в своей работе обязаны руководствоваться новыми федеральными стандартами оценки (ФСО). Эти стандарты были утверждены приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 года за № 256. Федеральные стандарты представляют верхний уровень системы методологии оценочной деятельности и состоят из трех стандартов. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки – ФСО № 1. 25 В нем прописываются основные понятия оценки и подходы, Указываются основные требования к проведению оценки. Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости – ФСО № 2. В нем прописывается цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также основные виды стоимости: рыночная стоимость инвестиционная стоимость ликвидационная стоимость кадастровая стоимость Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету оценки – ФСО № 3. В нем дается определение отчета об оценке; прописываются требования к его составлению, содержанию, описанию, проведению. 1.4 Лицензирование как этап становления оценочной деятельности С целью регулирования оценочной деятельности в России было введено лицензирование с 2001 по 2006 гг.. Лицензия – это разрешение, выдаваемое государством на занятие определенного вида деятельностью, обеспечивающая качество обслуживания граждан. Порядок выдачи лицензий регулируется Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности». Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности устанавливало Положение "О лицензировании оценочной деятельности" от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации 11 апреля 2001 г. N 285. Лицензия выдавалась сроком на 5 лет на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности: а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов; б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также 26 подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов; в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность; г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов. Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц включают: • государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя; • наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами; • уплату сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц включают: • государственную регистрацию в качестве юридического лица; • наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; • уплату сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществлялся на основании: признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица; признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом; признания в установленном законодательством Российской 27 Федерации порядке признания недействительным документ об образовании оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщик является юридическим лицом, то - признание недействительным документ об образовании работника оценочной организации при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в данной области; выхода оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности; несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации; решения суда, арбитражного суда, третейского суда. Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности могло быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами. В соответствии с Положением о лицензировании оценочной деятельности на Минимущество России возлагались функции по лицензированию оценочной деятельности, в том числе по контролю за соблюдением лицензионных требований юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности (лицензиатов). Объектом контроля являлось соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении ими оценочной деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5 Положения «О лицензировании оценочной деятельности»: а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности; б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий; в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке; 28 г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности; д) для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности. Мероприятия по контролю включали в себя документальную проверку деятельности лицензиатов, проведение экспертиз отчетов по оценке стоимости объектов оценки, составление актов и принятие решений. Мероприятия по контролю осуществлялись на основе: а) сводного плана контрольных мероприятий Минимущества России, по плану территориального органа Минимущества России; б) заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов Минимущества России, а также по предоставлению сведений структурных подразделений об отчетах по оценке стоимости объектов оценки, используемых в работе Минимущества России. В случаях, если заявление не позволяло установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указывается мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не будут проводиться. В отношении одного лицензиата плановое мероприятие по контролю проводилось не более чем один раз в два года. При проведении мероприятий по контролю должностные лица не вправе были: проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующего органа; распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю. 29 При проведении проверки должны были запрашиваться исключительно те документы, которые имеют отношение к проверке лицензиата, например: - договор об оценке объекта оценки; - приложения и изменения к данному договору; - отчет об оценке объекта оценки; - договор (страховой полис) страхования гражданской ответственности оценщика; - учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями к ним; свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, индивидуального предпринимателя; - копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом и др. По результатам мероприятия по контролю должностным лицом (лицами) лицензирующего органа, осуществляющим проверку, составлялся акт проверки. При этом нарушениями могли считаться: а) непредставление в срок документов, затребованных территориальным органом Минимущества России; б) установление факта представления в территориальный орган Минимущества России недостоверной информации; в) несообщение в установленный срок в территориальный орган Минимущества России об изменениях и дополнениях, внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (с представлением подтверждающих документов); г) отсутствие у лицензиата договора (страхового полиса) страхования гражданской ответственности оценщика; д) обнаружение факта отсутствия в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности. В случае если нарушения были обнаружены, могло быть вынесено одно из следующих решений: а) обязать лицензиата устранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения, срок устранения не может превышать 6 месяцев; 30 б) вынести предупреждение лицензиату о приостановлении действия лицензии, при этом обязывающее лицензиата исправить нарушения, которые могут повлечь приостановление действия лицензии; в) утраты юридической силы лицензии (в случае обнаружения в ходе проверки данных о ликвидации юридического лица или прекращения его деятельности в результате реорганизации, за исключением его преобразования, либо прекращения действия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя); г) приостановление лицензии (лицензирующие органы вправе приостанавливать действие лицензии в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений (два и более раза) или однократного грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий); д) обращение в суд с исковым заявлением об аннулировании лицензии. Основанием для приостановления действия лицензии являлись: а) выявление лицензирующим органом, государственными надзорными и контрольными органами, иными органами государственной власти в пределах их компетенции нарушений лицензиатом лицензионных требований и условий, которые могут повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а также обороноспособности и безопасности государства; б) невыполнение лицензиатом решений лицензирующего органа, обязывающих лицензиата устранить выявленные нарушения. В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не продлевался, плата за возобновление действия лицензии не взималась. Лицензиат обязан был устранить обстоятельства, повлекшие за собой приостановление действия лицензии, и направить в лицензирующий орган заявление о возобновлении действия лицензии. Если в установленный срок указанные обстоятельства не были устранены, лицензия в установленном порядке аннулировалась. Лицензирующий орган в течение 30 дней со дня получения заявления осуществлял проверку устранения лицензиатом указанных обстоятельств и по результатам проверки – принимал решение о возобновлении либо о невозможности возобновления действия лицензии. 31 Лицензия считалась возобновленной с момента – даты принятия лицензирующим органом соответствующего решения. Об указанном решении лицензиат должен был быть уведомленным в 3-дневный срок со дня принятия решения. Основания и даты приостановления и возобновления действия лицензии указывались в реестре лицензий. Документ, подтверждающий устранение указанных обстоятельств, определялся лицензирующим органом при принятии решения о приостановлении действия лицензии. Для установления факта устранения лицензиатом обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии, лицензиат имел право требовать проведения независимой экспертизы. Необходимые сведения вносились в реестр лицензий в 3-дневный срок со дня принятия соответствующего решения. Приостановление действия лицензии означало запрещение лицензиату заключать договоры о проведении оценки объекта оценки. Представление лицензиатом в установленный срок документов, свидетельствующих об устранении нарушений, послуживших причиной для приостановления действия лицензии, являлось основанием для возобновления действия лицензии. Лицензия могла быть аннулирована решением суда на основании заявления лицензирующего органа, выдавшего лицензию, или органа государственной власти в соответствии с его компетенцией. Одновременно с подачей заявления в суд лицензирующий орган был вправе приостановить действие указанной лицензии на период до вступления в силу решения суда. Основанием для аннулирования лицензии в судебном порядке являлись: а) обнаружение недостоверных или искаженных данных в документах, представленных для получения лицензии; б) неоднократное или (однократное) грубое нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий. Решение о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии доводилось лицензирующим органом до лицензиата в письменной форме с мотивированным обоснованием не позднее чем через три дня со дня принятия решения. Аннулирование лицензии влекло за собой: а) прекращение права лицензиата осуществлять оценочную деятельность; б) исключение лицензиата из реестра лицензий. 32 Действие лицензии приостанавливалось или возобновлялось с момента издания соответствующего приказа Минимущества России. В случае наличия спора о достоверности рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете (например, при наличии иного отчета об оценке этого же объекта), спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отмена лицензирования в сфере оценочной деятельности. В соответствии с п. 5.1 ст. 18 №128-ФЗ лицензирование оценочной деятельности прекращено с 01.07.2006г. В соответствии с действующей редакцией Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», государство минимизировало свое вмешательство в сферу оценочной деятельности. В настоящее время функции регулятора выполняют саморегулируемые организации оценщиков (СРО) и Наблюдательный совет. Принципиальное различие действующего и предыдущего порядков заключается в том, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица эксперты-ценщики, являющиеся членами одной из СРО и застраховавшие свою ответственность. Теперь оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Если ранее субъектом оценочной деятельности являлось некое юридическое лицо, действующее на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества, то теперь оценщик действует на основании его членстве в СРО. В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей (договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года); - формирование компенсационного фонда СРО, в который каждым членом СРО должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей. 33 Лица, имевшие на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности, вправе осуществлять оценочную деятельность до окончания ее срока, в соответствии с Федеральным законом от 9 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 05.01.2006 N 7-ФЗ. 1.5 Саморегулирование оценочной деятельности В октябре 2003 года Правительством Российской Федерации было определено направление на переход к саморегулированию оценочной деятельности. В средствах массовой информации была озвучена дата перехода - 1 октября 2004 года. До сих пор под сомнение ставится своевременность отмены системы лицензирования и переход оценочной деятельности на основу саморегулирования. В Российской Федерации пока не сложилась конкурентная сеть и эффективная организация деятельности СРО. В настоящее время руководство российских СРО оценщиков на 90% состоит из генеральных директоров оценочных фирм, многие из которых по понятным причинам не заинтересованы в развитии конкуренции на рынке оценочных услуг. В 2004 г. на заседании Совета руководителей объединений оценщиков России было принято обращение к Правительству РФ о переносе срока введения саморегулирования оценочной деятельности до 01.01.2006, так как времени для реструктуризации рынка оценочных услуг явно не хватало. Проводимая реформа федеральных органов исполнительной власти предполагает разделение функций органов регулирующих рынок, создающих "правила игры" и органов контролирующих данный рынок. Саморегулирование - признак и следствие развитого гражданского общества. К России еще трудно говорить о развитости гражданского общества в целом. С новыми витками повышения цен на недвижимость, незаконченностью процесса приватизации, развитием оценки стратегических ресурсов государства, месторождений полезных ископаемых саморегулирование рынка оценочных услуг необходимо более обстоятельно подготовить. Тем более, что реформа регулирования оценочной деятельности, в силу сложности и важности других задач административной реформы, просто не может являться первоочередной. В условиях текущего периода необходимо было провести более плавный переход к саморегулированию, сохранив на некоторое время 34 государственное лицензирование оценочной деятельности с последующим введением обязательности членства в саморегулируемых организациях оценщиков, с предоставлением этим организациям только части полномочий по контролю за деятельностью их членов. Деятельность СРО регулируется Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 1 декабря 2007 № 315-ФЗ Федеральным законом «О саморегулируемых организациях» обеспечиваются создание и деятельность СРО как инструментов, замещающих механизмы государственного регулирования предпринимательской и профессиональной деятельности в различных сферах социально-экономической жизни страны. Федеральным законом, в частности, регулируются отношения, возникающие в связи с приобретением и прекращением статуса СРО, деятельностью СРО, в том числе определяются органы СРО, предусматриваются порядок их создания и полномочия, процедура принятия в члены СРО, приостановления и прекращения такого членства, взаимодействие СРО с федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В ФЗ дается определение СРО. Саморегулируемыми организациями (СРО) признаются некоммерческие организации, созданные в целях саморегулирования; основанные на членстве; объединяющие субъектов предпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Основные положения СРО оценщиков прописаны в Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года. В ФЗ прописываются основные функции СРО: 1. Разработка стандартов и норм. СРО обязано объединить не менее 300 человек оценщиков, иметь свой коллегиальный орган управления, иметь свой устав (кодекс), иметь свой страховой фонд (компенсационный). 2. Правила приема, исключения из членства. 3. Представление интересов своих членов по всем инстанциям. 4. Осуществление контроля за оценочной деятельностью. 5. Ведение реестра всех членов. 6. Организация информационного пространства, методического обеспечения. 35 Права и обязанности СРО: 1. Представлять интересы своих членов по всем инстанциям . 2. Дублируются вышеуказанные функции более расширенно , кроме того, к ним добавляются организация профессиональной переподготовки оценщиков, представление в федеральные органы о нарушениях, наложение дисциплинарных взысканий. В ФЗ говорится о правилах раскрытия информации СРО, созданы: Официальный сайт. Устав, стандарты, правила, положения о коллегиальном органе и др. Реестр членов, список исключенных из СРО членов, членские взносы, образование. Информация о несоответствии СРО неустановленным нормам федерального закона и план их устранения. Правила и условия приема, размер членских взносов. Обеспечение имущественной ответственности. Информация об отчетах своих членов. Информация о компенсационном фонде, о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестициях в компенсационный фонд. Информация об управляющей компании, с которой заключен договор о доверительном управлении компенсационным фондом. Информация о специализированном депозитарии. Информация о договорах обязательного страхования членов СРО. Информация о приобретении ценных бумаг членами СРО и их работниками. Результаты проверки деятельности членов и СРО. Информация о возникающих конфликтах в СРО. Изменения внесенные в документы и информационные источники не позднее следующего дня. Органами управления СРО в соответствии с. ФЗ «О саморегулируемых организациях» являются: общее собрание членов СРО; постоянно действующий коллегиальный орган управления СРО; исполнительный орган СРО. Общее собрание СРО (ст. 24.2 введена федеральным законом от 27.07.2006 № 157 - ФЗ) - является высшим органом управления СРО оценщиков, который рассматривает вопросы, отнесенные к его компетенции настоящим Федеральным законом и другими 36 федеральными законами. Определяет устав, собирается не реже чем 1 раз в год и выбирает: 1. Положения о коллегиальном органе. 2. Положение о раскрытии информации. 3. Положение о дисциплинарном комитете. 4. Порядок отчетности коллегиального органа о результатах финансово-хозяйственной деятельности СРО. 5. Утверждает положения о членстве в СРО. 6. Принимает решение о добровольной ликвидации СРО и назначении ликвидационной комиссии. 7. Порядок проведения общего собрания, определение кворума, голосования. Коллегиальный орган - избирается в составе не менее 7 человек, не менее 25% членов не должны являться членами СРО, исключается членство в дисциплинарном комитете. Функции коллегиального органа: Утверждать стандарты и правила. Создавать другие структурные исполнительные подразделения (комитеты). Разрабатывать процедуру принятия в членство СРО и прекращение членства. Утверждать инвестиционную декларацию компенсационного фонда. Утверждать положения о порядке контроля за членами СРО. К компетенции исполнительного органа СРО относятся любые вопросы хозяйственной и иной деятельности, не относящиеся к компетенции общего собрания членов СРО и ее постоянно действующего коллегиального органа управления, (ст. 18 ФЗ РФ «О саморегулируемых организациях»). Экспертный совет - избирается в составе не менее 7 человек из членов СРО. Он предназначен для осуществления экспертиз отчетов оценщиков. По факту выяснения нарушений информация выдается в дисциплинарный комитет. Дисциплинарный комитет - численность не регламентируется, предназначен для рассмотрения жалоб и нарушения. По факту принимает следующие решения: Вынесение предписания об устранении нарушений. Вынесение предупреждения в личное дело. Наложение штрафа в размере, установленном уставом. Рекомендации об исключении, которые впоследствии рассматривает и 37 утверждает коллегиальный орган. Иные меры. Контроль осуществляется в результате плановых и внеплановых проверок. Проверка длится до 30 дней и производится не реже 1 раза в три года, но чаще, чем раз в год (плановая). Проверку осуществляют структурные подразделения, состоящие из членов СРО. Внеплановые проверки осуществляются в результате жалоб и нарушений. Все установленные жалобы передаются в дисциплинарный комитет. Национальный совет по оценочной деятельности и иные объединения СРО. Национальный совет объединяет более 50% крупных СРО, объединяющих более 50% всех оценщиков СРО. Национальный совет избирается на основе всероссийской конференции СРО, которая проходит раз в 2 года. Регистрируется федеральным органом по надзору за оценкой. Этот совет предназначен для надзора за деятельностью и взаимодействием СРО с федеральными субъектами Российской Федерации, муниципальными органами власти. Имеет свою структуру в виде коллегиального органа, численный состав коллегиального органа составляют независимые эксперты, потребители и иные общественные организации. Национальный совет занимается ведением реестра, разработкой государственной политики и федеральных стандартов. 