ОБЪЕКТ
реклама
109316, Москва, Волгоградский проспект, 26, (495) 785-16-15 УТВЕРЖДАЮ Генеральный директор Железный В. Б. ОТЧЕТ 07/1-2015 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ЗДАНИЯ), принадлежащего ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» ОБЪЕКТ: АДРЕС: объект капитального строительства (здание) Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1 ЗАКАЗЧИК: ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» ОЦЕНЩИК: Железный В. Б., председатель комитета Совета СРО РОО, к.э.н. 06 мая 2015 г. г. Москва 2 Оглавление Сопроводительное письмо ............................................................................ стр. 3 Основные факты и выводы ........................................................................... стр. 4 1. Определение задания на оценку ............................................................ стр. 6 2. Перечень документов, использованных для оценки ........................... стр. 8 3. Ограничительные условия и сделанные допущения........................... стр. 9 4. Заявление о подтверждении качества оценки...................................... стр.10 5. Сведения о специалисте, участвовавшем в оценке ............................. стр.11 6. Определения и понятия .......................................................................... стр.12 7. Описание объекта оценки ...................................................................... стр.14 8. Методика определения рыночной стоимости объекта оценки .......... стр.32 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки ........................... стр.38 Приложения к отчету об оценке 07/1-2015 от 10 марта 2015 года: Приложение 1. Копии документов Исполнителя. Приложение 2. Копии профессиональных и образовательных сертификатов оценщика. Приложение 3. Копии документов Заказчика по объектам оценки. Приложение 4. Источники информации. 3 Генеральному директору ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» Господину Эстрину И. Ю. Уважаемый Игорь Юрьевич! Согласно ПРИЛОЖЕНИЯ 1 от 28 апреля 2015 года к договору № 07/15-1 от 26 января 2015 года мы произвели оценку рыночной стоимости с учетом НДС объекта капитального строительства (здания), расположенного по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Метрогипротранс-Сервис», по состоянию на 01.01.2014 года. Развернутая характеристика объекта, для которого была проведена оценка, приведена в данном отчете. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться вне данного отчета, а только в соответствии с полным его содержанием. При этом необходимо принимать во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Данные о проведенных расчетах приведены в письменном отчете. Все расчеты проведены в соответствии с ФЗ-135, Федеральными стандартами оценки ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, утвержденными Минэкономразвития РФ Приказами №254, №255 и №256 от 20.06.2007 года, ФСО 7, утвержденным Минэкономразвития РФ Приказом № 611 от 25 сентября 2014 года, и действующими нормативными методическими материалами СРО РОО. На наш взгляд, эта оценка была произведена в соответствии с кодексом этики Российского общества оценщиков. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Благодарим Вас за предоставление возможности оказать Вам услугу. С уважением Железный В. Б. Генеральный директор ЗАО “Роспромэкспертиза” 4 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 1. Описание объекта оценки: Объектом оценки является объект капитального строительства (здание), расположенный по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащий на праве собственности ЗАО «Метрогипротранс-Сервис». Объект капитального строительства представляет собой отдельно стоящее здание (ОСЗ) офисного назначения. Здание, описание Здание офисное Свидетельство о государственной регистрации права собственности 77 АБ 581520 от 02.12.2003 года Кадастровый номер 77:01:0002007:1067 Адрес Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1 Общая площадь, кв. .м 5 375,7 Балансовая (остаточная) стоимость на 01.01.2014 г., руб. 5 645 606,84 2. Заказчик: Закрытое акционерное общество «Метрогипротранс – Сервис» в лице генерального директора Эстрина И. Ю., действующего на основании Устава. Закрытое акционерное общество «Метрогипротранс – Сервис» имеет следующие реквизиты юридического лица: ОГРН 1037705061240 от 29.07.2003 года; ИНН/КПП 7705507811/500301001 Юридический адрес: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Заводская, д. 2А. Фактический адрес: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Заводская, . 2А. Банковские реквизиты: р/с 40702810038250039434 в Московском банке Сбербанка России (ОАО), г. Москва, , к/с 30101810400000000225, БИК 044525225 3. Исполнитель: Закрытое акционерное общество «Роспромэкспертиза» (ЗАО «Роспромэкспертиза») в лице генерального директора Железного В. Б., действующего на основании Устава.. Закрытое акционерное общество «Роспромэкспертиза» имеет следующие реквизиты юридического лица: ОГРН°1027739877362 от 25.12.2002 года; ИНН/КПП 7722108091/77172201001 Юридический адрес: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр. 1. Фактический адрес: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр.1. Банковские реквизиты: Р/с 40702810238360027330 в Московском банке Сбербанка России, ОАО, г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Договор обязательного страхования ответственности юридического лица (ЗАО «Роспромэкспертиза») при осуществлении оценочной деятельности № 433-057735/14 от 06 августа 2014 года, действителен до 05.08.2015 года включительно, выдан ОСАО «Ингосстрах». Страховая сумма 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, лимит ответственности по каждому страховому случаю 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Оценщик, Железный В. Б., член СРОО ООО «Российское общество оценщиков, г. Москва, проводивший оценку, является генеральным директором ЗАО «Роспромэкспертиза». Местоположение оценщика: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр. 1. 5 4. Основание для проведения оценки: Договор № 07/15-1 от 26 января 2015 года с ПРИЛОЖЕНИЕМ 1 от 28 апреля 2015 года. 5. Вид определяемой стоимости: рыночная стоимость. Рыночная стоимость определялась с учетом НДС. 6. Дата проведения оценки – 01.01.2014 года. 7. Результат каждого из подходов определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН): Затратный подход: не использовался Сравнительный подход (метод сравнения продаж, площадь аналогов 4 587-6 089 кв. м, скидка на «торг» - 3 %:, рыночная стоимость 1 кв. м с учетом НДС - 174 000 рублей): -с учетом НДС - 935 371 800 (Девятьсот тридцать пять миллионов триста семьдесят одна тысяча восемьсот) рублей. Доходный подход (метод прямой капитализации дохода, площадь аналогов 1 500-5 000 кв. м, ставка капитализации с учетом возможных потерь арендной платы и операционных расходов, рыночный уровень ставки арендной платы 18 790 рублей за кв. м в год): -с учетом НДС - 907 552 400 (Девятьсот семь миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи четыреста) рублей. 8. Итоговая величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2014 года округленно (с точностью до целого числа сотен рублей): 921 462 100 (Девятьсот двадцать один миллион четыреста шестьдесят две тысячи сто) рублей. 9. Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости (ЕОН): 192 014 972 (Сто девяносто два миллиона четырнадцать тысяч девятьсот семьдесят два) рубля 80 копеек. 10. Определенная в соответствии с Договором № 07/15-1 от 26 января 2015 года и ПРИЛОЖЕНИЕМ 1 от 28 апреля 2015 года к нему согласно Заданию на оценку (Приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью Договора с ПРИЛОЖЕНИЕМ 1, итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС объекта капитального строительства (здания) по состоянию на 01.01.2014 года округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна: 729 447 100 рублей Семьсот двадцать девять миллионов четыреста сорок семь тысяч сто рублей. Оценку провел: В.Б. Железный 6 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ На основании договора № 07/15-1 от 26 января 2015 года с ПРИЛОЖЕНИЕМ 1 от 28 апреля 2015 года Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства оценить рыночную стоимость (с учетом НДС) объекта капитального строительства (здания), расположенного по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащего на праве собственности Заказчику, по состоянию на 01.01.2014 года. Объект капитального строительства представляет собой отдельно стоящее здание (ОСЗ) офисного назначения. Здание, описание Здание офисное Свидетельство о государственной регистрации права собственности 77 АБ 581520 от 02.12.200 года Кадастровый номер 77:01:0002007:1067 Адрес Москва, ул. Новокузнецкая , д. 43/16, стр. 1 Общая площадь, кв. .м 5 375,7 Балансовая (остаточная) стоимость на 01.01.2014 г., руб. 5 645 606,84 Заказчик: Закрытое акционерное общество «Метрогипротранс – Сервис» в лице генерального директора Эстрина И. Ю., действующего на основании Устава. Закрытое акционерное общество «Метрогипротранс – Сервис» имеет следующие реквизиты юридического лица: ОГРН 1037705061240 от 29.07.2003 года; ИНН/КПП 7705507811/500301001 Юридический адрес: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Заводская, д. 2А. Фактический адрес: 142700, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Заводская, . 2А. Банковские реквизиты: р/с 40702810038250039434 в Московском банке Сбербанка России (ОАО), г. Москва, , к/с 30101810400000000225, БИК 044525225. Исполнитель: Закрытое акционерное общество «Роспромэкспертиза» (ЗАО «Роспромэкспертиза») в лице генерального директора Железного В. Б., действующего на основании Устава.. Закрытое акционерное общество «Роспромэкспертиза» имеет следующие реквизиты юридического лица: ОГРН°1027739877362 от 25.12.2002 года; ИНН/КПП 7722108091/77172201001 Юридический адрес: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр. 1. Фактический адрес: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр.1. Банковские реквизиты: Р/с 40702810238360027330 в Московском банке Сбербанка России, ОАО, г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Договор обязательного страхования ответственности юридического лица (ЗАО «Роспромэкспертиза») при осуществлении оценочной деятельности № 433-057735/14 от 06 августа 2014 года, действителен до 05.08.2015 года включительно, выдан ОСАО «Ингосстрах». Страховая сумма 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, лимит ответственности по каждому страховому случаю 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Оценщик, Железный В. Б. - член СРОО ООО «Российское общество оценщиков, г. Москва, является генеральным директором ЗАО «Роспромэкспертиза». Местоположение оценщика: 109316, Москва, Волгоградский проспект, дом 26, стр. 1 7 1. Цель оценки Определение рыночной стоимости с учетом НДС объекта капитального строительства (здания), расположенного по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащего на праве собственности Заказчику 2. Назначение оценки (использование результатов оценки) Определение рыночной стоимости с учетом НДС объекта капитального строительства (здания), расположенного по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащего на праве собственности Заказчику, с целью использования в досудебных и судебных слушаниях по оспариванию величины кадастровой стоимости.. 3. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки Отчет об оценке может быть использован только в указанных в пункте 2 целях 4. Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость 5. Дата, на которую определяется рыночная стоимость 01 января 2014 года 6. Оцениваемый объект: Объект капитального строительства (здание), расположенный по адресу Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, принадлежащий на праве собственности Заказчику 7. Обременения объекта оценки По данным выписки из ЕГРП: договор аренды № государственной регистрации 77-77-11/082/2011-092 от 16.03.2011 года, Москва ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, этаж 4, помещение I, комнаты с 10 по 21, 23, 24. Срок действия обременения с 01.02.2011 по 01.02.2016. 