к Оценочному акту, подготовленному независимым оценщиком

Требования к отчету об оценке, подготовленному независимым
оценщиком при оценке недвижимого имущества
1) Объект оценки:
Объектом оценки
является1:
___________________________________________________________________________
__ ,
(в случае большого количества, прилагается список, заверенный Заказчиком, Банком и
Независимым оценщиком)
Место
расположения
(нахождения)
Объека(-ов)
оценки:
_______________________________________
___________________________________________________________________________
_____________,
Сведения о правах на Объекты оценки2:
___________________________________________________________________________
_____________
2) Цель оценки: Определение рыночной и ликвидационной стоимости Объекта(-ов)
оценки для целей залога.
3) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения:
Использование Объекта(-ов)оценки в качестве залога
4) Определяемый вид стоимости: Рыночная и Ликвидационная стоимость.
5) Дата оценки:
______________________________«
»_____________20 г.
___________________________________
6) Срок проведения оценки:
_______с «
» ___________20 г._______ по «
»________________20
г.______________________
7) Реквизиты собственника:
___________________________________________________________________________
_____________,
1. Требования к содержанию отчета
1.1 Содержание Отчета должно соответствовать требованиям закона РА от “О
деятельности по оценке недвижимого имущество”. Основным требованиям к
1
Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть
учтены при проведении оценки.
2
Приводятся имущественные права на Объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость.
форме изложения отчета об оценке является его предоставление в таком виде,
чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог
самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от
рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Необходимым
условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности,
удобства изложения, унифицированности предоставления расчетов, лаконичности
и достаточности представляемой в Отчете информации.
1.2 Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового
титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений,
наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником
недвижимого имущества в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта
оценки, как предмета залога, может повлиять на вероятную стоимость его
отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные или
бессрочные обременения недвижимого имущества задолженности перед
Государственным Комитетом Кадастра, договора аренды, ренты, иные
ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.
1.3 Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах
и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. В отчете должны
быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки
зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация,
полученная в ходе проведения оценки.
1.4 Оценщик должен лично осмотреть имущество, которое оценивается,
сфотографировать его. В процессе осмотра Оценщик выполняет следующие
требования:
 Осмотр должен быть осуществлен лицом, участвующим в проведении оценки
(подписывающим Отчет).
 Лицо, проводящее осмотр, фотографироует весь объект, отдельные
части/фрагменты интерьера, помещения, комнаты и др., а также все основные
виды повреждений и дефектов объекта оценки.
1.5 Количество объектов - аналогов при проведении оценки должно быть от 3 (трех)
до 5 (пяти).
1.6 Используемые аналоги должны быть давностью не более 12 (двенадцати) месяцев с даты
оценки,
1.7 Разница в стоимости за 1 кв.м используемых аналогов должна составлять не более 20%,
1.8 Общий коэффициент корректировки по каждому аналогу должен составлять не более
50%,
1.9 При использовании затратного подхода пользоваться только общедоступным
справочником “Укрупненных показателей строительных работ” (ՇԱԽՑ) и других
общедоступных источников,
1.10 Отчет об оценке составляется не более чем в трех экземплярах (Оценщику, Банку
и Заемщику)
2. Требования к структуре Отчета
2.1 Отчет должен состоять из семи логических частей: “Общие сведения”, “Описание
Объекта оценки”, “Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения
подходов и методов оценки”, “Оценка имущества”, “Заключение об итоговой величине
рыночной стоимости Объекта оценки”, ‘Расчет ликвидационной стоимости объекта
оценки”, “Перечень используемых материалов”.