1.6. Цели оценки Оценочная деятельность нужна всем, кто имеет дело с собственностью: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам. Поэтому профессиональная деятельность оценщиков распространяется на оценку стоимости самых разных имущественных комплексов и различных видов собственности. Существует большое многообразие целей оценки. Цели можно условно сгруппировать по наиболее типичным ситуациям, когда требуется оценка. Оценка бизнес-линий в хозяйственной практике может преследовать пять основных целей: 1. Оценить все бизнес-линии фирмы, чтобы суммой их стоимости (плюс рыночная стоимость указанных выше нефункционирующих или избыточных активов) охарактеризовать подлинную рыночную стоимость данной фирмы как действующего предприятия. 2. Определить ориентированную, обоснованную, максимальную (способную служить в соответствующих торгах для продавца стартовой) цену, по которой держателю составляющих бизнес-линию 38 контрактов можно продать третьим лицам свою контрактную позицию (права по контракту) в виде контрактной цессии. 3. Оценить целиком однопродуктовое предприятие (фирму), цена которого совпадает (без учета нефункционирующих активов) с оценкой его единственной бизнес-линии. 4. Оценить рыночную ценность инвестиционного проекта, совпадающего с рассматриваемой бизнес-линией (что в свою очередь может быть использовано в целях отбора инвестиционных проектов для финансирования). 5. Установить ориентировочную обоснованную рыночную стоимость уставного (собственного) капитала предприятия, учрежденного для реализации планируемого инвестиционного проекта и имеющие для этого решающие конкурентные преимущества, но еще не приступившего к реализации оцениваемого проекта. Цели оценки фирмы (предприятия). Фирма (предприятие) как предмет особой оценки имеет смысл тогда, когда рынок объективно ее (его) оценить не в состоянии. Это происходит в следующих ситуациях: 1. Оцениваемая фирма является закрытой, т.е. по определению не подвергается оценке на фондовом рынке (речь идет о закрытых акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и товариществах). 2. Оцениваемая фирма является формально открытой, однако не находится в листинге фондовых бирж, так как не отвечает их требованиям (по размеру, открытости финансовой отчетности и т.д.); в то же время на внебиржевом рынке ее постоянная котировка не осуществляется. 3. Оцениваемое предприятие представляет собой открытое акционерное общество, котируемое на солидной фондовой бирже, но его акции недостаточно ликвидны (по ним мало и редко осуществляются сделки), так что, реально наблюдаемой рыночной стоимости этих акций нельзя доверять. 4. Весь фондовый рынок в стране недостаточно ликвиден, либо очень сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов, результат чего тождествен предыдущему случаю. Для России особенно характерны две последние ситуации. Оценка фирм (предприятий) по их имуществу предполагает оценку как их материальных, так и нематериальных активов. Оценка недвижимого имущества. 1. Продажа какой-либо части недвижимости (неиспользованные земельные участки, здания, сооружения). 39 2. Получение кредита под залог части недвижимости. 3. Страхование недвижимого имущества (определение стоимости страхуемого имущества). 4. Передача недвижимости в аренду. 5. Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество. 6. Оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал создаваемого предприятия. 7. Оценка при разработке бизнес-плана по реализации какоголибо инвестиционного проекта. 8. Оценка недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей стоимости предприятия при использовании затратного подхода. Оценка оборудование (движимое имущество). 1. Продажа нескольких единиц оборудования (приборов, оснастки...). 2. Оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита. 3. Страхование движимого имущества. 4. Передача машин и оборудования в аренду. 5. Организация лизинга машин и оборудования. 6. Определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество. 7. Оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия. 8. Оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта. Оценка фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции / услуг. 1. Перекупка фирменных знаков другой фирмой. 2. Предоставление франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж. 3. Определение ущерба, нанесённого деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий. 4. Использование их в качестве вклада в уставный капитал. 5. Определение стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия. 1.7 Определения видов стоимости объекта оценки 40 Из многообразия целей оценки вытекает многообразие видов стоимостей. В оценочной деятельности РФ определены 10 видов стоимости: 1.Рыночная стоимость. 2.Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. 3.Стоимость замещения объекта оценки. 4.Стоимость воспроизводства объекта оценки. 5.Стоимость объекта оценки при сопутствующем использовании. 6. Инвестиционная стоимость. 7.Стоимость объекта для целей налогообложения. 8.Ликвидационная стоимость. 9. Утилизационная стоимость. 10. Специальная стоимость. Эти виды стоимости были определены в национальных стандартах оценочной деятельности России: «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», принятые Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001г. № 519. Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям. 1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки 41 не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — это стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая. 2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии и материалов. 3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость. Стоимость при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования 42 объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде и организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. 4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть: различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения — это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость — это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или 43 иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и другие. Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса. При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся. 1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта. 2. Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов. 3. Время. Большое значение для формирования стоимости объекта имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени. 4. Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов. 5. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник. 6. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ. 7. Ограничения. На стоимости отражаются любые ограничения, которые имеет объект. Например, ограничение права собственности в виде сервитута. Стоимость такого объекта будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений. 8. Соотношение спроса и предложения. Спрос, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в 44 будущем. На спрос и стоимость влияет и наличие различных возможностей для инвестиций. Спрос зависит не только от экономических, но и социальных, и политических факторов, таких, как отношение к объекту оценки в обществе, политическая стабильность. Цены предложения прежде всего определяются издержками создания аналогичных объектов в обществе. Важное значение для получения дохода имеет количество выставленных на продажу объектов. На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения и использования объекта. Особенно это характерно для сфер, в которых предложение ограничено природными и климатическими возможностями. В дальнейшем цены на эти объекты могут несколько снизиться. Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются продавцом. Минимальная цена, по которой он может продать оцениваемый объект, определяется затратами на его создание. 1.8 Принципы оценочной деятельности Принципы оценочной деятельности для различных целей оценки определяются в три группы: • Основанные на представлениях собственника. • Связанные с эксплуатацией объекта собственности. • Обусловленные действием окружающей среды. 1. Принципы, основанные на представлениях собственника. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Объект обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность – это способность объекта приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают объекты, способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же 45 полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. Принцип замещения - максимальная стоимость объекта, определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость объекта определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость объекта определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости оказывают влияние ожидаемая чистая отдача от использования объекта и ожидаемая выгода от его перепродажи. 2. Принципы оценки, обусловленные использованием объекта и его особенностями. Принцип вклада. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. Рыночная стоимость объекта определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива. Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор производства должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, объект недвижимости будет оценен выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на управление и эксплуатацию недвижимости. Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее 46 темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип сбалансированности (пропорциональности). Объект недвижимости – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность недвижимости достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы между собой по своим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости объекта недвижимости. 3. Принципы, обусловленные действием окружающей среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число доходных объектов, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превышать их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными фа кторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля. Принцип соответствия. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным требованиям в конкретное время в данной ситуации, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения, если же объект не соответствует требованиям рынка, то его цена более низкая. Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда объект характеризуется излишними улучшениями применительно к данным рыночным условиям. Рыночная стоимость такого объекта, вероятно будет ниже реальных затрат на его создание. Прогрессия имеет место, когда в результате существования и функционирования не зависимых от оцениваемого объекта других объектов, например, 47 обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного объекта оказывается выше затрат на его создание. Принципы изменчивости. Объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценке сказывается жизненный цикл объекта как на национальном, так и на международном уровнях. Из чего следует, что стоимость объекта будет изменяться. Следовательно, оценка должна проводиться на определенную дату Принцип экономического разделения. Спрос на рынке, возможности изменения, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного объекта. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если это позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование объекта, обеспечивающее собственнику его максимальную стоимость. 1.9 Основные подходы и методы, используемые в оценочной деятельности В теории оценки не существует общепринятой классификации методов оценки, но большинство специалистов выделяют три основных подхода к оценке стоимости объектов собственности: 1. Доходный подход. 2. Затратный (имущественный) поход. 3. Сравнительный (рыночный) подход. Доходный доход основан на предположении, что стоимость объекта зависит от будущих выгод (например, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор. Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются (приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой владельцем или инвестором ставке дохода. 48 Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данный объект, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока. Применение доходного подхода требует определения нескольких основных моментов: 1. Потока доходов для определения стоимости (прибыли до налогообложения, чистой прибыли или денежного потока, включающего прибыль и амортизационные отчисления). 2. Выбора без долгового денежного потока доходов или денежного потока для собственного капитала. 3. Выбора номинального или реального денежного потока доходов. 4. Периода времени, в течение которого будет определяться и дисконтироваться величина будущих доходов. 5. Ставки дисконтирования или капитализации будущих доходов. 6. Обоснования остаточной стоимости объекта. Подход оценки объекта затратным подходом основан на определении стоимости воспроизводства данного объекта, т.е. воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т.е. стоимости нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого. Определение стоимости объекта с использованием затратного подхода позволит определить верхний предел его стоимости, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения. Отличительный признак оценки активов предприятия - это поэлементная оценка всех имеющихся активов, как материальных, так и нематериальных и определение их полной восстановительной стоимости. Для определения реальной рыночной стоимости всех активов из полной восстановительной стоимости вычитают все виды износа активов - физический моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов. В зависимости от цели оценки и характера оцениваемого объекта применяют различные методы затратного подхода. Подход сравнительной оценки (рыночный подход) основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других аналогичных объектов. Этот подход основан на постулате: сходные интересы объектов должны быть проданы по сходным ценам. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), 49 может инвестировать оцениваемый. либо в сопоставимый объект, либо в Выводы Развитие рыночной экономики, возрождение частной собственности обусловливают необходимость и возможность оценки собственности. Оценка — это расчет стоимости объекта собственности в конкретных уровнях рынка в определенный момент времени. В зависимости от цели проводимой оценки различают виды стоимости: рыночную; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; инвестиционную; стоимость для целей налогообложения; утилизационную; ликвидационную; воспроизводства; стоимость замещения; стоимость объекта оценки при существующем использовании; специальную стоимость объекта оценки и кадастровую. Любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, представляет собой не исторический фактор, а оценку ценности конкретного объекта собственности в данный момент времени в соответствии с выбранной целью. Любой вид оценочной стоимости выражает выгоду, которую имеет на рынке собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность. Процесс оценки базируется на определенных принципах и стандартах. К основным принципам оценки относятся: принцип полезности, или доходности, принцип замещения, ожидания или предвидения, принцип эффективного вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, соответствия требованиям рынка. Оценщик работает по заказам государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных, страховых институтов, налоговых инспекций, а также граждан. В своей деятельности он руководствуется определенными правовыми, профессиональными и этическими нормами. Особое внимание эксперт-оценщик должен уделять информации о загрязнении окружающей среды, производимым оцениваемым предприятием. К специальным данным, необходимым для сравнительной: оценки, относятся сведения о сопоставимых объектах, которые проданы ранее или представлены к продаже. Информация о стоимости создания аналогичного объекта важна для оценки затратным (имущественным) подходом. Применение методов капитализации доходов предполагает использование данных о денежных потоках от 50 деятельности связанной с использованием или обладанием объектом оценки. Вопросы и упражнения для самопроверки: 1. Каковы основные понятия, используемые в системе оценочной деятельности? 3. Приведите классификацию типов задач (ситуаций), решаемых различными субъектами рынка, и дайте им краткую характеристику? 4. Классифицируйте цели оценки стоимости. 5. Классифицируйте виды стоимости, применяемые в практике оценочной деятельности. 6. Каковы основные принципы формирования системы оценки? 7. Каковы основные функции уполномоченного Правительством РФ органа по государственному регулированию оценочной деятельности? 8. Какие формы регулирования оценочной деятельности вы знаете? 9. Какая терминология используется в национальных стандартах оценочной деятельности РФ? 10. Какие основные подходы используются к оценке стоимости объектов собственности, почему все их можно назвать рыночными? 51 Глава 2 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Процесс оценки – это упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкурентного рынка. Процесс оценки базируется на определенных принципах и стандартах. Основными принципами оценки являются: Принцип полезности. Принцип замещения. Принцип ожидания или предвидения. Принцип эффективного вклада. Принцип остаточной продуктивности. Принцип предельной производительности. Принцип соответствия требованиям рынка. Процесс оценки состоит из следующих основных стадий: 1. Определение задачи оценки 2. Предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку 3. Сбор и анализ информации 4. Выбор подходов к оценке 5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов и подготовка заключения 6. Отчет о результатах оценки. 7. Представление и защита отчета Рассмотрим стадии процесса на примере оценки предприятия. 2.1 Определение задачи оценки Данная стадия подразделяется на следующие этапы: 1. Идентификация объекта оценки. 2. Выявление предмета оценки. 3. Определение даты оценки. 4. Формулирование целей, функций оценки, определение вида стоимости. 5. Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями. Идентификация объекта. 52 При идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции. Выявление предмета оценки. Важнейшим этапом оценки является выявление предмета оценки. То есть выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия, или какой - либо интерес. Таким образом, предмет оценки – это вид имущественных прав. Дата оценки – это момент времени, на который выполняется оценка. Стоимость предприятий во времени изменяется, причем эти изменения даже в короткие промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи. Формулирование цели и функций оценки. Определение цели оценки является важный этап, от которого зависит выбор методов оценки. Неправильно сформулированная цель влечет за собой использование неадекватного метода и вследствие этого ошибочный результат в оценке стоимости. Выбор метода может зависеть от функций оценки. Например, методы, используемые для оценки предприятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации, так как в первом случае объект оценивается как действующее предприятие. Определение стоимости долевого участия в предприятии и определение стоимости инвестиций предполагает прогнозирование будущих денежных потоков и их дисконтирование. Цель оценки определяет вид стоимости. Целью оценки может быть определение рыночной стоимости предприятия, рыночной стоимости долей учредителей в уставном капитале акционерного общества, ликвидационной стоимости предприятия-банкрота и.т.д. При дарении, наследовании и налогообложении имущества предприятия, как правило, определяется обоснованная рыночная стоимость предприятия. Покупателя предприятия интересует, как правило, инвестиционная стоимость предприятия. При ликвидации 53 предприятия-банкрота определяется ликвидационная стоимость, при его реорганизации – рыночная стоимость. Ниже приводятся примеры формулирования целей оценки для различных функций. Для покупки или продажи акции какого- либо акционерного общества цель оценки формулируются следующим образом: определить обоснованную рыночную стоимость неконтрольного пакета обыкновенных акций, принадлежащих открытому акционерному обществу. Для оценки, связанной с расторжением учрежденного договора – определить обоснованную рыночную стоимость 20% - го участия в товариществе с ограниченной ответственностью. Для оценки предприятия в связи с вопросом несостоятельности (банкротства) или в арбитражном суде – определить ликвидационную стоимость акционерного общества открытого типа «Сатурн», расположенного по адресу: Россия, Москва, ул. Северная, д. 13. Функция оценки – это сфера ее использования. Например, оценка помогает продавцу и покупателю в определении цены; в определении стоимости для кредитования или страхования объекта. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На этой стадии оценки заказчик знакомится с основными ограничительными условиями, сопровождающими процесс оценки, которые формулируются с целью защиты интересов как заказчика, так и эксперта-оценщика. Некоторые из этих условий при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций между заказчиком и экспертомоценщиком. Ниже приводятся основные ограничительные условия оценки стоимости действующего предприятия. 1. Любые расчеты стоимости предприятия, приведенные в отчете, относятся к стоимости действующего предприятия как целого имущественного комплекса. Любое разделение его на отдельные части и установление их стоимости с последующим суммированием, ведет к неверному определению стоимости. При необходимости, в отчет включается подробное обоснование оценки отдельных частей предприятия. 2. При подготовке отчета об оценке предприятия используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, а также другие данные, полученные от администрации 54 предприятия (с указанием лиц, ответственных за предоставление прогнозных данных). 3. Финансовые и технико-экономические характеристики предприятия, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки, ее достоверности и инвентаризации имущества предприятия. 4. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое предприятие и учредительных документов, не проводится. 5. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, и на сохраняющейся в прогнозный период стабильной экономической ситуации. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке. 6. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете. 7. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку. 8. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки предприятия, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. 9. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное (исчерпывающее) исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал (соблюдал) всех требований к оценке, предусмотренными Стандартами оценки. 10. Заключение – отчет об оценке предприятия представляет собой точку зрения эксперта-оценщика, без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. 11. Эксперт-оценщик не предоставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства. 12. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая: балансовые отчеты 55 и отчеты о результатах деятельности за последние три года; тексты договоров с третьими лицами; инвентаризационные ведомости; учредительные документы; документы, подтверждающие право собственности на имущество предприятия и другие документы. Эксперт-оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию о предприятии непосредственно в государственных органах управления. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своем отчете. Эксперт-оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения. 13. Заказчик обеспечивает личное ознакомление экспертаоценщика с предприятием и возможность осуществлять опрос администрации. 2.2 Предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку Эта стадия оценки состоит из следующих этапов: 1. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией. 2. Определение исходной информации и источников информации. 3. Определение состава группы экспертов-оценщиков. 4. Составление задания на оценку и составление календарного плана. 5. Подготовка и подписание договора на оценку. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией. Предварительный осмотр предприятия лучше провести с одним из опытных руководителей, который много лет проработал на данном предприятии, хорошо знает производство и его людей. Это позволит при осмотре основных, вспомогательных и обслуживающих производств больше узнать о истории предприятия, о выпускаемой продукции, о техническом состоянии оборудования, о квалификации работников и руководителях предприятия, о психологическом климате в коллективе, о перспективах развития предприятия. Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе определяются типы данных и их источники, необходимые для оценки: сведения о рынке, на котором функционирует предприятие; данные о других, аналогичных предприятиях; финансовые 56 и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее; данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость предприятия. Самый распространенный способ представления общих данных – это разбивка их на подразделы, касающиеся сектора рынка, на котором функционирует предприятие; вида продукции и цен на нее; местоположения предприятия (то есть данные о городе, районе, где расположено), финансового и техникоэкономического состояния оцениваемого предприятия и прочие. Преимущество данного способа представления собранных данных заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, в дальнейшем ее можно использовать и для проведения оценок других предприятия. В настоящее время в России рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, поэтому сбор информации для оценки предприятия является наиболее трудоемкой частью всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы самого предприятия, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги самого эксперта-оценщика. При заключении договора на оценку предприятия указывается состав документов, которые администрация предприятия должна предоставить эксперту-оценщику к определенному сроку, чтобы он смог вовремя начать оценку. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов для оценки предприятия. Оценка малого предприятия может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Для оценки крупного предприятия (более 1000 работающих), привлекаются несколько человек: экономисты, специалисты по маркетингу, экологи и прочие. Для оценки стоимости предприятия, осуществляющего, например, добычу драгоценных металлов, привлекаются специалисты для оценки перспективы залежей исходного сырья. Для оценки научно-производственного предприятия необходимо пригласить эксперта по оценке интеллектуальной собственности. Опыт свидетельствует о том, что для оценки необходимо привлекать руководителей оцениваемого предприятия, знания и опыт которых важны для получения данных о будущих доходах предприятия, 57 а также для того, чтобы обеспечить оперативный сбор исходных данных и согласование отчета об оценке. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, выполняет эксперт-оценщик. Опыт показывает, что заказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает это недостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей и функций оценки является основной причиной ошибок в оценке и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает: 1. Имя заказчика. 2. Имя эксперта-оценщика. 3. Определение предмета оценки. 4. Дату оценки. 5. Цель и функцию оценки. 6. Определение вида стоимости. 7. Краткое содержание отчета об оценке. 8. Календарный план. 9. Особые условия. Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом отдельном случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку с учетом конкретных особенностей предмета и объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания и дополнения к нему, которые фиксируются экспертом-оценщиком в докладных записках заказчику. Копия докладных записок прилагается к отчету об оценке. При разработке задания на оценку важным моментом является определение предмета оценки, то есть формулирование ответа на вопрос, какие имущественные права предприятия оцениваются. Например, полное право собственности на активы предприятия, право собственности на контрольный пакет акций, на не контрольный пакет акций, на предприятие как дело, на долевое участие в хозяйственном товариществе. При продаже предприятия важное значение имеет с налоговой, юридической и финансовой точек зрения, то обстоятельство, рассматривается ли сделка как продажа активов предприятия, или как продажа предприятия как дела, или же, как продажа доли в товариществе (пакета акций). Во всех трех случаях оценка будет разной. Различны будут налоговые, юридические и финансовые последствия. Если оценке подлежит участие в хозяйственном товариществе, в задании на оценку указывается величина доли в процентах, а также 58 какое это товарищество, с полной или ограниченной ответственностью. Если оценивается пакет акций в акционерном обществе, в задании уточняется количество и тип оцениваемых акций, количество акций в обращении, соотношение акций по типам, характер акционерного общества открытого или закрытого. Эти особенности влияют на результат оценки. В задании указывается общая структура долевого участия и особые ограничения, накладываемые на оцениваемые акции. Например, обязательство покупателей акций в закрытом акционерном обществе заключать соглашения об их обратном выкупе. Это условие ограничивает обращаемость акций этого закрытого общества и, как правило, снижает их ценность. Важным фактором при оценке акций является время выпуска акций в обращение. Стоимость выпущенных акций обычно ниже стоимости давно обращающихся на фондовом рынке. Задание на оценку прилагается к отчету об оценке. Разработка и подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного план является важным этапом оценки, организующим стороны на целенаправленную работу. Иногда Заказчик задерживает выдачу исходных данных по оценке, а эксперт-оценщик, не имея четкого календарного плана, по этой причине задерживает подготовку итогового отчета и заключения по оценке. В связи с этим передача исходных данных для оценки от Заказчика оценщику осуществляется по сопроводительному письму, в котором указывается дата передачи исходных данных, что устраняет конфликтные ситуации, которые могут возникнуть при задержке отчета об оценке. Продолжительность работ по оценке зависти от сложности и масштаба объекта. В среднем продолжительность оценки предприятия составляет 3-6 месяцев. Однако при оценке очень крупных предприятий эта продолжительность значительно возрастает. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписание договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика. Ниже приводится договор, разработанный для оценки предприятия, который в основном отражает специфические особенности процесса оценки предприятия и может быть использован в практической деятельности в качестве основы для конкретных договоров. 59 ДОГОВОР о создании научно-технической продукции (договор об оценке предприятия) г.Москва «___»___________200…г. Предприятие (гражданин) в лице________________________________ действующего на основании Устава (ГК), именуемый в дальнейшем Заказчик, с одной стороны, и предприятие (гражданин) именуемый в дальнейшем. Исполнитель __________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора Заказчик поручает, а Исполнитель осуществляет оценку стоимости (согласно рабочей программы и календарного плана). Вместо рабочей программы оценку можно осуществлять согласно Заданию на оценку, которое в основном используется малыми и средними предприятиями. Для оценки крупных предприятий необходимо разрабатывать программы. Права, обязанности и ответственность сторон 2.1. Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку предприятия (указанного в пункте 1.1. в соответствии с рабочей программой). 2.2. Заключение и отчет об оценке стоимости предприятия представляет точку зрения Исполнителя, без каких – либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества предприятия. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества предприятия и отсутствия нарушений действующего законодательства. 2.3. Исполнитель имеет право на ознакомление с бухгалтерской отчетностью, текстами договоров с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами. 2.4. Исполнитель имеет право получить от государственных органов управления информацию, необходимую для оценки предприятия. 2.5. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, в том числе от третьих лиц. Исполнитель обязан отразить это в своем заключении и отчете. 60 2.6. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения. 2.7. Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки предприятия. 2.8. Обязательства Исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности и не использованию, наложенные на Исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, которая станет известна не по вине Исполнителя. 2.9. При выполнении работ исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно – сметной документации по объектам недвижимости и не несет ответственность за отклонения фактических данных от данных проектно – сметной документации. 2.10. Заказчик обязан своевременно в соответствии с пунктами 3.2. и 3.3. настоящего договора оплачивать услуги Исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления Заказчик оплачивает эти расходы, сверх установленные настоящим договором сумм. 2.11. Заказчик обязуется предоставить Исполнителю все документы, материалы, информацию, необходимые для оценки: учредительные документы, документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно – сметную документацию и другие документы, имеющиеся у Заказчика и необходимые Исполнителю для оценки, не позднее 5 (пяти) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации Исполнителю (по его мнению) от Заказчика, сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации. 2.12. Заказчик несет ответственность за обеспечение Исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающих доверия заключения и отчета об оценке, включая личное ознакомление с объектом оценки. 2.13. Возражения Заказчика против содержания заключения в целом или части не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или отказа от приемки работ. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно уведомив об этом Исполнителя) только в случаях, когда Исполнитель не приступил своевременно к исполнению договора, либо проводит оценку 61 методами, препятствующими осуществлению оцениваемому хозяйствующему субъекту своей оперативной деятельности. 2.14. Стороны обязуются хранить в тайне любую информацию и данные, предоставленные каждой из сторон в связи с выполнением настоящего договора, не раскрывать и не разглашать факты или информацию какой – либо третьей стороне без предварительного письменного согласия одной из сторон настоящего договора. 2.15. Заключение и отчет об оценке производится исключительно для собственных целей Заказчика и не может воспроизводиться и распространяться в любой форме без письменного согласия между Заказчиком и Исполнителем. Стоимость работ и порядок их сдачи и оплаты Стоимость работ по настоящему договору составляет: Без НДС_____ С НДС_______ Оплата производится с 50 процентным авансовым платежом. Аванс с учетом НДС перечисляется на расчетный счет Исполнителя в день подписания настоящего договора. Оплата за выполненную работу производится Заказчиком путем перечисления оставшейся после уплаты аванса суммы (50 процентов от общей стоимости работ) на расчетный счет Исполнителя в день сдачи заказчику заключения и отчета об оценке. Сдача работ оформляется Актом сдачи- приемки работ, при передаче Заказчику экспертного заключения и отчета. Сроки выполнения работ. Началом выполнения работ считается дата поступления аванса на расчетный счет Исполнителя. Окончание выполнения работ через месяц с момента их начала. Общие условия: 1. Исполнитель не оказывает (оказывает) содействия в продаже оцениваемого объекта. Размер вознаграждения за содействие в реализации предприятия определяется дополнительным соглашением. 2. В случае возникновения споров между сторонами по вопросам исполнения настоящего договора стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Споры и разногласия, по которым стороны не достигли договоренности, подлежат рассмотрению в установленном законодательством порядке по месту нарушения обязательств или нахождения предприятия. 3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения сторонами принятых обязательств (кроме случая; 62 указанного в пункте 2.13) только по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения оформляются письменными соглашениями. 4. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если на письменное уведомление одной из сторон о расторжении (с указанием форс-мажорных обстоятельств) другая сторона не дала ответа в течение 10 дней с даты получения уведомления. 5. Если в процессе работы выявляется неизбежность отрицательного результата или нецелесообразность дальнейшего проведения работ, Исполнитель обязан приостановить работу, поставив об этом в известность Заказчика в письменной форме в пятидневный срок после приостановления работ. В этом случае стороны обязаны в десятидневный срок рассмотреть вопрос о целесообразности и направлениях продолжения работ. 6. Настоящий договор действует с момента его подписания сторонами до выполнения ими всех обязательств по настоящему договору. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Заказчика, другой - у Исполнителя. Подпись заказчика _______________________ Подпись исполнителя ____________________ РАБОЧАЯ ПРОГРАММА по оценке стоимости предприятия № 1 1. Наименование работ 2 Сбор и анализ исходных данных 2. Экспертиза прав собственности на оцениваемое имущество предприятия 3. Осмотр на месте составных элементов имущественного комплекса предприятия 4. 5. 6. Примечание 3 По специальному соглашению При необходимост и, Проведение инвентаризации имущества предприятия по специальному соглашению При Проведение контрольных обмеров, строительно-технической экологической необходимост экспертизы по определению фактического состояния объектов недвижимости и, по земельного участка, здания, сооружения, инженерной инфраструктуры, специальному многолетних насаждений, незавершенного строительства, прочих объектов) соглашению Определение состава имущественного комплекса. – Согласование его с Заказчиком 63 7. 8. 9. Сбор и анализ фондовой и текущей информации (биржевые котировки, нормативно установленные коэффициенты, законодательные изменения, связанные с предметом оценки и пр.) Поиск, обработка и анализ финансовой и технико-экономической информации о деятельности предприятия Определение стоимости имущественного комплекса: 9.1. Недвижимое имущество: земельный участок; здания, сооружения; многолетние насаждения; инженерная инфраструктура; незавершенное строительство; прочие объекты недвижимого имущества 9.2. Промышленные активы Основные средства и вложения: машины и оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника, измерительная техника, измерительные и регулирующие приборы, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, другие основные средства; капитальные вложения и авансы, включая стоимость неустановленного оборудования; долгосрочные (на срок более года) финансовые вложения, включая вклады предприятия в доходные активы (акции, паи, облигации, векселя и другие ценные бумаги) других предприятий и прочее; прочие статьи по разделу «Основные средства и другие долгосрочные вложениям актива баланса. Запасы и затраты: производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запасные части, тара и пр.); незавершенное производство; расходы будущих периодов; готовая продукция; товары и прочие запасы и затраты. Денежные средства и прочие финансовые активы: денежные средства в кассе, на счетах в банках и прочие денежные средства; краткосрочные (до 1 года) финансовые вложения предприятия в доходные активы (акции, паи и другие ценные бумаги) других предприятий; стоимость отгруженных товаров; дебиторская задолженность и другие аналогичные средства, отражаемые в активе баланса. Прочие активы, не отраженные в балансе: объекты, временно находящиеся в капремонте и модернизации; объек ты, находящиеся на консервации; объекты, находящиеся в запасе или резерве; объекты, переданные в пользование или аренду; неоконченные, неоформленные актами приемок и объекты строительства; средства, вложенные предприятием, в том числе за рубежом. 9..3. Объекты промышленной и интеллектуальной собственности (нематериальные активы, отражаемые и не отражаемые в балансе): права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием; авторские права на использование в коммерческих целях продуктов творческой деятельности (литературных, художественных, научных 64 – – – 10. 11. произведений, звукозаписи, радиотелевизионных передач и пр.); льготы и другие имущественные права; регистрируемые объекты «промышленной собственности (изобретения, патенты, лицензии, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания и мест происхождения и пр.); нерегистрируемые объекты «промышленной» собственности (ноухау) - научные отчеты и монографии, конструкторская и технологическая документация, макеты и опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации и пр.; прочие нематериальные активы (бизнес-планы, ТЭО* практический опыт организации бизнеса, цена, фирменного имени, списки клиентов, иная информация конфиденциального характера). 