8. Форма отчета: Письменная. 9. График проведения оценки: с 28 апреля 2015 г. по 06 мая 2015 г. 10. Применяемые стандарты оценки и нормативная база. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29.07.1998 г. в действующей редакции. Работа выполнена в соответствии со следующими стандартами: Федеральными стандартами оценки, утвержденными Минэкономразвития РФ Приказами №254, №255 и №256 от 20.06.2007 года., федеральным стандартом оценки ФСО 7, утвержденным Минэкономразвития РФ Приказом № 611 от 25 сентября 2014 года. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010). 11. Заказчику выдается письменный отчет, в состав которого входит заключение о рыночной стоимости объекта оценки, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Метрогипротранс - Сервис», на дату оценки и экспертное заключение СРО РОО на отчет об оценке. 8 2. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ, в том числе, определяющих качественные и количественные характеристики объекта оценки 2.1. Копия Устава ЗАО «Метрогипротранс-Сервис». 2.2. Копия свидетельства о регистрации юридического лица - ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» 2.3. Копия изменений в Устав ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» 2.4. Копия свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ изменения Устава. 2.5. Копия свидетельства о постановке ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» на налоговый учет. 2.6. Копия свидетельства о праве собственности ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» на здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1. 2.7. Копия договора аренды № М-01-043863 от 04.12.2013 года земельного участка, относящегося к зданию, расположенному по адресу: Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1. 2.8. Копия уведомления № 33-А-4984/14-(0)-0 от 14.01. 2014 года о величине арендной платы по состоянию на 01.01.2014 года за аренду земельного участка, относящегося к зданию, расположенному по адресу: Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, содержащего сведения о величине кадастровой стоимости этого земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года 2.9. Копии технической и бухгалтерской информации по зданию, принадлежащему ЗАО «Метрогипротранс-Сервис» (включая копии кадастровой справки, свидетельства о государственной регистрации права собственности, копии технического паспорта БТИ с поэтажными планами и экспликациями и т. д.). 2.10. Справка о величине балансовой стоимости здания по состоянию на 01.01.2014 года. 2.11. Историческая справка по зданию. 2.12. Аналитические обзоры состояния рынка коммерческой недвижимости Московского региона по итогам 4 квартала 2013 года и 2013 года в целом компаний WELHOME, S.A. Ricci, RRG. 2.13. Информация, размещенная на сайтах Интернет http://www.apex-realty.ru, http://zdanie.info, http://www.allmoscowoffices.ru, http://www.slrealty.ru, http://www.elitehome.ru, http://rent21.ru/arenda-ofisa/metro-paveletskaya. 2.14. Журналы «Недвижимость и цены» № 44, № 48, № 52, 2013. Содержание и объем работ, выполненных при проведении оценки. 1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, включая: -анализ сегмента рынка офисных зданий в Москве по состоянию на 01.01.2014 года с определением интервалов, в которых находятся цены единиц сравнения; -изучение документов, определяющих качественные и количественные характеристики объекта оценки; -интервью с представителями Заказчика. 2. Выбор подходов и методов определения рыночной стоимости объекта оценки. 3. Осуществление необходимых расчетов. 4. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 5. Составление отчета об оценке. . 9 3. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета. Определение рыночной стоимости объекта оценки в настоящем отчете осуществлялось в предположении, что какие-либо обременения, кроме указанных в отчете, у него отсутствуют, поскольку это не отражено в копиях документов по объекту оценки, предоставленных Заказчиком. Количественные характеристики объекта оценки взяты на основании данных кадастрового паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и описания характеристик объекта. Объект оценки на дату оценки оценщиком не осматривался. Оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена на основании предоставленной Заказчиком документации. Осмотр объекта оценки на дату оценки оценщиком не производился ввиду ретроспективной даты оценки. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений, где возможно, указывается источник информации. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме тех, которые оговорены в отчете. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату определения стоимости. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и прочих условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 10 4. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ Нижеподписавшийся Оценщик настоящим удостоверяет, что: В соответствии с имеющимися у Оценщика данными, факты, изложенные в нижеследующем отчете (далее: Отчете), верны и соответствуют действительности. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены. Ни одно лицо, кроме лиц, подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия Оценщику, подписавшему данный отчет. Анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен Оценщиком в полном соответствии с действующими Стандартами и профессиональной практикой оценки. Удостоверяю, что использование данного отчета регулируется действующими законодательными и нормативными актами Российской Федерации и требованиями СРОО ООО «Российское общество оценщиков» в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями. Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки. Железный В.Б. Член Совета СРОО «ООО «РОО», реестровый № 858, аттестованный эксперт, кандидат экономических наук 11 5. СВЕДЕНИЯ О СПЕЦИАЛИСТЕ, УЧАСТВОВАВШЕМ В ОЦЕНКЕ Оценщик, проводивший оценку, является генеральным директором ЗАО «Роспромэкспертиза». Закрытое акционерное общество «Республиканское общество содействия промышленной экспертизе»имеет следующие реквизиты юридического лица: ИНН/КПП 7722108091/77172201001. Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): №1027739877362, дата внесения записи 25 декабря 2002 года. Юридический и фактический адрес. 109316, г. Москва, Волгоградский проспект, 26, стр. 1 Сведения о страховании юридического лица: договор обязательного страхования ответственности юридического лица (ЗАО «Роспромэкспертиза») при осуществлении оценочной деятельности № 433-057735/14 от 06 августа 2014 года, действителен до 05.08.2015 года включительно, выдан ОСАО «Ингосстрах». Страховая сумма 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, лимит ответственности по каждому страховому случаю 5 000 000 (Пять миллионов) рублей В оценке участвовал: Фамилия, имя, отчество Документы о профессиональном образовании Железный Валерий Борисович, Диплом с отличием П № 457782 о высшем образовании, квалификация «инженер-физик», Генеральный директор ЗАО «Роспромэкспертиза, член Совета Московский физико-технический институт (МФТИ). СРОО «ООО «РОО», реестровый 1972 г. номер № 000858, аттестованный Диплом ПП № 278257 о профессиональной эксперт аттестованный эксперт переподготовке по программе «Оценка собственности» (квалификационный аттестат № «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». МАОК. 000151-006 от 12.12.2013 г.), 2001 г. кандидат экономических наук Свидетельство о повышении квалификации регистрационный номер 1064. МАОК. 2009 г. Свидетельство о повышении квалификации регистрационный номер 1835. МАОК. 2012 г. Страховой полис по договору обязательного страхования ответственности оценщика № 433-№ 433051901/14 от 16 июля 2014 года, действителен до 05.08.2015 года включительно, выдан ОСАО «Ингосстрах». Страховая сумма 1 000 000 (Один миллион) рублей. Стаж работы в области оценочной деятельности 19 лет. Местоположение оценщика 109316, г. Москва, Волгоградский проспект, 26, стр. 1, ЗАО «Роспромэкспертиза» Копии образовательных и профессиональных сертификатов участника проведения оценки приведены в Приложении 1. 12 6. ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОНЯТИЯ Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Оценка – определение стоимости объекта оценки в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости: Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки; Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершать сделку по отчуждению имущества; Кадастровая стоимость объекта оценки – рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведения кадастровой оценки. Износ – снижение стоимости под действием различных причин. Примечание. 1. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний. 2. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному объекту оценки. Внешний износ – износ в результате изменения внешней экономической ситуации. 13 Подходы к оценке: доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекту оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Примечание. При реализации доходного подхода используются следующие методы – прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 14 7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7.1. Параметры и характеристики объекта оценки Объектом оценки является объект капитального строительства (здание), принадлежащий на праве собственности ЗАО «Метрогипротранс-Сервис». Объект капитального строительства представляет собой отдельно стоящее здание (ОСЗ) офисного назначения. Описание объекта капитального строительства Тип объекта, краткое описание Здание Стены –кирпич Электроснабжение , водопровод, горячее водоснабжение, канализация, вентиляция, лифты Место нахождения объекта Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1 Год постройки 1955 Назначение объекта/ общая площадь, кв. м. Нежилое, офисное/ 5 375,7 Этажность 7 Кадастровый номер 77:01:0002007: 1067 Свидетельство о государственной регистрации права собственности 77 АБ 581520 от 02.12.2003 года Обременения: По данным выписки из ЕГРП: договор аренды № государственной регистрации 77-77-11/082/2011-092 от 16.03.2011 года, Москва ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, этаж 4, помещение I, комнаты с 10 по 21, 23, 24. Срок действия обременения с 01.02.2011 по 01.02.2016 Балансовая стоимость Здание, описание Здание офисное Адрес Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1 Общая площадь, кв. .м 5 375,7 Балансовая (остаточная) стоимость на 01.01.2014 г., руб. 5 645 606,84 Отдельно стоящее здание (ОСЗ) офисного назначения, расположенное по адресу: Москва, ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1. Построено в 1955 году, как 7-ми этажное здание под нужды проектного института со встроенным вестибюлем станции метро «Павелецкая». Реконструкция здания не проводилась. Здание расположено с внутренней стороны Садового кольца. В здании находятся три пассажирских лифта и один грузовой. Телефонные линии – есть, интернет есть. Первые два этажа, за исключением небольшого помещения, занимает вестибюль станции метрополитена «Павелецкая». В собственности ЗАО «Метрогипротранс- Сервис» находятся помещения площадью 5 375,7 кв.м. В 1999 году все окна заменены на пластиковые стеклопакеты. Ремонт здания проводился в 2003-2007 г.