Часть 1. “Общие сведения”
1.1 Основные факты и выводы
 Номер Отчета об оценке (порядковый номер отчета)
 Краткое описание Объекта оценки (адрес, площадь, состояние)
 Краткое описание имущественных прав
 Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные ЦБ РА на
дату проведения оценки
 Наименование Собственника Объекта оценки
 Цель и задачи оценки (определение рыночной и ликвидационной стоимости
Объекта оценки для целей залога)
 Дата Оценки (дата определения стоимости объекта)
 Период проведения работ
 Дата составления Отчета
 Балансовая стоимость объекта оценки на последнюю отчетную дату (если
собственник юридическое лицо)
 Результаты оценки
 Затратный подход
 Сравнительный подход
 Доходный подход
 Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта
 Итоговая величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта
1.2 Сведения о заказчике (юридическое лицо)
 Организационно – правовая форма
 Полное наименование
(Физическое лицо)
 Ф.И.О
 Серия и номер паспорта, кем выдан и когда
1.3 Определение вида оцениваемой стоимости
В отчете должно быть отражено точное определение стоимости объекта, подлежащего
оценке, чтоб свести к минимуму возможную путаницу понятий для пользователя
отчета.
1.4 Основные этапы процесса оценки
В данной главе Оценщик составляет план процесса оценки, где отражает основные
действия, связанные с выполняемой работой. При необходимости Оценщик может
добавить или изменить ниже представленные пункты в Таблице 1. за исключением
пункта 4 настоящей таблицы.
Таблица 1. План процесса оценки
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке
2. получение от Заказчика необходимых документов для
проведения оценки
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и
качественных характеристик Объекта, изучение его
фактического технического состояния, сбор прочей
информации об Объекте оценки
4. Осуществление расчетов
5. Согласование полученных результатов, вывод итоговой
величины стоимости Объекта оценки
6. Составление и передача Заказчику, банку Отчета об
оценке
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
Проведено/Проведено частично/не проведено
(при необходимости небольшой комментарий
2. Часть “Описание Объекта оценки”
2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого Объекта,
имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки
Таблица 3. Местоположение/окружение Объекта оценки
Адрес Объекта оценки
Экологическая обстановка в районе
Интенсивность движения транспорта мимо
дома
Прилегающее дорожное шоссе
Близость к магистрали
Эстетичность окружающей застройки
Зонирование района (преобладающий тип
застройки)
Близость к объектам социально – бытовой
сферы
Близость к объектам развлечений и отдыха
Придомовая территория
Наличие зеленых насаждений
Прочие особенности местоположения
Хорошая/удовлетворительная/неудовлетворительная
Нет/низкая/средняя/высокая
Хорошая/удовлетворительная/плохая
Жилой/деловой/смешанный/иной
Хорошо/удовлетворительно/плохо
Хорошо/удовлетворительно/плохо
Нет/сквер/детская площадка
Огороженная/не огороженная
Охраняемая/ не охраняемая
Есть/нет/иное
Таблица 4. Описание дома
Год постройки
Состояние дома
Количество квартир
Этажность
Материал стен
Материал перегородок
Состояние внешней отделки
Внешний вид фасада
Характеристика перекрытий
Уровень защищенности подъезда
Лифты
Мусоропровод
Отличное/хорошее/удовлетворительное/неудовлетворительное
Отличное/хорошее/удовлетворительное/неудовлетворительное
железобетон/деревянные/смешанные
Нет/кодовый замок
Есть/нет
Есть/нет
Газ
Горячее водоснабжение
Отдельная котельная
Противопожарная безопасность
Наличие и тип парковки
Общее состояние дома
Наличие/отсутствие дополнительных услуг
для жильцов
Наличие/отсутствие встроенно –
пристроенных помещений нежилого
назначения
Прочие особенности дома
Техническое состояние дома
Дополнительная информация
Есть/нет
Есть/нет
Есть/нет
Есть/нет
Есть/нет
Хорошее/удовлетворительное/плохое
Таблица 5. Описание описываемой квартиры
Этаж
Количество квартир на этаже
Тип планировки
Количество комнат
Общая площадь (кв.м)
Жилая площадь (кв.м)
Высота помещений (м.)