9.4. Пассивы предприятия разделы баланса (долгосрочные, краткосрочные кредиты и др.) Определение стоимости предприятия осуществляется с использованием следующих методов: по стоимости замещения; по восстановительной стоимости; метода накопления активов; метода капитализации прибыли; метода дисконтированного ожидаемого денежного потока; метода отраслевых отношений. Согласование методов. Определение рыночной стоимости предприятия Составление экспертного заключения и отчета. – – *ТЭО – технико-экономическое обоснование Примечание. Заключение и отчет выполняются исполнителем согласно международным профессиональным стандартам оценки. Подписи заказчика и исполнителя ____________________________ Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена на практике определяется исходя из величины фиксированного процента от суммы активов баланса оцениваемого предприятия. Обычно эта величина составляет для малых предприятий до 10 процентов, для средних предприятий до 3 процентов, для крупных предприятий до 1,5 процентов. Такая фиксированная цена не, оказывает влияние на результат оценки стоимости предприятия и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика. Если после проведения оценки предприятия от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например, в ходе слушания дела о несостоятельности оцениваемого предприятия, то оплата его услуг должна быть почасовой, то есть, установлена таким образом, чтобы не зависела от исхода судебного разбирательства. 65 Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, а также финансовых возможностей Заказчика. Подготовив проект договора на оценку стоимости предприятия, эксперт-оценщик представляет его Заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору в обязательном порядке прикладывается задание на оценку (рабочая программа) и календарный план. 2.3 Сбор и анализ информации Данную стадию оценки можно разбить на ряд этапов: сбор и систематизация общих данных; сбор и анализ специальных данных; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Сбор и систематизация общих данных. К общим данным, необходимым для оценки стоимости предприятия, можно отнести данные о состоянии рынка, на котором функционирует оцениваемое предприятие, а также о местоположении предприятия. К данным о состоянии рынка относятся существенные данные экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторов, действующих на рынке. Данные об экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторах должны отражать не только текущее состояние рынка, но и характеризовать будущее состояние этих факторов. К таким даны можно отнести: ставку банковского процента; покупательную способность населения; индексы роста цен на строительную продукцию; индексы изменения цен на продукцию, выпускаемую предприятием; степень загрязнения окружающей среды; степень риска, качественные показатели, характеризующие правовое состояние предприятия, уровень конкуренции и деловой активности, инвестиционный климат и политическую обстановку в регионе. Эту информацию можно получить из центральных, местных и специальных периодических изданий (в частности, «Экономика и жизнь», «Деловой Мир», «Вопросы оценки», «Ко-Инвест»), а также в результате проведения специального опроса среди руководителей и специалистов предприятия. К данным о местоположении предприятия относится информация о регионе, городе и районе, в котором располагается предприятие. К этой группе показателей относятся: уровень народонаселения, уровень 66 занятости, степень промышленного развития региона с точки зрения выпуска данного вида продукции, жизненный цикл развития региона. Эти данные можно получить в местных органах статуправления, в местных и специальных периодических изданиях и посредством опроса руководителей города и предприятия. Сбор и анализ специальных данных. К специальным данным можно отнести данные о предприятии и данные сопоставимых продажах. Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий, сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические, технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий сооружений. К основным финансово-экономическим документам предприятия относятся балансовый отчет и отчет о прибылях и убытках, в которых имеются основные показатели, необходимые для оценки его стоимости. Важной информацией для оценки предприятия является: размер оцениваемой доли (контрольный или неконтрольный пакет акций), число голосующих на правах акционеров, ликвидность активов, условия, ограничивающие право собственности, специальные привилегии и льготы, связанные с собственностью или управлением предприятием. При определении финансово-экономических показателей необходимо, чтобы эксперты-оценщики исходили из единых методических положений. Описание земельного участка, на котором находится предприятие, включает описание всех его характеристик: площади; формы; топографии; ориентации участка и зданий; инженерных коммуникаций; соседних участков; подъездных путей и стоянок; загрязнения окружающей среды. Расчет оценочной стоимости предприятия. Расчет производится на основе 3-х подходов: доходного сравнительного (рыночного) и затратного. 67 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости производится в следующем порядке: -проверка полученных данных о величине стоимости; -допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации; -выведение итоговой величины стоимости. 2.4 Составление отчета об оценке Задача, структура и содержание отчета. При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят следующие основные задачи. Во-первых, нужно изложить логику анализа. Во-вторых, в отчете следует зафиксировать все важные моменты оценки. B-третьих, отчета должен подвести заказчика к заключению эксперта-оценщика. Решение этих задач возможно при выполнении ряда требований. Для того чтобы отчет легко воспринимался пользователями информации, он должен быть логичен. Изложение каждой следующей проблемы должно вытекать из предыдущего материала, выводы разных разделов должны дополнять друг друга и «работать» на общее заключение. Восприятие материала отчета заметно облегчается, если он хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем, нельзя отягощать отчет несущественными данными. Восприятие отчета во многом определяется стилем, которым он написан, а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Потребителями услуг оценщика являются люди, не знакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться. Отчет составляется так, чтобы его потребитель при желании мог повторить анализ, проведенный оценщиком, и сделать аналогичное заключение. В отчете должны содержаться: описание оцениваемого объекта; его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик. Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки. 68 Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета. Важный момент отчета — это обоснование выбора тех или иных методов оценки. Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. Немаловажным моментом отчета является наличие в нем подписей всех лиц, производивших оценку; текста, свидетельствующего об их согласии с результатами. Если же кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами отчета, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки. Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем, и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Так, отчет для инвестора отличается от отчета для кредитора или для налогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого объекта. Если читателями отчета будут лица, незнакомые с объектом, то обязательно подробное его описание. Если же отчет предназначен для собственников объекта, то подробное описание необязательно. Структура отчета не зависит от целей оценки и единообразна. В основу заложен принцип: «от общего к частному». Основные разделы отчета оценки стоимости предприятия следующие: 1. Введение. 2. Краткая характеристика отрасли. 3. Краткая характеристика предприятия. 4. Анализ финансового состояния. 5. Методы оценки и выводы. Вместе с тем, в зависимости от целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть вынесен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране, регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния можно дать в разделе, характеризующем предприятие. Отчет начинается с краткого вступительного раздела — введения, в котором излагается суть задания (оценки), перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание 69 предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, определяемый в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и итоговый вывод. При изложении задания отмечаются оценочная фирма и группа, которая была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки. После описания оценочного задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям - аналогам и т.д. Обязательно указывается, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно отметить, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию. Во введении желательно описать, что производит оцениваемое предприятие, где оно расположено, каким капиталом располагает и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке, исходя из ее цели. Полезно дать определение применяемого вида стоимости. Во введении также кратко излагается, какие методы оценки были использованы, и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия. Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезны раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные и раздел, анализирующий ситуацию в отрасли. В общеэкономическом разделе должны сообщаться лишь те данные о ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть приведены в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел отдельно не выделяется. Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Большое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением основных конкурентов. Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия – это выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в данном разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и 70 услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с его акциями. При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (например, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) произошли. Полезно отразить и то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д. В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия. Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие, и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг, и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация об его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, об основных потребителях его продукции и их финансовом положении. В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и основных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, о том, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть представлены в виде списка ведущих руководителей с пояснениями об их образовании и карьере. Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость. Заканчивается раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия. Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, обеспечивает подготовку информации для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете. 71 При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: показатели ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности. Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показателям оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между показателями оцениваемого предприятия и среднеотраслевыми показателями, между показателями оцениваемого предприятия и показателями предприятий-аналогов. В отчете дается анализ показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему, но в отчете важно прокомментировать, как влияет уровень тех или иных показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу. Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Доказывается необходимость и анализируются размеры мультипликаторов и поправок. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости. Отчет об оценке, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки. В приложении приводятся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Российское общество оценщиков является многопрофильной организацией, поэтому в отчете отражается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложении обычно выносится табличная информация, обосновывающая использование в отчете тех или иных величин. 72 К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относятся следующие. Бывают случаи, когда в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия. Другим недостатком служит использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например таких, как ставка капитализации или денежный поток. Важно выбрать необходимую для потребителя степень детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать необходимой информации. Недопустимо принятие противоречивого отчета, т.е. отчета, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии. Наиболее часто встречающий недостаток, который объективен в России, — неправильный отбор информации по предприятиям-аналогам. Связано это, прежде всего, с недостатком достоверной информации по рыночным сделкам. В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим исполнением договора об оценке объекта являются своевременное составление и передача оценщиком заказчику в письменной форме с соблюдением требований законодательства отчета об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете обязательно содержатся: дата проведения оценки; используемые стандарты оценки; цели и задачи ее проведения; иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов осуществленной оценки объекта. В случае, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете приводятся критерии установления оценки и причины отступления от возможности расчета рыночной стоимости объекта. В отчет включены: • дата составления и порядковый номер отчета; • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; • юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на выполнение оценочной деятельности по данному виду имущества; • точное описание объекта оценки. Если же объект оценки принадлежит юридическому лицу, приводятся реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; • стандарты оценки для определения соответствующего вида 73 стоимости объекта, обоснование их использования при оценке данного объекта, перечень примененных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина; ограничения и пределы применения полученного результата; • дата проведения оценки стоимости объекта; • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применяемого метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для оценки отдельных видов объектов законодательством России могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям Закона и осуществил оценку, и его руководителем. Итоговая величина рыночной стоимости (иной стоимости) объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренных Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном Законодательством, или в судебном порядке не установлено иное. В случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом согласно установленной подведомственности третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Вопросы и упражнения для самопроверки. 1. Какие стадии включает процесс оценки? 2.Опишите основные стадии оценки стоимости предприятия. 3.Какие факторы определяют структуру отчета об оценке? 4. Каковы обязательные разделы отчета по оценке? 5. Какие характерные ошибки возникают при написании отчетаоб оценке? 74 Глава 3 ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ Применение метода капитализации доходов в оценке требует знания таких понятий, как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты. Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы, которая будет получена в будущем. Для правильной оценки будущих поступлений необходимо провести временную корректировку, используя сложный процент и дисконтирование. По теории стоимости денег во времени денежная единица, полученная сегодня, стоит дороже, чем полученная завтра. Это обусловлено, в основном, тем, что сегодняшняя денежная единица принесет доход больше, чем вложения будущих периодов. Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный процент приносит новый процент. Простой процент не предполагает данной процедуры - доход приносит только первоначально вложенная сумма. Для определения роста сложного процента используется формула: Sn (1 i) n где: Sn - сумма после накопления в течение n временных периодов; i - периодическая ставка процента; n - число периодов. Дисконтирование - это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости. Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов: 1. Суммы денежных средств, представленной наличными деньгами или их денежными эквивалентами, которые будут инвестированы или получены от инвестиций, что позволит рассчитать обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода (то есть приток денег превысит их отток). 2. Времени выплаты или получения сумм денежных средств, что важно для увеличения прибыли. Временной период может 75 состоять из одного дня, месяца, квартала, полугодия или года. 3. Риска - неопределенности, связанной с инвестициями, то есть это вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемых величин. 4. Соответствующей ставки дохода на инвестиции процентного соотношения между чистым доходом и вложенным капиталом, называемым конечной отдачей. Естественно, что чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая риск инвестора. Для облегчения расчетов по формированию и оценке денежных потоков с заданными характеристиками (время и период поступления доходов от инвестиций, ставка процента) существуют таблицы, содержащие факторы сложного процента, которые отражают изменение стоимости одной денежной единицы во времени, часто используется специальный калькулятор. Стандартные функции сложного процента: 1. накопленная сумма единицы (или будущая стоимость единицы); 2. накопление денежной единицы за период (или будущая стоимость аннуитета); 3. фактор фонда возмещения; 4. текущая стоимость единицы (реверсии); 5. текущая стоимость аннуитета; 6. взнос на амортизацию единицы. Стоимость денег во времени. Все шесть функции сложного процента строят, используя общую базовую формулу (1 i) n , описывающую накопленную сумму единицы. Все факторы являются производными от этого базового уравнения. Выделяют три основные функции, а остальные получают как обратные к ним величины: функция обратная величина 1. накопленная сумма единицы 4. текущая стоимость единицы 2. накопление денежной единицы 5. фактор фонда возмещения за период 3. текущая стоимость аннуитета 6. взнос на амортизацию единицы Дальнейшее изложение функции предполагает рассмотрение их парами, то есть функции и ее обратной величины. 76 В основе оценки приносящей доход собственности лежит понятие текущей стоимости (present value - PV) денежного дохода, который может быть получен в ходе эксплуатации предприятия. 3.1. Накопленная сумма единицы (кол. 1*) Рост основной суммы по сложному проценту проиллюстрирован на рисунке: В таблицах сложного процента используется формула: (1 i) n . Расчет будущей стоимости текущего капитала проводят по формуле: FV PV (1 i) n Где: FV - будущая стоимость капитала (future value) PV - текущая стоимость капитала (present value). Пример: Стоимость земельного участка 20000 долларов повышается на 12 процентов в год. Сколько она будет стоить через пять лет? Будущую стоимость рассчитывают по выше указанной формуле, фактор накопления находят по колонке 1* в таблицах сложного процента в монографии Фридмана Дж. Ордуэйя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» (Сводная таблица по шести функциям сложного процента). FV PV (1 i) n 20000 долл. 1,762342 35246,84долл. Дискретное непрерывное накопление Период накопления может быть и более коротким, чем год, например, месяц, квартал, полугодие. Это фиксированное (дискретное) накопление. Расчет частного накопления проводят по формулам: Sкварт. (1 i / 4) n x 4 ; Sмес. (1 i / 12) n x12 Непрерывное накопление (приближением может быть ежедневное накопление) рассчитывают по формуле: Sежедн. (1 i / 360) n x 360 77 Если начисление процентов производится чаще одного раза в год, то есть сумма растет быстрее, чем при ежегодном начислении. Величина процентной ставки, которая позволила бы получить такую же величину основной суммы при ежегодном начислении, называется эффективной ставкой процента. В этом случае сама годовая ставка называется номинальной. Пример: Банковская процентная ставка по вкладам составляет 10 процентов. Начальная сумма 1000 долларов. Начисление процентов производится в конце года, квартала, месяца. Определить накопленные суммы через пять лет. Решение: 1) годовое накопление расчет по таблицам: фактор кол.1 $1000 1,61051 S1610 ,5 FV PV i 10% n 5 расчет по формуле: Sn (1 i) n $1000 (1 0,1) 5 $1000 1,15 $1610,5 2) квартальное накопление расчет по формуле: Sкварт. (1 i / 4) n4 $1000 (1 0,1 / 4) 5 x 4 $1638,6 3) месячное накопление расчет по формуле: Sмес. (1 i / 12) n x12 $1000 (1 0,1 / 12) 5 x12 $1645,3 При номинальной ставке 10 процентов Эффективная ставка. % основная сумма через пять лет составит при годовом накоплении 1610,5 10 при квартальном 1638,6 10,38 при ежемесячном 1645,3 10,47 Таким образом, надо иметь в виду, что при одной и той же номинальной ставке и 10 процентов, более частое накопление приводит к более быстрому росту основной суммы и, следовательно, к большему значению эффективной ставки. Правило 72-х. Правило 72-х используется для примерного расчета количества лет, необходимых для увеличения наличной суммы в два раза при условии, что весь процент остается на депозите. Для расчёта необходимо разделить 72 на ставку процента (выраженную целым числом). 