г. В настоящее время здание и его помещения находятся в хорошем состоянии. По конструктивным и объемно-планировочным решениям здание может использоваться только в качестве офисного (текущее использование). Помещения, расположенные в здании, соответствуют, в том числе, с точки зрения износа и устареваний, типичным офисным зданиям и помещениям класса «В». Класс В: В условиях Москвы класс В – офисные помещения в офисных зданиях по каким –либо параметрам качества или расположения уступающих классу А и В+. Это реконструированные и переоборудованные административные, старинные здания или особняки, имеющие удобное местоположение и расположенные в районах старой Москвы. 15 7.2. Анализ рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 4 квартала 2013 года и 2013 года в целом 1. Результаты анализа рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 4 квартала 2013 года, выполненного компанией WELHOME (Welhome Real Estate Consulting, сайт www.consultestate.ru). Основные тенденции. В IV квартале 2013 года было введено 220,6 тыс. кв. м GLA качественных офисных площадей, среди которых БЦ Premium West (класс А, 20,0 тыс. кв. м GLA), 2-я очередь БЦ «9 акров» (класс А, 67,8 тыс. кв. м). Данный показатель в 1,5 раза превысил аналогичный показатель IV квартала 2012 года. Всего в 2013 году было введено 759,4 тыс. кв. м GLA классов А, В+ и В. Таким образом, общий объем офисных площадей на конец 2013 года составил 14,3 млн. кв. м. Основные показатели Общий объем качественных площадей 14,3 млн. кв. м Введено в эксплуатацию в 2013 г., кв. м GLA 759 430 Заявлено к вводу в 2014 г., кв. м GLA 850 000 КЛАСС А Уровень вакантных площадей 17%. Средняя базовая ставка аренды, 820 $ за кв. м в год. КЛАСС В+ Уровень вакантных площадей 11%; Средняя базовая ставка аренды, 530 $ за кв. м в год. КЛАСС В Средняя базовая ставка аренды, 320 $ за кв. м в год. Предложение В 2013 году зафиксирована высокая динамика ввода офисных площадей, общий объем введенных площадей составил 759,4 тыс. кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 года. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). В свою очередь, это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 года $820 за кв. м в год, в классе В+ – $530 за кв. м в год. В 2014 году, несмотря на заявленный объем порядка 850 тыс. кв. м, темпы ввода, вероятнее всего, снизятся по равнению с 2013 годом, и общий ввод составит не более 500600 тыс. кв. м. В условиях текущей макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация на рынке офисной недвижимости. Ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в перспективе разнонаправленно. По мнению экспертов консалтинговой компании Welhome, в классе А Прайм ставки останутся на прежнем уровне, в объектах класса А за пределами ТТК ставки могут незначительно снизиться. В 2013 году наблюдалась высокая динамика ввода новых офисных площадей, превышен прогнозный показатель ввода экспертов компании Welhome, составлявший порядка 740 тыс. кв. м. Среди введенных в 2013 году офисных площадей преобладают помещения класса А, их доля увеличилась на 12% по сравнению аналогичным показателем 2012 года. 16 Соответственно, доля класса В+ снизилась с 54% до 32% в общем объеме введенных площадей. В 2013 году 10% в общем объеме составил класс В. Что касается географии введенных в 2013 году офисных площадей, то 95% от общего объема расположено за пределами Садового кольца, при этом в зоне СК-ТТК расположено 48% от общего объема ввода, в зоне ТТК-МКАД – 38%, за МКАД – 6% от общего объема ввода в 2013 года. Спрос В 4 квартале 2013 года наблюдался высокий уровень спроса как на аренду, так и на покупку офисных помещений. В целом, в 2013 году зафиксировано снижение по сравнению с 2012 годом уровня спроса на аренду крупных офисных помещений (более 1,5 тыс. кВ. м). Текущая макроэкономическая ситуация не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Напротив, небольшие офисные помещения (до 200 кв. м) пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов. В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013 году преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора – их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Компании, связанные с производством, занимают долю 10% в общем объеме спроса. Высокую активность в 2013 году проявили компании госсектора, госкорпорации, их доля составила 9% в общем объеме спроса. По сравнению с предыдущим годом в 2013 году снизился спрос на аренду офисных помещений со стороны IT- и телекоммуникационных компаний, несмотря на то, что было заключено несколько крупных сделок компаниями данного профиля. Коммерческие условия По итогам 2013 года средний уровень ставок аренды в классе А и В+ увеличился не более, чем на 5-7%. В целом, по итогам 2013 года ставка аренды в классе А увеличилась по сравнению со ставкой в 2012 году на 5%, в классе В+ – на 11%. Внутри классов и зон расположения в течение года происходили некоторые колебания ставок аренды, например, в связи со значительным вводом площадей класса А в ММДЦ «Москва Сити». Однако на средние диапазоны ставок аренды эти колебания не оказали существенного влияния. По мнению экспертов консалтинговой компаний Welhome в 2014 году возможен рост (в пределах 7-10%) ставок аренды в классе В+ в связи с сокращением объема ввода данного класса, а также «перетеканием» спроса из класса А в виду оптимизации компаниями издержек на аренду офисных помещений. Ставки аренды по классам и географии расположения офисных помещений, 4 ый квартал 2013 года ($ за кв. м в год) Местоположение Класс А Класс В+ Класс В Зона 1 Внутри Садового кольца 900 – 1 200 550 - 800 350 - 550 Зона 2 Садовое кольцо - ТТК 570 - 800 400 - 600 Зона 3 ТТК - МКАД 530 - 650 350 - 500 17 2. Результаты анализа рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 4 квартала и 2013 года в целом, выполненного компанией S.A. Ricci (по данным обзора от 28 февраля 2014 года, сайт http://zdanie.info). Тенденции и события рынка офисной недвижимости Прогнозы 2012 года относительно снижения активности в офисном сегменте нашли свое подтверждение уже в середине 2013 года - потребительский спрос на офисном рынке Москвы сократился, что связано как со снижением основных экономических показателей страны и ослаблением курса национальной валюты, так и с удовлетворением значительной части отложенного спроса предыдущих лет. После значительного снижения объемов поглощения офисных площадей на рынке в начале 2013 г., во II половине 2013 г. активность арендаторов и покупателей начала восстанавливаться. Максимальное количество площадей в 2013 г. было реализовано в IV квартале. 2013 г. характеризовался высокими темпами прироста предложения. Количество вышедших на рынок объектов достигло 30, общей площадью 610 тыс.кв.м, что в целом соответствует показателю ввода за 2012 г. Существующий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. превысил 13,2 млн.кв.м. Фактическое поглощение офисных площадей соответствует показателю прироста предложения за рассматриваемый период.. Однако на фоне сокращения объема сделок по сравнению с предыдущими двумя годами, средний уровень вакантных площадей увеличился на 2 п.п. относительно конца 2012 г. и составил 15-16%. В IV квартале средневзвешенные ставки аренды сохраняли стабильность. При этом, на фоне роста объема свободных площадей, в годовой динамике было зафиксировано снижение средней стоимости аренды на офисные площади класса А К заметным событиям прошедшего года можно отнести принятие закона о распределении налоговой нагрузки за счет использования кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы. Учитывая, что налоговая база для коммерческих объектов Москвы возрастет, снизятся доходы собственников, что может привести к сокращению чистого операционного дохода и соответственно стоимости доходной недвижимости. Ставка налога на имущество в Москве, для коммерческой недвижимости площадью более 5000 кв.м должна составить 0,9% в 2014 г., 1,2% - в 2015 г., 1,5%- в 2016 г., 1,8% - в 2017 г., 2% - в 2018 г. (в соответствии с Законом города Москвы от 20 ноября 2014 г., №63). В 2013 году, как и в предыдущие 2011-2012 гг. продолжилась тенденция освоения промышленных территорий. Среди пилотных проектов правительство Москвы выделяет промзоны «Зил», «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Южный порт» и «Павелецкая» и др. Проект «РублевоАрхангельское» в 2 км от Москвы, развитием которого занимается Сбербанк России, также продолжает позиционироваться как будущий международный финансовый центр столицы. Развитие и благоустройство данных территорий позволит сформировать новые деловые зоны в Москве и несколько снизить нагрузку на наиболее плотно загруженные районы города. Кроме того, проекты реорганизации включают размещение существенного количества парковочных мест, что является немаловажным фактором, формирующим спрос на офисные площади в условиях ограничения бесплатных парковочных мест. Введение режима платной парковки внутри Садового кольца и повышение тарифов на стоянку в пределах Бульварного кольца, стало еще одним из наиболее обсуждаемых событий прошлого 2013 г. Дальнейшее усиление мер по расширению платной парковочной зоны до ТТК будет способствовать развитию тенденции децентрализации существенной доли спроса вглубь ТТК. 18 Объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России в 2013 году превысил $3,5 млрд., что в сравнении с 2012 годом больше на 50%. Крупнейшими стали сделки по приобретению компанией Milhouse офисных объектов «4Ветра» и «White Gardens», а также покупка O1 Properties бизнес-центра «White square».Уровень ставок доходности на рынке офисной недвижимости в течение года находился в диапазоне 9-10% для класса А, 10-13% для классов B. Предложение офисных площадей. 2013 год характеризовался высокими темпами прироста предложения. Количество вышедших на рынок новых офисных центров достигло 30, общей площадью 610 000 кв.м, что в целом соответствует показателю ввода за 2012 год (670 000 кв.м). Существующий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. превысил 13,2 млн.кв.м. Динамика основных показателей рынка офисной недвижимости Название Офисные центры, введенные в эксплуатацию в 2013г. GBA, GLA, Дата Адрес Класс кв.м кв.м ввода White Gardens ул.Лесная, 27 90000 60700 А 1 кв.2013 Newton - Plaza Нагатинский 1-й проезд, 10 84000 стр.1 52000 В+ 1 кв.2013 Lotte ул.Профсоюзная, вл.65 58860 38480 А 1 кв.2013 Wall Street ул.Валовая, вл.37 31000 19700 А 2 кв.2013 Меркурий Сити Тауэр Пресненская наб., уч. 14 180160 87600 А 2 кв.2013 Хамелеон БЦ Рязанский пр-кт,19, стр.4 18000 16000 В+ 2 кв.2013 ул.Тимура Фрунзе, 11 22562 11830 А 2 кв.2013 БЦ «МОРОЗОВ» Красная Роза Фаза II, Вишнёвый сад Малая Сухаревская площадь, 20000 10/31 7000 А 2 кв.2013 9 Акров, II фаза Научный пр-д, 19 67823 А 3 кв.2013 ГДЦ Парк Победы ул.Василисы Кожиной, стр. 1 136000 46000 В+ 3 кв.2013 GOLDEN GATE ш.Энтузиастов, 2-4 46719 21800 А 3 кв.2013 W Плаза II ш.Варшавское, 1, стр. 6 23000 20000 В+ 3 кв.2013 Premium: West ш. Можайское, влад. 165 70000 20000 А 3 кв.2013 Кантри Парк III ул.Панфилова, 19 27800 22000 А 4 кв.2013 90738 Среди введенных в 2013 году бизнес-центров, к классу А относится около 70% площадей. За счет чего доля данного сегмента офисов в общем объеме предложения на рынке увеличилась с 32% до 34% в 2013 году. Качественное предложение. Распределение объектов по классам 19 Анализируя структуру прироста нового предложения в 2013 году, можно говорить об укреплении тенденции децентрализации офисов: основной объем ввода пришелся на расширенную зону ТТК (56%). Увеличение количества объектов в зоне Садового Кольца за год с 13% до 21% от общего количества связано с завершением строительства проектов, одобренных еще до запрета строительства в историческом центре Москвы. Если рассматривать распределение нового предложения по удаленности от исторического центра Москвы, то лидирует также расширенная зона ТТК: на нее приходится 40% ожидаемых к вводу в 2014 году офисных площадей. На зону ММДЦ приходится более 35% строящихся офисов, где в 2014 году предложение может пополниться такими проектами, как Башни «Эволюция» и «Евразия». Среди примеров крупных проектов, расположенных вдоль МКАД – I-ая фаза «ComCity», «К2 Бизнес Парк», «Bosch HQ». В зоне Садового кольца объем возводимых объектов вероятнее всего с каждым годом будет сокращаться, в 2014 г. он вряд ли превысит 5%. Распределение вводимых офисных площадей по кольцевым зонам Москвы (2012-2013 годы) Основной объем прироста в разрезе административных округов в 2013 г. пришелся на Центральный административный округ (45%). Следующим по объему прироста предложения стало Юго-западное направление (20%), где в течение года были введены бизнес-центры «iCube», «Lotte», II-ая фаза «9 Акров». Среди объектов с запланированной датой ввода в 2014 г. на Западе столицы - I-ая фаза «ComCity» и «Верейская Плаза III», на Севере - «Аэродом», «Arcus III», «Большевик», и МФК «Водный». 