Кухня
Санузел, количество санузлов
Телефон
Выход окон (стороны Светы)
Материал пола
Материал стен
Материал потолка
Входная дверь
Окна
Сантехника/состояние
Подключение к электричеству
Подключение к холодному/горячему водоснабжению
Подключение к канализации
Межкомнатные двери
Кондиционирование
Отопительные приборы
Кухонная плита
Наличие следов протечек на потолке
Наличие перепланировок
Дополнительные удобства
Состояние ремонта
Необходимые ремонтные работы
Текущее использование объекта оценки
2.2 Фотографии Объекта Оценки
Необходимо отразить в данной главе фотографии всех помещений данного
Объекта оценки, в том числе отдельных частей/фрагментов интерьера, помещений, комнат
и др, а так же всех основных видов повреждений и дефектов имущества. В случае наличие
несанкционированной перепланировки Отчет должен содержать фотографии
переоборудованного помещения
Часть 3 “Оценка недвижимого имущества”
В данной части привидится описание основных подходов и методов оценки.
Стандартами предусматривается три подхода к оценке рыночной стоимости Объектов
оценки:
 затратный подход
 сравнительный подход
 доходный подход
Заключение о применимости перечисленных подходов делается после того, как
определен способ наилучшего использования Объекта.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке
зависит от характера оцениваемого Объекта и доступности, качества необходимой
информации.
Исключение какого-либо подхода к оценке должно быть полностью
аргументировано.
3.1 Расчет рыночной стоимости Объекта затратным подходом
Применение расчета рыночной стоимости Объекта затратным подходом чаще
применимо при оценки отдельно построенных объектов (отдельных жилых домов,
производственных помещений и т.д.)
Расчет рыночной стоимости Объекта затратным подходом производится в
следующей последовательности:
 расчет рыночной стоимости земельного участка
 расчет затрат на восстановление или перестройку
 расчет накопленного износа зданий и построек
 расчет рыночной стоимости объекта (как сумма рыночной стоимости
земельного участка и затрат на восстановление минус накопленный износ).
При оценке данным методом учитываются как минимум следующие три формы
износа
 физический износ (уменьшение стоимости из за потери качественных
показателей составляющих объекта оценки)
 функциональный износ (уменьшение стоимости из за технических новшеств
или несоответствий современным требованиям)
 Экономический износ (изменение стоимости из-за изменений внешней
экономической среды)
3.2 Расчет рыночной стоимости Объекта сравнительным подходом
Описание Объектов Аналогов
Источники информации об объектах – аналогах должны отвечать принципу
достоверности, при этом используемая информация должна быть достаточна для
идентификации объекта в качестве объекта аналога. В тексте отчета должны
присутствовать ссылки на источники информации.
Все найденные аналоги вносятся в таблицу 5
Таблица 6. Описание объектов – аналогов
Наименования
показателя
Описание Объекта
Назначение
Адрес Объекта оценки
Год постройки
Этажность
Этаж
Ближайшая станция
Метро
Удаленность от станции
метро
Высота потолков
Элемент сравнения 1
Элемент сравнения 2
Элемент сравнения …
Общие примечания
Источник информации
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
При использовании данного метода должны вносится корректировки в стоимость
3.3 Расчет рыночной стоимости Объекта доходным подходом
Данный метод подразумевает расчет рыночной цены исходя из возможности
получения дохода от данного объекта.
Часть 4. “Оценка имущества”
В данном разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов,
полученных с применением различных подходов, исходя из качества и достоверности
полученной информации и насколько каждый подход отражает ситуацию на рынке
недвижимости.
Часть 5. “Заключение об итоговой величине рыночной стоимости
Объекта оценки”
Оценщик приводит итоговую округленную величину рыночной стоимости.
Часть 6. “Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки”
Расчет ликвидационной стоимости (стоимость недвижимости, когда она должна
быть реализована за более короткий срок, чем срок, предусмотренный для реализации
однотипной недвижимости на рынке) объекта оценки (с учетом срока вынужденной
продажи, не превышающего 180 дней).
В случае если оценка проводится повторно тем же оценщиком и есть изменения в
полученной рыночной или ликвидационной стоимости в отчете должны быть детально
описаны причины изменений.
Часть 7. “Перечень используемых материалов”
Приложения:
Копии документов оценщиков
Копии документов, предоставленных Заказчиком