78 Например, при ставке сложного процента 3% денежная сумма удвоится примерно через 72:3 =24 года, при 3% ставке простого процента - за 33,5 лет, Правило 72-х можно применять и при обратной задаче, а именно, если известно, что за пять лет 10000 долларов превратились в 20000 долларов, то ставка сложного процента составляет примерно 72:5 = 14,4%. Правило рекомендуется применять при ставке, изменяющейся от 3 до18 процентов. 3.2. Текущая стоимость единицы (кол. 4*) Текущая стоимость единицы - это величина, обратная накопленной; сумме единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем. Текущая стоимость единицы графически изображена на рисунке: Расчет текущей стоимости единицы производится по формуле: 1 1 Vn Sn (1 i) n Эта функция является обратной величиной функции «накопленная сумма единицы». Этот фактор используется для оценки текущей стоимости известной или прогнозируемой суммы будущего поступления денежных средств с учетом заданного сложного процента. При использовании фактора текущей стоимости появляется понятие дисконтирования, которое по смыслу противоположно накоплению. Можно решить, какую сумму надо положить сегодня, чтобы получить заданную сумму в будущем. Итак, будущая стоимость «дисконтируется» к текущей стоимости: 79 Обратная Текущая величина стоимость 1 1,1 1/1,1 0,909091 единицы $ 2 1,21 1/1,21 0,826446 3 1,331 1/1,331 0,751315 4 1,4641 1/1,4641 0,683013 Отсюда видно, что задача, которая должна быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть решена с применением фактора реверсии. Интервалы между периодами дисконтирования могут быть более частыми, чем один год. При этом номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов, а число периодов умножается на число лет. Расчет текущей стоимости капитала проводят по формуле: 1 PV FV (1 i) n Пример: Какую сумму следует сегодня депонировать в банке, начисляющем 11% годовых при ежегодном накоплении, для того чтобы через 4 года получить 10000 долл.? Решение: 1 PV FV 10000 долл. фактор кол.4 10000 долл. 0,658731 6587 ,31долл. (1 i) n Год Накопленная сумма $ 3.3. Текущая стоимость аннуитета (кол. 5*) Под аннуитетом понимают серию равновеликих периодических платежей. Различают обычный и авансовый аннуитеты. Платежом (payment - РМТ) п-ого периода называется единовременный денежный вклад в этом периоде. Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, осуществляемых в конце периода. Графическое изображение: 80 Текущая, стоимость аннуитета может быть рассчитана при заданной ставке дисконта через оценку каждого платежа по фактору текущей стоимости единицы: $100 дохода в конце года при ставке 10% дисконта: стоимость 1-го поступления - 90,91 (100 х 0,90909) 2-го - 82,64 3-го - 75,13 4-го - 68,30 Сумма = 316,98 долл. Итак, сегодняшние инвестиции в $316,98; являются обоснованной платой за право ежегодного получения $ 100 в течение 4-х лет: n 1 an t 1 (1 i) t Второй способ предполагает использование фактора аннуитета или фактора Инвуда, который рассчитывается по следующей формуле: 1 1 (1 i ) n an i Для проверки правильности расчетов по второму способу рассмотрим метод «депозитной книжки». Депозит = $316,98, i = ,10%, п = 4 года при ежегодном изъятии 100 долл. гг. 1 2 3 4 Остаток на начало года 316,98 248,68 173,55 90,91 + 10% остаток +31,7 +24,87 +17,36 +9,09 81 на - годовое изъятие Остаток на конец года -100 -100 -100 -100 =248,68 =173,55 =90,91 =0 Действительно, 316,98 долл. являются обоснованной платой за право ежегодного получения, 100 долл. в течение последующих 4-х лет. Расчеты текущей стоимости обычного аннуитета осуществляются по следующей формуле: 1 (1 i) n PV PMT i Авансовый аннуитет - поступление потоков платежей происходит в начале периода. Так как первый платеж производится немедленно и поэтому не дисконтируется, то последующие поступления дисконтируются, по фактору обычного аннуитета укороченного на один период и добавляется к нему единица: 1 (1 i ) ( n1) a a( n ,i ) 1 i Для расчетов текущей стоимости авансового аннуитета используется формула: 1 (1 i) ( n 1) PV PMT 1 i Пример: Какова текущая стоимость арендных платежей, поступающих в конце каждого года в размере 1000 долл. на протяжении 7 лет при ставке дисконта 10%? Решение: фактор кол.5 1000 486842 486,42(долл.) PV PMT N 7 i 10% Использование двух факторов. Определение текущей стоимости предприятия методом дисконтирования будущих доходов предполагает использование двух факторов текущей стоимости единицы и текущей стоимости аннуитета. Доход состоит из двух составных частей: потока доходов и единовременной суммы от перепродажи предприятия. Рассмотрим пример: В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере 20000 долл. Ставка доходности 14% годовых. В конце 8-го года предприятие будет продано за 110 000 долл. Определить текущую стоимость предприятия. Решение: 1) рассчитаем текущую стоимость доходов: 82 PV PMT 20000 4,63886 92777 ,2(долл.) Кол.5 (8 лет,14%) 2) текущая стоимость реверсии составит: PVfv 110000 0,350559 385615 (долл.) Кол.4 (8 лет,14%) 3) PVпредприятия PVPMT PV fv 131338 ,7(долл.) 3.4. Взнос на амортизацию единицы (кол. 6*) Амортизацией называется процесс погашения долга с течением времени. Взнос на амортизацию единицы - показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Он определяется как величина, обратная текущей стоимости аннуитета. Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает: процент - доход на инвестиции (on), выплату части первоначальной основной суммы кредита (of). Графическое изображение: Взнос на амортизацию единицы определяется как: отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита: 1 i an 1 1 (1 i ) n где: i - периодическая ставка процента, п - число периодов; ап текущая стоимость аннуитета. Расчет п - периодного обычного взноса на амортизацию единицы осуществляется по формуле: 83 PMT PV 1 1 (1 i) ( n 1) i Пример: Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 200000 долл., предоставленному на 25 лет при номинальной годовой ставке 12%? Решение: PV фактор кол.6 200000 0,015322 3064 ,4(долл.) PMT n 25 i 12% 3.5. Накопление (рост) единицы за период или фактор будущей стоимости аннуитета (кол. 2*) Фактор накопления единицы за период позволяет вычислить, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, по формуле: (1 i ) n 1 Sn i где: i - периодическая ставка процента; п - число периодов;' Sn - текущая стоимость аннуитета. Другой способ заключается в суммировании данных кол. 1, укороченной на один период. Например, при расчете 4-х летнего накопления показатели за 3 года суммируются, затем прибавляется 1. Графическое изображение функции накопления будущей стоимости аннуитета приведено на рисунке: 84 Расчет будущей стоимости обычного аннуитета осуществляется по формуле: (1 i) n 1 FV PMT i Если платежи осуществляются в начале периода (авансовый аннуитет), то применяется формула: (1 i) n1 1 S (an ,i ) 1 i Расчет будущей стоимости авансового аннуитета проводят по следующей формуле: (1 i) n 1 FV PMT 1 i То есть, при использовании фактора кол.2* таблиц шести функций сложного процента, необходимо брать фактор за п+1 период, а затем вычесть 1. Пример: Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 2000 долл. Какова будущая стоимость платежей к концу 11 месяца при ставке дисконта 10%? Решение: (фактор кол.2 1) 2000долл. (12,565567 1) 23131,13долл. FV 2000долл. n 12 i 10% 3.6. Фактор фонда возмещения (кол. 3*) Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил один доллар. Эта величина, обратная фактору накопления единицы за период. Учитывает только возврат инвестированных средств (of), графическое изображение: 85 Рис. 6. Фактор фонда возмещения При расчете фактора фонда обычного возмещения используется формула: 1 i n S (1 i) n 1 где: i - периодическая ставка процента; п - число периодов; 1 - фактор фонда обычного возмещения. Sn Математическая запись соответствует формуле: PMT FV i (1 i ) n 1 Если депонирование денежных сумм производится в начале периода, то следует воспользоваться формулой фактора фонда авансового возмещения: PMT FV i (1 i ) n 1 (1 i ) Пример: В течение 5 лет требуется накопить 15 000 долларов, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 11%, процент будет начисляться каждый месяц. Каким должен быть месячный депозит? Решение: фактор кол.3 15000 долл. 0,0125758 188,64долл. PMT FV n 5 i 11% 3.7. Взаимосвязь функций Все шесть стандартных функций сложного процента строятся на основе базовой формулы (1+i)n, которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все- факторы являются производными от этого базового уравнения. Каждый из них предусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете, естественно, только до тех пор, пока они остаются на депозитном счете. Каждый из них учитывает эффект сложного процента. Три функции, как отмечалось выше, являются прямыми, три получают как обратные им величины. Расчеты, требующие умножения, выполняются и через деление на обратную величину и наоборот. Сумма фактора фонда возмещения (кол.3) и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы (кол. 86 6). Таким образом, взнос на амортизацию единицы является суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срока кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга. Взнос на амортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита. Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор, равный частному от деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Например, если годовая ставка равна 10%, то максимальное значение рассчитывается: 1 д.е.: 0,1 = 10. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжении неограниченного времени. Остаток 10 д.е. при 10%-й ставке принесет за год 1 д.е. процента. 87 Сводная таблица по шести функциям сложного процента функция Накопленная сумма единицы кол. 1* формула рисунок FV PV (1 i) n Накопление единиц за период кол. 2* FV PMT (1 i ) n 1 i Фактор фонда возмещения кол. З* PMT FV i (1 i) n 1 Текущая стоимость единицы кол. 4* PV 88 FV (1 i) n определение Показывает рост $1, положенного на депозит, при накоплении по сложному проценту. Показывает, какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить $1. Показывает текущую стоимость $1, который должен быть получен единовременно в будущем. функция рисунок формула Текущая стоимость обычного аннуитета кол. 5* PV PMT Взнос на амортизацию единицы кол. 6* PMT PV 89 1 1 /(1 i ) n i i 1 1 /(1 i) n определение Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие - в конце каждого последующего периода. Показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита Вопросы и упражнения для самопроверки: 1. Назовите прямые и обратные функции сложного процента. 2. В чем заключается теория стоимости денег во времени? 3. Дайте определение процесса дисконтирования. 4. Что понимается под аннуитетными платежами? Приведите примеры. 5. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 12000 руб. Среднерыночная ставка дохода - 15%. Какова будущая стоимость платежей к концу 8-го месяца? 6. Кредит в размере 500000 руб. предоставлен по ставке 12% в год на 20 лет с ежемесячными выплатами. Определите величину ежегодных выплат по кредиту. 7. Владелец офисного помещения планирует провести ремонт через 5 лет. Это сегодня стоит 20000 руб., ежегодное удорожание ремонта составляет 6% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 10%, чтобы накопить достаточную сумму для ремонта? 8. N планирует приобрести новое оборудование для своей гостиницы через 5 лет. В настоящий момент это стоит 50000 руб. и будет дорожать на 7% в год. Достаточно ли будет средств на запланированное переоборудование, если N будет вносить в конце каждого месяца 1500 руб. на счет, приносящий 11% годовых? 9. Кредит в размере 7000 руб. выдан на 10 лет под 12% годовых. Определить сумму долга на конец 3-го года. 10. Определить число лет, необходимое для увеличения первоначального капитала в 2 раза, применяя сложные проценты по ставке 12% при годовом начислении? Для практического освоения финансовых расчетов предлагается промежуточный контроль с использованием обобщающей сводной таблицы шести функций сложного процента. 90 Глава 4 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. 4.1 Применение доходного подхода Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:• метод капитализации доходов; • метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут представлять: текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду; доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Метод состоит из 5 основных этапов. Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S*Ca, где S– площадь, сдаваемая в аренду, м2; Ca– арендная ставка за 1 м2. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов. Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле: ДВД = ПВД - Потери. Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: • условно-постоянные расходы; • условно-переменные, или эксплуатационные, расходы; • расходы на замещение, или резервы. 91 К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру. В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом. Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений) Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего: 1. Метод кумулятивного построения. 2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. 4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения. Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: - ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; - нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость недвижимости. Ставка дохода на капитал строится на базе: безрисковой ставки дохода; премии за риск; премии за низкую ликвидность недвижимости; 92 премии за инвестиционный менеджмент. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существуют три метода возмещения инвестированного капитала: • метод Ринга – прямолинейный возврат капитала; • метод Инвуда – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (его иногда называют аннуитетным методом); • метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. Метод Ринга используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е., она представляет величину, обратную сроку службы актива. Пример. Условия инвестирования: • сумма равна 2000 долл.; • срок равен 5 годам; • ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12). Процент, долл. 12% от 2000 долл. 240 12% от 1600 долл. 192 12% 12% от от 800 1200 долл. долл. 144 96 93 12% от 400 долл. 48 Возмещение основной суммы, долл. Годы Сумма, долл. 400 400 400 перв ый 640 втор ой 592 трет ий 544 400 400 четверт пятый ый 496 448 Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400 долл.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго – 192; для третьего – 144; для четвертого – 96; для пятого – 48 долл. (см. таблицу) Метод Инвуда используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе «Взнос на амортизацию единицы»). Пример. Условия инвестирования: • сумма равна 2000 долл.; • срок равен 5 годам; • ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 554,81 (2000 X 0,2774097) – графа «Взнос на амортизацию единицы» для 12% на 5 лет. Процент за первый год составляет 240 долл. (12% от 2000), а возврат основной суммы равен 314,81 долл. (554,81 - 240) (см. таблицу). Если ежегодно получаемые 314,81 долл. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58 долл., и т.д. 94 Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0.2774097. Метод Хоскольда используются в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Пример. Условия. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). 59,4 112,53 Проценты, долл. 159,9 202,2 2 240 3 Возврат основной суммы, 314,81 352,5 394,8 442,28 495,4 долл. 8 9 1 Годы первы второ трети четверт пяты й й й ый й Равновеликий поток 554,81 554,8 554,8 554,81 554,8 доходов, долл. . 1 1 1 Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе. Пример. Условия. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100% : 5 лет) • 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле: 95 Rm = Ежегодные выплаты по обслуживанию долга ------------------------------------Основная сумма ипотечной ссуды (кредита) Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента: она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: RЕ = Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов ------------------------------------Величина собственного капитала Общий коэффициент капитализации определяется средневзвешенное значение: R = M X Rm + (1-M) X RE , где М – доля заемных средств в стоимости; Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала; RE – коэффициент капитализации для собственного капитала. как Метод прямой капитализации. Существует еще один метод определения коэффициента капитализации – метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле: V= , где V – стоимость оцениваемого объекта; Y – ЧОД; R – коэффициент капитализации. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации: R= Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент 96 капитализации. Определенный таким образом, коэффициент называется общим. Вышеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также, если прогнозируется поступление равновеликих доходов. Пример. Условия Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Информация показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а ЧОД составил 30 000 долл. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула: Решение . R= = 0,09 или 9%. Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа) V= или . Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на 4 основных этапа: Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости. Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. Четвертый этап. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока доходов 97 + Текущая стоимость реверсии Пример. Условие. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта –11%. Решение в табличной форме. Год Годовая арендная плата, долл. Текущая Текущая стоимость стоимость, единицы при 11% долл. 0 60000 — 60000 1 62000 0,900901 55855,86 2 64000 0,811622 51943,81 3 66000 0,731191 48258,61 4 68000 0,658731 44793,71 5 70000 0,593451 41541,57 6 72000 0,534641 38494,15 7 74000 0,481658 35642,69 8 76000 0,433926 32978,38 9 78000 0,390925 30492,15 Итого текущая стоимость арендных платежей 440000,93 Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600000 долл. Текущая стоимость реверсии: 10 600000 0,352184 211310,40 Итого текущая стоимость недвижимости 651311,33 4.2 Применение сравнительного подхода Сравнительный (рыночный) подход представлен двумя методами: • сравнения продаж; • валового рентного мультипликатора. Метод сравнения продаж. Этот метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. При наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. 98 Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по следующим параметрам: • назначению использования объекта; • качеству объекта; • передаваемым юридическим правам и ограничениям; • инвестиционной мотивации; • путям финансирования. Метод сравнения продаж включает 3 основных этапа: Первый этап. Выбор объектов недвижимости – аналогов. Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения. Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта. Выбор аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3–5 сопоставимых продаж. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектамианалогами производятся по двум компонентам: • единицам сравнения; • элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения: • цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства; • цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов; • цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки; • цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе); • цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка; • цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах –это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках место парковки одного автомобиля. Элементами сравнения для объектов недвижимости являются: • переданные имущественные права; 99 • условия финансирования сделки (могут иметь место различные варианты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита); • условия продажи (корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем); • время продажи(оно является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж; для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени); • местоположение; • физические характеристики объекта недвижимости (они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид). Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, следующее: • поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта; • не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: • процентные; • денежные: относительные и абсолютные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки: V= (Cед • Кед) •Ппр = (Cед • Ппр) • Кед , где V – стоимость оцениваемого объекта; (Cед • Кед) – цена продажи аналога до учета поправки; Ппр – величина процентной поправки; Сед – цена продажи единицы сравнения; Кед – количество единиц сравнения. Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Величины процентных поправок не зависят от количества единиц 100 сравнения. К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение, время продаж. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается: V= (Cед • Кед) + (Под • Кед)= (Cед + Под) • Кед , где Под – величина относительной денежной поправки. Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом: V= (Cед • Кед) + Пад ,где Пад - величина абсолютной денежной поправки. Способы расчета и внесения поправок Существуют 3 основных метода расчета поправок: 1. Метод, связанный с анализом парных продаж; 2. Метод прямого анализа характеристик; 3. Экспертный метод расчета. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных 101 периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле: Пв= , где Пв – поправка на время продажи; Удсс – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом; Удо – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например: • Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога –1,0, а стоимость объекта оценки – X. Тогда: Х=1,0+0,09=1,09. • Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия: 1,0 = Х+ 9% • Х=Х% (1+0,09). Х=0,92. Примеры применения метода парных продаж Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (см. табл.) Номер Местоположение Физические характеристики и объекта , округ назначение объекта 1 «Юг» 2 «Север» 3 «Север» Одноэтажное блочное здание под офис То же Двухэтажное кирпичное здание под магазин 102 Цена, долл. 400000 950000 1250000 4 «Юг» То же 900000 Решение. Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов №. 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка. Поправка на местоположение рассчитывается по формуле Пм = = = 0,42 , где Пм - поправка на местоположение; Ц1 - цена продажи объекта № 1; Ц2 - цена продажи объекта № 2. Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта. V= Gанал • Пм = 1250000 • 0,42 = 525000 долл., где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта; Gанал - цена продажи аналога; Пм - поправка на местоположение. Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог; но без веранды, проданное по цене 100 000 долл. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам (см. табл.). Объект Наличие веранды 1 Присутствует 2 Отсутствует Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл. Трехэтажное блочное здание То же 125000 118000 Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием гаража при условном допущении равенства прочих физических характеристик. Пз=Ц1-Ц2=125000-118000=7000 долл., где Пз – поправка на наличие веранды; Ц1 – цена объекта 1; Ц2 – цена объекта 2. Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле: V=Санал+Пз=100000+7000=107000 долл., где 103 V– вероятная стоимость объекта; Санал – продажи аналога; Пз – поправка на наличие веранды при объекте А. Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м2, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога – 250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам (см. табл.). Объект Физические характеристики и назначение объекта Состояние объекта Цена, долл. 1 Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150м2 Требуется косметический ремонт 80000 2 Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 м2 Проведен косметический ремонт 160000 При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косметическим ремонтом. Пр = - = - = 533,33 – 800 = - 266,67 долл., где Пр – поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 здания); Ц1 – цена объекта 1; Ц2 – цена объекта 2; S1 – площадь объекта 1; S2 – площадь объекта 2. Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости пройденного косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле V= + Ппр • S = +(- 266,67) • 400 где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта; Санал – цена продажи аналога; Sанал – площадь аналога; Ппр – поправка на проведенный ремонт; S – площадь оцениваемого объекта. 104 = 179046 долл., Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотрением нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи: Переданные Откорректированная имущественные права → → цена → → Условия Откорректированная финансирования → → цена → →Условия продажи → Поправка (+) или (-),% →Откорректированная цена → → Время продажи → →Откорректированная цена → Местоположение → →Откорректированная цена → →Стоимость → → → Физические оцениваемой характеристики недвижимости Примеры применения метода прямого анализа характеристик Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам (см. табл.). Объект Процент износа Цена, долл. 1 20 75400 2 90 30680 3 25 70600 V= 75400• [(100-15) :( 100-20)] = 79924 долл. V= 70600• [(100-15) :( 100-25)] = 79778 долл. Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается следующим образом: V= (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 долл. 105 Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов. V= (Сан1•Пв1)+(Сан2•Пв2)+…+ (Санn•Пвn):n, где V – вероятная стоимость объекта оценки; Санал – цена продажи аналога; Пв – поправка на время продажи; n – число аналогов. На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле Пн = (100 – Ио):(100- Ианал), где Пи – поправка на износ; Ио – износ объекта; Ианал – износ аналога. Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле V=Санал•Пи , где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта; Санал – цена продажи аналога; Пи – поправка на износ. Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Др•ВРМ=Др , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Санал – цена продажи аналога; ПВДанал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.) 106 Аналог Цена продажи ПВД : = ВРМ А Санал 80000 16000 5 В 95000 17500 5,43 С 65000 13500 4,8 ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5. V= 15000х5= 75000 долл. Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия. 4.3 Применение затратного подхода Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап. Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап. Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов: сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки. Метод сравнительной единицы. 107 Этот метод включает несколько этапов: 1. этап. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научноисследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. 2. этап. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. 3. этап. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Стоимость строительств а базовой единицы Требуема я площадь = Стоимость строительств а по базовой единице ± Поправки на особенности оцениваемог о объекта = Всег о Мульти пликато рс учетом местных условий = Оценка полной стоимост и Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений. Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности: 1. этап. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). 2. этап. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема. Например: единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно. 3. этап. Суммирование поэлементных затрат. Индексный способ оценки. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Данный способ включает несколько методов расчета. 108 Выделяются: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный методы. Ресурсный метод – это расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Данный метод применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992г. № БФ-926/12. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – это относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется применять метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146. Базисно-индексный метод – это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов на основе Методических рекомендаций, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. До наступления стабилизации экономической ситуации в стране и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами индексного способа являются ресурсный и ресурсно-индексный. На практике чаще всего используется базисноиндексный метод, как наиболее простой. Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм 109 переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа сооружений: метод разбиения; метод срока жизни. Метод разбиения. Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ. Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого. Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом Наименование работ Ремонт участка Ремонт водопроводной сети Внутренняя покраска и отделка Устранимое физическое ухудшение – всего Стоимость, долл. 2 200 1 300 900 7 900 Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни Компоненты Вентиляция Канализация Отопление Фактический Полная или стоимость эффективный воспроизводства возраст 12 000 5 10 000 5 12 000 5 110 Ожидаемый срок жизни Износ, % Износ, долл. 15 30 25 33 17 20 3 960 1 700 2 400 Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов Расчетные данные Единица измерения, долл. Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. Устранимые физические ухудшения, долл. Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. Эффективный возраст сооружения, лет Экономический срок жизни сооружения, лет Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), % Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл. 70 000 7 900 24 000 38 100 19 100 19 7 239 При использовании экспертного метода расчета физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем величину износа в стоимостном выражении. Определение физического износа Элемент здания Фундамент Энергосистема … Восстановительная стоимость, долл. x Износ, % … Накопленный износ, долл. = … … Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания Наименование конструктивного элемента Удельный вес конструктивного элемента здания x Процент износа = Удельный вес износа в стоимости здания Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов. 111 В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Потери в арендной Мультипликатор валовой месячной арендной x плате (за месяц) платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами: связанных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. В данном методе осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле: 112 Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями: 1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. 2. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. 3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. 4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. 5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой: И : ВС = ЭВ : ЭЖ, где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом: ЭВ : ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости. Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. 4.4 Методы оценки земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить 113 состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается для участков со следующими условиями использования: • индивидуальное (жилищное) строительство; • крестьянское (фермерское) хозяйство; • личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; • приватизированные участки под предприятиями. На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды. Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами: • методом техники остатка для земли; • методом средневзвешенного коэффициента капитализации; • методом сравнения продаж; • методом разбиения; • методом капитализации; • методом валового рентного мультипликатора. Метод техники остатка для земли. При применении метода техники остатка для земли должны быть известны: • стоимость зданий и сооружений; • чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; • коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов: Первый этап. Распределяется ЧОД между землей, зданиями, и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Yзд = Vзд • Rзд, где Vзд – текущая стоимость зданий и сооружений; Yзд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Rзд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле Rзд = Rвозм + Rзем, где Rвозм – коэффициент возврата (возмещения) капитала; 114 Rзем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Второй этап. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям. Yзем=Y-Yзд, где Yзем – чистый операционный доход, относимый к земле; Y – общий чистый операционный доход; Yзд – чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям. Третий этап. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли. Vзем= , где Vзем – остаточная стоимость земли; Yзем – остаточный чистый операционный доход от земли; Rзем – коэффициент капитализации для земли. Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу. Решение. 1. 450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый сооружениями. 2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный доход, приносимый землей. 3. 10,813: 0,12 = 90,108 долл. - стоимость земельного участка. Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов: Первый этап. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и 115 стоимость зданий и сооружении. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы. Второй этап. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле Rср = Rзд • Дзд+ Rзем • Дзем,где Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений; Дзд, Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости; Rзем – коэффициент капитализации для земли. В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. Текущая отдача (общий коэффициент капитализации) = Требуемая конечная отдача - Фактор фонда × возмещения Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения Прирост стоимости определяется в два этапа: • Рассчитывается средневзвешенный фактор роста. Доля зданий и сооружений ×Фактор сложного процента (фактор роста) + + Доля земли в общей стоимости × Фактор сложного процента = =Средневзвешенный фактор роста Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложного процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с учетом индекса инфляции на 10% в год в течение следующих 8 лет, то фактор находим в колонке фактора сложного процента за 8 лет при 10%. В случае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10% в год) нужно вычесть процент износа, например 2%, и получим 8% реального роста в год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же графе, но уже 8 лет и 8%. • Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средневзвешенного фактора роста. 116 В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов. Текущая отдача (общий коэффициент капитализации) = Требуемая конечная отдача + Фактор фонда возмещения × Прогнозируемое снижение стоимости собственного капитала за период владения Третий этап. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода. V= , где Y– общий чистый операционный доход; Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; V– стоимость всего недвижимого имущества. Четвертый этап. Определяется стоимость земельного участка с помощью долевого коэффициента: Vзем =V• Дзем Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Содержание этих двух методов аналогично описанию технологии применения рыночного подхода в недвижимости. Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле R= , где R – общий коэффициент капитализации; Yанал – чистый операционный доход аналога; Vанал – продажная 117 цена аналога. Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле V , где V – вероятная стоимость объекта оценки; Y – чистый операционный доход объекта; R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы: Первый этап. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв. Второй этап. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж. Третий этап. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль. Четвертый этап. Составляется график освоения и предполагаемых продаж. Пятый этап. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков. Шестой этап. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Седьмой этап. Определяется ставка дисконта. Восьмой этап. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки. 118 Контрольные вопросы 1. Какие методы доходного подхода используются в оценке недвижимости? 2. Охарактеризуйте кратко основные методы расчета коэффициента капитализации. 3. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости? 4. Каковы необходимые условия использования сравнительного подхода, его основных методов? 5. Какие критерии применяются оценщиком для принятия решения о сходстве недвижимости? 6. Что такое валовой рентный мультипликатор? Как он рассчитывается? 7. В чем заключается метод парных продаж. 8. Как определяется восстановительная стоимость зданий и сооружений. 9. Какие виды износа зданий и сооружений вы знаете? 10.Назовите основные методы оценки земельных участков. Тест 1. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек: а) действительный валовой доход; б) платежи по обслуживанию долга; в) потенциальный валовой доход? 2. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации: а) безрисковая ставка; б) премия за низкую ликвидность; в) премия за риск; г) премия за управление недвижимостью? 3. Какое из нижеследующих утверждений неправильно: а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции; б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций; в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций; г) норма отдачи включает только доход на инвестиции? 119 4. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли: а) рыночный; б) затратный; в) доходный; г) все перечисленные? 5. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ): а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ; б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по местоположению, внешнее воздействие; в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ. 6. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж: а) корректировка экономического коэффициента; б) процентная корректировка; в) корректировка по единицам сравнения; г) долларовая корректировка? 7. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор: а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход; б) делением чистого операционного дохода на цену продажи; в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход; г) делением действительного валового дохода на цену продаж? 8. Ожидаемая общая ставка дохода, необходимая для привлечения инвестиционного капитала, которая также считается обшей ожидаемой ставкой дохода и получается на основе рыночных данных по другим инвестициям, сопоставимым с оцениваемым объектом недвижимости по степени риска и другим характеристикам, называется: а) ставкой дисконта; г) ставкой дивидендов; б) ставкой капитализации; д) нормой выплат. в) нормой инвестирования; Задачи 1. Рассчитайте текущую стоимость денежных потоков: а) при постоянной ставке дисконтирования, равной 15%; б) при снижающейся ставке дисконтирования, равной по годам: 15, 13, 11, 9,7% соответственно. 120 Прогнозируется получение следующих величин денежных потоков (млн. руб.): первый год - 150; второй год - 150; третий год 175; четвертый год - 180; пятый год – 200. 2. Предположим, что: 1) требуется общая ставка дохода в течение длительного времени 25% за инвестиции в определенную недвижимость; 2) оцениваемая недвижимость принесет прибыль 25000 долл. за год; 3) ожидается, что поток доходов будет расти на 5% ежегодно в течение неопределенно долгого срока. Подсчитайте стоимость данного объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, если инвестиции составили: а) 125 000долл.; в) 131 250 долл.; б) 100 000 долл.; г) 105 000 долл. 3. Определите стоимость собственности, дающей пятилетний поток ежегодного дохода величиной 29 000 долл. с учетом допущения Хоскольда при безрисковой ставке 6% 4. Оцениваемый объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 14 000 долл. ежегодно в течение 8 лет. Предположительно, что через 8 лет объект будет продан за 800 000 долл. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта при рыночной ставке дохода 12%? 121 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Закон РФ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М., Кремль, 29 июля 1998г., № 135-ФЗ. 2. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», М., Кремль, 09.06.2003г., № 69 – ФЗ. 3. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04 июля 1991г. // БНА, 1992, N 1.Ст.134. 4. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001г. № 519. 5. Международные стандарты оценки / Микерин Г.И., Павлов Н.В.. – М.: Интерреклама, 2003. 6. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: РОО, 2003. 7. Краткая информация по международным стандартам оценки [Электронный ресурс]. – режим доступа: http://www.ocenkaneva.ru/standart.shtml.-2007. 8. Федеральные стандарты оценки [Электронный ресурс]. – режим доступа: http://www.rg.ru/2007/09/04/otsenka-standart-dok.html.-2007. 9. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации // СП 81-01-94. Минстрой России. -СПб., 1995. 10. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие/ Под ред. Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко. - М.: Изд-во «ЭКМОС», 2003, 352с. 11. Антикризисное управление: теория, практика, инфраструктура: Учебно – практическое пособие/ под ред. Г.А. Александрова.- М.: Изд. БЕК, 2002.- 544 с. 12. Богатин Ю.В., Швандар В.А. – М.: ЮНИТИ, 2001. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. 13. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М., Филинъ, 2006. 14. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. – М.:ЮНИТИ, 2002. – 720 с. 15. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учеб.- 2-е изд., переработано и дополнено. - М.: ТК Велби, Изд - во Проспект, 2006 г., 360 с. 16. Вахрин П.И. Финансовый анализ в коммерческих и неккомерческих организациях.- М.: «Маркетинг», 2001. 17. Голощанов Н.А. Организация ценообразования на предприятии. – М.: Гелан, 2000. – 360 с. 18. Гранова. Оценка недвижимости: Практикум. – 2 – е изд. – СПб.: Питер, 2002. 122 19. Грязнова А.Г., Федотова М.А. – Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2002 – 512 с. 20. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2-е изд., 2006. 21. Есипов В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер, 2001 – 416 с. 22. Карзаева Н.Н. Оценка и ее роль в учетной и финансовой политике организации. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 224 с. 23. Круглов В.А. Деятельность губернских оценочных комиссий. // Харьков.: 1911. - 23с. 24. Лифиц И.М. Теория и практика оценки конкурентоспособности товаров и услуг. – М.: Юрайт, 2001. – 224 с. 25. Модильяни Ф., Миллер М. Сколько стоит фирма.: Пер. с англ.2-е изд.- М.: Дело, 2001.-272 с. 26. Оценка бизнеса. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, - 2-е изд., прераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2006. – 736 с. 27. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2006. – 496 с. 28. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие/ под ред. В. М. Джуха, В.Д. Киреева.- М.: Издательский центр «Март», 2003.- 304 с. 29. Оценочная деятельность в экономике : учебное пособие / В. М. Джуха, Л. Н. Усенко, В. Д. Киреев и др. ; Под ред. В. М. Джухи, Л. Н. Усенко. – М. : МарТ, 2003. — 304 с. 30. Отмена лицензирования в сфере оценочной деятельности [Электронный ресурс]. – режим доступа: http://www.licen.ru/profit/prof_ocen.html - 2008. 31. Пузыня Н.Ю. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов. – Спб: Питер, 2005. – 352 с. 32. Рис Р. Введение в оценку бизнеса. М.: РОО, 1995. 33. Русов А.А.. Краткий обзор развития русской оценочной статистики// Киев, 1913, 23с. 34. Риполь – Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. – М.: ПРИОР, 2002. – 240 с. 35. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие.- Мн.: Новое знание, 2005.- 704 с. 36. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с. 37. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. // С-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. 123 38. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость//СПб.: СПбГТУ, 1996. 39. Федотова М.А. и др. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: Экмос, 2000, 352 с. 40. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.// М.: Изд-во Дело.1997. 41. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости//М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. -.178с. 42. Царев В.В., КантаровичА.А. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология: Учебное пособие для вузов.- М.: ЮНИТИ- ДАНА,2007.575с. ПРИЛОЖЕНИЕ Таблицы функций сложного процента 124 Приложение БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ (начисление процентов ежегодно) FV=(1+I)N год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 125 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 1% 1,01 1,0201 1,030301 1,040604 1,05101 1,06152 1,072135 1,082857 1,093685 1,104622 1,115668 1,126825 1,138093 1,149474 1,160969 1,172579 1,184304 1,196147 1,208109 1,22019 1,232392 1,244716 1,257163 1,269735 1,282432 1,295256 1,308209 1,321291 2% 1,02 1,0404 1,061208 1,082432 1,104081 1,126162 1,148686 1,171659 1,195093 1,218994 1,243374 1,268242 1,293607 1,319479 1,345868 1,372786 1,400241 1,428246 1,456811 1,485947 1,515666 1,54598 1,576899 1,608437 1,640606 1,673418 1,706886 1,741024 3% 1,03 1,0609 1,092727 1,125509 1,159274 1,194052 1,229874 1,26677 1,304773 1,343916 1,384234 1,425761 1,468534 1,51259 1,557967 1,604706 1,652848 1,702433 1,753506 1,806111 1,860295 1,916103 1,973587 2,032794 2,093778 2,156591 2,221289 2,287928 4% 1,04 1,0816 1,124864 1,169859 1,216653 1,265319 1,315932 1,368569 1,423312 1,480244 1,539454 1,601032 1,665074 1,731676 1,800944 1,872981 1,9479 2,025817 2,106849 2,191123 2,278768 2,369919 2,464716 2,563304 2,665836 2,77247 2,883369 2,998703 5% 1,05 1,1025 1,157625 1,215506 1,276282 1,340096 1,4071 1,477455 1,551328 1,628895 1,710339 1,795856 1,885649 1,979932 2,078928 2,182875 2,292018 2,406619 2,52695 2,653298 2,785963 2,925261 3,071524 3,2251 3,386355 3,555673 3,733456 3,920129 6% 1,06 1,1236 1,191016 1,262477 1,338226 1,418519 1,50363 1,593848 1,689479 1,790848 1,898299 2,012196 2,132928 2,260904 2,396558 2,540352 2,692773 2,854339 3,0256 3,207135 3,399564 3,603537 3,81975 4,048935 4,291871 4,549383 4,822346 5,111687 7% 1,07 1,1449 1,225043 1,310796 1,402552 1,50073 1,605781 1,718186 1,838459 1,967151 2,104852 2,252192 2,409845 2,578534 2,759032 2,952164 3,158815 3,379932 3,616528 3,869684 4,140562 4,430402 4,74053 5,072367 5,427433 5,807353 6,213868 6,648838 8% 1,08 1,1664 1,259712 1,360489 1,469328 1,586874 1,713824 1,85093 1,999005 2,158925 2,331639 2,51817 2,719624 2,937194 3,172169 3,425943 3,700018 3,996019 4,315701 4,660957 5,033834 5,43654 5,871464 6,341181 6,848475 7,396353 7,988061 8,627106 9% 1,09 1,1881 1,295029 1,411582 1,538624 1,6771 1,828039 1,992563 2,171893 2,367364 2,580426 2,812665 3,065805 3,341727 3,642482 3,970306 4,327633 4,71712 5,141661 5,604411 6,108808 6,6586 7,257874 7,911083 8,623081 9,399158 10,24508 11,16714 10% 1,1 1,21 1,331 1,4641 1,61051 1,771561 1,948717 2,143589 2,357948 2,593742 2,853117 3,138428 3,452271 3,797498 4,177248 4,594973 5,05447 5,559917 6,115909 6,7275 7,40025 8,140275 8,954302 9,849733 10,83471 11,91818 13,10999 14,42099 126 год 29 30 40 50 60 1% 1,334504 1,347849 1,488864 1,644632 1,816697 2% 1,775845 1,811362 2,20804 2,691588 3,281031 3% 2,356566 2,427262 3,262038 4,383906 5,891603 4% 3,118651 3,243398 4,801021 7,106683 10,51963 5% 4,116136 4,321942 7,039989 11,4674 18,67919 6% 5,418388 5,743491 10,28572 18,42015 32,98769 7% 7,114257 7,612255 14,97446 29,45703 57,94643 8% 9,317275 10,06266 21,72452 46,90161 101,2571 9% 12,17218 13,26768 31,40942 74,35752 176,0313 10% 15,86309 17,4494 45,25926 117,3909 304,4816 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12% 1,12 1,2544 1,404928 1,573519 1,762342 1,973823 2,210681 2,475963 2,773079 3,105848 3,47855 3,895976 4,363493 4,887112 5,473566 6,130394 6,866041 7,689966 8,612762 9,646293 10,80385 12,10031 13,55235 15,17863 17,00006 19,04007 14% 1,14 1,2996 1,481544 1,68896 1,925415 2,194973 2,502269 2,852586 3,251949 3,707221 4,226232 4,817905 5,492411 6,261349 7,137938 8,137249 9,276464 10,57517 12,05569 13,74349 15,66758 17,86104 20,36158 23,21221 26,46192 30,16658 15% 1,15 1,3225 1,520875 1,749006 2,011357 2,313061 2,66002 3,059023 3,517876 4,045558 4,652391 5,35025 6,152788 7,075706 8,137062 9,357621 10,76126 12,37545 14,23177 16,36654 18,82152 21,64475 24,89146 28,62518 32,91895 37,8568 16% 1,16 1,3456 1,560896 1,810639 2,100342 2,436396 2,82622 3,278415 3,802961 4,411435 5,117265 5,936027 6,885791 7,987518 9,265521 10,748 12,46768 14,46251 16,77652 19,46076 22,57448 26,1864 30,37622 35,23642 40,87424 47,41412 18% 1,18 1,3924 1,643032 1,938778 2,287758 2,699554 3,185474 3,758859 4,435454 5,233836 6,175926 7,287593 8,599359 10,14724 11,97375 14,12902 16,67225 19,67325 23,21444 27,39303 32,32378 38,14206 45,00763 53,10901 62,66863 73,94898 20% 1,2 1,44 1,728 2,0736 2,48832 2,985984 3,583181 4,299817 5,15978 6,191736 7,430084 8,9161 10,69932 12,83918 15,40702 18,48843 22,18611 26,62333 31,948 38,3376 46,00512 55,20614 66,24737 79,49685 95,39622 114,4755 24% 1,24 1,5376 1,906624 2,364214 2,931625 3,635215 4,507667 5,589507 6,930988 8,594426 10,65709 13,21479 16,38634 20,31906 25,19563 31,24259 38,74081 48,0386 59,56786 73,86415 91,59155 113,5735 140,8312 174,6306 216,542 268,5121 28% 1,28 1,6384 2,097152 2,684355 3,435974 4,398047 5,6295 7,205759 9,223372 11,80592 15,11157 19,34281 24,7588 31,69127 40,56482 51,92297 66,4614 85,07059 108,8904 139,3797 178,406 228,3596 292,3003 374,1444 478,9049 612,9982 32% 1,32 1,7424 2,299968 3,035958 4,007464 5,289853 6,982606 9,21704 12,16649 16,05977 21,1989 27,98254 36,93696 48,75678 64,35895 84,95382 112,139 148,0235 195,3911 257,9162 340,4494 449,3932 593,199 783,0227 1033,59 1364,339 36% 1,36 1,8496 2,515456 3,42102 4,652587 6,327519 8,605426 11,70338 15,9166 21,64657 29,43933 40,0375 54,45099 74,05335 100,7126 136,9691 186,2779 253,338 344,5397 468,574 637,2606 866,6744 1178,677 1603,001 2180,081 2964,911 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 год 27 28 29 30 40 50 60 1% 21,32488 23,88387 26,74993 29,95992 93,05097 289,0022 897,5969 2% 34,38991 39,20449 44,69312 50,95016 188,8835 700,233 2595,919 3% 43,53531 50,06561 57,57545 66,21177 267,8635 1083,657 4383,999 4% 55,00038 63,80044 74,00851 85,84988 378,7212 1670,704 7370,201 5% 87,2598 102,9666 121,5005 143,3706 750,3783 3927,357 20555,14 6% 137,3706 164,8447 197,8136 237,3763 1469,772 9100,438 56347,51 7% 332,955 412,8642 511,9516 634,8199 5455,913 46890,43 8% 784,6377 1004,336 1285,55 1645,505 19426,69 9% 1800,927 2377,224 3137,935 4142,075 66520,77 10% 4032,279 5483,899 7458,102 10143,02 127 БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЧНОГО АННУИТЕТА (начисление процентов ежегодно). FVA = ((1+i)n - 1) / i год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 128 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 1% 1 2,01 3,0301 4,060401 5,101005 6,152015 7,213535 8,285671 9,368527 10,46221 11,56683 12,6825 13,80933 14,94742 16,0969 17,25786 18,43044 19,61475 20,8109 22,019 23,23919 24,47159 25,7163 26,97346 28,2432 29,52563 30,82089 32,1291 33,45039 2% 1 2,02 3,0604 4,121608 5,20404 6,308121 7,434283 8,582969 9,754628 10,94972 12,16872 13,41209 14,68033 15,97394 17,29342 18,63929 20,01207 21,41231 22,84056 24,29737 25,78332 27,29898 28,84496 30,42186 32,0303 33,67091 35,34432 37,05121 38,79223 3% 1 2,03 3,0909 4,183627 5,309136 6,46841 7,662462 8,892336 10,15911 11,46388 12,8078 14,19203 15,61779 17,08632 18,59891 20,15688 21,76159 23,41444 25,11687 26,87037 28,67649 30,53678 32,45288 34,42647 36,45926 38,55304 40,70963 42,93092 45,21885 4% 1 2,04 3,1216 4,246464 5,416323 6,632975 7,898294 9,214226 10,5828 12,00611 13,48635 15,02581 16,62684 18,29191 20,02359 21,82453 23,69751 25,64541 27,67123 29,77808 31,9692 34,24797 36,61789 39,0826 41,64591 44,31174 47,08421 49,96758 52,96629 5% 1 2,05 3,1525 4,310125 5,525631 6,801913 8,142008 9,549109 11,02656 12,57789 14,20679 15,91713 17,71298 19,59863 21,57856 23,65749 25,84037 28,13238 30,539 33,06595 35,71925 38,50521 41,43048 44,502 47,7271 51,11345 54,66913 58,40258 62,32271 6% 1 2,06 3,1836 4,374616 5,637093 6,975319 8,393838 9,897468 11,49132 13,18079 14,97164 16,86994 18,88214 21,01507 23,27597 25,67253 28,21288 30,90565 33,75999 36,78559 39,99273 43,39229 46,99583 50,81558 54,86451 59,15638 63,70577 68,52811 73,6398 7% 1 2,07 3,2149 4,439943 5,750739 7,153291 8,654021 10,2598 11,97799 13,81645 15,7836 17,88845 20,14064 22,55049 25,12902 27,88805 30,84022 33,99903 37,37896 40,99549 44,86518 49,00574 53,43614 58,17667 63,24904 68,67647 74,48382 80,69769 87,34653 8% 1 2,08 3,2464 4,506112 5,866601 7,335929 8,922803 10,63663 12,48756 14,48656 16,64549 18,97713 21,4953 24,21492 27,15211 30,32428 33,75023 37,45024 41,44626 45,76196 50,42292 55,45676 60,8933 66,76476 73,10594 79,95442 87,35077 95,33883 103,9659 9% 1 2,09 3,2781 4,573129 5,984711 7,523335 9,200435 11,02847 13,02104 15,19293 17,56029 20,14072 22,95338 26,01919 29,36092 33,0034 36,9737 41,30134 46,01846 51,16012 56,76453 62,87334 69,53194 76,78981 84,7009 93,32398 102,7231 112,9682 124,1354 10% 1 2,1 3,31 4,641 6,1051 7,71561 9,487171 11,43589 13,57948 15,93742 18,53117 21,38428 24,52271 27,97498 31,77248 35,94973 40,5447 45,59917 51,15909 57,275 64,0025 71,40275 79,54302 88,49733 98,34706 109,1818 121,0999 134,2099 148,6309 год 30 40 50 60 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 129 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 1% 34,78489 48,88637 64,46318 81,66967 12% 1 2,12 3,3744 4,779328 6,352847 8,115189 10,08901 12,29969 14,77566 17,54874 20,65458 24,13313 28,02911 32,3926 37,27971 42,75328 48,88367 55,74971 63,43968 72,05244 81,69874 92,50258 104,6029 118,1552 133,3339 150,3339 169,374 190,6989 2% 40,56808 60,40198 84,5794 114,0515 14% 1 2,14 3,4396 4,921144 6,610104 8,535519 10,73049 13,23276 16,08535 19,3373 23,04452 27,27075 32,08865 37,58107 43,84241 50,98035 59,1176 68,39407 78,96923 91,02493 104,7684 120,436 138,297 158,6586 181,8708 208,3327 238,4993 272,8892 3% 47,57542 75,40126 112,7969 163,0534 15% 1 2,15 3,4725 4,993375 6,742381 8,753738 11,0668 13,72682 16,78584 20,30372 24,34928 29,00167 34,35192 40,50471 47,58041 55,71747 65,07509 75,83636 88,21181 102,4436 118,8101 137,6316 159,2764 184,1678 212,793 245,712 283,5688 327,1041 4% 56,08494 95,02552 152,6671 237,9907 16% 1 2,16 3,5056 5,066496 6,877135 8,977477 11,41387 14,24009 17,51851 21,32147 25,7329 30,85017 36,7862 43,67199 51,65951 60,92503 71,67303 84,14072 98,60323 115,3797 134,8405 157,415 183,6014 213,9776 249,214 290,0883 337,5024 392,5028 5% 66,43885 120,7998 209,348 353,5837 18% 1 2,18 3,5724 5,215432 7,15421 9,441968 12,14152 15,327 19,08585 23,52131 28,75514 34,93107 42,21866 50,81802 60,96527 72,93901 87,06804 103,7403 123,4135 146,628 174,021 206,3448 244,4868 289,4945 342,6035 405,2721 479,2211 566,4809 6% 79,05819 154,762 290,3359 533,1282 20% 1 2,2 3,64 5,368 7,4416 9,92992 12,9159 16,49908 20,7989 25,95868 32,15042 39,5805 48,4966 59,19592 72,03511 87,44213 105,9306 128,1167 154,74 186,688 225,0256 271,0307 326,2369 392,4842 471,9811 567,3773 681,8528 819,2233 7% 94,46079 199,6351 406,5289 813,5204 24% 1 2,24 3,7776 5,684224 8,048438 10,98006 14,61528 19,12294 24,71245 31,64344 40,23787 50,89495 64,10974 80,49608 100,8151 126,0108 157,2534 195,9942 244,0328 303,6006 377,4648 469,0563 582,6298 723,461 898,0916 1114,634 1383,146 1716,101 8% 113,2832 259,0565 573,7702 1253,213 28% 1 2,28 3,9184 6,015552 8,699907 12,13588 16,53393 22,16343 29,36919 38,59256 50,39847 65,51005 84,85286 109,6117 141,3029 181,8677 233,7907 300,2521 385,3227 494,2131 633,5927 811,9987 1040,358 1332,659 1706,803 2185,708 2798,706 3583,344 9% 136,3075 337,8824 815,0836 1944,792 32% 1 2,32 4,0624 6,362368 9,398326 13,40579 18,69564 25,67825 34,89529 47,06178 63,12155 84,32045 112,303 149,2399 197,9967 262,3557 347,3095 459,4485 607,4721 802,8631 1060,779 1401,229 1850,622 2443,821 3226,844 4260,434 5624,772 7425,699 10% 164,494 442,5926 1163,909 3034,816 36% 1 2,36 4,2096 6,725056 10,14608 14,79866 21,12618 29,73161 41,43499 57,35158 78,99815 108,4375 148,475 202,926 276,9793 377,6919 514,661 700,9389 954,2769 1298,817 1767,391 2404,651 3271,326 4450,003 6053,004 8233,085 11198 15230,27 год 29 30 40 50 60 12% 214,5828 241,3327 767,0914 2400,018 7471,641 14% 312,0937 356,7868 1342,025 4994,521 18535,13 15% 377,1697 434,7451 1779,09 7217,716 29219,99 16% 456,3032 530,3117 2360,757 10435,65 46057,51 18% 669,4475 790,948 4163,213 21813,09 20% 984,068 1181,882 7343,858 45497,19 24% 2128,965 2640,916 22728,8 28% 4587,68 5873,231 69377,46 32% 9802,923 12940,86 36% 20714,17 28172,28 130 ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ (начисление процентов ежегодно). SFF = PMT/FVA= i / ((1+i)n -1) 131 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 1% 1 0,497512 0,330022 0,246281 0,19604 0,162548 0,138628 0,12069 0,10674 0,095582 0,086454 0,078849 0,072415 0,066901 0,062124 0,057945 0,054258 0,050982 0,048052 0,045415 0,043031 0,040864 0,038886 0,037073 0,035407 0,033869 0,032446 0,031124 0,029895 0,028748 0,020456 2% 1 0,49505 0,326755 0,242624 0,192158 0,158526 0,134512 0,11651 0,102515 0,091327 0,082178 0,07456 0,068118 0,062602 0,057825 0,05365 0,04997 0,046702 0,043782 0,041157 0,038785 0,036631 0,034668 0,032871 0,03122 0,029699 0,028293 0,02699 0,025778 0,02465 0,016556 3% 1 0,492611 0,32353 0,239027 0,188355 0,154598 0,130506 0,112456 0,098434 0,087231 0,078077 0,070462 0,06403 0,058526 0,053767 0,049611 0,045953 0,042709 0,039814 0,037216 0,034872 0,032747 0,030814 0,029047 0,027428 0,025938 0,024564 0,023293 0,022115 0,021019 0,013262 4% 1 0,490196 0,320349 0,23549 0,184627 0,150762 0,12661 0,108528 0,094493 0,083291 0,074149 0,066552 0,060144 0,054669 0,049941 0,04582 0,042199 0,038993 0,036139 0,033582 0,03128 0,029199 0,027309 0,025587 0,024012 0,022567 0,021239 0,020013 0,01888 0,01783 0,010523 5% 1 0,487805 0,317209 0,232012 0,180975 0,147017 0,12282 0,104722 0,09069 0,079505 0,070389 0,062825 0,056456 0,051024 0,046342 0,04227 0,038699 0,035546 0,032745 0,030243 0,027996 0,025971 0,024137 0,022471 0,020952 0,019564 0,018292 0,017123 0,016046 0,015051 0,008278 6% 1 0,485437 0,31411 0,228591 0,177396 0,143363 0,119135 0,101036 0,087022 0,075868 0,066793 0,059277 0,05296 0,047585 0,042963 0,038952 0,035445 0,032357 0,029621 0,027185 0,025005 0,023046 0,021278 0,019679 0,018227 0,016904 0,015697 0,014593 0,01358 0,012649 0,006462 7% 1 0,483092 0,311052 0,225228 0,173891 0,139796 0,115553 0,097468 0,083486 0,072378 0,063357 0,055902 0,049651 0,044345 0,039795 0,035858 0,032425 0,029413 0,026753 0,024393 0,022289 0,020406 0,018714 0,017189 0,015811 0,014561 0,013426 0,012392 0,011449 0,010586 0,005009 8% 1 0,480769 0,308034 0,221921 0,170456 0,136315 0,112072 0,094015 0,08008 0,069029 0,060076 0,052695 0,046522 0,041297 0,03683 0,032977 0,029629 0,026702 0,024128 0,021852 0,019832 0,018032 0,016422 0,014978 0,013679 0,012507 0,011448 0,010489 0,009619 0,008827 0,00386 9% 1 0,478469 0,305055 0,218669 0,167092 0,13292 0,108691 0,090674 0,076799 0,06582 0,056947 0,049651 0,043567 0,038433 0,034059 0,0303 0,027046 0,024212 0,02173 0,019546 0,017617 0,015905 0,014382 0,013023 0,011806 0,010715 0,009735 0,008852 0,008056 0,007336 0,00296 10% 1 0,47619 0,302115 0,215471 0,163797 0,129607 0,105405 0,087444 0,073641 0,062745 0,053963 0,046763 0,040779 0,035746 0,031474 0,027817 0,024664 0,02193 0,019547 0,01746 0,015624 0,014005 0,012572 0,0113 0,010168 0,009159 0,008258 0,007451 0,006728 0,006079 0,002259 12% 1 0,471698 0,296349 0,209234 0,15741 0,123226 0,099118 0,081303 0,067679 0,056984 0,048415 0,041437 0,035677 0,030871 0,026824 0,02339 0,020457 0,017937 0,015763 0,013879 0,01224 0,010811 0,00956 0,008463 0,0075 0,006652 0,005904 0,005244 0,00466 0,004144 0,001304 132 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 14% 1 0,46729 0,290731 0,203205 0,151284 0,117157 0,093192 0,07557 0,062168 0,051714 0,043394 0,036669 0,031164 0,026609 0,022809 0,019615 0,016915 0,014621 0,012663 0,010986 0,009545 0,008303 0,007231 0,006303 0,005498 0,0048 0,004193 0,003664 0,003204 0,002803 0,000745 ( н а ч и с л е н и е п р о ц е н т о в 15% 1 0,465116 0,287977 0,200265 0,148316 0,114237 0,09036 0,07285 0,059574 0,049252 0,041069 0,034481 0,02911 0,024688 0,021017 0,017948 0,015367 0,013186 0,011336 0,009761 0,008417 0,007266 0,006278 0,00543 0,004699 0,00407 0,003526 0,003057 0,002651 0,0023 0,000562 16% 1 0,462963 0,285258 0,197375 0,145409 0,11139 0,087613 0,070224 0,057082 0,046901 0,038861 0,032415 0,027184 0,022898 0,019358 0,016414 0,013952 0,011885 0,010142 0,008667 0,007416 0,006353 0,005447 0,004673 0,004013 0,003447 0,002963 0,002548 0,002192 0,001886 0,000424 18% 1 0,458716 0,279924 0,191739 0,139778 0,10591 0,082362 0,065244 0,052395 0,042515 0,034776 0,028628 0,023686 0,019678 0,016403 0,01371 0,011485 0,009639 0,008103 0,00682 0,005746 0,004846 0,00409 0,003454 0,002919 0,002467 0,002087 0,001765 0,001494 0,001264 0,00024 20% 1 0,454545 0,274725 0,186289 0,13438 0,100706 0,077424 0,060609 0,048079 0,038523 0,031104 0,025265 0,02062 0,016893 0,013882 0,011436 0,00944 0,007805 0,006462 0,005357 0,004444 0,00369 0,003065 0,002548 0,002119 0,001762 0,001467 0,001221 0,001016 0,000846 0,000136 22% 1 0,45045045 0,269658074 0,181020114 0,129205935 0,095764428 0,072782351 0,056298998 0,044111135 0,034894982 0,027807093 0,022284769 0,017938536 0,014490651 0,011738162 0,009529754 0,007750731 0,006312952 0,005147912 0,00420187 0,003432334 0,002805496 0,002294311 0,001877053 0,001536204 0,0012576 0,001029758 0,000843352 0,000690795 0,000565905 7,73005E-05 24% 1 0,446429 0,264718 0,175926 0,124248 0,091074 0,068422 0,052293 0,040465 0,031602 0,024852 0,019648 0,015598 0,012423 0,009919 0,007936 0,006359 0,005102 0,004098 0,003294 0,002649 0,002132 0,001716 0,001382 0,001113 0,000897 0,000723 0,000583 0,00047 0,000379 28% 1 0,438596 0,255206 0,166236 0,114944 0,0824 0,060482 0,045119 0,034049 0,025912 0,019842 0,015265 0,011785 0,009123 0,007077 0,005499 