20 Распределение предложения офисов по административным округам Москвы в 2013-2013 годах Учитывая степень готовности некоторых объектов, заявленных к вводу в 2014 году, совокупный прирост офисных площадей может превысить показатель прошедшего 2013г. на 45-50% и составить 0,9-1,0 млн.кв. м Примечательно, что из года в год возрастает качество заявляемых проектов, несмотря на смещения предложения в децентрализованные районы города. Однако, развитие ситуации в 2014г. будет во многом определяться макроэкономическими показателями и экономической политикой государства. В случае дальнейшего замедления экономического роста и ухудшения макроэкономических показателей, ЦБ РФ может принять меры по ужесточению кредитно-финансовой политики, что сделает проектное финансирование доступным лишь немногим игрокам рынка и приведет к остановке новые проекты, в особенности проекты на начальной стадии строительства. Офисные проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 1 полугодии 2014 г. Дата ввода 1 кв. 2014 Название Адрес GBA, кв.м GLA, кв.м Класс Nagationo i-Land Андропова пр-т, 18 144000 99040 В+ Башня Евразия Уч. 12 Москва-Сити 207500 85000 А 1 кв. 2014 Arcus III Ленинградский пр. 37 стр. 14 43324 34305 А 1 кв. 2014 31850 31850 А 1 кв. 2014 44000 29930 А 1 кв. 2014 Демидов, БЦ Красная Роза ул.Тимура Фрунзе, 11 Mebe One Khimki Plaza Московская область, Ленинградская улица, 25 Новоданиловский Новоданиловская набережная, вл.6 39740 25000 В+ 1 кв. 2014 Ленинградский проспект, 15 78200 55068 В+ 1 кв. 2014 Федерация (Восток) Пресненская наб., участок 13, 439436 206653 А 1 кв. 2014 МФК Водный Головинское ш, вл. 5 359500 61000 А 2 кв. 2014 Delfos ул.Можайский Вал, вл.8 82147 47173 А 2 кв. 2014 Аэродом Ленинградское шоссе, 37, корп. 7 36000 28442 В+ 2 кв. 2014 Большевик, строение 1 I-очередь, Химки, 21 Спрос на офисы в Москве После значительного снижения объемов поглощения офисных площадей на рынке в начале 2013 г., во II половине 2013 г. активность арендаторов и покупателей начала восстанавливаться. Максимальное количество площадей в 2013 году было реализовано в IV квартале - 40% от всех поглощенных за год офисов, что в абсолютном выражении превысило 260 000 кв.м. Всего, по результатам года, было арендовано и куплено порядка 630 000 кв.м - на 30% меньше от совокупного объема сделок 2012 года. Объем поглощения офисов Москвы в годовой динамике. Также в 2013 г. активно приобретались в собственность особняки в разных районах города. Динамика спроса по типу сделок Еще одна тенденция, наблюдаемая с начала года – увеличение количества сделок по приобретению блоков более мелкой нарезки. Примеры наиболее востребованных бизнесцентров: МФК «Савеловский Сити», «Водный», «Лотос», где средний объем реализации составляет 2500-4500 кв.м. в квартал, а средний размер сделки – 800 кв.м. Структура спроса в зависимости от размера офисов в количественном выражении, 2013 год 22 В структуре спроса наиболее популярными с точки зрения аренды оказались площади свыше 10 000 кв.м, на их долю приходится более 30% от годового объема арендованных площадей. При этом в количественном выражении число таких сделок не превышает десяти, крупнейшие из которых - аренда ОАО «Газпром» 25 000 кв.м в бизнес-центре "Варшавка-SKY", ОАО «ГМК «Норильский никель» 13 800 кв.м в Башне «Меркурий Сити Тауэр», а также расширение занимаемых площадей на 19 000 кв.м компанией Yandex. Также на протяжении года интересными для арендаторов были офисы размером от 1 000 кв.м до 3 000 кв.м – доля таких сделок составила порядка 30%. Менее 20% сделок заключалось на помещения метражом менее 1 тыс. кв.м. Объем поглощения по кольцевым зонам. Географическое распределение спроса в 2013 г. в значительной степени не изменилось - наибольшее количество обращений и транзакций пришлось на деловые районы расширенной зоны Третьего транспортного кольца - 50% от общего объема поглощения. Следующей по объему заключенных сделок традиционно стала зона Садового кольца, на нее пришлись 30% (170 тыс. кв.м.) сделок аренды и продажи помещений. Кроме того, за последние 1 – 1,5 года на рынке офисов Москвы наблюдается постепенное увеличение доли сделок вдоль МКАД, что связано как с ростом количества качественных бизнес-парков, так и с более приемлемыми ценами на помещения, что в условиях отрицательной динамики макроэкономических показателей и резких валютных колебаний становится наиболее актуальным фактором. Динамика спроса в зависимости от отраслевой принадлежности арендаторов/покупателей 23 В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов и покупателей по итогам прошедшего года наибольшую долю сформировали компании, работающие в сфере IT, технологии и связи– их доля составила около 25%. Как и в I половине 2013 г. активно арендовали офисные помещения компании добывающих отраслей. Всего за год их доля увеличилась на 11 п.п. и составила 14%. Приблизительно такой же объем площадей был поглощен организациями банковского и финансово-инвестиционного сектора. При этом по сравнению с показателем прошлого года их доля снизилась с 26% до 13%. На долю компаний производителей пришлось порядка 11% от общего объема поглощенных площадей – увеличение относительно результата 2012 г. составило 6 п.п. Уменьшение объема спроса наблюдалось со стороны государственного сектора и компаний, занимающихся тяжелой и автомобильной промышленностью, их совокупная доля по итогам 2013 г. не превысила 5%, что, на наш взгляд, связано с осторожной политикой крупнейших государственных организаций в отношении планов по росту производства и увеличению штата в текущей экономической ситуации. Несмотря на то, что как мы и прогнозировали, отложенный спрос первого полугодия вернулся на рынок к IV кварталу, дальнейшее увеличение темпов поглощения площадей будет во многом зависеть от политики государства в кредитно-денежной системе и успеха мер, предпринимаемых в отношении стимуляции экономического роста. Вакантность офисных помещений Фактическое поглощение офисных площадей с начала 2013 г. составило 630 тыс. кв.м, что соответствует показателю прироста предложения за этот период- 610 тыс. кв.м. Однако на фоне сокращения объема сделок по сравнению с предыдущими двумя годами, средний уровень вакантных площадей увеличился на 2 п.п. относительно конца 2012 г. и составил 15-16%. Динамика уровня вакантных офисных площадей в готовых и строящихся объектах Рост свободных офисных помещений зафиксирован в сегменте класса А: в центре города – в зоне Садового кольца – средний уровень вакантных площадей достиг 18% против 15% в IV квартале 2012 г. Рост показателя обеспечил ввод 140 тыс.кв. м новых объектов, среди которых «White Gardens», «Wall Street», «Юсупов Двор», «Россо Рива», «Вишнёвый сад» и др. 24 Одновременно с этим, на конец 2013 г. было заметно увеличение свободного предложения класса А в зоне МКАД с 18% в IV квартале 2012 г. до 28%, за счет появления таких объектов как «Premium: West» и «Кантри Парк III». Невзирая на смещение спроса в направлении МКАД, мы не ожидаем существенного улучшения ситуации и снижения вакантности, поскольку в ближайшие два года планируется ввести еще несколько объектов в Химках и в Новой Москве. В сегменте офисов класса B+ уровень вакантных площадей, напротив, несколько снизился – и в среднем по Москве на конец 2013 г. составил около 10-12%, так как девелоперы новых Проектов всеми силами стараются повысить качество своих проектов до уровня класса А, в связи с чем, ввод новых площадей в классе В+ за указанный период был незначительным. Вакантность с учетом строящихся объектов в классах А и B+ составляет порядка 4050% площадей до момента ввода в эксплуатацию. Динамика распределения свободных офисных площадей по зонам Москвы Текущий объем свободных офисов класса А, В+ и В в районе Третьего транспортного кольца столицы составляет более 1,1 млн. кв.м., или 14% от совокупного предложения офисов в районе ТТК. Принимая во внимание, что в 2014 г. прирост предложения в Москве может составить 900 000 кв.м., из которых сейчас арендованы или куплены не более 15%, а прогнозируемый объем поглощения будет сопоставим с результатом 2013 г, то снижение уровня вакантности в ближайшие 1-1,5 года не ожидается. При этом в офисах класса А, расположенных в централизованных районах города, уровень вакантности скорректируется незначительно. Хотя спрос на бизнес-центры в ЦАО Москвы снизился в 2013 г., он остается довольно стабильным, а ограниченное количество завершающихся проектов в совокупности не приведет к росту вакантности в данной зоне. Ставки аренды офисов В IV квартале средневзвешенные ставки аренды сохраняли стабильность. При этом, на фоне роста объема свободных площадей, в годовой динамике было зафиксировано снижение средней стоимости аренды на офисные площади класса А: по отношению к 2012 г. среднегодовой показатель снизился на 5%, по сравнению с 2011 г. на 6-7%, составив $670 за кв.м в год. Одним из факторов снижения арендной ставки является то, что в последние годы все большая доля класса А имеет децентрализованное местоположение, где уровень ставок несколько ниже, при этом в центре города аренда класса А попрежнему остается дорогой. 25 Наиболее заметное изменение было отмечено в дорогих объектах расположенных в зоне Бульварного кольца и на территории ММДЦ «Москва-Сити»: За год средняя стоимость аренды предлагаемых помещений класса А внутри Бульварного снизилась на 10%, составив $975 за кв.м в год. По итогам года средневзвешенный размер арендной платы в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити» понизился с $800 за кв.м в год в 2012 г., до $750 (здесь и далее стоимость приведена без НДС). Для объектов класса А, расположенных вблизи Садового кольца, интервал средней запрашиваемой ставки аренды представлен значениями $820–860 за кв.м в год. В децентрализованных бизнес-центрах премиального класса данный показатель сохранилась на уровне 2012 г. в диапазоне: -$600-650 за кв.м в год в зоне ТТК; -$300-350 за кв.м в год - в зоне МКАД В сегменте бизнес-центров класса В+ средневзвешенные ставки оказались стабильными, за исключением зоны Бульварного кольца, где за счет реализации большого количества наиболее дорогих площадей, средневзвешенный показатель за год скорректировался вниз на 10% и составил 805 за кв.м в год. В целом по городу в офисах класса В+ стоимостные диапазоны не претерпели значительных изменений относительно конца 2012 года: -$700-750 за кв.м в год – в зоне Садового кольца; -$450-500 за кв.м в год - внутри ТТК; -$300-350 за кв.м в год - вблизи МКАД. В сегменте офисных зданий класса В стоимостные диапазоны также не претерпели значительных изменений относительно конца 2012 года, в том числе, в зоне Садового кольца - -$460-550 за кв. м в год Несмотря на то, что стоимость аренды на офисы, расположенные в расширенной зоне ТТК составляют для зданий класса А - $600-650 за кв.м в год, и для зданий класса В+ - $450-550 за кв.м в год, она варьируется в зависимости от района, в котором располагается объект, от здания и от размера экспонируемого лота. Так, для объектов, внутри ТТК, расположенных в ЦАО характерны наиболее высокие запрашиваемые ставки: для класса А - $685 за кв.м в год, для класса В+ - $550 за кв.м в год. Диапазоны арендных ставок на офисные площади по состоянию на конец 2013 г. Уровень цен продаж офисных помещений остается достаточно стабильным с середины 2011 г. 26 Средняя цена продаж 1 кв.м офисных помещений классов А, В+ и В в пределах и за пределами ТТК равна (цены без НДС, $/кв. м): А - 10000 13000 8000 Садовое Кольцо - ТТК 10000 3000 ТТК - МКАД 7000 9000 ММДЦ 9500 $ Бульварное Кольцо Садовое Кольцо B+ - 6000 8000 - 6000 8000 - 2700 5000 - В - 5000 5500 - 5000 4300 - 2500 4500 - На фоне снижения курса национальной валюты в 2014 году можно ожидать увеличения количества случаев по пересмотру долларовых цен в договорах аренды офисных помещений в сторону рублевых. 3. Результаты анализа рынка офисной недвижимости Москвы по итогам декабря 2013 года, выполненного компанией RRG (cайт http://rrg.ru). Обзор рынка купли-продажи офисной недвижимости. Объем предложения офисных помещений в декабре 2013 года вырос на 9% по количеству и на 15% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 1 014 объектов общей площадью 1 827 тыс. кв.м и общей стоимостью 9,021 млрд. $. Количество офисных помещений, предлагаемых на продажу в центре Москвы, в декабре выросло на 14% до 252, а их общая площадь увеличилась на 21% до 315 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по данным объектам снизилась на 4% до 9 212 $/кв.м, что объяснялось, в частности, выходом в декабре крупного и относительно дешевого объекта на Озерковской наб. (17 552 кв.м, 7 500 $/кв.м). Объем предложения офисов за пределами центра по количеству в декабре вырос на 8% и на 14% по общей площади до 762 объектов общей площадью 1 512 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена при этом увеличилась на 4% и составила 4 047 $/кв.м. При этом, рост цены произошел за счет изменения структуры предложения. С одной стороны с рынка ушли четыре дешевых объектов - на 1-м Варшавском пр-де (15 600 кв.м, 1 044 $/кв.м), на Дмитровском ш. (22 250 кв.м, 2 540 $/кв.м), на Очаковском ш. (23 000 кв.м, 3 294 $/кв.м) и на Щелковском ш. (28 000 кв.м, 2 268 $/кв.м), с другой в декабре началось экспонирование относительно дорогого объекта на Новоданиловской наб. (27 564 кв.м, 5 932 $/кв.м). Офисные помещения внутри Садового Кольца Общая Общая Средняя Офисы внутри Средневзвешенная Количество стоимость, площадь, площадь, СК цена, $/кв. м млн. $ тыс. кв. м тыс. кв. м Значение 252 2 940 321 1,27 9 155 К ноябрю 2013 +15% +18% +22% +6% -3% 27 Офисные помещения внутри Садового Кольца Общая Общая Средняя Офисы внутри Средневзвешенная Количество стоимость, площадь, площадь, СК цена, $/кв. м млн. $ тыс. кв. м тыс. кв. м К декабрю 2012 +58% +84% +95% +22% -6% Офисные помещения внe Садового Кольца Общая Общая Средняя Средневзвешенная Офисы вне СК Количество стоимость, площадь, площадь, цена, $/кв. м млн. $ тыс. кв. м тыс. кв. м Значение 763 6 132 1 497 1,96 4 096 К ноябрю 2013 +8% +20% +15% +7% +4% К декабрю 2012 +54% +45% +48% -4% -2% Обзор рынка аренды офисной недвижимости. Увеличившись по сравнению с ноябрем на 2% по количеству и на 7% по общей площади, объем предложения офисных объектов в декабре 2013 года составил 1 979 объектов общей площадью 1094 тыс.кв.м. За месяц количество предлагаемых в аренду офисных объектов в центре не изменилось, а их общая площадь снизилась на 7%. Средняя арендная ставка выросла на 2% и составила 821 $/кв.м/год. Доля объектов со ставками выше 800$/кв.м/год выросла с 44% в ноябре до 49% в декабре. За пределами Садового Кольца объем предложения офисных объектов по количеству увеличился на 3%, а по общей площади - на 10%. Средняя ставка по таким помещениям осталась на уровне ноября и составила 487/кв. м/год. Офисные помещения внутри Садового Кольца Общая Средняя Офисы внутри Суммарная Количество площадь, площадь, СК ГАП, млн. $ тыс. кв. м тыс. кв. м Значение 339 157 177,355 0,523 К ноябрю 2013 -0% -5% -7% -7% К декабрю 2012 +23% +23% +16% -6% Средняя ставка, $/кв. м/год 821 +2% -1% Офисные помещения внe Садового Кольца Общая Средняя Средняя Суммарная Офисы вне СК Количество площадь, площадь, тыс. ставка, $/кв. ГАП, млн. $ тыс. кв. м кв. м м/год Значение 1 640 467 916,739 0,559 487 К ноябрю 2013 +3% +9% +10% +7% -0% К декабрю 2012 +35% +20% +15% -15% +2% 4. Прогноз на 2014 год рынка офисной недвижимости Москвы (сайт компании admin) Рынок офисной недвижимости Москвы ожидает стагнация, сокращение строительства новых офисных бизнес центров, связанно с введением с 2014 года налога с офисных и торговых зданий превышающих по площади 5000 кв. м. Будут достраиваться офисные центры, строительство которых началось в предыдущее годы. В 2014 году 28 количество новых офисных бизнес центров может сократиться в половину и составит примерно 500000 квадратных метров. Также неопределенность в дальнейшие перспективы роста компаний, вносит замедление темпов экономического роста в экономике. В связи с тем, что будет наблюдаться тенденция к снижению расходов на аренду офисов, спрос будет перемещаться из класса «А» в «В+». В последнем сегменте может подрасти стоимость аренды до 10 %, так как объем офисных площадей класса «В» в 2013 году сократился Если общая экономическая ситуация в странах Европы и самой России улучшиться, спрос на офисные площади «Премиум» класса возрастет среди иностранных компаний, выходящих на Российский рынок с новыми проектами Выводы. 1. Предыдущие прогнозы относительно снижения активности в офисном сегменте нашли свое подтверждение уже в середине 2013 года - потребительский спрос на офисном рынке Москвы сократился, что связано как со снижением основных экономических показателей страны, так и с удовлетворением значительной части отложенного спроса предыдущих лет. После значительного снижения объемов поглощения офисных площадей на рынке в начале 2013 г., во II половине 2013 г. активность арендаторов и покупателей начала восстанавливаться. Максимальное количество площадей в 2013 году было реализовано в IV квартале - 40% от всех поглощенных за год офисов, что в абсолютном выражении превысило 260 000 кв.м. Всего, по результатам года, было арендовано и куплено порядка 630 000 кв.м - на 30% меньше от совокупного объема сделок 2012 года. . 2. Как и в предыдущие периоды, основными ценообразующими факторами, определяющими цены предложений на продажу и сдачу в аренду объектов офисной недвижимости, являются: -местоположение объекта; -расстояние от объекта до ближайшей станции метрополитена; -класс офисного помещения; -состояние офисного помещения; -наличие (в том числе, и стихийной) парковки. 3. Объем предложения офисных помещений в декабре 2013 года вырос на 9% по количеству и на 15% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 1 014 объектов общей площадью 1 827 тыс. кв.м и общей стоимостью 9,021 млрд. $. Количество офисных помещений, предлагаемых на продажу в центре Москвы, в декабре выросло на 14% до 252, а их общая площадь увеличилась на 21% до 315 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по данным объектам снизилась на 4% до 9 212 $/кв.м, что объяснялось, в частности, выходом в декабре крупного и относительно дешевого объекта на Озерковской наб. (17 552 кв.м, 7 500 $/кв.м). Объем предложения офисов за пределами центра по количеству в декабре вырос на 8% и на 14% по общей площади до 762 объектов общей площадью 1 512 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена при этом увеличилась на 4% и составила 4 047 $/кв.м. При этом, рост цены произошел за счет изменения структуры предложения. С одной стороны с рынка ушли четыре дешевых объектов - на 1-м Варшавском пр-де (15 600 кв.м, 1 044 $/кв.м), на Дмитровском ш. (22 250 кв.м, 2 540 $/кв.м), на Очаковском ш. (23 000 кв.м, 3 294 $/кв.м) и на Щелковском ш. (28 000 кв.м, 2 268 $/кв.м), с другой в декабре началось экспонирование относительно дорогого объекта на Новоданиловской наб. (27 564 кв.м, 5 932 $/кв.м). 29 По состоянию на 01.01.2014 года цены продаж офисных объектов и помещений (без учета НДС) находились в интервалах ($/кВ. м.): $ А B+ В Бульварное Кольцо - 10 000 – 6 000 – 4 500 – Садовое Кольцо 13 000 8 000 5 500 8 000 – 6 000 – 3 800 – Садовое Кольцо - ТТК 10 000 8 000 4 800 3 000 – 2 700 – 2 500 – ТТК - МКАД 7 000 5 000 4 200 9 000 – ММДЦ 9 500 или, с учетом НДС, (тыс. руб./кв. м) Руб. А B+ В Бульварное Кольцо - Садовое 390 - 500 225 - 310 170 - 200 Кольцо Садовое Кольцо - ТТК 310 - 390 225 - 310 150 - 190 ТТК - МКАД 100 - 230 85 - 165 90 - 165 ММДЦ 340 - 370 Таким образом, для офисных зданий и помещений класса В, расположенных в зоне Садового кольца, цены продаж офисных объектов с учетом НДС по состоянию на 01.01.2014 года находились в диапазоне 150 – 170 тыс. руб./кв. м. 4. В IV квартале средневзвешенные ставки аренды сохраняли стабильность. При этом, на фоне роста объема свободных площадей, в годовой динамике было зафиксировано снижение средней стоимости аренды на офисные площади класса А: по отношению к 2012 г. среднегодовой показатель снизился на 5%, по сравнению с 2011 г. на 6-7%, составив $670 за кв.м в год. Одним из факторов снижения арендной ставки является то, что в последние годы все большая доля класса А имеет децентрализованное местоположение, где уровень ставок несколько ниже, при этом в центре города аренда класса А по-прежнему остается дорогой. Наиболее заметное изменение было отмечено в дорогих объектах расположенных в зоне Бульварного кольца и на территории ММДЦ «Москва-Сити»: За год средняя стоимость аренды предлагаемых помещений класса А внутри Бульварного снизилась на 10%, составив $975 за кв. м в год. По итогам года средневзвешенный размер арендной платы в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити» понизился с $800 за кв. м в год в 2012 г., до $750 (здесь и далее стоимость приведена без НДС). Для объектов класса А, расположенных вблизи Садового кольца, интервал средней запрашиваемой ставки аренды представлен значениями $750–900 за кв.м в год. В децентрализованных бизнес-центрах премиального класса данный показатель сохранилась на уровне 2012 г. в диапазоне: -$600-650 за кв.м в год в зоне ТТК; -$300-350 за кв.м в год - в зоне МКАД В сегменте бизнес-центров класса В+ средневзвешенные ставки оказались стабильными, за исключением зоны Бульварного кольца, где за счет реализации большого количества наиболее дорогих площадей, средневзвешенный показатель за год скорректировался вниз на 10% и составил 805 за кв.м в год. В целом по городу в офисах класса В+ стоимостные диапазоны не претерпели значительных изменений относительно конца 2012 года: 30 -$700-750 за кв. м в год – в зоне Садового кольца; -$450-500 за кв. м в год - внутри ТТК; -$300-350 за кв.м в год - вблизи МКАД. В сегменте офисных зданий класса В стоимостные диапазоны также не претерпели значительных изменений относительно конца 2012 года, в том числе, в зоне Садового кольца - -$430-550 за кв. м в год Несмотря на то, что стоимость аренды на офисы, расположенные в расширенной зоне ТТК составляют для зданий класса А - $600-650 за кв. м в год, и для зданий класса В+ - $450-500 за кв.м в год, она варьируется в зависимости от района, в котором располагается объект, от здания и от размера экспонируемого лота. Так, для объектов, внутри ТТК, расположенных в ЦАО характерны наиболее высокие запрашиваемые ставки: для класса А - $685 за кв. м в год, для класса В+ - $550 за кв.