0,004277 0,003331 0,002595 0,002023 0,001578 0,001232 0,000961 0,00075 0,000586 0,000458 0,000357 0,000279 0,000218 0,00017 30% 1 0,434783 0,250627 0,161629 0,110582 0,078394 0,056874 0,041915 0,031235 0,023463 0,017729 0,013454 0,010243 0,007818 0,005978 0,004577 0,003509 0,002692 0,002066 0,001587 0,001219 0,000937 0,00072 0,000554 0,000426 0,000327 0,000252 0,000194 0,000149 0,000115 32% 1 0,431034483 0,246159905 0,157174184 0,10640193 0,074594634 0,053488399 0,038943466 0,028657164 0,021248665 0,01584245 0,01185952 0,008904483 0,006700619 0,005050589 0,003811619 0,002879276 0,002176522 0,001646166 0,001245542 0,000942703 0,000713659 0,000540359 0,000409195 0,0003099 0,000234718 0,000177785 0,000134667 0,00010201 7,72746E-05 36% 1 0,423728814 0,237552261 0,148697647 0,098560269 0,067573669 0,047334629 0,033634239 0,024134194 0,017436311 0,012658524 0,009221903 0,006735141 0,004927905 0,003610378 0,002647661 0,001943027 0,001426658 0,001047914 0,000769932 0,000565806 0,000415861 0,000305686 0,000224719 0,000165207 0,000121461 8,93017E-05 6,56587E-05 ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ (ежегодно). PV = 1 / (1+i)n год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 133 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 1% 0,990099 0,980296 0,97059 0,96098 0,951466 0,942045 0,932718 0,923483 0,91434 0,905287 0,896324 0,887449 0,878663 0,869963 0,861349 0,852821 0,844377 0,836017 0,82774 0,819544 0,81143 0,803396 0,795442 0,787566 0,779768 0,772048 0,764404 0,756836 0,749342 2% 0,980392 0,961169 0,942322 0,923845 0,905731 0,887971 0,87056 0,85349 0,836755 0,820348 0,804263 0,788493 0,773033 0,757875 0,743015 0,728446 0,714163 0,700159 0,686431 0,672971 0,659776 0,646839 0,634156 0,621721 0,609531 0,597579 0,585862 0,574375 0,563112 3% 0,970874 0,942596 0,915142 0,888487 0,862609 0,837484 0,813092 0,789409 0,766417 0,744094 0,722421 0,70138 0,680951 0,661118 0,641862 0,623167 0,605016 0,587395 0,570286 0,553676 0,537549 0,521893 0,506692 0,491934 0,477606 0,463695 0,450189 0,437077 0,424346 4% 0,961538 0,924556 0,888996 0,854804 0,821927 0,790315 0,759918 0,73069 0,702587 0,675564 0,649581 0,624597 0,600574 0,577475 0,555265 0,533908 0,513373 0,493628 0,474642 0,456387 0,438834 0,421955 0,405726 0,390121 0,375117 0,360689 0,346817 0,333477 0,320651 5% 0,952381 0,907029 0,863838 0,822702 0,783526 0,746215 0,710681 0,676839 0,644609 0,613913 0,584679 0,556837 0,530321 0,505068 0,481017 0,458112 0,436297 0,415521 0,395734 0,376889 0,358942 0,34185 0,325571 0,310068 0,295303 0,281241 0,267848 0,255094 0,242946 6% 0,943396 0,889996 0,839619 0,792094 0,747258 0,704961 0,665057 0,627412 0,591898 0,558395 0,526788 0,496969 0,468839 0,442301 0,417265 0,393646 0,371364 0,350344 0,330513 0,311805 0,294155 0,277505 0,261797 0,246979 0,232999 0,21981 0,207368 0,19563 0,184557 7% 0,934579 0,873439 0,816298 0,762895 0,712986 0,666342 0,62275 0,582009 0,543934 0,508349 0,475093 0,444012 0,414964 0,387817 0,362446 0,338735 0,316574 0,295864 0,276508 0,258419 0,241513 0,225713 0,210947 0,197147 0,184249 0,172195 0,16093 0,150402 0,140563 8% 0,925926 0,857339 0,793832 0,73503 0,680583 0,63017 0,58349 0,540269 0,500249 0,463193 0,428883 0,397114 0,367698 0,340461 0,315242 0,29189 0,270269 0,250249 0,231712 0,214548 0,198656 0,183941 0,170315 0,157699 0,146018 0,135202 0,125187 0,115914 0,107328 9% 0,917431 0,84168 0,772183 0,708425 0,649931 0,596267 0,547034 0,501866 0,460428 0,422411 0,387533 0,355535 0,326179 0,299246 0,274538 0,25187 0,231073 0,211994 0,19449 0,178431 0,163698 0,150182 0,137781 0,126405 0,115968 0,106393 0,097608 0,089548 0,082155 10% 0,909091 0,826446 0,751315 0,683013 0,620921 0,564474 0,513158 0,466507 0,424098 0,385543 0,350494 0,318631 0,289664 0,263331 0,239392 0,217629 0,197845 0,179859 0,163508 0,148644 0,135131 0,122846 0,111678 0,101526 0,092296 0,083905 0,076278 0,069343 0,063039 год 30 35 40 45 50 55 134 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 1% 0,741923 0,705914 0,671653 0,639055 0,608039 0,578528 12% 0,892857 0,797194 0,71178 0,635518 0,567427 0,506631 0,452349 0,403883 0,36061 0,321973 0,287476 0,256675 0,229174 0,20462 0,182696 0,163122 0,145644 0,13004 0,116107 0,103667 0,09256 0,082643 0,073788 0,065882 0,058823 0,052521 2% 0,552071 0,500028 0,45289 0,410197 0,371528 0,336504 14% 0,877193 0,769468 0,674972 0,59208 0,519369 0,455587 0,399637 0,350559 0,307508 0,269744 0,236617 0,207559 0,182069 0,15971 0,140096 0,122892 0,1078 0,094561 0,082948 0,072762 0,063826 0,055988 0,049112 0,043081 0,03779 0,033149 3% 0,411987 0,355383 0,306557 0,264439 0,228107 0,196767 4% 0,308319 0,253415 0,208289 0,171198 0,140713 0,115656 15% 0,869565 0,756144 0,657516 0,571753 0,497177 0,432328 0,375937 0,326902 0,284262 0,247185 0,214943 0,186907 0,162528 0,141329 0,122894 0,106865 0,092926 0,080805 0,070265 0,0611 0,053131 0,046201 0,040174 0,034934 0,030378 0,026415 16% 0,862069 0,743163 0,640658 0,552291 0,476113 0,410442 0,35383 0,305025 0,262953 0,226684 0,195417 0,168463 0,145227 0,125195 0,107927 0,093041 0,080207 0,069144 0,059607 0,051385 0,044298 0,038188 0,03292 0,02838 0,024465 0,021091 5% 0,231377 0,18129 0,142046 0,111297 0,087204 0,068326 18% 0,847458 0,718184 0,608631 0,515789 0,437109 0,370432 0,313925 0,266038 0,225456 0,191064 0,161919 0,13722 0,116288 0,098549 0,083516 0,070776 0,05998 0,05083 0,043077 0,036506 0,030937 0,026218 0,022218 0,018829 0,015957 0,013523 6% 0,17411 0,130105 0,097222 0,07265 0,054288 0,040567 20% 0,833333 0,694444 0,578704 0,482253 0,401878 0,334898 0,279082 0,232568 0,193807 0,161506 0,134588 0,112157 0,093464 0,077887 0,064905 0,054088 0,045073 0,037561 0,031301 0,026084 0,021737 0,018114 0,015095 0,012579 0,010483 0,008735 7% 0,131367 0,093663 0,06678 0,047613 0,033948 0,024204 24% 0,806451613 0,650364204 0,524487261 0,422973598 0,34110774 0,275086887 0,221844264 0,178906664 0,144279568 0,11635449 0,093834266 0,075672796 0,061026448 0,049214877 0,039689417 0,032007595 0,025812576 0,020816594 0,016787576 0,013538367 0,010918038 0,00880487 0,007100701 0,005726372 0,004618042 0,003724227 8% 0,099377 0,067635 0,046031 0,031328 0,021321 0,014511 9% 0,075371 0,048986 0,031838 0,020692 0,013449 0,008741 10% 0,057309 0,035584 0,022095 0,013719 0,008519 0,005289 28% 0,78125 0,610351563 0,476837158 0,37252903 0,291038305 0,227373675 0,177635684 0,138777878 0,108420217 0,084703295 0,066174449 0,051698788 0,040389678 0,031554436 0,024651903 0,019259299 0,015046328 0,011754944 0,00918355 0,007174648 0,005605194 0,004379058 0,003421139 0,002672765 0,002088097 0,001631326 32% 0,757575758 0,573921028 0,434788658 0,329385347 0,249534354 0,189041177 0,143213013 0,108494707 0,08219296 0,062267394 0,047172268 0,035736567 0,027073157 0,020509967 0,015537854 0,011771101 0,008917501 0,006755683 0,005117941 0,003877228 0,002937294 0,002225223 0,001685775 0,001277102 0,000967502 0,000732956 36% 0,7352941 0,5406574 0,3975422 0,2923105 0,2149342 0,1580398 0,1162058 0,0854454 0,0628275 0,0461967 0,0339682 0,0249766 0,0183651 0,0135038 0,0099292 0,0073009 0,0053683 0,0039473 0,0029024 0,0021341 0,0015692 0,0011538 0,0008484 0,0006238 0,0004587 0,0003373 год 27 28 29 30 35 40 45 50 55 12% 0,046894 0,041869 0,037383 0,033378 0,01894 0,010747 0,006098 0,00346 0,001963 14% 0,029078 0,025507 0,022375 0,019627 0,010194 0,005294 0,00275 0,001428 0,000742 15% 0,02297 0,019974 0,017369 0,015103 0,007509 0,003733 0,001856 0,000923 0,000459 16% 0,018182 0,015674 0,013512 0,011648 0,005546 0,00264 0,001257 0,000599 0,000285 18% 0,01146 0,009712 0,00823 0,006975 0,003049 0,001333 0,000583 0,000255 0,000111 20% 0,00728 0,006066 0,005055 0,004213 0,001693 0,00068 0,000273 0,00011 24% 0,003003409 0,002422104 0,00195331 0,00157525 0,00053733 0,000183287 6,25207E-05 28% 0,001274474 0,000995682 0,000777877 0,000607716 0,000176869 5,14756E-05 32% 0,00055527 0,000420659 0,000318681 0,000241425 6,02438E-05 36% 0,000248 0,0001824 0,0001341 9,859E-05 135 ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЧНОГО АННУИТЕТА (начисление процентов ежегодно) PVA = (1-(1/(1+i)n )) / i 136 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1% 0,990099 1,970395 2,940985 3,901966 4,853431 5,795476 6,728195 7,651678 8,566018 9,471305 10,36763 11,25508 12,13374 13,0037 13,86505 14,71787 15,56225 16,39827 17,22601 18,04555 18,85698 19,66038 20,45582 21,24339 2% 0,980392 1,941561 2,883883 3,807729 4,71346 5,601431 6,471991 7,325481 8,162237 8,982585 9,786848 10,57534 11,34837 12,10625 12,84926 13,57771 14,29187 14,99203 15,67846 16,35143 17,01121 17,65805 18,2922 18,91393 3% 0,970874 1,91347 2,828611 3,717098 4,579707 5,417191 6,230283 7,019692 7,786109 8,530203 9,252624 9,954004 10,63496 11,29607 11,93794 12,5611 13,16612 13,75351 14,3238 14,87747 15,41502 15,93692 16,44361 16,93554 4% 0,961538 1,886095 2,775091 3,629895 4,451822 5,242137 6,002055 6,732745 7,435332 8,110896 8,760477 9,385074 9,985648 10,56312 11,11839 11,6523 12,16567 12,6593 13,13394 13,59033 14,02916 14,45112 14,85684 15,24696 5% 0,952381 1,85941 2,723248 3,545951 4,329477 5,075692 5,786373 6,463213 7,107822 7,721735 8,306414 8,863252 9,393573 9,898641 10,37966 10,83777 11,27407 11,68959 12,08532 12,46221 12,82115 13,163 13,48857 13,79864 6% 0,943396 1,833393 2,673012 3,465106 4,212364 4,917324 5,582381 6,209794 6,801692 7,360087 7,886875 8,383844 8,852683 9,294984 9,712249 10,1059 10,47726 10,8276 11,15812 11,46992 11,76408 12,04158 12,30338 12,55036 7% 0,934579 1,808018 2,624316 3,387211 4,100197 4,76654 5,389289 5,971299 6,515232 7,023582 7,498674 7,942686 8,357651 8,745468 9,107914 9,446649 9,763223 10,05909 10,3356 10,59401 10,83553 11,06124 11,27219 11,46933 8% 0,925926 1,783265 2,577097 3,312127 3,99271 4,62288 5,20637 5,746639 6,246888 6,710081 7,138964 7,536078 7,903776 8,244237 8,559479 8,851369 9,121638 9,371887 9,603599 9,818147 10,0168 10,20074 10,37106 10,52876 9% 0,917431 1,759111 2,531295 3,23972 3,889651 4,485919 5,032953 5,534819 5,995247 6,417658 6,805191 7,160725 7,486904 7,78615 8,060688 8,312558 8,543631 8,755625 8,950115 9,128546 9,292244 9,442425 9,580207 9,706612 10% 0,909091 1,735537 2,486852 3,169865 3,790787 4,355261 4,868419 5,334926 5,759024 6,144567 6,495061 6,813692 7,103356 7,366687 7,60608 7,823709 8,021553 8,201412 8,36492 8,513564 8,648694 8,77154 8,883218 8,984744 год 25 26 27 28 29 30 35 40 45 50 55 1% 22,02316 22,7952 23,55961 24,31644 25,06579 25,80771 29,40858 32,83469 36,09451 39,19612 42,14719 год 1 2 3 4 5 137 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2% 19,52346 20,12104 20,7069 21,28127 21,84438 22,39646 24,99862 27,35548 29,49016 31,42361 33,17479 12% 0,892857 1,690051 2,401831 3,037349 3,604776 4,111407 4,563757 4,96764 5,32825 5,650223 5,937699 6,194374 6,423548 6,628168 6,810864 6,973986 7,11963 7,24967 7,365777 7,469444 3% 17,41315 17,87684 18,32703 18,76411 19,18845 19,60044 21,48722 23,11477 24,51871 25,72976 26,77443 14% 0,877193 1,646661 2,321632 2,913712 3,433081 3,888668 4,288305 4,638864 4,946372 5,216116 5,452733 5,660292 5,842362 6,002072 6,142168 6,26506 6,372859 6,46742 6,550369 6,623131 4% 15,62208 15,98277 16,32959 16,66306 16,98371 17,29203 18,66461 19,79277 20,72004 21,48218 22,10861 15% 0,869565 1,625709 2,283225 2,854978 3,352155 3,784483 4,16042 4,487322 4,771584 5,018769 5,233712 5,420619 5,583147 5,724476 5,84737 5,954235 6,047161 6,127966 6,198231 6,259331 5% 14,09394 14,37519 14,64303 14,89813 15,14107 15,37245 16,37419 17,15909 17,77407 18,25593 18,63347 6% 12,78336 13,00317 13,21053 13,40616 13,59072 13,76483 14,49825 15,0463 15,45583 15,76186 15,99054 16% 0,862069 1,605232 2,24589 2,798181 3,274294 3,684736 4,038565 4,343591 4,606544 4,833227 5,028644 5,197107 5,342334 5,467529 5,575456 5,668497 5,748704 5,817848 5,877455 5,928841 7% 11,65358 11,82578 11,98671 12,13711 12,27767 12,40904 12,94767 13,33171 13,60552 13,80075 13,93994 18% 0,847458 1,565642 2,174273 2,690062 3,127171 3,497603 3,811528 4,077566 4,303022 4,494086 4,656005 4,793225 4,909513 5,008062 5,091578 5,162354 5,222334 5,273164 5,316241 5,352746 8% 10,67478 10,80998 10,93516 11,05108 11,15841 11,25778 11,65457 11,92461 12,1084 12,23348 12,31861 20% 0,833333 1,527778 2,106481 2,588735 2,990612 3,32551 3,604592 3,83716 4,030967 4,192472 4,32706 4,439217 4,532681 4,610567 4,675473 4,729561 4,774634 4,812195 4,843496 4,86958 9% 9,82258 9,928972 10,02658 10,11613 10,19828 10,27365 10,56682 10,75736 10,8812 10,96168 11,01399 24% 0,806452 1,456816 1,981303 2,404277 2,745384 3,020471 3,242316 3,421222 3,565502 3,681856 3,775691 3,851363 3,91239 3,961605 4,001294 4,033302 4,059114 4,079931 4,096718 4,110257 28% 0,78125 1,391602 1,868439 2,240968 2,532006 2,75938 2,937015 3,075793 3,184214 3,268917 3,335091 3,38679 3,42718 3,458734 3,483386 3,502645 3,517692 3,529447 3,53863 3,545805 10% 9,07704 9,160945 9,237223 9,306567 9,369606 9,426914 9,644159 9,779051 9,862808 9,914814 9,947106 32% 0,757576 1,331497 1,766285 2,095671 2,345205 2,534246 2,677459 2,785954 2,868147 2,930414 2,977587 3,013323 3,040396 3,060906 3,076444 3,088215 3,097133 3,103888 3,109006 3,112884 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 35 40 45 50 55 7,562003 7,644646 7,718434 7,784316 7,843139 7,89566 7,942554 7,984423 8,021806 8,055184 8,175504 8,243777 8,282516 8,304498 8,316972 6,686957 6,742944 6,792056 6,835137 6,872927 6,906077 6,935155 6,960662 6,983037 7,002664 7,070045 7,105041 7,123217 7,132656 7,137559 6,312462 6,358663 6,398837 6,433771 6,464149 6,490564 6,513534 6,533508 6,550877 6,56598 6,616607 6,641778 6,654293 6,660515 6,663608 5,973139 6,011326 6,044247 6,072627 6,097092 6,118183 6,136364 6,152038 6,16555 6,177198 6,215338 6,233497 6,242143 6,246259 6,248219 5,383683 5,409901 5,43212 5,450949 5,466906 5,480429 5,491889 5,501601 5,509831 5,516806 5,538618 5,548152 5,552319 5,554141 5,554937 4,891316 4,90943 4,924525 4,937104 4,947587 4,956323 4,963602 4,969668 4,974724 4,978936 4,991535 4,996598 4,998633 4,999451 4,999779 4,121175 4,12998 4,13708 4,142807 4,147425 4,151149 4,154152 4,156575 4,158528 4,160103 4,164428 4,165903 4,166406 4,166578 3,55141 3,555789 3,55921 3,561883 3,563971 3,565602 3,566877 3,567873 3,56865 3,569258 3,570797 3,571245 3,571375 3,115821 3,118046 3,119732 3,121009 3,121977 3,12271 3,123265 3,123685 3,124004 3,124246 3,124812 3,124953 138 ВЗНОС ЗА АМОРТИЗАЦИЮ ЕДИНИЦЫ (начисление процентов ежегодно) PMT / PVA = i / (1-(1+i)-n ) 139 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 1% 1,01 0,507512 0,340022 0,256281 0,20604 0,172548 0,148628 0,13069 0,11674 0,105582 0,096454 0,088849 0,082415 0,076901 0,072124 0,067945 0,064258 0,060982 0,058052 0,055415 0,053031 0,050864 0,048886 0,047073 0,045407 0,043869 0,042446 0,041124 0,039895 0,038748 0,030456 2% 1,02 0,51505 0,346755 0,262624 0,212158 0,178526 0,154512 0,13651 0,122515 0,111327 0,102178 0,09456 0,088118 0,082602 0,077825 0,07365 0,06997 0,066702 0,063782 0,061157 0,058785 0,056631 0,054668 0,052871 0,05122 0,049699 0,048293 0,04699 0,045778 0,04465 0,036556 3% 1,03 0,522611 0,35353 0,269027 0,218355 0,184598 0,160506 0,142456 0,128434 0,117231 0,108077 0,100462 0,09403 0,088526 0,083767 0,079611 0,075953 0,072709 0,069814 0,067216 0,064872 0,062747 0,060814 0,059047 0,057428 0,055938 0,054564 0,053293 0,052115 0,051019 0,043262 4% 1,04 0,530196 0,360349 0,27549 0,224627 0,190762 0,16661 0,148528 0,134493 0,123291 0,114149 0,106552 0,100144 0,094669 0,089941 0,08582 0,082199 0,078993 0,076139 0,073582 0,07128 0,069199 0,067309 0,065587 0,064012 0,062567 0,061239 0,060013 0,05888 0,05783 0,050523 5% 1,05 0,537805 0,367209 0,282012 0,230975 0,197017 0,17282 0,154722 0,14069 0,129505 0,120389 0,112825 0,106456 0,101024 0,096342 0,09227 0,088699 0,085546 0,082745 0,080243 0,077996 0,075971 0,074137 0,072471 0,070952 0,069564 0,068292 0,067123 0,066046 0,065051 0,058278 6% 1,06 0,545437 0,37411 0,288591 0,237396 0,203363 0,179135 0,161036 0,147022 0,135868 0,126793 0,119277 0,11296 0,107585 0,102963 0,098952 0,095445 0,092357 0,089621 0,087185 0,085005 0,083046 0,081278 0,079679 0,078227 0,076904 0,075697 0,074593 0,07358 0,072649 0,066462 7% 1,07 0,553092 0,381052 0,295228 0,243891 0,209796 0,185553 0,167468 0,153486 0,142378 0,133357 0,125902 0,119651 0,114345 0,109795 0,105858 0,102425 0,099413 0,096753 0,094393 0,092289 0,090406 0,088714 0,087189 0,085811 0,084561 0,083426 0,082392 0,081449 0,080586 0,075009 8% 1,08 0,560769 0,388034 0,301921 0,250456 0,216315 0,192072 0,174015 0,16008 0,149029 0,140076 0,132695 0,126522 0,121297 0,11683 0,112977 0,109629 0,106702 0,104128 0,101852 0,099832 0,098032 0,096422 0,094978 0,093679 0,092507 0,091448 0,090489 0,089619 0,088827 0,08386 9% 1,09 0,568469 0,395055 0,308669 0,257092 0,22292 0,198691 0,180674 0,166799 0,15582 0,146947 0,139651 0,133567 0,128433 0,124059 0,1203 0,117046 0,114212 0,11173 0,109546 0,107617 0,105905 0,104382 0,103023 0,101806 0,100715 0,099735 0,098852 0,098056 0,097336 0,09296 10% 1,1 0,57619 0,402115 0,315471 0,263797 0,229607 0,205405 0,187444 0,173641 0,162745 0,153963 0,146763 0,140779 0,135746 0,131474 0,127817 0,124664 0,12193 0,119547 0,11746 0,115624 0,114005 0,112572 0,1113 0,110168 0,109159 0,108258 0,107451 0,106728 0,106079 0,102259 12% 1,12 0,591698 0,416349 0,329234 0,27741 0,243226 0,219118 0,201303 0,187679 0,176984 0,168415 0,161437 0,155677 0,150871 0,146824 0,14339 0,140457 0,137937 0,135763 0,133879 0,13224 0,130811 0,12956 0,128463 0,1275 0,126652 0,125904 0,125244 0,12466 0,124144 0,121304 год 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 140 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 14% 1,14 0,60729 0,430731 0,343205 0,291284 0,257157 0,233192 0,21557 0,202168 0,191714 0,183394 0,176669 0,171164 0,166609 0,162809 0,159615 0,156915 0,154621 0,152663 0,150986 0,149545 0,148303 0,147231 0,146303 0,145498 0,1448 0,144193 0,143664 0,143204 0,142803 0,140745 15% 1,15 0,615116 0,437977 0,350265 0,298316 0,264237 0,24036 0,22285 0,209574 0,199252 0,191069 0,184481 0,17911 0,174688 0,171017 0,167948 0,165367 0,163186 0,161336 0,159761 0,158417 0,157266 0,156278 0,15543 0,154699 0,15407 0,153526 0,153057 0,152651 0,1523 0,150562 16% 1,16 0,622963 0,445258 0,357375 0,305409 0,27139 0,247613 0,230224 0,217082 0,206901 0,198861 0,192415 0,187184 0,182898 0,179358 0,176414 0,173952 0,171885 0,170142 0,168667 0,167416 0,166353 0,165447 0,164673 0,164013 0,163447 0,162963 0,162548 0,162192 0,161886 0,160424 18% 1,18 0,638716 0,459924 0,371739 0,319778 0,28591 0,262362 0,245244 0,232395 0,222515 0,214776 0,208628 0,203686 0,199678 0,196403 0,19371 0,191485 0,189639 0,188103 0,18682 0,185746 0,184846 0,18409 0,183454 0,182919 0,182467 0,182087 0,181765 0,181494 0,181264 0,18024 20% 1,2 0,654545 0,474725 0,386289 0,33438 0,300706 0,277424 0,260609 0,248079 0,238523 0,231104 0,225265 0,22062 0,216893 0,213882 0,211436 0,20944 0,207805 0,206462 0,205357 0,204444 0,20369 0,203065 0,202548 0,202119 0,201762 0,201467 0,201221 0,201016 0,200846 0,200136 22% 1,22 0,67045 0,489658 0,40102 0,349206 0,315764 0,292782 0,276299 0,264111 0,254895 0,247807 0,242285 0,237939 0,234491 0,231738 0,22953 0,227751 0,226313 0,225148 0,224202 0,223432 0,222805 0,222294 0,221877 0,221536 0,221258 0,22103 0,220843 0,220691 0,220566 0,220077 24% 1,24 0,686429 0,504718 0,415926 0,364248 0,331074 0,308422 0,292293 0,280465 0,271602 0,264852 0,259648 0,255598 0,252423 0,249919 0,247936 0,246359 0,245102 0,244098 0,243294 0,242649 0,242132 0,241716 0,241382 0,241113 0,240897 0,240723 0,240583 0,24047 0,240379 0,240044 28% 1,28 0,718596 0,535206 0,446236 0,394944 0,3624 0,340482 0,325119 0,314049 0,305912 0,299842 0,295265 0,291785 0,289123 0,287077 0,285499 0,284277 0,283331 0,282595 0,282023 0,281578 0,281232 0,280961 0,28075 0,280586 0,280458 0,280357 0,280279 0,280218 0,28017 0,280014 30% 1,3 0,734783 0,550627 0,461629 0,410582 0,378394 0,356874 0,341915 0,331235 0,323463 0,317729 0,313454 0,310243 0,307818 0,305978 0,304577 0,303509 0,302692 0,302066 0,301587 0,301219 0,300937 0,30072 0,300554 0,300426 0,300327 0,300252 0,300194 0,300149 0,300115 32% 1,32 0,751034 0,56616 0,477174 0,426402 0,394595 0,373488 0,358943 0,348657 0,341249 0,335842 0,33186 0,328904 0,326701 0,325051 0,323812 0,322879 0,322177 0,321646 0,321246 0,320943 0,320714 0,32054 0,320409 0,32031 0,320235 0,320178 0,320135 0,320102 36% 1,36 0,783729 0,597552 0,508698 0,45856 0,427574 0,407335 0,393634 0,384134 0,377436 0,372659 0,369222 0,366735 0,364928 0,36361 0,362648 0,361943 0,361427 0,361048 0,36077 0,360566 0,360416 0,360306 0,360225 0,360165 0,360121 0,360089 0,360066 Учебное издание КАЩУК Ирина Вадимовна ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Учебное пособие Научный редактор кандидат наук, доцент В.В.Еремин Редактор Верстка Дизайн обложки Подписано к печати 00.00.2010. Формат 60х84/8. Бумага «Снегурочка». Печать XEROX. Усл.печ.л. 000. Уч.-изд.л. 000. Заказ ХХХ. Тираж 000 экз. Томский политехнический университет Система менеджмента качества Томского политехнического университета сертифицирована NATIONAL QUALITY ASSURANCE по стандарту ISO 9001:2000 . 634050, г. Томск, пр. Ленина, 30. 141