м в год. Таким образом, по состоянию на 01.01.2014 года уровни ставок годовой арендной платы для офисных объектов и помещений (без учета НДС, $/кв. м) находились в интервалах: $/кв. м А Бульварное Кольцо - Садовое 800 – 1 000 Кольцо Садовое Кольцо - ТТК 600 - 650 ТТК - МКАД 350 - 450 ММДЦ 700 - 800 B+ В 700 - 750 450 - 550 450 - 550 430 - 530 350 - 450 330 - 400 - или, с учетом НДС, (тыс. руб./кв. м в год) Тыс. руб./кв. м А B+ В Бульварное Кольцо - Садовое 30,0 – 39,0 26,0 – 29,0 17,0 – 21,0 Кольцо Садовое Кольцо - ТТК 22,0 – 26,0 17,0 – 21,0 16,0 – 20,4 ТТК - МКАД 13,5 – 18,0 13,5 – 18,0 13,0 – 15,5 ММДЦ 26,5 – 31,5 Таким образом, для офисных зданий и помещений класса В, расположенных в зоне Садового кольца, величины арендных ставок для офисных объектов с учетом НДС по состоянию на 01.01.2014 года находились в диапазоне 17,0 – 20,4 тыс. руб./кв. м. 5. Рост доли свободных офисных помещений зафиксирован в сегменте класса А: в центре города – в зоне Садового кольца – средний уровень вакантных площадей достиг 18% - против 15% в IV квартале 2012 г. Рост показателя обеспечил ввод 140 тыс.кв. м новых объектов, среди которых «White Gardens», «Wall Street», «Юсупов Двор», «Россо Рива», «Вишнёвый сад» и др. Одновременно с этим, на конец 2013 г. было заметно увеличение свободного предложения класса А в зоне МКАД с 18% в IV квартале 2012 г. до 28%, за счет появления таких объектов как «Premium: West» и «Кантри Парк III». Невзирая на смещение спроса в направлении МКАД, мы не ожидаем существенного улучшения ситуации и снижения вакантности, поскольку в ближайшие два года планируется ввести еще несколько объектов в Химках и в Новой Москве. В сегменте офисов класса B уровень вакантных площадей, напротив, несколько снизился – и в среднем по Москве на конец 2013 г. составил около 10-14%, так как девелоперы новых Проектов всеми силами стараются повысить качество своих проектов 31 до уровня класса А, в связи с чем, ввод новых площадей в классе В+ за указанный период был незначительным. Таким образом, по состоянию на 01.01.2014 года доля вакантных площадей для офисных объектов класса В находилась в интервале 10-14% и, в среднем, может быть принята равной 12%. 6. Уровень операционных расходов для офисных объектов класса В, В- по состоянию на 01.01.2014 года составлял от 10 до 15% потенциального валового дохода, то есть в среднем – 12,5%. Так, например, для бизнес-центра «Салют» класса В (3-5 м. п. от станций метро «Новослободская», «Менделеевская», сайт http://www.elitehome.ru) по состоянию на 01.01.2014 года (заполненность арендаторами 100%) операционные доходы за год равнялись 220 200 тыс. руб., операционные расходы за год – 27 800 тыс. руб., то есть их отношение составило. 27 800 тыс. руб./220 200 тыс. руб. х 100% = 12,6%. 32 8. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки объекта обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования; под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) в рамках доходного подхода для оценки стоимости бизнеса применяются (в различных модификациях), по сути, два метода: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков; метод прямой капитализации дохода используется в том случае, когда денежный поток в течение продолжительного времени остается постоянным или имеет постоянный темп изменения; в этом случае рыночная стоимость бизнеса равна отношению чистого операционного дохода за один год от даты оценки к ставке капитализации; метод дисконтирования денежных потоков используется в том случае, когда величины денежных потоков существенно меняются во времени (на практике, год от года), при этом изменение денежных потоков может быть разнонаправленным, без определенной закономерности; в этом случае рыночная стоимость равна сумме отношений денежных потоков по шагам (на практике, шаг равен одному году) к суммам единица плюс ставка дисконтирования в степени, равной порядковому номеру года, начиная от даты оценки; в) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку капитализации или ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования к стоимости на дату оценки. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других 33 единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектованалогов. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или воспроизводства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. Отказ от использования затратного подхода базируется на следующих обстоятельствах. В течение 2013 года цены на рынке объектов недвижимости, в том числе, объектов капитального строительства ОКС) офисного назначения в Москве менялись вне зависимости от себестоимости строительства данных объектов, но в соответствии со складывающейся на рынке структурой спроса и предложения. Кроме того, даже для вновь строящихся объектов, отсутствует в открытом доступе информация, необходимая для адекватного определения цен получения разрешений на строительство, затрат на инфраструктуру подключения объектов к инженерным коммуникациям. Учитывая это, а также тот факт, что объект оценки введен в эксплуатацию в 1955 году и неоднократно ремонтировался, определения для него функционального устаревания и внешнего износа, возможное только в рамках использования данных сравнительного и доходного подходов. Поэтому необходимо констатировать, что использование затратного подхода может, во-первых, привести к получению не адекватных величин рыночной стоимости объекта оценки, и, во-вторых, не дает какой-либо новой информации по сравнению с результатами сравнительного и доходного подходов. Вследствие этого оценщик принял решение отказаться от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости улучшений (здания) объектов недвижимости и остановиться на использовании сравнительного и доходного подходов. Рыночная стоимость здания определялась в рамках сравнительного и доходного подходов как стоимость объекта капитального строительства. В общем случае, в процессе использования сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе, метода сравнения продаж, в результате определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости 34 (ЕОН), включающая в себя как стоимость улучшений (зданий, сооружений), так и стоимость земельного участка. Таким образом, для расчета налогооблагаемой стоимости ОКС из рыночной стоимости ЕОН необходимо вычесть рыночную стоимость относящегося к ЕОН земельного участка. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН), определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 01.01.2014 года, равна SрЕОН .01.01.2014 = Sокс + Sзу , где Sр.ЕОН 01.01.2014 - рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года. Sокс - рыночная стоимость объекта капитального строительства (здания) по состоянию на 01.01.2014 года. Sзу - рыночная или кадастровая стоимость земельного участка, являющегося неотъемлемой частью единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года В рамках сравнительного подхода стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС определялась посредством выбора соответствующих объектов-аналогов объекта оценки и корректировке их характеристик для приведения к характеристикам объекта оценки. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость с учетом НДС 1 кв. м общей площади здания. В рамках доходного подхода стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС определялась посредством выбора объектов-аналогов объекта оценки с предлагаемыми ставками арендной платы и корректировке их характеристик для приведения к характеристикам объекта оценки. В качестве единицы сравнения была выбрана ставка арендной платы за 1 кв. м в год общей площади здания с учетом НДС. Стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода определялась методом прямой капитализации дохода. В рамках доходного подхода к определению стоимости объекта оценки величина ставки капитализации определялась методом экстракции рыночной информации. Определение величины ставки капитализации. Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определялась методом прямой капитализации дохода, поскольку величины предложений на продажу и сдачу в аренду объектов офисной недвижимости в Москве меняются синхронно (как в сторону повышения, так и в сторону снижения). В рамках метода прямой капитализации дохода рыночная стоимость объекта оценки S = ЧОД/Ск или Ск =ЧОД/S, где ЧОД - чистый операционный доход, Ск - ставка капитализации. ЧОД = Аар * Пл * (1-к) * (1-ОИ/( Аар * Пл)). Аар – годовая ставка арендной платы; Пл – площадь помещений объекта оценки (м2); ПВД = Аар * Пл – потенциальный валовой доход; к – коэффициент, учитывающий потери арендной платы из-за смены арендаторов, неполной загрузки и задержек по ее уплате; 35 ОИ – операционные издержки; Для рассматриваемого сегмента объектов недвижимости, арендованных долговременно (на несколько лет), в соответствии с данными обзоров рынка недвижимости по состоянию на 01.01.2014 года коэффициент потерь арендной платы к примем равным доле вакантных площадей на рынке недвижимости аналогичного класса. Для офисов класса В в зоне Садового кольца в Москве по данным аналитических обзоров рынка недвижимости Москвы компаний WELHOME (Welhome Real Estate Consulting, сайт www.consultestate.ru), S.A. Ricci, сайт http://zdanie.info) доля вакантных площадей по состоянию на 01.01.2014 года составляла, в зависимости от местоположения, 10-14% арендопригодных площадей, то есть в среднем составляет 12%.Исходя из этого, величина к = 0,12. По данным, опубликованным в открытой печати - обзоры рынка недвижимости компаний WELHOME (Welhome Real Estate Consulting, сайт www.consultestate.ru), S.A. Ricci, сайт http://zdanie.info), среднее отношение величины операционных издержек (ОИ) к величине потенциального валового дохода для данного сегмента рынка недвижимости - для офисов класса В в зоне Садового кольца в Москве составляет в среднем 12,5%. Так, например, для типичного объекта-аналога объекта оценки - бизнес-центра «Салют» класса В (3-5 м. п. от станций метро «Новослободская», «Менделеевская», сайт http://www.elitehome.ru) по состоянию на 01.01.2014 года (заполненность арендаторами 100%) операционные доходы за год равнялись 220 200 тыс. руб., операционные расходы за год – 27 800 тыс. руб., то есть их отношение составило. 27 800 тыс. руб./220 200 тыс. руб. х 100% = 12,6% Таким образом, ОИ/ПВД = ОИ/ Аар * Пл = 0,125. Таким образом, в рамках доходного подхода Ск =ЧОД/S = Аар * Пл * (1-к) * (1-ОИ/( Аар * Пл))/S, где S = Апр * Пл- стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода, Апр – стоимость 1 м2 объекта недвижимости. Окончательно, Ск = Аар * (1-к) * (1-ОИ/(Аар * Пл))/Апр. Приняв коэффициент К = (1-к) * (1-ОИ/( Аар * Пл), получим Ск = К*Аар/Апр. К = (1-к) * (1-ОИ/( Аар * Пл) = (1 – 0,12)* (1 – 0,125) = 0,770 Соответственно, в рамках доходного подхода, рыночная стоимость объекта недвижимости S =К * (Аар * Пл))/ Ск, где Аар - определенный для объекта недвижимости рыночный уровень ставки арендной платы. Таким образом, для рассматриваемого в отчете сегмента рынка недвижимости, соотношение для расчета ставки капитализации для офисов класса В- в пределах Садового кольца в Москве будет иметь следующий вид: К = 0,770, Ск = 0,770*Аар/Апр.. 36 Расчет ставки капитализации (Ск = 0,770*Аар/Апр) Таблица 8.1. №№ п/п Местоположение и описание источники информации 1. М. «Павелецкая», Дербеневская наб., д. 11. 3 ий этаж 5-ти этажного административного ОСЗ, кабинетная планировка. «Н и Ц», 44, 2013, стр.256 М. «Павелецкая», 5 м. тр. Дербеневская наб. Офисы в АЗ класса В. 3ий этаж. Состояние: Рабочее Парковка: наземная; охраняемая http://rent21.ru М. «Павелецкая», Дербеневская наб., д. 11. Офисное помещение в БЦ «Полларс» класса В+. Охраняемая территория http://www.allmoscowoffices.ru М. «Павелецкая», Дербеневская наб.,. Офисное помещение, 14 ый этаж 15-ти этажного БЦ «Полларс» класса В+. Охраняемая территория. http://rent21.ru М. «Павелецкая», 7 м. п., ул. Кожевническая. 2-х этажное АЗ класса В, на первой линии домов в районе высокой деловой активности. Распределение площади: подвал - 40 кв.м; 1-2 этажи и чердак по 328 кв.м каждый. Коридорно-кабинетная планировка. Высота потолков 3,2 м. Офисный ремонт. Земельный участок под пятном застройки 480 кв.м в долгосрочной аренде. Прилегающая территория 350 кв.м используется под парковку на 20 м/м. Здание полностью сдано в аренду. Все договоры краткосрочные. http://zdanie.info М. «Павелецкая», 4 м. п., ул. Кожевническая. Офисные помещения 550 и 680 кв.м. в Бизнес Центре класса В. Территория бизнес парка. Парковка: Охраняемая; Наземная http://rent21.ru 4. 3. 4. 5. 6. 7. 8. объекта, М. «Новослободская, Менделеевская», 3-5 м. п. БЦ «Салют», 2007 г. п. Класс В+ Евроотделка, свободные планировки, современные лифты. Все коммуникации, телефония, интернет. Охрана. Парковка на 45 м/м. ЗУ 0,32 га в аренде до 2062 г. http://www.elitehome.ru Общая площадь, кв. м 120,0 Апр (с НДС), тыс. руб./кв. м 20,000 0,0816 177,000- 100,05 000,0 1 024,7 Ск 188,800 300,02 500,0 416,0 Аар (с НДС), тыс. руб./кв. м в год 18,880 0,0821 18,880 0,0893 162,864 550,01 200,0 190,800 9 072,0 22,288 0,0899 Минимальное значение величины ставки капитализации, приведенное в таблице, отличается от максимального значения этой величины не более, чем на 10%. В соответствии с положениями теории вероятности, при отсутствии данных об отклонениях распределения случайных величин от нормального, при узком (до 20%) диапазоне значений случайных величин, наибольшую точность дает способ определения математического ожидания как среднего арифметического этих величин. Среднее арифметическое данных для ставки капитализации равно 0,0857. Отклонения 37 минимального и максимального значения величины ставки капитализации от среднего арифметического полученных значений ставки капитализации не превышает (-4,8%)– (+4,9%). Следовательно, можно обоснованно считать, что величина ставки капитализации равна среднему арифметическому полученных значений и равна Ск = 0,0857. Все расчеты в дальнейшем проводятся в рублях РФ с учета НДС. Для целей налогообложения имеется все основания определять рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета НДС. Валютой представления информации являлись доллары США и рубли РФ. Все расчеты и полученные результаты приведены в рублях РФ. По курсу ЦБ РФ на 01.01.2014 года 1 доллар США = 32,66 рубля РФ. 38 9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Отказ от использования затратного подхода обоснован оценщиком в разделе 8 настоящего отчета и рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) определялась в настоящем отчете в рамках сравнительного и доходного подходов 9.1 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года в рамках сравнительного подхода. Потенциальные объекты-аналоги для расчета стоимости 1 кв. м Таблица 9.1.1. №№ п/п 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Местоположение и описание объектааналога М. «Академическая», ул. 60-летия Октября, д. 21, к. 4. АЗ, огороженная территория, современные инженерные системы. Общая площадь, кв. м 2 713,5 М. «Багратионовская», 5 м. п. Комплекс из 2-х ОСЗ с отделкой, обустроенная территория 0,17 га. Парковка 22 м/м 2 110,7 М. «Баррикадная», 10 м. п. Офисный центр класса В, подземный паркинг. ЗУ в долгосрочной аренде. (Компания «Paul”s Yard», Лот 2758, 8-495980-77-33, Юлия) М. «Красные Ворота», БЦ класса В+. Капитальный ремонт здания – 2002, косметический – июнь 2009 6 809,0 М. «Таганская», пер. Тетеринский. 4-х этажное офисное ОСЗ класса В+. Кондиционирование, видеонаблюдение, Интернет. Парковка 20м/м М. «Таганская», 10 м. п. Офисное ОСЗ, банковское помещение 2 976,0 М. «Павелецкая», Дербеневская наб., д. 11. 3 ий этаж 5-ти этажного ОСЗ, кабинетная планировка М. «Павелецкая», Дербеневская наб., д. 11. Офисное помещение, 14 ый этаж 15-ти этажного БЦ «Полларс» класса В+. Охраняемая территория 2 345,0 4 777,0 120,0 725,0 Апр (с НДС), тыс. руб./кв. м Источники информации 169,600 «Н и Ц», 44, стр.248 «Н и Ц», 48, стр.234 «Н и Ц», 52-1, стр.198 198,000 «Н и Ц», 44, стр.248 «Н и Ц», 48, стр.244 190,000 «Н и Ц», 44, стр.248 «Н и Ц», 48, стр.234 208,785 «Н и Ц», стр.250 «Н и Ц», стр.235 184,812 «Н и Ц», стр.251 «Н и Ц», стр.236 207,243 «Н и Ц», стр.251 «Н и Ц», стр.236 188,800 «Н и Ц», стр.256 2013, 2013, 2013, 2013, 2013, 2013, 2013, 44, 2013, 48, 2013, 44, 2013, 48, 2013, 44, 2013, 48, 2013, 44, 2013, 192,340 «Н и Ц», 44, 2013, стр.256 39 9. 10. 11. 12. 13. 14. М. «Баррикадная», 10 м. п., Б. Грузинская ул. Административное ОСЗ. 1970 г. п, 6 эт. здание с подвалом и надстройкой. Высота потолков до 4,1 м., планировка свободная, стены кирпичные. Глубина здания 13 м., территория огорожена (прямоугольная форма), площадь ЗУ 0,23 Га, ДАЗУ до 2059 г. Парковка на территории ЗУ М. «Менделеевская», 3 м. п. Сущевская ул., д. 27, стр.1 БЦ класса В+. ЗУ 0,32 га в аренде 100% помещений сданы в аренду 4 587,0 М. «Павелецкая», 7 м. п., ул. Кожевническая. 2-х этажное АЗ класса В, на первой линии домов в районе высокой деловой активности. Распределение площади: подвал - 40 кв.м; 1-2 этажи и чердак по 328 кв.м каждый. Коридорно-кабинетная планировка. Высота потолков 3,2 м. Офисный ремонт. Земельный участок под пятном застройки 480 кв.м в долгосрочной аренде. Прилегающая территория 350 кв.м используется под парковку на 20 м/м. Здание полностью сдано в аренду. Все договоры краткосрочные. М. «Курская», 10 м. п., Елизаветинский пер. Офисное здание 5 этажей. Высота потолков – 3 метра. Качественная отделка помещений. Климат-контроль, пожарная и охранная системы. Электрическая мощность – 250 кВт. В здании функционируют 2 лифта фирмы ОТИС. ЗУ площадью 0,75 Га в долговременной аренде. М. «Пролетарская», 2 м. п., ул. Динамовская. ОСЗ, 7 этажей + подвал + чердак. Презентабельная входная группа, пропускная система, охрана, 2 центральных входа, 2 лифта. ЗУ 25 соток, в аренде на 49 лет с 1998 года. К зданию прилегает огороженная (ворота на пульте), собственная стоянка на 20 машин, так же стоянка машин вдоль фасада здания. На данный момент заселено арендаторами на 85% (краткосрочными), возможна продажа как арендный бизнес М. «Пушкинская», «Тверская, «Чеховская», 5. м. п. Старопименовский пер., в непосредственной близости от Бульварного кольца. Комплекс из 2-х ОСЗ класса B – бизнес-центра и особняка. Бизнес-центр представляет собой 1 024,7 203,956 «Н и Ц», 48, 2013, стр.235 «Н и Ц», 52-1, 2013, стр.199 138,020 http://zdanie.info 3 916,0 129,660 http://zdanie.info 7 108,7 160,785 http://zdanie.info 170,918 http://www.apex- realty.ru 9 100,0 7 757,3, в т. ч. 5 880,9 - бизнесцентр, 1 876,4 - 189,460 http://www.slrealty.ru 40 15. 16. 17. 18. девятиэтажное здание. В здании предусмотрен подземный многоуровневый паркинг на 44 м/м. Установлено четыре лифта. Трехэтажный особняк XIX века в стиле ампир. М. «Тургеневская», Уланский пер. Семиэтажное административное ОСЗ с подвальным помещением и техническим этажом. В 2003 г. был произведен капитальный ремонт с заменой перекрытий и инженерных коммуникаций. Земельный участок пл. 390 кв. м в аренде до 2061 г. В здании проводится видеонаблюдение. Есть системы охранной и пожарной сигнализации М. «Курская», Костомаровский пер. ОСЗ класса В. Два этажа, подвал. Наземная парковка. Высота потолков: подвал – 3,55 м, первый этаж – 3,2 м, второй этаж – 3,3 м. Телефония: 100 номеров "Комстар", 2 номера МГТС, Интернет. Приточновытяжная вентиляция, выделенная мощность. 180 кВт. Отделка фасадов: штукатурка с окраской. Внутренняя отделка: полы - ковролин, линолеум, ламинат, плитка. Внутренние стены: гипсокартон, обои, покраска. Потолки: подвесные "Амстронг". Земельный участок - 999 кв.м. в габаритах здания. Долгосрочный договор аренды до 2021 года. На сегодняшний день вся площадь здания сдана в аренду М. «Краснопресненская», ул. Б. Грузинская. Комплекс зданий (ОСЗ), состоящий из трех отдельных корпусов: 5 332,9 кв. м - четырехэтажное здание с подвалом, 1-й этаж оборудован под отделение банка, 2-й этаж VIP, 3-й и 4-й этажи - рабочая зона. Планировка этажей смешанная, выполнен высококачественный ремонт. Одноэтажные здания с подвалом: площадью: 323 кв. м и 207,6 кв.м. Земельный участок 17 соток (в долгосрочной аренде до 2030 года) М. «Белорусская», 3 м. п., 4 й Лесной пер. Новое офисное здание класса "А". Общая площадь здания: 6 225,8 кв.м.; Надземная часть: 8 этажей; Подземная часть: 2 этажа. Удобный доступ к Садовому и 3-му Транспортному Кольцу, на 1-ю ТверскуюЯмскую улицу, Ленинградский проспект. Открытая эффективная планировка этажа особняк 2 677,4 181,519 http://www.slrealty.ru 1 593,8 184,427 http://www.slrealty.ru 5 884,0 177,621 http://www.slrealty.ru 6 226,0 183,601 http://www.slrealty.ru 41 (Open Space). Предоставляется парковочное место на 80 кв.м. арендуемой площади. •Собственный тепловой узел в здании. Собственная трансформаторная подстанция. Центральное кондиционирование и приточно-вытяжная вентиляция с локальной регулировкой параметров; 3 лифта фирмы OTIS; • система видеонаблюдения и пункт охраны; система контроля доступа (вход и выход с использованием карт СКД); системная интеграция и телефонизация всего здания, провайдер связи: Голден Телеком, МГТС. Высота потолков от перекрытия до перекрытия – 3,3 метра. ЗУ в долгосрочной аренде. На сегодняшний день все помещения сданы в аренду. Анализ таблицы объектов-аналогов позволяет сделать следующие выводы: 1. Наиболее соответствующими по своим характеристикам объекту оценки являются объекты-аналоги №№ 3, 9, 17, величина общей площадь которых находятся в диапазоне 4 587 - 6 089 кв. м (в соответствии с результатами анализа соответствующего сегмента рынка в данном диапазоне цена предложения за 1 кв. м общей площади не зависит от величины общей площади здания). Земельные участки для всех этих объектов-аналогов используются на праве аренды. Эти объекты-аналоги имеют схожие достаточно схожие в части ценообразующих факторов параметры (расположение в шаговой доступности от кольцевой станции метро, класс здания, его состояние, конструктивные элементы и т. д.), вследствие чего введение возможных корректировок параметров объектов-аналогов по этим ценообразующим факторам с целью приведения их к параметрам объекта оценки представляется не целесообразным. Отклонения величин общей площади объектов-аналогов от общей площади объекта оценки составляют (-14,7)-(+13,2)%. Максимальное различие предлагаемых величин стоимости 1 кв. м для этих объектованалогов не превышает 10%. 2. Предложения по величине стоимости для офисных блоков одного класса в административных зданиях (класс В) в пределах ЦДР практически не зависят от местоположения объектов-аналогов, расположенных в районах, аналогичных району расположения объекта оценки вблизи станций метро кольцевой линии. 3. Предложения по величине стоимости для офисных блоков одного класса в административных зданиях (класс В) практически не зависят от величины общей площади помещений для величин общей площади более 4 000 и менее 7 000 кв. м. 4. Предложения на продажу для офисных блоков одного класса (класс В) опубликованы не позднее, чем за месяц до даты оценки. Следовательно, корректировка на различие между датой предложения на продажу объектов-аналогов и датой оценки не требуется. 5. В соответствии с данными, приведенными в «Справочнике оценщика», Лейфер Л. А., 2012 год, относительные различия между ценами предложений и ценами реальных сделок («скидка на торг») укладываются в диапазон 3-20%. В то же время, различие между ценами предложений и ценами реальных сделок (скидка на торг) по продаже офисных блоков одних и тех же классов (класс В) по данным, приведенным в аналитических обзорах рынка офисной недвижимости Москвы за 4-ый квартал 2013 года и 2013 год в целом, лежит в диапазоне 3-7%. 42 Исходя из этого, логично принять величину скидки на торг равной минимальному значению в рассматриваемых диапазонах и равной (-3%). На основании сделанных выводов составим таблицу корректировок, в которой необходимо учесть для объектов-аналогов с целью приведения их характеристик к параметрам объекта оценки только корректировки на различие между ценами предложений и ценами реальных сделок. Таблица корректировок для объектов-аналогов объекта оценки Таблица 9.1.2 Объект Аналог 3 Аналог 9 6 089 4 587 5 884 Предлагаемая стоимость 1 м2 с учетом НДС до корректировок, тыс. руб./м2 190,000 170,918 177,621 Корректировка на различие между ценами предложений и ценами реальных сделок, % (-3) (-3) (-3) 184,300 165,790 171,890 Параметр Общая площадь, м 2 Стоимость без НДС 1 корректировки, тыс. руб./м2од м2 после Аналог 17 Рыночная стоимость 1 м2 общей площади для объекта оценки, определенная по состоянию на 01.01.2014 года, равна среднему арифметическому величин для объектов-аналогов после корректировки и округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна 174 000 руб./м2 с учетом НДС. Эта величина укладывается в определенный в разделе «Анализ рынка» диапазон возможных значений стоимости 1 кв. м площади того сегмента объектов, к которому относится объект оценки. Соответственно, рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН), определенная с учетом НДС по состоянию на 01.01.2014 года в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна 174 000 руб./кв. м х 5 375,7 кв. м = 935 371 800 рублей 9.2. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года в рамках доходного подхода. Потенциальные аналоги для расчета рыночного уровня ставки арендной платы за 1 кв. м в год Таблица 9.2.1. №№ п/п 1. Местоположение и описание объектааналога М. «Марксистская», ул. Марксистская, д. 3. Таганский офисный центр. Офисное помещение, 1ый этаж, отд. Общая площадь, кв. м 142,0 вход. 2. М. «Маяковская». Офисный блок в БЦ класса В. Парковка, охрана 4 000,0 Предложение по Аар (с НДС), Источники тыс. руб./кв. информации м/год 21,000 «Н и Ц», 44, 2013, стр.259 20,000 «Н и Ц», 48, 2013, стр.245 18,000 «Н и Ц», 44, 2013, стр.259 «Н и Ц», 48, 2013, стр.246 43 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. М. «Маяковская». Офисный блок в БЦ класса В. Парковка, охрана М. «Новослободская», 4 м. п., 1-ый Щемиловский пер. Офис, 3-ий этаж 6ти этажного БЦ класса. В+. Все включено М. «Павелецкая», ул. Дубравная, д. 57, стр. 2. 2 ой этаж БЦ класса В+. 3 кабинета и общий зал. М. «Павелецкая», 5 м. п. Офис, 3-ий этаж АЗ класса С. Парковка, охрана 145,0 М. «Павелецкая», 5 м. п., ул. Дубининская Офисное помещение в 2х этажном АЗ класса В. ЗУ в долгосрочной аренде. Отдельный вход, хороший ремонт, кабинетная планировка. Наземная охраняемая парковка. ЗУ в долгосрочной аренде М. «Павелецкая», 4 м. п., Б. Строченовский пер. Офисные помещения в БЦ «Путник» класса А. Четырехэтажное здание с просторной мансардой Наземная и подземная парковка. ЗУ в долгосрочной аренде М. «Павелецкая», 6 м. п., ул. Б. Татарская. Офисное помещение с отдельным входом на 1-ом этаже АЗ класса В. Хороший ремонт, парковка. ЗУ в долгосрочной аренде М. «Павелецкая», 8 м. п., Шлюзовая наб.. Офисные помещения в БЦ «Новахово» класса В. Хороший ремонт. Наземная парковка. ЗУ В долгосрочной аренде М. «Павелецкая», 7 м. п. ул. Летниковская. Офисные помещения в комплексе класса В в Замоскворечье. Коридорно-кабинетная планировка, наземная охраняемая парковка. ЗУ в долгосрочной аренде М. «Павелецкая», 11 м. п., Б. Строченовский пер. Офисные помещения в БЦ «Дербеневская Плаза» класса В+. Наземная охраняемая парковка 959,2 250,0 204,0 105,7 18,000 «Н и Ц», 44, 2013, стр.259 19,000 «Н и Ц», 48, 2013, стр.246 «Н и Ц», 52-1, 2013, стр.204 19,200 «Н и Ц», 44, 2013, стр.260 18,000 «Н и Ц», 48, 2013, стр.246 17,000 «Н и Ц», 52-1, 2013, стр.205 18,900 http://rent21.ru 100,01 500,0 20,000 http://rent21.ru 870,0 19,250 http://rent21.ru 100,05 000,0 20,000 http://rent21.ru 150,01 500,0 18,000 http://rent21.ru 100,03 000,0 19,500 http://rent21.ru Анализ таблицы объектов-аналогов позволяет сделать следующие выводы: 1. Объекты-аналоги №№ 8, 10, 11, 12 в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам объекту оценки, включая районы их расположения (все они находятся в шаговой доступности от станции метро «Павелецкая», каждый из них расположен на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде). 44 Несмотря на то, что величина общей площади некоторых из них существенно меньше, чем площадь объекта оценки, этот фактор не оказывает существенного влияния на величину ставки арендной платы, поскольку все помещения в таких офисных зданиях сдаются в аренду отдельными блоками, (аналоги №№ 2 и 3, 8, 10, 11, 12). Выбранные объекты-аналоги имеют схожие объекту оценки в части ценообразующих факторов параметры (расположение в шаговой доступности от кольцевой станции метро, класс здания, его состояние, конструктивные элементы и т. д.), вследствие чего введение возможных корректировок параметров объектов-аналогов по этим ценообразующим факторам с целью приведения их к параметрам объекта оценки представляется не целесообразным. Максимальное различие предлагаемых ставок арендной платы 1 кв. м в год для объектованалогов №№ 8, 10, 11, 12 не превышает 10%. 2. Предложения по ставке арендной платы для офисных блоков одного класса в административных зданиях (класс В) в пределах ЦДР практически не зависят от местоположения объектов-аналогов, расположенных в районах, аналогичных району расположения объекта оценки (аналоги №№ 4 и 5). 3. Предложения по величине стоимости для офисных блоков одного класса в административных зданиях (класс В) опубликованы не позднее, чем за месяц до даты оценки. Следовательно, корректировка на различие между датой предложения на продажу объектов-аналогов и датой оценки не требуется. 4. Величина корректировки на различие между ценами предложений и ценами реальных сделок (скидка на торг) по продаже офисных блоков одних и тех же классов (класс В) по данным анализа арендного рынка офисной недвижимости Москвы в среднем составляет – 450-500 руб./кв. м в год при предлагаемой ставке 12 000-16 000 руб./кв. м в год; 700-1 000 руб./кв. м в год при предлагаемых ставках 18 000-21 000 руб./кв. м в год, то есть 3-4%. В соответствии с данными, приведенными в «Справочнике оценщика», Лейфер Л. А., 2012 год, относительные различия между ставками предложений в аренду и величинами реальных ставок арендной платы («скидка на торг») укладываются в диапазон 3-20%. Исходя из вышеизложенного, логично принять среднюю величину скидки на торг равной (-3%). На основании сделанных выводов составим таблицу корректировок, в которой необходимо учесть для объектов-аналогов с целью приведения их характеристик к параметрам объекта оценки только корректировки на различие между ценами предложений и ценами реальных сделок (скидку на торг). Таблица корректировок для объектов-аналогов объекта оценки Таблица9.2.2 Параметр Объект Аналог 8 Аналог 10 Аналог 11 Аналог 12 Общая площадь, м 2 100,01 500,0 100,05 000,0 150,01 500,0 100,03 000,0 Предлагаемая ставка арендной платы с учетом НДС до корректировок, руб./м2*год 20,000 20,000 18,000 19,500 Корректировка на различие между ценами предложений и ценами реальных сделок, % (-3) (-3) (-3) (-3) Ставка арендной платы без НДС после корректировки, руб./м2*год 19 400 19 400 17 460 18 915 45 Рыночный уровень ставки арендной платы для объекта оценки с учетом НДС, определенный по состоянию на 01.01.2014 года, равен среднему арифметическому ставок арендной платы для объектов-аналогов после корректировки и округленно (с точностью до целого числа десятков рублей) равен 18 790 руб./м2*год с учетом НДС. Эта величина укладывается в определенный в разделе «Анализ рынка» диапазон возможных значений ставки годовой арендной платы за 1 кв. м площади в год того сегмента объектов, к которому относится объект оценки. Соответственно, рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН), определенная с учетом НДС по состоянию на 01.01.2014 года в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна 0,770*18 790 руб./м2*год* 5 375,7 м2 /0,0857 = 907 552 400 рублей. 9.3. Согласование результатов. Определение итоговой величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года. Репрезентативность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной в рамках любого из подходов к оценке определяется степенью достоверности использованной в данном подходе информации. Как в рамках сравнительного, итак и в рамках доходного подходов величина рыночной стоимости объекта недвижимости определялась на основании использования существующей в период непосредственно перед датой оценки рыночной информации. Результаты, полученные в рамках этих двух подходов, отличаются друг от друга на 3%, а от их среднеарифметического значения на (-1,5%)-(+1,5%), что практически свидетельствует о совпадении результатов определения величины рыночной стоимости при проведении оценки в рамках сравнительного и доходного подходов. Следовательно, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без учета обременений будет равна среднему арифметическому полученных в рамках двух подходов результатов. (935 371 800 рублей + 907 552 400 рублей)/2 = 921 462 100 рублей. Учет обременений. Обременением объекта недвижимости по данным выписки из ЕГРП является долгосрочный договор аренды № государственной регистрации 77-77-11/082/2011-092 от 16.03.2011 года, Москва ул. Новокузнецкая, д. 43/16, стр. 1, этаж 4, помещение I, комнаты с 10 по 21, 23, 24. Срок действия обременения с 01.02.2011 по 01.02.2016. Данное обременение может повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки, полученную в рамках доходного подхода: -существенное превышение ставки арендной платы по вышеупомянутому договору рыночного уровня ставки арендной платы приведет к увеличению рыночной стоимости объекта оценки, поскольку увеличивает генерируемый им доход по сравнению с рыночным уровнем; -существенное превышение рыночного уровня ставки арендной платы ставки арендной платы по вышеупомянутому договору приведет к снижению рыночной стоимости объекта оценки, поскольку уменьшает генерируемый им доход по сравнению с рыночным уровнем. В соответствии со справкой, предоставленной Заказчиком, ставка арендной платы без учета НДС по вышеупомянутому договору аренды по состоянию на 01.01.2014 года составляла 18 900 руб./м2*год, то есть практически равна рыночному уровню ставки арендной платы, определенному в разделе 9.2 настоящего отчета (расхождение между ними не превышает 1%), что находится в пределах точности расчетов. Таким образом, наличие данного обременения не влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки. 46 Следовательно, итоговая величина рыночной стоимости с учетом НДС единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна: (935 371 800 рублей + 907 552 400 рублей)/2 = 921 462 100 рублей. Исходя из результатов, полученных при анализе рынка офисной недвижимости Москвы на дату оценки и использованных в расчетах скорректированных данных для объектов-аналогов, итоговая величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года лежит в диапазоне 880 600 000 963 293 000 рублей, то есть в диапазоне не более чем (-5)-(+5%) от определенного выше значения. 9.4. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства (ОКС) по состоянию на 01.01.2014 года В соответствии с уведомлением № 33-А-4984/14-(0)-0 от 14.01.2014 года кадастровая стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости (ЕОН) составляет 192 014 972,80 рублей. Учитывая, что SрЕОН .01.01.2014 = Sокс + Sзу , где Sр.ЕОН 01.01.2014 - рыночная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года. Sокс - рыночная стоимость объекта капитального строительства (здания) по состоянию на 01.01.2014 года. Sзу - рыночная или кадастровая стоимость земельного участка, являющегося неотъемлемой частью единого объекта недвижимости (ЕОН) по состоянию на 01.01.2014 года, получим, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с учетом НДС по состоянию на 01.01.2014 года округленно (с точностью до целого числа сотен рублей) равна: Sокс = SрЕОН .01.01.2014 – Sзу = 729 447 100 рублей Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства (ОКС) по состоянию на 01.01.2014 года лежит в диапазоне 688 585 000 - 771 278 000 рублей, то есть в диапазоне не более чем (-5)-(+5%) от определенного выше значения.
